Nghiên cứu về tiền sử dụng đất

Chương I: Tiền sử dụng đất. I: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật Hệ thống các văn bản liên quan tới thu tiền sử dụng đất : STT Văn bản Ngàytrạng thái 1 Luật đất đai năm 2013 Ban hành : 29112013 Hiệu lực : 172014 Trạng thái: đang có hiệu lực 2 Nghị định số 432014NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết một số điều của luật đất đai Ban hành : 1552014 Hiệu lực : 172014 Trạng thái: đang có hiệu lực 3 Nghị định số 452014NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử dụng đất Ban hành : 1552014 Hiệu lực : 172014 Trạng thái: đang có hiệu lực 4 Thông tư số 762014TTBTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều của nghị định số 45NĐCP ngày 15thangs 5 năm 2014 của chính phủ quy định về tiền sử dụng đất Ban hành : 1662014 Hiệu lực : 182014 Trạng thái: đang có hiệu lực 5 Quyết định số 1989QĐBTC ngày 14 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài Chính về việc đính chính thông tư 762014TTBTC ngày 1662014 của Bộ Tài Chính hướng dẫn một số điều của nghị định số 452014NĐCP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất Ban hành : 1482014 Hiệu lực : 1482014 Trạng thái: đang có hiệu lực 6 Quyết định số 112015QĐTTg của Thủ tướng chính phủ : Quy định miễn giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được giao ( cấp ) không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại địa bàn có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn,dặc biệt khó khăn, biên giới hải đảo Ban hành : 342015 Hiệu lực: 162015 Trạng thái: đang có hiệu lực 7 Nghị định số 1982004NĐCP quy định về thu tiền sử dụng đất Ban hành : 3122004 Trạng thái : hết hiệu lực 8 Thông tư số 1172004TTBTC hướng dẫn thực hiện nghị định số 1982004NĐCP ngày 3 tháng 12 năm 2004 của chính phủ về thu tiền sử dụng đất Ban hành : 7122004 Trạng thái : hết hiệu lực

Chương I: Tiền sử dụng đất.

I: Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật

Hệ thống các văn bản liên quan tới thu tiền sử dụng đất :

1 Luật đất đai năm 2013 Ban hành : 29/11/2013

Hiệu lực : 1/7/2014 Trạng thái: đang có hiệu lực

2 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15

tháng 5 năm 2014 quy định chi tiết một số

điều của luật đất đai

Ban hành : 15/5/2014 Hiệu lực : 1/7/2014 Trạng thái: đang có hiệu lực

3 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15

tháng 5 năm 2014 quy định về thu tiền sử

dụng đất

Ban hành : 15/5/2014 Hiệu lực : 1/7/2014 Trạng thái: đang có hiệu lực

4 Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16

tháng 6 năm 2014 hướng dẫn một số điều

của nghị định số 45/NĐ-CP ngày 15thangs

5 năm 2014 của chính phủ quy định về tiền

sử dụng đất

Ban hành : 16/6/2014 Hiệu lực : 1/8/2014 Trạng thái: đang có hiệu lực

5 Quyết định số 1989/QĐ-BTC ngày 14

tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài Chính về

việc đính chính thông tư 76/2014/TT-BTC

ngày 16/6/2014 của Bộ Tài Chính hướng

dẫn một số điều của nghị định số

Ban hành : 14/8/2014 Hiệu lực : 14/8/2014 Trạng thái: đang có hiệu lực

45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014

của Chính phủ quy định về thu tiền sử

dụng đất

6 Quyết định số 11/2015/QĐ-TTg của Thủ

tướng chính phủ : Quy định miễn giảm tiền

sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác

gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

đối với đất ở có nguồn gốc được giao ( cấp

) không đúng thẩm quyền trước ngày 15

tháng 10 năm 1993 tại địa bàn có điều

kiện kinh tế xã hội khó khăn,dặc biệt khó

khăn, biên giới hải đảo

Ban hành : 3/4/2015 Hiệu lực: 1/6/2015 Trạng thái: đang có hiệu lực

7 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP quy định về

thu tiền sử dụng đất

Ban hành : 3/12/2004 Trạng thái : hết hiệu lực

8 Thông tư số 117/2004/TT-BTC hướng dẫn

thực hiện nghị định số 198/2004/NĐ-CP

ngày 3 tháng 12 năm 2004 của chính phủ

về thu tiền sử dụng đất

Ban hành : 7/12/2004 Trạng thái : hết hiệu lực

II: Căn cứ tính tiền sử dụng đất

( Điều 3 nghị định 45)

Người sử dụng đất được nhà nước giao đất,CMĐSDĐ,công nhận quyền sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đấtphải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại luật đất đai và được xác định trên các căn cứ:

1,Diện tích đất được giao,được chuyển mục đích sử dụng,được công nhân quyền

sử dụng đất

2,Mục đích sử dụng đất

3,Giá đất tính thu tiền:

*Giá đất theo bảng đất do UBND tỉnh,thành phố trực thuộc Trung ương quy định

áp dụng trong trường hợp hộ gia đình,cá nhân được công nhận quyền sử dụng đất,CMĐSDĐ đối với diện tích ở trong hạn mức

*Giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp so sánh trực tiếp,triết trừ,thu nhập,thặng dư quy định tại nghị định của Chính Phủ về giá đất

* Giá đất cụ thể được xác định theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

III, Phương pháp tính tiền sử dụng đất.

1.Xác định tiền sử dụng đất khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (Đ4_ NĐ45;Đ3 _TT76)

a Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất thông qua hình thức đấu giá tiền sử dụng đất:

Tsdd= S*g

Trong đó: -Tsdd : là tiền sử dụng mà người SDĐ nộp vào ngân sách nhà nước

- S: diện tích đất sử dụng

- g: là trúng đấu giá cảu mục đích sử dụng đất trúng đấu giá

VD: Nhà ông Nguyễn Văn A đang sử dụng 400m2, trúng đấu giá vào mục đích trồng cây cà phê; xác định tiền sdđ mà ông A phải nộp vào ngân sách nhà nước, biết giá đất trúng đấu giá là 2tr/m2

Trả lời: số tiền sdđ mà ông A nộp vào ngân sách nàh nước là :

Tsdđ = 2tr * 400m2 = 80tr(vnđ)

b, Tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân, được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá tiền sử dụng đất :

Tsdđ = g * S – Tg( nếu có) – Tbt(nếu có)

Trong đó : - Tsdđ : là tiền sdđ mà ngfuowif sử dụng đất nộp vào ngân sách nhà nước

- S : là diện tích đất phải nộp tiền sdđ

- Tg :là tiền sdđ được giảm theo quy định tạo Đ12- ND45 (nếu có)

- Tbt: là tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng được trừ vào tiền sdđ( nếu có)

- g : là giá đất tính thu tiền sdđ theo mục đích sdđ

VD: ông Nguyễn Văn Đức được cơ quan có thẩm quyền giao sử dụng 200m2 đất

ở, hạn mức tại địa phương 150m2, Xác định tiền sdđ mà ông Đức phải nộp vào ngân sách nhà nước , biết giá đất ở nông thôn 15tr/m2

Tsdd= [(150*15tr/m2 +50*15tr/m2) – 150*15tr/m2] = 750tr (vnđ)

2 Xác định tiền sử dụng khi chuyển mục đích sử dụng đất.

a , Đối với tổ chức kinh tế

-Chuyển từ đất nộng nghiệp,phi nông nghiệp không thu tiền sdđ sang đất ở để thục hiện dự án đầu tư xâu dựng nhà ở để bán kết hợp với cho thuê:

Tcmđ = 100% * T(ở)

-Chuyển từ đất nông nghiệp, phi nông nghiệp không phải là đất ở được nhà nước giao đất có thu tiền sdđ và đã nộp tiền sdđ trươc ngày 01/07/2014 sang đát ở Tcmđ = T(ở) – Tt

Trong đó : - Tcmđ: là tiền sdđ khi chuyển mục đích sử dụng đất

-T(ở) : là tiền sdđ theo giá đất ở

-Tt: là tiền sdd theo giá của lợi đất theo giá trước khi chuyển mục đích của thời hạn sử dụng đất còn lại tại thời điểm được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép CMĐ

Tt=(Ttl/N)*N1

Trong đó :-Ttl: là tiền sdđ tính theo giá đất của thời hạn sử dụng đất có thu tiền sdd -N: là tổng thời hạn sdđ có thu tiền sdđ( năm)

-N1: là số năm sdđ còn lại

b , Đối với hộ gia đình cá nhân.

-Chuyển từ đất vườn , ao trong cùng 1 thửa đất có nhà ở của khu dân cư nông thôn không được công nhận đất ở sang đất ở

Tcmđ=50%*[T(ở) – Tva]

-Chuyển từ đất nông nghiệp được nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở

Tcmđ=T(ở)- Tnn

-Chuyển đất phi nông nghiệp dưới hình thúc được nhà nươc giao đất có thu tiền sdđ trước ngày 01/07/2014 sang đất ở

Tcmđ= T(ở) – Tpnn

Trong đó :

*Tcmđ : là tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất

*T(ở) : là tiền sử dụng đất theo giá của đất ở tại thời điêm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,

*Tva : là tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp( vườn,ao) tại thồi điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nươc có thẩm quyền

*Tnn: là tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

*Tpnn: là tiền sử dụng đất tính theo giá đất phi nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

VD: Bà Nguyễn Thị Hằng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chuyển mục đích sử dụng đất đối với 120m2 từ đất trồng lúa sang đất ở nông thôn, hạn mức giao đất ở nông thôn 150m2: biết đất ở nông thôn 10tr/m2 Đất trồng cây hàng năm 100nghin/m2.Xác định tiền chuyển mục đích sdđ mà bà Hằng phải nộp là bao nhiêu?

Lời giải: Tcmđ =[(120m2*10tr) – (120m2 * 100n)] =1.188 tỷ(vnđ)

III:Trường hợp miễn tiền sử dụng đất (Đ11 NĐ 45, Đ13 TT76).

1 Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho phép CMĐSDĐ, công nhận quyền sử dụng đất cho người có công với Cách mạng được thực hiện theo quy định của Pháp luật về người có công Việc miễn tiền sử dụng đất đối với người có công với Cách mạng chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép miễn tiền sử dụng đất theo pháp luật về người có công

Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được miễn tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo theo quy định của pháp luật về Danh mục địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt có khăn, vùng biên giới hải đảo Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Chính phủ

Người được giao đất ở mới theo dự án di dời do thiên tai được miễn nộp tiền sử dụng đất khi không được bồi thường về đất đai tại nơi phải di rời(nơi đi)

2 Miễn tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất khi cấp GCN lần đầu đối với dất chuyển mục đích sử dụng đất từ đất không phải là đất ở sang đất ở do tách hộ đối với đồng bào dân tộc thiểu số, hộ nghèo tại các xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng chính phủ quy định

3 Miễn tiền sử dụng đất dối với diện tích đất được giao trong hạn mức giao đất ở của các hộ dân làng chài, dân sống trên song nước, đầm phà di chuyển đến định cư tại các khu điểm tái định cư theo quy hoạch, kế hoạch và dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

4 Miễn tiền sử dụng đất đối với phần diện tích được giao đất ở để bố trí tái định cư hoặc giao cho các hộ gia đình, cá nhân trong các cụm, tuyến dân cư vùng ngập lũ theo dự án được cấp có thẩm quyền phê duyệt

5 Thủ tướng Chính phủ quyết định việc miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do bộ trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuất của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc chính phủ, chủ tịch UBND cấp tỉnh

6 BTC hướng dẫn cụ thể

Trường hợp giảm tiền sử dụng đất ( Đ 12 NĐ 45; Đ 14 TT 76 )

1 Hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số không thuộc vùng có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn theo danh mục địa bàn có điều kiện KT-XH đặc biệt khó khăn, vùng biên giới hải đảo và không thuộc đối tượng được miễn tiền sử dụng đất theo quy định khoản 2 điều 11 NĐ 45 khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất, công nhận quyền sử dụng đất lần đầu hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì được giảm 50% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở Hộ gia đình nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số được giảm tiền sử dụng đất phải có hộ khẩu

thường trú tại địa phương nơi được cấp GCN, được công nhận quyền sử dụng đất, được chuyển mục đích sử dụng đất

Việc xác định hộ nghèo theo quyết định của thủ tướng chính phủ; việc xác định hộ gia đình hoặc cá nhân là đồng bào dân tôc thiểu số theo quy định của chính phủ

2 Giảm tiền sử dụng đất đối với đất ở trong hạn mức giao đất ở (bao gồm giao đất, CMĐSDĐ, cấp GCN cho người đang sử dụng đất) đối với người có công với cách mạng mà thuộc diện được giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công Việc giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với cách mạng theo quy định trên chỉ được thực hiện khi có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cho phép giảm tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về người có công(UBND cáp tỉnh hoặc cơ quan được ủy quyền hay phân cấp)

3 Thủ tướng chính phủ quyết định viêc giảm tiền sử dụng đất đối với các trường hợp khác do Bộ trưởng BTC trình trên cơ sở đề xuấy của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch UBND cấp tỉnh

Ví dụ

Ông Phòng là người dân tộc Xí Mần Hà Giang tại xã đặc biệt khó khăn do Thủ tướng Chính phủ quy định Ông Phòng là hộ nghèo tại xã đặc biệt khó khăn

Bà Xa Thị Việt Uyên là thương binh mất sức lao động 70% (được giảm 90% tiền

sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương)

Ông Tiệp là thương binh mất sức lao động 50% ( được giảm 80% tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất ở tại địa phương)

I)Căn cứ tính tiền thuê đất (Điều 108 LĐĐ2013, Điều 3,9,10 NĐ 46)

1)Diện tích thuê đất:

Diện tích đất cho thuê là diện tích ghi trong quyết định cho thuê đất, trường hợp diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất lớn hơn so với quyết định cho thuê đất thì diện tích đất cho thuê được xác định theo diện tích ghi trong hợp đồng thuê đất

Diện tích phải nộp tiền thuê đất được xác định bằng diện tích đất cho thuê trừ đi diện tích đất k phải nộp tiền thuê đất theo quy định của pháp luật

Đối với trường hợp chưa có quyết định cho thuê đất, hợp đồng thuê đất nhưng đang sử dụng đất vào mục đích thuộc đối tượng phải thuê đất theo quy định

của Luật đất đai thì diện tích tính thu tiền thuê đất là diện tích thực thế thực tế đang

sử dụng

2)Thời hạn cho thuê đất.

Đơn giá thuê đất

Đơn giá thuê đất đối với trường hợp trả tiền thuê đất hàng năm

Đơn giá thuê dất đối với trường hợp trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê

Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá

Hình thức nhà nước cho thuê đất

Thu tiền thuê đất hàng năm

Thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian cho thuê

Thời điểm tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất: là thời điểm Nhà nước quyết định giao đất , cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất , công nhận quyền

sử dụng đất

3)Phương pháp tính tiền thuê đất

Thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

TTHN= Ttđ - Tmg (nếu có) – TBT (nếu có)

Ttđ = Stđ x GTHN GTHN = tỷ lệ phần trăm (%) x gtđ

Trong đó:

TTHN : tiền thuê đất thu một năm

Ttđ : tiền thuê đất thuê một năm trong trường hợp chưa được miễn giảm

Tmg : tiền thuê đất được miễn giảm (nếu có)

TBT : tiền bồi thường giải phóng mặt bằng (nếu có)

Stđ : là diện tích đất thuê

gtđ : là giá đất tính tiền thuê đất

GTHN : đơn giá thuê đất Cụ thể quy định như sau:

Trường hợp đấu giá cho thuê đất

GTHN là đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thời hạn một năm

Trường hợp không thông qua đấu giá đất (đơn giá cho chu kì ổn định đơn giá thuê đất đầu tiên)

GTHN là (tỷ lệ % x gtđ), gtđ là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp

so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại GTHN là (tỷ lệ % x gtđ), gtđ là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp

hệ số điều chỉnh giá đất (GTHN = gbgd x hệ số điều chỉnh giá đất) trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung ương; dưới 10 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; dưới 20 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại

Trường hợp không thông qua đấu giá đất (đơn giá thuê đất khi điều chỉnh lại đơn giá thuê đất cho chu kỳ ổn định tiếp theo):

GTHN là (tỷ lệ % x gtđ), gtđ là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp

hệ số điều chỉnh giá đất (GTHN = gbgd x hệ số điều chỉnh giá đất x mức tỷ lệ (%)

do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất)

Chú ý:

Năm nộp tiền thuê đất tính theo năm dương lịch, từ ngày 01 tháng 1 đến ngày 31 tháng 12 hàng năm Trường hợp năm đầu tiên thuê đất, năm kết thúc thuê đất

không đủ 12 tháng thì tiền thuê năm đầu và năm kết thúc tính theo số tháng thuê Trường hợp thời gian thuê đất của tháng thuê đầu tiên hoặc tháng thuê kết thúc không đủ số ngày của 1 tháng thì:

Nếu số ngày thuê đất >=15 ngày thì tính tròn 1 tháng.

Nếu số ngày thuê đất <15 ngày thì không tính tiền thuê đất

Tính tiền thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian cho thuê

TTML = TTHN= Ttđ - Tmg (nếu có) – TBT (nếu có)

Ttđ = Stđ x GTHN GTHN = tỷ lệ phần trăm (%) x gtđ

Trong đó:

TTML : tiền thuê đất thu một lần cho cả thời gian thuê

Ttđ : tiền thuê đất thuê một năm trong trường hợp chưa được miễn giảm

Tmg : tiền thuê đất được miễn giảm (nếu có)

TBT : tiền bồi thường giải phóng mặt bằng (nếu có)

Stđ : là diện tích đất thuê

gtđ : là giá đất tính tiền thuê đất

GTHN : đơn giá thuê đất Cụ thể quy định như sau

Trường hợp đấu giá cho thuê đất

GTHN là đơn giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thời hạn một năm

Trường hợp không thông qua đấu giá đất:

GTHN là (tỷ lệ % x gtđ), gtđ là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp

so sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập, thặng dư trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) từ 30 tỷ trở lên đối với các thành phố trực thuộc trung ương; từ 10 tỷ đồng trở lên đối với các tỉnh miền núi, vùng cao; từ 20 tỷ đồng trở lên đối với tỉnh còn lại GTHN là (tỷ lệ % x gtđ), gtđ là giá đất cụ thể được xác định theo các phương pháp

hệ số điều chỉnh giá đất (GTHN = gbgd x hệ số điều chỉnh giá đất) trong trường hợp diện tích tính thu tiền thuê đất của thửa đất hoặc khu đất có giá trị (tính theo giá đất trong Bảng giá đất) dưới 30 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc trung