tái định cư khi nhà nước thu hồi đất, lý luận và thực tiễn

Cụ thể: - Luật Đất đai năm 2003 quy định “khi Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Trần Vang Phủ Lâm Thị Hồng Vân MSSV: 5106116

Mã Lớp: LK1063A1

Cần Thơ, 11/2013

Đồng thời, tôi muốn gửi lời cảm ơn đến Thư viện Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ đã cung cấp cho tôi nhiều tài liệu, sách báo phục vụ cho học tập

Cuối lời, người viết xin gửi lời cảm ơn và lời tri ân sâu sắc nhất đến quý Thầy, Cô Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ đã dạy dỗ, giúp đỡ, tạo điều kiện cho tôi rất nhiều trong thời gian học tập tại trường, đặc biệt là thầy Trần Vang Phủ - Người Thầy đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt kinh nghiệm và kiến thức, Thầy luôn động viên tôi phấn đấu

để hoàn thành tốt nhiệm vụ học tập của mình Xin chân thành cảm ơn Thầy!

Cần Thơ, ngày tháng năm 2013

Lâm Thị Hồng Vân



Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 22 tháng 4 năm

1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai năm 2003

Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một

số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty Nhà nước thành công ty cổ phần Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm

2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai

Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một

số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày

16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định

Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04 tháng 11 năm 1998 hướng dẫn thi hành Nghị định 22/1998/NĐ-CP

Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 04 tháng

Quyết định số 15/2011/QĐ-UBND ngày 06 tháng

5 năm 2011 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc sửa đổi, bổ sung Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ

Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 03 tháng

10 năm 2012 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ về việc ban hành quy định về quy trình thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Dự thảo ngày 07 tháng 10 năm 2013 về việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003

LỜI NÓI ĐẦU

1 Lý do chọn đề tài

Trong lịch sử phát triển của các quốc gia nói chung và Việt Nam nói riêng thì việc xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, hạ tầng kỹ thuật nhằm phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng là việc làm hết sức cần thiết Cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, các dự án đầu tư trong và ngoài nước cũng không ngừng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu thúc đẩy kinh tế, xã hội Để đáp ứng những mục tiêu đó, thì nhu cầu giải phóng mặt bằng giữ vai trò vô cùng quan trọng Khi nhịp độ phát triển càng lớn thì nhu cầu giải phóng mặt bằng càng cao và trở thành thách thức lớn, đòi hỏi phải có sự quan tâm đúng mức và giải quyết triệt để của cơ quan nhà nước

có thẩm quyền.1 Nhằm đảm bảo quyền lợi chính đáng, ổn định đời sống vật chất cũng như tinh thần của những người bị thu hồi đất, Đảng và Nhà nước ta đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách và pháp luật về đất đai Các quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư cũng được quan tâm, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện và ngày càng phù hợp hơn

với yêu cầu của thực tế Cụ thể, các văn bản quy phạm pháp luật hiện hành như Luật Đất đai năm 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP cùng với các Nghị định 197/2004/NĐ-

CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP, gần đây nhất là Nghị định 69/2009/NĐ-CP, Thông tư 14/2009/TT-BTNMT và Nghị định 84/2013/NĐ-CP Về cơ bản, các quy định trên đã được áp dụng khá đầy đủ và đạt được những hiệu quả nhất định Tuy nhiên, một số quy định vẫn đang bộc lộ những hạn chế nhất định, điển hình là vấn đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Việc thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là vấn đề phức tạp và gặp phải nhiều khó khăn, vướng mắc, tốn nhiều thời gian, đòi hỏi sự nghiên cứu và xem xét rất tỉ mỉ về mọi khía cạnh đời sống, văn hóa, sinh hoạt, sản xuất của người dân tái định cư trước khi thực hiện Mặc dù vậy, ở một số địa phương, các quy định về tái định cư vẫn chưa được thực hiện tốt, vấn đề lập khu tái định cư hoặc giải quyết tái định cư cho những người bị thu hồi đất chưa được quan tâm đúng mức, một số khu tái

định cư đã được xây dựng nhưng không bảo đảm điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở

cũ” dẫn đến tình trạng bất hợp tác và khiếu nại, khiếu kiện trong người dân ngày càng

tăng Theo khảo sát cho thấy, hầu hết cuộc sống của những hộ dân tái định cư sau khi

đã nhường đất cho các công trình phục vụ mục đích quốc phòng – an ninh, lợi ích

1 Tham khảo Đề tài tìm hiểu chính sách đền bù thiệt hại, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trong thời gian

qua ở Việt Nam,

http://www.zun.vn/tai-lieu/de-tai-tim-hieu-chinh-sach-den-bu-thiet-hai-tai-dinh-cu-khi-nha-nuoc-thu-hoi-dat-trong-thoi-gian-qua-o-viet-nam-3729/, [truy cập ngày 15/5/2013]

quốc gia, lợi ích công cộng hoặc vì mục tiêu phát triển kinh tế của đất nước đều khó khăn hơn trước Tỉ lệ hộ nghèo bình quân của hộ dân tái định cư là gần 37%, gấp gần

4 lần tỉ lệ hộ nghèo bình quân cả nước Mặt khác, hầu hết những hộ dân khi được bố trí vào các khu tái định cư đều có mong muốn được trở về nơi ở cũ để sinh sống do thiếu đất sản xuất, điều kiện về cơ sở hạ tầng lại không được đảm bảo, thu nhập và việc làm khó khăn Trong khi đó, chủ trương nhất quán của Đảng và Nhà nước là nơi

ở mới phải tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ 2

Trước tình hình đó người viết đã chọn đề tài: “Tái định cư khi nhà nước thu

hồi đất, lý luận và thực tiễn” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn tốt nghiệp của mình,

với mong muốn hiểu rõ hơn các quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng để

từ đó có thể đề xuất một số giải pháp khả thi góp phần hoàn thiện các quy định của

pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2 Mục tiêu nghiên cứu

- Tìm hiểu, nghiên cứu các quy định của pháp luật cũng như quá trình phát triển của pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Đánh giá việc thực hiện chính sách pháp luật, những ưu điểm, thuận lợi cũng như những khó khăn, bất cập của việc thực hiện tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Đề ra các giải pháp và kiến nghị phù hợp với thực tế, đảm bảo tôn trọng và đúng pháp luật hiện hành

3 Phạm vi nghiên cứu

Do kiến thức và thời gian có hạn nên trong khuôn khổ đề tài nghiên cứu, người viết chỉ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Đồng thời, tiến hành phân tích, so sánh các quy định của pháp luật về tái định

cư, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật, qua đó đề xuất một số giải pháp hoàn thiện về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

4 Phương pháp nghiên cứu

Nhằm hoàn thiện đề tài nghiên cứu một cách tốt nhất người viết đã sử dụng, phối hợp nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau như:

- Tìm kiếm, sưu tầm các tài liệu liên quan đến các quy định của pháp luật về tái đinh cư

- Tổng hợp, nghiên cứu các vấn đề lý luận về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2 Theo TS, Tái định cư: Khoảng cách dài giữa chính sách và thực tiễn,

http://vtv.vn/Thoi-su-trong-nuoc/Tai-dinh-cu-Khoang-cach-dai-giua-chinh-sach-va-thuc-tien/74482.vtv, [truy cập ngày 24/7/2103]

- Phân tích luật viết và so sánh các quy định của pháp luật hiện hành

Bên cạnh đó, người viết còn sử dụng một số phương pháp khác như: thống kê, tổng hợp số liệu, bình luận, đánh giá

5 Kết cấu đề tài

Về mặt bố cục ngoài lời cảm ơn, lời nói đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục luận văn được kết cấu thành ba (03) chương:

- Chương 1: Khái quát chung về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Ở chương này, người viết tập trung nghiên cứu những cơ sở lý luận về tái định

cư như: khái niệm về tái định cư, vai trò, đặc điểm và lịch sử hình thành các quy định

về tái định cư, một số khái niệm liên quan đến tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở cũng như mối quan hệ giữa thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Chương 2: Quy định của pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Trọng tâm của chương 2 là phân tích quy định của pháp luật về vấn đề tái định

cư Qua đó, tiến hành so sánh, phân tích, đánh giá những điểm tiến bộ cũng như những bất cập, hạn chế trong các quy định liên quan đến tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Chương 3: Thực tiễn áp dụng pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung chính của chương là phân tích, tìm hiểu thực tiễn áp dụng pháp luật cũng như thực tiễn đời sống người dân tái định cư trên phạm vi cả nước và trên địa bàn huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ Qua đó, tìm hiểu nguyên nhân khó khăn và đề xuất một số giải pháp góp phầp hoàn thiện quy định của pháp luật về tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất giúp người dân có được ổn định hơn sau khi bị thu hồi đất

Do phần còn hạn chế về thời gian, kiến thức và kinh nghiệm thực tiễn nên trong quá trình nghiên cứu đề tài, người viết không tránh khỏi những sơ suất và thiếu sót Kính mong nhận được những nhận xét, ý kiến đóng góp từ quý Thầy, Cô để luận văn được hoàn thiện hơn

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Tái định cư là vấn đề phức tạp và dễ phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện Các quy định của pháp luật về tái định cư đã và đang biểu hiện những hạn chế, bất cập khi

áp dụng thực tiễn Do đó, để tạo nền tảng vững chắc cho việc nghiên cứu đề tài, ở chương này người viết chủ yếu tập trung tìm hiểu, nghiên cứu các vấn đề lý luận về tái định cư thông qua việc tìm hiểu về các quy định liên quan đến tái định cư, đặc điểm, vai trò, các chặng đường phát triển các quy định của pháp luật về tái định cư, quyền

và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở cũng như mối quan hệ giữa thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1 Một số khái niệm có liên quan đến tái định cư khi Nhà nước tiến hành thu

hồi đất

1.1.1 Khái niệm tái định cư

Cùng với sự phát triển của xã hội, đất đai được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau và nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng lên Song song với sự phát triển đó thì sự hình thành các khu đô thị cũng là điều không tránh khỏi Việc Nhà nước thu hồi đất để phục vụ cho những nhu cầu trên là một vấn đề tất yếu, khách quan nhưng dẫn đến tình trạng những người nằm trong dự án quy hoạch buộc phải di chuyển đến chỗ ở mới gây ảnh hưởng và xáo trộn đến đời sống của người bị thu hồi đất Vì vậy, Nhà nước phải thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm bù đắp những thiệt

hại, mất mát cho những hộ dân bị thu hồi đất và những hộ dân bị ảnh hưởng

Trước đây, Nhà nước chỉ chú trọng đến bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Bồi thường chỉ đáp ứng một phần nào đó những thiệt hại, ảnh hưởng của những người

có đất bị thu hồi, chưa đảm bảo được việc chăm lo “nơi ăn, chốn ở” cho họ sau khi bị Nhà nước thu hồi đất Nếu Nhà nước không có những chính sách cũng như các quy định phù hợp thì dễ dẫn đến phát sinh nhiều hệ lụy như: tệ nạn xã hội, thất nghiệp, người bị thu hồi đất không có chỗ ở, sinh hoạt, làm việc, đời sống lâm vào khó khăn

và tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong người dân về vấn đề trên ngày càng tăng Trước thực trạng đó, pháp luật nước ta đã dần hoàn thiện với nhiều quy định mới trong

đó có đề cập về vấn đề tái định cư Tái định cư được quy định khá chi tiết trong Luật Đất đai năm 1993 và được cụ thể hóa trong Nghị định 22/1998/NĐ-CP (thay thế Nghị định số 90/1994/NĐ-CP) Mặc dù pháp luật đất đai có đề cập tới vấn đề tái định cư

nhưng lại chưa có quy định nào giải thích cụ thể về nội hàm của khái niệm tái định cư

Theo từ điển Tiếng Việt tái là lần thứ hai, lại một lần nữa.3

Định cư là ở một

nơi nhất định để sinh sống, làm ăn.4

Theo thuật ngữ được đưa ra tại Khung chính sách tái định cư (RPF) thì tái định

cư bao hàm tất cả những thiệt hại trực tiếp về kinh tế và xã hội gây ra bởi việc thu hồi đất và hạn chế sự tiếp cận, cùng với những biện pháp đền bù và sửa chữa Tái định cư không hạn chế sự di dời về mặt vật chất Tái định cư có thể tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể, bao gồm (a) thu hồi đất và các công trình trên đất, bao gồm cả việc kinh doanh, buôn bán; (b) sự di dời về mặt vật chất; và (c) sự khôi phục kinh tế của những người bị ảnh hưởng nhằm cải thiện (hoặc ít nhất là phục hồi thu nhập và mức sống.5

Căn cứ vào Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT người viết đưa ra khái niệm

tái định cư như sau: Tái định cư là việc tạo lập lại chỗ ở cho hộ gia đình, cá nhân bị

thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi có đất bị thu hồi

Không phải mọi trường hợp khi Nhà nước thu hồi đất đều được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chỉ những trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay mục đích phát triển kinh tế thuộc trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 mới được Nhà nước xem xét thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

1.1.2 Thu hồi đất

Thu hồi đất là một vấn đề đề hết sức nhạy cảm và phức tạp, có tầm ảnh hưởng lớn đến lợi ích của người sử dụng đất, tác động tới mọi mặt của đời sống kinh tế - xã hội và có ý nghĩa quyết định đến sự phát triển mọi quốc gia, đòi hỏi sự quan tâm đúng mức nhằm giải quyết thỏa đáng quyền lợi cho những người bị thu hồi đất

Theo Từ điển Tiếng Việt thì thu hồi là lấy lại cái đã nhường, phát cho người

khác 6

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “Thu hồi đất là

việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất

đã giao cho tổ chức, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này”

3

Ngọc Lương, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Thanh Niên, năm 2011, tr 581

4 Ngọc Lương, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Thanh Niên, năm 2011, tr 206

5

Ban quản lý trung ương các dự án thủy lợi (CPO), Khung chính sách tái định cư (RPF), Hà Nội, tháng 6/2013,

http://www.agroviet.gov.vn/Lists/appsp01_lawdocumentlist/Attachments/111/KhungCS_TaiDC.pdf, [truy cập ngày 15/7/2013]

6 Ngọc Lương, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Thanh Niên, năm 2011, tr 616

Cơ sở pháp lý cao nhất về thu hồi đất ở Việt Nam là Điều 38 Luật Đất đai năm

2003 bao gồm 12 trường hợp thu hồi đất Trong đó, các trường hợp thu hồi đất rất khác nhau về bản chất Trong phạm vi nghiên cứu đề tài, người viết chỉ tập trung tìm hiểu trường hợp thu hồi đất quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003, tức thu hồi đất trong quy hoạch Thu hồi đất trong quy hoạch là việc thu hồi đất không phải do vi phạm pháp luật đất đai mà do thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng mà cần đất để phục vụ các mục đích công cộng, quốc phòng, an ninh hoặc để phát triển kinh tế theo đồ án quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt Do vậy, thu hồi đất trong quy hoạch có một số đặc điểm sau:7

- Vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế

- Theo quy hoạch đã được duyệt

- Do cơ quan hành chính nhà nước có thẩm quyền tiến hành

- Theo trình tự, thủ tục theo quy định của pháp luật

- Việc thu hồi đất gắn liền với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Chính phủ quy định việc bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất và việc hỗ trợ để thực hiện thu hồi đất

- Hình thức pháp lý là quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Các quy định về thu hồi đất ngày càng hoàn thiện với các chặng đường phát triển từ Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003 Với mỗi chặng đường lại có những đặc trưng riêng, điển hình là Luật Đất đai năm

1993 quy định về trường hợp thu hồi đất được tách ra làm Điều 26 và Điều 27.8 Đây

7 Theo TS Phan Trung Hiền, Giáo trình luật hành chính đô thị, nông thôn, Khoa Luật, Trường Đại học Cần

Thơ, tháng 9 năm 2011, tr 102

8

Điều 26 Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao sử dụng trong những trường hợp sau đây:

1- Tổ chức sử dụng đất bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, giảm nhu cầu sử dụng đất mà không thuộc các trường hợp quy định tại Điều 30 của Luật này; cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người được quyền tiếp tục sử dụng đất đó;

2- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất được giao;

3- Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép;

4- Người sử dụng đất cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước;

5- Đất sử dụng không đúng mục đích được giao;

6- Đất được giao không theo đúng thẩm quyền quy định tại Điều 23 và Điều 24 của Luật này

Đ i ề u 2 7 Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử

dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại

được xem là điểm tiến bộ hơn của Luật Đất đai năm 1993 so với Luật Đất đai năm

1987 Bởi vì, theo quy định tại Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 đã gộp chung các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phục vụ cho nhu cầu của Nhà nước, xã hội với các trường hợp thu hồi đất vì những nguyên nhân khác Trong khi đó, Luật Đất đai năm

1993 lần đầu tiên ghi nhận trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và tách riêng trường hợp thu hồi đất này với các trường hợp thu hồi đất vì mục đích khác nhằm giúp các chủ thể hiểu rõ hơn bản chất của việc thu hồi đất Đặc biệt, Luật Đất đai năm 2003 ghi nhận trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế và được cụ thể hóa tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP tạo nên bước chuyển biến mới trong các quy định về thu hồi đất

1.1.3 Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Khi Nhà nước thu hồi đất để phục vụ mục đích phát triển kinh tế, mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã gây ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của những người sử dụng đất, do đó, Nhà nước phải tiến hành bồi thường cho người bị thu hồi đất khi họ đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật.9

Bồi thường có thể hiểu là “sự đền trả” lại tất cả những thiệt hại mà chủ thể gây

ra một cách tương xứng Trong quy hoạch, thiệt hại gây ra có thể là thiệt hại vật chất hoặc thiệt hại phi vật chất.10

Theo quy định tại Khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Khái niệm này chưa quy định rõ những thiệt

hại cần được bồi thường do việc thu hồi đất gây ra Khái niệm bồi thường quy định tại Luật Đất đai năm 2003 đã đánh đồng giữa bồi thường về đất khi thu hồi với bồi thường nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất So với khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trong Luật Đất đai năm 2003 thì Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai

năm 2003 quy định rõ cụm từ “bồi thường về đất” Cụ thể, Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 quy định “bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Tuy

nhiên, khái niệm trong Dự thảo sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai năm 2003 mới chỉ quy định về bồi thường về đất, trong khi đó, khi Nhà nước thu hồi đất đã gây ảnh hưởng đến mọi mặt đời sống kinh tế, xã hội, gây thiệt hại đến nhà ở, tài sản gắn liền với đất

và nhiều thiệt hại khác kể cả thiệt hại hữu hình lẫn vô hình rất cần được bồi thường

một cách thỏa đáng Vì vậy, Nhà nước cần ban hành những quy định cụ thể hơn về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Theo đó, Nhà nước không chỉ trả lại cho người bị thu hồi đất giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi mà trả lại những thiệt hại về nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất do việc thu hồi đất gây ra nhằm đảm bảo được lợi ích chính đáng cho người bị thu hồi đất, phù hợp với tình hình mới của đất nước và tạo ra những cơ chế phục vụ tốt hơn nhu cầu của thực tiễn, thể hiện sự quan tâm nhiều hơn của Nhà nước đến quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất

Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm một số đặc điểm cơ bản sau:

- Đối tượng được bồi thường là những chủ thể bị Nhà nước thu hồi đất khi đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật.11

- Bồi thường chỉ được áp dụng trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế hoặc mục đích quốc phòng - an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

- Bồi thường về đất, tài sản gắn liền với đất và các chi phí đầu tư vào đất

- Việc bồi thường phải được tiến hành theo trình tự, thủ tục luật định Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề được Nhà nước ta quan tâm và các quy định về bồi thường luôn được bổ sung, sửa đổi và dần hoàn thiện nhằm đảm bảo được quyền lợi của người bị thu hồi đất và hạn chế đến mức thấp nhất hiện tượng tiêu cực trong công tác giải phóng mặt bằng Cụ thể:

- Luật Đất đai năm 2003 quy định “khi Nhà nước thu hồi đất của người sử

dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định thì được bồi thường, đối với thiệt hại về đất thì ưu tiên bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.12

- Nhiều Nghị định, Thông tư được ban hành để điều chỉnh vấn đề bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất như Nghị định số 90/1994/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP, Thông tư số 145/1998/TT-BTC quy định phương pháp xác định hệ

số K để định giá đất đền bù thiệt hại Đến năm 2004, Nghị định 197/2004/NĐ-CP được ban hành đã quy định cụ thể hơn về bồi thường Cụ thể, đất đang sử dụng vào mục đích nào thì bồi thường bằng cách giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm

11 Xem quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

12 Theo Điều 42 Luật Đất đai năm 2003

có quyết định thu hồi Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ Đến năm 2009, tức 5 năm sau đó, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành Tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP, đối tượng được bồi thường được xác định đầy đủ và chính xác hơn.13 Mức bồi thường, hỗ trợ được quy

định ngày càng cao đã tạo điều kiện cho người bị thu hồi đất có thể ổn định cuộc sống

và khôi phục lại tài sản bị mất Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp huyện hoặc Tổ chức phát triển Quỹ đất được thuê doanh nghiệp thực hiện các dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng Bên cạnh đó, tại Điều 11 của Nghị định 69/2009/NĐ-CP còn quy định việc xác định giá đất phải sát với giá thị trường và giá đất được xác định lại không bị giới hạn bởi các quy định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Đây được xem là điểm tiến bộ hơn so với Nghị định 17/2006/NĐ-CP14 và đảm bảo được quyền lợi của người dân

1.1.4 Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất

Theo Từ điển Tiếng Việt thì hỗ trợ là giúp thêm, góp thêm vào.15

Theo quy định tại Khoản 7 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 “Hỗ trợ khi Nhà

nước thu hồi đất là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới” Đây được

xem là chính sách có ý nghĩa quan trọng giúp người bị thu hồi đất có điều kiện ổn định

và phát triển sản xuất sau này

Những chính sách hỗ trợ luôn được Nhà nước quan tâm và hoàn thiện qua các giai đoạn phát triển như Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 69/2009/NĐ-CP và Thông tư 14/2009/TT-BTNMT Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định về một số mức

hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm và một số hỗ trợ khác căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ quyết định biện pháp hỗ trợ để bảo đảm

ổn định đời sống và sản xuất cho người bị thu hồi đất, trường hợp đặc biệt trình Thủ tướng Chính phủ quyết định Tiếp sau đó, Nghị định 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành bổ sung một số chính sách hỗ trợ, trong đó có hỗ trợ tái định cư cho trường hợp các hộ đủ tiêu chuẩn được tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ

13 Xem quy định tại khoản 1 Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

14

Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP quy định“Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích

đang sử dụng đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường thì Uỷ

ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp”

15 Ngọc Lương, Từ điển Tiếng Việt, Nxb Thanh Niên, năm 2011, tr 291

để mua nhà, đất tái định cư Đa dạng các hình thức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, đồng thời cũng quy định thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trong việc quyết định cụ thể hình thức hỗ trợ Bên cạnh đó, Chính phủ còn quy định về việc

hỗ trợ kinh phí học nghề cho lao động trong độ tuổi lao động có nhu cầu học nghề khi thu hồi đất nông nghiệp

Các chính sách hỗ trợ cũng được quy định khá rõ trong Thông tư BTNMT Trong đó, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể việc xác định khu dân cư để tính hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư “khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 21 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP16

được xác định theo ranh giới của thửa đất có nhà ở ngoài cùng của

làng, bản, thôn, ấp, buôn, phum, sóc và các điểm dân cư tương tự

Bên cạnh đó, Thông tư 14/2009/TT-BTNMT còn quy định rõ về việc áp dụng hình thức hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, việc lấy ý kiến của người bị thu hồi đất nông nghiệp về phương án đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp cũng như vấn

đề hỗ trợ người đang thuê nhà không thuộc sở hữu nhà nước

1.2 Đặc điểm, vai trò của tái định cƣ

1.2.1 Đặc điểm của tái định cƣ

Tái định cư là việc tạo lập lại chỗ ở cho người bị thu hồi đất ở mà không còn chỗ ở nào khác trong phạm vi cấp xã nơi đó đất bị thu hồi Nói cách khác, tái định cư

là chính sách dành cho người dân không còn đất ở sau khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế dưới một trong các hình thức: bằng nhà ở, bằng đất ở, bằng tiền để tự lo chỗ ở mới17

và hàng loạt các chính sách hỗ trợ cho người bị thu hồi đất nhằm ổn định

và khôi phục đời sống Cụ thể, tái định cư chia làm hai (02) giai đoạn cơ bản:

2 Hộ gia đình, cá nhân khi bị thu hồi đất nông nghiệp trong địa giới hành chính phường, trong khu dân cư thuộc thị trấn, khu dân cư nông thôn; thửa đất nông nghiệp tiếp giáp với ranh giới phường, ranh giới khu dân cư thì ngoài việc được bồi thường theo giá đất nông nghiệp còn được hỗ trợ bằng 20% - 50% giá đất ở trung bình của khu vực có đất thu hồi theo quy định trong Bảng giá đất của địa phương; diện tích được hỗ trợ không quá 05 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương

17 TS Phan Trung Hiền, Giáo trình luật hành chính đô thị, nông thôn, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ,

tháng 9/2011, tr 104

- Tạo lập lại chỗ ở cho người bị thu hồi đất: là việc chuẩn bị khu tái định

cư cho người bị thu hồi đất để họ có được nơi ở ổn định ngay sau khi bàn giao mặt bằng Với tâm lý “an cư, lạc nghiệp”, người bị thu hồi đất luôn mong muốn có được một nơi ở để sớm ổn định lại cuộc sống và yên tâm sản xuất Do đó, việc chuẩn bị khu tái định cư là việc làm có ý nghĩa vô cùng quan trọng

- Tạo lập lại cuộc sống cho người dân sau tái định cư: đó là những chính

sách dành cho người dân tái định cư để họ sớm ổn định và khôi phục lại cuộc sống Bởi lẽ, khi những hộ dân bị thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở đã gây ảnh hưởng đáng kể đến đời sống, sinh hoạt, thu nhập, việc làm và nhiều vấn đề xã hội khác phát sinh trong quá trình di chuyển cũng như trong thời gian đầu định cư tại nơi ở mới Nếu các cơ quan có thẩm quyền không ban hành những chính sách đúng đắn và phù hợp dành cho người dân sau tái định cư sẽ khiến họ phải lâm vào hoàn cảnh khó khăn từ đó dẫn đến mục đích thu hồi đất không đạt được, phát sinh nhiều hệ lụy ảnh hưởng đến việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội trong khi đó, mục đích của việc thu hồi đất là

vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay mục tiêu phát triển kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển đất nước Tuy nhiên, vấn đề tạo lập lại cuộc sống sau tái định cư hiện nay chưa được coi trọng và rất ít được quan tâm giải quyết Hầu hết các cơ quan có thẩm quyền chỉ thực hiện việc lập khu tái định cư mà bỏ qua giai đoạn tạo lập lại cuộc sống cho người dân sau tái định cư

Ngoài ra, tái định cư còn bao gồm một số yếu tố sau:

- Đối tượng được tái định cư là những người bị thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở

- Công tác thực hiện tái định cư phải được tiến hành theo trình tự, thủ tục luật định

- Do cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện

- Những hộ gia đình, cá nhân chỉ được tái định cư khi đất của họ bị Nhà nước thu hồi phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia hay mục đích phát triển kinh tế

- Khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quy hoạch xây dựng, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng Song song đó, khu tái định cư phải được sử dụng chung cho nhiều dự án, đảm bảo xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi cũ.18

- Phát triển nhà ở tái định cư phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được

cơ quan có thẩm quyền phê duyệt; phải đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật

18 Theo Điều 35 Nghị Định 197/2004/NĐ-CP

và hệ thống hạ tầng xã hội; tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, xây dựng và quy định của Nghị định 84/2013/NĐ-CP.19

- Phát triển nhà ở tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc để các hộ gia đình,

cá nhân được bố trí tái định cư có điều kiện ở, sinh hoạt, sản xuất tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ.20

- Nhà ở tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng xây dựng và an toàn trong sử dụng và phù hợp với văn hóa, phong tục, tập quán của địa phương.21

Theo quy định của pháp luật hiện hành tái định cư được chia làm ba (03) hình thức:22

- Bồi thường bằng nhà ở

- Bồi thường bằng giao đất ở mới

- Bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

1.2.2 Vai trò của tái định cƣ

Đất đai được xem là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thiếu đối với con người Khi Nhà nước cần đất để xây dựng các công trình phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng hay mục đích phát triển kinh tế thì Nhà nước tiến hành thu hồi đất Việc Nhà nước thu hồi đất đã gây ảnh hưởng đến người bị thu hồi đất, xáo trộn cuộc sống, không có tư liệu sản xuất đặc biệt đối với những hộ sống bằng nghề nông nghiệp là chính Do đó, bên cạnh việc Nhà nước thực hiện các chính sách bồi thường, hỗ trợ thì việc thực hiện tái định cư dành cho những hộ bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở là điều tất yếu

và đóng vai trò rất quan trọng:

- Đối với người bị thu hồi đất: Tái định cư giúp người bị thu hồi đất có

được chỗ ở ổn định, cải thiện cuộc sống Yêu cầu đặt ra đối với các khu tái định cư là

có điều kiện phải “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” và phải đảm bảo xây dựng đồng bộ về

cơ sở hạ tầng,23

người dân tái định cư có điều kiện tiếp cận với các dịch vụ công cộng, dịch vụ y tế Mặt khác, đối với những hộ có chỗ ở trước kia không thuận tiện, việc kinh doanh không hiệu quả khi di chuyển đến nơi ở mới, điều kiện thuận lợi, kinh doanh có hiệu quả hơn, thu nhập, đời sống vật chất và văn hóa tinh thần tốt hơn Bên cạnh việc chuẩn bị nơi ở thì vấn đề sản xuất, phát triển kinh tế và chăm lo sản xuất

19 Theo Khoản 1 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

20

Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

21 Theo Khoản 3 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

22 Theo Điều 4 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

23 Theo Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003, Khoản 3 Điều 35 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

phục vụ cuộc sống sau này cho người bị thu hồi đất cũng được Nhà nước ta đặc biệt quan tâm, chú trọng đảm bảo cuộc sống cho người dân sau khi được bố trí tái định cư

Ví dụ như trường hợp của anh A Luy ở thị trấn Đăk Hà (huyện Đăk Hà)

Trước kia, cuộc sống gia đình anh vô cùng vất vả với mấy ha đất cằn cỗi, chỉ trồng được mỗi mì, cả nhà A Luy phải làm việc quần quật suốt năm Năm 2009, đất đai chỗ ở cũ bị ngập dưới lòng hồ thủy điện, nhà anh cùng hơn 50 hộ dân đều nằm trong diện hộ đói nghèo khác được đưa đến khu tái định cư ở thôn 4, xã Đăk Hring (Đăk Hà) và được hỗ trợ tiền để di dời, xây nhà, được cấp vườn cà phê kinh doanh ngay tại chỗ ở Bên cạnh đó, họ còn được cán bộ xã hướng dẫn về kỹ thuật trồng và chăm sóc cây cà phê, được cung cấp máy bơm ống nước để tưới cà phê Điện, đường, trường, trạm tất cả đều đã có sẵn Nhờ những điều kiện thuận lợi trên cùng với việc chăm lo giải quyết việc làm của chính quyền địa phương mà thu nhập của anh A Luy

và những hộ dân nơi tái định cư ngày càng tăng, cuộc sống đã được cải thiện hơn trước “Dân mình giờ khỏe lắm Vườn ngay bên nhà, đi làm chẳng phải lặn lội như trước Sướng nhất là mỗi năm thu nhập tăng lên gấp 4-5 lần so với trước đây Chẳng

ai phải lo đói nghèo nữa”- A Duyết - một người dân ở khu tái định cư hồ hởi nói 24

Tái định cư được xem là chính sách bù đắp những thiệt hại cho chủ thể sử dụng đất trong quá trình Nhà nước thu hồi đất, bảo đảm người dân bị thu hồi đất có chỗ ở, cuộc sống ổn định, có điều kiện phát triển sản xuất, từng bước nâng cao thu nhập Do

đó, nếu việc thực hiện tái định cư đúng trình tự, thủ tục quy định, đảm bảo công bằng, khách quan về quyền lợi của người bị thu hồi đất, khu tái định cư đảm bảo điều kiện phát triển “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” với những chính sách hỗ trợ đảm bảo chăm lo cho người dân sau tái định cư sẽ tạo được sự tin tưởng trong dân, giúp công tác giải phóng mặt bằng được nhanh chóng và đảm bảo đúng tiến độ, hạn chế được tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong dân

- Đối với Nhà nước: Tái định cư là một trong những chính sách hỗ trợ lớn

của Đảng và Nhà nước ta trong công tác thực hiện chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Chính sách tái định cư thể hiện sự quan tâm, chăm

lo của Nhà nước đối với những người bị thu hồi đất, giúp họ có được chỗ ở ổn định và tạo lập lại cuộc sống sau khi di dời Đồng thời, tạo được sự đồng thuận, tin cậy trong dân, củng cố niềm tin của người bị thu hồi đất vào đường lối, chủ trương, chính sách, pháp luật của Đảng và Nhà nước ta, góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, đẩy mạnh phát triển kinh tế - xã hội Nếu các cơ quan có thẩm quyền thiếu cân nhắc,

24 Huy Hậu, Thoát nghèo nhờ tái định cư, http://danviet.vn/140271p1c34/thoat-ngheonho-tai-dinh-cu.htm, [truy

cập ngày 01/6/2013]

tính toán, thiếu sự kiểm tra, giám sát cũng như ban hành những quy định không hợp lý trong việc thực hiện tái định cư, cán bộ thực hiện tái định cư có năng lực chuyên môn hạn chế, thiếu tinh thần trách nhiệm khi thực hiện nhiệm vụ sẽ gây ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống, quyền và lợi ích hợp pháp của người dân tái định cư, tình trạng khiếu nại, khiếu kiện trong dân sẽ trở nên gay gắt và kéo dài gây bất ổn về mặt kinh tế lẫn chính trị và xã hội Do vậy, khi thực hiện tái định cư các cơ quan có thẩm quyền cần ban hành các quy định phù hợp và luôn đặt lợi ích của người bị thu hồi lên hàng đầu

- Đối với nhà đầu tư: Nhà đầu tư tham gia vào quá trình thu hồi đất, sau

đó triển khai xây dựng các công trình trên phần đất thu hồi và hưởng lợi từ các công trình đó Nếu các nhà đầu tư thực hiện đúng nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có tinh thần trách nhiệm và trình độ chuyên môn nhất định sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, người dân tái định cư có được chỗ ở ổn định, thu hút được các nhà đầu tư trong và ngoài nước, góp phần phát triển kinh tế, xã hội Chương trình di dời, giải tỏa, tái định cư tại thành phố Đà Nẵng là một trong những ví dụ điển hình

Với những chính sách đúng đắn trong công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, tái định cư, sự đồng lòng quyết tâm của chính quyền, Đảng bộ và nhân dân thành phố kết hợp phát huy sức mạnh tổng hợp của toàn dân, đến nay, Đà nẵng đã hình thành nhiều khu dân cư, thương mại sầm uất, mở rộng thành nhiều quận nội thành với quy mô rộng lớn, chất lượng cơ sở hạ tầng hiện đại tương xứng với đô thị loại I Đà Nẵng từ một địa phương thu ngân sách hàng năm chỉ 1.000 tỷ đồng đến nay tổng thu ngân sách năm 2011 gấp 14 lần, đến 1/2012 đã thu hút hơn 200 dự án đầu tư nước ngoài với tổng số vốn lên đến hơn 3 tỷ đô la Diện mạo thành phố thay đổi nhanh chóng theo hướng văn minh, hiện đại.25

Tuy nhiên, thực tế hiện nay, năng lực của một số doanh nghiệp, nhà đầu tư còn hạn chế, việc triển khai, thực hiện dự án diễn ra khá chậm, không đúng tiến độ gây lãng phí đất đai, nhiều dự án đã được phê duyệt phương án bồi thường nhưng chủ đầu

tư thiếu nguồn kinh phí để chi trả, quy hoạch treo, dự án treo xuất hiện khắp nơi dẫn đến tình trạng người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở không được bố trí tái định cư đúng quy định Dự án tái định cư tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An là một trong các

ví dụ

Năm 2006 Ủy ban nhân dân tỉnh Long An phê duyệt dự án khu tái định cư và khu biệt thự nhà vườn ở ấp Cầu Xây, xã Long Trạch, huyện Cần Giuộc với tổng diện

http://www.danang.gov.vn/portal/page/portal/danang/chuyen_de/dbgt_asxh/gioi_thieu, [truy cập ngày 27/8/2013]

tích 91,9 ha do Tập đoàn Quốc tế Năm Sao làm chủ đầu tư Nhưng chủ đầu tư lại chậm triển khai với lý do khó khăn, không thu hút được nhà đầu tư thứ cấp nên chưa triển khai được và xin gia hạn dự án dẫn đến tình trạng 7 năm đã trôi qua, dự án vẫn nằm trên giấy gây bức xúc trong dân.26

Thêm vào đó, tái định cư còn góp phần tạo vẻ mỹ quan đô thị, đồng bộ cơ sở hạ tầng Mỹ quan đô thị là vẻ đẹp nhìn thấy và cảm nhận được của con người về đô thị

Có nhiều yếu tố tạo nên vẻ mỹ quan cho đô thị như: quy hoạch tổng thể, kiến trúc, đường phố, vỉa hè, nơi công cộng cũng như các phương tiện giao thông và con người Nước ta hiện nay đang trên đà phát triển, tại các khu đô thị, các công trình kiến trúc đua nhau “mọc lên”, hệ thống giao thông đường phố và các phương tiện đi lại ngày càng đa dạng Tuy nhiên, chính ở những khu đô thị ấy vẫn còn đâu đó những khu nhà

“ổ chuột”, nhiều người dân chưa tiếp cận được với các dịch vụ công cộng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, những căn nhà lụp xụp, tồi tàn xuất hiện nhiều nơi đã dẫn đến thu hẹp diện tích đường, vỉa hè, gây mất trật tự công cộng, khó khăn cho việc lưu thông của các phương tiện, phần nào làm mất đi vẻ mỹ quan đô thị Khi Nhà nước thu hồi đất tại những khu vực trên và xây dựng nên những hệ thống công trình hạ tầng

kỹ thuật, hạ tầng xã hội cùng với việc thực hiện chính sách tái định cư cho những người bị thu hồi đất Một mặt, tạo nên được vẻ mỹ quan cho đô thị, góp phần ổn định trật tự xã hội, mặt khác giúp được những hộ khó khăn có được nơi ở tốt hơn, đầy đủ tiện nghi và đảm bảo cơ sở hạ tầng, giúp cho công tác quản lý của chính quyền địa phương được thuận lợi hơn Chẳng hạn như quá trình giải phóng mặt bằng tại kênh

Nhiêu Lộc - Thị Nghè tại Thành phố Hồ Chí Minh:

Kênh Nhiêu Lộc - Thị Nghè từng được xem là dòng kênh bẩn nhất Sài Gòn với những khu nhà ổ chuột hai bên bờ, sau gần 20 năm cải tạo nay dòng kênh đã xanh trở lại Để làm sạch dòng kênh, từ năm 1993, thành phố đã giải tỏa hàng nghìn căn nhà lụp xụp hai bên bờ cùng với việc xây dựng hai tuyến đường ven Dự án có tổng vốn đầu tư 1.600 tỷ đồng để đền bù giải tỏa và tái định cư cho gần 7.000 hộ dân sống ven kênh, nạo vét khoảng 260.000 m3 bùn đất, làm đường, lát vỉa hè, trồng cây xanh Năm

2003, việc cải tạo dòng kênh tiếp tục được thực hiện bằng dự án vệ sinh môi trường nước Nhiêu Lộc - Thị Nghè từ nguồn vốn tài trợ của ngân hàng quốc tế Dự án có số vốn hơn 300 triệu USD Nhờ thế mà dòng kênh dần trong xanh trở lại, việc giải tỏa những khu ổ chuột ven con kênh được hoàn tất lấy lại vẻ mỹ quan cho thành phố, cuộc sống của người dân bị di dời cũng được ổn định và cải thiện hơn 27

26 Thanh Tuấn, Dự án tái định cư sau 7 năm vẫn nằm trên giấy,

http://m.baotintuc.vn/van-de-quan-tam/du-an-tai-dinh-cu-sau-7-nam-van-nam-tren-giay-20130516082139027.htm, [truy cập ngày 05/6/2013]

27 Hữu Công, Những công trình nỗi bật của Thành phố Hồ Chí Minh năm 2012,

1.3 Khái quát lịch sử hình thành các quy định về tái định cư khi Nhà nước

thu hồi đất

Tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất luôn là vấn đề mang tính thời sự được Đảng và Nhà nước ta đặc biệt quan tâm Các quy định về tái định cư và các quy định liên quan được quan tâm, bổ sung và dần được hoàn thiện qua các giai đoạn phát triển của Luật Đất đai, cụ thể là Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 và Luật Đất đai năm 2003 Do đó, ở mục này, người viết nghiên cứu một số quy định của pháp luật

về tái định cư qua ba (03) giai đoạn cơ bản sau: (1) giai đoạn trước Luật Đất đai năm

1993, (2) giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003, (3) giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay

1.3.1 Giai đoạn trước Luật Đất đai năm 1993

Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”,28 “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm”.29

Theo đó, Nhà nước chỉ thực hiện bồi hoàn nhà cửa, vật kiến trúc và những tài sản trên đất hoặc những thiệt hại tài sản do việc thu hồi đất gây nên, chưa có khái niệm bồi thường về đất Năm 1986, đất nước bước vào giai đoạn đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, xây dựng nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, vai trò của đất đai ngày càng tăng cao Hệ thống chính sách pháp luật đất đai từng bước được đổi mới và các quy định liên quan đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng cũng dần được hoàn thiện Điển hình, Luật Đất đai năm 1987 được ban hành đã quy định về đền bù thiệt hại, cụ thể tại Khoản 5 Điều

49 Luật Đất đai năm 1987 quy định “khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác” Tuy nhiên, các quy định tại Luật Đất đai năm 1987 chỉ dừng lại ở mức độ khái quát và cơ bản vẫn dựa trên những quy định tại Hiến pháp năm 1980

Tóm lại, ở giai đoạn trước năm 1993 “quyền năng của người sử dụng đất rất hạn chế, chưa có sự giao dịch về đất đai, đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước quản lý, người sử dụng đất được Nhà nước giao, nên khi cần thì Nhà nước có thể

“lấy lại” và “giao lại” một thửa đất khác”.30

Trong thời gian này chưa có khái niệm về tái định cư khi nhà nước thu hồi đất

http://www.vmcgroup.us/?aspx=tin-tuc&c=55#, [ truy cập ngày 05/6/2013]

28

Theo Điều 19 Hiến pháp năm 1980

29 Theo Điều 20 Hiến pháp năm 1980

30 TS Phan Trung Hiền, Giáo trình luật hành chính đô thị, nông thôn, Khoa Luật, Trường Đại học Cần Thơ,

tháng 9/2011, tr 105

1.3.2 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003

Tại Điều 23 Hiến pháp năm 1992 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị quốc hữu hoá Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường” Trên cơ sở Hiến pháp năm 1992 thì Luật Đất đai năm 1993 ra đời với nhiều điểm mới: Mở cửa thị trường quyền sử dụng đất đối với đất nông nghiệp do hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đất đai có giá do Nhà nước quy định Cụ thể, luật quy định rõ hơn quyền của người được Nhà nước giao đất gồm các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thuế chấp Đồng thời cũng quy định khung giá cho từng loại đất, từng vùng và theo thời gian Trong giai đoạn này, hàng loạt các Nghị định, Thông tư về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất cũng được ban hành nhằm cụ thể hóa Luật Đất đai năm 1993 Điển hình là Nghị định 90/1994/NĐ-CP và Nghị định 22/1998/NĐ-CP

Tại Nghị định 90/1994/NĐ-CP quy định về việc đền bù thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Bên cạnh đó, Chính phủ còn quy định đền bù thiệt hại về đất và đền bù thiệt hại về tài sản Tái định cư vẫn chưa được đề cập đến ở Nghị định này Sau khi được triển khai một thời gian, Nghị định 90/1994/NĐ-CP biểu hiện nhiều bất cập và chưa đảm bảo đền bù thỏa đáng những thiệt hại cho những hộ dân có đất bị thu hồi thu hồi đất Cụ thể, tại Nghị định 90/1994/NĐ-CP chỉ quy định về đền bù thiệt hại về đất

và tài sản khi Nhà nước thu hồi đất, việc bồi thường chỉ mang tính khái quát và chưa

đề cập đến tái định cư cho những hộ bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở Cho đến khi Nghị định 22/1998/NĐ-CP được ban hành Lần đầu tiên vấn đề tái định cư được đề cập và được cụ thể hóa trong Nghị định này Nghị định 22/1998/NĐ-CP thể hiện rõ chính sách đền bù và tái định cư của nhà nước khi thu hồi đất với nhiều quy định cụ thể và đầy đủ hơn so với Nghị định 90/1994/NĐ-CP Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã dành một (01) chương quy định về tái định cư từ Điều 28 đến Điều 31 của Nghị định bao gồm các quy định về lập khu tái định cư, điều kiện bắt buộc của khu tái định cư như: khu tái định cư phải xây dựng phù hợp với quy hoạch, tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng ở đô thị hoặc nông thôn, trước khi bố trí đất ở cho các hộ gia đình, cá nhân, khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng thích hợp, phù hợp với thực tế quy hoạch về đất ở, đất xây dựng của địa phương, các quy định về nguồn vốn xây dựng khu tái định cư Tuy nhiên, Nghị định trên lại tập trung giải quyết vấn đề đền bù thiệt hại về đất và các tài sản gắn liền với đất khi nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng Trong khi đó, vấn đề tái định cư là

một vấn đề quan trọng và có tầm ảnh hưởng rất lớn đến những người bị thu hồi đất lại chưa được quan tâm đúng mức

1.3.3 Giai đoạn từ Luật Đất đai năm 2003 đến nay

Luật Đất đai được thông qua ngày 26/11/2003 tại kỳ họp thứ 4 Quốc hội khoá

XI tiếp tục ban hành, đổi mới chính sách pháp luật về đất đai, các quy định về tái định

cư cũng dần được hoàn thiện Tại Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” Bên cạnh đó, Tại Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 còn quy định rõ trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền hoặc được bồi thường bằng đất ở đối với từng khu vực cụ thể

Nhiều văn bản quy phạm pháp luật cũng được ban hành đề cập tới tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Điển hình Nghị định 197/2004/NĐ-CP (thay thế cho Nghị định 22/1998/NĐ-CP) quy định cụ thể về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của Nhà nước Tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP đã quy định cụ thể về các mức bồi thường

về đất, tài sản và các chính sách hỗ trợ, tái định cư Giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho các cơ quan cụ thể và các cơ quan chức năng có liên quan, nghĩa vụ và quyền lợi của người bị thu hồi đất Cụ thể:

- Về chính sách tái định cư căn cứ vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương; căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lập và thực hiện các dự án tái định cư để bảo đảm phục vụ tái định cư cho người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ

ở

- Đa dạng các hình thức bố trí tái định cư như bồi thường bằng nhà ở, bồi thường bằng giao đất ở mới, bồi thường bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

- Nhà nước ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi đất tại nơi có

dự án tái định cư, ưu tiên vị trí thuận lợi cho các hộ sớm thực hiện giải phóng mặt bằng, hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ, hộ gia đình chính sách

- Quy định rõ các biện pháp hỗ trợ sản xuất và đời sống tại khu tái định Quy định quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở

- Quy định việc giao nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Quy định rõ trách nhiệm của các sở, ban ngành, Uỷ ban nhân dân các cấp trong phối hợp thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, trong giải quyết khiếu nại,

tố cáo của công dân về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo thẩm quyền được giao

Để thực hiện tốt các quy định của pháp luật về đất đai nói chung và tái định cư nói riêng, năm 2006 Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị 05/2006/CT-TTg ngày 22 tháng 02 năm 2006 về việc khắc phục yếu kém, sai phạm, tiếp tục đẩy mạnh tổ chức thi hành Luật Đất đai Cụ thể tại Mục 7 của Chỉ thị quy định như sau:

- Làm tốt công tác tái định cư, dành diện tích đất tại những vị trí thuận lợi,

kể cả bên cạnh các khu công nghiệp (trừ những nơi do yêu cầu bảo vệ môi trường hoặc

do quá hạn hẹp về quỹ đất) để bố trí tái định cư, bảo đảm cho những hộ có đất bị thu hồi có chỗ ở mới ở khu tái định cư Trong việc lập quy hoạch các khu công nghiệp, chỉnh trang, mở rộng khu đô thị hoặc khu dân cư nông thôn cần chú ý dành quỹ đất cho tái định cư tại chỗ Từ nay, các địa phương không được cưỡng chế buộc tháo dỡ nhà ở khi người bị thu hồi đất chưa được giải quyết chỗ tái định cư

- Chỉ đạo tích cực giải quyết việc làm cho hộ có đất bị thu hồi Ngoài việc

bố trí tái định cư tại các vị trí thuận lợi và bên cạnh các khu công nghiệp gắn với phát triển dịch vụ, giải quyết việc làm, cần có các giải pháp khác nhằm bảo đảm việc làm

và thu nhập, không để người có đất bị thu hồi lâm vào cảnh thất nghiệp, nghèo đói

Tiếp theo đó, Chính phủ ban hành Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung

về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai với nhiều điểm mới Cụ thể:

- Quy định cụ thể đối với một số trường hợp thu hồi đất và bồi thường, hỗ trợ và tái định cư về đất khi Nhà nước thu hồi đất đối với đất đang sử dụng trong từng giai đoạn và từng trường hợp cụ thể

- Quy định trình tự, thủ tục thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư Phát huy tính công khai và dân chủ trong công tác giải phóng mặt bằng

- Quy định quyền lợi, nghĩa vụ của người bị thu hồi đất như quyền được khiếu nại, nghĩa vụ phải chấp hành quyết định thu hồi đất và bàn giao mặt bằng

Năm 2009, Chính phủ ban hành Nghị định số 69/2009/NĐ-CP, theo đó nội dung cơ bản được thể hiện như sau:

- Quy định về giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường

- Bổ sung chính sách hỗ trợ tái định cư cho trường hợp các hộ đủ tiêu chuẩn được tái định cư mà tiền bồi thường, hỗ trợ không đủ để mua nhà, đất tái định

cư

- Quy định rõ hơn về trình tự bồi thường, hỗ trợ và tái định cư giúp cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện công tác bồi thường, tái định cư đạt hiệu quả

- Tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và chi phí tổ chức thực hiện do người được giao đất, thuê đất ứng trước được ngân sách nhà nước hoàn trả bằng hình thức khấu trừ vào tiền thuê đất, giao đất, mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp

- Giải quyết khiếu nại, tố cáo, cưỡng chế thu hồi đất

- Thành lập quỹ phát triển đất với mục đích ứng vốn cho Tổ chức phát triển Quỹ đất để phát triển đất, ứng vốn để đầu tư tạo quỹ đất, Quỹ nhà tái định cư theo quy hoạch và các mục đích khác trong việc thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Quy định rõ hơn trách nhiệm, quyền hạn của Tổ chức phát triển Qũy đất trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

- Ngoài ra, tại nghị định 69/2009/NĐ-CP còn quy định về việc tách nội dung bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thành tiểu dự án riêng Theo đó, cơ quan có thẩm quyền phê duyệt dự án đầu tư có thể quyết định tách nội dung bồi thường, hỗ trợ

và tái định cư thành tiểu dự án riêng và tổ chức thực hiện độc lập, trách nhiệm tổ chức thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với dự án đầu tư thuộc các Bộ, ngành Đây là một trong những điểm mới của Nghị định 69/2009/NĐ-CP góp phần cho công tác thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được nhanh chóng và đạt hiệu quả

Nhìn chung, các quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP đã thể hiện sự quan tâm nhiều hơn về lợi ích của người bị thu hồi đất, giúp cho quá trình thu hồi đất và

việc triển khai các dự án đầu tư được diễn ra nhanh chóng và đúng tiến độ

Song song đó, Thông tư 14/2009/TT-BTNMT được ban hành quy định cụ thể hơn về các trường hợp được bố trí tái định cư, nhiệm vụ cũng như nội dung cụ thể trong việc lập phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Gần đây nhất là Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định về phát triển và quản lý nhà ở tái định cư với một số nội dung cơ bản sau:

- Việc phát triển nhà ở tái định cư phải tuân thủ quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phải đảm bảo đồng bộ về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hệ thống hạ tầng xã hội; tuân thủ các quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về đất đai, pháp luật về đầu tư, xây dựng

- Phát triển nhà ở tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc để các hộ gia đình,

cá nhân được bố trí tái định cư có điều kiện ở, sinh hoạt, sản xuất tốt hoặc tương đương nơi ở cũ

- Nhà ở tái định cư phải bảo đảm quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng, bảo đảm chất lượng xây dựng và an toàn trong sử dụng và phù hợp với văn hóa, phong tục, tập quán của địa phương

- Cho phép mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới để bố trí tái định cư

- Quy định rõ việc lập quy hoạch xây dựng khu nhà ở tái định cư, lập kế hoạch phát triển nhà ở tái định cư

- Quy định tiêu chuẩn diện tích nhà ở tái định cư đối với từng loại nhà và từng khu vực cụ thể

- Quy định chi tiết việc bán, cho thuê, quản lý nhà ở tái định cư

Mặc dù chưa đáp ứng được việc bồi thường đúng, đủ và công bằng tất cả những thiệt hại cho người bị thu hồi đất Tuy nhiên, các văn bản pháp quy của Nhà nước ta luôn được bổ sung, sửa đổi và đã dần được hoàn thiện góp phần hạn chế được những thiếu sót, bất cập của những quy định trước đây, phần nào phản ánh đúng vai trò to lớn của việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đúng với chủ trương của Đảng và Nhà nước ta đề ra

1.4 Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở 31

Khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất những người bị thu hồi đất ít nhiều đều bị ảnh hưởng, nếu Nhà nước giải quyết thỏa đáng và đảm bảo được quyền lợi cho họ sẽ góp phần đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tạo được lòng tin trong dân, từ đó người bị thu hồi đất sẽ chủ động hơn trong việc thực hiện nghĩa vụ của mình Theo quy định của pháp luật hiện hành thì người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thuộc diện tái định cư được đảm bảo các quyền cơ bản sau: được bố trí nhà ở, đất ở tại các khu tái định cư đúng quy định, được đăng ký đến ở nơi tái định cư bằng văn bản; được

ưu tiên đăng ký hộ khẩu cho bản thân, các thành viên khác trong gia đình về nơi ở mới

và được ưu tiên chuyển trường cho các thành viên trong gia đình trong độ tuổi đi học Theo quy định của pháp luật khu tái định cư phải đảm bảo điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” do đó, người dân tái định cư được quyền từ chối vào khu tái định cư nếu khu tái định cư không đảm bảo các điều kiện như đã thông báo và niêm yết công khai Ngoài ra, họ còn được cung cấp mẫu thiết kế nhà miễn phí, được giải quyết chế

độ tạm cư nếu chưa chuẩn bị kịp khu tái định cư,

Quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất luôn tồn tại song song Điều 51 Hiến pháp năm 1992 quy định “quyền của công dân không tách rời nghĩa vụ của công dân”, “Nhà nước đảm bảo các quyền của công dân, công dân phải làm tròn nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước và xã hội” Do vậy, bên cạnh các quyền mà người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở được hưởng thì phải thực hiện một số nghĩa vụ cơ bản sau: thực hiện di chuyển vào khu tái định cư theo đúng thời gian theo quy định của cơ

31 Theo Điều 37 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

quan nhà nước có thẩm quyền, xây dựng nhà, công trình theo đúng quy hoạch và thực hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật và nộp tiền mua nhà ở hoặc tiền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

1.5 Mối quan hệ giữa thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có mối quan hệ mật thiết với nhau Chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là hệ quả của việc Nhà nước thu hồi đất và tái định cư được xem là khâu cuối cùng trong công tác thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng

Chính sách bồi thường, hỗ trợ phần lớn được thực hiện khi Nhà nước thu hồi một phần đất hay tài sản trên đất Còn chính sách tái định cư hầu hết được thực hiện khi Nhà nước thu hồi toàn bộ đất ở hoặc phần đất còn lại không bị thu hồi mà không

đủ điều kiện để ở, người bị thu hồi đất không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi

Thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn có quan hệ mật thiết và tác động lẫn nhau Đó là một quá trình nối tiếp nhau, các bước đầu là cơ sở để thực hiện các bước sau, không được bỏ qua hay đốt cháy giai đoạn và các bước sau có tác động đến việc thực hiện của bước đầu Tái định cư là một trong những chính sách hỗ trợ lớn của Nhà nước giúp cho người bị thu hồi đất có được một nơi ở ổn định, giúp họ nhanh chóng thích nghi và hòa nhập với cuộc sống tại nơi ở mới, giải quyết các vấn đề phát sinh do việc thu hồi đất gây ra, tạo công ăn việc làm, cải thiện thu nhập, nâng cao mức sống, đảm bảo cuộc sống của người dân sau khi bị Nhà nước thu hồi đất Đây được xem là vấn đề rất đáng được quan tâm của các cơ quan có thẩm quyền Do đó, khi Nhà nước đảm bảo xây dựng khu tái định cho người bị thu hồi đất trước khi tiến hành thu hồi đất, các chính sách tái định cư được thực hiện đúng quy định, giải quyết thỏa đáng lợi ích cho người bị thu hồi đất sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng, tạo được sự đồng thuận và ý thức tự giác trong người dân, giúp cho việc thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ được nhanh chóng và đạt hiệu quả cao Ngược lại, nếu việc thực hiện tái định cư có những chính sách không hợp lý, khu tái định cư không đảm bảo, các cơ quan chức năng không quan tâm giải quyết quyền

và lợi ích hợp pháp cho người bị thu hồi đất, không đảm bảo được lợi ích của nhà nước và xã hội sẽ dễ dẫn đến không tạo được sự tin cậy trong dân, họ không chấp hành đúng quy định, không chịu di dời, bàn giao mặt bằng không đúng thời hạn dẫn đến chậm tiến độ và gây nhiều khó khăn khi giải phóng mặt bằng, phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện Thực tế, nhiều địa phương hiện nay vì không thể chủ động trong việc tạo lập quỹ nhà, quỹ đất tái định cư mà phải mua lại của các nhà đầu tư hay phải chịu

sự chi phối của cơ quan chức năng dẫn đến tình trạng có nhiều nơi khu tái định cư được đầu tư hàng tỷ lại bị bỏ hoang, trong khi đó, một số địa phương khác lại thiếu quỹ nhà, quỹ đất tái định cư để bố trí tái định cư cho người bị thu hồi đất

Bên cạnh đó, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phải luôn đảm bảo hài hòa lợi ích của người bị thu hồi đất, Nhà nước, chủ đầu tư

- Nhà nước thực hiện thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, đáp ứng nhu cầu công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thúc đẩy phát triển đất nước

- Nhà đầu tư tham gia vào quá trình thu hồi đất, sau đó triển khai xây dựng các công trình trên phần đất thu hồi và hưởng lợi từ các công trình đó

- Người bị thu hồi đất hưởng những lợi ích chung từ cộng đồng khi Nhà nước thu hồi đất

Tóm lại, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư luôn có mối quan hệ mật thiết và tác động lẫn nhau Vì vậy, khi tiến hành thu hồi đất cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên có sự quan tâm, thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư thỏa đáng Trước khi thực hiện tái định cư cần tìm hiểu, nghiên cứu về lối sống, nguyện vọng của người bị thu hồi đất để tiến hành bố trí tái định cư phù hợp với yêu cầu của thực tế, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật, đảm bảo được lợi ích cho người bị thu hồi đất, giúp họ có được chỗ ở ổn định, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý của Nhà nước

về đất đai

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT

VỀ TÁI ĐỊNH CƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Trọng tâm của chương này là nghiên cứu một số quy định của pháp luật về vấn

đề tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất Cụ thể, người viết tiến hành tìm hiểu, nghiên cứu về các hình thức, trường hợp được bố trí tái định cư, quá trình lập, thẩm định, phê duyệt phương án tái định cư, điều kiện bắt buộc đối với khu tái định cư Qua đó, tiến hành so sánh, phân tích những ưu điểm, hạn chế, bất cập của một số quy định về tái định cư cũng như một số quy định liên quan đến tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất

2.1 Các hình thức tái định cư

Người sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển chỗ ở được bồi thường bằng giao đất ở mới, nhà ở tại khu tái định cư hoặc bồi thường bằng tiền theo đề nghị của người có đất bị thu hồi và phù hợp với thực tế ở địa phương.32 Nói cách khác, tái định cư chia làm hai (02) hình thức cơ bản:

- Tái định cư tập trung gồm: Tái định cư bằng nhà ở và tái định cư bằng đất ở mới

- Tái định cư phân tán: Tái định cư bằng tiền để tự lo chỗ ở mới

2.1.1 Tái định cư tập trung

2.1.1.1 Tái định cư bằng nhà ở

Chỗ ở đóng vai trò quan trọng và luôn gắn liền với đời sống người dân Việc phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất tác động không nhỏ đến đời sống, sinh hoạt của người bị thu hồi đất Đối với những hộ không còn chỗ ở nào khác và không

có điều kiện chuẩn bị một nơi ở mới thì hình thức tái định cư bằng nhà ở là phù hợp và khả thi nhất để giúp họ ổn định đời sống sau khi bị Nhà nước thu hồi đất

Tái định cư bằng nhà ở là việc chủ đầu tư tạo lập sẵn khu tái định cư hoàn

chỉnh và đảm bảo hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho những người bị thu hồi đất thuộc diện tái định cư bằng nhà ở vào sinh sống với điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”

Tuy nhiên, trên thực tế vẫn chưa có văn bản pháp quy nào quy định cụ thể các

tiêu chí để xác định điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” Theo Nghị định

84/2013/NĐ-CP quy định “việc phát triển nhà ở tái định cư phải bảo đảm nguyên tắc

để các các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư có điều kiện ở, sinh hoạt, sản

32 Theo Khoản 1 Điều 13 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

xuất tốt hơn hoặc tương đương nơi ở cũ”.33 Đây là điểm tiến bộ trong các quy định về tái định cư, khắc phục tình trạng lúng túng, tùy tiện trong việc xây dựng nhà ở tái định

cư Tuy nhiên, quy định này chỉ dừng lại ở mức khái quát chưa bao quát hết các điều kiện phục vụ những nhu cầu thiết yếu về vật chất và tinh thần giúp người dân ổn định cuộc sống sau tái định cư Mặt khác, giữa Luật Đất đai năm 2003 và Nghị định 197/2004/NĐ-CP lại không có sự đồng nhất về thuật ngữ sử dụng Theo quy định tại

Khoản 3 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 quy định cụm từ “điều kiện phát triển bằng

hoặc tốt hơn nơi ở cũ” Trong khi đó, tại Khoản 3 Điều 35 Nghị định

197/2004/NĐ-CP lại quy định “khu tái định cư phải được xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ đảm bảo

đủ điều kiện cho người sử dụng tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” Bên cạnh đó, khái niệm

quy định tại Nghị định 197/2004/NĐ-CP lại có phạm vi hẹp hơn so với khái niệm trong Luật Đất đai năm 2003 Đó là nguyên nhân gây khó khăn cho công tác bố trí tái định cư khi các chủ thể khó xác định tiêu chí nào là “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” để chuẩn bị khu tái định cư đảm bảo phù hợp và đúng quy định của pháp luật

Mặc dù chưa có văn bản quy phạm pháp luật nào hướng dẫn chi tiết về khái niệm “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ” và giữa Luật Đất đai năm 2003 với Nghị định 197/2004/NĐ-CP có sự không đồng nhất thuật ngữ sử dụng Tuy nhiên, các văn bản pháp quy về vấn đề tái định cư và các vấn đề liên quan luôn được quan tâm, sửa đổi,

bổ sung và dần hoàn thiện, hướng tới mục tiêu bảo vệ quyền lợi, giúp người dân có thể cải thiện và ổn định cuộc sống sau khi bị thu hồi đất

 Bố trí tái định cư bằng chung cư cao tầng, nhà ở thương mại

 Bố trí tái định cư bằng chung cư cao tầng

Nhà ở là một vấn đề kinh tế - xã hội quan trọng ở nước ta Với tình hình số dân đang tăng nhanh như hiện nay thì nhu cầu về nhà ở và sự quá tải về hạ tầng khu vực ở các thành phố lớn trở thành một vấn đề cấp bách, cần được giải quyết Tuy nhiên, quỹ đất thì có hạn, chưa đáp ứng được nhu cầu hiện nay mà đặc biệt là ở các trung tâm thành phố Vì vậy, việc đầu tư xây dựng chung cư cao tầng cho hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở mà phải di chuyển chỗ ở tại khu vực đô thị là một trong những giải pháp khá hiệu quả

Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống

công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư.34

33 Theo Khoản 2 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

34 Theo Khoản 5 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Tái định cư bằng chung cư cao tầng đã đáp ứng một lượng lớn quỹ nhà ở phục

vụ tái định cư đồng thời tiết kiệm được một lượng lớn quỹ đất phục vụ cho nhiều nhu cầu khác của xã hội Đây cũng là một trong những định hướng đầu tư đúng đắn, đáp ứng được nhu cầu của thị trường và chủ trương của Nhà nước trong tình hình hiện nay Bên cạnh đó, tái định cư bằng chung cư cao tầng còn góp phần cải tạo cảnh quan, tạo dựng môi trường sống tốt, tạo ra quỹ nhà ở đồng bộ phục vụ nhu cầu và lợi ích chung cho xã hội Do đó, tại khu vực đô thị, cần hạn chế đầu tư xây dựng các dự án tái định

cư riêng lẻ mà giải quyết theo hướng tập trung đẩy mạnh phát triển chung cư cao tầng

để bố trí tái định cư Chẳng hạn như tại Thành phố Hà Nội

Năm 1998, công trình chung cư cao tầng CT-4 tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm (TP Hà nội) được khởi công xây dựng Tiếp đó, năm 2005, việc khởi công xây dựng

hạ tầng kỹ thuật khu tái định cư Nam Trung Yên trên địa bàn phường Yên Hòa, Trung Hòa (quận Cầu Giấy) và xã Mễ Trì (huyện Từ Liêm), có tổng diện tích 56,4ha, đáp ứng chỗ ở cho khoảng 1,8 vạn dân phục vụ các dự án giải phóng mặt bằng Đến năm

2012, Hà Nội đã có khoảng 40 khu đô thị mới, trong đó có hơn 10 khu đã hoàn thành

và đón người dân đến sinh sống, khoảng 80 dự án đầu tư nhà tái định cư được triển khai, cung cấp khoảng 20 nghìn căn hộ Với sự phát triển nhanh và rộng khắp, Hà Nội

đã đi đầu cả nước về phát triển nhà ở Đến cuối năm 2011, tổng diện tích nhà ở của

Hà Nội đạt trên 139 triệu mét vuông, bình quân diện tích nhà ở toàn thành phố là 20,8m2/người Trong đó, tỷ lệ nhà chung cư đạt cao nhất cả nước với tỷ lệ 16,64% 35

Theo quy định nhà chung cư phải có Ban quản trị Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng trong quá trình sử dụng nhà chung cư Ban quản trị nhà chung cư gồm đại diện các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đó Việc quản lý vận hành nhà chung cư do doanh nghiệp có năng lực chuyên môn về quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện.36 Tuy nhiên, thực tế cho thấy, chung cư tái định cư hiện nay đang ở trong tình trạng cung ít hơn cầu Ở một số địa phương, nhà chung cư tái định cư đang xuống cấp trầm trọng, chất lượng công trình đang bị coi nhẹ, chưa có sự quản lý tốt về các dịch vụ hạ tầng và duy tu bảo dưỡng, cơ chế quản lý các dịch vụ công chưa chặt chẽ, nhiều nơi không thành lập Ban quản trị để quản lý, bảo trì chung cư tái định cư Khu

đô thị Nam Trung Yên là một trong các ví dụ

35

Theo Hà Nội mới, Quản lý nhà chung cư, tái định cư: Hướng tới lợi ích cộng đồng,

cong-dong-i34943, [truy cập ngày 05/6/2013]

http://www.diaoconline.vn/tin-tuc/thi-truong-dia-oc-c18/quan-ly-nha-chung-cu-tai-dinh-cu-huong-toi-loi-ich-36 Theo Điều 71 Luật Nhà ở, Điều 50 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

Khu đô thị Nam Trung Yên là khu tái định cư có quy mô tại Hà Nội Tuy nhiên,

cơ sở hạ tầng tại khu tái định cư hiện không đáp ứng nổi những điều kiện sinh hoạt tối thiểu, các khu nhà ở đang xuống cấp trầm trọng,thang máy thường xuyên bị hư hỏng, các hành lang và cầu thang đều phủ bụi bẩn, mùi hôi khó chịu do không được vệ sinh thường xuyên, bóng đèn cháy cũng không được thay mới, không có hệ thống chiếu sáng, thiếu các dịch vụ nào hỗ trợ người dân sống trong tòa nhà Mặc dù mới đi vào hoạt động nhưng hầu hết các tòa chung cư ở đây đều xuất hiện các hiện tượng tường rạn nứt, bong gạch, thang máy hay bị kẹt, hiện tượng rò rỉ nước giữa các tầng, tắc đường ống thoát nước Với chất lượng khu ở không đảm bảo như trên đã gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống, sinh hoạt của những người dân tái định cư 37

Bên cạnh đó, ý thức sinh hoạt của những người dân trong khu chung cư tái định

cư cũng như sự quản lý lỏng lẻo của các cơ quan có thẩm quyền cũng là những nguyên nhân dẫn đến tình trạng xuống cấp của nhà chung cư tái định cư Phần diện tích chung

đã được nhiều hộ dân sử dụng vào mục đích riêng gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng nhà ở, môi trường sống cũng như vẻ mỹ quan của nhà chung cư tái định cư

 Bố trí tái định cư bằng nhà ở thương mại Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế

đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường.38

Lần đầu tiên, Chính phủ cho phép mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại để bố trí tái định cư Cụ thể, tại Nghị định 84/2013/NĐ-CP quy định

“tại khu vực đô thị cần hạn chế đầu tư xây dựng các dự án tái định cư riêng lẻ mà tập trung đẩy mạnh phát triển các dự án nhà ở xã hội hoặc mua các căn hộ trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và khu đô thị mới để bố trí tái định cư”.39

Theo đó, chủ đầu tư khu nhà ở tái định cư, công trình nhà ở tái định cư được giao trách nhiệm chuẩn

bị quỹ nhà ở tái định cư, lập phương án mua nhà ở thương mại làm nhà ở tái định cư, trong đó nêu rõ vị trí, số lượng nhà ở, dự kiến giá mua, tiến độ bàn giao, trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phê duyệt.40

Nguyên nhân Chính phủ cho phép mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư là

do các quy định về tái định cư mà đặc biệt là việc xây dựng và quản lý nhà ở tái định

cư chưa được quy định thống nhất trong một văn bản quy phạm pháp luật cụ thể dẫn đến tình trạng các chủ thể còn lúng túng trong việc thực hiện tái định cư, gây ảnh

37 Lý Nhung, Nhà tái định cư: Nhức nhối an sinh,

http://www.baomoi.com/Nha-tai-dinh-cu-Nhuc-nhoi-an-sinh/147/10998080.epi, [truy cập ngày 05/6/2013]

38 Theo Khoản 1 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP

39 Theo Khoản 4 Điều 4 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

40 Theo Điểm a Khoản 1 Điều 13 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

hưởng đến công tác quản lý cũng như chất lượng nhà tái định cư, nhiều dự án tái định

cư lại chậm triển khai do thiếu quỹ đất, quỹ nhà tái định cư gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến người dân sau khi bị thu hồi đất trong khi đó, nhà ở thương mại hiện nay đang trong tình trạng dư thừa Do vậy, việc mua nhà ở thương mại để bố trí tái định cư nhằm giải quyết nhà ở cho người bị thu hồi đất, qua đó nâng cao chất lươ ̣ng nhà ở tái định cư, hạn chế tình trạng chủ đầu tư lấy lý do thiếu quỹ đất, quỹ nhà tái định cư mà không thực hiện bố trí tái định đúng quy định cũng như giải quyết các mặt tiêu cực liên quan đến việc ta ̣o lâ ̣p quản lý và sử dụng nhà tái định cư giúp các địa phương chủ động hơn trong khâu chuẩn bị nhà tái định cư cho người bị thu hồi đất Bên cạnh đó, việc quy định bố trí tái định cư bằng nhà ở thương mại cũng nhằm mục đích cứu thị trường bất động sản và giải quyết tình trạng dư thừa nhà ở thương mại

2.1.1.2 Tái định cư bằng đất ở mới

Tái định cư bằng đất ở mới được hiểu là việc nhà đầu tư sẽ xây dựng đồng bộ

cơ sở hạ tầng và tiến hành phân lô, cấp nền cho những người bị thu hồi đất thuộc diện tái định cư bằng đất ở mới để họ tiến hành xây dựng nhà ở và ổn định cuộc sống

Theo quy định hiện hành, diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở41 tại địa phương, trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích lớn hơn hạn mức giao đất ở thì Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quỹ đất của địa phương và số nhân khẩu của hộ gia đình bị thu hồi đất, xem xét, quyết định giao thêm một phần diện tích đất ở cho người bị thu hồi đất, nhưng không vượt quá diện tích của đất bị thu hồi.42

Việc quy định hạn mức giao đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định căn cứ vào quy hoạch phát triển nông thôn hoặc quy hoạch xây dựng đô thị và tình hình quỹ đất của địa phương.43

Mục đích quy định hạn mức giao đất ở nhằm tránh tình trạng tập trung, tích tụ đất ở một số bộ phận người giàu có, đảm bảo sự công bằng, hợp lý trong phân phối đất đai, giảm thiểu phân hóa giàu nghèo và để ổn định trật tự xã hội Tuy nhiên, việc quy định diện tích đất bồi thường bằng giao đất ở mới cho người có đất bị thu hồi cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương có điểm hạn chế và không đảm bảo công bằng cho người bị thu hồi đất Trong trường hợp người sử dụng đất ở có diện tích đất ở lớn nhưng khi bị thu hồi đất lại chỉ được giao cao nhất bằng hạn mức giao đất ở tại địa phương dễ dẫn đến tình trạng người sử dụng đất có diện tích đất ở lớn đã lách luật bằng cách nhờ người khác đứng tên trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, điều đó đã gây khó khăn cho

công tác quản lý nhà nước về đất đai, dễ phát sinh nhiều khiếu nại, khiếu kiện và tranh chấp đất đai

Diện tích giao đất ở mới tại khu tái định cư tập trung cho mỗi hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với lô (nền) được phê duyệt trong quy hoạch chi tiết của mỗi dự án Căn cứ vào thực tế, hạn mức giao đất ở ở mỗi địa phương được quy định khác nhau

Cụ thể, hạn mức giao đất tại Thành phố Cần Thơ được quy định như sau:44

Bảng 2.1 Hạn mức giao đất tại Thành phố Cần Thơ

 Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà tái

định cư

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư, giá bán nhà tái định cư là một trong các vấn đề đáng quan tâm của người dân tái định cư sau khi bị Nhà nước thu hồi đất hiện nay

Giá đất tính thu tiền sử dụng đất tại nơi tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định theo quy định của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Giá bán nhà tái định cư do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trên cơ sở suất đầu tư nhà ở và thực tế tại địa phương Giá cho thuê nhà do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phù với thực tế tại địa phương.45

 Lưu ý: Đa số việc quy định giá đất, giá nhà tại khu tái định cư dựa vào tình

hình thực tế ở địa phương và do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định nhằm đảm bảo công bằng và phù hợp với hoàn cảnh của người bị thu hồi đất Tuy nhiên, việc quy định như vậy phần nào cũng dựa trên ý chí chủ quan của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh, nếu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá nhà tái định cư quá cao sẽ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người dân tái định cư, dễ phát sinh khiếu kiện, khiếu nại trong người

44

Theo Điểm b Khoản 2 Điều 35 Quyết định số 12/2010/QĐ-UBND ngày 04 tháng 02 năm 2010 của Ủy ban nhân dân thành phố Cần Thơ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cần Thơ

45 Theo Khoản 2 Điều 19 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT

dân

Theo quy định hiện hành, hộ gia đình, cá nhân được giao đất, mua nhà, thuê nhà tại nơi tái định cư phải nộp tiền sử dụng đất, tiền mua nhà, tiền thuê nhà theo quy định của pháp luật và được trừ vào tiền bồi thường, hỗ trợ; nếu có chênh lệch thì thực hiện thanh toán bằng tiền phần chênh lệch đó theo quy định, trừ trường hợp được hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 19 của Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.46 Cụ thể:

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà ở tái định cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp

hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà số tiền được bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương đương với khoản chênh lệch đó.47

Việc quy định như trên vẫn còn vướng phải bất cập Nếu trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị suất tái định cư thì người bị thu hồi đất không được hưởng mức hỗ trợ mà còn phải nộp khoản chênh lệch sẽ gây khó khăn cho người bị thu hồi đất mà đặc biệt là những người có thu nhập thấp

Bên cạnh đó, Chính phủ còn ban hành một số quy định hướng dẫn cụ thể về giá bán và phương thức bán nhà tái định cư cho hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án xây dựng công trình sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt như sau:48

- Giá bán nhà ở tái định cư được thực hiện theo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của từng dự án, quy định của pháp luật về bồi thường, giải phóng mặt bằng

- Trong giá bán căn hộ nhà chung cư phải bao gồm kinh phí bảo trì phần

sở hữu chung bằng 2% tiền bán căn hộ nhà chung cư theo quy định của pháp luật về nhà ở

- Việc bán nhà ở tái định cư được thực hiện thông qua hợp đồng theo các nội dung và mẫu hợp đồng bán nhà ở thương mại do Bộ Xây dựng quy định

- Đối với việc quy định giá mua nhà thương mại làm nhà tái định cư được xác định theo nguyên tắc: đất xây dựng nhà ở do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc do Nhà nước đã bồi thường thì giá mua nhà ở bao gồm chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, lãi

46 Theo Khoản 2 Điều 19 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT

47 Theo Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

48 Theo Điều 15 Nghị định 84/2013/NĐ-CP

vay (nếu có), các chi phí hợp pháp khác và lợi nhuận định mức tối đa 15% Trường

hợp đất xây dựng nhà ở do Chủ đầu tư tự bồi thường thì giá mua nhà ở bao gồm chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, chi phí đầu tư xây dựng nhà ở, lãi vay (nếu có), các chi phí hợp pháp khác và lợi nhuận định mức tối đa 10%; trường hợp Chủ đầu tư phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước thì giá mua nhà ở bao gồm cả tiền sử dụng đất.49

 Ưu, nhược điểm của hình thức tái định cư tập trung:

- Ưu điểm: Người bị thu hồi đất có được chỗ ở thuận tiện, cơ sở hạ tầng

đồng bộ, đảm bảo điều kiện sống tốt hơn trước kia, ít tốn thời gian để tìm một nơi ở mới, cuộc sống được đảm bảo và ổn định hơn Những người bị thu hồi đất được giao đất ở mới có thể tự xây dựng một ngôi nhà với cách thiết kế, bố trí theo ý muốn và sở thích của họ nhưng phải đảm bảo tuân thủ quy định của pháp luật Mặt khác, tái định

cư tập trung giúp chính quyền địa phương dễ dàng hơn trong việc quản lý cũng như nắm rõ hơn về chất lượng đời sống, tình hình sản xuất, sinh hoạt và nguyện vọng của các hộ dân tái định cư thuộc quyền quản lý để đưa ra những chính sách phù hợp, đảm bảo được quyền và lợi ích của người bị thu hồi đất

Ngoài ra, ta còn có thể thấy rõ ưu điểm của hình thức tái định cư tập trung trong trường hợp các dự án phát triển quy mô lớn, kèm theo di dân với số lượng lớn Bởi vì, khu tái định cư tập trung thường được lựa chọn nằm ngoài khu vực trung tâm, nơi có quỹ đất dồi dào Do đó, các khu tái định cư tập trung này có quy mô đủ lớn để tiếp nhận số lượng lớn dân di dời, có các chức năng của một đơn vị ở và những điều kiện cần thiết nhằm khôi phục cuộc sống cho người dân Mặt khác, khu tái định cư tập trung khắc phục những nhược điểm của việc sử dụng lãng phí hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong các khu ở quy mô nhỏ, rải rác trong đô thị Điều kiện phát triển kinh tế và trình độ công nghệ kỹ thuật hiện đại cho phép các chủ đầu tư có tiềm lực, có tính chuyên nghiệp cao đầu tư vào các khu ở quy mô lớn, giúp nâng cao chất lượng nhà ở, tạo uy tín với người dân.50

Song song đó, việc bố trí tái định cư tập trung giúp những người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở không phải ra sống ở các vùng ven đô thị Bởi vì, khi được bố trí tái định cư bằng tiền thì phần lớn người bị thu hồi đất xuống các vùng ven đô thị để mua đất sinh sống do giá đất trong đô thị khá cao trong khi đó,

số tiền bồi thường thường quá ít cũng như hiện tượng trượt giá do các khoản tiền bồi thường thường không giống nhau tại các thời dẫn đến tình trạng người dân sống rải rác ven các đô thị và khi thực hiện quy hoạch tại các khu vực đó họ lại thuộc diện tiếp tục

49 Theo Điều 13 Nghị định 84/2013/N9-CP

50 Theo PGS TS Nguyễn Hồng Tiến, Xây dựng cơ sở hạ tầng các khu ở tái định cư - thực trạng và giải pháp,

http://www.tonghoixaydungvn.org/default.aspx?Tab=325&Tinso=4589, [truy cập ngày 26/8/2013]

bị di dời và được bồi thường gây ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng

- Nhược điểm:

+ Người được tái định cư phải rời xa nơi ở trước kia, làm quen với cuộc sống mới, nhiều vấn đề mới phát sinh cần giải quyết như: nơi ở, thu nhập, việc làm, đặc biệt, đối với những người dân có trình độ chuyên môn còn hạn chế khi di chuyển vào khu tái định cư buộc họ phải chuyển đổi nghề nghiệp cho phù hợp với điều kiện và hoàn cảnh sống mới, để tìm được một công việc với thu nhập ổn định là điều vô cùng khó khăn Điều kiện tại khu tái định cư phần lớn không đảm bảo về hạ tầng kỹ thuật và

hạ tầng xã hội, một số dự án chưa lập khu tái định cư đã có quyết định thu hồi đất ở, nhiều địa phương chưa coi trọng việc lập khu tái định cư, một số khu tái định cư được lập nhưng chưa đảm bảo điều kiện “tốt hơn hoặc bằng nơi ở cũ”, giá nhà khu tái định

cư còn tính quá cao nên tiền bồi thường không đủ trả cho nhà ở tại khu tái định cư Tất

cả những nguyên nhân trên đã dẫn đến tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về vấn đề tái định cư ngày càng tăng hoặc tình trạng người dân nhất quyết không chịu nhận nhà dẫn đến nhiều khu tái định được xây dựng xong phải bị bỏ hoang Khu tái định cư của nhà máy thủy điện Sêrêpốk 3 tại thôn Nam Tiến, xã Ea Pô (Cư Jút, Đắk Nông) là một trong những trường hợp

Khu tái định cư của nhà máy thủy điện Sêrêpốk 3 dù xây dựng hoành tráng

nhưng xung quanh cỏ dại mọc um tùm, hàng rào đổ nát xiêu vẹo, các công trình là cảnh gạch lát nền, ốp tường bị bong tróc phần lớn, cửa sắt, cửa kính bị bể, cong vênh rất nhiều, hệ thống nhà vệ sinh trong các công trình này bị hủy hoại hầu hết Toàn khu

có bảy căn nhà tái định cư của các hộ dân chỉ có hai hộ ở lại, còn các hộ khác khóa cửa im ỉm Những hộ dân được bố trí đất ở thì lại có vị trí đất ở nằm ngay vùng trũng thấp, mùa mưa nước ngập ngang đầu gối nên không thể xây dựng nhà Còn một số hộ khác nhận tiền bồi thường thì lại không đủ mua đất mới sản xuất Do vậy, người dân

cứ ly tán khắp nơi kiếm sống 51

+ Mặt khác, hình thức tái định cư tập trung sử dụng phần lớn quỹ đất bố trí tái định cư Với tình hình quỹ đất đang dần bị thu hẹp như hiện nay để chuẩn bị khu tái định cư với địa thế thuận tiện phục vụ nhu cầu đời sống của người dân tái định cư

là điều vô cùng khó khăn đặc biệt là ở các thành phố lớn

Do đó, khi xây dựng các khu tái định cư các cơ quan được giao nhiệm vụ thực hiện tái định cư cần phải đảm bảo xây dựng đồng bộ về cơ sở hạ tầng, tạo điều kiện tốt nhất cho người dân tái định cư có thể cải thiện và ổn định cuộc sống Các cơ quan

51 Tiến Thành, TR Trân, Bỏ hoang khu tái định cư tiền tỉ,

http://tuoitre.vn/Ban-doc/550671/bo-hoang-khu-tai-dinh-cu-tien-ti.html, [truy cập ngày 06/6/2013]

chức năng cần đứng ở góc độ người bị thu hồi đất để hiểu được nguyện vọng, ước muốn của người bị thu hồi đất nhằm bố trí tái định cư sao cho hợp lý nhất, ban hành những chính sách phù hợp chăm lo sinh kế cho người dân sau tái định cư Phát hiện và kịp thời khắc phục những hạn chế, yếu kém giúp người dân yên tâm hơn khi vào sinh sống tại khu tái định cư

2.1.2 Tái định cƣ phân tán

Khi Nhà nước thu hồi đất hộ gia đình, cá nhân có đủ điều kiện được bố trí tái định cư mà có nguyện vọng tự lo chỗ ở hoặc trường hợp Nhà nước chưa chuẩn kịp bị khu tái định cư thì được hỗ trợ một khoản bằng tiền để tự lo chỗ ở mới Hình thức tái định cư trên gọi là tái định cư phân tán Cụ thể, tại Khoản 2 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP quy định “Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng

tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung”

Mức hỗ trợ tái định cư phân tán được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hướng dẫn cụ thể thông qua việc ban hành các quyết định Điển hình, tại Khoản 2 Điều 37 Quyết định 12/2010/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân Thành phố Cần Thơ quy định như sau:

“Hộ gia đình, cá nhân khi Nhà nước thu hồi đất ở phải di chuyển chỗ ở mà tự lo chỗ ở

thì được hỗ trợ một khoản tiền bằng suất đầu tư hạ tầng đối với phần diện tích được bố

trí tái định cư nhưng tối đa không vượt quá 150m2 tính cho một hộ gia đình tại khu tái định cư tập trung trừ trường hợp đã được nhận khoản tiền hỗ trợ tái định cư quy định tại khoản 1 Điều này

- Quận Ninh Kiều, Bình Thủy, Cái Răng: 1.100.000 đồng/m2

;

- Quận Thốt Nốt, Ô Môn và huyện Phong Điền: 1.000.000 đồng/m2

;

- Huyện Vĩnh Thạnh, Thới Lai, Cờ Đỏ: 900.000 đồng/m2”

 Ưu, nhược điểm của hình thức tái định cư phân tán:

- Ưu điểm: Người bị thu hồi đất có thể tìm được một nơi ở có môi trường

sống, làm việc, học tập và kinh doanh phù hợp với khả năng, sở thích và mong muốn của họ Thêm vào đó, với khoản tiền bồi thường, hỗ trợ họ có thể đầu tư, kinh doanh những ngành nghề phù hợp nhằm tạo thu nhập, cải thiện mức sống

- Nhược điểm: Nhiều trường hợp người bị thu hồi đất sử dụng khoản tiền

không đúng cách, chi tiêu không hợp lý, xem trọng lợi ích trước mắt dẫn đến tình trạng

thất nghiệp, cuộc sống khó khăn và kéo theo nhiều hệ lụy Hẳn chúng ta không thể

quên những năm 2000 - 2003 khi Nhà nước có chính sách thu hồi đất để phát triển khu

đô thị Mỹ Đình Sau khi nhận khoản tiền bồi thường lên đến hàng tỷ đồng, nhiều người dân tại đây đã dùng số tiền đó để mua ôtô, tiêu xài hoang phí mà không chịu đầu tư để làm nghề, thậm chí sau khi nhận tiền đền bù tỷ lệ nghiện tại đây cũng tăng lên nhanh

chóng 52 Mặt khác, tiền bồi thường, hỗ trợ quá ít không đủ để người có đất bị thu hồi

nhận chuyển nhượng diện tích đất ở, sinh hoạt, sản xuất như trước kia Bởi vì, từ thời điểm có quyết định thu hồi đất đến khi chi trả tiền bồi thường là khoảng thời gian khá dài, hiện tượng trượt giá cũng như tình trạng giá đất, giá nhà đang tăng nhanh như hiện nay đã gây không ít khó khăn cho người dân trong việc tìm một nơi ở phù hợp và ổn định, nhất là đối với những hộ dân là lao động phổ thông có thu nhập thấp và không ổn định

 Trường hợp 1: Hộ gia đình, cá nhân phải di chuyển chỗ ở do bị thu hồi

hết đất ở mà không có chỗ ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân không có nhu cầu tái định cư)

Đây là trường hợp đầu tiên được ưu tiên bố trí tái định cư Bởi vì, đất đai luôn đóng vai trò quan trọng trong đời sống và sản xuất đối với con người đặc biệt là đất ở

Đó là nơi họ định cư lâu dài để chăm lo sản xuất, tạo nguồn thu nhập nuôi sống bản thân và gia đình Theo quy định tại Khoản 2 Điều 42 Luật Đất đai năm 2003 thì

“người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng

mục đích sử dụng ” Do vậy, một khi Nhà nước thu hồi hết đất ở của hộ gia đình, cá

nhân nhưng họ lại không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi có đất bị thu hồi thì Nhà nước phải tiến hành bố trí tái định cư cho họ Điều này thể hiện sự quan tâm, chăm lo của Nhà nước đến đời sống của những người bị thu hồi đất, giúp người dân có được “nơi ăn, chốn ở” ổn định sau khi bị thu hồi đất, bởi có “an cư” thì mới “lạc nghiệp” Tuy nhiên, việc quy định như trên vẫn có điểm bất cập Trường hợp hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất hết đất ở không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn cấp xã nơi

có đất bị thu hồi nhưng họ vẫn còn nơi ở khác kế cạnh hoặc giáp ranh xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi thì việc ưu tiên xét tái định cư trong trường hợp này sẽ không đảm bảo công bằng cho những người thực sự có nhu cầu bố trí tái định cư Mặt khác,

52

Jindo, chính sách hỗ trợ các hộ dân bị thu hồi đất phục vụ lợi ích quốc gia,

http://kenhvietnam.blogspot.com/2013/04/chinh-sach-ho-tro-cac-ho-dan-bi-thu-hoi.html, [truy cập ngày 27/6/2013]

53 Theo Điều 18 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT