HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

Bằng phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết kết hợp tổng kết kinh nghiệm, luận văn về cơ bản đã thể hiện được những nội dung sau: - Thể hiện rõ nội dung của thẩm định giá trị bất độ

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO

TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

Ngành: Tài Chính – Ngân Hàng

Mã số: 8340201

Họ và tên học viên: Lưu Thành Trung

Người hướng dẫn: PGS.TS ĐÀO THỊ THU GIANG

HÀ NỘI - 2019

Tôi đã đọc và hiểu về các hành vi vi phạm sự trung thực trong học thuật Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên cứu này này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học thuật Những số liệu trong các bảng biểu, biểu đồ, sơ đồ phục vụ cho việc phân tích, đánh giá, nhận xét được chính tác giả thu thập từ các nguồn và có ghi trong phần tài liệu tham khảo Bên cạnh đó, một số thông tin, nhận xét, đánh giá, số liệu của các tác giả và các tổ chức khác được sử dụng trong đề tài cũng được thể hiện trong phần danh mục tài liệu tham khảo

Nếu có bất kì gian lận nào, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước Hội đồng

về kết quả luận văn của mình

Tác giả luận văn

Lưu Thành Trung

Tác giả xin trân trọng cảm ơn tập thể lãnh đạo trường Đại học Ngoại Thương, tập thể lãnh đạo và các thầy, cô giáo Khoa Sau đại học

Tác giả đặc biệt gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến cô giáo PGS, TS Đào Thị Thu Giang đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tác giả trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn

Tác giả xin trân trọng cảm ơn các đồng nghiệp tại các ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam đã tạo điều kiện cho tác giả phỏng vấn chuyên môn góp phần hoàn thiện công trình nghiên cứu của tác giả

LỜI CAM ĐOAN

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

DANH MỤC CÁC BẢNG

DANH MỤC HÌNH VẼ

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN

LỜI MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 1

1.1 Bất động sản và bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại 1

1.1.1 Khái quát về bất động sản 1

1.1.2 Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại 5

1.2 Thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại 6

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại 6

1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản 9

2.1 Tổng quan về Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 34

2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 34

2.1.2 Sơ lược về Phòng thẩm định giá tài sản của PVcomBank 43

2.2 Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 45

2.2.1 Quy định của PVcomBank về bất động sản là tài sản đảm bảo 45

2.2.2 Quy trình thẩm định giá bất động sản tại PVcomBank 49

2.2.3 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 54

2.2.4 Quy định một số trường hợp cụ thể khi thẩm định giá bất động sản 56

PVcomBank giai đoạn 2016-2018 62

2.3.1 Tình hình bảo đảm tiền vay bằng các loại tài sản tại PVcomBank giai đoạn 2016-2018 63

2.3.2 Tình hình thẩm định giá bất động sản và phê duyệt hồ sơ thẩm định giá tại PVcomBank giai đoạn 2016-2018 65

2.4 Đánh giá công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại PVcomBank 73

2.4.1 Những kết quả đạt được trong thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại PVcomBank 73

2.4.2 Những khó khăn và hạn chế trong thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại PVcomBank 74

2.4.3 Nguyên nhân 78

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM 83

3.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng và quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 83

3.1.1 Định hướng phát triển của Ngân hàng và hoạt động cho vay thế chấp tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 83

3.1.2 Quan điểm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng 84

Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam 86

3.2.1 Hoàn thiện quy trình thẩm định giá bất động sản 86

3.2.2 Sử dụng linh hoạt các phương pháp thẩm định giá bất động sản 88

3.2.3 Hoàn thiện công tác thu thập, xử lý và phân tích thông tin 89

3.2.4 Hoàn thiện phần mềm thẩm định giá PVcomBank 90

3.2.5 Giải pháp về nhân sự 91

3.2.6 Tăng cường sự kết hợp giữa bộ phận tín dụng và bộ phận thẩm định giá 94

3.2.7 Một số giải pháp hoàn thiện khác 94

3.3 Một số kiến nghị 95

KẾT LUẬN 98

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 99

Bảng 2.1 Mạng lưới chi nhánh, điểm giao dịch của PVCOMBANK trên toàn quốc 35

Bảng 2.2 Tình hình huy động – cho vay của PVcomBank giai đoạn 2016-2018 41

Bảng 2.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của PVcomBank giai đoạn 2016-2018 42

Bảng 2.3 Điều kiện và tỷ lệ cấp tín dụng với BĐS là tài sản đảm bảo tại PVcomBank 46

Bảng 2.4 Tình hình dư nợ tại PVcomBank giai đoạn 2016-2018 64

Bảng 2.5 Tình hình số lượng hồ sơ thẩm định giá giai đoạn 2016-2018 66

Bảng 2.6 Tình hình nợ quá hạn đảm bảo bằng bất động sản giai đoạn 2016-2018 67

Hình 2.1 Cơ cấu tổ chức của PVcomBank tại Hội sở 38

Hình 2.2: Sơ đồ tổ chức tại Phòng thẩm định giá tài sản PVcomBank 43

Luận văn bao gồm 03 chương:

Chương I: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

Chương II: THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

Chương III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI CHÚNG VIỆT NAM

Bằng phương pháp phân tích và tổng hợp lý thuyết kết hợp tổng kết kinh nghiệm, luận văn về cơ bản đã thể hiện được những nội dung sau:

- Thể hiện rõ nội dung của thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các ngân hàng thương mại

- Thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần Đại Chúng Việt Nam, nêu rõ được những vấn đề còn tồn đọng trong quá trình thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo

- Liên hệ với tình hình thực tế đối với hoạt động thẩm định giá bất động sản,

từ đó đưa ra các khuyến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân Hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Dựa trên quan điểm chung của các Ngân hàng về giá trị bất động sản: giá bất động sản có thể mua bán, chuyển nhượng trên thị trường nên việc thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng cũng chính là hoạt động định giá bất động sản trên thị trường Hoạt động tín dụng luôn tiềm ẩn rủi ro và khó lường vậy nên một trong những mối quan tâm hàng đầu của các Ngân hàng TMCP hiện nay đó

là việc xác định giá trị bất động sản tài sản đảm bảo trong cho vay Việc xác định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo một mặt giúp cho ngân hàng xác định được mức cho vay hợp lý trên cơ sở tính toán và dự báo được các rủi ro có thể xảy ra, đồng thời tăng tính cạnh tranh của các NHTM trong việc tạo lập uy tín và thu hút khách hàng, nâng cao chất lượng hoạt động tín dụng của các NHTM Mặt khác, việc xác định chính xác giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tạo điều kiện cho khách hàng hoạt động thuận lợi hơn, đồng thời tạo niềm tin cho khách hàng vào chất lượng hoạt động của các NHTM Như vậy, việc thẩm định giá trị hay thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo không chỉ giúp cho hoạt động tín dụng an toàn, là

“sợi dây bảo hiểm” của ngân hàng đề phòng khi khách hàng xảy ra rủi ro, mà nó còn nâng cao ý thức trách nhiệm sử dụng vốn vay có hiệu quả, ý thức trả nợ đúng hạn của người vay Tuy nhiên, một phần nguyên nhân do thị trường Bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn chưa ổn định và còn kém minh bạch trong một số trường hợp, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng thẩm định giá gây khó khăn trong việc xây dựng một quy trình và một phương pháp chung trong việc thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng TMCP Việc xác định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo hợp lý, sát giá thị trường là một vấn đề quan trọng Nếu định giá cao Ngân hàng sẽ gặp nhiều rủi ro trong thanh khoản tài sản nếu khách hàng mất khả năng thanh toán nợ vay, tuy nhiên nếu định giá tài sản thấp, hoạt động tín dụng ngân hàng sẽ gặp nhiều hạn chế do không đáp ứng đúng, đủ nhu cầu của khách hàng

Nhận thấy tầm quan trọng của hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Việt Nam nói chung, tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam nói

riêng, tôi quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài

sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam” nhằm nghiên cứu hoạt

động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo, phân tích và đề xuất giải pháp góp phần hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Hình thành từ những năm 1940, công tác thẩm định giá từng bước được thừa nhận là một nghiệp vụ không thể thiếu của ngành tài chính vì nó có thể khắc phục, giải quyết những những khó khăn, vướng mắc mà nghề kế toán hay kiểm toán không thể thực hiện được khi cần phải xác định giá trị của cải trong xã hội không trên cơ sở số học đơn thuần theo tài liệu, sổ sách mà trên cơ sở thông tin thị trường tại thời điểm cần xác định Công tác thẩm định giá là công tác duy nhất trong các ngành tài chính được chấp nhận là “nghệ thuật” khi phải đưa ra các giả định có tính chủ quan của người làm thẩm định để lấp các chỗ trống trong công thức, thuật toán kinh tế mang tính số học khô khan Mức độ chính xác, tin cậy của kết quả thẩm định giá được thể hiện ở khả năng tiếp cận thị trường và khả năng, trình độ lập luận phân tích của thẩm định viên để thuyết phục được các đối tượng liên quan chấp nhận một giá trị của tài sản có tính độc lập, khách quan nhất Hiện nay, việc nghiên cứu các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng nhận được sự quan tâm của rất nhiều nhà khoa học Nhiều công trình khoa học ở những phạm vi và mục đích tiếp cận khác nhau đã đề cập đến cơ sở lý luận về công tác thẩm định giá, đánh giá thực trạng công tác thẩm định giá tại một Ngân hàng cụ thể, từ đó đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá Tiêu biểu là:

- Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp trong Ngân

hàng TMCP Việt Nam hiện nay, Luận văn tiến sĩ, trường Đại học Kinh tế quốc dân,

Hà Nội

- Nguyễn Đình Nam (2008), Định giá và quản lý bất động sản thế chấp tại

ngân hàng phát triển Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, trường Đại học Kinh tế quốc dân,

Hà Nội

Ngoài ra cũng có nhiều bài báo, tạp chí đưa ra những phân tích, nhận định chuyên sâu về công tác thẩm định giá trong doanh nghiệp và đóng góp những ý kiến quý báu từ việc cung cấp cơ sở thông tin, dữ liệu phục vụ cho việc phân tích cho đến những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá

Đề tài luận văn tác giả lựa chọn “Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam” là đề tài đầu tiên nghiên cứu về công tác thẩm định giá tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam, luận văn đã kế thừa những đánh giá, nhận định của các tác giả trong các công trình nghiên cứu tại nhiều doanh nghiệp khác nhau, từ thực trạng công tác thẩm định giá tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam, tác giả đã đưa ra những ý kiến đánh giá và các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện

công tác thẩm định giá tại Ngân hàng

3 Mục tiêu nghiên cứu

- Cơ sở lý luận về thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại cổ phần

- Phân tích, đánh giá thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

- Trên cơ sở lý luận và thực tiễn đã nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

4 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu: Thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

- Phạm vi nghiên cứu: Thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam giai đoạn 2016-2018

5 Nhiệm vụ nghiên cứu

- Nghiên cứu những cơ sở lý luận về hoạt động thẩm định giá

- Nghiên cứu, phân tích thực tiễn hoạt động thẩm định giá bất động sản là TSĐB tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

- Đề xuất các biện pháp hợp lý nhằm Hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản

là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại cổ phần Đại Chúng Việt Nam

6 Phương pháp nghiên cứu

6.1 Cách tiếp cận và quy trình

Từ việc nghiên cứu giáo trình và các công trình nghiên cứu đã có trước đó, tác giả tìm ra cơ sở lý thuyết cho phân tích thực trạng Dựa vào đó, tác giả sẽ phân tích công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo hiện tại của Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam, kết hợp tham khảo các thông tin bên ngoài để tìm ra những điểm bất ổn đang tồn tại Từ đó, tác giả đóng góp ý kiến về các giải pháp để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

6.2 Các dữ liệu cần thu thập và nguồn thu thập

Luận văn sử dụng các dữ liệu thứ cấp được thu thập từ các tài liệu bên ngoài

và tài liệu do PVcomBank phát hành:

Tài liệu bên ngoài:

- Lý thuyết về thẩm định giá bất động sản trong các giáo trình, luận văn;

- Các dữ liệu trên các trang thông tin điện tử, các bài báo, tạp chí;

- Các văn bản pháp luật, các chính sách của Nhà nước

Tài liệu thu thập tại PVcomBank:

- Báo cáo tài chính của PvcomBank;

- Website chính thức của PVcomBank;

- Các tài liệu khác liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản

6.3 Phương pháp thu thập dữ liệu

Nghiên cứu các giáo trình, luận văn từ đó hệ thống hóa lại các nội dung theo quan điểm của bản thân tác giả Các dữ liệu khác bên ngoài Ngân hàng, tác giả thu

thập qua mạng internet Dữ liệu bên trong Ngân hàng do các phòng ban cung cấp

6.4 Cách thức xử lý và phân tích dữ liệu

- Kiểm tra lại về độ chính xác và tin cậy của dữ liệu thu thập được trước khi

phân tích, trình bày và đưa ra các nhận xét

- Phân loại một số đánh giá của tác giả khác theo các nội dung phân tích để dễ

dàng tra cứu và sử dụng trong quá trình nghiên cứu

7 Giới hạn của đề tài

- Không gian: Tập trung nghiên cứu thực trạng thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại ngân hàng mà không đi sâu vào các lĩnh vực khác của nền kinh

tế

- Thời gian: Từ khi Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam (PVcomBank) được thành lập năm 2013 đến nay

8 Những đóng góp mới về mặt khoa học, thực tiễn của luận án

- Về khoa học: Đề tài nghiên cứu đã góp phần xây dựng cơ sở khoa học cho

việc thẩm định giá bất động sản tại Việt Nam

- Về thực tiễn: Là công trình nghiên cứu có hệ thống và logic từ đánh giá hiện

trạng thẩm định giá bất động sản và phân tích tồn tại, hạn chế của công tác thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng TMCP Đề tài luận văn

là tài liệu có giá trị tham khảo cho các cơ quan có thẩm quyền

9 Kết cấu của luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo, danh muc các chữ viết tắt và các phụ lục, luận văn được kết cấu thành 3 chương:

Chương 1: Tổng quan về thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt Nam

10 Điểm mới của Luận văn

Nghiên cứu đã làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn của hoạt động thẩm định giá bất động sản trên cơ sở tổng quan có chọn lọc một số quan điểm cơ bản của các nhà kinh tế học trên thế giới và một số Tổ chức quốc tế, kết hợp đúc rút thực tiễn tại Việt Nam tác giả đã đề xuất quan niệm về thẩm định giá bất động sản nói chung và thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng Thương mại

cổ phần Đại Chúng Việt Nam nói riêng

Thay vì chỉ nêu ra các khái quát chung về thẩm định giá, Luận văn đưa ra phân tích cụ thể những tồn tại, hạn chế trong hoạt động thẩm định giá bất động sản

là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng TMCP Đại Chúng Việt nam để từ đó tìm ra điều kiện cần và khuyến nghị để hoàn thiện hoạt động thẩm định giá bất động sản

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN LÀ TÀI SẢN ĐẢM BẢO TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI

1.1 Bất động sản và bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại

1.1.1 Khái quát về bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm

Theo Bộ Luật dân sự số 91/2015/QH13 được Quốc hội nước Cộng hòa Xã

hội Chủ nghĩa Việt Nam thông qua ngày 24/11/2015 thì “Bất động sản là các tài

sản bao gồm: Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Theo tiêu chuẩn TĐG quốc tế: “Bất động sản là đất đai và những công trình

do con người tạo nên gắn liền với đất Đó là những vật hữu hình cùng với những tài sản nằm ở trên, phía trên hay dưới mặt đất”

Theo Essentials of real estate economics / Dennis J McKenzie, Richard M

Betts 1996.trang 3: “Bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản không di dời

được được quy định bởi pháp luật”

Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (Thông tư 28/2015/TT-BTC) -

Phân loại tài sản trong thẩm định giá (Ký hiệu: TĐGVN 07): “Bất động sản là các

tài sản không di dời được; Bất động sản có đặc điểm là gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định, không di dời được, bao gồm:

- Đất đai;

- Công trình xây dựng trên đất gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền

với công trình xây dựng đó;

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật”

Từ những khái niệm trên có thể định nghĩa Bất động sản như sau:

- Thứ nhất, Bất động sản là tài sản gắn liền với đất đai hoặc chính là đất đai

không di dời được, do vậy Bất động sản có tính cố định về vị trí Từng vị trí cụ thể của Bất động sản quyết định giá trị và lợi ích của nó Yếu tố vị trí được đánh giá chủ yếu bởi khoảng cách đến các trung tâm, các công trình công cộng như thương mại, y tế, giáo dục, văn hóa và khả năng tiếp cận Đồng thời cũng do đặc điểm trên,

mà yếu tố vùng và khu vực tác động đến lợi ích mang lại của Bất động sản

- Thứ hai, Bất động sản là một tài sản nhưng khác các tài sản khác là không thể

di dời, tồn tại và ổn định lâu dài Từ đó có thể cho rằng Bất động sản là đất đai, tài sản gắn liền với đất, nhà cửa, công trình kiến trúc; các tài sản gắn liền với đất là là Bất động sản khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định, chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai

- Thứ ba, Bất động sản cũng là một tài sản đặc biệt, mang tính cá biệt do sự

khác nhau về vị trí, kiến trúc, hướng, ngoại cảnh

- Thứ tư, Bất động sản có giới hạn về quy mô diện tích bề mặt do giới hạn về

diện tích đất đai và do yếu tố vị trí quyết định, điều này dẫn đến sự khan hiếm về Bất động sản Thêm vào đó, cung về Bất động sản luôn nhỏ hơn cầu về Bất động sản, do đó trong thời gian dài giá trị Bất động sản luôn có xu hướng tăng đặc biệt là

ở những khu vực đang phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển

- Thứ năm, Bất động sản chịu ảnh hưởng và tác động mạnh của các Bất động

sản liền kề và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan

1.1.1.2 Các thuộc tính của bất động sản

a Tính cá biệt và khan hiếm:

Đặc điểm này của Bất động sản xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa phương, lãnh thổ v.v Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và

không di dời được của đất đai nên hàng hoá Bất động sản có tính cá biệt Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai Bất động sản cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau Trên thị trường Bất động sản khó tồn tại hai Bất động sản hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công trình cạnh nhau

và cùng xây theo một thiết kế Ngay trong một toà cao ốc thì các căn phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc thoả mãn

sở thích cá nhân v.v

b Tính bền lâu:

Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp Đồng thời, các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian

sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa Vì vậy, tính bền lâu của Bất động sản là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng Cần phân biệt “tuổi thọ vật lý” và “tuổi thọ kinh tế” của Bất động sản

- Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng Bất động sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS đó

- Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế khá nhiều vì nó chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục an toàn cho việc sử dụng Trong trường hợp đó, nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp Bất động sản thu được lợi ích lớn hơn là phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài tuổi thọ vật lý để “chứa” được mấy lần tuổi thọ kinh tế

- Thực tế, các nước trên thế giới đã chứng minh tuổi thọ kinh tế của BĐS có liên quan đến tính chất sử dụng của Bất động sản đó Nói chung, tuổi thọ kinh tế của nhà ở, khách sạn, nhà hát là trên 40 năm; của tuổi thọ kinh tế nhà xưởng công nghiệp, nhà ở phổ thông là trên 45 năm v.v Chính vì tính chất lâu bền của hàng

hoá Bất động sản là do đất đai không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình

sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá Bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn

c Tính chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau:

- Bất động sản chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một Bất động sản này có thể bị tác động của Bất động sản khác Đặc biệt, trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cáo giá trị sử dụng của Bất động sản trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng Bất động sản này làm tôn thêm vẻ đẹp và sự hấp dẫn của Bất động sản khác là hiện tượng khá phổ biến

d Các tính chất khác:

- Tính thích ứng: Lợi ích của Bất động sản được sinh ra trong quá trình sử

dụng Bất động sản trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác

- Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý: Hàng hoá Bất động sản đòi hỏi khả

năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá thông thường khác Việc đầu

tư xây dựng Bất động sản rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài Do đó, Bất động sản đòi hỏi cần có khả năng quản lý thích hợp và tương xứng

- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: Hàng hoá Bất động

sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá thông thường khác Nhu cầu về Bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý

xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v chi phối nhu cầu

và hình thức Bất động sản

1.1.1.3 Đặc trưng của bất động sản

- Cung Bất động sản co giãn kém: cung đối với Bất động sản co giãn tương đối kém Tổng cung toàn bộ về đất đai là cố định, cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn Đất đai phải tuân thủ quy hoạch không thể tùy tiện chuyển đổi mục đích sử dụng trong từng thời kỳ

- Thời gian giao dịch dài, chi phí cao: do Bất động sản là tài sản quan trọng và

có giá trị cao do vậy việc mua, bán Bất động sản phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường là dài so với các tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí giao dịch cao

- Kém linh hoạt trong khả năng chuyển hóa thành tiền mặt: Bất động sản là một hàng hóa quan trọng có giá trị cao, mang lại lợi nhuận lớn, do đó kém linh hoạt trong việc chuyển hóa thành tiền mặt

- Sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước: chính vì Bất động sản có tầm quan trọng đối với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước đã có những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng BĐS

(Nguồn: https://thongtinphapluatdansu.edu.vn)

1.1.2 Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại

Bất động sản là tài sản đảm bảo: Bất động sản thế chấp là tài sản mà người đi vay dùng để bảo đảm cho khoản vay của mình tại ngân hàng bằng cách giao cho ngân hàng giấy tờ sở hữu tài sản và xác nhận khi không trả được nợ thì ngân hàng

có quyền phát mại tài sản

Bất động sản luôn là tài sản đảm bảo quan trọng và chiếm tỷ trọng lớn trong tổng số tài sản thế chấp của các Ngân hàng thương mại, thường bao gồm các tài sản chủ yếu như: đất đai, nhà ở, nhà xưởng, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, các tài sản gắn liền với công trình xây dựng Đó có thể là các tài sản hiện có, cũng

có thể là các tài sản hình thành trong tương lai (tức là các tài sản hình thành trong và sau thời điểm ký kết hợp đồng thế chấp) như lợi tức thu được từ sử dụng Bất động sản, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng trong tương lai…

Để Bất động sản trở thành tài sản đảm bảo cần phải có các điều kiện sau:

- Bất động sản là tài sản thuộc quyền sử dụng hoặc thuộc quyền sở hữu, quản

lý của khách hàng vay hay bên bảo lãnh

- Bất động sản được phép giao dịch, tức là được pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, cầm cố, chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, bảo lãnh, thế chấp và các giao dịch khác Đối với các NHTM thì yêu cầu về tính thanh khoản của tài sản đảm bảo là hết sức quan trọng bởi nó còn liên quan đến việc xử lý tài sản khi khách hàng không trả được nợ

- Bất động sản không có tranh chấp về quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký kết hợp đồng bảo đảm, không bị người thứ ba khiếu nại tại Tòa án hoặc cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Khách hàng vay phải cam kết với tổ chức tín dụng về việc Bất động sản thế chấp không có tranh chấp và phải chịu trách nhiệm về cam kết của mình

- Trong thời hạn bảo đảm tiền vay, Bất động sản là tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay phải mua bảo hiểm tài sản

- Hoa lợi, lợi tức, các quyền phát sinh từ Bất động sản là tài sản đảm bảo thuộc tài sản thế chấp hay không là do các bên thỏa thuận hoặc pháp luật quy định

(Tài liệu tham khảo: Nghị định Chính phủ số 163/2006/NĐ-CP ban hành ngày

29 tháng 12 năm 2006 về giao dịch bảo đảm)

1.2 Thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại

1.2.1 Khái niệm và sự cần thiết thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại

1.2.1.1 Khái niệm

Trước khi tìm hiều khái niệm về thẩm định giá Bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại, ta cần hiểu thế nào là thẩm định giá Có nhiều định nghĩa khác nhau về thẩm định giá trên thế giới:

Theo từ điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một

vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh:

“Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo giáo sư Lim Lan Yuan – Singapore (You and your property 1985):

“Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Theo Ông Fred Peter Marrone - Giám đốc Marketing (Hiệp hội định giá Austraylia) trình bày trong lớp bồi dưỡng nghiệp vụ định giá tại Thành phố Hồ Chí

Minh ngày 25/05/1999: “Định giá là việc xác định giá trị của BĐS tại một thời

điểm, có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của đinh giá Do vậy, đinh giá là

áp dụng các dữ kiện thi trường so sánh mù hạn thu thập được và phân tích, sau đó

so sánh với tài sản dược định giá dê hình thành giá tri của chúng”

Ở Việt Nam, Luật giá 2012 cho rằng: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức

có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá” Do vậy,

chúng ta có thể hiểu thẩm định giá theo quy định của pháp luật Việt Nam: Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá

Như vậy có thể hiểu: Thẩm định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của BĐS phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất

định theo những tiêu chuẩn được công nhận như những thông lệ quốc tế hoặc quốc gia

Thẩm định giá bất động sản được sử dụng trong nhiều hoạt động của đời sống

xã hội như: Thẩm định giá cho mục đích mua bán, chuyển nhượng; làm cơ sở cho việc bồi thường; phục vụ việc thế chấp vay vốn; thanh lý tài sản… Với mỗi mục đích khác nhau, việc thẩm định giá bất động sản được thực hiện theo những cách riêng và những quan điểm riêng của người thẩm định song vẫn phải đảm bảo những nội dung chính của thẩm định giá bất động sản

Đối với Ngân hàng thương mại, thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo cũng là việc ước tính giá trị của bất động sản Kết quả của hoạt động thẩm định giá là đưa mức giá của bất động sản phục vụ việc thế chấp vay vốn, xử lý nợ, phát mãi tài sản… tại Ngân hàng Mức giá do nhân viên thẩm định xác định có thể cao hơn, bằng hoặc thấp hơn giá thị trường nhưng phải tuân theo những quy định, chính sách của các ngân hàng thương mại trong mỗi giai đoạn nhất định

1.2.1.2 Sự cần thiết của thẩm định giá bất động sản là tài sản đảm bảo tại các Ngân hàng thương mại

Bất động sản là loại hàng hóa đặc biệt, thị trường bất động sản biến động không ngừng, có thể tăng đột biến nhưng cũng có thể trầm lắng Chính vì vậy mà việc thẩm định giá bất động sản là rất cần thiết đối với mỗi Ngân hàng, đảm bảo an toàn và giảm bớt rủi ro Việc xác định đúng giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo hết sức cần thiết bởi đó là cơ sở quan trọng để Ngân hàng đưa ra mức cho vay hợp lý, tránh rủi ro cho ngân hàng đồng thời tăng tính cạnh tranh trong hoạt động của ngân hàng

Việc thẩm định giá bất động sản là TSĐB là cơ sở quan trọng quyết định lượng vốn cho vay của Ngân hàng Còn với khách hàng vay vốn, bất động sản mang đi thế chấp Ngân hàng có thể là cả gia tài của họ, đối với Ngân hàng bất động sản là bảo

đảm cho khoản tiền họ mang cho vay và là một biện pháp để bù đắp nếu xảy ra rủi

ro nếu khách hàng vay không thể trả được nợ

Thẩm định giá bất động sản là TSĐB không chỉ được thực hiện ở khâu đầu vào vay vốn mà còn phải xem xét trong khâu phát mãi tài sản trong trường hợp khách hàng không trả được nợ Trước khi phát mãi bất động sản là TSĐB cần phải được thẩm định giá để xác định xem giá trị bất động sản đó có đủ để thanh toán nợ hay không, khách hàng cũng mốn biết giá trị bất động sản đó có cao hơn khoản nợ hay không Nếu bất động sản không được thẩm định mà đã đem ra bán sẽ gây thiệt hại cho khách hàng cũng như cho Ngân hàng Như vậy vai trò của thẩm định giá bất động sản còn được thể hiện trong quá trình thu hồi nợ, đặc biệt là ở trường hợp xấu nhất phải phát mãi tài sản Giá trị của BĐS trong trường hợp này thường thấp hơn giá thị trường để đẩy nhanh thời gian thu hồi nợ Ngân hàng chỉ thu về đúng phần giá trị gốc và lãi của khoản vay, phần còn lại (nếu có) sẽ hoàn trả cho khách hàng sau khi trừ đi tất cả các chi phí liên quan

Ngoài ra trong điều kiện hội nhập hiện nay, việc cạnh tranh gay gắt đang đòi hỏi các ngân hàng phải thay đổi chiến lược kinh doanh của mình Một trong những bước thay đổi đó chính là việc cải tiến quy trình tín dụng và xác định lại giá trị BĐS trong hoạt động tín dụng để nhằm thu hút khách hàng

Như vậy có thể thấy công tác thẩm định giá bất động sản là TSĐB có vai trò quan trọng trong việc giảm thiểu rủi ro của hoạt động tín dụng đến mức thấp nhất, bảo toàn nguồn vốn cho NHTM Hoạt động thẩm định giá bất động sản là TSĐB hiệu quả sẽ làm giảm thiểu rủi ro trong việc ra quyết định cho vay, đồng thời sẽ tăng

dư nợ tín dụng cho Ngân hàng

1.2.2 Các nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Dựa trên Thông tư số 158/2014/TT-BTC ban hành ngày 27 tháng 10 năm 2014

về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01, 02, 03 và 04; ta có thể

nêu ra những nguyên tắc cơ bản trong hoạt động thẩm định giá như sau:

* Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất: Một bất động sản đang

sử dụng trong thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của nó Việc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của bất động sản đó là khi nó được đặt trong những hoàn cảnh kinh tế xã hội phù hợp, lúc đấy bất động sản

có thể đạt được mức hữu dụng tối đa cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho bất động sản

* Nguyên tắc thay thế: Giá trị bất động sản có sự tác động lẫn nhau giữa bất

động sản này và bất động sản khác trong trường hợp chúng có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng Một bất động sản đã được chào bán ở mức giá thấp nhất Khi đó, một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một BĐS thay thế cùng có tính hữu ích như nhau trong cùng một thị trường và một thời điểm

* Nguyên tắc cân bằng: Một BĐS đạt được mức hữu dụng cao nhất hay khả

năng sinh lời tối đa khi các yếu tố cấu thành đạt được sự cân bằng Do đó, cần phải phân tích sự cân bằng của các yếu tố cấu thành để ước tính BĐS đó ở mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

* Nguyên tắc dự báo: Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự

báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản

* Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan

hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu

và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản Do vậy khi thẩm định giá phải phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của các lực lượng thị trường đến cung cầu Khi phân tích các thông tin thị trường cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng cung cầu trên thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh

* Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai: Dự tính khả năng sinh lợi trong tương

lai có thể xác định được giá trị của BĐS Việc ước tính giá trị của BĐS luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lại, lợi ích dự kiến nhận được từ QSD BĐS

* Nguyên tắc đóng góp: Tổng giá trị của BĐS bị ảnh hưởng bởi mức độ đóng

góp của mỗi bộ phận và tổng thu nhập từ toàn bộ BĐS Lượng giá trị đóng góp vào giá trị toàn bộ của BĐS quyết định giá trị của một bộ phận cấu thành lên nó Thẩm định viên cần phải xem xét giá trị của từng bộ phận trong mối quan hệ với tài sản tổng thể

* Nguyên tắc phù hợp: BĐS đạt đực mức hữu dụng cao nhất hoặc mức sinh

lời tối đa khi phù hợp với môi trường của nó Do đó, phải phân tích xem liệu BĐS

đó có phù hợp với môi trường hay không khi tiến hành thẩm định giá bất động sản

* Nguyên tắc thay đổi: Giá trị của BĐS thay đổi theo những yếu tố hình thành

và tác động đến giá trị của nó Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giá bất động sản, nhằm xác định mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất, thẩm định viên phải phân tích quá trình thay đổi và nắm được mối quan hệ giữa các nhân tố ở trạng thái động

* Các nguyên tắc khác: Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc

thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn

có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó

1.2.3 Quy trình thẩm định giá bất động sản

Quy trình thẩm định giá là các bước tuần tự trong quá trình thẩm định giá, được bắt đầu từ khi nhân viên thẩm định chuẩn bị tiến hành công việc cho đến khi kết thúc công việc, tức là ra kết quả gửi cho đơn vị yêu cầu thẩm định giá Ở mỗi bước trong quy trình thường ghi rõ nội dung công việc thực hiện, thời gian cho từng nội dung công việc, bộ phận chức năng và cán bộ chịu trách nhiệm chính thực hiện công việc đó Những quy định và trình tự các bước trong công việc xác định giá trị

bất động sản có thể khác nhau ở mỗi NHTM tùy theo điều kiện và đặc thù hoạt động tại ngân hàng đó

Dựa trên Thông tư số 28/2015/TT-BTC ban hành ngày 06 tháng 03 năm 2015

về việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07; ta có thể tóm

lược quy trình thẩm định giá gồm 6 bước sau đây:

Thứ nhất, xem xét các yêu cầu thẩm định giá bất động sản trên khía cạnh chủ

yếu như: nội dung yêu cầu, mục đích thẩm định giá, đối tượng thẩm định giá, phạm

vi thẩm định giá, thời gian thực hiện, cũng như các điều kiện kèm theo khác Khi xem xét đánh giá, người thẩm định giá cần đảm bảo các yêu cầu này không được trái với pháp luật và phù hợp với tiêu chuẩn thẩm định giá

Thứ hai, tìm hiểu thông tin sơ bộ về đối tượng thẩm định giá liên quan đến:

loại hình bất động sản, môi trường pháp lý liên quan đến BĐS, tranh chấp kiện tụng

Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản là việc dự kiến trước các công việc cần phải làm khi phải thẩm định giá bất động sản một cách có hệ thống theo thứ tự, trong một thời gian nhất định với mục tiêu nhất định Kế hoạch thẩm định giá bất động sản là quá trình cân đối tích cực giữa nhu cầu và nguồn lực đã có đồng thời là

cơ sở để cho người thẩm định giá kiểm tra tiến độ thẩm định giá, là căn cứ để đánh giá chất lượng việc thẩm định giá bất động sản

Kế hoạch thẩm định giá bất động sản phải bao gồm các nội dung chủ yếu như:

dự kiến người phụ trách thực hiện thẩm định giá, các tài liệu cần thiết, phương tiện vật chất, nhân lực thích hợp cho cuộc thẩm định giá, những phương pháp thẩm định giá bất động sản được áp dụng, phạm vi, quy mô, nguồn thông tin cho việc thẩm định giá bất động sản, thời gian bắt đầu và kết thúc cuộc thẩm định giá Đây là những vấn đề rất quan trọng ảnh hưởng tới hiệu quả của việc thẩm định giá bất động sản

Bước 3: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm: thông tin do khách hàng cung cấp, thông tin từ kết quả khảo sát thực tế, thông tin từ các giao dịch BĐS trên thị trường, thông tin trên các phương tiện truyền thông, các văn bản pháp lý về quyền chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế - kỹ thuật của BĐS, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền Người thẩm định giá có trách nhiệm kiểm chứng thông tin để đảm bảo độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thông tin, áp dụng cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá

Người thẩm định giá phải trực tiếp tham gia vào quá trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng và thu thập số liệu về thông số của bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh Chụp ảnh bất động sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết

Bước 4: Phân tích thông tin

Phân tích thông tin là khâu rất phức tạp Đó chính là quá trình sàng lọc, lựa chọn những tài liệu quan trọng nhất, nguồn dữ liệu tin cậy để nghiên cứu, đánh giá tìm ra những thông tin hữu ích nhất phục vụ cho việc ước tính giá trị BĐS hợp lý và tin cậy nhất

Bước 5: Ước tính giá trị bất động sản

Căn cứ vào các bước phân tích trên, người thẩm định giá xác định phương pháp thẩm định giá bất động sản nào là chính, phương pháp thẩm định giá bất động sản nào dùng để tham chiếu hoặc bổ sung Từ đó, người thẩm định giá sẽ đưa các

dữ liệu, tham số đã được phân tích, tính toán áp dụng các công thức, mô hình toán học của phương pháp đã lựa chọn để đưa ra kết quả thẩm định giá bất động sản Đây là bước thuần túy về mặt toán học, nhưng phải đảm bảo chính xác tuyệt đối khi tính toán, đồng thời có sự so sánh các kết quả thẩm định giá bất động sản dựa trên các phương pháp khác nhau để đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị BĐS

Bước 6: Lập báo cáo thẩm định giá

Trong bước này, người thẩm định giá tổng hợp, công bố và lưu trữ kết quả thẩm định giá bất động sản trên cơ sở các tài liệu thu thập, phân tích, những vấn đề phát hiện được, những ý kiến nhận xét, đánh giá, kết luận đồng thời đưa ra các kiến nghị cần thiết

1.2.4 Các phương pháp thẩm định giá bất động sản

Theo Thông tư số 145/2016/TT-BTC ban hành ngày 06 tháng 10 năm 2016 về

việc Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 11; tác giả tổng hợp và đưa ra

5 phương pháp chính trong hoạt động thẩm định giá bất động sản:

1.2.4.1 Phương pháp dựa trên cách tiếp cận thị trường

Phương pháp này còn gọi là phương pháp so sánh, là phương pháp thẩm định

giá bằng cách so sánh trực tiếp bất động sản thẩm định với các bất động sản tương

tự đã có thông tin về giá trên thị trường Phương pháp này dựa trên cơ sở lý luận cho rằng giá trị thị trường của một bất động sản có mối liên hệ mật thiết với giá bán của các bất động sản tương tự có thể so sánh được, đã được mua bán, giao dịch trên thị trường

Khi tiến hành so sánh các bất động sản tương tự với bất động sản thẩm định cần đáp ứng các yêu cầu sau:

- Những bất động sản dùng để so sánh phải là những bất động sản tương tự hoặc gần tương tự như thẩm định giá bất động sản như các căn hộ, các chung cư, các mảnh đất trống, các nhóm cửa hiệu,

- Chỉ nên sử dụng những kết quả của các cuộc mua bán bất động sản được thỏa thuận trên cơ sở giá trị thị trường và gắn liền với thời điểm thẩm định giá hoặc thời điểm gần nhất

- Các thông tin thu thập phải được kiểm tra và thẩm định chặt chẽ Phương pháp này không có công thức hay mô hình cố định mà hoàn toàn dựa vào các thông tin thị trường, bởi vậy đòi hỏi việc thu thập thông tin phải cực kỳ chính xác, đảm bảo chất lượng và được đặt trong điều kiện thị trường tương đối ổn định, không có các biến động mạnh, ví dụ như những cơn sốt giá, hay trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế

Trong thực tế sự giống nhau hoàn toàn giữa các BĐS là không có nhiều, hơn nữa giá trị của chúng lại thay đổi theo thời gian Vì vậy, người thẩm định giá cần phải thu thập các giao dịch trên thị trường của các bất động sản giống hoặc tương đối giống so với BĐS cần thẩm định giá Sau đó tiến hành phân tích và thực hiện các điều chỉnh cần thiết để ra một mức giá phù hợp cho BĐS cần thẩm định giá

* Các bước tiến hành

Bước 1: Xác định BĐS mục tiêu

- Xác định các yếu tố liên quan đến vị trí, mặt tiền của BĐS mục tiêu

- Nghiên cứu các thông tin, kỹ thuật về BĐS như: diện tích, chiều ngang, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, thời gian xây dựng, khả năng khai thác…

- Nghiên cứu các yếu tố liên quan đến pháp lý, quyền năng của BĐS

Bước 2: Thu thập các thông tin về các BĐS đã và đang được giao dịch với các

điều kiện tương đồng trong khoảng thời gian gần nhất

Việc thu thập các thông tin có thể dựa vào nhiều nguồn thông tin như báo chí, internet, các cơ sở giao dịch khác…

Bước 3: Kiểm tra các thông tin về các BĐS so sánh thu thập được để lựa chọn

nhóm phù hợp nhất

Cần kiểm tra phân tích và làm rõ nguồn gốc, đặc điểm và tính chất của các giao dịch Thông thường lựa chọn từ 3-5 bất động sản để so sánh

Bước 4: Phân tích giá bán và điều kiện của BĐS so sánh để tìm ra các cơ sở điều

chỉnh

Đây là bước quan trọng nhất Các bất động sản luôn có sự khác biệt nhau, vấn

đề là khác nhau nhiều hay ít Trong quá trình so sánh sự khác biệt cần phải đánh giá xem yếu tố đặc biệt nào ảnh hưởng đến giá trị trường của bất động sản so sánh, hoặc các yếu tố nào ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cần thẩm định giá Từ đó phân tích, xác định những khác biệt đó để đưa ra những điều chỉnh cho phù hợp Việc điều chỉnh được thực hiện theo nguyên tắc: lấy giá trị của bất động sản cần thẩm định giá làm chuẩn, tiến hành điều chỉnh các bất động sản so sánh, nếu bất động sản

so sánh có các yếu tố tốt hơn thì điều chỉnh giá trị của bất động sản cần thẩm định giá xuống và ngược lại

Các yếu tố so sánh áp dụng với BĐS:

- Đặc điểm pháp lý của BĐS: Các điểm không giống nhau phổ biến về đặc điểm pháp lý của bất động sản như: đã được cấp hoặc chưa được cấp Giấy chứng nhận, thời hạn sử dụng đất ổn định lâu dài hoặc ổn định có thời hạn hoặc thời hạn

sử dụng đất còn lại là bao nhiêu, các quyền của người sử dụng đối với bất động sản… Chỉ sử dụng bất động sản có mục đích sử dụng khác với bất động sản thẩm định giá làm bất động sản so sánh trong trường hợp hạn chế thông tin phù hợp về bất động sản so sánh Trường hợp sử dụng phải nêu rõ lý do trong báo cáo thẩm định giá, đồng thời phản ánh đầy đủ các chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng, đảm bảo phù hợp với mục đích sử dụng cao nhất và hiệu quả nhất của bất động sản khi thực hiện điều chỉnh

- Các điều khoản về tài chính của các giao dịch: trả tiền một hoặc nhiều lần, hỗ trợ lãi suất cho vay thế chấp…

- Chi phí phải bỏ ra ngay sau khi mua: cộng chi phí này vào mức giá giao dịch thành nếu có phát sinh

- Giá trị tài sản không phải bất động sản: trong trường hợp phát sinh bán kèm các tài sản không phải bất động sản thì tùy thuộc vào chúng thuộc tài sản cần thẩm định giá hay tài sản so sánh mà loại trừ hoặc cộng giá trị các tài sản này vào giá bán

- Điều kiện trị trường lúc giao dịch: tình hình thị trường giao dịch phải tương tự nhau và phải thực hiện điều chỉnh nếu có biến động giá Căn cứ vào điều tra trên thị trường mà đưa ra tỷ lệ điều chỉnh biến động giá phù hợp

- Vị trí, địa điểm: thuộc trung tâm thành phố, ngoại ô, nông thôn…; khoảng cách đến chợ, siêu thị, trường học, bênh viện, công viên, khu dân cư… đặc điểm về giao thông, đường xá… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố này cần quy đổi thành chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường hoặc chi phí phát sinh liên quan đến việc đi lại, căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

- Các đặc điểm tự nhiên: hình dáng, chiều rộng mặt tiền, chiều sâu lô đất, hướng… Việc điều chỉnh sự chênh lệch về yếu tố mặt tiền, chiều sâu, hình dáng, hướng… cần quy đổi thành chi phí phát sịnh để khắc phục điểm bất lợi hoặc chênh lệch tỷ lệ về giá giao dịch trên thị trường căn cứ vào chứng cứ thu thập từ thị trường

- Quy hoạch: khi so sánh giá bán của các bất động sản cần chú ý đến bất động sản thẩm định giá với các bất động sản so sánh có tương tự nhau về quy hoạch của khu vực hay không

- Đặc điểm tài sản trên đất: Các công trình xây dựng trên đất là một bộ phận quan trọng cấu thành bất động sản và đóng góp vào giá trị của bất động sản, do đó khi xem xét so sánh giá trị của các bất động sản cần phải chú ý xem xét, điều chỉnh các yếu tố này theo số tiền tuyệt đối

Nguyên tắc điều chỉnh:

- Lấy bất động sản thẩm định giá làm chuẩn để điều chỉnh giá của bất động sản so sánh theo các đặc điểm của bất động sản thẩm định giá

- Cố định các yếu tố so sánh khác khi điều chỉnh giá theo sự khác biệt của một yếu tố so sánh

- Điều chỉnh tăng mức giá với những yếu tố ở bất động sản so sánh kém hơn

so với bất động sản thẩm định giá theo đơn vị chuẩn của bất động sản so sánh (cộng) và ngược lại Khi thực hiện điều chỉnh giá theo tỷ lệ phần trăm, nếu BĐS so sánh có yếu tố so sánh thuận lợi hơn (tốt hơn) thì trừ đi còn nếu kém hơn thì cộng vào một tỷ lệ phần trăm giá của bất so sánh

- Những yếu tố ở BĐS so sánh giống với BĐS thẩm định giá thì giữ nguyên mức giá (không điều chỉnh)

- Mỗi một sự điều chỉnh về các yếu tố so sánh phải được chứng minh từ các yếu tố điều tra thu thập được trên thị trường

Phương thức điều chỉnh:

- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh có thể xác định được mức điều chỉnh tuyệt đối là một khoản tiền cụ thể thông qua việc tính toán, như chi phí pháp lý, điều kiện thanh toán, nội thất, bể bơi, gara,…

- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh chỉ có thể xác định mức điều chỉnh tương đối theo tỷ lệ, mang tính ước lượng cao như: vị trí, điều kiện hạ tầng, cảnh quan, môi trường,

Thứ tự điều chỉnh:

- Người TĐG tiến hành điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến giao dịch của BĐS trước, điều chỉnh nhóm yếu tố liên quan đến so sánh về đặc điểm (kỹ thuật – kinh tế) của BĐS sau

- Khi điều chỉnh giá BĐS so sánh theo từng nhóm yếu tố trên thì điều chỉnh các yếu tố theo số tiền tuyệt đối trước, điều chỉnh tỷ lệ phần trăm sau Giá sau khi điều chỉnh tuyệt đối được sử dụng cho điều chỉnh tỷ lệ phần trăm

Bước 5: Ước tính giá trị BĐS cần thẩm định giá

Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các BĐS so sánh, rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của BĐS cần TĐG

* Ưu điểm của phương pháp:

Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến, rộng rãi trong các hoạt động TĐG, bởi nó khá đơn giản, không đòi hỏi nhiều các yêu cầu kỹ thuật và kết quả thể hiện giá trị thị trường của BĐS

* Nhược điểm của phương pháp:

Vì là phương pháp so sánh giá trên thị trường nên giá trị TĐG phụ thuộc hoàn toàn vào độ tin cậy của những thông tin thu thập được Chất lượng thông tin tốt thì kết quả TĐG tốt và ngược lại, nhiều khi thông tin còn mang tính lạc hậu nên việc so sánh có thể không chính xác Việc điều chỉnh các giá trị khác biệt và đưa ra giá trị của cùng của BĐS thẩm định phụ thuộc hiều vào tính chất chủ quan của người thẩm định giá

1.2.4.2 Phương pháp tiếp cận dựa trên chi phí

Phương pháp chi phí dựa trên giả định: giá trị của BĐS cần TĐG được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tự Một người mua tiềm năng có đầy đủ thông

tin hợp lý sẽ không bao giờ trả giá cho một BĐS lớn hơn chi phí bỏ ra để mua đất

và xây dựng một công trình có cùng một lợi ích tương tự

* Các bước tiến hành:

Bước 1: Trong tổng giá trị BĐS, ước tính riêng giá trị của lô đất Giá trị của

đất cần được xác định trên cơ sở mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất có tính đến mục đích sử dụng đất hợp pháp và tại thời điểm thẩm định giá Các giả thiết, điều kiện tính toán,… cần được áp dụng thống nhất đối với tất cả các bộ phận cấu thành BĐS thẩm định giá như đất đai, nhà xưởng, máy, thiết bị,…

Bước 2: Ước tính chi phí thay thế, chi phí tái tạo công trình xây dựng hiện có Chi phí thay thế, chi phí tái tạo bao gồm:

- Chi phí trực tiếp: Chi phí cấp phép xây dựng; vật liệu trực tiếp; nhân công; máy thi công; chi phí mua sắm thiết bị; chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình chính, công trình tạm, công trình phụ trợ phụ vụ thi công; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; chi phí cho những công tác cần thiết phục vụ trực tiếp thi công xây dựng công trình; chi phí an ninh trong quá trình xây dựng; lợi nhuận nhà thầu; các chi phí trực tiếp khác

- Chi phí gián tiếp: Chi phí quản lý dự án; chi phí thiết kế xây dựng công trình, chi phí đánh giá tác động môi trường và xử lý các tác động của dự án đến môi trường, chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác; chi phí kiểm toán; chi phí tài chính trong thời gian thi công xây dựng; chi phí bảo hiểm công trình; chi phí quảng cáo bán hàng; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình; các chi phí khác phát sinh từ sau khi hoàn thành xây dựng công trình đến khi bàn giao công trình (hay khi bán hoặc cho thuê hết diện tich công trình xây dựng); các khoản phí và lệ phí theo quy định; các khoản chi phí gián tiếp khác;

- Lợi nhuận nhà đầu tư/sản xuất: được xác định trên cơ sở tỷ lệ lợi nhuận bình quân trên thị trường tính trên tổng chi phí (bao gồm chi phí trực tiếp và chi phí gián tiếp) đối với việc đầu tư kinh doanh tài sản TĐG

Các phương pháp xác định chi phí tái tạo, chi phí thay thế:

- Phương pháp so sánh theo đơn vị: xác định tổng chi phí trên cơ sở tổng chi phí xây dựng của công trình tương tự thông qua việc so sánh các chỉ tiêu kinh tế -

kỹ thuật với công trình cần thẩm định giá

- Phương pháp ước tính chi phí theo hạng mục công trình: là phương pháp xác định tổng chi phí công trình bằng cách cộng chi phí của tất cả các hạng mục công trình, trong đó chi phí từng hạng mục công trình căn cứ và định mức chi phí cho một m2 diện tích hoặc một mét dài của hạng mục công trình đó

- Phương pháp khảo sát số lượng: là phương pháp ước tính chi phí dựa trên bản vẽ kỹ thuật thi công và bảng dự toán thiết kế được sử dụng trong công trình TĐG Trong đó, các hạng mục được chia nhỏ thành các bộ phận và số lượng mỗi nguyên vật kiệu đã được thống kê, tính toán theo giá phổ biến trên thị trường

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính tổng giá trị hao mòn của công trình xây

dựng hiện có

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách lấy tổng chi phí

xây dựng công trình bước 2 trừ (-) giá trị hao mòn đã tính bước 3

Bước 5: Ước tính giá trị của BĐS thẩm định giá bằng cách lấy giá trị của đất

bước 1 cộng (+) giá trị ước tính của công trình xây dựng bước 4

* Ưu điểm của phương pháp:

- Phương pháp chi phí xác định giá trị BĐS dựa trên các căn cứ có minh chứng

- Phương pháp này dựa trên chi phí và giá trị từng bộ phận, trong khi đó giá trị của cả công trình BĐS thì không phải là phép tổng hợp cơ học giá trị của từng bộ phận

- Các yếu tố giảm giá của từng bộ phận phụ thuộc vào ý kiến chủ quan của người định giá Trong thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấp nhận rộng rãi

- Việc đánh giá mức độ giảm giá dù là bằng phương pháp kỹ thuật hay phương pháp thị trường đều đòi hỏi người định giá phải có kỹ thuật kiến trúc và kết cấu công trình xây dựng

- Phương pháp này không phản ánh được mối quan hệ cung cầu, do đó giá trị BĐS không phản ánh đúng giá trị thị trường của BĐS

- Kiểm tra kết quả của các phương pháp TĐG khác

1.2.4.3 Phương pháp dựa trên cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập là cách thức xác định giá trị của tài sản thông qua việc quy đổi dòng tiền trong tương lai có được từ tài sản về giá trị hiện tại Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu

a Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Phương pháp vốn hóa trực tiếp là phương pháp TĐG xác định giá trị của tài sản TĐG dựa trên cơ sở quy đổi dòng thu nhập thuần ổn định hàng năm dự kiến có