pháp luật về bồi thường đất khi nhà nước thu hồi đất lý luận và thực tiễn

Do là chủ thể được Nhà nước giao cho quyền sử dụng đất nên trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải chấp hành đúng nghĩa vụ của mình trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đ

KHOA LUẬT - -

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP CỬ NHÂN LUẬT

Khóa: 36 (2010 – 2014)

Đề tài:

PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT KHI

NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT - LÝ LUẬN VÀ THỰC

TIỄN

Giảng viên hướng dẫn: Sinh viên thực hiện:

Trong suốt thời gian học tập tại Trường Đại học Cần Thơ đến nay và đặc biệt trong học kì này để hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình người viết nhận được sự quan tâm, giúp đỡ rất nhiều từ gia đình, quý Thầy Cô và bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc đó:

Em xin gửi đến gia đình lòng biết ơn sâu sắc nhất từ trước đến nay đã giúp đỡ và động viên em rất nhiều về mặt vật chất lẫn tinh thần

Em xin chân thành cảm ơn đến quý Thầy Cô trường Đại học Cần Thơ, nhất là Thầy Cô Khoa Luật đã truyền đạt cho em những kiến thức trong suốt thời gian học tập tại trường Em xin chân thành gởi lời cảm ơn đến Thầy Trần Vang Phủ, người đã hướng dẫn tận tình về kiến thức lẫn kinh nghiệm để em hoàn thành tốt luận văn tốt nghiệp của mình

Em xin gửi lời cảm ơn đến anh, chị làm việc tại Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Phong Điền, thành phố Cần Thơ đã cung cấp những tài liệu cần thiết để em hoàn thành luận văn tốt nghiệp của mình

Ngoài ra, em xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị, bạn bè trong nhà trọ và các bạn trong lớp Luật Hành chính khóa 36 đã chia sẽ nguồn tài liệu, kinh nghiệm và động viên

em trong suốt thời gian qua

Cuối cùng, em xin gửi lời chúc sức khỏe đến gia đình; quý Thầy Cô; anh, chị và bạn bè Đặc biệt, em gửi lời chức sức khỏe đến thầy Trần Vang Phủ và chúc Thầy thành công hơn nữa trong sự nghiệp của mình

Do hạn chế về mặt thời gian cũng như kiến thức của người viết nên trong quá trình nghiên cứu nên luận văn không tránh khỏi những thiếu xót Do vây, rất mong nhận được những ý kiến góp từ quý Thầy Cô và bạn đọc để luận văn của người viết có thể hoàn thiện hơn

Cần Thơ, ngày tháng năm 2013

Sinh viên thực hiện

Lương Hoàng Sang



Giảng viên hướng dẫn



Cần Thơ, ngày tháng năm 2013

Thành viên hội đồng

UBND Ủy ban nhân dân

của Chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình

tự thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai Nghị định 123/2007/NĐ-CP Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 07 năm

2007 của Chính phủ sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

Nghị định 69/2009/NĐ-CP Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009

của Chính phủ quy định về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường hỗ trợ và tái định cư

Thông tư 14/2009/TT-BTNMT Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm

2009 của bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết

về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất

Trang

LỜI NÓI ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Đối tượng, mục tiêu nghiên cứu 2

3 Phạm vi nghiên cứu 2

4 Phương pháp nghiên cứu 2

5 Kết cấu của đề tài 2

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 4

1.1 Khái quát chung về thu hồi, bồi thường đất 4

1.1.1 Thu hồi đất 4

1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất 4

1.1.1.2 Cơ sở pháp lý của thu hồi đất 5

1.1.1.3 Thẩm quyền thu hồi đất 6

1.1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thu hồi đất 8

1.1.2 Bồi thường đất 10

1.1.2.1 Khái niệm bồi thường về đất 10

1.1.2.2.Phạm vi bồi thường về đất 11

1.1.2.3 Chủ thể thực hiện nhiệm vụ bồi thường đất 12

1.1.2.4 Vai trò, ý nghĩa của bồi thường đất 14

1.1.3 Đối tượng của thu hồi, bồi thường đất và đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất 15

1.1.4 Chủ thể có đất bị thu hồi, bồi thường và chủ thể chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất 17

1.2 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất 18

1.2.1 Giai đoạn trước năm 1993 18

1.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003 20

1.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay 21

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT 25

2.1 Nguyên tắc trong bồi thường đất 25

2.2 Điều kiện để được bồi thường về đất 28

2.3 Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 30

2.4 Giá đất tính tiền bồi thường và chi phí đầu tư còn lại vào đất 31

2.4.2 Xác định giá đất trong trường hợp chậm bồi thường 35

2.5 Quy định của pháp luật về bồi thường đất của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước 36

2.5.1 Quy định của pháp luật về bồi thường đất nông nghiệp 36

2.5.2 Quy định của pháp luật về bồi thường đất phi nông nghiệp không phải là đất ở của hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước 40

2.5.3 Quy định pháp luật về bồi thường đối với đất phi nông nghiệp là đất ở 45

2.5.4 Bồi thường, hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn, ao không được công nhận là đất ở 52

2.5.5 Bồi thường chi phí đầu tư còn lại vào đất 55

2.5.6 Bồi thường đất trong trường hợp diện tích đo đạt thực tế khác với diện tích ghi trên tờ về quyền sử dụng đất 56

2.5.7 Xử lý các trường hợp về bồi thường đất 57

CHƯƠNG 3 THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN QUY ĐỊNH CỦA PHÁP VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT .58

3.1 Thực trạng của công tác bồi thường đất trong những năm gần đây 58

3.1.1 Những kết quả đạt được trong công tác bồi thường về đất trong những năm gần đây 58

3.1.2 Những hạn chế trong bồi thường đất 60

3.1.2.1 Những hạn chế về giá đất tính tiền bồi thường 60

3.1.2.2 Xác định thời điểm bồi thường 62

3.1.3 Giải pháp khắc phục những hạn chế trong giá đất tính tiền bồi thường 63

3.2 Đề xuất sửa đổi, bổ sung một số quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất 69

3.2.1 Đề xuất sửa đổi nguyên tắc trong bồi thường về đất 69

3.2.2 Đề xuất sửa đổi quy định bồi thường đối với từng loại đất cụ thể 71

3.2.3 Đề xuất sửa đổi cách xác định đất vườn, ao trong khu dân cư không được công nhận là đất ở 74

3.2.4 Đề xuất bổ sung quy định bồi thường về đất trong trường hợp đất bị thu hồi đang có tranh chấp 74

3.2.5 Đề xuất bổ sung quy định về bồi thường đất nông nghiệp 75

3.2.6 Bổ sung quy định pháp luật về bồi thường đất khi chậm bồi thường 76

KẾT LUẬN 77 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

LỜI NÓI ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Trong những năm trở lại đây việc thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và vào mục đích phát triển kinh tế đang diễn

ra ở hầu như các địa phương trong cả nước Đặc biệt đất nước ta đang trong giai đoạn công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phấn đấu đến năm 2020 về cơ bản trở thành nước công nghiệp hiện đại thì nhu cầu sử dụng đất cho các dự án đầu tư phát triển kinh tế là không tránh khỏi Tuy nhiên, để có đất sử dụng cho những mục đích trên không còn cách nào khác buộc Nhà nước phải thực hiện việc thu hồi đất và hệ lụy là hàng loạt vấn đề về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được đặt ra cho người có đất bị thu hồi, trong đó có bồi thường về đất Chính vì vậy, để cho quá trình thu hồi đất diễn ra thuận lợi tạo quỹ đất trống để thực hiện nhanh các dự án cũng như bên cạnh bảo vệ được quyền lợi của chủ thể có đất bị thu hồi trên cơ sở kết hợp hài hòa lợi ích của các bên trong quá trình thu hồi đất, thì Nhà nước ta đã ban hành nhiều quy định về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, mà vấn đề bồi thường về đất luôn được Nhà nước quan tâm Mặc dù vậy, những quy định này khi áp dụng vào thực tế còn nhiều bất cập và hạn chế nhất là bồi thường về đất, đây là vấn đề mà phần đông người có đất bị thu hồi không hài lòng bởi

họ cho rằng việc bồi thường này là chưa thỏa đáng Kết quả dẫn đến là tiến độ giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án bị chậm lại và ảnh hưởng không ít đến các chủ đầu tư còn về phía người có đất bị thu hồi không chịu bàn giao đất và phát sinh khiếu nại, khiếu kiện liên quan đến thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Theo kết quả của buổi hợp trả lời chất vấn đại biểu Quốc hội tại kì hợp thứ 3 Quốc hội khóa XIII của Tổng Thanh tra Chính phủ thì số vụ khiếu nại, tố cáo trong lĩnh vực đất đai từ tháng 09/2011 đến tháng 06/2012 chiếm 79% trong đó khiếu nại, tố cáo về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chiếm hơn 50% trong tổng số 79%1

Chính vì thế, thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, trong đó có bồi thường về đất trong giai đoạn hiện nay đang trở thành vấn đề nóng và đáng quan tâm trong xã hội Với đề tài về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất không còn

là đề tài mới bởi trước đó đã có khá nhiều công trình nghiên cứu về đề tài này Tuy nhiên, đối với người viết đây luôn là vấn đề đang gây bức xúc nhiều trong xã hội cũng như đây là vấn đề mà người viết tâm đắc trong quá trình học của mình, đặc biệt khi hoàn thành xong học phần Luật hành chính đô thị nông thôn Với mong muốn đó cũng

như kế thừa những thành quả nghiên cứu trước đây, người viết chọn đề tài “Pháp luật

1

Văn phòng Quốc hội, bản tổng hợp thảo luận tại hội trường (buổi sáng ngày 13/06/2012)

về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất- Lý luận và thực tiễn” để làm luận văn

tốt nghiệp

2 Đối tượng, mục tiêu nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu trong đề tài là các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài là phân tích làm rõ các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất để tìm ra những điểm hạn chế và bất cập của các quy định pháp luật về bồi thường đất, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện quy định của

pháp luật về bồi thường đất

3 Phạm vi nghiên cứu

Trong phạm vi nghiên cứu đề tài luận văn, người viết chỉ tập trung nghiên cứu quy định của pháp luật về bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế quy định tại khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003

4 Phương pháp nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu nghiên cứu mà đề tài đã đặt ra, trong luận văn người viết

sử dụng các phương pháp nghiên cứu như phân tích, so sánh, đối chiếu, đánh giá, tổng hợp, quy nạp… Trong đó, người viết chủ yếu sử dụng phương pháp phân tích để làm rõ các quy định của pháp luật về vấn đề thu hồi, bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi

là hộ gia đình, cá nhân và tổ chức trong nước

5 Kết cấu của đề tài

Về mặt bố cục ngoài lời nói đầu, mục lục, danh mục tài liệu tham khảo và phần kết luận, kết cấu của luận văn gồm 03 chương bao gồm:

Chương 1: Khái quát chung về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Nội dung chính của Chương 1 là nghiên cứu các vấn đề lý luận về công tác thu hồi, bồi thường đất để làm cở sở cho việc phân tích làm rõ các quy định pháp luật về bồi thường đất ở nội dung Chương 2 Bên cạnh đó, người viết còn nêu lên lược sử hình thành và phát triển các quy định về thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn cụ thể

Chương 2: Quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Ở chương này người viết tập trung phân tích các quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất Ngoài ra, trên cơ sở so sánh, đối chiếu với những quy định trước đây về bồi thường đất người viết đánh giá những điểm hạn chế và tiến

bộ của các quy định pháp luật về bồi thường đất làm cơ sở để đề xuất một số giải pháp

nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất ở

CHƯƠNG 1 KHÁI QUÁT CHUNG VỀ THU HỒI, BỒI THƯỜNG ĐẤT

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Nội dung của chương này là phân tích làm rỏ các vấn đề: khái niệm, cơ sở pháp lý; mục đích, ý nghĩa thu hồi, bồi thường đất; phạm vi bồi thường về đất; chủ thể, đối tượng chính và chủ thể, đối tượng chịu ảnh hưởng trong thu hồi, bồi thường đất Đồng thời, người viết nêu lên lược sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn cụ thể

1.1 Khái quát chung về thu hồi, bồi thường đất

1.1.1 Thu hồi đất

1.1.1.1 Khái niệm thu hồi đất

Đất đai là loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai lần đầu tiên được Nhà nước ta ghi nhận trong hiến pháp 1980 tại Điều 19 và chế định sở hữu này được tiếp tục khẳng định trong hiến pháp 1992 (sửa đổi, bổ sung 2001) tại điều 17 của Hiến pháp và khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 Với quy định này, thì Nhà nước trở thành chủ thể đại diện của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai và chính vì thế mà Nhà nước có quyền định đoạt đối với đất đai Trong số các quyền định đoạt2

mà luật định thì Nhà nước có quyền giao đất, cho thuê đất, chính quyền này đã làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất Do là chủ thể được Nhà nước giao cho quyền sử dụng đất nên trong quá trình sử dụng đất, người sử dụng đất phải chấp hành đúng nghĩa vụ của

mình trên cơ sở quy định của pháp luật về đất đai, ví dụ: sử dụng đúng mục đích đất đã

giao không được tự ý thay đổi mục đích sử dụng đất nếu chưa được sự đồng ý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền… Nếu như trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất

không có nhu cầu sử dụng đất nữa hoặc có những hành vi vi phạm pháp luật về đất đai như sử dụng không đúng mục đích; cố ý hủy hoại đất; không thực hiện nghĩa vụ tài chính đất đai đối với Nhà nước… hoặc khi Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất của người đang sử dụng mà Nhà nước đã giao hoặc cho thuê và

2

Quyền định đoạt đối với đai của Nhà nước quy định tại khoản 2 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể:

Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau:

- Quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, xét duyệt quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);

- Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất;

- Quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

- Định giá đất

tùy vào từng trường hợp cụ thể mà được Nhà nước bồi thường Khác với việc giao đất, cho thuê đất là hình thức pháp lý làm phát sinh quan hệ pháp luật đất đai, thì việc thu hồi đất là hình thức chấm dứt quan hệ pháp luật đất đai giữa Nhà nước và người sử dụng đất Đây cũng là một trong những hình thức mà Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối

với đất đai Như vậy, thu hồi đất ở đây là “Việc Nhà nước ra quyết định hành chính để

thu lại quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo quy định của Luật này ", cơ sở pháp lý của khái niệm thu

hồi đất này được quy định tại khoản 5 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 Đây là khái niệm đầu tiên về thu hồi đất, bởi trước đây ở Luật Đất đai năm 1987 cũng như Luật Đất đai năm1993 mặc dù vấn đề thu hồi đất đã được đặt ra nhưng chưa có quy định nào nêu lên

khái niệm thu hồi đất, đây là điểm mới của Luật Đất đai năm 2003 Như vậy, với khái

niệm trên có thể rút ra một số đặc điểm trong thu hồi đất như sau:

- Thu hồi đất được thực hiện bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền

- Thu hồi đất thực hiện thông qua quyết định hành chính nhằm chấm dứt quyền

sử dụng đất của người có đất bị thu hồi

- Thu hồi đất ở đây là thu hồi lại quyền sử dụng đất mà người có đất bị thu hồi đang sử dụng hoặc là thu hồi lại đất mà đất này đã được Nhà nước trước đây giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý3

1.1.1.2 Cơ sở pháp lý của thu hồi đất

Chế định thu hồi đất là chế định quan trọng của ngành Luật Đất đai, khi áp dụng chế định này vào cuộc sống đã trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của người có đất bị thu hồi bởi khi thu hồi đất đồng nghĩa với việc sẽ chấm dứt quyền sử dụng đất của họ Do

đó, cần có cơ sở pháp lý cụ thể quy định về vấn đề này Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì cơ sở pháp lý cao nhất của việc thu hồi đất được quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 Theo quy định tại điều này thì Nhà nước thu hồi đất nếu khi có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế hoặc người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai4 hay người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất, chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật5 Trong đó, thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế là trường hợp đặc trưng nhất bởi người sử dụng đất không có lỗi, nhưng vì do Nhà nước có nhu cầu sử dụng đất nên Nhà nước thu hồi lại đất và người bị thu hồi đất trong trường hợp này được bồi thường Theo quy định của pháp

3 Đất được Nhà nước trước đây giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý là đất công ích 5% , đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất bãi bồi ven sông

luật hiện nay thì cơ sở pháp lý cao nhất cho việc thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia hoặc phát trển kinh tế chỉ có khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm

2003 và được cụ thể bởi một số điều khoản của Nghị định 181/2004/NĐ-CP (cụ thể tại

Điều 36) và Nghi định 84/2007/NĐ-CP (Điều 34, 35).

1.1.1.3 Thẩm quyền thu hồi đất

Cơ sở pháp lý quy định về thẩm quyền thu hồi đất ở nước ta hiện nay được quy định tại Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, thẩm quyền thu hồi đất thuộc về hai

cơ quan nhà nước đó là UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện Trong đó, UBND cấp tỉnh có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài Còn thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình,

cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam6 thuộc về UBND cấp huyện

và đặc biệt là các cơ quan này không được ủy quyền

Mặc dù luật đã quy định riêng biệt thẩm quyền thu hồi đất giữa UBND cấp tỉnh

và UBND cấp huyện Tuy nhiên, trong thực tế thu hồi đất có trường hợp Nhà nước ta thu hồi lại đất mà trên khu đất bị thu hồi có cả đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì thẩm quyền thu hồi đất thuộc về cơ quan nào Để giải quyết thực tế này thì ngay khi ra đời Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai có

quy định “Trong trường hợp thu hồi đất để giao, cho thuê đối với tổ chức, cơ sở tôn

giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài

mà trên khu đất bị thu hồi có hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng hoặc có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định thu hồi toàn bộ diện tích đất Căn cứ vào quyết định thu hồi toàn

bộ diện tích đất của Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh quyết định thu hồi diện tích đất cụ thể đối với từng hộ gia đình, cá nhân” (khoản 2 Điều 31 NĐ 181/2004/NĐ-CP)

Như vậy, với quy định này thì thẩm quyền thu hồi đất đối với tổ chức thuộc về UBND cấp tỉnh Còn đất của cá nhân, hộ gia đình thì bị thu hồi bởi hai quyết định đó là quyết định thu hồi đất của tổ chức, cá nhân trong cùng một quyết định của UBND cấp tỉnh và quyết định thu hồi đất của UBND cấp huyện trên cơ sở quyết định thu hồi toàn

bộ diện tích đất của UBND cấp tỉnh Nhìn chung, quy định như thế chưa hợp lý bởi một thửa đất mà bị thu hồi đến hai lần và đây cũng là vấn đề khó cho những nguời khi làm công tác bồi thường, họ không biết phải căn cứ vào quyết định của UBND cấp tỉnh hay UBND cấp huyện để thực hiện việc bồi thường bởi hai quyết định này đều hợp pháp

6

Xem them khoản 1 Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 quy định đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

Chính vì thế, để khắc phục tình trạng một thửa đất mà có quyết định thu hồi đến hai lần như trong trường hợp trên thì sau khi Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ra đời đã đưa ra quy định để khắc phục hạn chế trên, cụ thể tại khoản 1 Điều 31 Nghị định 69/2009/NĐ-CP

có quy định “Trường hợp khu đất thu hồi có cả tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng

đất thì Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư; trong thời hạn không quá 05 ngày làm việc, kể từ ngày Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định thu hồi đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thu hồi đất đối với tổ chức, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài và giao đất, cho thuê đất theo dự án cho chủ đầu tư trong cùng một quyết định”(Khoản 1 Điều 31 NĐ 69/2009/NĐ-CP) Như vậy, với quy định này thì thẩm quyền thu hồi đất

được tách bạch rõ ràng phù hợp với tinh thần mà Điều 44 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định trước đó

Với quy định của pháp luật về thẩm quyền thu hồi đất có thể thấy căn cứ mà luật xác định thẩm quyền thu hồi đất dựa vào đối tượng có đất bị thu hồi Khác với quy định trước đây cụ thể ở Luật Đất đai năm 1993 căn cứ để xác định thẩm quyền thu hồi đất dựa vào chủ thể có thẩm quyền giao đất, theo đó thì “chủ thể nào có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền thu hồi đất”5

Với quy định này thì thẩm quyền thu hồi đất trước đây rộng hơn nhiều so với hiện nay Bởi lẽ, thẩm quyền giao đất trước đây mà luật xác định rộng và khá phức tạp tùy vào mục đích sử dụng từng loại đất và từng đối tượng sử

dụng đất mà có những chủ thể khác nhau có thẩm quyền giao đất, ví dụ: UBND cấp tỉnh

có thẩm quyền giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp cho tổ chức hoặc giao đất cho cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất tại nội thành, nội thị xã; UBND cấp huyện giao đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân; hoặc là Chính phủ quyết định giao đất có thu tiền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo dự án, giao đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, 7 Do đó, trong trường hợp này UBND cấp tỉnh có thể giao đất cho tổ chức cũng có thể giao đất cho hộ gia đình, cá nhân hoặc Chính phủ cũng có thẩm quyền giao đất như vậy, khi thu hồi đất thì thẩm quyền thu hồi thuộc về các chủ thể này Nếu xét về thẩm quyền thu hồi đất trước đây có lẽ khá đơn giản bởi chủ thể nào có thẩm quyền giao đất thì có thẩm quyền thu hồi, nhưng phân tích kĩ ta thấy sẽ có nhiều hạn chế hơn so với những quy định hiện tại, bởi trước đây thì thẩm quyền giao đất rộng và phức tạp do vậy, khi thực hiện thu hồi đất gặp nhiều khó khăn Từ đó, có thể thấy rằng quy định về thẩm quyền thu hồi đất hiện nay đơn giản và linh hoạt hơn, không cần biết đất trước đây đất được giao bởi cơ quan nào nhưng tại thời điểm thu hồi thì chỉ căn cứ vào đối tượng sử

7

Khoản 1, 2, 6 Điều 23 Luật Đất đai năm 1993( sửa đổi, bổ sung 2001)

dụng đất để xác định chủ thể có thẩm thu đất đây là quy định khá linh hoạt các nhà làm luật đã đặt ra

1.1.1.4 Mục đích, ý nghĩa của thu hồi đất

Hiện nay, cơ sở pháp lý của mục đích thu hồi đất được quy định tại Điều 39, Điều 40 Luật Đất đai năm 2003 Theo đó, Nhà nước thu hồi đất vào hai mục đích chính:

Một là, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích

quốc gia, lợi ích công cộng, trong đó :

- Đất thu hồi để sử dụng cho mục đích quốc phòng, an ninh bao gồm8: Đất cho các đơn vị đóng quân; đất làm căn cứ quân sự; đất làm các công trình phòng thủ quốc gia, trận địa và các công trình đặc biệt về quốc phòng, an ninh; đất làm ga, cảng quân sự; đất làm các công trình công nghiệp, khoa học và công nghệ phục vụ trực tiếp cho quốc phòng, an ninh; đất làm kho tàng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trường bắn, thao trường, bãi thử vũ khí, bãi huỷ vũ khí; đất xây dựng nhà trường, bệnh viện, nhà an dưỡng của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm nhà công vụ của lực lượng vũ trang nhân dân; đất làm trại giam giữ, cơ sở giáo dục, trường giáo dưỡng do Bộ Quốc phòng, Bộ Công an quản lý; đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh khác do Chính phủ quy định

- Đất sử dụng vào mục đích lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng bao gồm9: Đất sử dụng để xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, sử dụng đất để xây dựng trụ sở của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, sử dụng đất để xây dựng các công trình công cộng không nhằm mục đích kinh doanh, sử dụng đất để phát triển rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, sử dụng đất cho các cơ sở tôn giáo, sử dụng đất làm nghĩa trang, nghĩa địa

Hai là, Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích kinh tế trong các trường

hợp10

: Sử dụng đất để đầu tư xây dựng khu công nghiệp quy định tại Điều 90 của Luật Đất đai, khu công nghệ cao quy định tại Điều 91 của Luật Đất đai, khu kinh tế quy định tại Điều 92 của Luật Đất đai, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch thuộc nhóm A theo quy định của pháp luật về đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế, sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư có nguồn vốn hỗ trợ phát triển chính thức (ODA), sử dụng đất để thực hiện dự án có một trăm phần trăm (100%) vốn đầu tư nước ngoài đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hoặc cho phép đầu tư mà dự án đó không thể đầu tư trong

khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế Ngoài ra, tại Điều 34, 35 Nghị định 84/2007/NĐ-CP còn quy định thêm các trường hợp Nhà nước thu đất để phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế bao gồm11: Xây dựng các dự án phát triển kinh tế quan trọng, khu dân cư, phát triển kinh tế khu đô thị, khu dân cư nông thôn hay xây dựng các khu kinh tế tập trung có cùng chế độ sử dụng đất

Như vậy, Nhà nước tiến hành thu hồi đất nếu có nhu cầu sử dụng đất vào những mục đích trên Tuy nhiên, đối với mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước chỉ thu hồi đất

để thực hiện các dự án kinh tế nói trên, còn các dự án khác thì chủ đầu tư dự án phải tự thỏa thuận với người sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, thuê, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người sử dụng đất để thực hiện dự án Mặc dù luật quy định vậy, tuy nhiên trên thực tế lại có những trường hợp dự án kinh tế không thuộc trường hợp mà Nhà nước phải thu hồi đất nhưng Nhà nước vẫn thu hồi lại đất để giao, cho chủ đầu tư thuê, đó là thực tế mà khi ra đời Nghị định 84/2007/NĐ-CP đã dành ra điều khoản quy

định cho vấn đề này, cụ thể tại Điều 39 Nghị định 84/2004/NĐ-CP quy định “Trong

trường hợp dự án đầu tư thuộc diện chủ đầu tư phải thỏa thuận với người đang sử dụng đất về việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất để giao hoặc cho nhà đầu tư thuê” Theo quy

định pháp luật về đất đai thì người sử dụng đất không có quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bao gồm những chủ thể mà Nhà nước cho thuê đất trả tiền hằng năm, được Nhà nước giao đất không thu tiền

sử đụng đất hoặc là được Nhà nước giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền đó có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước Với quy định này thì Nhà nước trở thành chủ thể trung gian trong quá trình thỏa thuận giữa nhà đầu tư và người sử dụng đất, bởi

lẽ trường hợp này nhà đầu tư mặc dù thỏa thuận được với người sử dụng đất về việc chuyển nhượng, cho thuê hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng trên quy định của pháp luật thì nhà đầu tư không thể nhận chuyển quyền sử dụng đất trong trường hợp này bởi người sử dụng đất trong trường hợp này không có quyền chuyển nhượng, cho thuê hay góp vốn quyền sử dụng đất Do đó, để giao đất cho nhà đầu tư chỉ còn cách người

sử dụng đất tự nguyện trả lại đất cho Nhà nước và Nhà nước là chủ thể trung gian ở giữa thực hiện việc thu hồi đất và sau đó thực hiện việc giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất Như vậy, đây có thể xem là trường hợp ngoại lệ trong quá trình thu hồi đất đối với các dự án kinh tế không thuộc trường hợp Nhà nước phải thu hồi đất

11

Xem cụ thể tại khoản 1, khoản 2 Điều 34 và khoản 1 Điều 35 Nghị định 84/2007/N Đ-CP

Thu hồi đất có ý nghĩa quan trọng trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai, trước hết để sử dụng đất đúng mục đích và có hiệu quả đòi hỏi nhà nước ta phải có quy hoạch kế hoạch sử dụng đất phù hợp Khi quy hoạch, kế hoạch đất được duyệt thì khâu thu hồi đất giải phóng mặt bằng để có đất thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là rất quan trọng, việc thu hồi diễn ra nhanh hay chậm ảnh hưởng đến quá trình thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Khi việc thu hồi đất diễn ra thuận lợi thì quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất được triển khai nhanh chóng trên thực tế nhằm đảm bảo việc sử dụng đất phù hợp và phát huy hết nguồn lợi mà đất đai mang lại trên định hướng mà quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đặt ra Ngoài ra, việc thu hồi đất là cơ sở cho việc thực hiện các chính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi Cuối cùng thu hồi đất vào các mục đích công và mục đích phát triển kinh tế góp phần xây dựng đồng bộ hạ tầng kĩ thuật và thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của người dân Tuy nhiên, để hoạt động thu hồi đạt hiệu quả cao đòi hỏi cần có quy định cụ thể hơn nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi cũng như cần phải có chính sách bồi thường thỏa đáng cho người có đất bị thu hồi

1.1.2 Bồi thường đất

1.1.2.1 Khái niệm bồi thường về đất

Vấn đề bồi thường trong thực tế được đặt ra khi có thiệt hại xảy ra, ở đây theo cách hiểu thông thường thì bồi thường là sự đền trả lại một cách tương xứng tất cả những thiệt hại mà một chủ thể này gây ra cho một chủ thể khác Trong thu hồi đất cũng vậy khi Nhà nước thu hồi lại đất của người đang sử dụng đất cũng gây thiệt hại nhất định cho những chủ thể này, người sử dụng đất phải mất đi tư liệu sản xuất và chịu thiệt hại về những tài sản gắn liền với đất, do đó để đền trả lại những gì đã lấy đi của chủ thể này thì Nhà nước ta đã đặt ra vấn đề bồi thường khi thu hồi đất Mặc dù vậy, hiện nay chưa có khái niệm cụ thể nào quy định bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất mà chỉ có khái niệm chung về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 6 Điều 4 Luật

Đất đai năm 2003, theo đó thì “Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước

trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất” Với khái niệm này thì bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất một số đặc điểm sau:

- Việc bồi thường được được Nhà nước tổ chức thực hiện

- Đối tượng được bồi thường là quyền sử dụng đối với toàn bộ diện tích đất bị thu hồi của người bị thu hồi

- Hình thức bồi thường ở đây là bồi thường giá trị quyền sử dụng đất

Ở đây, có thể thấy trong khái niệm bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chỉ đưa

ra đối tượng được bồi thường là đất, cụ thể ở đây là quyền sử dụng đất Nhưng khi Nhà nước thu hồi đất thì người có đất bị thu hồi không những được bồi thường về đất mà

còn được bồi thường đối với tài sản gắn liền với đất12 Ngoài ra, trong khái niệm bồi thường tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì hình thức bồi thường về đất cho người có đất bị thu hồi là giá trị quyền sử dụng đất, nhưng trong quy định về bồi thường đất thì ngoài hình thức bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất còn có hình thức bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng13

Như vậy, trên cơ sở phân tích khái niệm về bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất tại khoản 6 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003, có thể đưa ra khái niệm bồi thường về đất,

theo đó “Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trả lại giá trị

quyền sử dụng đất hoặc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng đối với diện tích đất bị thu hồi cho người có đất bị thu hồi”

1.1.2.2 Phạm vi bồi thường về đất

Bồi thường đặt ra Khi nhà nước thu hồi đất và ở phần lý luận về thu hồi đất đã được đề cập ở phần trước thì Nhà nước thu hồi lại đất của người đang sử dụng nếu thuộc một trong các trường hợp quy định tại Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 Tùy trong từng trường hợp thu hồi đất cụ thể sẽ được bồi thường về đất Ở đây, phạm vi của bồi thường về đất chỉ đặt ra khi nào Nhà nước ta thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, còn các trường hợp còn lại thì khi thu hồi đất vấn đề bồi thường đất không được đặt ra Còn phạm vi bồi thường về tài sản thì không những đặt ra đối với trường hợp thu hồi đất trên mà ngay cả khi Nhà nước thu hồi đất khi rơi vào các trường hợp quy định tại khoản 2, 3, 5,

8, 9, 11, 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 200314 Còn khi Nhà nước thu hồi đất rơi vào các trường hợp còn lại tại khoản 4, 6, 7, 10 Điều 38 Luật Đất đai năm 2003 thì không được bồi thường về đất và tài sản Tuy nhiên, trên thực tế phạm vi bồi thường về đất còn đặt

ra trong trường hợp Nhà nước không thu hồi đất của người sử dụng đất nhưng vẫn bồi thường về đất và những tài sản trên đất đó là trường hợp những chủ thể có đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng có hành lang bảo vệ an toàn được quy định tại Điều 16 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và được quy định cụ thể hơn tại Điều

8 Thông tư 14/2009/TT-BTNMT Như vậy, phạm vi bồi thường đất đặt ra trong hai trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, lợi ích phát triển kinh tế và trong trương hợp bồi thường đất thuộc hành lang an toàn khi xây dựng công trình công cộng Nhưng trong phạm vi nghiên cứu đề tài này thì người viết chỉ xét

đến phạm vi bồi thường đất trong trường hợp thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

1.1.2.3 Chủ thể thực hiện nhiệm vụ bồi thường đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế của địa phương giao nhiệm vụ thực hiện việc bồi thường cho Trung tâm phát triển quỹ đất hoặc Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cấp huyện thực hiện15 Hai chủ thể này có thể trực tiếp tự lập phương án bồi thường trợ, tái định cư hoặc thuê doanh nghiệp, tổ chức có chức năng thực hiện các dịch vụ về bồi thường, giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp, tổ chức này không phải là chủ thể được giao nhiệm vụ thực hiện việc bồi thường mà là chủ thể được các tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường thuê để lập phương án về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; lập và thực hiện dự án xây dựng khu tái định cư; hay dịch vụ khác về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư16

Đối với Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thuê tổ chức, doanh nghiệp này phải có văn bản đề nghị UBND cấp huyện quyết định việc thuê các doanh nghiệp, tổ chức thực hiện dịch

vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng17 Như vậy, ở đây có hai tổ chức trực tiếp làm nhiệm vụ bồi thường về đất, cụ thể:

Một là Tổ chức phát triển quỹ đất: Đây là đơn vị sự nghiệp có thu, có tư cách

pháp nhân được thành lập ở cấp tỉnh và cấp huyện Trong đó, Tổ chức phát triển quỹ đất cấp tỉnh là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường và Giám đốc Sở Nội vụ Tổ chức phát triển quỹ đất cấp huyện là đơn vị trực thuộc Ủy ban nhân dân cấp huyện, do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thành lập theo đề nghị của Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện và Giám đốc Sở Nội vụ Tổ chức phát triển quỹ đất có nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người có đất bị thu hồi do UBND cấp tỉnh giao18

Hai là Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái

định cư được thành lập ở cấp huyện do UBND cấp huyện thành lập đối với từng dự án

cụ thể do lãnh đạo UBND cấp huyện làm Chủ tịch hội đồng Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư làm việc theo nguyên tắc tập thể, quyết định theo đa số, trường hợp biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo phía có ý kiến của Chủ tịch hội đồng19

GVHD: Trần Vang Phủ Trang 13 SVTH: Lương Hoàng Sang

Tổ chức phát triển quỹ đất và Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có nhiệm

vụ lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho từng dự án sau khi dự án đầu tư được xét duyệt hoặc chấp thuận để lấy ý kiến của người có đất bị thu hồi và những người có liên quan sau đó trình cho những cơ quan có thẩm quyền thẩm định và phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ tái định và tiến hành việc chi trả bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Quy trình thực hiện việc bồi thường về đất của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường về đất được thể hiện cụ thể trong sơ đồ sau:

Sơ đồ quy trình thực hiện bồi thường về đất của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường từ

sau khi dự án được xét duyệt hoặc chấp thuận

Chuẩn bị

hồ sơ thu hồi đất

(3)

Trình Cơ quan Tài nguyên và Môi

trường ở địa phương2

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã

Lấy ý kiến (20 ngày)

Không đồng ý

Xem xét, điều chỉnh

Không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được phương án BTHTTĐC đã xét duyệt

Công khai

(4) (4)

Không quá 05 ngày kể từ ngày

ra quyết định thu hồi đất

Phương án BTHTTĐC

đã xét duyệt

(3 )

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường ở địa phương2

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã

trình

Phương án BTHTTĐC

Không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được phương án BTHTTĐC đã xét duyệt

Công khai

Phương án BTHTTĐC

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường1

Phương án BTHTTĐC

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã

Phương án BTHTTĐC

Công khai

Phương án BTHTTĐC

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường1

Phương án BTHTTĐC

đã xét duyệt

Không quá 03 ngày kể từ ngày nhận được phương án BTHTTĐC đã xét duyệt

Công khai

Cơ quan Tài nguyên và Môi trường ở địa phương2

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường phối hợp với UBND cấp xã

Phương án BTHTTĐC

Phương án BTHTTĐC

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường1

Phương án BTHTTĐC

đã xét duyệt

Cơ quan tài nguyên môi trường địa phương gồm: Sở Tài nguyên và Môi trường

và Phòng Tài nguyên và Môi trường

3 Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất gồm UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện

- (1), (2), (3), (4), (5), (6), (7), (8), (9): Các bước thực hiện

1.1.2.4 Vai trò, ý nghĩa của bồi thường đất

Vấn đề thu hồi đất là tất yếu trong giai đoạn hiện nay để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Chính vì vậy, để quá trình thu hồi đất diễn ra nhanh chóng thì việc bồi thường có vai trò và ý nghĩa đặc biệt quan trọng đối với từng chủ thể trong thu hồi đất, bởi thúc đẩy quá trình thu hồi đất diễn ra nhanh hay chậm trên thực tế ảnh hưởng đến lợi ích của các bên trong thu hồi đất Do đó, đối với từng chủ thể trong thu hồi đất mà việc bồi thường đất có vai trò, ý nghĩa nhất định, cụ thể:

 Đối với Nhà nước

Quy định việc bồi thường thỏa đáng trước hết giúp cho quá trình cho hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước đạt hiệu quả cao, bởi đây là chủ thể đại diện toàn dân quản lý đối với đất đai thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Tuy nhiên, trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất bao giờ cũng gắn liền với việc thu hồi đất Như vậy, với việc bồi thường hợp lý giúp cho quá trình thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra đúng với mục đích mà Nhà nước đã đặt ra

Với quy định bồi thường hợp lý của Nhà nước giúp cho quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng tạo quỹ đất trống để phục vụ cho mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và mục đích phát triển kinh tế Một khi các công trình, dự án hoàn thành đi vào hoạt động sẽ mang đến lợi ích cho Nhà nước: Việc bồi thường thỏa đáng khi thu hồi đất phục vụ cho mục đích quốc phòng góp giúp Nhà nước ta đạt được những mục tiêu về mục đích quốc phòng đã đặt ra góp phần giữ vững nền an ninh quốc gia Bên cạnh việc bồi thường kèm theo các chính sách về hỗ trợ, tái định cư thể hiện được sự quan tâm của Nhà nước ta đối với người có đất bị thu hồi, tạo được sự tin tưởng của nhân dân đối với Đảng và Nhà nước ta Các dự án kinh tế khi hoàn thành đi vào động trước hết sẽ giúp Nhà nước giải quyết về việc làm cho người lao động trong nước nâng cao mức sống của người dân, các dự án mang lại nguồn thu cho ngân sách Nhà nước Ngoài ra, việc thu hồi đất tạo quỹ đất trống xây dựng đồng bộ cở

sở hạ tầng cùng với chính sách ưu đãi về đầu tư thu hút các nhà đầu tư vào các vùng có điều kiện kinh tế khó khăn tạo ra sự phát triển kinh tế đồng bộ giữa các địa phương Từ

đó, thúc đẩy nền kinh tế đất nước phát triển, giúp Nhà nước đạt được những mục tiêu phát triển kinh tế đã đề ra Bên cạnh đó, còn đảm bảo trật trự trong xã hội, bởi việc bồi thường thỏa đáng sẽ làm giảm vấn đề khiếu nại, khiếu kiện của có đất bị thu hồi, các sự

án kinh tế khi đi vào hoạt động sẽ giúp cho người có đất bị thu hồi có công ăn việc làm

ổn định là giảm các vấn đề về tệ nạn xã hội

 Đối với chủ đầu tư

Đây là chủ thể đạt được lợi ích về mặt kinh tế so với các chủ thể khác trong thu hồi đất, nhưng không thể phủ nhận vai trò của chủ thể này trong việc thúc đẩy quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất diễn ra trên thực tế Để thực hiện dự án kinh tế chủ đầu tư nhận đất từ Nhà nước hoặc tự thỏa thuận với người sử dụng đất Tuy nhiên, việc thỏa thuận với người sử dụng đất không phải lúc nào cũng dễ dàng bởi một số người yêu cầu giá thỏa thuận quá cao gây khó khăn cho chủ đầu tư Do đó, phần lớn các chủ đầu tư đều trông chờ vào việc giao đất từ Nhà nước Chính vì thế, với việc bồi thường thỏa đáng thúc đẩy quá trình thu hôi đất của Nhà nước diễn ra nhanh và chủ đầu tư sớm nhận

đất từ Nhà nước để thực hiện nhanh các dự án kinh tế

 Đối với người có đất bị thu hồi

Đất đai là loại tài sản có giá trị lớn, mặc dù người sử dụng đất không phải là chủ

sở hữu, nhưng họ được Nhà nước giao đất để sử dụng, và quyền sử dụng đối với đất đai được người sử dụng đất xem như tài sản lớn của họ, khi Nhà nước thu hồi lại đất họ mất

đi tư liệu sản xuất quan trọng ảnh hưởng lớn về mặt kinh tế, mất chỗ ở, thậm chí còn bị thiệt hại về tài sản gắn liền với đất Nhưng vì lợi ích chung của cộng đồng, vì mục đích phát triển kinh tế -xã hội mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra, họ sẵn sàng giao đi mảnh đất mình đang sử dụng để phục vụ cho các mục đích trên Do đó, việc Nhà nước bồi thường cho những chủ thể có đất bị thu hồi trước hết coi như là sự đền trả lại những thiệt hại cho người có đất bị thu hồi, việc bồi thường này giúp ích cho họ có thể đảm bảo được cuộc sống, ổn định sản xuất sau khi thu hồi đất Với số tiền được bồi thường hay việc bồi thường bằng đất của Nhà nước họ có thể có tư liệu để sản xuất trở lại hoặc

có thể chuyển đổi nghề nghiệp và tạo lập một cuộc sống mới

1.1.3 Đối tượng của thu hồi, bồi thường đất và đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất

Trong thu hồi đất tùy từng trường hợp cụ thể mà Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc thu hồi lại đất20 Do đó, quyền sử dụng đất và đất là đối tượng của thu hồi đất Đối tượng của thu hồi đất là quyền sử dụng đất nếu như mà đất này trước đây đã được Nhà nước giao, cho thuê đối với cá nhân, hộ gia đình và tổ chức… để sử dụng Ngược lại, đối tượng của thu hồi đất ở đây là đất trong trường hợp là trước đây đất đã

20

Xem khái niệm thu hồi đất phân tích ở mục 1.1.Thu hồi đất

được Nhà nước giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý (đất công ích 5%

hoặc đất rừng phòng hộ, đất bãi bồi ven sông được nhà nước giao cho UBND cấp xã quản lý hoặc đất rừng phòng hộ, rừng đặc dụng, đất sông ngòi, kênh rạch được giao cho tổ chức quản lý) Trong các đối tượng của thu hồi đất thì vấn đề bồi thường về đất

chỉ được đặt ra khi Nhà nước thu hồi lại quyền sử dụng đất, bởi quyền sử dụng đất được Nhà nước trao cho người sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, khi đó đồng nghĩa với việc Nhà nước đã thừa nhận quyền năng của người sử dụng đất và quyền sử dụng đất trong trường hợp này được pháp luật công nhận là quyền tài sản và khi thu hồi lại quyền sử dụng đất đòi hỏi Nhà nước phải bồi thường cho người có đất bị thu hồi Đối với đất đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường thị trấn quản lý thì về mặt pháp

lý khi Nhà nước thu hồi đất sẽ không được bồi thường về đất, nhưng tài sản trên đất vẫn được bồi thường, bởi trong quá trình các chủ thể này quản lý, thì đất vẫn được đưa vào

sử dụng, chẳng hạn UBND xã, phường, thị trấn được Nhà nước giao quản lý đất công ích 5% hoặc là đất bãi bồi ven sông, ven biển trong quá trình quản lý UBND cho cá nhân, hộ gia đình, tổ chức thuê để sản xuất vào mục đích nông nghiệp Trong quá trình các chủ thể này thuê đất để sản xuất đã đầu tư vào đất và tạo ra tài sản Khi Nhà nước thu hồi lại đất đã gián tiếp gây thiệt hại về tài sản của chủ thể đã thuê đất do đó, Nhà nước phải có trách nhiệm bồi thường về tài sản cho các chủ thể này Như vậy, đối tượng trong thu hồi đất là quyền sử dụng đất và đất còn đối tượng được bồi thường về đất chỉ

là quyền sử dụng đất của người có đất bị thu hồi

Đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất là các tài sản gắn liền với đất Sở

dĩ nói tài sản gắn liền với đất là đối tưởng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất xuất phát

từ lý do đó là trong quá trình sử dụng đất người sử dụng đất không ngừng đầu tư để tạo

ra những tài sản trên đất như hoa màu, cây trái hay nhà cửa, các công trình xây dựng khác… Tuy nhiên, khi Nhà nước thu hồi đất thì chỉ thu hồi lại quyền sử dụng đất hoặc

là đất còn những tài sản trên đất không thuộc đối tượng mà Nhà nước phải thu hồi Nhưng rõ ràng khi nhà nước thu hồi đất thì những tài sản này phải chịu ảnh hưởng, một

số tài sản có thể di chuyển đến nơi khác được, còn những loại tài sản khác buộc phải phá vỡ Do đó, đây là những đối tượng phải chịu ảnh hưởng khi Nhà nước thu hồi đất Vậy câu hỏi lại đặt ra trong trường hợp này là tại sao không đưa những tài sản này vào nhóm đối tượng của thu hồi đất Ở đây, không thể đưa những tài sản này vào đối tượng của thu hồi đất được vì những tài sản trên đất là thuộc sở hữu của người sử dụng đất nên không bị quốc hữu hóa trừ khi trong trường hợp cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia thì Nhà nước trưng dụng hoặc trưng mua21, điều này đã được khẳng định trong Hiến pháp năm 1992 Vì thế, tài sản trong trường hợp này Nhà nước không

21

Điều 23 Hiến pháp 1992

có quyền thu hồi, nhưng do khi thu hồi đất thì những tài sản gắn liền với đất buộc phải tháo dỡ Chính vì vậy, tài sản gắn liền với đất chỉ có thể là đối tượng chịu ảnh hưởng của thu hồi đất

Do là đối tượng chịu ảnh hưởng trong quá trình thu hồi đất nên vấn đề bồi thường cũng được đặt ra đối với những tài sản này Nhưng đây không phải là đối tượng chính trong thu hồi đất nên trong việc bồi thường cho những đối tượng này còn phải phụ thuộc vào đối tượng chính của thu hồi đất Ở đây, tài sản này có được bồi thường hay không còn phải căn cứ vào đất có thuộc đối tượng được bồi thường hay không, nếu đất thuộc đối tượng được bồi thường thì tài sản trên đất cũng được bồi thường, còn đất không thuộc đối tượng được bồi thường thì tùy trường hợp mà tài sản trên đất có thể được bồi thường hoặc được hỗ trợ22 Như vậy, tính chất pháp lý của đất sẽ quyết định tài sản trên đất có được bồi thường hay không Nhưng theo người viết thì việc bồi thường

về tài sản có phần chưa hợp lý, bởi tài sản gắn liền với đất là công sức mà người sử dụng đất đã đầu tư để có, nhưng chỉ vì đất không đủ điều kiện bồi thường mà tài sản không được bồi thường, như vậy là thiệt thòi cho người có đất bị thu hồi Phải chăng cần có quy định tách bạch giữ điều kiện về bồi thường đất và việc bồi thường tài sản trên đất Theo đó, những tài sản trên đất mà đất không đủ điều kiện bồi thường thì vẫn

phải bồi thường cho chủ sở hữu tài sản này (dĩ nhiên trừ trường hợp người sử dụng đất

khi biết đất sắp phải thu hồi và cố ý tạo lập tài sản trên đất để được bồi thường) Như

vậy, với quy định đó có thể bù đắp phần nào thiệt hại cho chủ thể có đất bị thu hồi, cũng như tạo sự đồng tình cao của người có đất bị thu hồi đối với quy định về bồi thường của Nhà nước tạo thuận lợi cho công tác thu hồi đất diễn ra nhanh chóng

1.1.4 Chủ thể có đất bị thu hồi, bồi thường và chủ thể chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất

Chủ thể có đất bị thu hồi là những chủ thể đang sử dụng đất bao gồm: các tổ chức trong nước; hộ gia đình, cá nhân trong nước; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức, cá nhân nước ngoài Đây cũng chính là những chủ thể sử dụng đất mà khi Nhà nước thu đất được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất được ghi nhận tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 197/2004/NĐ-CP Tuy nhiên, trong phạm vi nghiên cứu đề tài chỉ dừng lại ở chủ thể có đất bị thu hồi, bồi thường về đất là cá nhân trong nước, hộ gia đình và tổ chức trong nước

Trong quá trình thu hồi đất bên cạnh chủ thể có đất bị thu hồi còn có một đối tượng mặc dù không có đất bị thu hồi nhưng lại bị ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất Đó là đối tượng chịu ảnh hưởng bởi việc thu hồi đất, những đối tượng này bao gồm những

22

Khoản 2 Điều 18 Nghị định 197/2004/NĐ-CP

người mượn, thuê đất của người khác để sử dụng, những người nhận khoán đất hay thuê đất công ích đã được Nhà nước giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý Trên thực tế có thể thấy rằng không phải lúc nào khi Nhà nước thu hồi lại đất mà người đang trực tiếp khai thác lợi ích trên đất cũng là người có đất bị thu hồi Những chủ thể này có thể đang sử dụng đất thuê lại, đất mượn của người khác để sản xuất hoặc là nhận khoán, thuê lại đất của những chủ thể được nhà nước giao đất để quản lý Mặc dù những chủ thể này không phải là chủ sử dụng đất nhưng họ có quyền khai thác lợi ích trên đất

mà mình đã được trao quyền bởi những chủ thể có quyền sử dụng đất, chủ thể có quyền quản lý đối với đất và trong quá trình sử dụng họ có thể canh tác, đầu tư xây dựng trên đất để tạo ra tài sản Khi Nhà nước thu hồi đất dẫn đến hệ quả là họ cũng bị thiệt thòi với những khoản đầu tư đã bỏ ra mà chưa thu hồi được và kể cả những tài sản trên đất

Do đây không phải là chủ thể có đất bị thu hồi nên vấn đề bồi thường về đất sẽ không được đặt ra

1.2 Khái quát lịch sử hình thành và phát triển các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất

Trong lịch sử hình thành và phát triển pháp luật đất đai, vấn đề thu hồi, bồi thường đất hình thành từ rất sớm Tuy nhiên, tùy vào từng giai đoạn mà có những quy định khác nhau về vấn đề thu hồi, bồi thường đất Trong phần lược sử hình thành các quy định của pháp luật về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất có thể tìm

hiểu qua ba giai đoạn lịch sử đó là trước năm 1993, giai đoạn từ năm 1993 đến 2003 và

từ giai đoạn từ năm 2003 đến nay

1.2.1 Giai đoạn trước năm 1993

Trong giai đoạn này lịch sử hình thành các quy định về thu hồi, bồi thường đất có thể chia thành hai giai đọan :

 Giai đoạn trước năm 1980

Trong giai đoạn này khái niệm về thu hồi, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất chưa được đặt ra nhưng đã hình thành nên khái niệm tịch thu, trung thu, trưng mua đất, thuật ngữ này lần đầu tiên được nêu lên trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 Thuật ngữ tịch thu, trưng thu, trưng mua mặc dù có tên gọi khác với thu hồi đất nhưng xét về bản chất thì cũng giống như thu hồi đất ngày nay Ở đây, việc trưng thu, trưng mua hay thu hồi đất đều nhằm mục đích hướng tới là lấy lại đất của người có đất để thực hiện vào mục đích nhất định Trong Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 mục đích của việc tịch thu, trưng thu, trưng mua chỉ nhằm mục đích lấy lại ruộng đất của địa chủ phong kiến để chia lại cho dân cày nghèo Trong đó, trưng mua đất thì vấn đề bồi thường mới

được đặt ra, hình thức bồi thường ở đây bằng giá trị sản lượng trung bình của ruộng đất

bị trưng mua23

Trong giai đoạn này đất đai chưa được xác lập là loại tài sản thuộc sở hữu toàn dân, người sử dụng đất trong thời kì này được coi là chủ sở hữu đối với đất đai Do đó, đất đai là tài sản thuộc sở hữu của công dân nên được Nhà nước ta đảm bảo điều này đã được ghi nhận tại Điều 12 Hiến pháp 194624

, ngoài ra trong Hiến pháp 1959 tại Điều 14 còn có quy định bảo vệ quyền sở hữu đối với ruộng đất 25 Như vậy, trong giai đoạn này không xuất hiện thuật ngữ thu hồi, mà chỉ khi nào cần thiết thì Nhà nước thực hiện việc tịch thu, trưng mua hay trưng thu đất của người sử dụng đất Nếu trong Luật Cải cách ruộng đất 1953 sử dụng thuật ngữ tịch thu, trưng thu, trưng mua đất nhằm mục đích thực hiện việc chia lại đất cho dân cày nghèo, thì đến năm 1959 khi mà Nghị định 151/1959 của Hội đồng Chính phủ ra đời quy định về việc tạm thời trưng dụng đất thì thuật ngữ trưng dụng đất được sử dụng để trưng dụng đất vào mục đích xây dựng các công trình công cộng của Nhà nước Trưng dụng đất trong trường hợp này được Nhà nước bồi thường, hình thức bồi thường trong trường hợp này là vận động nông dân điều chỉnh hoặc nhường ruộng đất khác cho người có ruộng đất bị trưng dụng để họ tiếp tục sản xuất hoặc bồi thường bằng tiền, số tiền bồi thường ở đây bằng 1 đến 4 năm sản lượng thường niên của ruộng đất bị trưng dụng26

Hình thức bồi thường khi Nhà nước trưng dụng trong giai đoạn này có nhiều đặc điểm tương đồng với thu hồi, bồi thường đất như hiện nay

 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Kể từ khi Hiến pháp 1980 ra đời, lần đầu tiên Nhà nước ta xác lập quyền sở hữu đối với đất đai theo đó đất đai thuộc sở toàn dân27

Trên tinh thần Hiến pháp 1980 thì Luật Đất đai năm 1987 ra đời tiếp tục khẳng định chế độ sở hữu đối với đất đai, theo đó đất đai là tài sản thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý28

Với chế định mới này người sử dụng đất từ chủ sở hữu đối với đất đai trở thành chủ thể có quyền chiếm hữu và sử dụng đối với đất, cùng với những quy định của Luật Đất đai năm 1987

đã hạn chế đi quyền năng của người sử dụng đất Cũng từ giai đoạn này mà thuật ngữ thu hồi đất được sử dụng, bởi lẽ đất đai trong giai đoạn này không còn thuộc sở hữu riêng của cá nhân mà thuộc sở hữu của toàn dân do Nhà nước đại diện quản lý nên khi

cần thiết có nhu cầu sử dụng đất thì Nhà nước sẽ thu hồi lại đất Tuy nhiên, trong giai đoạn này thì thuật ngữ bồi thường khi nhà nước trưng mua, trưng dụng đất được thay thế bởi thuật ngữ đền bù thiệt hại và bồi hoàn thành quả lao động khi Nhà nước thu hồi đất Theo quy định của Luật Đất đai năm 1987 thì Nhà nước ta thực hiện việc thu hồi đất nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 14 Luật Đất đai năm 1987 Tuy nhiên, chỉ khi Nhà nước thu hồi đất mà người sử dụng đất không vi phạm pháp luật

về đất đai thì Nhà nước mới đền bù thiệt hại và bồi hoàn thành quả lao động29, đây cũng

là điểm khác so với quy định về thu hồi, bồi thường hiện nay, bởi trong giai đoạn hiện nay Nhà nước chỉ bồi thường cho người có đất bị thu hồi vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế Nhìn chung vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thời kì này còn khá đơn giản, bởi người sử dụng đất chỉ có những quyền năng rất hạn chế, đất đai không được xem là loại tài sản có giá Chính vì vậy, việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi lại đất cho người sử dụng đất giai đoạn này đơn giản chỉ bằng việc giao lại mảnh đất khác cho người có đất bị thu hồi và bồi hoàn lại thành quả lao động trên đất Hình thức đền bù thiệt hại và bồi hoàn cho người có đất bị thu hồi chỉ mang tính chất tượng trưng

Nhìn chung, vấn đề thu hồi đất, trưng thu, trưng mua hay trưng dụng đất gắn với việc bồi thường, đền bù thiệt hại trước năm 1993 còn khá đơn giản, chưa thật sự trở thành vấn đề gây nhiều bức xúc như hiện nay, bởi lẽ đất đai thời kì này chưa phải là loại tài sản có giá trên thị trường cũng như kể từ khi Luật Đất đai năm 1987 ra đời thì quyền

của người sử dụng đất đã hạn chế hơn rất nhiều

1.2.2 Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2003

Những quy định về thu hồi, bồi thường đất giai đoạn này trở nên phức tạp hơn Trên cơ sở Hiến pháp 1992 thì Luật Đất đai năm 1993 ra đời đã ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất, ở đây người sử dụng đất có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, được chuyển quyền sử dụng đất, được quyền góp đất để sản xuất, kinh doanh Chính vì vậy, đất đai trở thành tài sản có giá trên thì trường, do đó khi thu hồi đất đòi hỏi Nhà nước phải đền bù thiệt hại một cách tương xứng cho người có đất bị thu hồi Để tạo cơ sở pháp lý cho việc thu hồi, đền bù thiệt hại, Nhà nước đã ban hành hành Nghị định 90/1994/NĐ-CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, sau đó được thay thế bởi Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính phủ cũng quy định về vấn đề bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất Đây

là những văn bản pháp lý cụ thể hóa các quy định về thu hồi đất, đền bù thiệt hại trong

29

Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai năm 1987

Luật Đất đai năm1993 Theo quy định tại những văn bản này thì khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì được đền bù thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất Hình thức đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất trong giai đoạn này là giao đất có cùng mục đích sử dụng, bằng nhà ở hoặc bằng tiền đối với đất, còn tài sản thì đền bù theo giá trị hiện có của tài sản Với những quy định trên có thể thấy vấn đề thu hồi, đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất giai đoạn này đã được quan tâm đến

Như vậy, với việc chuyển sang nền kinh tế thị trường cũng như việc ghi nhận quyền năng của người sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 1993 đã làm cho đất đai trở nên có giá trên thị trường, đòi hỏi việc đền bù phải thỏa đáng Chính vì vậy mà vấn đề thu hồi, đền bù đất đã trực tiếp ảnh hưởng đến lợi ích của người sử dụng đất trở thành

đã thành vấn đề đáng quan tâm trong xã hội, trong đó đặc biệt là đền bù về đất có phần chưa thỏa đáng đã làm cho vấn đề khiếu nại, khiếu kiện trong lĩnh vực này tăng lên đáng kể

1.2.3 Giai đoạn từ năm 2003 đến nay

Cũng như trước đây, vấn đề thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất giai đoạn này thật sự đang trở thành vấn đề nóng và đáng quan tâm, đặc biệt kể từ khi ra đời Luật Đất đai năm 2003 ra đời đã ghi nhận thêm trường hợp thu hồi đất vào mục đích phát triển kinh tế Các vấn đề về thu hồi, bồi thường đất tiếp tục được khẳng định trong Luật Đất đai năm 2003, tuy nhiên những quy định trong luật chỉ mang tầm khái quát chưa cụ thể hóa chi tiết về thu hồi, bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất Chính vì vậy, Nhà nước đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn để quy định cụ thể hơn, trước hết phải kể đến là Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngay khi ra đời không những quy định chi tiết Luật Đất đai năm 2003 mà còn quy định chi tiết mục đích thu hồi đất và hướng dẫn cách thức hướng dẫn giải quyết khiếu nại, khiếu kiện phát sinh trong quá trình thu hồi đất Còn bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất được quy định trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP Tiếp sau đó, Nghi định 84/2007/NĐ-CP ra đời cũng dành nhiều quy định về vấn đề thu hồi, bồi thường đất Đặc biệt là sự ra đời của Nghị định 69/2009/NĐ-

CP đã bổ sung và khắc phục những thiếu xót trong bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

mà các nghị định trước đó gặp phải Trên cơ sở Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì Bộ Tài nguyên và Môi trường tiếp tục ban hành Thông tư 19/2009/TT-BTNMT quy định chi thiết thêm về việc bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi đất Với những quy định trong Luật Đất đai năm 2003 cũng như các văn bản hướng dẫn thi hành thì vấn đề thu hồi, bồi thường giai đoạn này có nhiều khác biệt so với trước đây Hiện nay, thuật ngữ đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được thay thế bằng thuật ngữ bồi thường Mục đích của việc thu hồi đất được mở rộng hơn trước nhiều, ở

đây ngoài thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, thu hồi đất còn nhằm vào mục đích phát triển kinh tế Hình thức bồi thường chủ yếu bằng đất hoặc bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất hoặc bằng nhà

ở tái định cư và bồi thường bằng tiền đối với giá trị tài sản bị thiệt hại

Nhìn chung thu hồi, bồi thường đất hiện nay trở nên phức tạp và được Nhà nước đặc biệt quan tâm hơn, bằng chứng là Nhà nước ta không ngừng ban hành nhiều văn bản quy định về vấn đề này và không ngừng sửa đổi, bổ sung để phù hợp với thực tế hơn Tuy nhiên, những quy định hiện nay về thu hồi, bồi thường đất cũng không tránh khỏi những hạn chế nhất định, trong đó đặc biệt là quy định về giá đất tính tiền bồi thường còn nhiều bất cập làm cho vấn đề thu hồi, bồi thường đất trở thành vấn đề nan giải trong giai đoạn hiện nay

Để có cái nhìn cụ thể hơn về các quy định thu hồi, bồi thường đất trong từng giai đoạn, có thể so sánh vấn đề thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn trên cơ sở các Luật Đất đai năm 1987, 1993, 2003 qua bảng so sánh thông qua các tiêu chí so sánh cụ thể sau:

Tiêu chí

so sánh

Gai đoạn trước năm 1993

(Luật Đất đai năm 1987)

Giai đoạn từ 1993 năm đến 2003

(Luật Đất đai năm 1993)

Giai đoạn từ năm

1987

Điều 27 Luật Đất đai năm 1993

Khoản 1 Điều 38 Luật Đất đai năm

Điều 27 và khoản

6 Điều 73 Luật Đất đai năm 1993;

90/1994/NĐ-CP

và Nghị định 22/1998/NĐ-CP

Điều 42 Luật Đất đai năm 2003;

BTNMT

14/2009/TT-Mục đích thu hồi

đất

Cần sử dụng đất cho nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội

Thu hồi đất sử dụng đất vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng

Thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng,

an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế

Thẩm quyền thu

hồi đất

Cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền thu hồi đất

đó

Cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền thu hồi đất

đó

huyện: có thẩm quyền thu hồi đất của hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam

+ UBND cấp tỉnh:

có thẩm quyền thu hồi đất của tổ chức,

cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài

Đối tượng được

bồi thường khi thu

hồi đất

Đất và tài sản gắn liền với đất

Đất và tài sản gắn liền với đất

Đất và tài sản gắn liền với đất

đất khác không nhất thiết cùng mục đích

sử dụng

+ Tài sản chủ yếu bồi hoàn lại tài sản trên đất

cùng mục đích sử dụng, bằng tiền hoặc bằng nhà ở

+ Tài sản được đền

bù bằng tiền theo giá trị hiện có của tài sản

có cùng mục đích

sử dụng hoặc bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền

sử dụng đất bị thu hồi hoặc bồi thường bằng nhà ở tái định

cư

+ Tài sản được bồi thường bằng tiền theo giá trị hiện

Bảng 1.1 So sánh các quy định về thu hồi, bồi thường đất qua từng giai đoạn

CHƯƠNG 2 QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT VỀ BỒI THƯỜNG ĐẤT

KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

Trong nội dung chương này người viết tập trung phân tích các quy định của pháp luật hiện hành về bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi là cá nhân trong nước, hộ gia đình và tổ chức trong nước, cụ thể là các quy định về: Nguyên tắc; điều kiện được bồi thường đất; các trường hợp không được bồi thường về đất; giá đất tính tiền bồi thường và đặc biệt là các quy định của pháp luật về bồi thường đối với từng loại đất cụ thể Ngoài ra, trên cơ sở đối chiếu, so sánh với các quy định trước đây về vấn đề bồi thường đất người viết đánh giá những điểm tiến bộ và hạn chế của những quy định hiện hành về bồi thường đất

2.1 Nguyên tắc trong bồi thường đất

Nguyên tắc trong bồi thường đất là những tư tưởng chủ đạo xuyên suốt trong quá trình thực hiện việc bồi thường đất cho người có đất bị thu hồi Theo quy định của pháp luật hiện hành thì nguyên tắc bồi thường về đất được quy định tại Điều 14 Nghị định 69/2009/NĐ-CP, cụ thể:

Nguyên tắc thứ nhất là Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng có đủ điều

kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 10 và 11 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và các Điều 44, 45, 46 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP thì được bồi thường, trường hợp không đủ điều kiện được bồi thường thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét để hỗ trợ Với nguyên tắc này khẳng định điều tiên quyết đầu tiên trong bồi thường đất là điều kiện để được bồi thường về đất tức là người có đất bị thu hồi phải là chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm Nhà nước thu hồi đất

Nguyên tắc thứ hai trong bồi thường về đất là khi Nhà nước thu hồi đất của

người đang sử dụng đất vào mục đích nào thì được bồi thường bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo giá đất tại thời điểm có quyết định thu hồi đất Trong trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới hoặc giao đất ở tái định cư hay nhà ở tái định cư, nếu có chênh lệch về giá trị thì phần chênh lệch đó được thanh toán bằng tiền theo quy định:

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ lớn hơn tiền sử dụng đất ở hoặc tiền mua nhà

ở tại khu tái định cư thì người tái định cư được nhận phần chênh lệch

- Trường hợp tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn tiền mua đất ở hoặc nhà ở tái định

cư thì người tái định cư phải nộp phần chênh lệch, trừ trường hợp quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định này30

Nguyên tắc này xác định hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi Nhà nước sẽ bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng một trong các hình thức là bồi thường bằng đất có mục đích sử dụng với đất đã bị thu hồi hoặc bồi thường bằng tiền đối với giá trị quyền sử dụng đất Với nguyên tắc này có thể thấy người có đất bị thu hồi

sẽ bị thiệt thòi Để thấy được với nguyên tắc này người có đất bị thu hồi sẽ bị thiệt thòi

ta thấy tiền bồi thường, hỗ trợ bao gồm tiền bồi thường về đất, tài sản cùng các khoản

hỗ trợ khác nhưng lại gộp chung để tính phần chênh lệch Ngoài ra, trong khu tái định

cư sẽ có nhiều mức đất, cấp nhà tái định cư khác nhau và giả sử người bị thu hồi đất được bồi thường, hỗ trợ mà khoản tiền này nhỏ hơn suất tái định cư31

tối thiểu thì theo quy định người có đất bị thu hồi sẽ được hỗ trợ khoản chênh lệch cho bằng suất tái định

cư tối thiểu đó ( khoản 1 Điều 19 NĐ 69/NĐ-CP) Ở đây, nếu tính riêng khoản chênh

lệch giữa tiền bồi thường về đất và tiền của một suất tái định cư tối thiểu thì rõ ràng người có đất bị thu được nhận khoản hỗ trợ cao hơn so với trường trường hợp gộp luôn

cả tiền bồi thường, hỗ trợ để tính khoản chênh lệch so với suất tái định cư tối thiểu

Ví dụ: Ông A có đất bị thu hồi và ông A nhận tiền bồi thường, hỗ trợ là 25 triệu

đồng (trong đó tiền bồi thường đất 20 triệu, tiền bồi thường tài sản và hỗ trợ là 5 triệu đồng) và tiền một suất nhà ở hay đất ở tối thiểu tại khu tái định cư có giá trị 30 triệu đồng Như vậy, trong trường hợp này theo quy định của pháp luật ông A sẽ được nhận thêm khoản hỗ trợ là 5 triệu đồng phần chênh lệch giữa tiền bồi thường, hỗ trợ với khoản tiền suất tái định cư tối thiểu Thế nhưng, nêu chỉ tính phần chênh lệch giữa tiền bồi thường về đất với suất tái định cư tối thiểu thì số tiền hỗ trợ mà người có đất bị thu hồi nhận được là 10 triệu đồng

Chính vì thế, để bảo vệ quyền lợi của người có đất bị thu hồi thì ngày 29 tháng

01 năm 2010, Bộ Tài Nguyên và Môi Trường phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai đã ban hành Công văn số 310/BTNMT-TCQLĐĐ, theo quy định tại Công văn này thì Số tiền được bồi thường, hỗ trợ trong trường hợp hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP bao gồm: Tiền bồi thường về đất ở và tiền hỗ trợ đối với đất nông nghiệp trong khu dân cư và đất vườn ao không được công nhận là đất ở (nếu có) Với quy định này đã loại trừ khoản tiền bồi

30

Khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/NĐ-CP có quy định hộ gia đình, cá nhân nhận đất ở, nhà ở tái định cư mà

số tiền bồi thường, hỗ trợ nhỏ hơn giá trị một suất tái định cư tối thiểu thì được hỗ trợ khoản chênh lệch đó; trường hợp không nhận đất ở, nhà ở tại khu tái định cư thì được nhận tiền tương ứng với khoản chênh lệch đó

31

Suất tái định cư ở đây được hiểu là diện tích đất ở hay diện tích nhà ở tại khu tái định cư

thường về tài sản, tiền hỗ trợ khác ra khỏi số tiền tính khoản chênh lệch khi thu hồi đất

mà được bồi thường bằng đất ở hoặc nhà ở tái định cư Tuy nhiên, theo người viết thì việc tính phần chênh lệch trong trường hợp bồi thường bằng việc giao đất mới, đất ở tái định cư hoặc nhà ở tái định cư vẫn không nên tính chung cả tiền hỗ trợ về đất mà chỉ tính riêng phần tiền bồi thường về đất ở Trên thực tế số tiền bồi thường, hỗ trợ mà người có đất bị thu hồi thường rất thấp do đó, những khoản hỗ trợ quy định tại khoản 1 Điều 19 Nghị định 69/2009/ NĐ-CP là rất cần thiết cho người có đất bị thu hồi tạo lập cuộc sống mới sau khi thu hồi đất

Nguyên tắc thứ ba trong bồi thường đất đó là trường hợp người sử dụng đất được

bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất mà chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật thì phải trừ đi khoản tiền phải thực hiện nghĩa

vụ tài chính vào số tiền được bồi thường, hỗ trợ để hoàn trả ngân sách nhà nước Nghĩa

vụ tài chính đối với đất đai theo quy định tại nguyên tắc này bao gồm32: tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với đất do Nhà nước cho thuê, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai, phí

và lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai Số tiền bồi thường hỗ trợ được khấu trừ để thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước không bao gồm tiền bồi thường tài sản, khoản tiền hỗ trợ (bao gồm tiền hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tái định cư, hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm)33

Nhìn chung, nguyên tắc bồi thường về đất hiện nay tại Nghị định 69/2009/NĐ-

CP so với nguyên tắc bồi thường về đất trước đây tại Nghị định 197/2007/NĐ-CP về cơ bản giống nhau đều xác định người có đất bị thu hồi có đủ điều kiện bồi thường về đất thì được bồi thường; xác định hình thức bồi thường cho người có đất bị thu hồi và nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước Nhưng với nguyên tắc bồi thường về đất hiện nay tại Nghị định 69/2009/NĐ-CP thì hoàn thiện và đầy đủ hơn Có thể thấy Nghị định 69/2009/NĐ-CP đã xác định chi tiết cụ thể về nguyên tắc tính tiền chênh lệch khi bồi thường bằng việc giao đất mới, đất ở tái định cư hoặc bằng nhà ở tái định cư so với nguyên tắc bồi thường đất trong Nghị định 197/2004/NĐ-CP Ngoài ra, trong khoản thời gian áp dụng nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ tài chính đối về đất đai đối với Nhà nước kể từ khi Nghị định 197/2004/NĐ-CP được ban hành thì khoản tiền thực hiện nghĩa vụ tài chính này bao gồm luôn cả khoản tiền bồi thường về tài sản, tiền hỗ trợ cho người có đất bị thu hồi Đến Nghị định 69/2009/ND-CP cũng như Thông tư 14/2009/TT-BTNMT ra đời đã xác định lại nguyên tắc thực hiện nghĩa vụ

tài chính về đất đai đối với Nhà nước theo hướng có lợi hơn cho người có đất bị thu hồi theo đó thì khoản tiền bồi thường về tài sản, hỗ trợ sẽ không được tính vào tiền phải thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai đối với Nhà nước

2.2 Điều kiện để được bồi thường về đất

Theo quy định pháp luật về bồi thường đất hiện nay thì người có đất bị thu hồi là

cá nhân trong nước, hộ gia đình, tổ chức trong nước thỏa mãn một trong các điều kiện quy định tại khoản 1, 2, 3, 4, 5, 7, 9, 11 Điều 8 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Điều 44,

45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP sẽ được Nhà nước bồi thường Với những quy định trên có thể chia các điều kiện về bồi thường đất thành hai nhóm:

 Điều kiện được bồi thường về đất trong trường hợp có giấy tờ chứng minh

nguồn gốc của đất

Người sử dụng đất có một trong các giấy tờ sau đây khi Nhà nước thu hồi đất được bồi thường34

:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Có quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau:

+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm

1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính

+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất35

+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật36

+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ sử dụng đất hợp pháp mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp38

- Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành39

- Tổ chức sử dụng đất có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp hoặc quyết định giao đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đất đai và phải thuộc một trong các trường hợp sau đây40

: + Đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước

+ Đất nhận chuyển nhượng của người sử dụng đất hợp pháp mà tiền trả cho việc chuyển nhượng không có nguồn từ ngân sách nhà nước

+ Đất sử dụng có nguồn gốc hợp pháp từ hộ gia đình, cá nhân

 Điều kiện bồi thường trong trường hợp không có giấy tờ chứng minh nguồn

gốc đất

Việc có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất là căn cứ quan trọng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi Tuy nhiên, bên cạnh đó pháp luật cũng quy định cho những người có đất bị thu hồi không có giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất vẫn được bồi thường nếu thỏa mãn những điều kiện mà pháp luật đặt ra trong từng trường hợp, cụ thể:

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp

xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp41

- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng42

- Người đất sử dụng trước ngày 01 tháng 07 năm 2004 nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 của Luật Đất đai và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận đất đó không có tranh chấp thì việc bồi thường43 Đối với những trường hợp sử dụng đất trước ngày 01/07/2004 ngoài những điều kiện trên thì đất đang sử dụng không thuộc một trong các trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2004/NĐ-CP, cụ thể:

+ Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt

+ Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng

+ Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm

- Người sử dụng đất được giao không đúng thẩm quyền trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 nhưng người đang sử dụng đất đã nộp tiền để được sử dụng đất mà chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất44

2.3 Những trường hợp không được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Theo quy định pháp luật thì khi Nhà nước thu hồi đất nếu rơi vào một trong các trường hợp quy định tại Điều 43 Luật Đất đai 2003 và Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-

CP sẽ không được bồi thường về đất Đó là những quy định chung của pháp luật tuy nhiên, đối với người có đất bị thu hồi là hộ gia đình, cá nhân, tổ chức trong nước để được bồi thường về đất thì không rơi vào một trong các trường hợp sau:

- Người sử dụng đất không đủ điều kiện theo quy định tại Điều 8 Nghi định 197/2004/N Đ-CP45

- Đất mà người đang sử dụng do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước46

- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất, được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước; được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm; đất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước47

- Người có đất bị thu hồi thuộc một trong các trường hợp quy định tại các khoản

2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 Luật Đất đai năm 200348

- Người sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất49

- Nhà nước thu hồi đất mà người có đất bị thu hồi đang sử dụng đất rừng phòng

hộ, rừng đặc dụng nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn50

Ngoài Điều 43 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 7 Nghị định 197/2004/NĐ-CP thì tại Điều 44, 45, 46 Nghị định 84/2007/NĐ-CP còn quy định những trường hợp người sử dụng đất không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất cụ thể:

- Đất sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất được UBND xã xác nhận không có tranh chấp nhưng thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều 14 Nghị định 84/2007/NĐ-CP hoặc diện tích đất nông nghiệp vượt hạn mức quy định tại Điều 70 Luật Đất đai năm 2003 và khoản 1 Điều 69 Nghị định số 181/NĐ-CP51

- Đất do lấn, chiếm hoặc được giao cho thuê không đúng thẩm quyền kể từ ngày

01 tháng 7 năm 2004 trở về sau52

2.4 Giá đất tính tiền bồi thường và chi phí đầu tư còn lại vào đất

Trong thu hồi đất điều mà người có đất bị thu hồi mong muốn đó là được bồi thường một cách thỏa đáng Hiện nay, Nhà nước bồi thường cho người có đất bị thu hồi bằng một trong các hình thức giao đất mới hoặc bằng tiền nếu không có đất để bồi thường Tuy nhiên, với quỹ đất hiện nay ngày càng hạn hẹp thì việc bồi thường bằng đất

là rất ít và hình thức bằng tiền trở nên phổ biến trong thu hồi đất hiện nay Do đó, để việc bồi thường bằng tiền cho người có đất bị thu hồi được thỏa đáng thì giá đất tính tiền bồi thường rất quan trọng Bởi xác định giá đất hợp lý đảm bảo cho tiền bồi thường cho người có đất bị thu hồi nhận được có thể tạo lập cuộc sống mới sau khi thu hồi đất, cũng như hạn chế việc khiếu nại, khiếu kiện trong thu hồi đất và thúc đẩy quá trình giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh chóng

2.4.1 Xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

 Khái quát chung về giá đất

Theo quy định tại khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 thì “Giá quyền sử

dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất” Với

khái niệm trên có thể xác định giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:

- Giá đất do Nhà nước quy định Theo quy định pháp luật hiện nay thì UBND cấp tỉnh là cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành giá đất53 Theo đó, UBND cấp tỉnh căn cứ vào phương pháp xác định giá đất và khung giá đất các loại54

do Chính phủ quy định để xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương và phải đảm bảo các nguyên tắc sau: + Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp

+ Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

+ Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

- Giá đất hình thành trên trong quá trình trong các giao dịch về quyền sử dụng đất Giá đất hình thành trong giao các giao dịch về quyền sử dụng đất là giá đất mà người sử dụng đất thỏa thuận với những người liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Ngoài ra, tại Điều 55 Luật Đất đai năm 2003 giá đất còn được hình thành trong trường hợp do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu quyền sử dụng đất, giá này là giá trúng đấu giá hoặc giá trúng thầu những dự án có sử dụng đất Như vậy, giá đất hình

thành trong ba trường hợp: Do Nhà nước quy định, đấu giá quyền sử dụng đất và do thỏa thuận trong giao dịch về quyền sử dụng đất

 Xác định giá đất tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

Giá đất dùng làm căn cứ để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất là giá đất do Nhà nước ban hành cụ thể là do UBND cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hằng năm55 Bên cạnh đó, tại Điều 9 Nghị định 197/2009/NĐ-CP cũng xác định giá đất tính tiền bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do UBND cấp tỉnh công bố theo quy định của Chính phủ; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích Quy định này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi, bởi giá đất mà UBND cấp tỉnh ban hành vào ngày 01 tháng 01 hằng năm đã được xác định trước đó và tính đến thời điểm thu hồi đất cách khoản thời gian khá dài trong khi đó giá đất trên thị trường luôn thay đổi liên tục theo hướng tăng

Vì vậy, có sự chênh lệch lớn giữa giá đất của UBND cấp tỉnh ban hành và giá đất trên thị trường tại thời điểm thu hồi đất và trong trường hợp này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi cho người có đất bị thu hồi đặc biệt những người có đất bị thu hồi đất về sau

Chính vì thể, để bảo vệ quyền lợi cho người có đất bị thu hồi thì tại Khoản 2 Điều 4 Nghị định 17/2006/NĐ-CP đã có quy định giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng đã được Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định và công bố; không bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng; trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá này chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường56

thì Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giá đất cụ thể cho phù hợp Đây là quy định tiến bộ trong việc xác định giá đất tính tiền bồi thường khi có sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước ban hành và giá thị trường để đảm bảo giá đất tính tiền bồi thường sát với giá thị trường Tuy nhiên, quy định lại vẫn không đảm bảo được cho giá đất mà UBND cấp tỉnh điều chỉnh lại sát với giá thị trường do bị giới hạn bởi khung giá đất do Chính phủ quy định tại Điều 15 Nghị định 188/2004/NĐ-

CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, cụ thể

“Khi giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương của những loại đất, vị trí đất nhất định có biến động liên tục kéo dài trong thời hạn 60 ngày trở lên, gây nên chênh lệch giá lớn: giảm từ 10% trở lên so với giá do ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá xuống; nếu tăng từ 20% trở lên so với giá ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định thì điều chỉnh giá tăng