Chuyên đề Thị trường bất động sản

- Khái niệm 3: thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên

Chuyên đề

Thị trường bất động sản

I TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN

 Thị trường là phạm trù kinh

tế tổng hợp gắn liền với quá trình sản xuất và lưu thông hàng hoá

 - Thị trường gắn với sản xuất hàng hoá Sản xuất hàng hoá

là cơ sở kinh tế quan trọng của thị trường

 Thị trường phản ánh trình độ

và mức độ của nền sản xuất

xã hội.

 - Mối quan hệ giữa thị trường trong nước và thị trường nước ngoài ngày càng được nhận thức đầy

đủ và đúng đắn

 Ngày nay không tồn tại thị trường dưới dạng thuần tuý đơn nhất

 Trong nền kinh tế mỗi nước đều tồn tại nhiều dạng thức, nhiều thể loại và nhiều cấp độ thị trường khác nhau.

Khái niệm cổ điển cho rằng :

 thị trường là nơi diễn ra các hoạt động trao đổi, mua bán hàng hoá

Theo khái niệm này người ta đã đồng nhất thị trường với chợ và những địa điểm mua bán hàng hoá cụ thể

 Trong kinh tế hiện đại ít dùng khái niệm này.

Khái niệm hiện đại

 Theo sự tương tác của các chủ thể trên thị trường người ta cho rằng: thị trường

là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để giải quyết giá cả

và số lượng hàng hoá mua bán

 Theo quan niệm này tác động và hình thành thị trường là một quá trình không thể chỉ là thời điểm hay thời gian cụ thể

 thị trường là tổng thể các quan

hệ về lưu thông hàng hoá và lưu thông tiền tệ, tổng thể các giao dịch mua bán và các dịch vụ

 Như vậy, thị trường vừa có yếu

tố ảo , vừa có yếu tố thực

 Bản chất của thị trường là giải

có thể tổng hợp lại rằng,

 người bán và người mua là hai lực lượng cơ bản trên thị trường Đó cũng là hình ảnh cụ thể nhất của 2 yếu tố cung-cầu của thị trường.

 Trong hệ thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả , đó là giá trị của hàng hoá và dịch vụ được tính bằng tiền

 Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,

được xác định bởi vị trí địa

lý của đất

 (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật

 Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS

 Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định

“mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là

 Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định:

“ BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở

 Luật Dân sự Đức đưa

ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất.

 I.1 Khái niệm

 Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm:

- đất đai; nhà,

- công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

- công trình xây dựng đó;

 Theo tiêu chuẩn quốc tế

2005 thì bất động sản được sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.

- Khái niệm 1:

 thị trường bất động sản là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.

- Khái niệm 2:

 thị trường bất động sản là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hoá BĐS.

- Khái niệm 3:

 thị trường bất động sản là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường BĐS.

- Khái niệm 4:

 thị trường bất động sản là 'nơi' tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn

 Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa các bên có liên quan

 Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước

có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS.

I.1.2 Khái niệm liên quan khác:

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

là bản đồ thể hiện sự phân bố các loại đất tại một thời điểm, được lập theo đơn vị hành chính.

 I.1 Khái niệm

 Theo Bộ Luật dân sự số 33/2005/QH11 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 14/06/2005 thì Bất động sản là các tài sản bao gồm:

- đất đai; nhà,

- công trình gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,

- công trình xây dựng đó;

 Theo tiêu chuẩn quốc tế

2005 thì bất động sản được sản được định nghĩa là đất đai và những công trình do con người tạo nên gắn liền với đất.

I.1.2 Khái niệm liên quan khác:

+ Bản đồ hiện trạng sử dụng đất:

là bản đồ thể hiện sự phân

bố các loại đất tại một thời điểm xác sản, được lập theo đơn vị hành chính.

 + Bản đồ quy hoạch

sử dụng đất

là bản đồ được lập tại thời điểm đầu kỳ quy hoạch, thể hiện sự phân bố các loại đất tại thời điểm cuối kỳ quy hoạch.

+ Quyền sử dụng

là quyền khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản (theo luật dân sự 2005)

+ Quyền sản đoạt:

là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó.

 + Quyền chiếm hữu:

Quyền nắm giữ, quản lý tài sản

 I.2 Thuộc tính

 - Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến một nơi mà họ đang sinh

 Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản, vị trí của đất đai gắn liền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội, điều đó

đã tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất,

 đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí

 - Tính không đồng nhất:

Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần có một chỗ ở, đất ở gắn liển đến đời sống con người như thế nào, có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa.

 Trong thời kỳ bao cấp cũng như trong thời kỳ mới, phát triển nền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó thẻ tìm kiếm được

2 tài sản giống hoàn toàn mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm, chính vì vậy giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản.

 Giả sử rằng hai bất động sản cùng nằm trong 1 khu vực nhưng giá cả chúng còn phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người đi mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất

cả điều này chứng minh cho sự không đồng nhất đối với bất động sản và nhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay.

- Tính khan hiếm: diện tích đất là có hạn so với

sự phát triển của dân số

do vậy về lâu dài giá đất

có xu hướng ngày càng tăng lên

 Theo tổng cục thống

kê tổng diện tích đất trong cả nước là

329.314,5 km2 và mật

độ dân số là 253 người/km

Diện tích đất đai có chiều hướng giảm

có rất nhiều nguyên nhân:

 - Do tốc độ tăng dân số nhanh đặc biệt là vùng nông thôn;

 - Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp giảm;

 - Do nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng lên đột biến vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên vì vậy phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê.

 - Tính bền vững đời sống kinh

tế dài:

 Bất động sản bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế

 Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó cũng vẫn mang lại lợi ích cho chủ sở hữu nên

 Hơn nữa, đất đai được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích do đất mang lại

và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi.

 Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững.

 I.3 Đặc trưng của bất động sản:

I.3.1 Khả năng co giãn của cung bất động sản kém:

 Nhìn chung cung đối với bất động sản là tương đối kém đàn hồi với những thay đổi giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:

 - Tổng cung toàn bộ về đất đai và cố định ở đây muốn đề cập đến vấn đề quỹ đất luôn luôn không thay đổi.

 - Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là

có giới hạn.

 Bên cạnh các mặt hạn chế về mặt tự nhiên nêu trên còn có mặt hạn chế về mặt qui hoạch

và đây là mặt hạn chế nổi bật

 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch

sử dụng đất trong từng thời

kỳ nên thông thường là không thể tuỳ tiện chuyển mục đích sử dụng đất trái

Những thay dổi về chiều cao, diện tích đất xây dựng cũng phải đảm bảo tuân theo quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.

I.3.2 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao

 Do bất động sản là một tài sản quan trọng có giá trị cao do vậy việc mua, bán bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao

 Hơn nữa, giao dịch giữa người mua

và người bán không trực tiếp, phải qua “cò” như hiện nay nên phải trả thêm chi phí cho những người môi giới, đồng thời phát triển đất nước theo hướng CNH-HĐH, chính sách pháp luật của nhà nước, nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng để đáp ứng tình hình phát triển hiện nay,

 tất cả đều làm cho chi phí mua- bán

 I.3.3 Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt

 Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, quan trọng nên có giá trị cao, lợi nhuận mang lại cũng lớn, do đó việc chuyển hóa thành tiền mặt kém linh

 Trong nhiều trường hợp đôi khi chủ sở hữu có một bất động sản nào đó tương đối lớn, giá trị bằng tiền của nó cao nhưng khi khẩn cấp không thể cắt một miếng để bán và có tiền mặt ngay được mà phải kéo dài

I.3.4 Sự can thịệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ:

 Chính vì bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước cần phải có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch bất động sản vì vậy bất động sản chịu

 II TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

II.1 Khái niệm:

 Thị trường bất động sản là một môi trường trong đó giữa người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để thực hiện việc mua bán BĐS thông qua cơ chế giá .

 Hoặc: Thị trường bất động sản là một hệ thống các quan hệ, thông qua đó các giao dịch về bất động sản của bên tham gia được thực hiện

 Thị trường bất động sản có thể phân thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở thị trường các

 I1.2 Các đặc trung của thị trường bất động sản:

1.2.1 Không có thị trường trung tâm:

 Hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ có người mua và người bán mà giữa họ còn có những tổ chức trung gian làm cầu nối

 Bất động sản mang tính bất động không thể di dời được

và lại có giá trị cao, lợi nhuận mang lại lớn cho nhà đầu tư

do đó phải trải qua một quá trình giao dịch dài cần có tổ chức đứng ra làm cầu nối

 Tuy nhiên, thực tế hiện nay hoạt động của các tổ chức này còn tự do chưa có

sự quản lý điều tiết của cơ quan Nhà nước (chưa thu thuế) hoạt động của

hợ là do nhu cầu thực tế phát sinh nên hoạt động của họ chưa mang tính thống nhất, kém độ an toàn, chưa tạo

sự tin tưởng cho những người tham gia giao dịch.

1.2.2 Thị trường mang tính chất địa phương nhất là thị trường nhà ở

 Đặc tính của đất đai là bất động không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi để đáp ứng sự thiếu đất đai ở một địa phương khác làm cho thị trường bất động sản

có đặc tính địa phương và cần có sự can thịệp của Nhà nước thông qua các chính sách thuế, chính sách hỗ trợ nhà

 Và thị trường nhà ở của từng địa phương sẽ diễn biến theo

sự tác động của các chính sách Nhà nước và theo quy luật của thị trường ở mỗi địa phương khác nhau.

1.2.3 Là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo

 Thị trường bất động sản là một thị trường đòi hỏi của sự can thịêp nhiều và trực tiếp của Nhà nước nên mức độ hòan hảo của thị trường bất động sản thường thấp hơn các thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị

 Bên cạnh đó, do tính không tái tạo được hay do tính khan hiếm của đất nên thị trường bất động sản mang tính độc quyền và các thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh những là cạnh tranh ngầm, cạnh

1.2.4 Có quan hệ mật thiết với các thị trường khác nhất là thị truờng tài chính tiền tệ và với sư phát triển kinh

tế của 1 quốc gia

 Với tư cách là một thị trường đầu vào của cảc ngành sản xuất - kinh doanh, thị trường bất động sản chiếm vi trí độc tôn, chiếm vị trí chủ yếu trong

 Do quan hệ liên đới, nhân quả thì ngoài sự vận hành của chính mình, thị trường bất động sản không những có mối quan hệ mật thịết với các thị trường khác nhất là thị trường tài chính mà còn có quan hệ tác động đối với

 Thực tế thị trường bất động sản là một thị trường có tiềm năng sinh lợi rất lớn nên lãi suất tiền gửi thấp hơn đáng kể so với lợi nhuận từ việc kinh doanh thì các nhà đầu tư không những rút tiền gửi ngân hàng mà còn đàm phán để có thêm vốn đầu tư cho việc kinh doanh của họ, điều đó đã tác động đến thị trường tín dụng

 Trong trạng thái bình thường thì hai thị trường này nương tựa lẫn nhau để cùng phát triển do các tổ chức tài chính luôn đứng giữa người mua và bán để giúp họ thanh toán các khoản tài chính một cách an

 III PHÂN LOẠI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

III.1 Thị trường đất sản xuất nông nghiệp

 Thị trường này chủ yếu xuất hiện

ở những địa phương mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh

tế chủ yếu