Một số vấn đề về thị trường bất động sản

Khái niệm về thị trường bất động sảnTừ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa 1986, Việt Nam đã nỗ lực xây dựn

Một số vấn đề về thị trường Bất Động

MỤC LỤC

1 Khái niệm về bất động sản (BĐS)

2 Khái niệm về thị trường bất động sản

3 Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS và phân loại thịtrường BĐS

4 Khái quát về thị trường nhà đất

5 Đặc điểm của thị trường nhà đất

6 Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong nền kinh tế quốc dân

Tham gia đóng góp

Khái niệm về bất động sản (BĐS)

Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “động sản” Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ làđất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của conngười trên mảnh đất

Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều tiếp nhận cách phân loại tài sản như trên, đềuthống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai Tuy nhiên,

hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểmphân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệmBĐS và động sản”

Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai,không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Pháp, Nhật, Đức…),nhưng có nước (Nga) quy định cụ thể BĐS là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nóichung

Tuy nhiên có nước lại có quan niệm khác về những tài sản “ gắn liền” với những đất đaiđược coi là BĐS Điều 520 Luật dân sự Pháp quy định những “mùa màng chưa gặt, tráicây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu bứt khỏi cây được coi là động sản Tương tự, quyđịnh này cũng được thể hiện ở Luật dân sự Nhật Bản, Luật dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn

cũ Trong khi đó điều 100 Luật dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những

vật gắn liền với đất đai hoặc hợp thành một hệ thống nhất với đất đai và các tài sản gắn với việc sở hữu đất” Luật dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài

sản gắn liền với đất

Theo Mc Kenzie and Betts 1996.trang 3: “BĐS bao gồm đất đai và những tài sản không

di dời được được quy định bởi pháp luật”.

Hiện nay có nhiều quan niệm khác nhau về BĐS, có thể có ba khái niệm như sau:

Khái niệm 1: BĐS là đất, cùng với nhà và các phương tiện khác trên đất

Đây là khái niệm chưa đủ bởi không quy định rõ các phương tiện trên đất như thế nàothì được coi là BĐS

Khái niệm 2: BĐS là

1, Đất

2, Nhà và các công trình khác xây trên đất

2/21

Khái niệm này khác các khái niệm trên ở chỗ: coi những vật không di dời được là BĐS,

có hai thứ không di dời được đó là đất và nhà

Khái niệm này tách nhà khỏi đất

Khái niệm 3: Theo điều 181 Bộ luật dân sự (năm 1995) BĐS là tài sản không di dời

được bao gồm:

- Đất

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở

- Các tài sản khác gắn liền với đất

- Các tài sản khác do pháp luật quy định

Khái niệm thứ 3 có ưu điểm:

- Một là: BĐS là tài sản không thể di dời được, yếu tố không thể di dời được như là yếu

tố số 1

- Hai là: Kể thứ tự các yếu tố không di dời được như: nhà xây trên đất, vật xây dựng gắnliền với nhà ngoài ra còn có các tài sản cố định khác do pháp luật quy định bởi vì: trongBĐS thì có tài sản cố định Ở đây không kể tài sản cố định nói chung theo nghĩa trong kếtoán (tàu thuỷ, máy bay, máy móc thiết bị…) là vật có thể di dời đựơc tuy nhiên khôngphải là BĐS BĐS chỉ bao gồm những tài sản cố định gắn liền với nhà mà thôi

Nói chung BĐS là đất và các công trình vật kiến trúc đã xây dựng trên đó

Khái niệm về thị trường bất động sản

Từ khi thực hiện chuyển đổi nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung sang nền kinh tế thịtrường định hướng xã hội chủ nghĩa (1986), Việt Nam đã nỗ lực xây dựng và phát triểnđồng bộ các yếu tố của kinh tế thị trường Đến nay về cơ bản chúng ta đã hình thành đầy

đủ các bộ phận của kinh tế thị trường, trong đó một số thị trường đã phát triển khá nhưthị trường các sản phẩm đầu ra, nhất là thị trường hàng hoá và một số sản phẩm phục

vụ Tuy nhiên, đối với các thị trường sản phẩm đầu vào có ý nghĩa quan trọng đối vớiviệc phát triển sản xuất kinh doanh như thị trường vốn thị trường lao động đặc biệt là thịtrường BĐS lại mới chỉ trong giai đoạn ban đầu hình thành và phát triển

Có thể thấy rằng bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc vào yếu

tố khi nào BĐS được coi là hàng hoá, được trao đổi, mua, bán, cho thuê, chuyển nhượngv.v… Nói chung là hoạt động kinh doanh BĐS

Hiện nay quan niệm về thị trường BĐS cũng đang đựơc tranh luận và nổi lên một số ýkiến như sau:

Khái niệm 1: Thị trường BĐS là thị trường của hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê,

thế chấp, chuyển nhượng quyển sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lýcủa Nhà nước

Khái niệm 2: Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về BĐS tại một

địa bàn nhất định, trong thời gian nhất định

Khái niệm 3: Thị trường BĐS là tổ chức các quyền có liên quan đến đất sao cho chúng

có thể trao đổi giá trị giữa các cá nhân hoặc thực thể Các quyền này độc lập với các đặctính vật chất mà thường được gọi là đất

Định nghĩa thứ ba này nghiêng về thị trường bất động sản là một mô hình, một tổ chức

để các quyền có liên quan đến đất được thực hiện một cách độc lập Tuy rằng tính kháchquan của thị trường BĐS là quan hệ giao dịch mua bán BĐS theo quy luật đặc thù củathị trường giá trị nhưng về chủ quan là sự giao dịch đó phải được tổ chức theo một ý đồnhất định

Có thể mô tả thị trường BĐS theo mô hình sau:

Do quan niệm khác nhau về hàng hoá BĐS và phạm vi thị trường nên có một số quanniệm khác nhau về thị trường BĐS.

-Có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà,công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được Do đó đất đai bảnthân nó là BĐS đồng thời là yếu tố đầu tiên của bất kỳ BĐS nào khác Tuy nhiên, trênthực tế, thị trường đất đai chỉ là một bộ phận của thị trường BĐS và hàng hoá đất đai chỉ

là một bộ phận của hàng hoá BĐS

-Trên thực tế, có một số người cho rằng thị trường BDS là thị trường nhà đất (thị trườngđịa ốc) Quan niệm này khá phổ biến ở nứơc ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ramua bán chuyển nhượng trên thị trường Cũng giống như quan niệm trên BĐS nhà đấtchỉ là một bộ phận của hàng hoá BĐS trên thị trường Vì vậy quan niệm này là khôngđầy đủ

-Một quan niệm khá phổ biến khác cho rằng thị trường BĐS là hoạt động mua bán, traođổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luậtthị trường Khái niệm này phản ánh trực diện các hoạt động của thị trường cụ thể Kháiniệm này dễ làm người ta nhận biết phạm vi và nội dung của thị trường BĐS hơn là kháiniệm có tính khái quát Cũng có ý kiến bổ sung cho khái niệm này, cho rằng thị trường

6/21

BĐS là thị trường của hoạt động mua bán trao đổi cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền

sở hữu (quyền sử dụng) BĐS theo quy luật thị trường có sự quản lý của nhà nước Ýkiến này xuất phát từ đặc điểm là hoạt động của thị trường BĐS ở hầu hết các nước đềuđược điều chỉnh bằng pháp luật dân sự hoặc pháp luật đất đai và chịu sự can thiệp vàquản lý chặt chẽ của nhà nước

Tính tất yếu của quá trình hình thành và

phát triển thị trường BĐS và phân loại thị trường BĐS

Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị trường BĐS

Quá trình hình thành và phát triển của thị trường BĐS là một quá trình tất yếu kháchquan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hoá Cơ sở kinh tế – xã hội của

sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động giữa người sản xuất này

và người sản xuất khác, do quan hệ khác nhau về tư liệu sản xuất quy định

Con người ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động… thì nhà ở cũng là một nhucầu không thể thiếu đựơc của cuộc sống Ổn định chỗ ở là công việc đầu tiên con ngườicần làm trước khi bắt tay vào thực hiện các dự định tiếp theo Hiện nay trong khi dân

số đang tăng nhanh, quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh chóng, mức sống của con ngườingày càng tăng lên … nhu cầu về nhà ở và đất đai do vậy cũng tăng lên, trong khi đó đấtđai và nhà ở lại có hạn việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê… là một hoạt động tấtyếu phải diễn ra Bên cạnh đó thì các yếu tố xã hội như tâm lý, thói quen tập quán cũngảnh hưởng đáng kể tới việc nảy sinh nhu cầu về BĐS Ngày nay khi cuộc sống ở các

đô thị ngày càng phát triển thì số thế hệ trong một gia đình giảm đi, nhu cầu được sốngriêng tăng lên, con cái khi đã lớn đều có mong muốn được có phòng riêng do vậy nhucầu xây dựng mở rộng chỗ ở tăng nên Điều này là một trong những nguyên nhân dẫntới nhu cầu về BĐS tăng lên Trong nền kinh tế thị trường khi mà đã có cầu, lợi nhuận

mà cầu này mang lại lại rất lớn, pháp luật lại không cấm thì tất yếu người ta sẽ tìm cáchđáp ứng cung Cung cầu gặp nhau trên cơ sở pháp luật cho phép thì tất yếu hình thànhthị trường

Nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu rasản phẩm đều trở thành hàng hoá và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát triển

ở các mức độ khác nhau Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận các BĐS là hàng hoá,không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuýêt thiếu, kém đồng bộ trong hệthống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị trường tới sự vận hànhcủa nền kinh tế

Thị trường BĐS là một bộ phận của hệ thống thị trường Nói như thế có nghĩa là thịtrường BĐS là một loại thị trường, nó tồn tại và phát triển theo quy luật riêng nhưngcũng chịu ảnh hưởng của các loại thị trường khác và của nhiều yếu tố kinh tế, xã hộikhác Xã hội càng phát triển thì nhà đất, đất càng có vai trò quan trọng Việt Nam pháttriển nền kinh tế theo định hướng xã hội chủ nghĩa, trong bối cảnh như vậy càng phảihiểu rõ thị trường BĐS như một bộ phận cấu thành của thị trường nước nhà có tính tới

8/21

điều kiện hội nhập quốc tế Chắc chắn việc xây dựng nền kinh tế thị trường của nứơc tacòn cần nhiều thời gian cho việc hoàn thiện thị trường BĐS Với lý do như trên có thểkhẳng định là sự hình thành và tồn tại và phát triển của thị trường BĐS không phải làtrước mắt mà còn là lâu dài.

Phân loại thị trường BĐS

* Theo các cấp của thị trường

Thị trường cấp I: Thị trường cấp I: là thị trường người sở hữu đất chuyển giao quyền sửdụng đất cho người khác Thị trường này hoàn toàn do Nhà nước khống chế

Thị trường cấp II: là thị trường người được cấp quyền sử dụng đất tái chuyển nhượngquyền sử dụng đất Trong thị trường này cả người bán và người mua đều không phải làngười sở hữu đất đai họ chỉ tham gia mua bán quyền sử dụng đất

Thị trường cấp III: là thị trường người sử dụng đất cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cho

thuê BĐS nằm trên đất đai.

* Theo đối tượng của thị trường

• Thị trường cho thuê

• Thị trường thế chấp, bảo hiểm

* Theo khu vực

- Thị trường BĐS ở đô thị

- Thị trường BĐS ở nông thôn

10/21

Khái quát về thị trường nhà đất

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành

và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơidiễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền vớihàng hoá đó

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thịtrường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liềnvới nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viêngắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nước

ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trườngnhà đất

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoánhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi – mua và bán nhàđất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn

ra nhiều dạng khác nhau

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sửdụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền chothuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đểhợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất

là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dungmột cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về sốlượng, chất lượng và giá cả hàng hoá

Đặc điểm của thị trường nhà đất

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trường nhà đất ngày càng được hình thành

và phát triển Thị trường nhà đất được coi là một bộ phận của thị trường BĐS và là nơidiễn ra các hành vi mua và bán hàng hoá nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền vớihàng hoá đó

Thị trường nhà đất là thị trường các yếu tố nhà và đất hợp thành Theo nghĩa hẹp, thịtrường nhà đất gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn tược, khuôn viên gắn liềnvới nhà Theo nghĩa rộng, thị trường nhà đất bao gồm đất ở, vườn tược và khuôn viêngắn liền với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác Trên thực tế hiện nay ở nước

ta một số ý kiến quan niệm về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp đồng nghĩa là thị trườngnhà đất

Thị trường nhà đất trước hết được hiểu là nơi diễn ra các hành vi mua và bán hàng hoánhà đất cũng như dịch vụ gắn liền với hàng hoá đó Quá trình trao đổi – mua và bán nhàđất luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn

ra nhiều dạng khác nhau

Ở nước ta, trong các văn bản pháp luật nhà nước quy định đất đai thuộc sở hữu toàndân, do Nhà nước thống nhất quản lý và Nhà nước giao cho các tổ chức và cá nhân sửdụng ổn định lâu dài Các tổ chức cá nhân được Nhà nước giao đất sử dụng đất theo quyđịnh của pháp luật: quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền chothuê, quyền thế chấp và quyền kinh doanh góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đểhợp tác kinh doanh Do vậy ở nước ta thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường nhà đất

là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở Vì vậy thị trường nhà đất có thể hình dungmột cách trừu tượng là nơi mà người mua và người bán thoả thuận được với nhau về sốlượng, chất lượng và giá cả hàng hoá

12/21

Vị trí của thị trường BĐS - nhà đất trong

nền kinh tế quốc dân

Cùng với quá trình quản lý vận hành nền kinh tế thị trường, nguồn hàng hoá nhà đấtngày càng phong phú và đa dạng với chất lượng ngày càng cao nhằm đáp ứng nhu cầusản xuất kinh doanh, nhu cầu sử dụng của dân cư góp phần vào việc xây dựng và pháttriển đất nước

Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.

Thị trường nhà đất giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định xã hội Thị trường nhàđất của bất cứ xã hội nào cũng gắn với chính sách của một quốc gia, một khi thị trườngnhà đất phát triển lành mạnh cũng tức là các chính sách về nhà đất phát triển phù hợp,

xã hội ổn định

Vai trò của thị trường BĐS được xác định trong mối quan hệ tác động của thị trườngnày đối với các thị trường khác và đối với tổng thể nền kinh tế quốc dân thể hiện trong

sơ đồ sau: