BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm: - Đất đai: + Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể nhữngđất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất

TRƯờNG ĐạI HọC KINH Tế QUốC DÂN KHOA bất động sản & ĐịA CHíNH

BÀI GIẢNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN

Hà nội 12/2007thị trường bất động sản

cả quyền sở hữu trí tuệ Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khácnhau do nhu cầu quản lý và sử dụng Nhìn chung, tất cả các nước đều phân chia tài sảnthành 2 loại là bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàngngàn năm từ thời La mã cổ đại và được ghi trong Bộ Luật La Mã.

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta quy định: "Bất động sản là các tài sản

không thể di dời được" Như vậy, BĐS trước hết phải là tài sản, nhưng khác với các

tài sản khác là chúng không thể di, dời được Hay nói cách khác, BĐS là đất đai vànhững vật thể cố định gắn với đất đai Những vật thể gắn với đất đai là những vật thểtồn tại trên đất và chỉ có thể được sử dụng trong trạng thái không tách rời đất hoặc lànhững vật thể mà khi dịch chuyển sẽ bị hư hại (tính chất, công năng, hình thái sẽ thayđổi) hoặc tốn nhiều công sức và chi phí như các công trình kiến trúc, công trình lắpghép

Theo điều 181 của Bộ Luật Dân sự nước ta thì BĐS bao gồm:

- Đất đai:

+ Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể (nhữngđất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải làBĐS);

+ Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền;

+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chấtlượng của đất đai đó)

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn với liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với

nhà ở, công trình xây dựng đó:

+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dời không đáng kể: nhà

ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng… (những nhà bạt di động củacác gánh xiếc, các lâu đài làm bằng băng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lănkhông phải là BĐS mà là các động sản, hoặc công cụ lao động);

+ Các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống,bến cảng, sân bay, bãi đỗ được xây dựng gắn liền với đất đai;

+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máyđiều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình,các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thểtháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là BĐSnhư: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh

và thiết bị đồ dùng khác);

+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theocác tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoáthế giới hoặc quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị

2

không coi là BĐS).

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai:

+ Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây;

+ Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối;

+ Các công trình du lịch, vui chơi, thể thao

+ Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò)…

+ Các tài sản khác do pháp luật quy định:

Những đặc điểm chủ yếu của BĐS

Ngoài những điểm cơ bản ở khái niệm nêu trên, BĐS còn có những đặc điểm cụthể sau:

Thứ nhất, bất động sản là hàng hoá có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm

và không có khả năng di dời được Đặc điểm này là do BĐS sản luôn gắn liền với đất

đai, mà đất đai có đất đặc điểm là có vị trí cố định và có giới hạn về diện tích và khônggian Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường BĐS, đến kinh doanh BĐS Do đó,

vị trí của BĐS như địa điểm cụ thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnhquan, kết cấu hạ tầng của hàng hoá BĐS có ý nghiã vô cùng quan trọng đối với giá trị

và giá cả BĐS

Thứ hai, bất động sản là loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền của hàng

hoá BĐS gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặngkhông thể bị tiêu huỷ (trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa, sạt lở).Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc thường có tuổithọ cao, có thể hàng trăm năm Ngay trong nông nghiệp, BĐS là vườn cây lâu nămcũng có thời gian tồn tại lâu dài Tuy nhiên tính lâu bền của hàng hoá BĐS rất khácnhau, tuỳ theo từng loại BĐS cụ thể Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinhdoanh, đến đầu tư BĐS cũng như công tác quản lý, sử dụng BĐS

Thứ ba, hàng hoá bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm Sở dĩ như vậy

là do sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từngvùng, từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất Tính phức tạp của đất đai về địahình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hoáBĐS Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng đến thiết kế xây dựng, chế tạo của chủđầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế cũng tạonên tính cá biệt (tính dị biệt) của hàng hoá BĐS

Thứ tư, hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý

xã hội Nhìn chung hàng hoá đều có đặc điểm này, nhưng với hàng hoá BĐS thì đặc

điểm này nổi trội hơn Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về BĐS ở mỗi khu vực, mỗi quốcgia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xãhội, thậm chí, còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh của dân cư ở đó

Thứ năm, hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau Giữa các hàng hoá

BĐS có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ Sự ra đời hay sự hoàn thiệncủa hàng hoá BĐS này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng thêm hoặc giảm bớtgiá trị và giá trị sử dụng của hàng hoá BĐS kia Thí dụ, việc xây dựng các công trình

hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị của cáccông trình xây dựng trong khu vực Sự ra đời của một con đường mới sẽ dẫn đến sự ra

3

đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch, thương mại, dịch vụbám theo trục đường đó.

Thứ sáu, hàng hoá bất động sản có chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước BĐS là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân

tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân Các quan hệ giao dịch về BĐSthường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã hội Để tăngcường vai trò của mình, nhà nước phải quan tâm hơn đến BĐS, dó đó buộc phải banhành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính sách nhằm thực hiện việc quản

lý chúng Mặt khác, BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai, ở bất cứ quốc gia nào cũng

có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn chung, BĐS chịu sự chi phối mạnh mẽ của phápluật và sự quản lý của Nhà nước

Thứ bảy, hàng hoá bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý Vì BĐS

thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức tạp,

do đó, đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lí cũng phải cao hơn

so với các hàng hoá thông thường Đặc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các công trình xâydựng rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây dựng,nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho quản lýcũng rất cao

1.2 Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản

Thị trường bất động sản

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản, song các quan niệmcùng có một điểm chung khái quát về thị trường bất động sản là tổng hoà các quan hệgiao dịch về bất động sản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Bấtđộng sản bao gồm nhiều loại khác nhau, song mọi bất động sản đều gắn liền khôngtách rời yếu tố đất đai Do vậy, các đặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn làyếu tố đóng vai trò trọng tâm và chi phối toàn bộ hoạt động của thị trường bất độngsản

Các hình thái thô sơ nhất của thị trường BĐS thông qua việc mua bán traođổi đã có từ lâu: Từ thời Trung Hoa cổ đại, thời Vua Ai Cập và Ba Tư cổ Ngàynay trải qua nấc thang tiến hoá của nhân loại, các lực lượng thị trường, tức là lựclượng cung và cầu đã trở thành những thực thể ngày càng đa dạng, tinh vi, phứctạp giống như “bàn tay vô hình”, hướng dẫn lâu dài về sự phân phối tài nguyên vàcác nguồn lực xã hội đến những nơi sử dụng hiệu quả nhất, mà bất cứ sự can thiệpthô bạo nào của Nhà nước đối với thị trường cũng có thể làm cho nó biến dạng vàtrở nên khó điều khiển hơn Trong bối cảnh đó, việc nhận thức quan điểm về thịtrường nói chung, thị trường BĐS nói riêng, nhận dạng các hình thái và tìm hiểucác phương thức ứng xử của những người tham gia thị trường đã trở thành vấn đề

lý thú và hấp dẫn, nhất là trong thời đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trường như ởnước ta

Thị trường BĐS là hợp phần bắt buộc của sản xuất hàng hoá BĐS Nó rađời và phát triển cùng với sự ra đời và phát triển của sản xuất hàng hoá BĐS

Có nhiều định nghĩa và cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS Tuy nhiên mộtcách hiểu khái quát và phổ biến nhất về thị trường BĐS là nơi tổng hoà các quan hệtrao đổi hàng hoá BĐS, tức là quan hệ giao dịch giữa người mua và người bán, giữacung và cầu và thực hiện các quan hệ chuyển dịch về giá trị BĐS

4

Tất cả các quan hệ giao dịch về BĐS thông qua quan hệ hàng hoá, tiền tệ đượccoi là quan hệ thị trường và tạo nên thị trường BĐS Thị trường BĐS chỉ ra đời khi màtrong xã hội có sự trao đổi mua, giao dịch bán về hàng hoá BĐS Theo dòng lịch sử thìđất đai là loại hàng hoá BĐS đầu tiên Khi chế độ sở hữu về đất đai được xác lập, khi

mà các hoạt động kinh tế phát triển, nhu cầu sử dụng đất để phục vụ sản xuất và đờisống tăng lên thì quan hệ về đất đai cũng phát triển và đất đai trở thành hàng hoá Nhưvậy, sự ra đời và phát triển của thị trường BĐS gắn liền với quá trình đất đai chuyểnthành hàng hoá do tất yếu của nhu cầu sử dụng đất và sự phát triển của các hoạt độngkinh tế - xã hội Trên thực tế nội dung cơ bản của thị trường BĐS và cũng là cách quanniệm phổ biến hiện nay về thị trường BĐS theo nghĩa hẹp, đó là thị trường nhà đất VìBĐS nhà, đất vừa mang ý nghĩa kinh tế, chính trị xã hội to lớn, và trong thị trườngBĐS thì thị trường nhà đất được hình thành rõ rệt và vận hành sôi động nhất Thịtrường đất đai là một bộ phận của thị trường BĐS Vì vậy, nó gắn liền với sự ra đời vàphát triển của thị trường BĐS Thị trường đất đai trước hết được hiểu là nơi diễn ra cáchành vi mua và bán hàng hóa quyền sử dụng đất đai cũng như dịch vụ gắn liền vớihàng hóa đó Quá trình trao đổi - mua và quyền sử dụng đất luôn vận động và pháttriển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau

Bất động sản khác với các hàng hoá khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán,

mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển dịchquyền sử dụng Do đó, thị trường BĐS hoàn chỉnh không thể chỉ là quan hệ giữa ngườimua và người bán về BĐS mà còn là nơi diễn ra các giao dịch liên quan đến BĐS nhưcho thuê, thế chấp, bảo hiểm và chuyển dịch quyền sử dụng BĐS

Do vậy, thị trường BĐS được hiểu như sau: Thị trường bất động sản là tổng

thể các giao dịch về bất động sản dựa trên các quan hệ hàng hoá, tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định Trong cách diễn đạt thông thường, khái

niệm thị trường thị trường BĐS thường được nhắc đến là nơi diễn ra các quan hệ

giao dịch về bất động sản, tại đó những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để xác định giá cả và số lượng hàng hoá và dịch vụ bất động sản được giao dịch Trong cách diễn đạt này, khái niệm "nơi" không phải đơn thuần là chỉ địa

điểm mà nó bao hàm các yếu tố không gian và thời gian khi các quan hệ giáo dịch vềBĐS diễn ra

Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản

Hàng hoá BĐS là loại hàng hoá đặc biệt, khác với các loại hàng hoá nên thịtrường BĐS cũng có những đặc điểm riêng

Thứ nhất, Tớnh cỏch biệt giữa hàng hoỏ với địa điểm giao dịch

Đối với hàng hoá thông thường, địa điểm giao dịch thường là ở nơi hiện diệncủa hàng hoá giao dịch, còn đối với hàng hoá BĐS, địa điểm giao dịch lại cách biệt vớihàng hoá BĐS giao dịch Đó là do đặc điểm của hàng hoá BĐS: có vị trí cố định,không thể di dời được Hoạt động giao dịch BĐS thường được tiến hành trên các chợhàng hoá BĐS ảo Các chợ này rất đa dạng, có thể là các trung tâm giao dịch lớn (chợđịa ốc), cũng có thể là một địa điểm với nhỏ hẹp với các vật dụng đơn sơ tối thiểu,cũng có thể tại nhà riêng, tại nhà hàng, quán nước, qua mạng internet đều tạo nênchợ giao dịch BĐS

Quan hệ giao dịch BĐS không thể kết thúc ngay tại địa điểm giao dịch hay chợgiao dịch mà phải trải qua các khâu như:

5

- Đàm phán tại chợ giao dịch, cung cấp cho nhau các thông tin về BĐS giaodịch;

- Kiểm tra thực địa để xác nhận tính có thực và kiểm tra độ chính xác của thông tin vềBĐS;

- Đăng ký pháp lý

Từ đặc điểm này cho thấy:

- Kiểm soát thị trường BĐS không thể như với thị trường các hàng hoá khácbày bán trên sạp hàng: tem nhãn, xuất xứ nguồn gốc, chất lượng mà phải thông quaquan hệ đăng ký pháp lý bắt buộc

- Quan hệ giao dịch BĐS không thể tiến hành trong một thời gian ngắn, do đó

dễ gặp các biến cố của thực tiễn như biến động của giá cả, thay đổi của pháp luật hay

sự thay đổi của các điều kiện môi trường Điều đó buộc các bên phải ấn định quan hệgiao dịch trong một thời điểm nhất định; thời gian diễn ra các khâu của quá trình giaodịch càng kéo dài, tính rủi ro càng cao, do vậy muốn nâng cao tỷ lệ thành công của cácgiao dịch BĐS thì điều quan trọng là tìm các giải pháp rút ngắn khoảng thời gian diễn

ra các khâu của quá trình giao dịch

- Mọi đối tượng tham gia vào thị trường BĐS đều phải trải qua đầy đủ các khâugiao dịch trên Đó là điều có tính chất bắt buộc đối với thị trường BĐS chính thức, cókiểm soát của Nhà nước

Thứ hai, thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng giao dịch trong bất động sản

Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định Đặc điểm của đất đai là khônghao mòn hay không mất đi (trừ các trường hợp đặc biệt) và người có quyền sở hữu hay

có quyền sử dụng đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hoá khác Điều mà họmong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại Do đó, khi xem xét giá cảđất đai, không thể xác định giá trị của nó như xác định giá trị của các hàng hoá thôngthường mà phải xác định dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợicủa vốn đầu tư vào đất đai

Thứ ba, thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điềukiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của từng vùng, từng khu vực Do đó, cung và cầu BĐS ởcác vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng, từ số lượng, kiểu cách, mẫu mã, chấtlượng đến quy mô và trình độ phát triển Mặt khác, BĐS còn có đặc điểm là phụ thuộcvào tâm lý, tập quán, thị hiếu, do đó, mỗi vùng, mỗi khu vực cùng có những đặc trưngriêng về cung và cầu BĐS Người ta không thể di dời BĐS từ nơi này sang nơi khác,cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán thị hiếu từ vùng này, khu vực này sangvùng khác, khu vực khác, do đó, thị trường BĐS mang tính vùng và tính khu vực sâusắc Thực tế cho thấy, thị trường BĐS ở các đô thị, ở các vùng đang trong quá trình đôthị hoá, ở các trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá, du lịch thường có quy mô, trình độphát triển cao hơn so với các vùng khác

Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động các quan hệ giao dịch BĐS thường chỉdiễn ra ở từng vùng, quan hệ cung cầu giá cả BĐS chỉ ảnh hưởng trong một vùng, mộtkhu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến thị trường BĐS củacác vùng, các khu vực khác Đồng thời, nghiên cứu thị trường BĐS phải đặt chúng

6

trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện thiên nhiên, kinh tế, chínhtrị, xã hội của vùng, của khu vực Không thể lấy quan hệ cung cầu hay giá cả BĐS củavùng này, khu vực này áp dụng cho vùng khác, khu vực khác.

Thứ tư, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo

Mặc dù thị trường BĐS có nội dung rất phong phú nhưng là thị trường khônghoàn hảo Sở dĩ như vậy là do các thông tin về hàng hoá bất động sản và thị trườngBĐS không đầy đủ và phổ biến rộng rãi như các loại hàng hoá khác Sự so sánh giữacác BĐS cùng loại khó chính xác vì các tiêu chí đánh giá bất động sản không chínhxác như đối với các hàng hoá khác (các kết cấu công trình, chất lượng công trình, vẻđẹp kiến trúc, vị trí địa lý đều được đo lường một cách tương đối, khó chính xác).Bất động sản mang tính vùng và khu vực, chúng không liền kề nhau và không phải baogiờ cũng tìm được BĐS cùng loại để so sánh cạnh tranh một cách đầy đủ Hơn nữa, sốlượng người tham gia cung và cầu về mỗi loại BĐS đều có số lượng nhỏ, không đảmbảo tiêu chí cho cạnh tranh hoàn hảo

Đặc điểm này dẫn đến những vấn đề sau:

- Giá cả BĐS không hoàn toàn là giá cả cạnh tranh hoàn hảo, trong nhiềutrường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc, do đó, người bán có lợi thế độc quyền, nhờ đó

có thể thu lợi cao Giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người có quyền đốivới BĐS

- Khi giá cả biến động tăng, tính độc quyền của người cung cũng tăng thêm làmgiá cả BĐS sẽ được đẩy lên cao tạo nên những cơn sốt về giá Thị trường BĐS càngsôi động, càng dễ tạo nên các cơn sốt giá của BĐS

Thứ năm, cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả bất động sản.

Đối với các hàng hoá thông thường, quan hệ cung cầu và giá cả thường diễn ratheo quy luật chung là: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên sẽ kích thích tăng cung cân bằngvới cầu và giá lại quay trở lại mức cân bằng Tuy nhiên, đối với hàng hoá BĐS, khicầu tăng, cung BĐS không thể phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hoá khác Đó là

do đặc điểm của BĐS là thời gian để tạo ra chúng thường là lâu vì để xây dựng cáccông trình xây dựng cần phải có thời gian tìm hiểu mọi thông tin về đất đai, làm thủtục chuyển nhượng, xin phép xây dựng, thiết kế, thi công

Sự phản ứng của cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả theohướng tăng lên, hình thành những cơn sốt giá BĐS Do vậy, Nhà nước cần phải canthiệp nhằm điều chỉnh quan hệ cung cầu về BĐS, đặc biệt là có các giải pháp để bình

ổn thị trường BĐS, hạn chế và kiểm soát sự gia tăng của cầu về BĐS không chínhđáng (như nạn đầu cơ sinh ra cầu giả tạo)

Thứ sáu, là thị trường khó thâm nhập

Sở dĩ như vậy là vì hàng hoá BĐS không bày bán trên thị trường như các loạihàng hoá khác, người mua và bán BĐS không có cơ hội và đủ lượng thông tin để lựachọn được thị trường phù hợp với BĐS cần giao dịch Hơn nữa, vì BĐS thường có giátrị lớn, người mua và bán BĐS thường ít có kinh nghiệm vì họ ít có cơ hội mua hoặcbán (trừ những người kinh doanh chuyên nghiệp)

Do vậy, khi thực hiện các giao dịch trên thị trường BĐS, cần phải có các nhà tưvấn, môi giới, đó là những người được đào tạo cơ bản, có kiến thức kinh doanh, am

7

hiểu pháp luật, nhiều kinh nghiệm Với sự tham gia của họ, các giao dịch BĐS sẽ trởnên dễ dàng hơn Thực tế cho thấy nếu lực lượng tư vấn môi giới kém phát triển thì sựvận hành của thị trường BĐS sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch BĐS sẽ cao.

Do đó, phải coi tư vấn, môi giới trong giao dịch BĐS là một nghề chuyênnghiệp độc lập Ngoài việc tổ chức các tổ chức tư vấn, môi giới thông thường, cần pháthuy vai trò của các tổ chức tín dụng trong tư vấn, môi giới giao dịch BĐS vì chính các

tổ chức này khi thực hiện nghiệp vụ cho vay đã có những bước thẩm định pháp lý cầnthiết và định giá BĐS

Thứ bảy, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó, việc quản lý của Nhà nước đốivới chúng bằng pháp luật là cơ sở để bảo đảm an toàn cho các giao dịch BĐS MọiBĐS đều được Nhà nước quản lý như đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu,quyền sử dụng, cũng như các biến động của chúng Mọi giao dịch BĐS phải có sựgiám sát của Nhà nước, đặc biệt trong khâu đăng ký pháp lý Sự tham gia của Nhànước vào thị trường BĐS thông qua yếu tố pháp luật sẽ làm cho thị trường BĐS ổnđịnh hơn và an toàn hơn Bất động sản được đăng ký pháp lý theo đúng pháp luật sẽ cógiá trị hơn, chúng được tham gia vào tất cả các giao dịch, mua bán, chuyển nhượng,trao đổi, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, cổ phần Hơn nữa, thông qua kiểmsoát thị trường BĐS, Nhà nước tăng được nguồn thu ngân sách từ thuế đối với các giaodịch BĐS

Thứ tám, thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn.

Đặc điểm này bắt nguồn từ đặc điểm của BĐS là có giá trị lớn, do đó, mọi giaodịch đầu tư kinh doanh BĐS đòi hỏi một lượng vốn lớn Lượng vốn này phải được huyđộng từ thị trường vốn

Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổnđịnh, thị trường BĐS cũng không thể phát triển lành mạnh và ổn định được Nhữngkhủng hoảng tài chính trên thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường BĐS.Khi BĐS sụt giá nhanh sẽ dẫn đến sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, vì thế, các tổchức tài chính tín dụng có thể bị phá sản

Thứ chín, thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị trường là vấn đề khó khăn, phức tạp và cần phải có nhiều thời gian

Sở dĩ như vậy là vì BĐS thường là có giá trị lớn, người mua trên thị trường nàykhông đông, việc mua bán không thể đơn giản và nhanh chóng như đối với các loạihàng hoá khác Bất động sản là những yếu tố vật chất lâu bền, khó chuyển đổi côngnăng và tính chất, do vậy không dễ dàng gì thay đổi định hướng đầu tư khai thác cáccông trình BĐS Đặc điểm này đòi hỏi những nhà đầu tư tham gia thị trường BĐS phảixác định hướng đầu tư dài hạn, đồng thời phải tính toán mối quan hệ giữa chu kỳ kinh

tế và tuổi thọ vật lý để quyết định hướng đầu tư

8

ii- Phân loại thị trường bất động sản

Tuỳ theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận để phân loại thị trường Thông thườngngười ta phân loại thị trường bất động sản theo 4 cách:

 Phân loại dựa vào hàng hoá bất động sản trên thị trường.

Dựa vào loại hàng hoá bất động sản, người tâ có thể phân chia thị trường bất độngsẩn thành các thị trường đất đai, thị trường nhà ở; thị trường bất động sản dùngtrong dich vụ; thị trường bất động sản dùng cho văn phòng, công sở; thị trường bấtđộng sản công nghiệp

 Phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi:

Dựa vào tính chất các mối quan hệ xuất hiện trên thị trường, người ta phân chia thịtrường bất động sản thành thị trường mua bán; thị trường thuê và cho thuê; thịtrường thế chấp và bảo hiểm Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất độngsản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư kinh doanh phù hợp nhất

 Phân loại dựa vào trình tự tham gia thị trường:

Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động sản thànhthị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất (Giao, mua, cho thuê) hay còn gọichung là thị trường đất đai; Thị trường xây dựng các công trình bất động sản để bán

và cho thuê (thị trường sơ cấp); Thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản (gọi

là thị trường thứ cấp)

 Phân loại theo mức độ kiểm soát của nhầ nước:

Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất động sản thành Thịtrường chính thức hay thị trường có kiểm soát và Thị trường phi chính thức, hay thịtrường không kiểm soát

9

iii- các yếu tố của thị trường bất động sản

1- Cầu và phân loại cầu hàng hoá BĐS

Cầu nhà đất là khối lượng nhà đất mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận và có khảnăng thành toán với một mức giá nhất định để nhận được khối lượng nhà đất đó trênthị trường

Sự xuất hiện nhu cầu sử dụng về một dạng nhà đất nào đó mà mỗi người không tựthoã mãn được và người tiêu dùng có khả năng thanh toán về nhu cầu đó và phải cóthị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được thực hiện

Cầu về đất đai bao gồm đất đai cho sản xuất, đất đai cho công nghiệp, giao thông,các công trình công cộng, dịch vụ, du lịch, cầu về đất xây dựng các loại nhà và cáccông trình bất động sản khác Cầu về nhà ở: cầu về nhà ở kéo theo đó là đất đai đểxây dựng nhà ở Cầu về đất ở và nhà ở là cầu xuất hiện rộng rãi nhất và sôi độngnhất trên thị trường bất động sản Do đó thị trường nhà đất là thị trường sôi độngnhất và là chủ yếu trong thị trường bất động sản Trên thị trường bất động sản, trongquan hệ thương mại, ngoài cầu nhà đất thông thường , còn xuất hiện cầu giả tạo củanhững người buôn bán bất động sản Đó là cầu của những nhà đầu tư buôn bán bấtđộng sản mua đất và nhà ở để đầu cơ trục lợi Điều đó làm tăng giả tạo nhu cầu vềnhà ở, có thể gây ra căng thẳng thêm quan hệ cung cầu nhà ở và làm giá nhà đấttăng lên tại thời điểm nhất định

Có nhiều nhân tố là các biến số tác động đến sự thay đổi của cấu về bất động sản

Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm gia tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở Dân sốtăng làm tăng số lượng gia đình độc lập dẫn đến nhu cầu về diện tích nhà ở của các

hộ gia đình tăng lên Dân số tăng kéo theo quy mô từng hộ gia đình tăng lên dẫnđến diện tích nhà ở cũng tăng lên Sự gia tăng dân số không phải làm gia tăng nhucầu về nhà ở mà còn làm tăng nhu cầu về hoạt động dịch vụ thương mại, du lịch,văn hoá, giáo dục dẫn đến làm tăng nhu cầu về đất đai, nhất là tại các vùng trungtâm Sự thay đổi về mục đích sử dụng đất đai giữa các hoạt động sản xuất khácnhau, giữa các lĩnh vực khác nhau sẽ làm nẩy sinh cơ cấu cầu về đất đai có thay đổi.Cùng với quá trình phát triển kinh tế, xã hội, việc chuyển mục đích sử dụng đấtsang phục vụ cho việc phát triển nhà ở, kết cấu hạ tầng cho nhu cầu về các loại đấtlàm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ và thương mại tăng lên rất nhiều Điều

đó tác động đến làm thay đổi giá cả trao đổi về cùng một loại đất, cùng một vị trínhưng khác nhau về mục đích sử dụng Việc làm mới có thu nhập là cơ sở, điềukiện nâng cao chất lượng đời sống Đó là cơ sở cho phần lớn nhu cầu trở thành cácnhu cầu có khả năng thanh toán Khi thu nhập tăng thì nhu cầu về nhà ở và đất ởtăng lên rõ rệt Quá trình đô thị hoá là quá trình tập trung dân cư vào các đô thị và

mở rộng không gian của đô thị Quá trình đó tác động làm thay đổi căn bản nhất vềcầu nhà ở đô thị, kết cấu cầu nhà ở đô thị cũng như nhà với chức năng làm vănphòng, thương mại, dịch vụ Mốt và thị hiếu nhà ở, sự phát triển và hoàn thiện hệthống kết cấu hạ tầng, những chính sách của chính phủ đều là những biến số quantrọng làm thay đổi cầu bất động sản

Để đo lượng sự tác động của các nhân tố đến sự thay của cầu, người ta sử dụng hẹ

số co giãn Độ co giãn của cầu về bất động sản là mối quan hệ so sánh giữa tốc độthay đổi của cấu so với tốc độ thay đổi của các yếu tố tác động

ED = Tỷ lệ % thay đổi số lượng cầu / Tỷ lệ % thay đổi của yếu tố tác động

10

Từ công thức trên cho thấy: Hệ số ED càng lớn có nghĩa là số lượng cầu nhà ở càngnhạy cảm với nhân tố tác động, nhân tố này sẽ làm thay đổi rất lớn của lượng cầu.

2 Cung bất động sản

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hoá bất động sản sẵnsàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giớihạn nhất định

Các điều kiện hình thành cung bất động sản trên thị trường: Người chủ sở hữu bấtđộng sản có nhu cầu bán, giá cả phải phù hợp với sức mua (khả năng thanh toán)được coi là giá thị trường được cả người mua và người bán bất động sản chấp nhận Nguồn cung bất động sản bao gồm nguồn cung từ Nhà nước, do các cơ quan, doanhnghiệp nhà nước đầu tư xây dựng nhà ở bằng nguồn vốn ngân sách và các quỹ nhà

ở khác thuộc sở hữu nhà nước Thông qua khu vực công cộng, nhà nước can thiệp,điều tiết vào quan hệ cung cầu bất động sản trên thị trường Bên canh jkhu vực Nhànước, nguồn cung bất động sản chủ yếu được hình thành từ khu vực tư nhân Đây làkhu vực hoạt động phát triển bất động sản không bằng vốn ngân sách nhà nước docác tổ chức, các công ty hoặc cá nhân thực hiện tuân thủ theo các quy tắc chính thứccủa nhà nước về quản lý xây dựng và phát triển nhà ở Nhà nước điều tiết khu vựcnày thông qua quy hoạch, các quy tắc quy định và tiêu chuẩn xây dựng Mục đíchchính của các công ty phát triển nhà ở tư nhân là thu lợi nhuận tối đa Do vậy, nếu

để phát triển tự do khu vực nhà ở tư nhân luôn hướng vào việc xây dựng các khunhà ở có lợi nhuận và thu nhập lớn, không chú ý đền tính xã hội và môi trường Khuvực nhà ở không chính thức là hoạt động xây dựng nhà ở hoàn toàn động lập vớinhững khuôn khổ, quy tắc, quy định của chính phủ Trong điều kiện luật phápkhông được quy định chặt chẽ, rõ ràng, những quy định về quyền sở hữu và quyền

sử dụng nhà ở không đầy đủ thì hoạt động kinh doanh nhà ở không chính thức càngphát triển và cơ hội làm giàu cho các nhóm người thâu tóm “thị trường đen” này.Đây là những nhà ở chưa có đủ điều kiện để thừa nhận theo các quy định pháp lý.Điều này đòi hỏi tăng cường quản lý nhà nước thông qua các công cụ pháp luật, quyhoạch, kế hoạch

Có nhiều nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản trên thị trường, trong đó nhân tố

có tính chất quyết định là cung về quỹ đất phát triển bất động sản trong quy hoạchcủa chính phủ Đây là cơ sở quan trọng nhất quyết định đến tổng cung về nhà đất

Sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng cũng là một nhân tố quan trọng làm thayđổi lượng cung nhà đất Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển nhà ở Nguồnnguyên liệu vật liệu cho xây dựng nhà sẵn có, phong phú thì làm cho tốc độ xâydựng nhà ở mạnh hơn Giá cả nguyên vật liệu xây dựng thấp thì giá thành xây dựngthấp làm tăng khả năng cung về nhà ở Pháp luật và chính sách của Nhà nước mặc

dù không làm thay đổi về yếu tố vật chất song nó lại có vai trò rất lớn trong việcđưa các nguồn bất động sản vào lưu thông làm thay đổi nguồn cung bất động sảntrên thị trường

Đối với các hàng hoá thông thường, cung hàng hoá thường có co giãn thuận chiều

so với nhân tố giá cả Đối với cung về hàng hoá bất động sản tình hình lại khônghoàn toàn như vậy Độ co giãn cung nhà đất so với biến động của giá cả nhà đất nóichung là rất nhỏ thậm chí còn nhận giá trị âmnhỏ? Điều này là do: Khi giá đất tănglên đến một bộ phận đất đai thuộc quy hoạch cho đất đang ở tăng lên hoặc các loạiđất khác chuyển sang mục đích sử dụng cho đất ở tăng lên Nhưng số lượng cung

11

đất ở đó bị hạn chế bởi tổng quỹ đất ở và sự ràng buộc chặt chẽ về pháp luật vàchính sách của chính phủ Khi giá nhà đất tăng lên nhưng cung nhà đất không phảnứng mau lẹ theo sự tăng lên của giá cả, bởi vì việc xây dựng nhà ở đòi hỏi vốn lớn

và thời gian xây dựng dài nên lượng cung nhà đất đưa vào thị trường cũng bị hạnchế

3- Quan hệ cung cầu bất động sản

Khi cung nhỏ hơn cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá cung ứng trên thị trườngkhông đáp ứng được nhu cầu dẫn đến giá cả thị trường hàng hoá đó tăng lên Khicung bằng cầu có nghĩa là khối lượng hàng hoá đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn đến giá

cả cân bằng và không thay đổi Khi cung lớn hơn cầu tức là khối lượng hàng hoácung ứng vượt quá cầu làm giá cả thị trường giảm xuống

Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung cầu Giá cả thị trường củamột hàng hoá nào đó tăng lên sẽ kích thích cung làm cho khối lượng cung tăng lên,đồng thời hạn chế càu làm cho cầu giảm xuống Ngược lại, trong trường hợp giá cảthị trường giảm xuống thì sẽ kích thích cầu, hạn chế cung ( cầu tăng, cung giảm )

Do đó, thông qua giá cả thị trường nhận biết được quan hệ cung cầu và tác động trởlại cung cầu, hình thành cung cầu mới phù hợp với sản xuất và tiêu dùng xã hội.Giới hạn thấp nhất của giá cả thị trường là chi phí sản xuất, giới hạn cao nhất là sựchấp nhận của người tiêu dùng Quan hệ giữa cung và cầu đối với mọi mặt hàng hoá

và dịch vụ trên đây là quan hệ mang tính chất quy luật, nhưng để nhận biết được sựvận động của cung cầu thị trường yêu cầu chúng ta phải xem xét đầy đủ đặc tính vànhững nhân tố tác động đến lượng cung cầu bất động sản Như trên đã trình bày,cung cầu bất động sản chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Sự thay đổi của bất cứyếu tố nào đều có ảnh hưởng đến lượng cung hoặc lượng cầu, làm cung hoặc cầuchuyển dịch và giá cân bằng trên thị trường bất động sản sẽ thay đổi

Mặc dù tổng cung và tổng cầu về bất động sản là cố định Tuy vậy, cung đất chotừng mục đích sử dụng cụ thể có thể thay đổi Việc xây dựng nhà thường mất nhiềuthời gian, bởi vậy cung nhà đất không thể phản ứng nhanh chóng đối với sự thay đổicủa cầu

E1 Giá

S

Trong ngắn hạn : cung một loại nhà đất cụ thể có thể hoàn toàn không co giãn Vídụ: Nhà ở cho thuê Nhà ở cho thuê ở một thành phố với số lượng nhất định Nhưngtrong một thời hạn hết sức ngắn , cầu thuê nhà ở tăng lên làm cho giá thuê nhà tănglên.

Như vậy, cung ngắn hạn ít co giãn hơn cung dài hạn và một sự thay đổi lượng cầucũng làm cho giá cả nhà đất trong ngắn hạn thay đổi mạnh hơn trong dài hạn

Trong dài hạn: Tiền thuê nhà cao hơn khuyến khích người ta sửa sang và xây thêmnhà cho thuê, nên lượng cung tăng dẫn đến giá thuê nhà giảm xuống

Trong ngắn hạn khi cầu tăng, cung nhà đất ít co giãn nên giá cả tăng mạnh Trongdài hạn, cung dài hạn co giãn nhiều hơn cung ngắn hạn nên giá tăng ít hơn sơ vớingắn hạn

Với những phân tích trên đây cho thấy, việc dịch chuyển đường cung sang phảihoặc sang trái chịu tác động của nhiều nhân tố Những nhân tố chủ yếu: chính sách

về nhà đất của chính phủ (chính sách giao đất và quyền sử dụng đất ở, chính sách

E1 Giá

S dh

Đồ thị về đường cung dài hạn

Q (Sản lượng) Q1 Q2

cho thuê đất, thuê nhà đất quy định thủ tục về xây dựng, quy hoạch đất đai và pháttriển đô thị ) kết cấu hạ tầng, đầu tư xây dựng phát triển kinh doanh nhà ở Mặc dùcung nhà đất có xu hướng làm dịch chuyển đường cung về bên phải, nhưng trongbối cảnh đường cầu cũng luôn luôn tăng lên và thậm chí tăng còn nhanh hơn,thường xuyên hơn so với sự gia tăng về tính thời điểm Do vậy, mặc dù đường cung

có xu hướng dịch chuyển sang phải song sự giảm giá nhà đất chỉ tạm thời, thịtrường nhanh lấy lại sự cân bằng cung cầu và giá nhà đất tăng lên là một xu hướngbền vững

14

iV- xu hướng phát triển của thị trường bất động sản

4.1 Sự ra đời thị trường bất động sản ở Việt Nam.

Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường BĐS, song các quan niệm cùng có mộtđiểm chung khái quát về thị trường BĐS là tổng hoà các quan hệ giao dịch về bất độngsản được thực hiện thông qua các quan hệ hàng hoá tiền tệ Bất động sản bao gồm nhiềuloại khác nhau, song mọi BĐS đều gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, cácđặc trưng của hàng hoá và thị trường đất đai luôn là yếu tố đóng vai trò trọng tâm và chiphối toàn bộ hoạt động của thị trường BĐS

Sự xuất hiện các quan hệ hàng hoá tiền tệ trong giao dịch về BĐS đã từng xuấthiện ở Việt Nam từ rất sớm, khởi đầu là các giao dịch về đất đai và nhà ở đã từng xuấthiện và tồn tại từ thời phong kiến xa xưa cũng như thời kỳ Pháp thuộc Từ sau cáchmạng tháng 8 năm 1945 đến năm 1980, ở Việt Nam tồn tại chế độ đa sở hữu về đấtđai: sở hữu tư nhân, sở hữu tập thể, sở hữu của các tổ chức và sở hữu Nhà nứơc Cáchoạt động giao dịch mua bán, cho thuê, cầm cố giữa các cá nhân về đất đai và nhà ở đãxuất hiện tuy không phải là phổ biến nhưng vẫn được thực hiện theo truyền thống tậpquán cộng đồng, do các bên tham gia giao dịch tự thoả thuận với nhau Mặc dù không

có các văn bản pháp luật quy định về giao dịch BĐS, song Nhà nước vẫn thừa nhận vàlàm các thủ tục xác nhận cho các giao dịch mua bán và thu thuế trước bạ khi đăng kýquyền sở hữu nhà đất

Trước năm 1980, tài sản quốc gia trong đó có BĐS được tồn tại dưới 3 hìnhthức sở hữu khác nhau là: sở hữu nhà nước - toàn dân; sở hữu tập thể - hợp tác xã và

sở hữu tư nhân, kể cả các nhà tư sản dân tộc Do tồn tại 3 hình thức sở hữu khác nhau

về BĐS, nên bất động sản vẫn tham gia vào quá trình trao đổi (mua - bán) một cáchbình thường

Trong thực tế, người bán tài sản trên đất cho người mua đều tính cả tiền đất vàngười mua tài sản cũng chấp nhận trả tiền đất cho người bán tài sản Từ đây, đã hìnhthành “thị trường ngầm” về đất đai - bất động sản và không ít tổ chức, cá nhân đã lợidụng việc Nhà nước cho phép bán tài sản trên đất để bán đất kiếm lời bất chính và Nhànước không kiểm soát được

Trong bối cảnh chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường và khuyến khíchthúc đẩy phát triển sản xuất hàng hoá, các quan hệ hàng hoá tiền tệ được phát triểnrộng rãi trong các quan hệ sử dụng, trao đổi các yếu tố cơ bản của lực lượng sản xuất,trong đó bao hàm cả yếu tố đất đai Trước đòi hỏi của thực tế phát triển, Hiến phápnăm 1992 đã quy định: "Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất cóquyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật" Trên cơ sở đó, Nhànước đã ban hành nhiều văn bản, tạo khung pháp lý cho sự ra đới và phát triển của thịtrường BĐS

- Luật đất đai năm 1993, đã chuyển đổi từ việc Nhà nước quản lý đất đai bằngbiện pháp hành chính sang hình thức quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế kết hợpvới biện pháp hành chính Theo Luật đất đai năm 1993 và đã được bổ sung năm 1998,năm 2001 thì tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân được giao đất ổn định lâu dài đượcquyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp và gópvốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất cógiá Luật đất đai đã tạo điều kiện cho những người sở hữu tài sản trên đất bao gồm nhà

ở, nhà xưởng, công trình xây dựng, vật kiến trúc trên đất có thể chuyển nhượng,

15

chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và các tài sản trên đất cho các đốitượng trong nước; Người có nhà ở được phép cho người nước ngoài thuê.

- Pháp lệnh nhà ở năm 1991 và Nghị định 61/CP ngày 5/7/1994 về mua bán và

kinh doanh nhà ở, Nghị định 56/CP ngày 18-9-1995 Ban hành quy chế cho người nướcngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê; đã cho phép:

+ Bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước và chuyển nhượng quyền sử dụng đất chongười đang thuê; Kinh doanh nhà ở; Mua bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh

+ Tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị, xã hội và cá nhân được phép cho ngườinước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà để ở, đặt trụ sở văn phòngđại diện, chi nhánh công ty hoặc cơ sở hoạt động kinh doanh theo quy định của phápluật

- Ngoài ra, theo quy định của Luật tín dụng năm 1997, Nghị định

178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng và Nghị định số

165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 về giao dịch bảo đảm, đã cho phép tổ chức, hộ giađình, cá nhân sử dụng bất động sản (bao gồm tài sản gắn liền với đất và giá trị quyền

sử dụng đất) để thế chấp tại các tổ chức tín dụng để vay vốn sản xuất kinh doanh.Trong trường hợp đến thời hạn trả nợ mà khách hàng không có khả năng thanh toán,thì tổ chức tín dụng có quyền bán tài sản cùng với chuyển nhượng quyền sử dụng bấtđộng sản thế chấp để thu hồi vốn

- Luật đất đai 2003 và hàng loạt những văn bản dưới luật hướng dẫn thi hànhLuật Đất đai 2003 như: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 188/2004/NĐ-CP, …

đã ra đời và đi vào thực tiễn của thị trường bất động sản, khẳng định sự tồn tại và pháttriển của thị trường bất động sản ở nước ta

Từ các cơ sở pháp lý như đã trình bày ở phần trên, thị trường BĐS chính thức

đã hình thành, hoạt động và phát triển như sau:

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thuê đất

+ Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất cho tổ chức kinh tế để đầu tư xâydựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để làm nhà ở

+ Nhà nước bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước kèm theo chuyển nhượng quyền

sử dụng đất cho người đang thuê nhà thuộc sở hữu Nhà nước

+ Nhà nước cho các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sản xuấtkinh doanh Các tổ chức kinh tế trong nước, các tổ chức, cá nhân nước ngoài (bao gồm

cả bên Việt Nam góp vốn liên doanh với nước ngoài) đã và đang quản lý và sử dụngnhiều diện tích đất đai, bất động sản

- Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình,

cá nhân thuê đất trên đây là phản ánh quan hệ về đất đai giữa Nhà nước và các tổ

chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất; Quan hệ này có thể gọi là thị

trường cấp I Từ đây, các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân thực hiện 5 quyền của người

sử dụng đất (quan hệ đất đai giữa người sử dụng đất với nhau)

- Giữa các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử dụng đất) thựchiện chuyển nhượng hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất bao gồm:

+ Cho thuê lại đất đã xây dựng cơ sở hạ tầng của các công ty phát triển hạ tầng

16