thẩm định giá trị chung cư beehome tân bình

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các

LỜI MỞ ĐẦU

1) Lý do chọn đề tài:

Hiện nay nhu cầu thuê nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh là rất lớn, làthành phố có mức tăng dân số tăng mạnh nhất đặc biệt là dân nhập cư.Phòngtrọ luôn trong tình trạng thiếu thốn, những người ở trọ thường phải sinh sốngtrong nhưng khu trọ thiếu chất lượng, vệ sinh kém với giá phòng trọ tại TPHCM rất cao Nhiều dự án xây dựng chung cư được thực hiện nhưng chủ yếudùng để bán với giá cao nên người dân có thu nhập trung bình khó có thể tiếpcận được Chung cư Beehome là chung cư xây dựng với mục đích cho thuê100%, là dự án của tập đoàn CT Group Để mở rộng dự án Công ty cần vốn để

để xây dựng nhưng chung cư tương tự ở nhiều nơi không những trong thànhphố mà còn nhiều tỉnh thành phố khác trong nước

Để tạo cơ sở cho việc thế chấp cho vay thì thẩm định giá chung cưBeehome là một công việc cấp bách Đây chính là lý do chính yếu mà tôi chọn

đề tài : “ Thẩm định giá trị chung cư Beehome Tân Bình, mục đích cho vay thếchấp ” làm đề tài tốt nghiệp của mình

2) Mục tiêu nghiên cứu:

Mục đích chính của đề tài này nhằm làm rõ các vấn đề sau:

- Chung cư cho thuê là gì? Thị trường chung cư cho thuê ở TP.HCMnhư thế nào?

- Thực trạng thị trường chung cư cho thuê hiện nay, Tình hình đón nhậnchung cư Beehome của người tiêu dùng

- Các yếu tố ảnh hưởng giá cả cho thuê căn hộ chung cư

- Các phương pháp tốt nhất trong việc ứng dụng thẩm định giá chung cưcho thuê

3) Đối tượng – phạm vi nghiên cứu:

Đề tài tập trung nghiên cứu về thị trường chung cư cho thuê tại địa bàn

TP Hồ Chí Minh

4) Phương pháp nghiên cứu:

1.1.3 Đặc trưng

1.2, Thị trường Bất động sản

1.2.1 Khái niệm1.2.2 Đặc điểm 1.2.3 Các lực lượng tham gia1.2.4 Khu vực

1.3, Cơ sở lý luận giá trị thẩm định giá Bất động sản

1.3.1 Giá thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản1.3.2 Giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá bất động sản

Chương 2, Thực trạng thuê nhà ở là chung cư hiện nay ở TP.HCM

2.1, Thực trạng giá cả, môi trường và chất lượng sống

2.2, Ưu và nhược điểm

Chương 3, Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản

Chương 4 : Thẩm định giá chung cư Beehome

4.1, Giới thiệu công ty CT Group và chung cư Beehome

4.1, Sử dụng phương pháp chi phí tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome 4.2, Sử dụng phương pháp thu nhập tiến hành thẩm định giá chung cư Beehome

4.3, Nhận xét đưa ra mức giá chỉ dẫn

KẾT LUẬN

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Chương 1

Theo khoản 1 Điều 174 Bộ Luật dân sự năm 2005 của Việt Nam:

Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:

- Đất đai

- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắnliền với nhà ở, công trình xây dựng trên đó

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai

- Các tài sản khác do pháp luật quy định Thuật ngữ bất động sản trong thẩm định giá được hiểu là đất đai và tài sản gắnliền với đất Bất động sản bao gồm 2 mặt vật chất và pháp lý Mặt vật chất baogồm những vật có thể thấy được, sờ nắm được như đất đai, công trình trên đất.Mặt pháp lý bao gồm quyền, quyền lợi, lợi nhuận liên quan đến bất động sản,như quyền sỡ hữu nhà, quyền sử dụng đất, quyền cho thuê, quyền thừa kế

1.1.2 Thuộc tính

Thuộc tính là những tính chất vốn có bên trong của bất động sản

• Tính bất động : Người ta không thể di chuyển bất động sản từ nơi này sangnơi khác Mỗi bất động sản đều có vị trí nhất định tại điểm nó tọa lạc Điều này

có ý nghĩa quan trọng là giá cả bất động sản tùy thuộc vào địa điểm, vị trí của

nó và thường mang tính chất địa phương

• Tính đa dạng (không đồng nhất) : Sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô,diện tích của lô đất và các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng củabất động sản Thông thường ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá

cả của mỗi bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó

• Tính khan hiếm : Diện tích đất đai hữu dụng là có hạn so với sự phát triểncủa dân số Đất đai hữu dụng là đất đai có thể sinh sống, sản xuất được Sựphát triển đất đai hữu dụng luôn phải nằm trong sự cân bằng với môi trườngsinh thái, diện tích đất sản xuất và diện tích đất ở Nhu cầu đất đai và nhà ở củacon người thường là vượt quá mức so với sự phát triển của đất đai hữu dụngnên luôn tọa sự khan hiếm trên thị trường bất động sản

• Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài :Đất đai cùng các công trình trên đấtthường có tính bền vững cao, đời sống kinh tế dài Cuộc sống của con ngườiluôn gắn liền với bất động sản nên việc xây dựng, cải tạo thường có mục đích

sử dụng hàng chục, hàng trăm năm Tính hữu dụng của đất đai cùng nhữngcông trình trên đất luôn được cải tạo và bồi đắp nên bất động sản có đời sốngkinh tế dài Nhìn chung sự tồn tại của bất động sản là lâu dài so với các loại tàisản, hàng hóa khác : đối với các công trình xây dựng trên đất, sự tồn tại có khihàng trăm năm; đối với đất đai sự tồn tại hầu như là vĩnh viễn

• Tính hữu dụng: Tiêu chuẩn cơ bản trong thẩm định giá cho bất kỳ bất độngsản hay động sản là tính hữu dụng của nó Tính hữu dụng mang tính so sánhtương đối hơn là một điều kiện tuyệt đối

1.1.3 Đặc trưng

Đặc trưng là những đặc điểm nổi bật của bất động sản

• Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: Tính khan hiếm của bất độngsản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân

số và sự biến động của giá cả Khả năng kém co giãn này thể hiện ở các mặtsau:

- Sự phát triển đất đai luôn bị hạn chế về điều kiện tự nhiên và môitrường.

- Việc xây dựng các công trình trên đất đòi hỏi nhiều thời gian, công sức

• Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt: Giá trị cao cùng vớithời gian mua bán lâu dài dẫn đến khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kémlinh hoạt Bất động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của conngười, trừ khi có nhu cầu thiết yếu chủ sỡ hữu mới chịu thay đổi Khả năng nàythường được giải quyết bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì bán để chuyểnquyền sở hữu

• Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: Đất đai là nguồn tàinguyên quan trọng của quốc gia và gắn liến với đời sống sinh hoạt của nhândân Mọi sự biến động về đất đai đều có ảnh hường đến đời sống kinh tế chínhtrị của quốc gia đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối vớiviệc sử dụng và chuyển đổi bất động sản

Đối với thị trường bất động sản thì không có địa điểm cho thị trường chínhthức Việc mua bán bất động sản thường thông qua các đơn vị kinh doanh bấtđộng sản bằng sự liên hệ trực tiếp giữa người có nhu cầu ( mua hoặc bán ),hoặc người mua tìm đến trực tiếp thương lượng với người bán thông qua lờirao bán trên báo chí, phổ biến hơn cả là thông qua những người môi giới ( cònhà đất ).

• Thị trường mang tính chất địa phương, nhất là thị trường nhà ở:

Đặc tính của đấtđai là bền vững, không thể thiêu hủy, chia cắt mang đi Sựkhan hiếm đất ở khu vực này không thể được đáp ứng bằng sự thừa thãi đất ởđịa phương khác Hơn nữa bất động sản, nhất là nhà ở thường mang tính chấttruyền thống địa phương của người sử dụng từ hình dáng, cấu trúc lẫn tập quáncủa người dân nên thị trường bất động sản mang đậm tính chất địa phương

• Thị trường cạnh tranh kém hoàn hảo:

Do tính khan hiếm của đất đai, khả năng co giãn của bất động sản kém nên thịtrường bất động sản cạnh tranh kém hoàn hảo hơn hàng hóa thông dụng khác,biến động của giá đất thường mạnh mẽ hơn biến động của giá cả hàng hóathông thường, đòi hỏi có sự can thiệp nhiều hơn của Nhà nước, đặc biệt làtrong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

Sự thiếu thông tin cần thiết cho các giao dịch cũng góp phần tạo nên sựkhông hoàn hảo trong cạnh tranh trên thị trường bất động sản Đa số các giaodịch trong thị trường bất động sản được tiến hành riêng rẽ và giá cả được giữ bímật giữa người mau và người bán nên các thông tin có nắm bắt được hoặc bịtiết lộ cũng bị hạn chế vì thiếu các thông tin chi tiết như diện tích, tình trạng sỡhữu, điều kiện giao dịch

• Quá trình giao dịch phức tạp: bất động sản thường có giá trị lớn và gắn liềnvới quyền lợi pháp lý, do vậy quá trình giao dịch của bất động sản thường phứctạp Đặc điểm này làm tăng thời gian và chi phí giao dịch cho các công tác tìmkiếm thông tin, tư vấn, thẩm định, thanh toán

• Thị trường bất động sản chi phối mạnh mẽ vào các ngành khác: hàng hóabất động sản có liên quan trực tiếp đến tích lũy tài sản cố định, trở thành yếu tốđầu vào quan trọng hàng đầu của các ngành sản xuất kinh doanh Việc khaithông thị trường bất động sản sẽ tạo điều kiện thuận lợi không chỉ cho các nhàkinh doanh bất động sản mà cho các ngành sản xuất kinh doanh có thể đưa bấtđộng sản tích lũy tham gia vào hoạt động kinh tế.

• Nhạy cảm với các biến động kinh tế - chính trị: thị trường bất động sản rấtnhạy cảm đối với tăng trưởng kinh tế, dễ bị nóng lên khi nền kinh tế có mứctăng trưởng ca, và cũng dễ bị đóng băng khi kinh tế suy giảm Thị trường bấtđộng sản cũng rất nhạy cảm về các biến động chính trị, văn hóa, xã hội

• Dễ bị phân khúc thị trường: tất cả các tổ chức kinh doanh và tuyệt đại bộphận dân cư đều có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách làngười mua, người bán, người thuê, người giao hoặc nhận thừa kế, người thếchấp hay nhận thế chấp, người phát mại bất động sản hàng hóa

1.2.3 Các lực lượng tham gia

• Nhà nước: nhà nước tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách làngười sở hữu đất đai lớn nhất Nhà nước cung ứng bất động sản dưới hình thứcđầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng mạng lưới giao thông, quy hoạch và xây dựngkhu dân cư mới Nhà nước cũng bán hay cho thuê các bất động sản thuộc sởhữu nhà nước vào thị trường bất động sản

Nhà nước cũng đồng thời quản lý hoạt động của thị trường bất động sản, banhành các chính sách liên quan đến việc sử dụng dất, cải tạo bồi dưỡng đất làmtăng thêm nguồn cung bất động sản

• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản: doanh nghiệp ở đây có thể là tổchức, cá nhân tham gia vào việc tạo lập, mua bán bất động sản Doanh nghiệpkinh doanh địa ốc tiến hành tạo lập mặt bằng để cung ứng cho việc xây dựngnhà ở, văn phòng, khách sạn ; hoặc trực tiếp xây dựng các công trình kiến trúc

đó để bán hoặc cho thuê theo nhu cầu của thị trường bất động sản

• Các tổ chức trung gian: hoạt động trong thị trường bất động sản không chỉ

có người mua và người bán bất động sản mà còn có các tổ chức trung gian làmcầu nối, bao gồm:

- Các tổ chức tư vấn: giúp bên mua, bên bán hiểu biết về các vấn đề pháp

lý, thể thức giao dịch từ mở đầu cho đến kết thúc quá trình mua bán bất độngsản

- Các tổ chức môi giới đảm nhận việc giao dịch giữa bên bán và bên mua

để thực hiện các nội dung giao dịch, để chuẩn bị các điều kiện cần thiết đểngười mua và người bán đi đến quyết định cuối cùng

- Các tổ chức thẩm định giá bất động sản đưa ra những căn cứ khoa học

để dự báo giá cả của các khu vực thị trường làm cơ sở cho các giao dịch muabán bất động sản trên địa bàn Giá cả do các tổ chức này công bố không có giátrị bắt buộc đối với bên mua hoặc bên bán, nhưng do được bảo đảm bằngnhững căn cứ vững chắc nên thường được các bên sử dụng để đàm phán trướckhi đi đến quyết định thỏa thuận cuối cùng

- Các tổ chức tài chính, tín dụng tham gia vào việc thanh toán giữa cácbên, tổ chức các sàn giao dịch để các bên mua bán có điều kiện trực tiếp giaodịch và thanh toán qua các tổ chức tín dụng đó Vai trò của các tổ chức tàichính tín dụng không thể thiếu trong việc mua bán các bất động sản có giá trịcao, đặc biệt là tại các quốc gia ít sử dụng tiền mặt

• Người mua bán thông thường: là những người mua bán bất động sản vì nhucầu sở hữu hay nhu cầu sử dụng Đây là đối tượng quan trọng mà các doanhnghiệp kinh doanh bất động sản hướng đến,đặc biệt là trong thị trường nhà ở

1.2.4 Khu vực

• Thị trường đất sản xuất nông nghiệp: chủ yếu xuất hiện ở những địa phương

mà sản xuất nông nghiệp là ngành kinh tế chủ yếu

Thị trường đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng có thể sử dụng hoặc chuyển mụcđích sử dụng sang làm đất ở hoặc phục vụ sản xuất, thương mại, du lịch theo quyhoạch của Nhà nước

• Thị trường bất động sản cư trú: đây là thị trường sôi động hiện nay, nhất là ởnhững vùng đang đô thị hóa Thị trường này có thể phân ra thành 4 nhóm:

- Nhà biệt thự

- Nhà vườn

- Nhà phố riêng biệt và phố liên kế

- Nhà chung cư nhiều tầng

• Thị trường bất động sản cho sản xuất công nghiệp: thường hình thành ở cáckhu vực ven đô thị và ngoại thành được quy hoạch dành cho việc xây dựng nhàxưởng sản xuất gồm các khu công nghiệp tập trung hoặc nhà máy đơn lẻ

Thị trường bất động sản phục vụ hoạt động thương mại, dịch vụ, khách sạn, cao

ốc văn phòng: thị trường này chủ yếu ở các trung tâm đô thị có vị trí thuận lợicho việc kinh doanh, điều kiện hạ tầng tốt, các vùng đất có tiềm năng du lịch lớn

1.3, Cơ sở lý luận Bất động sản là chưng cư

1.3.1 Khái niệm chung cư

Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:

1 Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư.

1.3.2 Đặc điểm chung cư

Chung cư có vai trò quan trọng trong sự phát triển của đô thị hiện đại Quá trình đô thị hóa sẽ kéo theo tình trạng tập trung dân cư đông đúc, làm nảy sinh nhiều vấn đề mà bức xúc nhất vẫn là nhu cầu nhà ở Sự phát

triển chung cư sẽ tiết kiệm diện tích đất, giảm giá thành xây dựng, tạo cơ hội nhà ở cho nhiều người ở các tầng lớp khác nhau trong đó chủ yếu là người có thu nhập trung bình và thấp Bên cạnh đó là những người có thu nhập khá trở lên, đang muốn sinh sống trong những điều kiện tiện nghi, hiện đại, thoải mái, an ninh 24/24…

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lôgia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc

sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi

để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc

sở hữu riêng của căn hộ nào;

1.3.3 Phân loại chung cư

Theo thông tư 14 của Bộ xây dựng ngày 02/06/2008 thì nhà ở chung cư được phân loại như sau:

1 Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau: a) Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

b) Nhóm tiêu chí về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội;

c) Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung cư;

d) Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư

2 Yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư

2.1 Nhà chung cư được phân thành các hạng như sau:

a) Nhà chung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch

vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn hảo;

b) Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;

c) Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;

d) Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất

lượng hoàn thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều kiện để đưa vào khai thác sử dụng

1.4, Các cơ sở lý luận giá trị thẩm định giá Bất động sản

1.4.1 Cơ sở thẩm định giá

a) Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thịtrường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là ngườimua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịchmua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường”.Thẩm định giá dựa trên cơ sở giá trị thị trường phải gắn liền với xác định việc

sử dụng cao nhất và tốt nhất của bất động sản, đó là yếu tố quan tọng để quyếtđịnh giá trị của bất động sản

b) Giá trị phi thị trường

“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựavào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng đượcmua, được bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trongđiều kiện thị trường không điển hình hay không bình thường.”

Một số giá trị phi thị trường:

• Giá trị sử dụng: là giá trị của tài sản có công năng chuyên biệt được người sửdụng chuyên biệt và không liên quan đến thị trường, tập trung vào những tàisản chuyên biệt nằm trong doanh nghiệp

• Giá trị bán tháo hay buộc bán: là tổng số tiền hợp lý có thể thu về từ việc bántài sản trong một thời gian quá ngắn không đáp ứng thời gian yêu cầu của giátrị thị trường

• Giá trị đặc biệt: có thể nảy sinh bởi tính chất vật lý, chức năng hay kinh tế củamột tài sản kết hợp với một hay một số tài sản khác như là một tài sản liên kết.Việc tăng thêm của giá trị chỉ phát sinh cho người chủ hay người sử dụng nào

đó hơn là cho thị trường vì giá trị đặc biệt chỉ thích hợp cho một người mua vớimột lợi ích đặc biệt.

• Giá trị đang hoạt động: là giá trị tài sản trong tổng thể doanh nghiệp đang hoạtđộng Tài sản chỉ có giá trị khi nằm trong tổng thể doanh nghiệp cấu thành từnhiều bộ phận trong đó có những bộ phận tự nó có giá trị thị trường

• Giá trị tính thuế: là giá trị dựa trên các quy định của Nhà nước liên quan đếnviệc tính thuế tài sản

• Giá trị bảo hiểm: giá trị được định nghĩa trong chính sách hay trong hợp đồngbảo hiểm

• Giá trị thanh lý: là giá trị của tài sản khi không còn tiếp tục sử dụng được nữa

• Giá trị đầu tư: là giá trị tài sản của một nhà đầu tư cụ thể cho một mục tiêu đầu

tư xác định Giá trị đầu tư của một tài sản có thể cao hơn hay thấp hơn giá trịthị trường của tài sản đó

• Giá trị thế chấp cho vay: là khái niệm giá trị có rủi ro, được xác định trước hếttrên cơ sở giá trị thị trường của tài sản, đồng thời có xem xét đến yếu tố rủi rotrong việc thanh lý tài sản để thu hồi nợ Do vậy giá trị thế chấp không phải làgiá trị thị trường

1.4.2 Các nguyên tắc được áp dụng để thẩm định giá Bất động sản

a) Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất:

Khái niệm sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất là khái niệm căn bản trong thẩmđịnh giá bất động sản Lô đất thẩm định được xem là lô đất trống và được sửdụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sử dụng tốt nhất hiệu quảnhất của công trình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của đất

và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạo nên một sự sử dụng tốtnhất hiệu quả nhất cho bất động sản Công trình hiện tại có giá trị bằng với giátrị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giá trị của đất do phải phá

bỏ công trình do không sử dụng được nữa

Trong thẩm định giá bất động sản, nguyên tắc này được coi trọng vì tính khanhiếm của đất và yêu cầu phát triển của không gian đô thị có xu hướng được đặt

• Khi tài sản có nhiều khả năng sử dụng thì công dụng tối ưu nhất sẽđược xác định căn cứ vào khả năng thực thi về mặt tài chính

• Khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” là khái niệm cơ bản và mộtphần hoàn chỉnh trong việc xác định giá trị thị trường

b) Nguyên tắc sử dụng phù hợp:

Vị trí xây dựng và công trình xây dựng phải được thẩm định phù hợp với vị trí

và công trình trong các vùng lân cận

- Phù hợp giữa lô đất và công trình trên đất

- Phù hợp giữa bất động sản và môi trường xung quanh

- Phù hợp với quy hoạch của khu vực

- Phù hợp với mục đích sử dụng

c) Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự biến đổi của những yếu tố hình thànhnên giá trị của nó, trong thẩm định giá tài sản, đòi hỏi Thẩm định viên phảinhận ra các chiều hướng thay đổi trong mô hình kinh tế xã hội ảnh hưởng đếnthị trường bất động sản nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất

d) Nguyên tắc thay thế:

Khi hai tài sản có tính hữu ích tương đương, giá chào bán của tài sản nào ởmức thấp hơn thì sẽ được bán trước

Giá trị bất động sản được giới hạn bởi chi phí mua một bất động sản thay thếtương đương, nhưng phải không có sự chậm trể quá mức làm ảnh hướng đếnviệc thay thế Khi đó, người mua khôn ngoan sẽ không trả nhiều hơn để muamột tài sản như vậy trong thị trường mở.

Tổng giá trị của yếu tố cấu thành có thể không bằng tổng giá trị tài sản

g) Cung cầu:

Giá trị thị trường được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung

và cầu trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá Trên thị trường giá cả cò xuhướng thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung

h) Dự kiến các lợi ích tương lai:

Khi ước tính giá trị bất động sản nên luôn luôn dựa trên các triển vọng tươnglai hơn là sự thực hiện quá khứ

Thẩm định giá trị là nhiệm vụ dự kiến lợi ích nhận được từ quyền sở hữu bấtđộng sản

1.4.3, Các phương pháp thẩm định giá Bất động sản

Phương pháp so sánh Phương pháp chi phí Phương pháp thu nhập Phương pháp thặng dư Phương pháp lợi nhận

Tuy nhiên, Trong việc thẩm định giá chung cư Beehome chúng tôi chỉ sử dụng phương pháp chi phí và phương pháp thu nhập

a, Thẩm định giá Bất động sản bằng phương pháp chi phí

a) Khái niệm:

Là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương

tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất – hiệu quả nhất: lô đất thẩm định được xem là

lô đất trống và được sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất, tương tự là sự ước tính sửdụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình Sự kết hợp giữa việc sử dụng tốtnhất hiệu quả nhất của đất và sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất của công trình tạonên một sự sử dụng tốt nhất hiệu quả nhất cho bất động sản Công trình hiện tại

có giá trị bằng với giá trị mà nó kết hợp với đất hay chúng có thể làm giảm giátrị của đất do phải phá bỏ công trình do không sử dụng được nữa

- Nguyên tắc cung cầu: sự dịch chuyển của đường cung và đường cầu làm giá

tăng lên hoặc giảm xuống Chi phí tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung.Nếu chi phí thay đổi không tương ứng với sự thay đổi của giá cả thị trường, thìchi phí xây dựng công trình sẽ lợi hơn ( hoặc lỗ) và giá trị công trình sẽ tănghay giảm tương ứng

- Nguyên tắc cân bằng: nguyên tắc cân bằng nêu lên rằng tác nhân sản xuất và

các bộ phận khác của tài sản phải tương xứng để có mức giá trị tối ưu cho tàisản Sự mất cân bằng có thể dẫn đến là giá trị công trình quá thấp hay quá cao.Quá thấp do sự đầu tư quá ít so với giá trị đất, ngược lại quá cao do đầu tư vàocông trình quá nhiều

d) Các bước tiến hành :

Đối với bất động sản:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó là

đất trống đang sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theo nguyêntắc xác định giá đết quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác định giáđất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để cải tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phíphải nộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế ( mức độ giảm

giá 0 của công trình xây dựng hiện có trên đất

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế ( mức giảm giá ) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5:Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng (+)

kết quả bước 1 và bước 4

e) Ứng dụng : phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong:

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dũng đặc biệt; những tài sản

chuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp sosánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ,

bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

f) Ưu nhược điểm:

- Ưu điểm :đơn giản, dễ áp dụng, có cơ sở vững chắc để được công nhận vì

nó dựa vào chứng cứ giá trị thị trường

- Nhược điểm : bắt buộc phải có thông tin, các dữ liệu mang tính lịch sử, dotính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản thẩm định nên khó có thể tìm đượcmột tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản thẩmđịnh giá

b, Thẩm định giá Bất động sản bằng phương pháp thu nhập

a) Khái niệm:

Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sởchuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việckhai thác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản ( quá trình chuyển đổi này cònđược gọi là quá trình vốn hóa thu nhập ) để ước tính giá trị thị trường của tàisản cần thẩm định giá

b) Các bước tiến hành:

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

Phương pháp vốn hóa trực tiếp: vốn hóa trực tiếp là phương pháp sử dụng thunhập để ước tính giá trị tài sản bằng cách chuyển hóa lợi tức của một năm Việcchuyển hóa này thực hiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốnhóa thích hợp hay nhân với hệ số thu nhập

- Bước 1: ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng vớimỗi loại tỷ suất vốn hóa thích hợp

- Bước 2: tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thunhập

- Bước 3: áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

• Ước tính thu nhập từ tài sản: vốn hóa trực tiếp dựa trên thu nhập ướctính cho một năm đơn lẻ của tài sản Thu nhập ước tính có thể là tổng thu nhập

tiềm năng (PGI), tổng thu nhập thực hiện (EGI), thu nhập họat động ròng

(NOI), thu nhập từ vốn chủ sỡ hữu (EI), thu nhập từ vốn vay (MI), thu nhập từ

đất (LI) hay thu nhập từ công trình (BI)

 Xác định thu nhập ròng mang lại từ ( cho thuê) tài sản theo công thức

sau:

Thu nhậphoạt độngròng (NOI)

=

Tổng thunhập tiềmnăng (PGI)

-

Thất thu do tàisản không đượcthuê hết 100%

công suất và dothanh toán dâydưa

-Chi phí vậnhành, duy tu bảodưỡng tài sản(chi phí hoạtđộng)

 Tổng thu nhập tiềm năng (PGI): là toàn bộ thu nhập đối với một tàisản với tỷ lệ thuê (tỷ lệ lấp đầy) là 100% công suất thiết kế Thẩm định viên

xác định tổng thu nhập tiềm năng từ cho thuê tài sản cần định giá thông qua

điều tra từ thị trường những tài sản cho thuê tương tự với tài sản cần định giá

Các yếu tố xác định tài sản cho thuê tương tự:

+ Tương tự về mục đích sử dụng

+ Tương tự về hệ số sử dụng đất

+ Tương tự về tuổi đời kinh tế còn lại của công trình

+ tương tự về tỷ lệ chi phí duy tu, bảo dưỡng

 Thất thu do tài sản không được thuê hết 100% công suất và do thanhtoán dây dưa được xác định bằng tỷ lệ trống (không có khách thuê) nhân (X)

tổng thu nhập tiềm năng từ (cho thuê) tài sản Thẩm định viên xác định tỷ lệ

trống (không có khách thuê) và do thanh toán dây dưa thông qua điều tra thị

trường những bất động sản cho thuê tương tự

 Chi phí vận hành, duy tu bảo dưỡng tài sản:

Gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp;