Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ”

Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị MỞ ĐẦU1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” Đất đai được cố định bởi không gian. Đất đai chỉ chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Đặc biệt quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, đất đai có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng. Từ đó nó hình thành nên thị trường riêng cho mình còn gọi là thị trường bất động sản.Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản là tất yếu khách quan. Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào sự phát triển kinh tế xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của quốc gia đó. Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc định giá đất là một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường bất động sản. Ở nước ta hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn trong giai đoạn xây dựng hoàn chỉnh. Hệ thống các văn bản pháp luật đã được ban hành và ngày càng hoàn thiện tuy nhiên thực tế chưa đồng bộ và còn nhiều chồng chéo, bất cập. Các chính sách về thuế, thu nhập chưa nhằm động viên, khuyến khích người dân. Các sàn giao dịch bất động sản tại nhiều đại phương còn chưa hình thành do vậy một số giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai giá thấp hơn giá chuyển nhượng, mua bán thực tế đã làm giảm thu ngân sách của nhà nước.Việc điều tra giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết. Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước.Đặc biệt với đất đô thị, đất ở, đất chuyên dùng cho nhiều mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh thì thường xuyên có sự biến động về giá đất và ở khu vực này sự chuyển nhượng xảy ra phức tạp, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản lý đất đai và thị trường bất động sản.Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc, phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đưa ra những biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề.Hiện nay thành phố Đông Hà đang trên đà hội nhập phát triển để khẳng định chính mình. Nền kinh tế của thành phố Đông Hà đang không ngừng phát triển. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu sử dụng đất và các hoạt động liên quan tới chuyển nhượng, trao đổi đất đai ngày càng nhiều. Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm còn chưa đồng bộ và hoàn thiện cũng như công tác định giá đất còn nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế thị trường. Vì vậy xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thành phố Đông Hà không những góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai.Xuất phát từ những vấn đề đó mà tôi chọn đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ” 2. MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀIĐánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Đông Hà ảnh hưởng đến giá đất. Điều tra giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu.3. YÊU CẦU Số liệu điều tra, thu thập phục vụ cho đề tài phải mang tính khách quan, chính xác, trung thực và đầy đủ. Nắm vững kiến thức về giá đất, định giá đất, tình hình sử dụng đất và biến động giá trên địa bàn. Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Số lượng mẫu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu. Thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao. Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra. Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 2010 Đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở tác động và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản trên địa bàn.4. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀIa.Ý nghĩa khoa họcKết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp cho nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hiệu quả trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản.b.Ý nghĩa thực tiễn Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà. Từ đó cung cấp thông tin cho các nhà quản lý đất đai xây dựng hoàn thiện bảng giá đất, khắc phục những hạn chế trong quá trình xây dựng bảng giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị.5. ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai và giá trị đất đai. 6. PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀIPhạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi một số tuyến đường nằm trên địa bàn các phường 1, phường 2 của thành phố Đông HàPhạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài được tiến hành từ 122010 đến tháng 52011. Chương 1TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1. KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI1.1.1. Khái niệm đất đaiCó thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn cuộc sống thường nhật. Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng của trái đất. Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng: Đất là không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống... Ở mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể tự nhiên, đất là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu sản xuất, đất là hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản... Vì vậy trong phạm vi nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối tượng nghiên cứu và hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành. Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai... Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này. Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như: “Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”1.Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” 2.Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)” 3.Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng” 4.Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính chất chung nhất của đất đai. Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai. Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy. Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý dân tộc. Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian. Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong tự nhiên. Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau. Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người. Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định. Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy. Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định. Vì vậy có thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên và quy luật phát triển kinh tế xã hội. Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế quốc dân. Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật thể đất tự nhiên. Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con người thì không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất. 1.1.2. Vai trò và đặc điểm của đất đaiTrong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động. Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội. Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối tượng của các quan hệ kinh tế xã hội, là sự vật địa lý kinh tế. Do đó đất đai có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người như đã nói ở trên.Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo thuộc tính tự nhiên của đất đai. Thuộc tính xã hội chính là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Sự mong muốn của con người ở đây không phải là mong muốn về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn hóa xã hội và kinh tế của đất đai. Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương, bản quán... Nói cách khác, thuộc tính xã hội của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Số lượng quan hệ là quan hệ với bao nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ. Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách 5. Tổ hợp thuộc tính xã hội và thuộc tính tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người. Với khả năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường. 1.1.3: Thị trường đất đai1.1.3.1.Khái niệm thị trường đất đai

MỞ ĐẦU

1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI

“Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân

cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”

Đất đai được cố định bởi không gian Đất đai chỉ chuyển đổi từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác Đặc biệt quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt, đất đai có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng Từ đó nó hình thành nên thị trường riêng cho mình còn gọi là thị trường bất động sản

Trong nền kinh tế thị trường sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản

là tất yếu khách quan Phát triển và vận hành tốt thị trường này sẽ góp phần to lớn vào

sự phát triển kinh tế - xã hội của vùng, nó là một bộ phận cấu thành của nền kinh tế ở mỗi quốc gia, có vị trí và vai trò quan trọng trong quá trình phát triển kinh tế xã hội của quốc gia đó Để quản lý và phát triển thị trường bất động sản việc định giá đất là một vấn đề quan trọng, có thể nói giá đất vừa là đòn bẩy kinh tế đối với việc thể hiện tiềm năng đất đai vừa là công cụ để điều chỉnh, giám sát thị trường bất động sản

Ở nước ta hoạt động định giá đất đã hình thành và phát triển nhưng còn trong giai đoạn xây dựng hoàn chỉnh Hệ thống các văn bản pháp luật đã được ban hành và ngày càng hoàn thiện tuy nhiên thực tế chưa đồng bộ và còn nhiều chồng chéo, bất cập Các chính sách về thuế, thu nhập chưa nhằm động viên, khuyến khích người dân Các sàn giao dịch bất động sản tại nhiều đại phương còn chưa hình thành do vậy một số giao dịch bất động sản vẫn diễn ra dưới sự thỏa thuận giữa hai bên mua và bán nhưng khi đăng ký quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch lại được người mua hoặc người bán khai giá thấp hơn giá chuyển nhượng, mua bán thực tế đã làm giảm thu ngân sách của nhà nước

Việc điều tra giá đất thực tế trên thị trường để xây dựng mô hình giá thị trường là điều kiện hết sức cần thiết Đó là cơ sở cho việc tính thuế khi sử dụng đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất, áp giá đền bù giải tỏa khi nhà nước thu hồi đất phục vụ cho mục đích phát triển kinh tế xã hội, đảm bảo công bằng, tránh sự tranh chấp khiếu kiện, tránh thất thu ngân sách Nhà nước

Đặc biệt với đất đô thị, đất ở, đất chuyên dùng cho nhiều mục đích sử dụng sản xuất, kinh doanh thì thường xuyên có sự biến động về giá đất và ở khu vực này sự chuyển nhượng xảy ra phức tạp, điều đó đã gây khó khăn, hạn chế cho công tác quản

lý đất đai và thị trường bất động sản.Vấn đề đó đòi hỏi phải đi sâu vào bản chất sự việc, phân tích thấu đáo vấn đề, nhằm tìm ra những hạn chế đồng thời đưa ra những biện pháp khắc phục, hoàn thiện vấn đề

Hiện nay thành phố Đông Hà đang trên đà hội nhập phát triển để khẳng định chính mình Nền kinh tế của thành phố Đông Hà đang không ngừng phát triển Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu sử dụng đất và các hoạt động liên quan tới chuyển nhượng, trao đổi đất đai ngày càng nhiều Tuy nhiên hệ thống các văn bản quy phạm còn chưa đồng bộ và hoàn thiện cũng như công tác định giá đất còn nhiều bất cập chưa đáp ứng được nhu cầu thực tế thị trường Vì vậy xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất tại thành phố Đông Hà không những góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản tại đây mà còn góp phần hoàn thiện bảng giá đất của địa phương phục vụ công tác quản lý nhà nước về đất đai

Xuất phát từ những vấn đề đó mà tôi chọn đề tài “Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị ”

2 MỤC ĐÍCH CỦA ĐỀ TÀI

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Đông Hà ảnh hưởng đến giá đất

Điều tra giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu và xác định được những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu

- Xác định được các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà

- Số lượng mẫu điều tra phải đủ đáp ứng yêu cầu nghiên cứu Thông tin trong mẫu phiếu phải rõ ràng, đầy đủ, đảm bảo độ tin cậy, có tính đại diện và tính pháp lý cao

- Xác định được phương pháp định giá đất cho các mẫu phiếu điều tra

- Số liệu điều tra thị trường phải được thu thập qua 3 năm từ 2008 -2010

- Đưa ra mô hình giá đất phải thể hiện được giá chuẩn phù hợp với thị trường trên cơ sở tác động và ảnh hưởng của các yếu tố đến giá trị bất động sản trên địa bàn

4 Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI

a.Ý nghĩa khoa học

Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất giúp cho nhà nước nắm bắt và quản lý giá đất một cách hiệu quả trong công tác quản lý và phát triển thị trường bất động sản

b.Ý nghĩa thực tiễn

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Đông Hà Từ đó cung cấp thông tin cho các nhà quản lý đất đai xây dựng hoàn thiện bảng giá đất, khắc phục những hạn chế trong quá trình xây dựng bảng giá đất ở tại thành phố Đông Hà, tỉnh Quảng Trị

5 ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU

- Đối tượng nghiên cứu của đề tài là mối quan hệ giữa các yếu tố đặc điểm đất đai và giá trị đất đai

6 PHẠM VI NGHIÊN CỨU CỦA ĐỀ TÀI

Phạm vi không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi một số tuyến đường

nằm trên địa bàn các phường 1, phường 2 của thành phố Đông Hà

Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài được tiến hành từ

12/2010 đến tháng 5/2011

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 KHÁI NIỆM, VAI TRÒ VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA ĐẤT ĐAI

1.1.1 Khái niệm đất đai

Có thể nói thuật ngữ đất và đất đai hiện nay được sử dụng rộng rãi không chỉ trong lĩnh vực chuyên ngành quản lý đất đai mà còn cả trong văn học dân gian lẫn cuộc sống thường nhật Đất tồn tại từ rất xa xưa, trước khi xuất hiện loài người và phát triển qua nhiều thiên niên kỷ, con người đã sống và tồn tại với sự vĩnh hằng của trái đất

Từ đó cho thấy thuật ngữ “đất” hàm chứa nhiều ý nghĩa, nhiều chức năng: Đất là không gian ở, đất là quê hương của mỗi con người, đất là nguồn sống Ở mỗi góc độ nghiên cứu khác nhau thuật ngữ đất có ý nghĩa khác nhau: Đất là vật thể tự nhiên, đất

là không gian văn hoá dân tộc, đất là lãnh thổ quốc gia, đất là tư liệu sản xuất, đất là hàng hoá trao đổi trên thị trường, đất là tài sản bất động sản Vì vậy trong phạm vi nghiên cứu của khoa học quản lý đất đai cần phải xác định rõ đối tượng nghiên cứu và

hệ thống các thuật ngữ và khái niệm chuyên ngành

Trong các tài liệu nghiên cứu về quản lý đất đai hiện nay, có thể nói, chưa có sự thống nhất trong sử dụng các thuật ngữ chuyên ngành và thường đồng nhất các thuật ngữ đất và đất đai, ví dụ, như Luật Đất đai, quyền sử dụng đất, quỹ đất đai, quỹ đất, phân loại đất, phân loại đất đai Thực tế này làm cho việc xác định lĩnh vực nghiên cứu khoa học quản lý đất đai không được rõ ràng và thường dẫn đến sự nhầm lẫn về đối tượng nghiên cứu của ngành khoa học này Tuy vậy, tất cả đều thống nhất đối tượng quản lý của ngành quản lý đất đai là đất đai, nhưng khái niệm đất đai lại cũng có nhiều cách định nghĩa khác nhau, cụ thể như:

“Đất đai là một tổng thể vật chất của sự kết hợp giữa địa hình và không gian tự nhiên của thực thể vật chất đó”[1]

Hoặc theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất” [2]

Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)” [3].

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh và quốc phòng” [4]

Các khái niệm nêu trên thuần tuý chỉ là định nghĩa bằng cách liệt kê mô tả về các thành phần và chức năng đất đai trong thực tế, mà chưa khái quát được những tính chất chung nhất của đất đai Để định nghĩa một cách khoa học khái niệm đất đai, trước tiên cần phải phân biệt rõ các khái niệm khác nhau: Lãnh thổ, đất và đất đai

Lãnh thổ: là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc, là phạm vi không gian cho các hoạt động sinh sống của cộng đồng dân tộc đấy Có thể nói lãnh thổ thuộc phạm trù địa lý - dân tộc

Đất: là vật thể thiên nhiên hình thành lâu đời do kết quả quá trình hoạt động tổng hợp của 5 yếu tố gồm: đá mẹ, thực vật, động vật, khí hậu, địa hình và thời gian Tất cả các loại đất trên trái đất này được hình thành sau một quá trình thay đổi lâu đời trong

tự nhiên Như vậy đất là hiện tượng, quá trình tự nhiên, đất thuộc phạm trù địa lý tự nhiên

Trong tiến trình lịch sử của xã hội loài người, con người và đất ngày càng gắn liền chặt chẽ với nhau Đất là lớp bề mặt của trái đất, có khả năng cho sản phẩm cây trồng để nuôi sống con người Mọi hoạt động của con người gắn liền với lớp bề mặt đó theo thời gian và không gian nhất định Đất đai chính là kết quả của sự gắn kết đấy Như vậy, đất đai là khái niệm phản ánh mối quan hệ tổng hòa giữa hoạt động kinh tế -

xã hội của con người với đất, lớp bề mặt trái đất trên một lãnh thổ nhất định Vì vậy có thể nói đất đai là sự vật thuộc phạm trù địa lý - kinh tế, biến đổi theo quy luật tự nhiên

và quy luật phát triển kinh tế xã hội

Có thể diễn giải một cách chi tiết, đất đai là bề mặt trái đất với phần bề sâu trong lòng đất và phần không gian bên trên được sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào nhu cầu của con người trong các ngành nghề khác nhau của nền kinh tế

quốc dân Đất đai là bộ phận cấu thành lãnh thổ quốc gia, nó chứa đựng vật thể đất tự nhiên Yếu tố quyết định sự tồn tại của đất đai là con người, không có con người thì không có đất đai, mà chỉ có trái đất, có lớp thổ nhưỡng bề mặt trái đất

1.1.2 Vai trò và đặc điểm của đất đai

Trong quá trình tái sản xuất xã hội, đất đai là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và trong lĩnh vực nông lâm nghiệp đất đai là đối tượng của lao động và thông qua đất đai con người tác động lên cây trồng vật nuôi, do đó đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động Vì vậy, đất đai trở thành tư liệu sản xuất đặc biệt và là nhân tố đầu vào không thể thiếu được của nền sản xuất xã hội Đất đai không chỉ là tài nguyên thiên nhiên, là sự vật địa lý tự nhiên, mà là đối tượng của các quan hệ kinh tế -

xã hội, là sự vật địa lý - kinh tế Do đó đất đai có hai thuộc tính: thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội kết hợp với nhau theo một tổ hợp nhất định tạo ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người như đã nói ở trên

Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như: diện tích, hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất, kể cả giá trị đầu tư cải tạo thuộc tính tự nhiên của đất đai

Thuộc tính xã hội chính là hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn liền với đất đai tại một vị trí nhất định, là những thuộc tính phi vật thể phụ thuộc vào tâm

lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường Sự mong muốn của con người ở đây không phải

là mong muốn về tính chất tự nhiên của đất đai mà là mong muốn về các đặc điểm văn hóa - xã hội và kinh tế của đất đai Mong muốn về sự gần gũi các trung tâm kinh tế, văn hóa và chính trị, gần gũi với cộng đồng dân cư có cùng nguồn gốc, quê hương, bản quán Nói cách khác, thuộc tính xã hội của đất đai là tổng hòa các quan hệ xã hội hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường, được lượng hoá bằng số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội Số lượng quan hệ là quan hệ với bao nhiêu người, chất lượng quan hệ là quan hệ với ai, cường độ quan hệ là độ lớn của quan hệ, mức độ thân thiết của quan hệ Cường độ quan hệ bị ảnh hưởng bởi khoảng cách địa lý, nó giảm dần theo sự tăng dần của khoảng cách [5]

Tổ hợp thuộc tính xã hội và thuộc tính tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người Với khả năng này đất đai trở thành đối tượng trao đổi, hàng hóa trong nền kinh tế thị trường, từ

đó đất đai có giá trị trao đổi trên thị trường

1.1.3: Thị trường đất đai

1.1.3.1.Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Thị trường đất đai có thể được hiểu theo nghĩa rộng và nghĩa hẹp Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai Thị trường đất đai là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường, kể cả với nền kinh tế chuyển đổi theo hướng phát triển kinh tế thị trường định hướng XHCN như ở nước ta Tại điều 5 Luật Đất đai 2003 quy định: "đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu", do đó không tồn tại thị trường chuyển quyền sở hữu đất đai ở nước ta, chủ thể lưu thông trên thị trường đất đai trên ý nghĩa chung là quyền sử dụng đất

1.1.3.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế,

cụ thể là:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả một trong những yếu tố hàng đầu của sản xuất đó là đất đai (nguồn tài nguyên quí và ngày càng trở nên khan hiếm) và các bất động sản trên đất

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản như đất đai, nhà xưởng tạo sự năng động trong chuyển dịch lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ thông qua việc đầu tư, sử dụng đất đai và các bất động sản khác một cách hợp lý

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính Việc

chuyển bất động sản hàng hoá thành tài sản tài chính góp phần huy động các nguồn lực cho nền kinh tế

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất Điều này càng có ý nghĩa trong điều kiện hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế

- Sự tăng trưởng kinh tế, tốc độ đô thị hoá cao gây sức ép về cầu bất động sản nói chung và về nhà ở nói riêng Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.1.4 Khái quát về thị trường bất động sản

Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống văn hóa, xã hội, kinh tế và chính trị của con người, tác động đến tăng trưởng kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước Thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy

mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân

1.1.4.1 Thị trường bất động sản thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đai đã đạt đến đỉnh cao, thị trường đất đai cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với thị trường đất đai Tại đây có các trang trại với quy mô lớn hàng ngàn hecta

Ở các nước đang phát triển trong giai đoạn tăng trưởng nhanh hoặc thu hút mạnh đầu tư nước ngoài thường có các cơn sốt tăng giá đất ở các vùng kinh tế phát triển và các khu đô thị

Sự sụp đổ thị trường BĐS tại một số nước đã gây hậu quả rất nặng nề cho nền kinh tế - xã hội của những nước đó Ở Thái Lan, thị trường BĐS sôi động, đặc biệt là đầu tư vào chứng khoán BĐS đã đẩy giá BĐS lên mức rất cao dẫn đến sự sụp đổ của thị trường BĐS vào năm 1997, khiến đồng tiền của nước này bị mất giá mạnh, tạo ra phản ứng dây chuyền tàn phá nền kinh tế Thái Lan và nhiều nước Đông - Nam Á Đây cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến cuộc khủng hoảng kinh tế - tài chính Châu Á năm 1997

Tại Hàn Quốc, cuộc khủng hoảng BĐS vào những năm cuối thập niên 80 thế kỷ

XX đã gây ra nạn xung đột, bạo động triền miên do người dân nhận thấy rằng, dù thu nhập của họ có tăng nhưng không bắt kịp giá nhà và tiền thuê nhà tăng quá cao Hậu quả là sự bất ổn về chính trị và tăng trưởng kinh tế bị sụt giảm

Mỹ hiện đang phải đối mặt với nền kinh tế trên đà sụt giảm, thậm chí là suy thoái

do ảnh hưởng từ cơn địa chấn bùng nổ thị trường BĐS, đồng đô-la Mỹ ngày càng mất giá Chính phủ nước này đang nỗ lực tìm mọi biện pháp để cứu một nền kinh tế lớn nhất thế giới này

Các nước khác cũng đều có giá thuê nhà tăng cao Vì vậy, nhiều nước như Trung Quốc, Singapo, Malaixia… đang có những biện pháp, chính sách khác nhau nhằm kìm

hãm sự sôi động và tăng giá quá mức bình thường đối với thị trường BĐS vốn rất nhạy cảm này.

Tại Pháp, mặc dù đất đai phần lớn thuộc sở hữu tư nhân, nhưng Nhà nước quản

lý đất đai nói chung và thị trường bất động nói riêng rất chặt chẽ thông qua việc xây dựng hệ thống địa chính nhằm đảm bảo quyền sở hữu; đảm bảo quyền chuyển nhượng đất đai với đầy đủ các giấy tờ về nguồn gốc, hiện trạng sử dụng đất; phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản lý và sử dụng đất có hiệu quả đáp ứng nhu cầu cộng đồng; đảm bảo thuận tiện cho hoạt động ngân hàng thông qua việc thế chấp đất đai và tạo cơ sở xây dựng một hệ thống thuế đất và bất động sản công bằng

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ

sở kinh doanh tư nhân có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh

1.1.4.2 Thị trường bất động sản Việt Nam

TTBĐS nước ta mới tự phát hình thành vào nửa cuối thập kỷ 90 thế kỷ trước và trong mười năm qua đã kịp trãi qua vài đợt biến động " nóng, lạnh " Khuôn khổ pháp

lý mới cho TTBĐS chỉ ra đời tương đối hoàn chỉnh chỉ trong mấy năm gần đây, bắt đầu bằng việc ban hành Luật Đất đai (2003), tiếp theo là Luật xây dựng (2003), Luật Kinh doanh bất động sản (2006) và luật nhà ở (2006)

Trong những năm gần đây TTBĐS trên địa bàn cả nước nói chung luôn luôn có những biến động không ổn định và hết sức phức tạp đặc biệt là tại hai thành phố lớn

Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh

Vào thời điểm năm 2000, TTBĐS bắt đầu hoạt động sôi động, thị trường không chính quy phát triển mạnh hơn thị trường chính quy Năm 2001 thị trường bắt đầu có dấu hiệu nóng lên, giá nhà đất tăng nhanh, cơn sốt kéo dài và lan nhanh sang địa bàn của tất cả các tỉnh thành phố Tình trạng này kéo dài sang cả năm 2002 và nửa đầu năm 2003 Mức độ giao dịch về nhà đất trong thời gian này là rất lớn, nhất là các khu

đô thị, kể cả nhà chung cư Song trên thực tế việc giao dịch chủ yếu diễn ra giữa các nhà đầu tư (giữa chủ đầu tư xây dựng với bên mua với mục đích kinh doanh kiếm lời)

mà ít có giao dịch với người mua cho mục đích để ở

Cuối năm 2003 và năm 2004, với việc ban hành Luật Đất đai 2003, trong đó không cho phép "phân lô bán nền" tại các dự án nhà đã làm cho thị trường bất động sản tại các dự án phát triển nhà ở giảm mạnh và gần như bị "đóng băng" Tình trạng này kéo dài trong cả năm 2005 và 2006 Nhiều nơi phải giảm giá (có nơi giảm 30%)

đã ảnh hưởng lớn đến việc triển khai các dự án đang thi công và các dự án phát triển

nhà ở mới Tuy nhiên thời gian này thị trường nhà ở, đất ở tại các điểm dân cư cũ (dạng làng, bản) hoặc các nhà chung cư cũ vẫn diễn ra, tuy có chậm hơn trước; điều đó phản ánh nhu cầu nhà ở, đất ở trong dân cư vẫn tiếp tục gia tăng và khả năng chi trả của người dân là rất thấp so với mức giá nhà, đất tại các khu đô thị mới

Cuối năm 2006 đầu năm 2007, giá nhà đất trên địa bàn thành phố HCM cũng như Hà Nội bắt đầu leo thang cùng với làn sóng nguồn vốn từ thị trường chứng khoán đổ sang

Năm 2008 là năm thăng trầm với thị trường bất động sản Việt Nam, giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng

Bước sang năm 2009 thị trường bắt đầu "ấm" trở lại, giá đất cũng đang có những chuyển biến phù hợp hơn với nhu cầu Tuy nhiên các nhà đầu tư BĐS cũng đang đứng trước những thách thức lớn bởi sự suy thoái kinh tế đang trực tiếp tác động vào Việt Nam.Năm 2010 cùng với tốc độ phát triển kinh tế của đất nước, nhu cầu sử dụng đất trở nên nóng hổi ở tất cả các lĩnh lực.Các nhà đầu tư luôn nắm bắt cơ hội mở rộng hoạt động kinh doanh bằng cách tham gia vào thị trường siêu lợi nhuận này Chính vì vậy thị trường BĐS cũng đã có những bước chuyển mình mạnh mẽ đẩy giá đất tăng nhanh một cách chóng mặt

Thị trường BĐS Việt Nam đã phần nào khẳng định được vai trò, vị trí của nó trong nền kinh tế quốc dân Mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, song nhìn chung vẫn còn sơ khai và thiếu ổn định

Tương lai TTBĐS như thế nào là một câu hỏi không chỉ dành riêng cho các nhà đầu tư mà cho cả các nhà quản lý và hoạch định chính sách Để phát triển nó không những cần đòi hỏi sự nỗ lực, kinh nghiệm của các nhà đầu tư mà còn cần cơ chế chính sách phù hợp để phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và an sinh xã hội

1.2 GIÁ ĐẤT VÀ CÁC QUAN ĐIỂM VỀ GIÁ ĐẤT

1.2.1 Giá đất

Đất đai không có giá thành sản xuất Giá trị của đất đai một phần do tự nhiên sinh ra, một phần do con người khai thác sử dụng đất đai mang lại được gọi là "giá trị đất đai" (địa tô tư bản hoá) Lợi ích thu được từ đất đai càng lớn thì giá trị của nó càng cao Trong nền kinh tế thị trường, đất đai được mua bán, chuyển nhượng dẫn tới đất đai có "giá trị trao đổi" Giá trị của đất đai được biểu hiện dưới hình thức tiền tệ, đó chính là "giá cả của đất đai" thường gọi là giá đất [6]

- Giá đất cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị trường được hình

thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá: quy luật giá trị, quy luật canh tranh, quy luật cung cầu

- Giá đất là cầu nối các mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường, đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật

- Giá đất là phương tiện thể hiện nội dung kinh tế của các quan hệ chủ quyền sử dụng đất và làm căn cứ tính toán giá trị thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi và tính thuế đất

- Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển

nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá cả đất đai là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải

là giá cả quyền sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Do vậy Luật Đất đai quy định: giá quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (khoản 23 điều 4 Luật Đất đai 2003)

1.2.2 Các đặc trưng của giá đất

- Giá đất không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền

sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với

tư bản

- Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt

cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, thời gian hình thành giá cả dài, giá cả

được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, và cơ bản là khó

so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường mà tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

- Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí trực tiếp đầu tư vào đất Tuy nhiên các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào giá đất Ví dụ đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trực tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể kể đến là xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng xã hội, góp phần làm cho khu dân cư đó thuận lợi hơn trong cuộc sống phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

- Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hoá thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của đất đai

nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế - xã hội và nhân

khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên Trong thị trường thông thường giá cả hàng hoá chịu ảnh hưởng của bản thân đôi bên cung cầu Nhưng nói chung, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung kinh tế cũng rất nhỏ, nhưng do nhu cầu đối với đất đai lại thay đổi theo phát triển kinh tế nên tính co dãn lại rất lớn, đó là mặt chủ yếu ảnh hưởng đến giá đất

- Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: Đất đai cố định về vị trí nên giá cả thị trường của đất rất khó hình thành thống nhất mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố vị trí của thửa đất khác nhau sẽ quyết định giá đất khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng, ở mảnh đất khác nhau, cấp hạng khác nhau thì sẽ

có giá cả khác nhau Ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau.[7]

1.2.3 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.2.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế

độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,địa tô là do lao động của nô lệ

và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô

là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối

và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch : là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều

kiện khác nhau về độ phì và vị trí Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho chủ đất Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch

Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi đầu tư hai lượng tư bản và lao

động như nhau trên cùng một diện tích như nhau Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do độ phì nhiêu của đất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa đất, điều kiện thời tiết và thị trường tiêu thụ

Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do sự đầu tư hai lượng tư bản và lao

động khác nhau trên cùng một diện tích như nhau Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do đầu tư thâm canh

Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là

phần chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

1.2.3.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu

lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.

Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng:

Giá đất =

1.2.3.3 Quan hệ cung cầu

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó

Sự tác động của tương quan cung – cầu về đất đai trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với tương quan cung – cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung

về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Như đã trình bày, đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên có hai nhóm đặc điểm phản ánh thuộc tính tự nhiên và thuộc tính xã hội Hai thành phần này kết hợp với nhau tạo

ra khả năng đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội khác nhau, mà hình thành các phân vùng sử dụng và phân vùng giá trị đất đai khác nhau trong không gian

Đất đai có khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau phụ thuộc vào tính chất

tự nhiên cũng như tính chất xã hội của nó Mỗi mục đính sử dụng có một số yêu cầu cụ thể về tính chất tự nhiên và xã hội Yêu cầu về đất đai của sản xuất nông lâm nghiệp khác với yêu cầu xây dựng công trình và yêu cầu phát triển đô thị Do vậy đối với mỗi mục đích sử dụng thì có một bộ tiêu chí phản ánh tính chất tự nhiên và tính chất xã hội của đất đai Đồng thời các tiêu chí này cũng phản ánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, bởi giá trị đất đai được hiểu như là một phần của lợi nhuận siêu ngạch thu

được từ việc sử dụng đất đai có lợi thế về tính chất tự nhiên và tính chất xã hội khác nhau

Có thể khẳng định rằng lợi ích từ đất đai và giá trị của nó phụ thuộc vào các tính chất tự nhiên và xã hội của đất đai Trong khu vực đô thị giá trị của đất đai cũng phụ thuộc vào hai nhóm đặc điểm trên Các đặc điểm tự nhiên và xã hội của đất đai đô thị, đặc biệt là đất ở đô thị được phản ánh thông qua các nhóm yếu tố cụ thể như sau

1.2.4.1 Nhóm yếu tố kinh tế - xã hội

+ Phát triển kinh tế: tốc độ tăng trưởng của cung nhà đất tỷ lệ thuận với sự phát triển kinh tế

+ Sự tăng trưởng về dân số, các nhu cầu phát triển tăng trưởng dân số là nhân tố làm tăng nhu cầu mọi mặt của xã hội, theo đó nhu cầu về đất đai, nhà ở tăng lên, dân

số tăng làm tăng qui mô gia đình dẫn đến nhu cầu quy mô, diện tích đất ở của các hộ gia đình tăng lên hoặc dẫn đến tăng số hộ gia đình độc lập làm tăng cầu về nhà ở, sự tăng dân số không chỉ làm gia tăng nhu cầu về nhà ở mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động sản xuất dịch vụ thương mại, y tế giáo dục,… là dẫn đến làm tăng nhu cầu về nhà đất

+ Sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở hạ tầng còn thô sơ kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

+ Thu nhập của người dân: mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu về nhà đất trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất

+ Tình trạng trị an xã hội: tình trạng trị an xã hội là nói về trạng thái tốt xấu của trật tự xã hội Nhân tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ và dễ thấy Bất luận khu nhà ở hay khu thương nghiệp, trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn, vì vậy họ sẵn sàng đầu tư, cư trú, mua bán, do đó kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

+ Đầu cơ nhà đất: nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất đến mức giá, đặc biệt là mức giá nhà thị trường đột biến Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do người đầu cơ bán tháo làm cho đất rớt giá

+ Đô thị hoá: đặc trưng rõ nét nhất của đô thị hoá là qui mô tập trung dân số và

sự phát triển qui mô về bề rộng và không gian đô thị, quá trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở

+ Sự hữu dụng: Xét về mục đích sử dụng một thửa đất, một thửa đất có khả năng dùng để ở, để kinh doanh hoặc có thể kết hợp cả hai mục đích Nhìn chung, một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích thì sẽ thuận lợi trong việc bán và do đó sẽ

có giá bán tốt hơn

1.2.4.2 Chính sách, pháp luật của Nhà nước

- Yếu tố an toàn pháp lý của thửa đất: giá trị của một tài sản được đo bằng các quyền có được đối với tài sản đó Tính pháp lý của thửa đất là quyền sử dụng đất bao gồm những bảo đảm của nhà nước đối với người sử dụng đất trong việc thực hiện các quyền như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất Các quyền đối với thửa đất thể hiện khả năng hưởng các lợi ích từ thửa đất mang lại Như vậy, tính pháp

lý của thửa đất quyết định giá cả thửa đất Đối với đất đai mà nói, quyền lợi đến đâu thì có thể thu lợi đến đó và từ đó đất cũng có giá cả tương ứng Do đó, ta có thể nói rằng yếu tố an toàn pháp lý có ảnh hưởng đến giá đất

- Chính sách nhà nước: Các chính sách của nhà nước tác động rất lớn trực tiếp đến giá đất thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

+ Nhà nước ban hành các qui định về quyền sở hữu, thuê đất sử dụng, chuyển nhượng nhà đất, sự thay đổi các qui định này trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá nhà đất trên thị trường

+ Nhà nước qui định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến việc

sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến đến giá nhà đất

+ Nhà nước hoạch định công bố qui hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường

1.2.4.3 Nhóm yếu tố môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm, tiếng

ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

1.2.4.4 Nhóm yếu tố tâm lý xã hội

Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp

hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.

1.2.4.5 Nhóm yếu tố tự nhiên

Nhóm yếu tố tự nhiên là nhóm yếu tố tạo nên giá trị vốn có của thửa đất

+ Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất

+ Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

+ Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu

thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

+ Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

+ Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất Ở những khu vực thấp, thường hay

bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn [giáo trình Định giá đất][các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản]

1.3 ĐỊNH GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN

1.3.1 Định giá đất

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính

pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại

và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Ngày nay, theo đà phát triển kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Định giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế

và tự nhiên của đất đai theo chất lượng và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó

Đối với Việt Nam định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường, nó là cơ sở cho chuyển nhượng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá và hợp đồng thỏa thuận giữa người quản lý và người sử dụng đất [6]

1.3.2 Định giá bất động sản

Bất động sản có thể là đất đai cũng có thể là đất đai và các tài sản khác gắn liền với đất Định giá bất động sản thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất (nếu có)

Định giá bất động sản giúp cho người bán và người mua xác định được giá trị thị trường của bất động sản, đảm bảo cho việc thanh toán trên cơ sở giá cả hợp lý, tránh được rủi ro do đó việc giao dịch, thoả thuận mua bán bất động sản diễn ra thuận lợi Mặt khác việc định giá bất động sản giúp cho Nhà nước có căn cứ để thu thuế bất động sản đảm bảo công bằng, hợp lý xây dựng khung pháp lý, quy định chế độ, quy trình thủ tục định giá bất động sản là một nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường bất động sản Các nước có thị trường kinh tế phát triển đều chú trọng xây dựng

hệ thống định giá bất động sản để vận hành và kiểm soát hoạt động giao dịch bất động sản và thu thuế

Định giá bất động sản cần dựa trên các thông tin thu thập về các bất động sản đó Thông tin càng chính xác, càng cụ thể, đảm bảo độ tin cậy thì định giá càng chính xác [7].

1.4 CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ ĐẤT TRÊN THẾ GIỚI VÀ VIỆT NAM

1.4.1 Các phương pháp định giá đất trên thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

* Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không đủ để xem xét, giá thị trường

sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

* Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

Ở Thái Lan, việc xác định giá đất dựa vào các phương pháp xác định giá đất sau đây:

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ đó tính được thu

nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này.

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường học, bệnh viện,… Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

* Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất × Mức thuế

1.4.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

Theo hướng dẫn của thông tư liên tịch số 02, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ, và thặng dư, cụ thể:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

- Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

+ Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về: loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

+ Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

+ Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất,

khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

+ Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của

các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

* Phương pháp thu nhập:

- Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng kỳ hạn 01 năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

+ Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.+ Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

+ Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm

+ Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá

* Phương pháp chiết trừ

- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài snả gắn liền với đất)

+ Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

+ Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất

(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

+ Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

+ Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở

bước 1

Đơn giá của thửa đất =

+ Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá

* Phương pháp thặng dư

- Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

+ Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

+ Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

+ Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

+ Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.

1.5 XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

1.5.1 Cơ sở xác định giá đất ở tại đô thị

- Luật Đất đai 2003;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng tại thời điểm mới - Phần giá trị hao mòn

Giá trị của

thửa đất =

Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

- Nghị định 188/2004/NNĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC ngày 08 tháng 01 năm

2010 của liên Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Tài chính về việc hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh giá đất thuộc thẩm quyền của

Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị

- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 117/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn thực hiện nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất

1.5.2 Áp dụng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Việt Nam - Thụy Điển để xác định giá đất ở tại đô thị

Bước 1: Thu thập số liệu thị trường

Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ rất khác nhau Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ

* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn

Các thông tin cần thu thập gồm:

- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường

nhiều nguồn khác nhau như trực tiếp bên mua bên bán, gián tiếp thông qua hàng xóm hoặc các tổ chức môi giới

- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch không

- Tình trạng cơ sở hạ tầng bao gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội như: điện, nước, giao thông, môi trường, khoảng cách của thửa đất đến trường học, chợ, bệnh viện,

* Tập hợp và xử lý thông tin

- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở hai nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng

Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ

sơ chuyển nhượng tại phường, Phòng Địa chính Quận, Huyện, Phòng Công chứng, Phòng Thuế trước bạ

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch, môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế

- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng

Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin

Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và

xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau:

* Qui đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm

Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau, tức là những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau

Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:

Giá đất = Giá BĐS – (Đơn giá xây dựng chuẩn × Diện tích đất xây dựng × tỷ lệ% giá trị còn lại của ngôi nhà)

Giá đất/m 2 =

Hệ số K (n-1)-n =

Hệ số K (n-2)-n =

Trong đó: n là năm phân tích giá BĐS

* Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường

- Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn BĐS là đất trống và BĐS có nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà

- Tính toán giá xây dựng của thị trường:

+ Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - giá BĐS không có nhà.

+ Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m2 đất từ BĐS không có nhà

và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - (giá/m 2 đất trống x tổng diện tích BĐS có nhà).

- Tính đơn giá nhà thị trường:

Đơn giá 1m 2 xây dựng nhà thị trường =

- Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo qui định của Nhà nước:

- xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:

Bảng giá nhà theo thị trường = K thị trường × Đơn giá 1 m 2 xây dựng nhà theo qui định của Nhà nước

* Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trừ yếu tố dùng để so sánh

- Yếu tố vị trí: Được xếp loại phụ thuộc vào vị trí của bất động sản ở trên mặt

tiền đường chính (MT) hoặc ở hẻm (H1,H2,H3 ) Vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô

diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực tế gầm tương tự nhau

+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm qui mô diện tích chuẩn.Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại qui mô diện tích khác trong vùng theo công thức:

Công thức tính hệ số hình thể:

có nhiều tia tử ngoại không tốt cho sức khoẻ, những hướng thuộc về hướng Đông sẽ nhận ánh nắng vào buổi sáng chứa nhiều tia hồng ngoại rất tốt cho sức khoẻ Do đó yếu tố hướng nhà cũng ảnh hưởng đến giá trị BĐS

Hướng tốt: Đông - Đông Nam, Nam

Hướng không tốt: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc, Đông Bắc

K hướng =

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của BĐS như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

* Tính giá đất chuẩn trên thị trường

Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường

Giá đất/ m 2 =

Giá đất = Giá bất động sản - Giá nhà thị trường

Giá nhà thị trường = Đơn giá 1 m 2 xây dựng nhà theo thị trường x diện tích xây dựng

Ki: hệ số các yếu tố ảnh hưởng

Giá đất chuẩn/ m 2 = Bước 3: Khoanh vùng giá trị

* Nguyên tắc khoanh vùng:

Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm yếu tố sau:

- Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân thuỷ và đường hợp thuỷ Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua bất động sản

- Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản, bảng giá đất quy định của UBND thành phố ban hành kèm theo khung giá đất quy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê bất động sản

- Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý

- Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập quán của người sử dụng đất

* Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động sản Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà hoặc số thửa đất Những BĐS không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố hoặc đường nội bộ trong vùng đuợc thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còn trường hợp một BĐS có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của BĐS đó để khoanh vùng cho thích hợp

* Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị

+ Đánh giá những biến động về giá của những BĐS trong vùng đặc biệt là những BĐS có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những BĐS có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các BĐS khác trong vùng

+ Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm cơ sở để khoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là những mẫu có vị trí, qui mô diện tích, hình thể, được đánh giá là tối ưu trong vùng được điều tra

* Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

* Khoanh vùng giá trị chính thức

Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của những mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức

Bước 4: xây dựng mô hình định giá đất

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng là là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, sơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá, ta phải đánh giá những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của BĐS đó đồng thời thể hiện lên vùng giá đó như sau:

Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị:

Giá đất = Giá chuẩn x diện tích thửa đất x các hệ số ảnh hưởng

(Giá đất = Giá chuẩn × S × Ki )

Bước 5: Kiểm tra mô hình

Kiểm tra bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn của mô hình, kiểm tra lại hệ số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùng không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại Nếu kết quả kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20-30% thì kết quả định giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại

Bước 6: Điều chỉnh mô hình

Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xác định lại giá trị BĐS cho mô hình

2.6 QUY TRÌNH XÂY DỰNG BẢNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT ĐAI.

Theo hướng dẫn của Bộ Tài Chính và Bộ Tài nguyên - Môi trường, quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai bao gồm các bước sau:

Bước 1: Công tác chuẩn bị

1 Khảo sát sơ bộ, xác định mục tiêu, nhiệm vụ và yêu cầu

2 Chọn phương pháp xác định giá đất và xây dựng mẫu phiếu điều tra, mẫu phiếu kiểm chứng kết quả định giá đất.

3 Xác định các nguồn thông tin cần thu thập và lập kế hoạch thu thập

Bước 2: Điều tra giá đất, thu thập thông tin, tài liệu, bản đồ phục vụ định giá đất

1 Triển khai công tác điều tra giá đất tại địa bàn nghiên cứu

2 Thu thập thông tin, tài liệu liên quan đến giá đất theo địa bàn nghiên cứu gồm:

- Danh sách thống kê các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra

- Các thông tin về các trường hợp đã giao dịch thành công tại các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn

- Hiện trạng mạng lưới giao thông, chợ, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, đầu mối giao thông

3 Khoanh sơ bộ các vùng vị trí theo quy định của bảng giá các loại đất (theo tuyến đường, khu vực, vị trí) lên bản đồ để phục vụ công tác điều tra Xác định số lượng mẫu điều tra và nguyên tắc phân bổ mạng lưới điều tra

4 Điều tra theo địa bàn nhỏ hơn:

- Các thửa đất đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong năm điều tra

- Các thửa đất có thu nhập từ việc khai thác sử dụng đất trong năm điều tra

- Điều tra đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông, dân cư, khu thương mại, dịch

vụ, khu du lịch, khu công nghiệp và các công trình hạ tầng cơ sở

Bước 3: Xử lý phiếu điều tra và ước tính giá đất.

1 Phân loại phiếu điều tra theo các dạng phiếu: phiếu chuyển nhượng, phiếu thu nhập, năm chuyển nhượng

2 Sử dụng các phương pháp xác định giá đất để ước tính giá đất của từng dạng phiếu điều tra, cụ thể như sau:

- Sử dụng phương pháp chiết trừ để xác định giá các thửa đất có tài sản gắn liền với đất (nhà cửa, công trình xây dựng)

- Sử dụng phương pháp thu nhập để xác định giá các thửa đất cho thu nhập hàng năm

- Sử dụng phương pháp thặng dư để ước tính giá các thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch, có khả năng chuyển đổi mục đích để sử dụng tốt nhất, các thửa đất trong khu vực đô thị hóa và công nghiệp hóa.

- Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp xác định giá của một đơn vị diện tính đất (1 m2) theo giá của thửa đất điều tra cho từng vùng vị trí (giá trị)

3 xây dựng bản đồ giá đất, bản đồ giá đất điều tra dựa trên bản đồ khoanh vùng

vị trí theo bảng giá đất và bản đồ hiện trạng có nền địa chính Trong phạm vi mỗi vùng

vị trí ghi giá đất điều tra/giá đất tại thửa đất điều tra đã được định vị trên bản đồ

Bước 4: Tổng hợp và phân tích dữ liệu, thông tin thu thập.

1 Tổng hợp kết quả ước tính giá đất của phiếu điều tra:

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá đất đối với từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng cấp hành chính

- Thống kê các mức giá đất theo mẫu biểu được quy định tại Thông tư số Thông

tư liên tịch số 02/2010/TTLT - BTNMT - BTC

2 Tổng hợp đặc điểm, phân bố mạng lưới giao thông và các công trình hạ tầng

cơ sở và phân nhóm theo cấp hành chính; rà soát các thông tin về quy hoạch, đầu tư hạ tầng gây ảnh hưởng đến giá đất tại các khu vực, tuyến đường

3 Phân tích, đánh giá kết quả ước tính giá đất:

- So sánh kết quả ước tính giá đất với bảng giá đất năm trước theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực của từng loại đất

- Đánh giá mức độ phù hợp giữa các mức giá đang áp dụng với thực tế, giữa phân loại vị trí đang áp dụng với đặc điểm vị trí thực tế

- Xác định các mức giá, phân loại vị trí chưa phù hợp thực tế của từng vị trí, tuyến đường, khu vực theo từng loại đất

4 Đề xuất giải pháp xử lý đối với các khu vực có mức giá đất, phân cấp vị trí chưa phù hợp

Bước 5: xây dựng phương án định giá đất.

1 Xác định giá cho các loại đất đã điều tra theo từng vị trí, tuyến đường, khu vực bằng phương pháp so sánh trực tiếp trên cơ sở bản đồ phân cấp vị trí

2 Sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để kiểm chứng kết quả định giá ngoài thực địa

3 Đề xuất mức hiệu chỉnh kết quả định giá (hiệu chỉnh mức giá, hiệu chỉnh quy định phân cấp vị trí) trên cơ sở kết quả kiểm chứng thực tế nếu chênh lệch quá ±20%.

4 Xây dựng phương án định giá đất theo mục tiêu đề ra

- Phương án định giá đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường

- Phương án định giá đất trong khu vực thực hiện các dự án theo quy hoạch được duyệt đã công bố giá bồi thường giải phóng mặt bằng

- Phương án định giá đất có tiềm năng phát triển trong khu vực đô thị hóa và công nghiệp hóa

- Phương án định giá đất trong khu vực giáp ranh

- Phương án định giá các loại đất không điều tra

Bước 6: Xây dựng bảng giá đất.

- Xây dựng bảng giá đất dự thảo:

- Tổng hợp, phân nhóm các mức giá của các loại đất đã điều tra theo khu vực, tuyến đường, cấp hành chính và quy định phân cấp vị trí;

- Xây dựng quy định giá đối với các loại đất không điều tra

- Xây dựng các quy định liên quan khác theo quy định pháp luật

Bước 7: Trình thẩm định, phê duyệt.

Chương 2 MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

- Đánh giá tình hình sử dụng đất trên địa bàn nghiên cứu

- Điều tra giá đất trên địa bàn nghiên cứu

- Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Đông Hà

- Đề xuất một số giải pháp nhằm đóng góp thông tin giúp hoàn thiện quy trình định giá đất tại thành phố Đông Hà tỉnh Quảng Trị

2.2 Nội dung nghiên cứu

Để đạt được mục tiêu đề ra, đề tài tập trung nghiên cứu các nội dung chính sau:

- Đặc điểm tài nguyên đất đai;

- Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Đông Hà;

- Thực trạng công tác quản lý giá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà;

- Điều tra, khảo sát, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất và xây dựng hàm giá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà

2.3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

Để thực hiện những nội dung nghiên cứu nêu trên, các phương pháp nghiên cứu được ứng dụng bao gồm:

- Phương pháp điều tra: Tiến hành điều tra thu thập các thông tin số liệu, tài liệu

có liên quan đến đặc điểm tài nguyên đất đai, tình hình sử dụng và quản lý đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất đai trên thị trường thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục tiêu nghiên cứu

- Phương pháp so sánh: So sánh hiện trạng sử dụng đất đai qua các năm, tình

hình biến động giá đất theo quy định của UBND tỉnh thành phố Đông Hà và giá đất giao dịch thực tế trên thị trường để đánh giá

- Phương pháp phân tích: Trên cơ sở thông tin điều tra được, tiến hành phân

tích và xác định mức độ ảnh hưởng các yếu tố đến giá đất đai tại địa bàn

- Phương pháp tổng hợp: Sau khi phân tích thông tin, dữ liệu thu thập được tiến

hành tổng hợp để đưa ra kết luận về mối quan hệ giữa giá trị đất đai và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Đông Hà

- Phương pháp hệ thống: Sắp xếp số liệu, tài liệu theo một trật tự nhất định, xây

dựng dữ liệu theo hệ thống hình cây

- Phương pháp bản đồ: Phương pháp này được sử dụng trong quá trình chọn

mẫu điều tra và xác định vị trí thửa đất để thu thập thông tin về thửa đất phục vụ cho quá trình nghiên cứu và phục vụ cho việc xây dựng bản đồ giá đất

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, KINH TẾ, XÃ HỘI CỦA THÀNH PHỐ ĐÔNG HÀ

3.1.1 Vị trí địa lý

Đông Hà là một thành phố trực thuộc tỉnh Quảng Trị, nằm ở tọa độ 16007’53’’ đến 16052’22’’ vĩ độ Bắc, 107004’24’’ đến 107007’24’’ kinh độ Đông Thành phố Đông Hà cách thành phố Đồng Hới về phía Bắc 93 km, cách thành phố Huế 70 km về phía Nam và cách cửa khẩu quốc tế Lao Bảo 83 km về phía Tây

Thành phố Đông Hà có 9 đơn vị hành chính, với tổng diện tích tự nhiên 7.295,87

ha, tiếp giáp với các huyện sau:

+ Phía Bắc giáp huyện Cam Lộ và Gio Linh,

+ Phia Nam và phía Đông giáp huyện Triệu Phong,

+ Phía Tây giáp huyện Cam Lộ

Đông Hà có lợi thế về địa lý - kinh tế, là đầu mối giao thông, nằm ở trung điểm đất nước, trên giao lộ của quốc lộ 1A nối Hà Nội - thành phố Hồ Chí Minh và quốc lộ

9 trong hệ thống đường xuyên Á; là điểm khởi đầu ở phía đông của trục hành lang kinh tế Đông - Tây, nối với đất nước Lào và Thái Lan, Myanma qua cửa khẩu quốc tế Lao Bảo và các nước trong khu vực biển Đông qua cảng Cửa Việt Đây là điều kiện rất thuận lợi để Đông Hà mở rộng hợp tác kinh tế trong khu vực, giao thương hàng hóa, vận tải quốc tế, phát triển thương mại, dịch vụ và du lịch

3.1.2 Điều kiện tự nhiên của thành phố Đông Hà

3.1.2.1 Địa hình, địa mạo

Thành phố Đông Hà có thể quy về 2 dạng địa hình cơ bản sau:

- Địa hình gò đồi bát úp ở phía tây và tây nam, chiếm 44,1% diện tích tự nhiên với hơn 3.000 ha, có độ cao trung bình 10m so với mực nước biển, nghiêng dần về phía đông, với độ dốc trung bình 5 - 100 Mặt đất được phủ trên nền phiến thạch và sa phiến cùng với địa hình gò đồi bát úp nối dài, thích hợp cho việc sản xuất canh tác, trồng cây lâm nghiệp, xây dựng phát triển các mô hình kinh tế trang trại, sinh thái vườn đồi, vườn rừng Xen kẽ là những hồ đập có tác dụng điều hoà khí hậu, bảo vệ môi trường, đồng thời tạo ra những cảnh quan tự nhiên, môi trường sinh thái để xây

dựng, phát triển các cụm điểm dịch vụ vui chơi, giải trí, nghỉ ngơi; tạo ra một không gian kiến trúc đô thị thoáng đẹp, đa dạng, vững chắc và không bị ngập lụt.

- Địa hình đồng bằng có độ cao trung bình 3m so với mực nước biển, chiếm 55,9% diện tích tự nhiên, được phủ lên trên mặt lớp phù sa thuận lợi cho phát triển nông nghiệp (trồng lúa nuớc, hoa màu, rau hoa và cây cảnh ) Địa hình này tập trung

ở các phường: II, III, Đông Thanh, Đông giang, Đông Lễ và Đông Lương Do địa hình thấp trũng, nên thường hay bị ngập lụt về mùa mưa bão; hạn hán, thiếu nước về mùa

hè làm ảnh hưởng lớn đến sản xuất và đời sống.[]

Thành phố Đông Hà gồm 2 vùng địa mạo cơ bản là vùng bóc mòn và vùng tích tụ + Vùng bóc mòn phân bố chủ yếu ở phía tây - tây nam đường quốc lộ 1A, có độ cao dao động từ 5 - 30m, là vùng hoàn toàn thoát khỏi tác động của lũ lụt hàng năm Vùng tích tụ có cấu tạo địa hình phức tạp, độ cao biến động từ 0 - 5m; nhiều nơi bị ngập lũ hàng năm, có nơi sâu đến 2m như vùng Đông Thanh, Đông Giang, Đông Lễ, Đông Lương

3.1.2.2 Địa chất

Đông Hà nằm trên nền sa thạch và đá phiến sét trầm tích kỷ Silua – Ocđovic kéo dài từ phía Nam sang phía Tây thành phố Qua kết quả thăm dò một số các công trình xây dựng, sơ bộ nhận xét về địa chất như sau: cấu tạo địa tầng bao gồm các lớp trầm tích, thành phần đá chủ yếu là đất sét pha cát có màu xám ở độ sâu từ 4 - 20m, kết quả của đá gốc phong hóa tại chỗ Giữa khu vực sườn đồi và thung lũng là các lớp đá tảng, xen giữa là các lớp sét, hữu cơ dốc tụ tại các khe tụ thủy Khu vực giáp sông chủ yếu là trầm tích cận kỷ Haloxen, đặc trưng của đất sét Phamica xám xanh, phân bố ở độ sâu từ 4 - 20m Khu vực phía Đông Nam thành phố các lớp địa tầng thuộc kỷ Pleistocen cổ hơn, bao gồm lớp cát bồi lẫn sét và có một phần đá ong Nhìn chung, cấu tạo địa chất của thành phố Đông Hà tương đối thuận lợi cho việc xây dựng các công trình cơ sở hạ tầng phát triển kinh tế

3.1.2.3 Khí hậu

Thành phố Đông Hà nằm ở khu vực hẹp nhất của miền Trung, mang đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa và có những biểu hiện đặc thù so với các vùng khí hậu khu vực phía đông Trường Sơn Đó là do chịu ảnh hưởng mạnh mẽ của gió Phơn Tây Nam nên tạo thành một tiểu vùng khí hậu khô, nóng Chế độ khí hậu chia làm 2 mùa

rõ rệt là mùa mưa và mùa khô nóng

- Mùa khô kéo dài từ tháng 3 đến tháng 8, gần như liên tục nắng nóng kèm theo gió nóng khô Tây - Tây Nam Do hiện tượng “Phơn” trong địa lý học nên có những

ngày gió Tây - Tây Nam thổi rất mạnh, sức gió đến cấp 6, cấp 7 tạo thành các cơn “ bão” nhỏ

- Mùa mưa tập trung vào các tháng 8 đến tháng 11 và kéo dài đến tháng 3 năm sau, mùa mưa trùng vào mùa gió mùa Đông - Bắc nên kèm theo rét lạnh kéo dài, độ

3.1.2.4 Thuỷ văn

Tất cả các sông, hồ, kênh đều có lưu lượng nước phụ thuộc vào thời tiết khí hậu Vào các tháng mùa khô nước ở các sông trên địa bàn Đông Hà thường xuống thấp, đặc biệt là sông Hiếu thường bị nước mặn xâm nhập từ biển vào thông qua Cửa Việt Còn mùa mưa thì ngược lại mực nước lên cao gây lụt tại các vùng trũng và vùng ven của sông gây nhiều thiệt hại về mùa màng và nhà cửa của nhân dân

3.1.3 Tài nguyên thiên nhiên của thành phố Đông Hà

3.1.3.1 Tài nguyên đất.

Theo kết quả điều tra nông hoá thổ nhưỡng cho thấy đất đai của thành phố Đông

Hà, chủ yếu gồm các loại đất sau: Đất feralit trên sa phiến; đất phù sa bồi, phù sa không được bồi, đất phù sa glây

- Đất phù sa glây (Pg): Phân bố rải rác ở các khu vực trồng lúa (thuộc các phường Đông Lễ; Đông Lương; Đông Giang; Đông Thanh) có diện tích khoảng 200

ha, là loại đất thích hợp trồng lúa

- Đất phù sa được bồi hàng năm (Pb): Phân bố tập trung ở các vùng khu vực triền sông Hiếu, sông Vĩnh Phước, diện tích khoảng 500 ha, đây là loại đất thích hợp cho việc trồng cây lương thực, cây ăn quả và cây công nghiệp.

- Đất feralit nâu vàng phát triển trên phiến sét (Fs): Phân bố tập trung ở khu vực Tây và Tây Nam thành phố Diện tích đất này chiếm diện tích khoảng 3.500 ha, thích hợp trồng cây lâm nghiệp, cây ăn quả và phát triển đồng cỏ chăn nuôi

3.1.3.2 Tài nguyên nước:

Nguồn nước mặt:

Nước phục vụ sản xuất, sinh hoạt cho nhân dân thành phố Đông Hà khá dồi dào, được cung cấp chủ yếu từ 3 hệ thống sông chính và hàng chục khe suối, hồ chứa phân

bố khá đều trên địa bàn thành phố Cụ thể:

+ Sông Hiếu: Là sông lớn nhất có diện tích lưu vực là 465km2, chiều dài trên 70km, đoạn chạy qua thành phố rộng từ 150 – 200m, dài khoảng 8km Ngoài nhiệm vụ cung cấp nước cho sản xuất và sinh hoạt, còn là nguồn điều hoà chế độ nhiệt ẩm cho thành phố, nhất là vào mùa hè, đồng thời bồi đắp phù sa màu mỡ cho các phường ven sông Sông Hiếu còn là đường thuỷ rất thuận lợi nối thành phố Đông Hà - huyện Cam Lộ; thành phố Đông Hà - biển Cửa Việt và là nguồn khai thác cát sạn rất dồi dào cho ngành xây dựng

+ Sông Vĩnh Phước: Nằm ở phía Nam thành phố, có lưu vực 183km2, chiều dài là 45km, mặt rộng trung bình từ 50 – 70m, lưu lượng nước trung bình là 9,56m3/s, về mùa cạn kiệt là 1,79m3/s Đây là con sông cung cấp nước ngọt cho sinh hoạt của thành phố.+ Sông Thạch Hãn: Bắt nguồn từ huyện A Lưới tỉnh Thừa Thiên Huế dài 145 km đoạn chạy qua địa bàn thành phố dài 5 km

Ngoài ra, thành phố còn có nhiều hồ nhân tạo như: Hồ Trung Chỉ, hồ Khe Mây,

hồ Đại An và hồ Khe Sắn,… chủ yếu cung cấp nước và điều hoà sinh thái cho các tiểu vùng cư dân sinh sống quanh các hồ này

Nguồn nước ngầm:

Theo tài liệu đánh giá của Sở Khoa học và Công nghệ vùng trung tâm thành phố

và khu vực đất đồi tầng ngầm nghèo Nguồn nước ngầm mạch nông tồn tại ở vùng đất trũng thuộc khu vực trầm tích phù sa Tuy không có nguồn nước ngầm ở mạch nông nhưng có thể khai thác nguồn nước ngầm mạch sâu cách thành phố khoảng 12km về phía Đông Bắc (tại huyện Gio Linh), trữ lượng nước tương ứng cấp C1 là 19.046m3/ngày, cấp C2 là 98.493m3/ngày, lưu lượng giếng khoan từ 15-19lít/s

3.1.3.4 Tài nguyên khoáng sản

Nguồn tài nguyên khoáng sản ở thành phố Đông Hà nghèo, chỉ có nguồn đất sét làm gạch ngói, trữ lượng nhỏ, phân bố rải rác ở các phường Đông Giang, Đông Thanh, Đông Lương và phường 2 Do đó, khó thực hiện việc khai thác trên diện rộng, quy mô lớn Ngoài ra, qua các đợt thăm dò địa chất trước đây cho biết trên khu vực thành phố Đông Hà có quặng sắt ở đồi Quai Vạc, ở đường 9D (gần trung tâm thành phố), trữ lượng cũng không đáng kể

3.1.4 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội trên địa bàn thành phố Đông Hà

3.1.4.1 Tăng trưởng kinh tế

Trong giai đoạn vừa qua nền kinh tế Đông Hà có những bước tăng trưởng mạnh, vững chắc qua các năm Năm 2010, tổng giá trị sản xuất của thành phố đạt 1.323,3 tỷ đồng, tăng 15,2% so với năm 2009 Trong đó: giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng đạt 640 tỷ đồng, tăng 18% so với năm 2009 Giá trị ngành thương mại dịch vụ ước đạt

5800 tỷ đồng, tăng 21,3,0% so với năm 2009 và giá trị sản xuất nông lâm, thuỷ sản tăng 3,06% so với năm 2009

Bảng 3.1 : Qui mô và tốc độ tăng trưởng kinh tế

(Tính theo giá trị gia tăng- VA, giá CĐ 1994)

(triệu đ- giá hiện hành) 14,3 14,6 17,8 22,7 27,6 32,3

(Nguồn: UBND thành phố Đông Hà, 2010 )

Giai đoạn 2001 - 2005, tốc độ tăng trưởng kinh tế chung (tính theo VA-giá SS 1994) của thành phố khá cao, đạt 14,2%/năm, trong đó khu vực kinh tế công nghiệp - xây dựng tăng 20,8%; khu vực kinh tế dịch vụ tăng 12,4%, nông nghiệp tăng 5,0% Tổng GDP năm 2005 đạt 663,7 tỷ đồng, thu nhập bình quân trên người đạt 14,3 triệu đồng/năm (tính theo giá hiện hành)

Giai đoạn 2006 - 2010, ước tính tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm 14,8%/năm, trong đó khu vực công nghiệp - xây dựng tăng 20,2%, dịch vụ tăng 12,4%, khu vực nông nghiệp tăng 4,2% Tổng GDP năm 2010 đạt 1.323,3 tỷ đồng, thu nhập bình quân trên người đạt 32,3 triệu đồng (tính theo giá hiện hành)

3.1.4.2 Chuyển dịch cơ cấu kinh tế

Cùng với tốc độ tăng trưởng nhanh của các ngành kinh tế, cơ cấu kinh tế của thành phố cũng có sự chuyển dịch theo đúng hướng, tăng dần tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng và giảm dần tỷ trọng ngành nông nghiệp Tỷ trọng ngành công nghiệp - xây dựng tăng từ 26,8% năm 2005 lên 31,4% năm 2010; thương mại dịch vụ giảm từ 69,6% năm 2005 xuống 65,7% năm 2010 và giảm tỷ trọng giá trị sản xuất ngành nông, lâm, ngư nghiệp từ 3,6% năm 2005 xuống còn 2,9% năm 2010

Bảng 3.2: Cơ cấu kinh tế qua các năm

Chỉ tiêu 2005 2006 2007 2008 2009 2010

Cơ cấu các ngành kinh tế

(%)

100, 0

100, 0

100, 0

100, 0

100, 0

100, 0

- Công nghiệp, xây dựng 26,8 28,0 27,1 26,9 29,1 31,4

- Khu vực dịch vụ 69,6 68,5 68,9 69,5 67,8 65,7