nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố cao bằng, tỉnh cao bằng năm 2012

Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặtpháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

2.1 Mục tiêu tổng quát 2

2.2 Mục tiêu cụ thể 2

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI 2

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU 4

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT 8

1.2.1 Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.2 Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất 10

1.2.3 Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất 11

1.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT 11

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 17

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

1.4 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA 19

1.4.1 Quá trình hình thành giá đất tại nước ta 19

1.4.2 Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới 21

1.4.3 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta 22

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU 26

2.2.1 Thời gian nghiên cứu 26

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu 26

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 26

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 27

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 27

2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 28

2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 28

2.4.5 Phương pháp chuyên gia 28

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng 29

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng 31

3.1.3 Tình hình quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng 36

3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất đai của thành phố Cao Bằng năm 2012 38

3.1.5 Nhận xét chung về tình hình cơ bản của thành phố Cao Bằng 40

3.2 THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG 41

3.2.1 Công tác định giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng 41

3.2.2 Thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng năm 2012 45

3.3 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 60

3.3.1 Ảnh hưởng của vị trí thửa đất đến giá đất 61

3.3.2 Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng đến giá đất 62

3.3.3 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất 64

3.3.4 Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 66

3.3.5 Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất 68

3.4 GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở TẠI THỊ XÃ CAO BẰNG 69

KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 71

1 KẾT LUẬN 71

1.1 Thực trạng giá đất thành phố Cao Bằng 71

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng 71

2 ĐỀ NGHỊ 71

- Cần nâng giá đất ở tại các vị trí sâu bên trong (vị trí 3 và 4) 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

14 VHTT Văn hóa thông tin

15 CNKT Công nhân kỹ thuật

DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1 : Số liệu điều tra theo VT của các đường, phố trung tâm 46

Bảng 3.2: Số liệu điều tra đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 52 Bảng 3.3: Số liệu điều tra giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 57 Bảng 3.4 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đât 65

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai 7

Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8

Hình 3.1 Hiện trạng sử dụng đất thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012 38 Hình 3.2 Ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố đến giá đất 62

Hình 3.3 Ảnh hưởng của cơ sở hạ tầng xung quanh đến giá đất trên thị trường của đường Đông Khê (II2) và đường Bế Văn Đàn (II8) 63

Hình 3.4 Ảnh hưởng của đặc điểm thửa đất đến giá đất từ cột mốc km5 Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6 65

Hình 3.5 Ảnh hưởng của khả năng sinh lợi đến giá đất 67

MỞ ĐẦU

1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sảnxuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trườngsống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội,

an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại

và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngànhnghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm.Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữutoàn dân và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịchmua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kếtgiữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặtpháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất

có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật”.Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tínhthuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thuhồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trườngbất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đaingày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai

1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003

ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đấtđai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Chonên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lýcủa Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cáchkhác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp

cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằngtrong phân phối đất đai, để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình

và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [28]

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lýNhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Cao Bằng nói chung và thành phốCao Bằng nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thayđổi với nhiều dự án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lýNhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đaicần phải được định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất quan trọng Xuất phát từ những vấn đề

trên chúng tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và

các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng năm 2012”.

2 MỤC TIÊU CỦA ĐỀ TÀI

3 Ý NGHĨA CỦA ĐỀ TÀI

- Ý nghĩa khoa học: Đề tài sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực

tế nâng cao tính thực tiễn, chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân

Đề tài nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lýthuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn.

- Ý nghĩa thực tiễn: Đề tài giúp địa phương nắm được giá đất thực tế,nêu bật yếu tố vị trí trong công tác xác định giá đất để từ đó có những địnhhướng quản lí đất đai cũng như ban hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệuquả trong thực tế

CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU

1.1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cảđất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợitrong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cảđất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở mộtkhoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểuhiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàndân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổnghoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thứcthực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm

2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau

đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [7]

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theoquy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liênquan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sửdụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quantâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là

một yếu tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hìnhthành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chấtcủa con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giáđất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu.

1.1.2.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nôngnghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Trong chế độ chiếmhữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộngđất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là sản phẩm thặng dư donông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, docòn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Chủnghĩa tư bản có các loại địa tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độcquyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, khôngcòn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hìnhthành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tôchênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tôchênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữunhững mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gầnnơi tiêu thụ hơn…) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loạiđịa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản

và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu đượckhác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâmcanh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tưbản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau[5]

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộngđất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuậndôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩmcao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tưkinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả dothuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí

có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩutăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tănglên

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giáđất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách

sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đấtgiảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên.Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đấtcăn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vinền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau,không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉquyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơngiá đất nông nghiệp [27]

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giáđất và làm cho giá đất luôn biến động

Đường cầu

Đường cungE

P0

P1

Q

Hình 1.1 Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểmcân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đườngcung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất chovay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cânbằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0xuống P1 [27]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễnbiến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thôngthường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năngcung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai khôngthể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăngkhông đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư…

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cầnphải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầucũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung

cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003,hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thànhlà: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Vềnguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trongmối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp

áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá đất S

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2 Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đấttrong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là sốlượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Dovậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầutăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của mộtloại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảmxuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.2 CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT

1.2.1 Các yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổbiến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường baogồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế.

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của

kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quanmật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đấttăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tốchất văn hoá cuả nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyềnthống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối

với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trịtrong cả nước

+ An ninh xã hội: Yếu tố này ảnh hưởng đến giá đất rất rõ, một khu vực

có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sựbiến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không

đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầungười đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giáđất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩuđông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đôthị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là

không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đềuliên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thịtrường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này vớiquốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mởthì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan

trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốcgia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và

ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổnđịnh Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

1.2.2 Yếu tố khu vực ảnh hưởng đến giá đất

Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tácđộng tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết

bị hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị… Trong đó

vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị

Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, lànói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn

đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trênphương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọngtrong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thịhay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở cácvùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hayngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khuđất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời doyếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xétđánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất [23].

1.2.3 Yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất

Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân củathửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điềukiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn

sử dụng đất… Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đếngiá cả của từng thửa đất

Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố

cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc,mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác nhưyếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất… [23]

1.3 PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất vàcông tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửađổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính vềhướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.

Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được ápdụng tại Việt Nam bao gồm:

1.3.1.1 Xác định giá đất bằng phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tíchcác mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trườngcủa loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loạiđường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần địnhgiá Trình tự tiến hành xác định giấ đất bằng phương pháp so sánh trực tiếpnhư sau:

* Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửađất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyểnnhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyểnnhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập

từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tếtrên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 củaNghị định số 123/2007/NĐ-CP

* Bước 2: So sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hànhtổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khácnhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía.Trên cơ sở đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tínhtoán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá.

* Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các

thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hìnhthành những yếu tố khác biệt củatừng thửa đất, khu đất so sánh vớithửa đất, khu đất cần định giá

* Bước 4: Xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình

quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điềuchỉnh khác biệt về giá ở bước 3 [6]

1.3.1.2 Xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập

Theo phương pháp này giá đất được xác định bằng thương số giữa mứcthu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãisuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giáđất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhànước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn Trình tự tiếnhành xác định giá đất bằng phương pháp thu nhập như sau:

* Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất

cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để chothuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặcthuê bất động sản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất độngsản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuấtthì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thunhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuấtnói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sởdoanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặcđiểm của từng loại cây

* Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu

nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụngđất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theocác quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy địnhcủa Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà

cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

* Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

* Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Lãi suất gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam 12 hạn tháng

1.3.1.3 Xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đấtbằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất độngsản Trình tự tiến hành xác định giá đất bằng phương pháp chiết trừ như sau:

* Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất

động sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó

có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điềukiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả…)

* Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản

trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

* Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng

trên đất

Giá trị hiện tại của

Giá trị xây dựng mới tại

-Phần giá trị hao mòn

Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế

để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sảnhiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựngmới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lýcho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữuhình và hao mòn vô hình

* Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa

* Bước 5: xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và cácthửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấtcủa các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân củacác đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [6]

1.3.1.4 Xác định giá đất bằng phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng pháttriển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sửdụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển

ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản Trình tự tiến hành xácđịnh giá đất bằng phương pháp thặng dư như sau:

* Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu

đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xâydựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

* Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa,đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

* Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển

* Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [6].

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệucần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trênthị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn cácthông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cảbốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếplàm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất haiphương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thịtrường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến độngthất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điềukiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương phápxác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chínhphủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trịcủa thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vịtrí đất

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

* Cơ sở của phương pháp xác định giá đất ở đô thị

- Căn cứ Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05/10/2001 của Chính phủ

về việc phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị

- Căn cứ Nghị định số 188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tàichính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địaphương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở đô thị

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghịđịnh 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đôthị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị tríđất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể

để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diệncho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách

áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích(m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mứcgiá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên.

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phốhoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đấtcòn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp chotừng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiếnhành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đôthị theo nguyên tắc: đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất củađường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đườngphố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.4 QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH GIÁ ĐẤT VÀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ GIÁ ĐẤT TẠI NƯỚC TA

1.4.1 Quá trình hình thành giá đất tại nước ta

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong vài thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành

và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

1.4.1.1 Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện naydiễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữamột bên là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệmua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nóitrên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó tráivới những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã đượchình thành trong giai đoạn này [27]

1.4.1.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hìnhthành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta

là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959,Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sảnnói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giaiđoạn này chưa có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954),sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưuthế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát vànằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật [27]

1.4.1.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữutoàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiếnpháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1987 đã qui định: nghiêm cấm việcmua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhậnchuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Nhưvậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở ViệtNam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc

dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ởhầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chiacắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thịtrường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫndiễn ra bất hợp pháp [27]

1.4.1.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động vàphát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một sốquan hệ đất đai đã được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 qui

định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụngđất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồithường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xácđịnh giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưathành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1 Điều

13 Luật Đất đai 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng quiđịnh về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất [27]

1.4.2 Công tác quản lý giá đất tại một số nước trên thế giới

* Quản lý giá đất tại Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giácủa Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và

quận (huyện).

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục

Dịch vụ định giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực

thuộc Bộ Tài chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm vàchịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của

JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịutrách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn

phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗivăn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS

một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định

giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [6]

* Quản lý giá đất tại Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại mộtcấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp vàvăn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính [6]

* Quản lý giá đất tại Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ

đầu thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8

phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCACcòn có 30 chi nhánh ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộchuyên môn [6]

* Quản lý giá đất tại Thái Lan

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chứctại một cấp trung ương gọi là: "Cơ quan định giá Trung ương" viết tắt làCVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá CVA được thành lập

từ năm 1978 hiện có 201 cán bộ, gồm 5 phòng: phòng Hành chính; phòngĐịnh giá; phòng Bản đồ phục vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và

lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [6].

1.4.3 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất tại nước ta

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đótrọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch,tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnhhội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại baogồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định baogồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đấtđai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước quiđịnh phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56)… [7]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đãqui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thịtrường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương

Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tínhhấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này,Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi,

bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai vàNghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công

ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợpvới giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất,bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổphần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khunggiá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm địnhgiá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tàichính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hànhnhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chứcmạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loạiđất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chínhphủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiệnNghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ vềphương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một sốđiều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giáđất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên

cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất độngsản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giábất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CPngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bấtđộng sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạtđộng cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bấtđộng sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điềukiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướngdẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hànhchương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản,định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản vàđược đính chính một số điểm bằng Quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản) [24], [25], [16],[17], [18]

CHƯƠNG 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Cao Bằng theo qui định của Nhànước tỉnh Cao Bằng và thực tế theo giao dịch trên thị trường

- Một số yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phốCao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Hoàng ĐìnhGiong, Kim Đồng, Phai Khắt - Nà Ngần, Phố Thầu, Nguyễn Du, Hoàng Như,

Lê Lợi, Đường 3 - 10, Hồng Việt, Lý Tự Trọng, Đông Khê, Từ đường PhaiKhắt - Nà Ngần rẽ theo đường Khau Cuốn, Hoàng Văn Thụ, Đường từ đường

3 - 10 theo đường vào Trung tâm huấn luyện thể thao, Đường từ ngã ba rẽ vàoBản Lày theo Quốc lộ 3 đến hết ngã ba Km5, Pác Bó, Bế Văn Đàn, Đường từranh giới phường Sông Hiến và phường Hoà Chung theo đường 1 - 4, GiaCung, Đường từ cột mốc Km5 theo Quốc lộ 3 đến cây xăng số 6, Đường vàoTrại giam Khuổi Tào, Đường Quốc lộ 3 tiếp giáp ranh giới phường Đề Thám,

Từ đường Quốc lộ 4A đến đường rẽ vào nhà máy Luyện Gang Công ty 30 - 4,Đường Vò Đuổn - Đức Chính

- Phạm vi về nội dung: Đề tài chỉ nghiên cứu về thực trạng giá đất ở tại

24 tuyến đường, phố điều tra (9 tuyến trung tâm, 9 tuyến cận trung tâm, 6

tuyến xa trung tâm) Đồng thời, đề tài cũng tập trung nghiên cứu ảnh hưởngcủa các yếu tố sau đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, đó là: yếu tố vị tríthửa đất, yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh, yếu tố đặc điểm thửa đất, yếu tốkhả năng sinh lợi của thửa đất.

2.2 THỜI GIAN VÀ ĐỊA ĐIỂM NGHIÊN CỨU

2.2.1 Thời gian nghiên cứu

Đề tài nghiên cứu trong thời gian 12 tháng, từ tháng 10 năm 2012 đếntháng 9 năm 2013

2.2.2 Địa điểm nghiên cứu

Đề tài được nghiên cứu tại thành phố Cao Bằng và hoàn thiện tạiTrường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

2.3 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU

Đề tài nghiên cứu 4 nội dung lớn sau:

Nội dung1 Tình hình cơ bản tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Đặc điểm kinh tế xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Thực trạng công tác quản lý đất đai của thành phố Cao Bằng, tỉnh CaoBằng

Nội dung 2 Đánh giá thực trạng giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại cáctuyến đường, phố trung tâm

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại cáctuyến đường, phố cận trung tâm

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng tại các tuyến đường, phố xa trung tâm

Nội dung 3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố cơ sở hạ tầng xung quanh thửa đất đến giá đất

ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của yếu tố khả năng sinh lợi của thửa đất đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

- Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

Nội dung 4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định

giá đất ở tại thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng

2.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 tuyến đường phố của thànhphố Cao Bằng Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng chothu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế,

xã hội của thành phố Cao Bằng, tỉnh Cao Bằng trong năm 2012 [28]

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng năm 2012

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đấtnăm 2012 [28].

Thu thập tại: Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê,Phòng Tài chính Kế hoạch, Chi cục Thuế, Văn phòng UBND thành phố CaoBằng; Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Cao Bằng

2.4.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánhđược sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực,đường phố đó có nhiều biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất tại 06phường và 05 xã trên địa bàn thành phố Cao Bằng bằng cách phỏng vấnngười dân theo bộ câu hỏi chuẩn bị sẵn, chia làm 3 nhóm sau:

+ Nhóm cán bộ quản lý, phỏng vấn 20 người, gồm: cán bộ Phòng Tàinguyên và Môi trường; cán bộ địa chính các phường/xã; tổ trưởng dân phố

+ Nhóm người dân phi nông nghiệp, phỏng vấn 20 người, gồm: cán bộ,công chức, người buôn bán

+ Nhóm người dân nông nghiệp, phỏng vấn 20 người, gồm: người làmruộng, người làm vườn, người trồng rừng

2.4.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thậpđược trong quá trình nghiên cứu

2.4.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnhvực có liên quan

CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 SƠ LƯỢC TÌNH HÌNH CƠ BẢN CỦA THỊ XÃ CAO BẰNG, TỈNH CAO BẰNG

3.1.1 Điều kiện tự nhiên của thành phố Cao Bằng

3.1.1.1 Vị trí địa lý và danh giới hành chính của thành phố Cao Bằng

Thành phố Cao Bằng là trung tâm hành chính, kinh tế, chính trị, vănhóa của tỉnh Cao Bằng, cách thủ đô Hà Nội 286 km theo Quốc lộ 3, cáchthành phố Lạng Sơn 120 km theo Quốc lộ 4A, cách Cửa khẩu Quốc gia TàLùng khoảng 70 km theo Quốc lộ 3, ở cao độ trung bình + 187 m, ranh giớitheo địa giới hành chính cú giới hạn như sau:

- Phía Bắc giáp các xã Ngũ Lão và Bế Triều của huyện Hoà An

- Phía Đông giáp các xã Quang Trung và Hà Trì của huyện Hoà An

- Phía Nam giáp xã Hồng Nam của huyện Hoà An và xã Kim Đồng củahuyện Thạch An

- Phía Tây giáp các xã Lê Chung và Bạch Đằng của huyện Hoà An

Từ năm 1954 đến nay, thành phố Cao Bằng có nhiều sự thay đổi, mởrộng về địa giới hành chính và nâng cấp đô thị:

- Năm 2002 sau khi sáp nhập thêm xã Đề Thám của huyện Hòa An,thành phố Cao Bằng có 8 đơn vị hành chính (gồm 4 phường và 4 xã), với tổngdiện tích tự nhiên khoảng 5.608 ha, dân số là 55.660 người

Với vị trí địa lý như trên, thành phố Cao Bằng có nhiều lợi thế trongviệc mở rộng quan hệ hợp tác với các tỉnh trong cả nước và nước Cộng hòanhân dân Trung Hoa, là điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế theo hướngcông nghiệp hóa hiện đại hóa

3.1.1.2 Địa hình của thành phố Cao Bằng

Thành phố Cao Bằng là đô thị miền núi, địa hình dạng lòng máng thuộcvùng hợp lưu của sông Bằng và sông Hiến và dọc theo 2 sông nói trên

Phần nội thành nằm trên bán đảo hình mu rùa, dốc về phía sông Hiếnvới độ dốc từ 10% - 30%, tạo nên bởi sông Bằng và sông Hiến với các thông

số sau:

- Độ cao trung bình so với mặt biển là: +187 m

- Độ cao lớn nhất so với mặt biển: + 250 m

- Độ cao thấp nhất so với mặt biển: + 180,50 m

Phần lãnh thổ còn lại của thành phố có địa hình tương đối phức tạp,chia cắt mạnh với 3 dạng địa hình chính:

- Vùng đồng bằng: nằm dọc theo sông Bằng, sông Hiến và các thunglũng ven các khe núi đổ về 2 sông

- Vùng đồi núi thấp: bao quanh thành phố bởi 3 phía Tây, Nam, Đông

- Vùng đồi núi cao: tập trung ở phía Đông có độ dốc lớn, địa hình đồinúi chia cắt mạnh, chiếm phần lớn diện tích tự nhiên của thành phố [21]

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết của thành phố Cao Bằng

Do nằm sát chí tuyến Bắc trong vành đai nhiệt đới Bắc bán cầu nên khíhậu thành phố mang nét đặc trưng của khí hậu nhiệt đới gió mùa với 2 mùa rõrệt: mùa mưa nóng ẩm mưa nhiều (từ tháng 5 đến tháng 10), mùa khô lạnh vàhanh (từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau) Tuy nhiên do sự chi phối của địahình và ảnh hưởng của độ cao, nên mang tính chất đặc thù của dạng khí hậulục địa miền núi cao, mùa hè mát mẻ, mùa đông lạnh hơn so với các tỉnh đồngbằng Bắc Bộ

- Về chế độ nhiệt: nhiệt độ trung bình năm là 21,60C, nhiệt độ trungbình thấp nhất là 16,7 - 18,30C, nhiệt độ tối cao tuyệt đối là 40,50C (tháng 6),

nhiệt độ thấp tuyệt đối là -1,30C (tháng 12) Tổng tích ôn trong năm đạtkhoảng 7.000 - 7.5000 C Biên độ dao động nhiệt độ ngày và đêm là 8,40C.

- Về chế độ ẩm: độ ẩm tương đối trung bình là 81% Độ ẩm cao nhất là

86%, độ ẩm thấp nhất là 36%

- Về chế độ mưa: lượng mưa trung bình năm là 1.442,7 mm, lượng mưa

cao nhất vào tháng 5 là 120,90 mm, lượng mưa thấp nhất vào tháng 12 là70,40 mm Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 10, thường tập trung vớicường độ lớn (với lượng mưa chiếm tới trên 70% lượng mưa cả năm), cùngvới địa hình tương đối dốc, chia cắt mạnh gây ra xói mòn, sạt lở đất đainghiêm trọng

Vào mùa khô lượng bốc hơi thường lớn hơn lượng mưa gây ra khô hạncục bộ ảnh hưởng đáng kể đến sinh hoạt và sản xuất của người dân

- Về lượng bốc hơi: lượng bốc hơi trung bình năm là 1.020,3 mm.

Trong các tháng mùa khô, lượng bốc hơi thường lớn hơn lượng mưa; chỉ số

ẩm ướt trong các tháng này thường dưới 0,5 nên gây ra tình trạng khô hạnnghiêm trọng

- Về hướng gió chủ đạo: Đông Nam và Nam là hai hướng chủ đạo, tốc

độ gió mạnh nhất trong các cơn lốc lên tới 40m/s

Với đặc điểm về khí hậu như trên, trong quy hoạch bố trí sử dụng đấtcủa thành phố cần lợi dụng chế độ nhiệt cao, độ ẩm khá để bố trí nhiều vụtrong năm ở những vùng đất sản xuất nông nghiệp Đồng thời bố trí cây trồng,mùa vụ hợp lý để hạn chế quá trình rửa trôi, xói mòn đất vào mùa mưa và hạnchế quá trình bốc hơi nước trong mùa khô nhằm sử dụng đất một cách hiệuquả, bền vững [21]

3.1.2 Đặc điểm kinh tế - xã hội của thành phố Cao Bằng

3.1.2.1 Đặc điểm kinh tế của thành phố Cao Bằng

- Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt khoảng 14% tăng 2,01% sovới kế hoạch

Cơ cấu kinh tế: Thương mại Dịch vụ chiếm 31,13%; Công nghiệp Xây dựng 10,10%; Nông nghiệp giảm dần tỷ trọng.

Giá trị sản xuất Nông lâm ngư nghiệp đạt 66,7 %

- Về thu ngân sách: Tổng thu ngân sách Nhà nước trên địa bàn ước đạt651,12 tỷ đồng bằng 105% so dự toán tỉnh giao và bằng 98% so với dự toánthành phố giao, bằng 88% so với thực hiện năm 2011 [27]

3.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển đô thị của thành phố Cao Bằng

Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hệ thống đô thị thành phốcũng đã dần được hình thành và phát triển Ngày 01 tháng 11 năm 2010 thànhphố Cao Bằng được mở rộng theo Nghị quyết số 42/NQ-CP của Chính Phủvới 11 đơn vị hành chính, khu vực nội thị gồm 6 phường là Hợp Giang, SôngBằng, Sông Hiến, Tân Giang, Ngọc Xuân, Đề Thám và khu vực ngoại thịgồm 5 xã là Duyệt Trung, Hoà Chung, Chu Trinh, Hưng Đạo, Vĩnh Quangvới tổng diện tích tự nhiên là 10.762,81 ha và dân số là 67.411 người Ngày

09 tháng 7 năm 2012, Chính phủ ban hành Nghị quyết số 27/NQ-CP về việcthành lập các phường: Hoà Chung, Duyệt Trung thuộc thành phố Cao Bằng,tỉnh Cao Bằng trên cơ sở giữ nguyên toàn bộ 543,37 ha diện tích tự nhiên và4.120 nhân khẩu của xã Hoà Chung và toàn bộ 998,60 ha diện tích tự nhiên và4.215 nhân khẩu của phường Duyệt Trung Sau khi thành lập 02 phường,thành phố Cao Bằng có 10.762,81 ha diện tích tự nhiên và 84.421 nhân khẩu,

có 11 đơn vị hành chính cấp xã trực thuộc, bao gồm 8 phường là Hoà Chung,Duyệt Trung, Hợp Giang, Sông Bằng, Tân Giang, Sông Hiến, Ngọc Xuân, ĐềThám và 3 xã là Chu Trinh, Vĩnh Quang, Hưng Đạo;

3.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng của thành phố Cao Bằng

* Giao thông

Những năm qua hệ thống giao thông của thành phố được đầu tư pháttriển khá đồng bộ, bao gồm:

+ Quốc lộ 3, đoạn đi qua thành phố dài 18,6 km, nền đường rộng 8 - 9 m.+ Quốc lộ 4, đoạn đi qua thành phố dài 11,5 km, nền đường rộng 5 - 6

m vừa được nâng cấp năm 2009

+ TL 203, đoạn đi qua thành phố dài 2 km, nền đường rộng 5 - 6 m.+ Ngoài ra còn có mạng lưới giao thông đô thị ở các phường, xã

Tổng diện tích đất giao thông toàn thành phố là 394,56 ha, bằng 3,66%diện tích tự nhiên Nhìn chung các tuyến giao thông phân bố khá đồng đều vàthuận tiện, 100% xã, phường có đường ô tô đến trung tâm Tuy nhiên ở các xãVĩnh Quang, Chu Trinh và Hưng Đạo hệ thống giao thông nông thôn còn khókhăn, nhất là vào mùa mưa

* Thủy lợi

Toàn thành phố có 7 trạm bơm, 2 hồ chứa nước và 24 phai đập lớn,nhỏ, chiều dài hệ thống kênh, mương 50 km, đã kiên cố hóa được 24 km.Tổng diện tích chiếm đất hệ thống công trình thuỷ lợi toàn thành phố là 11,41

ha Khả năng đáp ứng yêu cầu tưới tiêu chủ động của các công trình thủy lợitrên địa bàn thành phố là 75 - 80% diện tích đất canh tác

Nhìn chung các công trình thủy lợi của thành phố đã bị xuống cấp, trạmbơm đa phần là cũ nên hiệu quả tưới tiêu thấp, chưa phát huy hết được nănglực thiết kế Vì vậy những năm tới thành phố cần có kế hoạch cải tạo nâng cấp

hệ thống thủy lợi đặc biệt là công tác kiên cố hóa hệ thống kênh mương nhằmđáp ứng yêu cầu tưới tiêu chủ động cho phần lớn diện tích đất canh tác

* Giáo dục và đào tạo

Trong những năm qua, hệ thống trường học ở thành phố cũng đã đượctrú trọng đầu tư, tạo điều kiện cho việc thực hiện mục tiêu nâng cao xã hộihóa giáo dục tại địa phương

Hệ thống trường lớp trên địa bàn cơ bản đáp ứng nhu cầu học tập củacon em các dân tộc: đến nay trên 70% các xã, phường có hệ thống trường học

từ mầm non, tiểu học đến trung học cơ sở; toàn thành phố đã có 9 trường đạtchuẩn quốc gia; cơ sở vật chất, trang thiết bị phục vụ cho giảng dạy và học tậptừng bước được đầu tư hoàn chỉnh; đội ngũ cán bộ, giáo viên ngày càng đượcchuẩn hoá; cuộc vận động "Hai không" với bốn nội dung được toàn ngành triểnkhai thực hiện nghiêm túc và có kết quả tốt; công tác phổ cập giáo dục tiểu họcđúng độ tuổi và phổ cập giáo dục trung học cơ sở được duy trì, củng cố

Công tác huy động học sinh đến trường đúng độ tuổi ở các trường phổthông được đảm bảo; chất lượng giáo dục luôn được đánh giá là đơn vị dẫnđầu trong tỉnh; tỷ lệ học sinh lên lớp thẳng và tốt nghiệp đạt trung bình 95%trở lên, tỷ lệ học sinh khá, giỏi đạt trên 50% Số học sinh đoạt giải cao trongcác kỳ thi học sinh giỏi hàng năm đều tăng Công tác xã hội hoá giáo dụcđược thực hiện tốt, huy động được nhiều nguồn lực trong xã hội tham gia đầu

tư cho sự nghiệp giáo dục - đào tạo của thị xã

Thành phố hiện có 10 trường tiểu học với 125 phòng học, 8 trườngtrung học cơ sở với 136 phòng học, 2 trường phổ thông trung học với 52phòng học, 1 trường phổ bổ túc văn hóa với 4 phòng học và 44 lớp mầm non

và mẫu giáo; tổng số học sinh thành phố hiện có 10.101 em trong đó học sinhphổ thông là 7.986 em, học sinh mầm non, mẫu giáo là 2.115 em