trình tự thu hồi đất lý luận và thực tiễn

Theo quy định của tại Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 thì: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại đất của người đang sử dụng, người được giao quản lý

TRƯỜNG ĐẠI HỌC CẦN THƠ

LỜI CẢM ƠN

  

Để hoàn thành Luận văn này, người viết xin gửi lời cảm ơn đến cha mẹ người

đã có ơn sinh thành, dưỡng dục và luôn là nguồn cổ vũ, động viên lớn nhất trong cuộc đời tôi

Quý Thầy Cô đang công tác tại Khoa Luật - Trường Đại học Cần Thơ đã tận tâm giảng dạy truyền đạt kiến thức kinh nghiêm quý báu cho tôi trong suốt thời gian học tập tại Trường

Thầy Trần Vang Phủ - Giảng dạy tại Bô môn Luật Hành Chính đã truyền đạt kiến thức, tận tình giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi, nhiệt tình hướng dẫn tôi hoàn thành luận văn tốt nghiệp cử nhân Luật này

Các anh, chị, cô, chú đang công tác tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phong Điền, Thành phố Cần Thơ đã nhiệt tình giúp đỡ, hỗ trợ và cung cấp những

thông tin quý báu liên quan đến đề tài “Trình tự thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn”

để tôi hoàn thành tốt Luận văn này

Cuối cùng, người viết cũng gửi lời cảm ơn đến tất cả những người bạn của người viết, đã luôn sát cánh cùng người viết trong suốt quá trình theo học tại Trường

Một lần nữa người viết xin chân thành cảm ơn!

Cần thơ, ngày tháng năm 2013

Người viết lời cảm ơn

Võ Thị Mộng

NHẬN XÉT CỦA THÀNH VIÊN HỘI ĐỒNG

-  

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………

………/

Cần Thơ, ngày tháng năm 2013 Thành viên Hội đồng

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

  

Nigh định 90/1994/NĐ-CP Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17 tháng 8

năm 1994 của Chính phủ quy định về việc đền

bù thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Nghị định 22/1998/NĐ-CP Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998

của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Nghị định 181/2004/NĐ-CP Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10

năm 2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai

Nghị định 197/2004/NĐ-CP Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12

năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định 84/2007/NĐ-CP Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 05

năm 2007 Quy định bổ sung về cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Nghị định 69/2009/NĐ-CP

Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính Phủ về Quy định bổ sung

về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 69/2009/NĐ-CP Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08

năm 2009 của Chính Phủ về Quy định bổ sung

về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Nghị định 105/2009/NĐ-CP Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11 tháng 11

năm 2009 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai

01/TTLT-BTNMT-Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 01/TTLT-BTNMT-Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm

2003 sửa đổi ngày 7 tháng 10 năm 2013

Dự thảo sửa đổi, bổ sung Nghị định

69/2009/NĐ-CP

Dự thảo sửa đổi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính Phủ về Quy định bổ sung về Quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong những năm qua, nền kinh tế nước ta đã có những thay đổi rất lớn tất cả là nhờ vào việc đẩy mạnh đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng: khu đô thị, khu công nghiệp, khu dân cư Pháp luật đất đai đã trở thành một trong những động lực chủ yếu đưa nước

ta thoát khỏi tình trạng lạc hậu, kinh tế nông nghiệp đã chuyển sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, diện tích đất dành cho phát triển khu công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ sở hạ tầng và xây dựng khu đô thị tăng nhanh, đáp ứng phần lớn nhu cầu sử dụng đất trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước hiện nay để có thể thực hiện các mục tiêu trên thì đòi hỏi phải có mặt bằng xây dựng Vì vậy, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của người dân đang sử dụng hợp pháp vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và mục đích phát triển kinh tế và việc triển khai xây dựng nhiều dự án trong điều kiện quỹ đất công không có nên cũng gặp không ít khó khăn, vướng mắc Hoạt động thu hồi đất được diễn ra rộng khắp trong cả nước

“Theo Báo cáo chưa đầy đủ của 63 tỉnh, thành phố, sau gần 7 năm triển khai thực hiện Luật Đất đai, tổng diện tích đất đã thu hồi là 728 nghìn ha, trong đó có 536 nghìn ha đất nông nghiệp của 826.012 hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế Các tỉnh, thành phố thu hồi diện tích đất lớn là Đắk Lăk 114.524 ha, Điện Biên 66.944 ha, Sơn La 61.334 ha, Nghệ An 33.357 ha, Bình Phước 27.109 ha, Quảng Nam 24.541 ha, Quảng Ninh 13.529 ha, Gia Lai 12.301 ha” 1

Nhìn chung, diện tích đất được thu hồi đã đáp ứng được mục tiêu phát triển kinh

tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh của địa phương, các quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư từng bước được điều chỉnh, bổ sung phù hợp với cơ chế quản lý kinh tế thị trường, đảm bảo tốt hơn quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi đất Việc tổ chức thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Trung tâm phát

triển Quỹ đất bước đầu đã phát huy hiệu quả tốt, góp phần đáp ứng nhu cầu “đất sạch”

để thực hiện các dự án đầu tư nhất là các dự án đầu tư nhằm mục đích quốc phòng, an ninh, mục đích công cộng

1 Báo cáo số 193/2012/BC-BTNMT, ngày 06 tháng 9 năm 2012 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về Báo cáo tổng kết thi hành Luật Đất đai 2003 và định hướng sửa đổi Luật Đất đai

Trong những năm gần đây, công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

và các bước thực hiện thu hồi luôn là những vấn đề nhạy cảm và mang tính thời sự, thu hút được sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội

Trong những năm qua, các văn bản về quản lý đất đai, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, khiếu nại, khiếu kiện đã được ban hành như Nghị định 197/2004/NĐ-

CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP… Mặc dù hệ thống văn bản pháp luật liên quan đến những thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn được sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện để phù hợp với tình hình thực tiễn của nước ta hiện nay nhưng khiếu nại liên quan đến những hoạt động này vẫn chiếm tỷ lệ cao trong số các khiếu nại về đất đai Nguyên nhân là do một bộ phận người dân không chịu bàn giao đất khi Nhà nước thu hồi đất do nhiều nguyên nhân khác nhau như: đất đang sử dụng hợp pháp, giá bồi thường không thỏa đáng Bên cạnh đó thì việc thu hồi đất và bồi thường khi thu hồi đất do các cơ quan có thẩm quyền tiến hành không đúng với trình

tự và quy định của pháp luật hoặc bỏ sót các bước trong trình tự thu hồi đất

Vì vậy, cần phải tiến hành tìm hiểu và phân tích rõ hơn về vấn đề nêu trên, xác định nguyên nhân cụ thể, làm rõ thực trạng công tác thu hồi đất, áp dụng trình tự thu hồi đất, giải phóng mặt bằng là một việc làm cần thiết nhằm rút ra được những bài học kinh nghiệm và các giải pháp kiến nghị góp phần xây dựng và hoàn thiện pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong giai đoạn hiện nay

Chính vì những lý do trên, người viết chọn đề tài “Trình tự thu hồi đất - Lý luận và thực tiễn” để làm đề tài nghiên cứu của mình

Nội dung chủ yếu mà người viết đề cập trong Luận văn là các vấn đề liên quan đến việc thu hồi đất như: trình tự, thủ tục thu hồi đấ cũng như các vấn đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2 Mục đích, đối tượng nghiên cứu

Để quá trình thu hồi đất được diễn ra một cách nhanh chóng, công bằng và hài hòa giữa lợi ích của các chủ thể trong quá trình thu hồi, thì đòi hỏi phải có một cơ chế phù hợp và những quy định của pháp luật để kịp thời điều chỉnh những phát sinh trong công tác thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Đối tượng thu hồi, giải phóng mặt bằng chỉ là đất, quyền sử dụng đất, còn các tài sản gắn liền với đất là các tài sản bị ảnh hưởng nên sẽ được bồi thường

Vì vậy, người viết đã tiến hành nghiên cứu tìm hiểu các vấn đề có liên quan

đến thu hồi đất đặc biệt là các bước trong trình tự thu hồi đất được quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP được triển khai thực hiện như thế nào trên thực tế

3 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện và để hoàn thành Luận văn này người viết đã sử dụng các phương pháp thu thập tài liệu:

- Các văn bản quy phạm pháp luật: Hiến pháp, Luật, Nghị định, Thông tư

- Tham khảo các loại sách, báo, tạp chí và các trang thông tin điện tử

- Phương pháp phân tích, tổng hợp

- Phương pháp đối chiếu, so sánh

- Phương pháp đánh giá và bình luận

4 Phạm vi nghiên cứu

Trong đề tài này, người viết tập trung phân tích các quy định của pháp luật về trình tự thu hồi đất tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP do Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế

5 Bố cục đề tài

Trong luận văn ngoài phần Mục lục, Lời mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo và Phụ lục thì Luận văn có kết cấu gồm 3 chương:

Chương 1 Khái quát chung về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Chương này chủ yếu tìm hiểu những cơ sở lý luận về thu hồi đất, bồi thường,

hỗ trợ và tái định cư cụ thể qua các nội dung như khái niệm, đặc điểm, lịch sử phát triển của các chế định thu hồi đất của Luật đất đai qua các thời kỳ, ý nghĩa, sự cần thiết

của việc quy định trình tự thu hồi đất

Chương 2 Những quy định của pháp luật về trình tự thu hồi đất

Những quy định của pháp luật hiện hành về trình tự thu hồi đất thông qua việc tìm hiểu Nghị định 69/2009/NĐ-CP so sánh với những quy định trước đó sẽ được đề cập trong chương này

Chương 3 Thực tiễn về việc áp dụng trình tự thu hồi đất

Chương tìm hiểu thực tiễn về việc thực hiện trình tự thu hồi đất, kết quả đạt được, những mặt còn hạn chế trong công tác thu hồi đất trong những năm gần đây Từ

đó đưa ra những giải pháp mang tính trao đổi góp phần hoàn thiện một số quy định của pháp luật về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Người viết nhận thấy việc thực hiện đề tài Luận văn này là việc làm cần thiết và hết sức có ý nghĩa đối với một sinh viên ngành luật khi thực tiễn áp dụng trình tự khi Nhà nước thu hồi đất trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc Nhưng do thời gian nghiên cứu đề tài có hạn cũng như sự hạn chế về kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tiễn, nên trong quá trình nghiên cứu sẽ không tránh khỏi những thiếu sót

rất mong nhận được ý kiến nhận xét, đóng góp nhiệt tình, quý báu từ quý Thầy Cô và các bạn để người viết có thể sửa đổi, bổ sung để Luận văn Tốt nghiệp được hoàn chỉnh hơn

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG, HỖ TRỢ

VÀ TÁI ĐỊNH CƯ

Nội dung chương này, người viết tiến hành tìm hiểu cơ sở lý luận chung nhất về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư như khái niệm, đặc điểm, trình tự thu hồi đất và các vấn đề có liên quan cụ thể: lịch sử phát triển của các chế định luật Đất đai, mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định

1.1 Khái quát chung

1.1.1 Khái niệm về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.1.1 Thu hồi đất

Theo quy định của Luật Đất đai hiện hành: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.2

Điều này cho thấy, các cá nhân, cơ quan, tổ chức chỉ được quyền chiếm hữu3

và sử dụng đất4 mà không có quyền định đoạt5 đối với đất Quyền định đoạt đất đai thuộc về Nhà nước Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai bằng nhiều cách thức khác nhau như:

+ Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

+ Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất

Một trong những cách thức để Nhà nước thực hiện quyền định đoạt của chủ sở hữu toàn dân đối với đất đai đó chính là thu hồi đất

Theo quy định Luật Đất đai năm 2003 thì: “Thu hồi đất là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của pháp luật đất đai”.6

 Từ khái niệm trên chúng ta thấy rằng, thu hồi đất là một hình thức pháp lý

trái ngược với hoạt động giao đất, cho thuê đất Nếu hoạt động giao đất, cho thuê đất

2 Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003

3 Điều 182 Bộ Luật Dân sự năm 2005

4 Điều 192 Bộ Luật Dân sự năm 2005

5 Điều 195 Bộ Luật Dân sự năm 2005

6 Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

là một hình thức pháp lý làm hình thành quan hệ pháp luật đất đai mới thì thu hồi đất

là một biện pháp làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai

 Thu hồi đất có một số đặc điểm như sau: thu hồi đất do Nhà nước tiến hành,

thu hồi đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính, thu hồi đất có thể là thu lại đất hoặc thu hồi lại quyền sử dụng đất

 Thu hồi đất do Nhà nước tiến hành

Nhà nước là chủ thể duy nhất đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, do đó chỉ

có Nhà nước mới có quyền thu hồi, bằng việc thu hồi đất thì quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi sẽ chấm dứt và quyền đó được giao lại cho Nhà nước Tiếp theo đó, Nhà nước sẽ đem đất đã thu hồi để sử dụng vào những mục đích đã định trước như mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh

tế, xã hội hoặc giao cho Tổ chức phát triển quỹ đất quản lý

 Thu hồi đất được thực hiện thông qua một quyết định hành chính

Thu hồi đất là một hình thức pháp lý nhằm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai của chủ thể sử dụng đất để hình thành một quan hệ mới với sự can thiệp của các quyết định hành chính do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành

Hình thức này là một quyết định thu hồi đất thể hiện quyền lực Nhà nước trong

tư cách là người đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất Việc thu hồi đất phải xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước, xã hội và là căn cứ để chủ thể có thẩm quyền tiến hành thu hồi đất

 Thu hồi đất có thể là thu lại đất hoặc thu hồi lại quyền sử dụng đất

Nhà nước không chỉ có quyền quản lý đất đai mà còn có cả quyền sử dụng đất đai Mặc dù, bộ máy Nhà nước có rất nhiều chủ thể có thẩm quyền quản lý hoặc sử dụng, nhưng Nhà nước không thể nào giao toàn bộ diện tích đất đó cho những chủ thể này trực tiếp quản lý hoặc sử dụng được mà chỉ giao đất hoặc quyền sử dụng đất Nhà nước đã tiến hành trao quyền sử dụng đất đó cho các chủ thể sử dụng đất và Nhà nước chỉ quản lý một phần nhỏ diện tích đất để sử dụng vào mục đích công ích, trồng rừng phòng hộ, rừng đặc dụng… những diện tích đất này có thể được Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc giao cho các tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn thay mặt Nhà nước quản lý

Đối với các diện tích mà Nhà nước trao quyền sử dụng cho các chủ thể sử dụng đất thì khi thu hồi Nhà nước chỉ thu lại quyền sử dụng đất, còn đối với phần diện tích đất mà Nhà nước giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý thì đơn giản Nhà nước chỉ cần thu lại đất đã giao

Theo quy định của tại Dự thảo (sửa đổi) Luật Đất đai năm 2003 thì: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước ban hành quyết định để thu lại đất của người đang sử dụng, người được giao quản lý”,7 khi tiến hành thu hồi chỉ cần thu lại đất của người đang sử dụng, người được giao quản lý một cách đơn thuần mà không cần phải xác định rõ chủ thể nào được Nhà nước trao quyền sử dụng thì sẽ phải bị Nhà nước thu lại quyền sử dụng đất đó khi có nhu cầu sử dụng không cần quan tâm đến việc có hay không sự vi phạm, còn chủ thể nào được Nhà nước giao cho quản lý thì sẽ bị thu lại khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng

1.1.1.2 Bồi thường

Nếu như thu hồi đất là hành vi làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai thì bồi thường chỉ đơn thuần là cách mà Nhà nước bù đắp những thiệt hại mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu trong quá trình Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định Luật Đất đai năm 2003: “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất”.8

- Qua khái niệm trên, có thể rút ra một số đặc điểm về bồi thường như sau:

- Bồi thường là sự “đền trả lại” tất cả những thiệt hại mà việc thu hồi đất mang

lại một cách tương xứng với những gì mà người bị thu hồi đất phải gánh chịu khi Nhà nước thu hồi đất có thể là thiệt hại vật chất, tinh thần nhằm giúp đỡ cho người bị thu hồi đất tạo lập cuộc sống mới, để chuyển đổi nghề nghiệp, để giải quyết khó khăn về mặt kinh tế

Theo quy định pháp luật thì việc bồi thường có thể được thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau: bồi thường bằng tiền, bằng việc giao đất mới có cùng mục đích

sử dụng Việc quy định nhiều hình thức bồi thường giúp cho người sử dụng đất có thể có nhiều sự lựa chọn hơn, dễ dàng chọn được hình thức phù hợp với nhu cầu của bản thân hơn

7 Khoản 11 Điều 3 Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2003, ngày 07 tháng 10 năm 2013

8 Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

“Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề nghiệp, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” 9

- Ở đây, Nhà nước đã sử dụng phương pháp liệt kê các hình thức hỗ trợ một cách chi tiết để dễ dàng trong việc áp dụng vào thực tiễn

- Hỗ trợ có những đặc điểm sau đây:

+ Hỗ trợ do Nhà nước tổ chức thực hiện

+ Hỗ trợ mang tính chính sách

+ Tùy từng đối tượng mà áp dụng những hình thức hỗ trợ khác nhau

+ Hỗ trợ giữ vai trò bổ trợ cho bồi thường và mang tính chất cho thêm

- Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 quy định một cách chung chung thì tùy vào địa phương mà có thể áp dụng một trong những hình thức hỗ trợ theo quy

định: “Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát triển”.10 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi không phải là quy định bắt buộc trong mọi trường hợp khi thu hồi đất mà nó chỉ được áp dụng cho một số đối tượng cụ thể theo quy định, trong trường hợp người dân bị thu hồi toàn bộ diện tích đất ở và gặp khó khăn, hỗ trợ thường mang tính chất giúp đỡ

1.1.1.4 Tái định cư

Vấn đề tái định cư được đặt ra khi hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi hết đất ở mà không còn chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi hoặc diện tích đất còn lại sau khi thu hồi không đủ điều kiện ở theo quy định của

9 Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003

10 Khoản 12 Điều 3 Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2003, ngày 07 tháng 10 năm 2013

địa phương… thì sẽ được Nhà nước bố trí tái định cư, những trường hợp cụ thể về tái định cư được quy định tại Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT.11

Theo quy định tại Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP: “Tái định cư là chính sách dành cho người dân không còn đất ở sau khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế dưới một trong các hình thức sau: bằng nhà ở, bằng đất ở hoặc bằng tiền để tự lo chỗ ở mới”.12

Thực chất, tái định cư có 02 cách thức: tái lập lại chỗ ở mới và tái lập lại cuộc sống cho người dân sau khi bị thu hồi đất nhưng hiện giờ chỉ làm được việc là tái lập lại chỗ ở mới Nhà nước chỉ giúp đỡ những người dân có đất bị thu hồi vào khu tái định cư, có nơi ở mới mà chẳng hề quan tâm xem họ sẽ sống như thế nào Tái định cư tốt giúp cho thu hồi, bồi thường, hỗ trợ được thực hiện nhanh chóng

Ví dụ: Việc tái định cư được tiến hành như sau:

+ Đối với hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất mà không có chổ ở nào khác thì sẽ được giao đất ở hoặc nhà ở tái định cư

+ Hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó, trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó

+ Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự

lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định

cư

1.1.2 Khái niệm về trình tự thu hồi đất

Theo Đại từ điển Tiếng Việt thì trình tự được hiểu là cách thức thực hiện một công việc nào đó theo thứ tự trước sau.13

- Trình tự thu hồi đất là một thủ tục hành chính, việc thu hồi đất phải tiến hành theo một trình tự đảm bảo cho việc thu hồi đất được diễn ra theo một trật tự nhất định

- Trình tự thu hồi đất là tổng hợp các quy phạm pháp luật do cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền ban hành nhằm xác lập trình tự về không gian, thời gian, là cách thức giải quyết công việc của cơ quan có thẩm quyền phát sinh trong quá trình thu hồi đất,

nhằm tạo điều kiện cho việc thu hồi đất được tiến hành nhanh chóng, thuận lợi, công bằng và đúng pháp luật

- Trình tự thu hồi đất là cách thức mà các chủ thể có thẩm quyền áp dụng trong quá trình thu hồi đất Luật Đất đai năm 2003, chia việc thu hồi đất thành nhiều trường hợp và mỗi trường hợp điều có những cách thức thực hiện, quy trình tương ứng với mỗi trường hợp Nhưng chỉ thu hồi trong trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai là thực hiện theo trình tự

Ví dụ: Trình tự thu hồi đất trong trường hợp sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế lại khác với thu hồi đất do vi phạm pháp luật đất đai

Luật Đất đai năm 2003 ra đời thì những vấn đề về trình tự, thủ tục thu hồi đất mới được quy định rõ ràng, cụ thể tại Mục 4 của Chương II Luật Đất đai năm 2003 Quy định cụ thể về trình tự thu hồi đất đầu tiên được quy định tại Điều 131 Nghị định 181/2004/NĐ-CP14 một cách cụ thể bao gồm 8 bước Sau đó, Nghị định 84/2007/NĐ-

CP ra đời quy định chi tiết về các bước thu hồi đất và đã dành hẳn Chương V để quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất hướng dẫn thi hành, áp dụng khi tiến hành thu hồi đất, được quy định cụ thể và chi tiết từ Điều 49 đến Điều 60, phải trải qua 12 bước cơ bản như sau:15

+ Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất

+ Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi

+ Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Thông báo về việc thu hồi đất

+ Quyết định thu hồi đất

+ Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi đất

+ Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai

+ Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư + Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

+ Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư

+ Thời điểm bàn giao đất đã bị thu hồi

+ Cưỡng chế thu hồi đất

14 Điều 131 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

15 Điều 49 đến Điều 60 Nghị định 84/2007/NĐ-CP

- Qua quá trình thực tiễn áp dụng để hoàn thiện và rút ngắn các bước tiến hành thu hồi đất Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời đã thay thế cho những quy định tại Chương V của Nghị định 84/2007/NĐ-CP và được áp dụng đối với trường hợp thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

và mục đích phát triển kinh tế Gồm 05 bước chi tiết từ Điều 29 đến Điều 3216 và được khái quát như sau:

+ Giới thiệu địa điểm

+ Thông báo thu hồi đất

+ Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Quyết định thu hồi đất, phê duyệt và thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư, giao đất, cho thuê đất

1.2 Lịch sử phát triển của chế định về thu hồi đất

Mặc dù Luật Đất đai phát triển qua nhiều giai đoạn nhưng những vấn đề về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự thu hồi có thể được chia thành 3 giai đoạn như sau: Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987, Giai đoạn Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm 2003, Giai đoạn Luật Đất đai năm 2003 đến nay

1.2.1 Giai đoạn Luật Đất đai năm 1987

Luật Đất đai năm 1987 ra đời, đây là Luật Đất đai đầu tiên của nước ta sau khi

thống nhất đất nước, gồm có 06 Chương và 57 Điều Trong đó, quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý”,18 người sử dụng đất được Nhà nước giao đất nên khi cần thì Nhà nước có thể lấy lại và giao cho đất khác, chế độ quản lý, sử dụng đất còn sơ sài, chưa chặt chẽ, cụ thể và rõ ràng

Nhà nước bảo đảm cho người sử dụng đất được hưởng những quyền lợi hợp pháp trên đất, kể cả quyền chuyển, nhượng, bán và hưởng hoa lợi, lợi tức và thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất được giao khi không còn sử dụng thì đất đó được giao cho người khác sử dụng theo trình tự, thủ tục do pháp luật quy định

Nhà nước đã thực hiện chế độ quản lý và sử dụng đất đai bao gồm giao đất, thu hồi đất, giai đoạn này các quy định về thu hồi đất còn rất ít và hạn chế, chỉ thừa nhận hai trường hợp thu hồi đất đó là: thu hồi đất do lỗi của người sử dụng đất và trường hợp vì nhu cầu cần sử dụng của Nhà nước và xã hội

Đặc biệt, thẩm quyền thu hồi đất chưa được phân công rõ ràng mà chỉ ghi nhận

cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó

Tuy Luật Đất đai năm 1987 có đề cập tới thu hồi đất và các trường hợp thu hồi đất nhưng lại không quy định về trình tự để tiến hành thu hồi đất, cũng như những vấn

đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

1.2.2 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 đến trước Luật Đất đai năm

2003

Khi có Luật Đất đai năm 1993, các quy định về thu hồi đất được hướng dẫn trong Luật Đất đai và Nghị định 90/1994/NĐ-CP ban hành quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an

ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định khẳng định: “tổ chức, hộ gia đình

và cá nhân sử dụng đất hợp pháp mà bị Nhà nước thu hồi đất thì được Nhà nước đền

bù thiệt hại về đất và tài sản hiện có trên đất”.19

Tuy nhiên trên thực tế, việc bồi thường khi thu hồi đất chưa được thực hiện đồng bộ, có sự áp dụng khác nhau ở các tỉnh, thành và chủ yếu là hoán đổi đất khi thu hồi

Từ khi có Nghị định 22/1998/NĐ-CP của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, các nguyên tắc của Hiến pháp năm 1992 và Luật Đất đai năm 1993 mới được chi tiết hóa trong việc thi hành Người sử dụng đất được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất nhưng các quyền này chỉ được thực hiện trong thời hạn giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất được giao theo quy định của pháp luật Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó Việc thu hồi đất để chuyển sang mục đích khác phải theo đúng quy hoạch và kế hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt

- Luật Đất đai năm 1993 ra đời với những đổi mới quan trọng đặc biệt các quy

định về thu hồi đất, giai đoạn này xuất hiện “mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích

19 Điều 1 Nghị định 90/1994/NĐ-CP

quốc gia, lợi ích công cộng”.20 Trong trường hợp có nhu cầu sử dụng đất, Nhà nước thu hồi đất của chủ sở hữu đang sử dụng hợp pháp để sử dụng vào mục đích nêu trên thì người bị thu hồi đất được bồi thường thiệt hại

- Luật Đất đai ở giai đoạn này vẫn chưa quy định cụ thể từng bước về trình tự thu hồi đất chẳng hạn như trước khi thu hồi đất phải thông báo cho người đang sử dụng biết về lý do thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phương án bồi thường thiệt hại

1.2.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Luật Đất đai năm 2003 ra đời để thay thế cho Luật Đất đai năm 1993 Về thu

hồi đất ở thời kỳ này có bước tiến bộ hơn đó là “xuất hiện mục đích thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế”21 thay vì chỉ thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng như trước đây, cơ chế thu hồi đất bằng quyết định hành chính chỉ giới hạn trong trường hợp thu hồi để sử dụng vào lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và các trường hợp còn lại thực hiện theo cơ chế thỏa thuận Cùng với mục đích thu hồi thì các hình thức bồi thường khi thu hồi đất cũng đa dạng hơn, khái niệm về hỗ trợ cũng được ghi nhận và thẩm quyền thu hồi đất

đã được quy định rõ ràng, cụ thể tại Điều 44 của Luật Đất đai năm 2003.22 Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất đều không được uỷ quyền Thể thức thu hồi được

Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất”.23

Ví dụ: Thẩm quyền thu hồi đất tại Điều 44 của Luật Đất đai năm 2003 được

quy định như sau:

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài, các trường hợp khác thuộc thẩm quyền của Uỷ ban nhân dân huyện + Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Giai đoạn này, những vấn đề liên quan đến thu hồi đất trong Luật Đất đai năm

2003 chỉ gồm 07 điều từ Điều 38 đến Điều 44, nhưng lại quy định chung cho tất cả các trường hợp thu hồi đất Vì vậy, Luật Đất đai năm 2003 chỉ tập trung khái quát các vấn

20 Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

21 Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

22 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003

23 Khoản 6 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003

đề có tính nguyên tắc như các trường hợp thu hồi đất (Điều 38), mục đích thu hồi…,

mà không quy định cụ thể về trình tự thu hồi đất cũng như vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được quy định cụ thể, rõ ràng

Nhìn chung, ở giai đoạn này thì các quy định về trình tự thu hồi đất giải phóng mặt bằng ngày càng phù hợp hơn với những yêu cầu của thực tế, quan tâm đến lợi ích của những người bị thu hồi đất ngoài Luật Đất đai hiện hành Nhà nước còn ban hành các văn bản có liên quan để điều chỉnh và hướng dẫn thi hành như Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP và đặc biệt

là sự ra đời của Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về trình tự thu hồi đất là văn bản luật hiện hành được áp dụng trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư, những quy định tại Nghị định định 69/2009/NĐ-CP có nhiều điểm mới phù hợp với tình hình thực tế nước ta hiện nay và góp phần thúc đẩy quá trình thu hồi đất, thực hiện quy hoạch và hạn chế tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến đất

1.3 Mục đích của thu hồi đất

Mục đích thu hồi đất lý giải câu hỏi “tại sao đất lại bị thu hồi trong khi người

sử dụng đất không vi phạm nguyên tắc sử dụng đất?”24Theo quy định của pháp luật hiện hành thì việc thu hồi đất được tiến hành với hai nhóm lý do chính:

+ Thứ nhất, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng

+ Thứ hai, thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế: do Nhà nước

thu hồi và không do Nhà nước thu hồi

Thu hồi đất thực chất là một hình thức pháp lý làm chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai về sử dụng đất và quản lý đất đai giữa một bên là người sử dụng đất và một bên

là cơ quan Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai Thu hồi đất dù vì mục đích gì thì cũng đều phục vụ cho mục tiêu xây dựng đất nước ngày càng văn minh, giàu đẹp, làm cho nhân dân có cuộc sống ấm no, tự do và hạnh phúc Nếu thu hồi đất

để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là thực hiện mục tiêu chính trị quan trọng của đất nước, góp phần giữ gìn sự bình yên cho nhân dân, góp phần phát triển đất nước thì thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế cũng hướng đến những mục tiêu quan trọng không kém đó cũng là vì mục tiêu phát triển kinh tế

24TS Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn – Trường Đại học Cần Thơ, tháng 9/2011, tr.112

1.3.1 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Đây là trường hợp thu hồi đất có tính chất truyền thống được ghi nhận trong luật thường gắn với khái niệm bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh là thực hiện các mục tiêu quan trọng trong việc gìn giữ

sự bình yên cho Tổ quốc

- Đất sau khi bị thu hồi sẽ được sử dụng vào mục đích đã định trước là sử dụng

vào mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm: “Đất cho các đơn vị đóng quân; làm căn

cứ quân sự; các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh, trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý”.25

- Thu hồi đất để phục vụ vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng gồm:26 sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được Nhà nước giao đất không thu, trụ sở cơ quan có chức năng ngoại giao, xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh27… là thực hiện các yếu tố như an sinh xã hội, phúc lợi xã hội, tạo điều kiện cho người dân có cuộc sống tốt hơn, nâng cao chất lượng cuộc sống, việc thu hồi này đóng góp trực tiếp vào lợi ích chung mà không phải trực tiếp tạo ra lợi ích kinh tế cho chủ thể thu hồi

Ví dụ: Thu hồi đất để Công an tỉnh Hậu Giang đầu tư xây dựng trụ sở làm việc,

Sở Lao động Thương binh và Xã hội thành phố Cần Thơ sử dụng vào mục đích đất xây dựng trụ sở cơ quan tại phường Xuân Khánh

1.3.2 Thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế

Bên cạnh việc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì với sự phát triển về kinh tế như hiện nay thì thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế cũng mang lại những lợi ích thiết thực cho người dân nhưng lại mang tính chất kinh doanh

- Thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế là thực hiện mục tiêu xây dựng và hoàn thiện cơ sở hạ tầng cho nền kinh tế, kèm theo đó là một chính sách phát triển kinh tế phù hợp và dễ dàng thu hút được mọi nguồn lực trong xã hội đầu tư để cùng nhau phát triển kinh tế đất nước cũng như thực hiện mục tiêu đa dạng hóa nền kinh tế thị trường nhiều thành phần định hướng xã hội chủ nghĩa, còn về mặt xã hội thì có thể

25 Điều 39 và Điều 89 Luật Đất đai năm 2003

26 Điều 96 Luật Đất đai năm 2003

kịp thời sử dụng được nguồn lực tại chỗ thông qua giải quyết việc làm cho người lao

động dư thừa của một quốc gia có cơ cấu dân số trẻ như Việt Nam Để người dân có

cuộc sống ấm no, có việc làm và thu nhập ổn định thì họ mới có thể có niềm tin vào sự

lãnh đạo của Đảng - Nhà nước để cùng nhau chung tay góp sức xây dựng đất nước

- Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế bao gồm:

+ Đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế và

các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ.28

+ Sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển

chính thức và những dự án có một trăm phần trăm vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ

quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư.29

Ngoài ra, Nhà nước còn thực hiện các dự án:

- Dự án phát triển kinh tế quan trọng 30 bao gồm:

+ Dự án kinh tế quan trọng quốc gia do Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư

được thể hiện trong Nghị quyết của Quốc hội

+ Dự án kinh tế quan trọng do Thủ tướng Chính phủ chấp thuận chủ trương đầu

tư.31

+ Dự án khu dân cư, trung tâm thương mại, khách sạn cao cấp32 bao gồm:

 Khu dân cư: dự án hạ tầng khu dân cư, dự án nhà ở, trung tâm thương mại

 Phát triển kinh tế trong khu đô thị: các dự án trong khu đô thị hiện có thể

hiện trong quy hoạch

 Khu dân cư nông thôn: các dự án trong khu nông thôn mở rộng, điểm dân cư

nông thôn

 Thu hồi đất để xây dựng khu kinh doanh tập trung có cùng chế độ sử dụng

đất: khu thương mại, khu vui chơi giải trí

Nhà nước không thực hiện việc thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế đối

với các dự án không thuộc những trường hợp trên ví dụ như xây dựng “khách sạn 5

sao” thì không do Nhà nước thu hồi hoặc do nhà đầu tư nhận chuyển nhượng, thuê

quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người đang sử dụng

Nhìn chung tất cả các trường hợp thu hồi đất đều phải nằm trong quy hoạch, kế

hoạch đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, có một số trường hợp dự

28 Điều 90, 91, 92 Luật Đất đai năm 2003

29 Điều 40 Luật Đất đai năm 2003

30 Khoản 1 Điều 34 và Điều 35 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

31 Điều 37 Nghị định số 108/2006/NĐ-CP

32 Khoản 2 Điều 34 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP

án không nằm trong nhóm trường hợp Nhà nước thu hồi như trường hợp xây dựng

“khách sạn 5 sao”, nhưng Nhà nước vẫn có thẩm quyền thu hồi một cách hợp pháp,

theo quy định của pháp luật thì Nhà nước được quyền thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch nên khi thu hồi thì sẽ thu hồi theo quy hoạch chung mà không cần phải thu hồi theo từng dự án riêng lẽ

1.4 Ý nghĩa của việc thu hồi đất và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất

 Ý nghĩa việc thu hồi đất

Trong những năm gần đây, hoạt động thu hồi đất là một khâu quan trọng, then chốt của quá trình phát triển và là một phần tác nhân lớn gây ra tình trạng mất ổn định cuộc sống của đại bộ phận người dân có đất bị thu hồi Điều này cho thấy, thu hồi đất không chỉ là một bài toán về phát triển kinh tế mà còn đặt ra nhiều câu hỏi về xã hội: quản lý dân cư, sự chênh lệch khoảng cách giàu nghèo, bệnh tật, góp phần ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi, giảm thiểu tình trạng khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, góp phần thúc đẩy nhanh quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất

- Thu hồi đất có 02 cách thức tiến hành như sau:

+ Thu hồi theo quy hoạch: thu hồi theo cách này có một số ưu điểm nhất định

như sau: thu hồi một lần cho toàn bộ khu đất tạo ra mặt bằng trống thu hút đầu tư, thu hồi như vậy sẽ tránh được tình trạng người dân khiếu nại, khiếu kiện, so bì, tạo cơ hội cho cán bộ làm công tác tham nhũng Bên cạnh đó, nếu như thu hồi và tiến hành giải phóng mặt bằng mà không có chủ đầu tư thì sẽ gây ra tình trạng lãng phí đất đai hoặc tình trạng quy hoạch treo kéo dài nhiều năm ảnh hưởng tới đời sống người bị thu hồi

+ Thu hồi theo dự án: khác với thu hồi theo quy hoạch Thu hồi theo dự án quy

mô nhỏ lẻ nên khi tiến hành xây dựng xong toàn bộ dự án thì mới tiến hành bồi thường cho người dân, nên tránh được tình trạng đầu cơ, tích trữ đất, người dân đòi giá cao ngất trời, khiến chủ đầu tư bồi thường không nổi gây nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện hoặc tình trạng chuyển đổi nghề nghiệp không mong muốn từ người trồng lúa sang chăn nuôi gia súc, gia cầm

Bên cạnh những khó khăn mà việc thu hồi đất đã mang lại thì việc thu hồi đất cũng có những ý nghĩa hết sức to lớn cho đất nước, cho người dân không những đối với cuộc sống hiện tại mà còn cho cả tương lai như:

- Thứ nhất, thu hồi theo quy hoạch, kế hoạch, sử dụng đất hợp lý tránh tình trạng

lãng phí đất đai, sẽ góp phần phát triển kinh tế đất nước

- Thứ hai, thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc

gia, lợi ích công cộng, để thực hiện mục tiêu chính trị quan trọng của đất nước, góp phần giữ gìn sự bình yên cho nhân dân, góp phần xây dựng phát triển đất nước

- Thứ ba, thu hồi đất để xây dựng cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, bệnh

viện, trường học, khu mua sắm, phục vụ cho nhu cầu cuộc sống của người dân

- Thứ tư, việc thu hồi đất để đầu tư xây dựng và hoàn thiện kết cấu hạ tầng sẽ thu

hút đầu tư của nước ngoài vào Việt Nam, qua đó có thể giúp cho người lao động có điều kiện giao lưu, học hỏi kinh nghiệm, trao dồi kiến thức, kỹ năng khoa học - kỹ thuật góp phần phát triển nguồn nhân lực trình độ cao phù hợp với yêu cầu

- Thứ năm, ngày càng có nhiều khu công nghiệp mọc lên, góp phần giải quyết tốt

nhu cầu việc làm cho hàng trăm lao động dư thừa đang trong độ tuổi lao động, giảm thiểu tệ nạn thất nghiệp trong tình trạng mọi người đổ xô nhau lên các thành phố lớn

để tìm việc làm, góp phần đẩy lùi các tệ nạn xã hội, làm cho cuộc sống của người dân dần ổn định

Ngoài ra, việc thu hồi đất để phục vụ cho vấn đề an sinh xã hội, xây dựng khu dân cư, nhà ở cho người có thu nhập thấp được thực hiện theo quy hoạch, kiến trúc cảnh quan góp phần tạo vẻ mỹ quan cho đô thị, việc quy hoạch tốt có thể tránh tình trạng lãng phí đất đai, tập trung dân cư dễ dàng cho công tác quản lý, ngược lại dân cư phân tán khó khăn trong công tác quản lý

 Sự cần thiết phải quy định trình tự thu hồi đất

- Thứ nhất, trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp từ phía người sử

dụng đất sang Nhà nước thông qua quyết định của cơ quan hành chính Nhà nước có thẩm quyền thì trình tự là ranh giới thu hồi đất, phạm vi giống như bộ khung, sườn pháp lý để thực hiện quy trình này một cách công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể trong xã hội Các chủ thể trong thu hồi đất đều phải được áp dụng trình tự và đối xử như nhau

- Thứ hai, việc quy định trình tự thu hồi không chỉ làm cho việc thu hồi đất được

tiến hành một cách nhanh chóng, dễ dàng đạt được sự đồng thuận và nhất trí cao trong nhân dân mà còn mang ý nghĩa hết sức to lớn về phương diện pháp lý như là điều kiện chuẩn, điều kiện tiên quyết để việc giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ và tái định

cư được thực hiện, căn cứ để các chủ thể có thẩm quyền giám sát, kiểm tra việc thi hành phát luật trong suốt quá trình thu hồi đất đất và giải quyết các vấn đề có liên quan đến thu hồi, đồng thời, trình tự thu hồi đất đảm bảo cho việc thu hồi đất đúng với mục đích, ý nghĩa và bản chất

- Thứ ba, thu hồi đất là một quá trình diễn ra trong một thời gian dài, trải qua

nhiều giai đoạn chẳng hạn như từ giai đoạn công khai quy hoạch đến giai đoạn kiêm

kê rồi tiến hành thu hồi, có nhiều dự án kéo dài trong nhiều năm, người dân biết được quy hoạch ở đâu nên người dân có thể tiến hành trồng cây, xây dựng ở khu vực đó với

hy vọng được Nhà nước bồi thường, trong quá trình khiển khai thực hiện phải tuyệt đối tuân thủ theo những quy định của pháp luật tránh tình trạng khiếu nại của người dân khu vực có đất bị thu hồi

- Thứ tư, trình tự thu hồi đất trong quá trình thu hồi là vô cùng quan trọng vì

nếu có một bước nào đó bị bỏ sót hay thực hiện không đúng thì sẽ ảnh hưởng đến cả quá trình thu hồi, hậu quả của việc bỏ sót các bước trong trình tự thu hồi đất hoặc không chủ động, linh hoạt trong việc áp dụng trình tự thủ tục thu hồi đất dẫn đến tình thế bị động, áp dụng trình tự chỉ mang tính hình thức sẽ gây nên tình trạng khiếu nại, khiếu kiện của công dân có liên quan đến đất đai mà nhiều nhất là khiếu nại về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Thứ năm, Luật Đất đai cùng hàng loạt các Nghị định của Chính phủ, Thông tư

của các Bộ, ngành đã qua nhiều lần chỉnh sửa với nỗ lực tiếp cận thực tế, giải quyết các vướng mắc phát sinh trong lĩnh vực thu hồi, bồi thường Thế nhưng trong thời gian qua các vụ việc khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến những vấn đề này vẫn không hề giảm và có xu hướng ngày càng gay gắt

Ví dụ: Trước khi ra quyết định thu hồi đất cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cần

phải xác định và công bố chủ trương thu hồi đất, chuẩn bị hồ sơ khu đất bị thu hồi, lập, thẩm định phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và cần phải thông báo về quyết định thu hồi Nếu thực hiện tốt các bước trên thì việc hồi đất sẽ gặp nhiều khó khăn, vướng mắc

Vì vậy, trình tự thu hồi đất ngày càng được Nhà nước quan tâm, luôn được cập nhật và đổi mới liên tục cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước

1.5 Các nguyên tắc thu hồi đất 33

Theo quy định của pháp luật thì có nhiều lý do dẫn đến việc Nhà nước tiến hành thu hồi đất như thu hồi do nhu cầu của Nhà nước để sử dụng vào mục đích quốc phòng

an ninh, quy hoạch xây dựng, kế hoạch sử dụng đất, người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, người sử dụng đất vi phạm pháp luật đất đai, khi thu hồi thì cơ quan Nhà nước

33 TS Phan Trung Hiền: Giáo trình Luật Hành chính đô thị, nông thôn – Trường Đại học Cần Thơ, tháng

9/2011, trang 110-111

có thẩm quyền phải tiến hành dựa trên những quy định của pháp luật về trình tự thu hồi, để quá trình thu hồi đất được diễn ra theo một trật tự và việc thu hồi bao giờ cũng dựa trên nguyên tắc sử dụng đất như “đúng quy hoạch, đúng kế hoạch, đúng mục đích

sử dụng đất, người sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về đất trong thời hạn sử dụng đất”.34

- Một số nguyên tắc cơ bản cần đảm bảo trong quá trình thu hồi đất:

+ Thứ nhất, thu hồi đất cần đảm bảo nguyên tắc công bằng, dân chủ, công khai

và bình đẳng giữa các đối tượng bị thu hồi đất

Ví dụ: Trong quá trình thực hiện thu hồi phải tiến hành: “Lấy ý kiến về phương

án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến”.35

+ Thứ hai, do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện và chỉ tiến hành thu

hồi khi có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền

Ví dụ: Uỷ ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.36

+ Thứ ba, việc thu hồi đất phải dựa trên quy hoạch, kế hoạch đã được cơ quan

Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố

Ví dụ: Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt

bằng sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.37

+ Thứ tư, thực hiện tuân theo trình tự do pháp luật quy định tránh tình trạng sơ

sài, qua loa, bỏ sót một bước nào đó trong quá trình thu hồi thì sẽ ảnh hưởng đến tiến

độ thực hiện dự án

Ví dụ: Quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án phải dựa

trên những quy định của Luật Đất đai năm 2003 và quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP, gồm 05 bước chi tiết từ Điều 29 đến Điều 32 Nếu không thực hiện theo đúng trình tự quy định thì sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại, người dân không hài

34 Kkhoản 1 và 3 Điều 11 Luật Đất đai năm 2003

35 Khoản 2 Điều 30 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

36 Khoản 2 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003

37 Khoản 1 Điều 39 Luật Đất đai năm 2003

lòng với phương án, không chấp hành quyết định thu hồi thậm chí không bàn giao đất cho chủ đầu tư điều này ảnh hưởng rất lớn tới dự án.38

+ Thứ năm, Nhà nước thu hồi đất do nhu cầu sử dụng vào mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia lợi ích công cộng và phát triển kinh tế

Ví dụ: Trong trường hợp Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất vì mục đích quốc

phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất đang sử dụng hợp pháp của người sử dụng đất và tùy trường hợp

mà có chính sách bồi thường, hỗ trợ, tài định cư khác nhau 39

+ Thứ sáu, việc thu hồi đất phải gắn liền với công tác bồi thường, hỗ trợ và tái

định cư cho người có đất bị thu hồi

Ví dụ: Khi thu hồi đất Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho

người có đất bị thu hồi và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất chẳng hạn như Nhà nước thu hồi loại đất nào thì bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng.40Quy định chung của Luật Đất đai là phải có khu tái định cư mới được ban hành quyết

định thu hồi đất ở, nơi tái định cư phải có điều kiện sống “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ,”

khu tái định cư phải được quy hoạch theo địa bàn tỉnh và phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, phục vụ đời sống

 Nhìn chung, các nguyên tắc thu hồi đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong

quá trình thực hiện thu hồi đất Tuy nhiên, do việc công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chưa được thực hiện đồng bộ, công tác quản lý đất đai và trật tự xây dựng còn yếu kém, nên việc thu hồi đất vẫn còn gặp nhiều khó khăn Việc thu hồi đất được

thực hiện dựa trên quy hoạch tổng thể đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt

Tóm lại, từ những phân tích trên lý luận chung về các vấn đề có liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Người viết sử dụng để làm tiền đề, cơ sở cho việc tìm hiểu nghiên cứu và phân tích những quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong chương tiếp theo được dễ dàng và đúng hướng

38 Điều 29 đến Điều 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

39 Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

40 Khoản 6 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ TRÌNH TỰ THU HỒI ĐẤT

Trọng tâm của chương này, nghiên cứu một số quy định của pháp luật về các nguyên tắc cần đảm bảo trong quá trình thu hồi, các trường hợp thu hồi, quá trình lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP Qua đó, tiến hành so sánh, phân tích những ưu điểm, hạn chế, bất cập của một số quy định pháp luật liên quan đến thu hồi đất, trình tự thu hồi đất được quy định tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP với các văn bản có liên quan

2.1 Các trường hợp thu hồi đất

Hiện nay cơ sở pháp lý của hoạt động thu hồi đất là Điều 38 Luật Đất đai năm

2003, bao gồm 12 khoản tương ứng với 12 trường hợp thu hồi Trong phần này, người viết chỉ tìm hiểu trường hợp tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai hiện hành thu hồi do nhu cầu của Nhà nước để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng được phê duyệt

và công bố

Hiện tại Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 quy định theo hướng nhóm các trường hợp thu hồi thành 03 nhóm: thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước, thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật hoặc tự nguyện và thu hồi do vi phạm pháp luật đất đai, người viết nhận thấy rằng cách phân chia như vậy là hợp lý, thuận lợi cho việc phân tích, tìm hiểu và có những giải pháp thu hồi đất phù hợp với tính chất của từng trường hợp thu hồi

 Thu hồi đất do nhu cầu của Nhà nước 41

Trong quá trình thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước như hiện nay, nhiệm vụ xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ mục tiêu xây dựng và phát triển kinh tế đất nước như mục đích quốc phòng an ninh, công cộng luôn được quan tâm Do vậy, Nhà nước phải tiến hành thu hồi đất của chủ thể sử dụng đất hợp pháp, quy trình thực hiện thu hồi, bồi thường theo quy định của pháp luật và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ theo đúng quy định Song song đó, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền

41 Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

Các trường hợp thu hồi do nhu cầu của Nhà nước bao gồm: Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh 42 , lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng 43

và mục đích phát triển kinh tế.44

Ngoài ra, 11 trường hợp còn lại thu hồi vì các lý do đương nhiên, do người sử dụng đất chấm dứt việc sử dụng theo pháp luật hoặc tự nguyện trả lại đất dẫn tới việc thu hồi đất, đây là trường hợp thu hồi không xuất phát từ nhu cầu của Nhà nước Do vậy khi thu hồi không được bồi thường và không phải tiến hành theo trình tự quy định

mà còn có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật tại Nghị định 105/2009/NĐ-CP về

xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai trong trường hợp có vi phạm và có thiệt hại xảy ra Vì trong quá trình sử dụng đất phải tuân thủ theo nguyên tắc do Luật

Đất đai năm 2003 điều chỉnh: “Người sử dụng đất phải sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi trường, không làm ảnh hưởng tới lợi ích của người xung quanh”.45

Nhìn chung, pháp luật về đất đai đặc biệt thu hồi đất ở Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới có điểm tương đồng nhất định chẳng hạn như trường hợp thu hồi đất vì lợi ích chung, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mặc dù chế độ sở hữu đất đai mỗi nước mỗi khác nhưng khi thu hồi đều cùng một mục đích

Ví dụ: Các trường hợp thu hồi đất của một số quốc gia như Trung Quốc, Hàn

Quốc, Singapore Việt Nam và Trung Quốc cũng là hai nền kinh tế duy trì vai trò chủ đạo, định hướng phát triển của Nhà nước và đều thực hiện sở hữu Nhà nước về đất đai

Hiện nay, Ở Trung Quốc, có 2 văn bản Luật chính điều chỉnh về đất đai là Luật

quản lý đất đai năm 1986 và Văn bản quy định việc thi hành Luật quản lý đất đai Luật

Quản lý đất đai nêu rõ: “Hệ thống điều tra đất đai sẽ được thiết lập trong cả nước Điều tra đất đai được tiến hành bởi các cơ quan hành chính quản lý về đất đai trực thuộc chính quyền địa phương ở các cấp, cùng với các cơ quan khác có liên quan cùng cấp Chủ sở hữu đất đai hoặc người sử dụng đất sẽ phối hợp trong quá trình điều tra và cung cấp các thông tin và dữ liệu liên quan”.46

Quy định của Hiến pháp năm 1982, sửa đổi, bổ sung năm 1988, 1993: “Đất đai thuộc chế độ công hữu 47 nên lợi ích công là điều kiện tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp” Phạm vi đất bị thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: “Đất

42 Điều 89 Luật Đất đai năm 2003

43 Điều 96 Luật Đất đai năm 2003

44 Điều 40 Luật Đất đai năm 2003

45 Điều 21 Luật Đất đai năm 2003

46 Điều 5 Luật Quản lý đất đai Trung Quốc năm 1986

47 Điều 6 Hiến pháp Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa năm 1982 (sửa đổi, bổ sung năm 1988, 1993)

phục vụ cho quân sự, quốc phòng, công trình giao thông, năng lượng, kết cấu hạ tầng công cộng, công trình công ích và phục vụ cho các lợi ích công cộng khác theo quy định của pháp luật”.48

2.2 Thẩm quyền thu hồi đất

Pháp luật Việt Nam và một số quốc gia trên thế giới có một số điểm khác biệt

chẳng hạn như về thẩm quyền thu hồi đất Đơn cử như Ở Trung Quốc “chỉ Chính Phủ

và chính quyền cấp tỉnh mới có thẩm quyền thu hồi đất” Theo đó, Chính phủ có thẩm

quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác, dưới hạn mức này, chính quyền cấp tỉnh ra quyết định thu hồi đất.49

Thẩm quyền thu hồi dựa trên diện tích đất bị thu hồi, còn Luật Đất đai Việt Nam căn cứ xác định thẩm quyền thu hồi dựa vào chủ thể bị thu hồi

Theo quan điểm của người viết thì thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành phù hợp hơn Bởi vì nhiều lý do sau: đa số diện tích đất thu hồi là ở khu vực thành thị và chủ yếu là đất ở với diện tích tuơng đối nhỏ, nếu quy định hạn mức bằng ha thì rất khó khăn cho việc áp dụng nên lấy tiêu chí là dựa vào chủ thể có đất bị thu hồi sẽ dễ dàng hơn

Luật Đất đai năm 1987 và Luật Đất đai năm 1993 chưa có một quy định nào

điều chỉnh thẩm quyền thu hồi giữa các cấp mà chỉ quy định một cách khái quát “Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì cũng có thẩm quyền thu hồi đất đó”.50 Thẩm quyền thu hồi đất được pháp luật hiện hành quy định một cách chi tiết, có sự phân công và phân nhiệm rõ ràng giữa thẩm quyền thu hồi đất của 02 cấp là

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.51

- Theo đó:

+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn

giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài (trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện)

+ Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá

nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

48 Điều 13 Hiến pháp Cộng hòa Nhân dân Trung Hoa năm 1982 (sửa đổi, bổ sung năm 1988, 1993)

49 TS Nguyễn Quang Tuyến, ThS Nguyễn Ngọc Minh, Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Singapore và Trung Quốc – những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học số 10/2010, tr.4 và tr 5

50 Điều 15 Luật Đất đai năm 1987

51 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003

 Lưu ý: Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất quy định tại Điều 44

Luật Đất đai năm 2003 không được uỷ quyền cho cơ quan khác hoặc cho cấp dưới thực hiện việc thu hồi đất, nghĩa là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh không được ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện ra quyết định thu hồi đất thuộc thẩm quyền của mình.52

Như vậy, căn cứ dùng để phân chia thẩm quyền thu hồi đất của cấp tỉnh và cấp huyện là chủ thể có đất bị thu hồi là cá nhân, tổ chức hay hộ gia đình Tùy theo chủ thể

bị thu hồi, mức độ phức tạp của dự án mà thẩm quyền đó sẽ thuộc về UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện Trường hợp thuộc thẩm quyền UBND cấp tỉnh thực hiện thu hồi bao giờ khó khăn, phức tạp chẳng hạn như liên quan từ hai địa giới hành chính trở lên, thu hồi đất đã giao cho cơ sở tôn giáo… đòi hỏi cao hơn về trình độ, năng lực cán

bộ làm công tác trong quá trình giải quyết Điển hình như trường hợp thu hồi đất của

“cơ sở tôn giáo”, đây là chủ thể mà việc thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn bởi vì nếu không giải quyết khéo léo, hợp lý thì sẽ dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện và tạo điều kiện thuận lợi cho các thế lực thù địch chống phá, chia rẽ làm mất đoàn kết dân tộc

Mặt khác, so với cấp tỉnh thì cấp huyện là cấp hành chính địa phương, gần với dân, dễ dàng nắm thông tin đất đai ở địa phương mình trực tiếp quản lý Vì vậy, giao thẩm quyền thu hồi đất cho UBND cấp huyện trong trường hợp thu hồi đất của những chủ thể thường xuyên sinh sống, làm ăn ổn định lâu dài ở địa phương như cá nhân, hộ gia đình sẽ giúp việc giải quyết công việc được nhanh chóng và đạt hiệu quả cao hơn

 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ban hành vẫn tiếp tục khẳng định thẩm quyền thu hồi đất thực hiện theo quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 và quy định

“Trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài mà trên khu đất

bị thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh,

Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân”.53

 Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định về thẩm quyền thu hồi đất như sau:

“Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thì Ủy

52 Khoản 3 Điều 44 Luật Đất đai năm 2003

53 Khoản 2 Điều 31 Nghị định 181/2004/NĐ-CP

ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định”.54

 Lưu ý: Thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật hoàn toàn khác

nhau, không trùng nhau về chủ thể bị thu hồi Về nguyên tắc, UBND cấp huyện là cấp dưới trực thuộc cấp trên, chịu sự lãnh đạo, quản lý của cấp trên nhưng khi ra quyết định thu hồi thì UBND cấp tỉnh phải dựa theo lịch làm việc của UBND cấp huyện

“Trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất, UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với chủ thể thuộc thẩm quyền của mình” Đây là điểm bất cập, cần phải được xem xét, điều chỉnh

Trước đây, Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định: “Trường hợp thu hồi khu đất vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, vừa thuộc thẩm quyền Ủy ban nhân dân cấp huyện thì trong trường hợp này Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

sẽ ra quyết định thu hồi chung đối với toàn bộ thửa đất và sau đó ra quyết định thu hồi đối với từng thửa đất thuộc thẩm quyền của mình, sau đó trong thời hạn không quá mười lăm (15) ngày, kể từ ngày nhận được quyết định thu hồi chung của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình”.55

Việc Ủy ban nhân dân tỉnh ra quyết định thu hồi chung toàn bộ khu đất như quy định trên đã vô tình vi phạm thẩm quyền thu hồi đất mà Luật Đất đai năm 2003 quy định, vì Ủy ban nhân dân tỉnh không có thẩm quyền thu hồi đất của cá nhân, hộ gia đình

 Quy định của Luật Đất đai năm 2003 đáp ứng được nhu cầu của thực tiễn Nếu không có sự phân chia thẩm quyền trong quá trình thu hồi đất thì công việc sẽ không chuyên môn và khoa học, gây khó khăn trong quá trình áp dụng, tạo nên tình trạng tập trung quyền lực quá lớn vào Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, quyết định từ thu hồi đất tới giao đất, từ giá đất tính bồi thường tới giá đất tính giá trị quyền sử dụng đất mà nhà đầu tư phải nộp gây nguy cơ rất lớn về tham nhũng

 Đối với sự phân cấp thẩm quyền thu hồi đất như trên cho thấy, văn bản quy phạm pháp luật hay bất kỳ văn bản hành chính nào khác, các cơ quan có thẩm quyền

54 Khoản 2 Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

55 Điểm c, d Khoản 1 Điều 53 Nghị định 84/2007/NĐ-CP

cần ban hành những quy định cụ thể để các chủ thể dễ dàng hơn trong việc áp dụng vào thực tiễn, giúp cho việc thu hồi được thực hiện nhanh chóng và hiệu quả Chẳng hạn, khi không đồng ý với quyết định trong quá trình thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, nếu người bị thu hồi đất muốn khiếu nại thì biết được thẩm quyền ra quyết định thu hồi là cấp nào để tiến hành khiếu nại đúng luật, đúng thẩm quyền

Dự thảo sửa đổi Luật Đất đai năm 2003 vẫn giữ nguyên quy định giao cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và cấp huyện ra quyết định thu hồi đất và thay đổi cơ chế ủy quyền trong quá trình ra quyết định thu hồi.56Về mặt chủ thể, dự thảo đã quy định chi tiết hơn bằng phương pháp liệt kê cụ thể các đối tượng bị thu hồi ngoài tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài như trước mà còn liệt kê cụ thể tổ chức, cá nhân nước ngoài bao gồm tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và quy định thêm trường hợp thu hồi đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền cấp huyện Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền thu hồi của dân cấp tỉnh và cấp huyện thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất Dự thảo thừa nhận cơ chế “ủy quyền”

Thêm vào đó, cấp huyện không quản lý hồ sơ địa chính của những chủ thể thuộc thẩm quyền của cấp tỉnh gây khó khăn cho công tác xét tính pháp lý, trích lục bản đồ

2.3 Quy định của pháp luật về trình tự thu hồi đất

Mỗi quốc gia đều có chế độ sở hữu đất đai khác nhau, quá trình thu hồi đất cũng ít nhiều bị ảnh hưởng và đặt biệt trình tự thu hồi Trong quá trình thực hiện thu hồi thì đòi hỏi cần phải có một văn bản điều chỉnh để phù hợp với tình hình thực tiễn của quốc gia mình là một tất yếu và Việt Nam cũng không ngoại lệ

 Ở Trung Quốc, trình tự thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được quy định tại Luật quản lý đất đai của Trung Quốc năm 2004, quy trình thu hồi đất gồm 04 bước:

+ Tiến hành khảo sát về các điều kiện thu hồi mặt dân số nông nghiệp, đất canh tác trên thu nhập đầu người, tổng sản lượng hàng năm, diện tích, loại đất và vấn đề sở hữu của khu vực bị ảnh hưởng

+ Xây dựng dự thảo kế hoạch thu hồi đất làm cơ sở để Chính phủ phê duyệt công tác thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường và tái định cư: công tác này bao gồm

56 Điều 66 Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ngày 7 tháng 10 năm 2013

trưng mua đất thuộc sở hữu hợp tác xã, mục đích sử dụng đất, vị trí chính xác của khu đất bị trưng mua, chủ sở hữu và diện tích

+ Báo cáo với chính quyền cấp địa phương Cơ quan quản lý đất đai trình kế hoạch thu hồi đất và các tài liệu khác lên cấp cao hơn để kiểm tra, phê duyệt

+ Thông báo và công bố dự án sau khi dự án được phê duyệt phải được thực hiện kịp thời, cụ thể

 Ở Việt Nam, trình tự thu hồi đất được thực hiện theo quy định từ Điều 29 đến Điều 32 Nghị định 69/2009/NĐ-CP và một số nội dung quy định cụ thể tại các Điều 26, 27, 28 và 29 của Thông tư 14/1009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành Nghị định 69/2009/NĐ-CP

2.3.1 Giới thiệu địa điểm và thông báo thu hồi đất

 Giới thiệu địa điểm đầu tư

Để góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển, thu hút đầu tư, cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền tại địa phương luôn khuyến khích, tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu

tư lựa chọn vị trí đầu tư phù hợp để xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ, thu hút đầu tư, nguồn vốn hỗ trợ từ nước ngoài nhằm tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, đồng thời tạo việc làm cho người lao động, góp phần giải quyết tốt nguồn lao động dư thừa trong giai đoạn kinh tế khó khăn như hiện nay

Việc giới thiệu địa điểm đầu tư đươc tiến hành theo quy định tại Nghị định

69/2009/NĐ-CP như sau: “Chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị dự

án đầu tư nộp hồ sơ tại cơ quan tiếp nhận hồ sơ về đầu tư tại địa phương Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm tổ chức lấy ý kiến các cơ quan có liên quan đến dự án đầu tư để xem xét giới thiệu địa điểm theo thẩm quyền hoặc trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét giới thiệu địa điểm”.57

- Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định bao gồm có 3 cơ quan sau:

+ Sở Kế hoạch và Đầu tư quy định tại Nghị định 108/2006/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đầu tư

+ Sở Xây dựng quy định tại Nghị định 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ Quy định chi tiết về hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở

+ Văn phòng Ủy ban nhân dân cấp huyện tùy thuộc vào từng địa phương

 Lưu ý: Theo quy định của pháp luật thì Cơ quan tiếp nhận hồ sơ đầu tư có

trách nhiệm giới thiệu địa điểm Cơ quan tiếp nhận hồ sơ theo quy định: Sở Kế hoạch

và Đầu tư cụ thể là Ban quản lý dự án, Sở Xây dựng và Văn phòng Ủy ban nhân dân

57 Khoản 1 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

cấp huyện tại bộ phận “một cửa”, có trách nhiệm giới thiệu địa điểm đầu tư Tuy nhiên, thực tế chỉ có Tổ chức phát triển Quỹ đất cấp tỉnh (huyện) là đơn vị trực thuộc

Sở (phòng) Tài nguyên và Môi trường,58 mới có chức năng quản lý quỹ đất ở địa phương, có thể hiểu rõ và nắm hết được tình hình đất đai ở địa phương mình nhưng không có chức năng tiếp nhận hồ sơ, việc quy định 03 cơ quan tiếp nhận hồ sơ kể trên

đã nảy sinh bất cập gây khó khăn cho quá trình thực hiện và hoạt động sẽ kém hiệu quả, khi tiến hành phải thực hiện qua nhiều bước, tốn thời gian và chi phí

 Giải pháp cho trường hợp này, một số địa phương đã linh hoạt trong việc áp dụng vào thực tiễn và đạt được một số hiệu quả nhất định, đối với một số địa phương quy định cơ quan tiếp nhận hồ sơ là Sở Kế hoạch và Đầu tư thì trước khi giới thiệu địa điểm đầu tư thì cơ quan nêu trên sẽ gửi công văn đến Sở Tài nguyên và Môi trường để xin ý kiến và Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trả lời bằng văn bản để hướng dẫn cho Sở Kế hoạch và Đầu tư để cơ quan này tiến hành giới thiệu địa điểm cho chủ đầu tư theo quy định

Ví dụ: Tùy vào tình hình thực tế của từng địa phương, từng dự án cụ thể mà chủ

đầu tư có thể nộp hồ sơ đến cơ quan tiếp nhận hồ sơ phù hợp theo quy định Chẳng hạn như một số địa phương:

+ Quảng Bình chủ đầu tư hoặc cơ quan được giao nhiệm vụ chuẩn bị đầu tư nộp hồ sơ xin giới thiệu địa điểm tại Bộ phận giao dịch “một cửa” thuộc Sở Tài Nguyên và Môi trường

+ Vĩnh Phúc chủ đầu tư nộp trực tiếp ở bộ phận tiếp nhận và trả kết quả tại

“bộ phận một cửa” thuộc Sở Xây dựng

 Lưu ý: Không phải trong mọi trường hợp thu hồi đất đều tiến hành như

trên, đối với những trường hợp đặc biệt như: “Đối với dự án quan trọng quốc gia sau khi được Quốc hội quyết định chủ trương đầu tư; dự án nhóm A, dự án xây dựng hệ thống giao thông, thủy lợi, đê điều phù hợp với quy hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì không phải thực hiện các công việc quy định tại khoản 1 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP”.59

Các dự án đầu tư xây dựng công trình tùy theo quy mô và tính chất mà phân thành các loại: “Dự án quan trọng quốc gia do Quốc hội xem xét, quyết định về chủ trương đầu tư, các dự án còn lại được phân thành 3 nhóm A, B, C theo quy định tại

58 Khoản 2 Điều 1 Thông tư liên tịch 01/TTLT-BTNMT-BNV-BTC

59 Khoản 4 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

Nghị định 83/2009/NĐ-CP về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình Phụ lục I phân loại dự án đầu tư xây dựng công trình”.60

Sau khi các cấp có thẩm quyền quyết định địa điểm đầu tư hoặc trong trường hợp không phải giới thiệu địa điểm đầu tư thì các cơ quan có thẩm quyền tiến hành thông báo thu hồi đất

 Thông báo thu hồi đất

Thông báo thu hồi đất là một việc làm cần thiết và đòi hỏi phải được tiến hành một cách nghiêm túc

Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã dành riêng một điều khoản quy định về vấn đề

này như sau: “Sau khi phương án tổng thể đã được xét duyệt, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm thông báo cho người đang sử dụng đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về mức bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, biện pháp chuyển đổi ngành nghề, giải quyết việc làm, thời gian di chuyển và bàn giao đất bị thu hồi được nêu trong phương án tổng thể”.61

Như vậy, Nghị định 84/2007/NĐ-CP không có quy định về thời gian cụ thể để

ra thông báo thu hồi đất cho người bị thu hồi đất biết mà chỉ quy định chung chung là sau khi phương án tổng thể đã được xét duyệt thì tổ chức được giao nhiệm vụ ra thông báo thu hồi Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời vẫn không khắc phục được thiếu sót đó cũng không có quy định cụ thể thời gian nào để thông báo thu hồi đất mà chỉ quy định:

“Ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất, nếu thuộc trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo ngay sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố”.62

Vì vậy, phải thực hiện theo quy định trước đó của Luật Đất đai năm 2003 quy

định chi tiết thời gian thông báo thu hồi đất như sau: “Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi (90) ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư”.63

Nhưng ở quy định này, Luật Đất đai năm 2003 cũng không quy định rõ “thời điểm trước khi thu hồi đất” là thời điểm “ra quyết định thu hồi đất” hay thời điểm “bàn giao đất” để làm mốc thời gian, điều này gây khó khăn cho việc thực hiện của các chủ thể có thẩm quyền

Dự thảo Luật đất đai năm 2003 (sửa đổi) đã khắc phục được tình trạng trên vẫn

giữ nguyên quy định về thời gian thông báo thu hồi và quy định lại như sau: “Trước khi có quyết định thu hồi đất, chậm nhất là chín mươi (90) ngày đối với đất nông nghiệp và một trăm tám mươi (180) ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo thu hồi đất cho người có đất thu hồi biết Nội dung thông báo thu hồi đất bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm” Như vậy, dự thảo đã xác định rõ thời gian ra thông báo thu hồi là thời gian

trước khi có quyết định thu hồi và nội dung thông báo lại có một số thay đổi “lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư” được thay thế bằng “kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm

 Pháp luật Singapore quy định: “Việc thu hồi đất được thực hiện theo quy

trình chặt chẽ do pháp luật quy định Nhà nước thông báo cho người bị thu hồi đất biết trước từ 2 đến 3 năm trước khi ra quyết định thu hồi đất”,64 để người bị thu hồi đất có thời gian chuẩn bị chu đáo cho các công việc di dời và sắp xếp cuộc sống, không gây xáo trộn lớn về sản xuất và đời sống sau khi bị Nhà nước thu hồi, đến khi Nhà nước ra quyết định thu hồi thì người dân sẽ sẵn sàng bàn giao mặt bằng Đây là một điểm tiến bộ mà Singapore áp dụng trong quá trình thực hiện thu hồi đất mà chúng ta cần học hỏi để có thể cụ thể hóa thành những quy định pháp luật phù hợp với thực tiễn của địa phương và đất nước, tạo được sự đồng thuận cao trong người bị thu hồi đất, góp phần tạo điều kiện cho quá trình thu hồi diễn ra nhanh chóng

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất ngay sau khi giới thiệu địa điểm đầu tư Trường hợp thu hồi đất theo quy hoạch thì thực hiện thông báo sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được xét duyệt và công bố.65

64 TS Nguyễn Quang Tuyến, ThS Nguyễn Ngọc Minh, Pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất của Singapore và Trung Quốc - những gợi mở cho Việt Nam trong hoàn thiện pháp luật về bồi thường, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, Tạp chí Luật học số 10/2010, tr 2

65 Khoản 2 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thông báo thu hồi đất đối với những dự án đầu tư

do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giới thiệu địa điểm và ủy quyền cho Ủy ban nhân dân cấp huyện thông báo thu hồi đất đối với những dự án đầu tư do Ủy ban nhân dân cấp huyện giới thiệu

Theo quy đinh của pháp luật thì thông báo thu hồi đất bao gồm các nội dung sau: lý do thu hồi đất, diện tích và vị trí khu đất thu hồi trên cơ sở hồ sơ địa chính hiện

có hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt và dự kiến về kế hoạch di chuyển

Theo quy định việc thông báo thu hồi đất được thực hiện trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương như đài truyền thanh địa phương và niêm yết tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi hoặc tại địa điểm sinh hoạt chung của khu dân cư có đất thu hồi như bảng thông báo ở trụ sở nhà thông tin, nhà văn hóa

Trong khi đó tại Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định, chủ đầu tư phải tiến hành thêm 02 bước nữa trước khi ra thông báo đó là chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi và lập thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.66 Nghị định 69/2009/NĐ-CP ra đời góp phần đã đơn giản hóa thủ tục hành chính như sau việc thông báo thu hồi sẽ được thực hiện ngay sau khi chủ đầu tư đồng ý địa điểm được giới thiệu

Với thủ tục rút gọn này chủ đầu tư sẽ giảm bớt thời gian, chi phí Theo đó, người dân được thông báo sớm để có sự chuẩn bị cho việc di dời để bàn giao đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án

Nhưng xảy ra một thực tế đáng ghi nhận nếu chỉ mới đồng ý với địa điểm được giới thiệu rồi lại ra thông báo ngay liệu có ổn không trong khi chưa tiến hành khảo sát,

đo đạc, dự án chưa được phê duyệt, phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư chưa được lập nếu ra thông báo thu hồi thì một khi dự án đã lập xong, nhưng không được phê duyệt, chủ đầu tư sẽ bỏ dự án lúc đó đất bị bỏ hoang, gây lãng phí, trong khi người dân thì không có đất sản xuất

Mặc dù việc đơn giản hóa thủ tục hành chính là một việc làm hết sức cần thiết,

để góp phần tiết kiệm chi phí, thời gian nhưng việc đơn giản này sẽ gây khó khăn, vướng mắc cho việc triển khai dự án

 Lưu ý: Thông báo thu hồi là một nội dung quan trọng vì nó là căn cứ pháp

lý để Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường và chủ đầu tư thực hiện các nội dung quy định tại thông báo thu hồi đất để đảm bảo việc thực hiện được công khai và minh bạch

66 Điều 50 và Điều 51 của 84/2007/NĐ-CP

 Cho phép khảo sát lập dự án đầu tư67

- Ngay sau khi dự án đầu tư được chấp thuận thì:68

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép chủ đầu tư tiến hành khảo sát,

đo đạc lập bản đồ khu vực dự án để phục vụ việc lập và trình duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, thu hồi đất và lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

+ Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thành lập Hội đồng bồi

thường, hỗ trợ và tái định cư để lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cho những người có nhu cầu được hỗ trợ

 Đối với những địa phương mà Ủy ban nhân dân cấp huyện đã thành lập Tổ chức phát triển Quỹ đất thì sẽ giao nhiệm vụ trên cho Tổ chức này thực hiện Hiện nay, có một số ý kiến cho rằng không cần thiết phải thành lập Hội đồng bồi thường mà giao hẳn trách nhiệm cho Tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện và kinh phí 2% thực hiện bồi thường quy định tại Điều 26 Nghị định 69/2009/NĐ-CP thuộc về tổ chức này

 Trong quá trình thực hiện dự án từ khảo sát, đo đạc đến kiểm kê, thẩm định

cần phải có sự hỗ trợ và giúp đỡ từ phía các cơ quan, ban, ngành, đoàn thể như Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài chính, Mặt trận Tổ quốc…

 Nếu chỉ tổ chức phát triển quỹ đất thực hiện thì hoạt động sẽ không hiệu quả, chẳng hạn như trong quá trình thực hiện, Tổ chức phát triển quỹ đất phân công nhiệm vụ cho các cơ quan khác cùng phối hợp hoạt động với tổ chức mình mà không

có một quyền lợi nào (quyền lợi và trách nhiệm luôn phải đi đôi với nhau trong quá trình hoạt động) Ngoài việc thành lập Tổ chức phát triển quỹ đất thì trong quá trình triển khai dự án mỗi địa phương cũng phải đồng thời thành lập Hội đồng bồi thường

để thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và cùng với Tổ chức quỹ đất phối hợp hoạt động

Bên cạnh đó, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm phối hợp với chủ đầu tư phổ biến kế hoạch khảo sát, đo đạc cho người sử dụng đất trong khu vực dự án

và yêu cầu người sử dụng đất tạo điều kiện cho chủ đầu tư thực hiện việc điều tra, khảo sát, đo đạc xác định diện tích để lập dự án đầu tư

 Ở Đà Nẵng đã xảy ra trường hợp một số trường hợp người bị thu hồi đất không hợp tác đo đạc và cả trường hợp đo đạc theo diện vắng chủ khi đó Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phối hợp với Ủy ban nhân dân phường, xã nơi có đất bị thu hồi ra thông báo và niêm yết thời gian đo đạc thực tế tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã Quy

67 Khoản 3 Điều 29 Nghị định 69/2009/ NĐ-CP

68 Khoản 3 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

định sau thời gian 10 (mười) ngày kể từ ngày niêm yết thông báo mà người có đất bị thu hồi không phối hợp thực hiện thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường báo cáo Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện ban hành quyết định kiểm tra hành chính để tiến hành đo đạc xác định diện tích đất69 và đã đạt được kết quả đáng ghi nhận

Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định: “Thời gian để ra văn bản giới thiệu địa điểm, thông báo thu hồi đất, thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định là không quá ba mươi (30) ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ”.70

 Lưu ý: Quy định thời gian hoàn thành bước đầu tiên trong quy trình thu hồi

đất theo quy định của pháp luật “không quá 30 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ”

chứ không tính từ ngày nộp hồ sơ Quy định này, để tránh tình trạng các dự án kéo dài nhiều năm, giảm thiểu tình trạng quy hoạch treo làm ảnh hưởng đến quyền lợi người dân trong khu vực bị thu hồi

 Lập hồ sơ xin giao đất, thuê đất

Sau khi đã được giới thiệu địa điểm, chủ đầu tư tiến hành lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về đầu tư và xây dựng Sau đó, lập hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật đất đai

Nội dung dự án đầu tư phải thể hiện phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư lập cho cả khu đất bị thu hồi.71

2.3.2 Lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Khi Nhà nước thu hồi đất phải đảm bảo việc lập và thẩm định phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho những người bị thu hồi đất Việc lập phương án giữ vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình thực hiện thu hồi Nếu phương án được lập một cách khoa học, tuân thủ quy định của pháp luật sẽ đảm bảo cho quá trình thực hiện thu hồi được thông suốt, nhanh chóng và đạt hiệu quả cao

Phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là một nội dung của dự

án đầu tư do nhà đầu tư lập với sự giúp đỡ của Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng và được phê duyệt cùng với phê duyệt dự án đầu tư.72

Trường hợp dự án đầu tư không phải trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc không phải cấp Giấy chứng nhận đầu tư thì Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi

69 Quyết định 28/2013/QĐ-UBND ngày 26 tháng 8 năm 2013 của Ủy ban nhân dân về việc ban hành Quy định

về trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn thành phố Đà Nẵng

70 Theo khoản 5 Điều 29 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

71 Điều 28 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT

72 Khoản 1 Điều 20 thông tư 14/2009/TT-BTNMT

có đất có trách nhiệm xem xét, chấp thuận về phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư

- Nội dung phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và phải có dự kiến:73

+ Diện tích các loại đất dự kiến thu hồi;

+ Tổng số người sử dụng đất trong khu vực dự kiến thu hồi đất;

+ Dự kiến số tiền bồi thường, hỗ trợ;

+ Việc bố trí tái định cư (dự kiến về nhu cầu, địa điểm, hình thức tái định cư);

+ Dự kiến thời gian và kế hoạch di chuyển, bàn giao mặt bằng

Theo đó, phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được nhà đầu

tư lập thể hiện trong nội dung dự án đầu tư giúp rút ngắn thời gian trong quy trình thực hiện thu hồi đất

 Lưu ý: Phương án về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quy định tại Nghị

định 69/2009/NĐ-CP là phương án chi tiết, còn tại Thông tư 14/2009/TT-BTNMT quy định thì phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được lập là phương án tổng thể về nguyên tắc thì Thông tư sẽ hướng dẫn thi hành Nghị định Ở đây lại có sự không thống nhất trong quy định về lập phương án giữa Thông tư 14/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành cho Nghị định 69/2009/NĐ-CP

Nhìn chung, trong quá trình thực hiện thu hồi đất thì không thể bỏ qua bước lập phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

73 Khoản 2 Điều 20 thông tư 14/2009/TT-BTNMT

Tiêu chí Phương án tổng thể về bồi

Hội đồng bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư hoặc Tổ chức phát triển quỹ đất

3 Đối tượng Phương án được lập chung

cho những người khu vực có đất bị thu hồi

Phương án lập riêng cho từng hộ dân có đất bị thu hồi trong phạm vi dự án