Đề cương ôn tập về bất động sản

Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không? Trả lời:  Quan điểm về “Bất động sản”  Theo quy định tại điều luật 181 của bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005. “Bất động sản” là tài sản không di dời được gồm:đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng,tài sản gắn liền với đất đai.  Theo từ điển thuật ngữ tài chính thì “Bất động sản” là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất. Như vậy: “Bất động sản” là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó không di dời được.Hay nói cách khác. “Bất động sản” là tài sản gồm đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai được xác định bởi vị trí địa lí của đất,các tài sản do pháp luật quy định.  Những thuộc tính của “Bất động sản” 1. Tính cố định:Một thuộc tính của bất động sản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được .Tính cố địnhtheo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như:mì,sữa…Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch. Ví dụ: Khi mua một ngôi nhà trên Hà Nội ta chỉ có thể cầm các giấy tờ chứng minh ngôi nhà là của ta và chuyển đến đó sống.chứ ta không thể đem ngôi nhà đó về quê ở được. 2.Tính cá biệt và khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên. Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là 252 người/km2. Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân: + Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn ). + Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp. + Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từ đó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê. Chính vì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa “Bất động sản” có tính cá biệt.

Câu 1:Giải thích cụm từ “Bất động sản” theo quan điểm riêng của anh (chị).Hãy cho biết các thuộc tính của “Bất động sản”.Những thuộc tính này có cần lưu ý so với các lĩnh vực khác không?

Trả lời:

 Quan điểm về “Bất động sản”

 Theo quy định tại điều luật 181 của bộ luật dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 2005 “Bất động sản” là tài sản không di dời được gồm:đấtđai,nhà cửa,các công trình xây dựng,tài sản gắn liền với đất đai

 Theo từ điển thuật ngữ tài chính thì “Bất động sản” là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất

Như vậy: “Bất động sản”là tài sản nhưng khác với tài sản khác là nó không di dời được.Hay nói cách khác “Bất động sản” là tài sản gồm đất đai,nhà cửa,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai,kể cả các tài sản gắn liền với nhà,công trình xây dựng đó,các tài sản khác gắn liền với đất đai được xác định bởi vị trí địa lí của đất,các tài sản do pháp luật quy định

 Những thuộc tính của “Bất động sản”

1 Tính cố định:Một thuộc tính của bất động sản để phân biệt với các tài sản khác là tính cố định không di chuyển được Tính cố địnhtheo nghĩa rộng là khi một địa phương khan hiếm hàng hóa bất động sản không thể đưa bất động sản ở địa phương khác về bán các hàng hóa khác như:mì,sữa…Tính cố định làm cho bất động sản không thể đem ra chợ bán như các hàng hóa khác mà đòi hỏi có một phương thức giới thiệu và giao dịch

Ví dụ: Khi mua một ngôi nhà trên Hà Nội ta chỉ có thể cầm các giấy tờ chứng minh ngôi nhà là của ta và chuyển đến đó sống.chứ ta không thể đem ngôi nhà đó về quê ở được

2.Tính cá biệt và khan hiếm: Diện tích đất là có hạn so với sự phát triển của dân số, do vậy về lâu dài giá đất có xu hướng phát triển ngày càng lên Theo Tổng cục Thống kê, diện tích đất trong cả nước là 329.314,5 km2 và mật độ dân số là

252 người/km2 Diện tích đất đai có chiều hướng giảm do nhiều nguyên nhân:+ Do tốc độ tăng dân số rất nhanh ( đặc biệt ở vùng nông thôn )

+ Do tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa – hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp

+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến tình

trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên, từđó phát sinh nhu cầu mua bán bất động sản, kinh doanh nhà cho thuê Chínhvì tính khan hiếm,tính cố định và không di dời được của đất đai nên hàng hóa

“Bất động sản” có tính cá biệt

Ví dụ: Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai “Bất động sản” cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau.Hoặc một tòa nhà cao ốc thì các căn phòng cũngcó hướng và cấu tạo khác hau

3.Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng: Mỗi người sinh ra trên trái đất đều cần một chỗ ở Đất ở gắn liền với đời sống con người như thế nào có ảnh hưởng đến quan điểm và cách nhìn vào vấn đề của mỗi đối tượng mua, kể cả nhu cầu của họ nữa Trong thời kì bao cấp cũng như trong thời kì mới, phát triểnnền kinh tế thị trường, hàng hóa rất đa dạng và phức tạp nên khó có thể tìm đượchai tài sản hoàn toàn giống nhau mà nó chỉ tương đồng về đặc điểm; chính vì vậy, giá cả của bất động sản gắn liền với đặc điểm của mỗi tài sản

Giả sử hai bất động sản nằm trong cùng một khu vực nhưng giá cả của chúng phụ thuộc vào thời điểm bán như thế nào, người mua có thích hay không, tâm lý của người mua lúc đó như thế nào và đặc điểm cụ thể của bất động sản đó nữa, tất cả những điều này chứng minh cho mục đích sử dụng đối với bất động sản vànhất là trong nền kinh tế thị trường hiện nay Tính giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng của bất động sản ngày càng tăng khi nhu cầu của xã hội ngày càng phát triển

Ví dụ:Một khu đất khi khi quy hoạch sử dụng để trồng cây công nghiệp có giá trị khác so với khi quy hoạch thành đất đô thị để xây dựng nhà ở giá trị sẽ lớn hơn rất nhiều

4.Giao dịch các quyền và lợi ích của “Bất động sản”: Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán nhưng chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến nơi họ muốn, đến nơi mà họ sinh sống Quyền sử dụng đất nằm trong thị trường bất động sản vị trí của đất đai gắnliền với điều kiện sinh thái, kinh tế xã hội và tác động đến phương thức sử dụng đất và giá đất, đó chính là nguyên nhân tại sao giá đất lại khác nhau dù ở vị trí kế cận.Như vậy giao dịch bất động sản không phải là giao dịch bản thân bất động sản mà là giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản

Ví dụ: Khi mua nhà ta chỉ được nhận các giấy tờ chứng minh ta là chủ ngôi nhà và ta phải chuyển đến để ở ngôi nhà đó chứ không thể mang ngôi nhà đi chỗ khác được.

5.Tính tăng trị:Là sự tăng giá trị của bất động sản theo thời gian “ bất động sản”bao gồm đất đai và các công trình trên đất Đất là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể thay thế được Nó được tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội nhưng dù đem sử dụng cho mục đích nào đi nữa thì nó vẫn mang lại lợi ích cho chủ sỡ hưu nên nómang tính bền vững Hơn nữa được sử dụng để hưởng quyền sở hữu đất đai và hưởng các lợi ích khác do đất đai mang lại và thời gian sử dụng lại vô hạn làm cho ý nghĩa của đất đai, bất động sản được nhân đôi Điều này thể hiện đời sống kinh tế bền vững và các công ty thành công ở lĩnh vực khác đều quay sang đầu

tư bất động sản để bảo tồn vốn

Ví dụ: Giá bất động sản mỗi năm đều có xu hướng biến đổi khác so với năm trước và có xu hướng tăng lên.(đất đai là tài sản hữu hạn không thể sinh thêm nhưng con người và kinh tế đều có biến đổi—Bất động sản luôn tăng và giữ được giá trị)

6.Các thuộc tính khác:ngoài các thuộc tính cơ bản trên,bất động sản còn có các thuộc tính như tính lâu bền,tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau,tính thích ứng,tính phụthuộc vào năng lực quản lý,mang nặng yếu tố tập quán,thị hiếu và tâm lý xã hội

 Những thuộc tính này cần lưu ý so với các lĩnh vực khác:

 Dựa vào những thuộc tính của bất động sản có những tính chất riêng biệt giúp tahiểu rõ hơn về bất động sản và có thể có phương án đầu tư mới tốt hơn cho doanh nghiệp

 Quản lý và sử dụng tốt bất động sản cũng đóng vai trò rất quan trọng đối với cácngành nghề khinh doanh.kích thích sản xuất,mở rộng đầu tư

 Dựa vào các thuộc tính chính phủ sẽ có những biện pháp điều tiết nền kinh tê

́,giúp doanh nghiệp sẽ có thêm những kênh thông tin đầu tư mới,quyết định mới

Câu 2: Đầu tư bất động sản có thuận lợi và khó khăn gì?

Khó khăn:

1.Khó khăn chung

-Vốn đầu tư lớn

Bản thân giá trị của bất động sản là rất lớn lên đến hàng tỉ đồng, hàng chục tỉ đồng, thậm chí hàng trăm tỉ đồng, … Tuy nhiên việc một cá nhân hay doanh nghiệp muốn phát triển bất động sản mà chỉ dùng tiền chủ sở hữu của mình là không thể vì số tiền là không nhỏ vì vậy các doanh nghiệp, cá nhân phải đi vay Điều này lại ảnh hưởng trực tiếp tới chi phí của bất động sản khi phải chịu những khoản lãi phải trả, khoản vay tín dụng, … Vì vậy giá của bất động sản lại được đội lên thêm Vì vậy vốn cần để đầu tư bất động sản là rất lớn

VD: ở phố Nhà Thờ, Hàng Bồ, Hàng Bài, Hàng Đào, Hàng Ngang có giá là 1 tỷ trên một mét vuông

-Tính thanh khoản kém

Giá trị của bất động sản là lớn thậm chí rất lớn vì vậy việc mua đi bán lại của nhà đầu tư và người mua rất tốn thời gian và chi phí Nếu một nhà đầu tư cần thanh khoản một bất động sản nhanh chóng để thu về số tiền mặt cần thiết thì nhà đầu tư phải chấp nhận bán rẻ khoản đầu tư của mình

-Chi phí phát sinh ( chi phí ẩn):

Nhà ở cần phải được bảo trì và tu sửa điều này đòi hỏi rất nhiều chi phí, đặc biệt nếu nhà đầu tư sở hữu nhiều bất động sản VD: tường phải sơn lại, trần phải làm lại, sàn nhà phải sửa, … Ngoài ra nhà đầu tư phải đóng thuế bất động sản và bảo hiểm

2.Khó khăn tại thời điểm hiện tại

-Giá bất động sản hiện tại quá cao so với thực tế

Trung bình một người ở châu Âu mua một ngôi nhà có giá trị gấp 4-5 lần thu nhập bình quân năm Nhưng ở Việt Nam thì để mua một ngôi nhà người dân phải mua với giá trị gấp 10 lần thu nhập bình quân trên một năm của người đó Như vậy là quá đắt và ít người dân có khả năng mua được

-Lượng cung hiện tại quá cao so với thực tế

Thuận lợi:

-Giá trị cao, lợi nhuận cao

Kinh doanh bất động sản là kinh doanh phải bỏ rất nhiều vốn đầu tư tuy nhiên khi dân số càng ngày càng tăng, đất lại là thứ hàng hóa không thể sinh sôi nảy nở thêm vì vậy về lâu dài hàng hóa đất sẽ đem lại lợi nhuận cao cho nhà kinh doanh bất động sản

VD: Khi bạn đầu tư vào một bất động sản có giá trị 100.000USD chỉ cần giá trị của nó tăng lên 5%/năm thì trong 1 năm bạn có thể kiếm được khoản lợi nhuận 5.000USD

-Chống lạm phát

Giá đất thị trường đang chững lại nhưng về lâu dài thì nó luôn là hàng hiếm vì không thể sinh sôi nảy nở ra được trong khi dân số lại ngày một tăng thì về lâu dài bất động sản và là công cụ đối phó với lạm phát

-Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng hỗ trợ chủ đầu tư và người mua nhà ở xã hội và nhiều chính sách ưu đãi cho người mua nhà bằng cách thành lập công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam mua lại nợ xấu của các ngân hàng từ đó mà các ngân hàng tác động đến các nhà đầu tư bằng việc giảm lãi suất cho người mua nhà ở 3 năm đầu không tính lãi

- Một số luật liên quan đến đất có sửa đổi như: luật Nhà ở, luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai Sau sửa đổi cho phép người nước ngoài được đầu tư và kinh doanh bất động sản ở Việt Nam (liên kết giữa doanh nghiệp trong và ngoài nước), cấp sổ đỏ cho đất dưới 39 mét vuông

Câu 3.Hãy nêu và giải thích vốn bất động sản là gì ?

Theo Luật đầu tư của nước CHXHCN Việt Nam năm 2014 thì: Vốn đầu tưđược hiểu là tiền và các tài sản hợp pháp khác được sử dụng để thực hiện cáchoạt động đầu tư trên một địa bàn cụ thể và trong một khoảng thời gian xácđịnh

Vốn đầu tư bất động sản thường được thực hiện từ ba nguồn: vốn nhà đầu tư(vốn chủ sở hữu), vốn tín dụng và vốn ứng trước từ khách hàng

- Vốn nhà đầu tư (Vốn chủ sở hữu ): là các nguồn vốn thuộc sở hữu của chủdoanh nghiệp và các thành viên trong công ty liên doanh hoặc các cổ đông trongcác

cồn ty cổ phần; Có 3 nguồn tạo nên vốn chủ sở hữu: số tiền góp vốn của các nhàđầu tư, tổng số tiền tạo ra từ kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh (lợi nhuậnchưa phân phối) và chênh lệch đánh giá lại tài sản:

Ví dụ: Với các dự án đầu tư vào khu đô thị ,hạ tầng khu đô thị thì vốn chủ sởhữu tối thiểu phải bằng 20% tổng vốn đầu tư; dự án khu nhà ở nguồn vốn này ítnhất phải bằng 15% tổng mức đầu tư (diện tích nhỏ hơn 15ha), 20% với diệntích lớn hơn 20ha.

- Vốn tín dụng (vốn vay): là một giao dịch về tài sản giữa bên cho vay (ngânhàng và các định chế tài chính khác) và bên đi vay (cá nhân, doanh nghiệp, cácchủ thể khác), trong đó bên cho vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụngtrong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả

vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên cho vay khi đến hạn thanh toán

Hiện tại các ngân hàng cho vay đầu tư bất động sản với mức lãi suất từ 10%/năm Thực trạng cho thấy tăng tín dụng trong thời điểm này là điều kiện tốtlàm ấm thi trường Phần lớn đầu tư bất động sản nguồn vốn từ vay tín dung.Ngoài các tổ chức trung gian, quỹ tài chính thì hiện tại chính phủ cũng đang nớirộng việc cho vay đầu tư vào bất động sản

7-Ví dụ: Thông qua hình thức bảo lãnh dự án, nhiều ngân hàng đang chạy đuatrong cuộc dành thị phần tín dụng bất động sản Cụ thể là ngân hàng phươngđông (0CB) bảo lãnh cho vay dự án Wes Dragon, topaz City; Ngân hàng ÁChâu (ACB) bảo lãnh cho dự án Sacomreal…

- Vốn ứng trước từ khách hàng : là một khoản tiền mà người mua phải bỏ ra để

trả trước cho người bán một phần giá trị của hàng hóa hay dịch vụ mà người mua sẽ mua và tại đó thì hàng hóa và dịch vụ đều chưa xong hoặc chưa có

Và phải bảo đảm các nguyên tắc và yêu cầu sau đây:

1 Việc ứng tiền trước phải được thực hiện nhiều lần, lần đầu chỉ được huy động khi chủ đầu tư đã bắt đầu triển khai xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo tiến độvà nội dung của dự án đã được phê duyệt Các lần huy động tiền ứng trước tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhà, công trình đó;

Đối với dự án khu nhà ở thì ngoài việc phải thực hiện theo quy định nêu trên cònphải thực hiện theo các quy định của pháp luật về nhà ở

2 Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu

tư tạo lập bất động sản

3 Khách hàng ứng tiền trước được hưởng giá mua, giá chuyển nhượng bất độngsản tại thời điểm ký hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác

4 Trường hợp chủ đầu tư giao bất động sản chậm tiến độ ghi trong hợp đồng thìphải chịu trách nhiệm với khách hàng theo hợp đồng và phải trả cho khách hàng

một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm giao bất động sản tương ứng với thời gian chậm tiến độ.

Trường hợp chủ đầu tư giao nhà, công trình xây dựng không đúng chất lượng, thời hạn và các cam kết trong hợp đồng thì chủ đầu tư phải chịu trách nhiệm với khách hàng; khách hàng có quyền yêu cầu chủ đầu tư có biện pháp khắc phục kịp thời và bồi thường thiệt hại do lỗi của chủ đầu tư gây ra, nếu chủ đầu tư không thực hiện thì khách hàng có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng và chủ đầu tư phải hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã ứng trước và một khoản tiền lãi của phần tiền ứng trước theo lãi suất vay ngân hàng

thương mại;

5 Trường hợp khách hàng không thực hiện đúng cam kết về việc ứng tiền trước trong hợp đồng thì phải chịu trách nhiệm với chủ đầu tư theo hợp đồng và phải trả cho chủ đầu tư một khoản tiền lãi của số tiền chậm trả tính theo lãi suất vay ngân hàng thương mại tại thời điểm trả tiền tương ứng với thời gian chậm trả Chủ đầu tư có quyền yêu cầu khách hàng thực hiện đúng các cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại do lỗi của khách hàng gây ra, nếu khách hàng không thực hiện thì chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hoặc huỷ bỏ hợp đồng, khách hàng chịu phạt theo hợp đồng và chịu trách nhiệm về thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng gây ra

8 Chủ đầu tư phải sử dụng đúng mục đích tiền ứng trước của khách hàng để đầu

tư tạo lập bất động sản

- Vốn FDI vốn đầu tư từ các nhà đầu tư nước ngoài: Chủ đầu tư là các tổ chức,cá nhân nước ngoài đầu tư bỏ vốn vào các tài sản bất động sản tại Việt Nam baogồm: doanh nghiệp do nhà đầu tư nước ngoài thành lập để thực hiện hoạt độngđầu tư; doanh nghiệp Việt Nam do nhà đầu tư nước ngoài mua cổ phần, sápnhập, mua lại các tài sản bất động sản

Ví dụ: Khi thị trường bất động sản phục hồi cũng là lúc địa ốc Việt Nam chàođón thêm nhiều gương mặt mới của nhiều “ đại gia” đầu tư nước ngoài, đặc biệtphải kể đén là làn song đầu tư đến từ các doanh nghiệp Nhật Bản, Trung Quốc.Đặc biệt trong diễn đàn doanh nghiệp Việt Nam vừa tổ chức tại hà Nội vào đầutháng 6, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Nhật tại Việt Nam khẳng định thịtrường mua bán bất động sản Việt Nam đang đần hấp dẫn hơn trong mắt các nhàđầu tư nước Nhật Bản bởi có sức mua lớn và tốc độ đô thị hóa cao Điển hình làxây dựng khu thương mại ngầm tại TPHCM cảu công ty Toshin Development

Câu 4:

-Địa điểm nơi nhóm sẽ đầu tư: tại Thị Trấn Bần- Mỹ Hào- Hưng Yên

-Đánh giá chung về thị trường bất động sản tại khu vực Mỹ Hào:

1.Điều kiện tự nhiên.

-Vị trí địa lý:

Mỹ Hào có đường Quốc lộ 5A, trung tâm huyện cách thủ đô Hà Nội 26 km về phía tây, cách thành phố Hải Dương 28 km về phía đông, cách thành phố Hưng Yên 34 km về phía nam Vị trí địa lý của huyện Mỹ Hào tạo nhiều thuận lợi về giao lưu kinh tế - văn hóa, xã hội với các huyện trong tỉnh và các tỉnh, thành phốlân cận Có nhiều cơ hội để thu hút vốn đầu tư của các doanh nghiệp trong và ngoài nước

-Đặc điểm địa hình:

Huyện nằm về phía bắc tỉnh Hưng Yên, địa hình tương đối bằng phẳng, đất đai

xu thế thoải dần từ tây bắc xuống đông nam

-Khí hậu:

Nằm trong vùng đồng bằng Bắc Bộ, Mỹ Hào chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới gió mùa Thời tiết được chia thành bốn mùa rõ rệt Nhiệt độ trung bình là 23,2 độ C , lượng mưa trung bình hàng năm từ 1.500 - 1.600mm Độ ẩm không khí trung bình là 85%

2.Cơ sở hạ tầng

-Cấp điện:

Huyện Mỹ Hào có trạm điện 220 KV được cấp từ lưới điện quốc gia phục vụ đầy đủ cho sản xuất công nghiệp, nông nghiệp và sinh hoạt của nhân dân; 100 %số hộ dân được dùng điện

-Giao thông:

Mạng lưới giao thông của huyện có vai trò hết sức quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của huyện, của tỉnh và cả vùng Trên địa bàn huyện có quốclộ 5A là huyết mạch giao thông đi Hà Nội, Hải Phòng và các tỉnh phía nam Huyện còn có một số tuyến đường chính đã mở rộng, nâng cấp đưa vào sử dụng như đường 196, 198A, 198B, 210 - 217 đây là các trục đường đảm bảo lưu thông với các huyện trong tỉnh

3.Đặc điểm xã hội

Huyện Mỹ Hào có 13 đơn vị hành chính (12 xã và 1 thị trấn), diện tích tự nhiên 79,10 km2, dân số 121.200 người ( năm 2010), mật độ dân số 1.532 người/km2, số dân trong độ tuổi lao động 68.787 người, trong đó lao động nữ 33.751 người; lao động nông nghiệp 45.214 người Lực lượng lao động có trình độ dân trí, khoa học kỹ thuật hoặc đã qua đào tạo chiếm tỷ lệ cao.

4.Tình hình phát triển kinh tế và môi trường đầu tư

- Là địa phương phát triển mạnh trong tỉnh Hưng Yên, đây là khu vực có khả năng đô thị hoá cao so với các huyện khác trong tỉnh Tại đây đã có khoảng 210ha đất đô thị và khoảng 860ha dự án các đô thị mới

-Có khu công nghiệp Phố Nối A, Phố Nối B, khu công nghiệp Thăng Long, khucông nghiệp Minh Đức nằm trong vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, thuận tiện trong giao lưu kinh tế, văn hóa, có điều kiện tiếp thu và ứng dụng các tiến bộ khoa học - kỹ thuật

-Cơ cấu kinh tế: thương mại-dịch vụ chiếm 38%, công nghiệp- xây dựng chiếm 49% và nông nghiệp là 13% Trong tương lai Mỹ Hào sẽ phát triển thành một huyện có nền kinh tế đa dạng và phong phú với cơ cấu công nghiệp - nông nghiệp - dịch vụ, thương mại hợp lý Trong quy hoạch, Mỹ Hào đã và đang phấnđấu trở thành thị xã công nghiệp của tỉnh

-Thu nhập bình quân đầu người 2.000USD/người/năm ( năm 2014)

Câu 5:

Dich vụ BĐS kinh doanh: Hệ thống siêu thị theo hình thức Trung Tâm Thương Mại

Vì:

- Lợi nhuận cao

- Dân cư tại khu vực kinh doanh đông, khu công nghiệp với nhiều nhà máy phát triển nên thu nhập của người dân ổn định

- Vị trí đẹp, trung tâm thị trấn, giao thông thuận tiện, nằm trên quốc lộ 5 với lượng phương tiện lưu thông lớn

- Tài chính mạnh

- Tình hình bất động sản đang gặp khó khăn, việc mua đất và xây dựng công trình tốn ít chi phí hơn, cho thuê mặt bằng sẽ rẻ hơn, mọi người thích vào trung tâm thương mại hơn vì chất lượng, vệ sinh, an toàn, không gian, quang cảnh hơn

ở các khu chợ hay cửa hàng tạp hóa, ngoài ra còn có nhiều dịch vụ hấp dẫn, … cho nên sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư.

- Khách sạn, nhà hàng hay hạ tầng khu công nghiệp đã phát triển rất lâu từ trướcnên khó có thể cạnh tranh trong khi đó cả tỉnh Hưng Yên chỉ có 1 Trung tâm thương mại nhỏ tại Như Quỳnh nên sẽ có rất ít đối thủ cạnh tranh

Câu 6: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp?

Địa hình đặt trung tâm thương mại: tại Ngã tư Phố Nối và nằm dọc trên mặt đường chính của Quốc lộ 5A, thuộc thị trấn Bần, Mỹ Hào, Hưng Yên

S: 1000 m2 có giá trị 11 triệu/ m2

Khu đất kinh doanh là đất mua trực tiếp từ đối tác kinh doanh ( nhà dân, đất ruộng, đất cho thuê, )

Khẳng định khu đất phù hợp:

-Yếu tố địa hình: Ngã tư Phố Nối là nút giao thông của nhiều tuyến đường đi HàNội, Hải Dương, Hải Phòng, Khu đất kinh doanh tọa lạc tại mặt đường quốc lộ 5 nên dễ dàng quan sát, xung quanh là các khu nhà ở Vạn Thành, khu nhà ở Vạn Phúc, khu nhà ở Phúc Hưng, Đây là địa điểm sầm uất, có đông dân cư và số lượng dân cư ngày càng tăng Là địa điểm bắt mắt, dễ quan sát nên việc quảng bá thương hiệu, thu hút lượng khách vào thăm thú, mua hàng là rất lớn ( tiêu biểu như Tràng Tiền Plaza là một ví dụ về trung tâm thương mại đặt ở ngã

tư Hồ Gươm)

- Yếu tố về tài chính: Với mức giá 11 triệu/ m2 là mức giá có thể chấp nhận được với nguồn vốn đầu tư Chưa kể các chi phí phụ như : thuế đất, xây dựng, giải phóng mặt bằng,… So với chi phí vốn đầu tư ban đầu là 50 tỷ đồng của chúng tôi

- Yếu tố luật pháp: Lô đất 1000 m2 này thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền địa phương Theo Quyết định số 2086/QĐ-UBND của UBND tỉnh Hưng Yên phê duyệt Quy hoạch chung xây dựng huyện Mỹ Hào đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 trở thành thị xã Mỹ Hào giai đoạn đầu ưu tiên các công tác cải tạo, xây dựng, phát triển điều kiện môi trường đô thị, hoàn thành các khu công nghiệp, xây dựng 5 công trình hỗn hợp thương mại

- dịch vụ - khách sạn - nhà ở khu vực trung tâm; …Vì vậy việc cấp phép xin quyhoạch đất xây trung tâm thương mại lên UBND tỉnh Hưng Yên tương đối dễ dàng Ngoài ra xung quanh bán kính 6 km không có các trung tâm thương mại cùng hạng nên đảm bảo tiêu chí xác định quy hoạch của nhà nước ban hành

Câu 7: Nghiên cứu thị trường?

-Định hướng phát triển kinh tế-xã hội

+ Có điều kiện địa lý thuận lợi có quốc lộ số 5 chạy qua, nối Hà Nội - HảiPhòng, nằm trong khu vực trọng điểm tam giác kinh tế Bắc Bộ nên Hưng Yêncó nhiều ưu thế để phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ Năm 2009,mặc dùkhủng hoảng kinh tế thế giới nhưng GDP của Hưng Yên tăng 7,01%

+Hưng Yên là một tỉnh công nghiệp phát triển nhanh và mạnh nhất của miềnBắc tiêu biểu là huyện Mỹ Hào Hiện nay trên địa bàn huyện có rất nhiều cáckhu công nghiệp lớn như phố nối A, phố nối B (khu công nghiệp dệt may), khucông nghiệp Thăng Long II (Mitsutomo Nhật Bản), khu công nghiệp Minh Đức, Cơ cấu theo hướng phát triển kinh tế công nghiệp và dịch vụ đang là chủ đạo.+ Ngày 28/11/2011, Thủ tướng có quyết định phê duyệt quy hoạch tổng thể pháttriển kinh tế-xã hội tỉnh Hưng Yên đến 2020 và ngày 11/7/2014 UBND tỉnhHưng Yên phê duyệt quy hoạch huyện Mỹ Hào đến năm 2020, tầm nhìn năm2030:

*)Quy hoạch không gian và phân khu chức năng được thực hiện trên cơ sở khaithác tối đa những điều kiện thuận lợi về giao thông hiện có

*)Hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội được định hướng đầu tư đáp ứng yêucầu phát triển công nghiệp, dịch vụ, thương mại và nông nghiệp hàng hóa mộtcách đồng bộ Đồng thời bảo đảm các phương án cấp, thoát nước, thu gom, xử

lý chất thải đáp ứng nhu cầu phát triển lâu dài, bền vững của đô thị

*)Ưu tiên tập trung giải quyết các vấn đề cấp bách phục vụ công tác cải tạo, pháttriển, cải thiện điều kiện môi trường đô thị; đẩy nhanh và hoàn thành các dự ánKCN

*)Ưu tiên xây dựng các công trình hỗn hợp thương mại - dịch vụ - khách sạn –nhà ở tại khu vực trung tâm;

*)Chỉnh trang và xây dựng các nút giao thông trọng điểm lập trên Quốc lộ 5;nâng cấp, cải tạo đường 196, đường 197 và nhiều công trình hạ tầng xã hội.Những năm gần đây, cơ sở hạ tầng thương mại trên địa bàn tỉnh Hưng Yên đượcquân tâm đầu tư và huy động nhiều nguồn lực khác nhau để xây dựng, tạo nênsự phong phú, đa dạng, từng bước tạo dựng cho người tiêu dùng thói quen muasắm văn minh, hiện đại, an toàn, chất lượng.Theo quyết định đã được phê duyệt,trong giai đoạn 2011-2020, ngoài việc nâng cấp, cải tạo các chợ hiện có; pháttriện các cửa hàng tiện lợi, các cửa hàng chuyên doanh…,tỉnh tập trung đầu tưxây dựng thêm một số siêu thị,trung tâm mua sắm.Trong quy hoạch hạ tầng