Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Tại Thành Phố Uông Bí, Tỉnh Quảng Ninh

Trong khi đó, để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại tăng không nhiều nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều vấn đề k

Trang 1

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––––––––

VŨ MẠNH HÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2019

Trang 2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

-

VŨ MẠNH HÙNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG

ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,

TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018

Ngành: Quản lý đất đai

Mã số: 8 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS VŨ THỊ QUÝ

Thái Nguyên, năm 2019

Trang 3

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kì công trình nào khác

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng

Trang 4

LỜI CẢM ƠN

Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS Vũ Thị Quý, là

người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài và viết luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên

Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè

đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài

Xin trân trọng cảm ơn!

Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019

Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng

Trang 5

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu nghiên cứu 2

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học của đề tài 4

1.1.1 Cơ sở lý luận 4

1.1.2 Cơ sở thực tiễn 4

1.1.3 Cơ sở khoa học 5

1.2 Các quy định liên quan đến giá đất 9

1.2.1 Giá đất và định giá đất 9

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất 11

1.2.3 Phương pháp định giá đất 13

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14

1.3 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam 20

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới 20

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam 22

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí 26

1.3.4 Cơ sở pháp lý 27

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài 28

Trang 6

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU 30

2.1 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Đối tượng nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Uông Bí 30

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018 30

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thành phố Uông Bí năm 2017 - 2018 30

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018 31

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường 34

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 35

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 36

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí 36

3.1.1 Vị trí địa lý 36

3.1.2 Điều kiện tự nhiên của thành phố Uông Bí 37

3.1.3 Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng 44

3.2 Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018 49

3.3 Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Uông Bí 55

3.3.1 Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước 55

3.3.2 Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh 56

Trang 7

3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành

thành phố Uông Bí 58

3.4.1 Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở 58

3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở 64

3.4.3 Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở 65

3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích của lô đất đến giá đất ở 67

3.5 Đề xuất một số giải pháp 69

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 71

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

PHỤ LỤC 77

Trang 8

UBND : Uỷ ban nhân dân

VPĐK : Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

Trang 9

DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG

Hình 2.1 Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Phương Đông 36

Hình 2.2 Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Thanh Sơn 36

Hình 2.2 Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Yên Thanh 36

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính Thành phố Uông Bí 36

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Uông Bí 49

Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị 55

Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại nông thôn 55

Bảng 3.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu các năm2017 đến 2018 57

Bảng 3.5: Giá đất ở của các đường phố Nhóm I 58

Bảng 3.6: Giá đất ở của các đường phố Nhóm II 61

Bảng 3.7: Giá đất ở của các đường phố Nhóm III 62

Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố 63

Bảng 3.9: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở 65

Bảng 3.10: Đặc điểm của một số khu dân cư 66

Bảng 3.11: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án 66

Bảng 3.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có hình thể tốt 68

Bảng 3.13: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có hình thể xấu 68

Bảng 3.14: So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa 2 nhóm 68

Trang 10

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài người, là tài nguyên không thể thay thế, cố định về vị trí và giới hạn về diện tích, không tự tăng lên cũng không tự mất đi Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc tính giá trị sử dụng

Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị ngày càng tăng Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới

Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản Thị trường này ở Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng Đến nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi Trong thị trường này, quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai

Trang 11

Thành phố Uông Bí nằm cách Thủ đô Hà Nội 130 km, cách thành phố Hải Dương 60 km, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 30 km, cách thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45 km; có mạng lưới giao thông đường bộ, đường sắt và đường thủy thuận tiện cho giao lưu, tiêu thụ hàng hóa

Thành phố Uông Bí nằm trong vùng tam giác động lực phát triển miền Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; là đô thị loại II đang trong quá trình đẩy mạnh CNH - HĐH, với kỳ vọng sẽ trở thành một đô thị kiểu mẫu, phát triển nhanh và bền vững ở vùng Đông Bắc Việt Nam Nền kinh tế - xã hội đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất Chính vì vậy, giá đất trên thị trường luôn biến động và có xu hướng tăng cao Trong khi đó,

để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại tăng không nhiều nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất ở…Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phù hợp Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh là cần thiết

Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018”

2 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông

Bí từ đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất

Trang 12

- Đánh giá thực trạng giá đất tại thành phố Uông Bí năm 2017-2018

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí;

- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

Trang 13

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.2.1 Khái niệm thị trường đất đai

Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến gao dịch đất đai Xây dựng và phát triển thị trường giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất nước (Lưu Quốc Thái, 2005)

Trang 14

1.1.2.2 Vai trò của thị trường đất đai

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế, cụ thể:

- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai có hiệu quả

- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng kinh tế khi đầu tư vào bất động sản

- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài chính

- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất

- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và

cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được

1.1.3 Cơ sở khoa học

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác

Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án

có sử dụng đất Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất, cho thuê đất Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do

Trang 15

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô

Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

1.1.3.1 Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất Ðịa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế

độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô Về thực chất, địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Địa tô tư bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền

Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu suất cao hơn Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất cá biệt Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất

có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ

- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu

Trang 16

về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008)

1.1.3.2 Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng

để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được

Trang 17

giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do

đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

1.1.3.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống

Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành theo nguyên tắc riêng:

- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin

về cung hoặc cầu

- Tính thay thế là có hạn Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế nhau cũng có giới hạn

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa

lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư Chính vì vậy, cung cầu về đất đai

Trang 18

luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà

1.2 Các quy định liên quan đến giá đất

1.2.1 Giá đất và định giá đất

1.2.1.1 Giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó (Hồ Thị Lam Trà, 2005) Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh

tế Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”

Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Trang 19

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.2.1.2 Định giá đất

a Định giá tài sản

Theo GS W Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”

Theo GS Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng Nhiều khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác biệt Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế

Trang 20

không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu

tố về tâm lý, xã hội Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị

mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015)

1.2.2 Nguyên tắc định giá đất

Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau Vì vậy khi định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như sau:

- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

- Nguyên tắc thu nhập

Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất Giá đất được hình thành trong một quá trình lâu dài Công việc định giá đất đưa ra mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo cho tương lai Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng

và suất lợi tức hoàn vốn Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và phương pháp hoàn vốn trong định giá đất

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau Xét

về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa

Trang 21

hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần

Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần Tức là khi gia tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí còn giảm đi Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này Để tìm ra điểm ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,

dự toán thu nhập, chi phí…

- Nguyên tắc cạnh tranh

Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ cung cầu Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có nhu cầu với nhau Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi Loại đất có tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao

- Nguyên tắc đóng góp

Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu thành là đất đai và vật kiến trúc Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến trúc

để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS

- Nguyên tắc biến động

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động Khi định giá cần xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng

Trang 22

- Nguyên tắc hòa hợp

Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội Cho nên khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi trường xung quanh Nếu hòa hợp với môi trường xung quanh thì việc sử dụng đất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi

- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai

Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con người Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất

1.2.3 Phương pháp định giá đất

1.2.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu

giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá

1.2.3.2 Phương pháp thu nhập

Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh

1.2.3.3 Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất)

1.2.3.4 Phương pháp thặng dư

Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục

Trang 23

đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

1.2.3.5 Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành

(Nguồn: NĐ số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ)

1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.4.1.Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ

sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a.Yếu tố hành chính

Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất Yếu tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất

là rõ ràng

- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối

Trang 24

ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất

- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi

về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất

b Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố

xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính trị trong nước Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi nhuận Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và ngược lại

- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn

sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn

- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này ảnh hưởng đột xuất đến giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường Đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn

c Yếu tố kinh tế

Trang 25

Theo đánh giá của các nhà định giá thì yếu tố kinh tế ảnh hưởng tới giá đất không rõ ràng như yếu tố xã hội Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia, các chỉ tiêu cần được xem xét để đánh giá ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế bao gồm:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng nhu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là có mối tương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao Người dân nếu có tiền tích lũy thường chọn đầu tư vào đất đai Mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành

vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong TT nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong TT BĐS là các khoản vay hoặc thế chấp từ ngân hàng Vì vậy nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay đặc biệt là tình hình biến động mức lãi suất

d Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội trong đó các chỉ tiêu cụ thể là mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Con người sẽ đưa ra quyết định về mức giá dựa trên sự xét đoán và điều kiện thực tế về xã hội Nếu nhân khẩu tăng, nhu cầu về đất tăng thì giá đất cũng tăng Tố chất nhân khẩu có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự

Trang 26

thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng

e Yếu tố quốc tế

Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh

tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài Khi đó, lượng cầu

về đất đai cũng thay đổi và gây tác động đến giá đất

1.2.4.2 Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là điều kiện môi trường xung quanh của thửa đất ở phạm vi hẹp Yếu tố này là sự kết hợp của nhiều yếu tố cấu thành đặc tính của khu vực có BĐS ảnh hưởng đến mức giá cả đất ở khu vực đó Các mặt biểu hiện của yếu tố khu vực bao gồm:

- Vị trí địa lý: đây là yếu tố thể hiện tính đặc thù của địa phương do đặc điểm của điều kiện tự nhiên tạo nên

- Cơ sở hạ tầng: sự hoàn thiện kết cấu hạ tầng cũng làm tăng đáng kể nhu cầu nhà ở đối với những vùng trước đây chưa có cơ sở hạ tầng hoặc cơ sở

hạ tầng còn thô sơ, kém khả năng tiếp cận, tuy nhiên việc tăng khả năng tiếp cận cũng đồng nghĩa với việc tăng cung nhà đất, đôi khi sự thay đổi của cung nhanh hơn sự thay đổi của cầu

- Chất lượng môi trường: ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa hình, hướng gió, không khí, độ

ô nhiễm, tiếng ồn, bụi…Cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục, mức thu nhập…ở khu vực

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhà nước hoạch định công bố những hạn chế về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng đến giá nhà đất trên thị trường

- Yếu tố quy mô: quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô diện tích không chuẩn

Trang 27

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu

tố về quy mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá của bất động sản như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại bất động sản mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

1.2.4.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện riêng biệt của bản thân thửa đất có ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá cụ thể của từng thửa đất Các đặc tính riêng biệt của thửa đất bao gồm:

- Vị trí: vị trí của thửa đất cho biết mức độ thuận tiện cho sinh hoạt, kinh doanh, dịch vụ cho sản xuất có nghĩa là cho biết mức độ hoàn chỉnh đối với cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, cho biết khoảng cách từ thửa

Trang 28

đất đến các trung tâm thương mại, dịch vụ, bệnh viện, trường học, công viên, nhà hát Như vậy vị trí gần như quyết định đến khả năng sinh lợi, quyết định đến giá cả đất đai Vị trí thửa đất nằm ở đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng đến giá đất

- Diện tích: quy mô diện tích thửa đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến tính tiện ích của việc sử dụng, ảnh hưởng đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, khả năng thanh toán nguồn vốn ban đầu đầu tư cho đất đai vì vậy

mà có ảnh hưởng đến giá cả đất đai Diện tích đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Kích thước: kích thước thửa đất là mối quan hệ giữa chiều rộng và chiều sâu thửa đất Kích thước thửa đất cần phải cân đối, nếu kích thước mất cân đối sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng đất như vậy sẽ ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng đất và cũng ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều sâu: Loại đất quá sâu so với mặt phố rất khó sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Hình thể: hình thể thửa đất ảnh hưởng rất nhiều đến kiến trúc của công trình xây dựng trên đất, nó cũng ảnh hưởng đến tần xuất sử dụng đất và đôi khi hình thể còn ảnh hưởng đến vấn đề phong thuỷ trong sử dụng đất Do

đó hình thể cũng ảnh hưởng rất nhiều đến giá cả thửa đất Thửa đất đẹp nhất

là thửa đất vuông vức, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc…đều không thuận lợi cho việc sử dụng nên ảnh hưởng đến giá đất

- Địa hình: địa hình nơi thửa đất toạ lạc cao hay thấp so với các thửa đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị thửa đất Ở những khu vực

Trang 29

thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của mảnh đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn (Huỳnh Văn Chương, 2010)

1.3 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam

1.3.1 Các phương pháp định giá đất trên Thế giới

Mỗi quốc gia có sự khác nhau về chế độ, chính trị cũng như các chính sách về đất đai do đó các phương pháp định giá đất cũng khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện thực tế của mỗi quốc gia

1.3.1.1.Phương pháp định giá đất ở Thụy Điển

Hoạt động định giá đất ở Thụy Điển diễn ra từ những năm 1988 và theo chu kỳ 6 năm một lần và được tiến hành như sau:

- Phân loại nhà và đất

- Cách tính giá trị khi định giá

Những căn cứ khi định giá:

+ Các đơn vị tính thuế

+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trường

Giá thị trường là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trường mở

Trong trường hợp không đủ sức để so sánh rút ra giá thị trường sẽ định giá theo phương pháp thu nhập và dựa trên những yếu tố khác nhau như lợi tức thu được trong điều kiện bình thường Nếu phương pháp thu nhập không

đủ để xem xét, giá thị trường sẽ được tính theo phương pháp giá thành Giá xây dựng sẽ được tính theo 2 cách: giá thành nhà mới năm xây dựng hay giá thành nhà cũ nhân với yếu tố giảm giá

1.3.1.2 Phương pháp định giá đất ở Thái Lan

- Phương pháp so sánh: phương pháp này dựa trên cơ sở giá đất đã được bán trên thị trường của các bất động sản có các điểm tương đối gần giống so với bất động sản thuộc đối tượng xem xét để ước tính giá trị thực của bất động sản đó

Trang 30

- Phương pháp phân tích thu nhập: là ước tính thu nhập bởi bất động sản đã được hoàn thiện rồi tính giá trị nhà và thu nhập do nhà đóng góp Từ

đó tính được thu nhập còn lại là của đất, đem vốn hoá thu nhập sẽ có giá trị đất Do đó phải phân tích thật kĩ nếu không sẽ gặp rất nhiều khó khăn khi sử dụng phương pháp này

- Phương pháp chi phối: chủ yếu chỉ áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc nếu có cũng rất ít xảy ra việc mua bán chúng trên thi trường như trường học, bệnh viện,….Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng giá trị của một tài sản hiện có, có thể được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành

- Phương pháp lợi nhuận: được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như cửa hàng, siêu thị… và những tài sản mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản đó Nhưng đồng thời phương pháp này chỉ áp dụng để xác định cho những bất động sản mà hoạt động của

nó tạo ra lợi nhuận cao

- Phương pháp thặng dư: được áp dụng để tính toán giá trị bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, dựa vào quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Đây

là phương pháp dựa trên cơ sở tính toán tìm thặng dư giá trị để trả cho đất từ kết quả giá cả ước tính trong giao dịch bình thường của bất động sản sau khi khấu trừ giá trị của công trình xây dựng

1.3.1.3.Phương pháp định giá đất ở Đài Loan

Giá đất do Uỷ ban định giá thuộc chính quyền địa phương xác định trên

cơ sở dữ liệu về giá thị trường và giá niêm yết năm gần nhất của thửa đất, Uỷ ban định giá thông báo công khai kết quả định giá của từng thửa đất Cơ quan

Trang 31

địa chính lên danh sách giá trị của đất và chủ đất, theo giá chính thức gửi cho

cơ quan thuế để thu thuế giá trị đất

Thuế = Giá đất x Mức thuế

1.3.2 Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam

1.3.2.1 Căn cứ xác định giá đất đô thị ở Việt Nam

- Nghị định 42/2009/NĐ-CP ngày 7 tháng 5 năm 2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất

1.3.2.2 Các phương pháp xác định giá đất được áp dụng tại Việt Nam

a Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt

của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Trang 32

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

±

Mức điều chỉnh về giá do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

b Phương pháp chiết trừ

Trình tự tiến hành

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất

động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài

sản gắn liền với đất của

bất động sản so sánh

=

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất

- Giá trị hao

mòn

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

so sánh

-

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Trang 33

Giá đất của bất

động sản so sánh =

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

c Phương pháp thu nhập

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập

của thửa đất cần định giá

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn =

r x (1 + r) n

(1+r) n - 1 Trong đó: n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa

đất cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

d Phương pháp thặng dư

Trang 34

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các

thông tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước

có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

Bước 4: Việc ước tính tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển

của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển =

Tổng chi phí phát triển =

Trong đó:

- TRilà doanh thu năm thứ i của dự án

- Cilà chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Tổng doanh thu phát triển -

Tổng chi phí phát triển Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá đất của thửa = Giá trị của thửa đất cần định giá

Trang 35

đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

e Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Giá trị của thửa

đất cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí

Thành phố Uông Bí là một trong bốn thành phố của tỉnh Quảng Ninh, có tuyến đường giao thông rất thuận lợi nằm dọc theo quốc lộ 18 Thành phố có Di tích lịch sử văn hóa và danh thắng Yên Tử (Kinh đô Phật giáo - Thiền phái Trúc Lâm Việt Nam) và Đình Đền Công là di tích Quốc gia đặc biệt Thành phố còn có các di tích lịch sử văn hóa cấp tỉnh như: Đền - Chùa Hang son, Chùa Ba Vàng, Chùa Phổ Am, Đình - Chùa Lạc Thanh và các khu du lịch sinh thái như: Hồ Yên Trung, Lựng Xanh nên hội tụ nhiều yếu tố thuận lợi để phát triển thương mại - dịch vụ, hệ thống

cơ sở hạ tầng Thành phố có nguồn tài nguyên khoáng sản than rất lớn (là khu vực có trữ lượng than lớn nhất Quảng Ninh) đang được khai thác Đây

là ngành công nghiệp quan trọng thúc đẩy ngành công nghiệp điện, cơ khí, sản xuất vật liệu xây dựng nên thu hút lượng nhân công lao động lớn Đặc biệt là ở khu trung tâm thành phố (chợ trung tâm) có cơ sở hạ tầng đồng

bộ, giao thông thuận tiện là địa điểm giao lưu buôn bán nên có lượng người

Trang 36

qua lại với mật độ dân cư đông, ngoài ra các cơ quan, ban ngành của thành phố Uông Bí được xây dựng đồng bộ trên địa bàn trung tâm của thành phố,

vì vậy nhu cầu sử dụng đất của người dân cũng tăng lên

Những năm gần đây quá trình đô thị hoá phát triển nhanh chóng đặc biệt

là cơ sở hạ tầng làm cho đất đai của thành phố Uông Bí thực sự có giá cao nên thị trường bất động sản của thành phố rất phát triển Các vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn (gần trung tâm thương mại, chợ, khu đô thị xây dựng mới, cơ quan ban ngành ở các khu dân cư…) thị trường đất đai ở những nơi này rất sôi động, hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra mạnh

Trên cơ sở đó có thể thấy vấn đề “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến

giá đất ở tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018” là

rất thiết thực và có ý nghĩa thực tiễn cao

Trang 37

- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định

về thu tiền sử dụng đất;

- Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;

- Thông tư số 75/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;

- Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh, về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

1.4 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài

Theo Nguyễn Thị Yến, Hoàng Văn Hùng (2012) cho thấy: Có 4 yếu

tố ảnh hưởng đến giá đất năm 2011 của Thành phố Bắc Ninh đó là yếu tố

vị trí, cơ sở hạ tầng, đặc điểm của thửa đất và yếu tố khác Trong đó yếu tố

vị trí là yếu tố có vai trò quyết định đối với giá của thửa đất Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu

tố làm biến động giá đất trên thị trường

Theo Đoàn Quang Duy và Đtg (2013): Yếu tố vị trí và kiện sinh lợi là điều quan trọng và có ảnh hưởng nhiều nhất đến giá đất ở tại Thị trấn Vụ Bản, huyện Lạc Sơn, tỉnh Hòa Bình với mức độ ảnh hưởng lần lượt là 24,82% và 19,83% Yếu tố có ảnh hưởng thấp nhất là dân số với mức độ ảnh hưởng là 12,9% và ảnh của các yếu tố khác chiếm 3,08% Các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất không tác động riêng lẻ đến giá đất mà giữa chúng có mối quan hệ với nhau và cùng tác động lên giá đất

Theo Nguyễn Viết Tuyến (2011): Đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội, những đường phố có khả

Trang 38

năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào

bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau đó là hình thể, diện tích…

Theo Lê Thị Thu (2010), khi nghiên cứu về một số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009 cho rằng đối với các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất dân số là ảnh hưởng đầu tiên, dân số tăng, nhu cầu

về nơi ở tăng, giá đất tăng Tuỳ theo các loại đường phố mà các yếu tố chi phối đến giá đất có vai trò khác nhau, những đường phố có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trí, tiếp đến là các yếu tố về chiều rộng mặt tiền của lô đất, hình thể thửa đất, điều kiện cơ sở hạ tầng, môi trường sống, Những thửa đất trong ngõ, ngách, hẻm của các đường phố này thì giá phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và độ sâu của ngõ, hình thể của thửa đất, sau mới đến các yếu tố về địa hình, môi trường tự nhiên và xã hội Các đường phố có mục đích chính để xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau

đó là hình thể, diện tích, đó là ảnh hưởng của khu quy hoạch dân cư

Trang 39

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Phạm vi nghiên cứu

Phạm vi không gian: Trên 03 phường Thanh Sơn, Yên Thanh và

Phương Đông, thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018

Phạm vi thời gian: Thời gian tiến hành nghiên cứu của đề tài từ tháng 2

năm 2017 đến tháng 12 năm 2018, thông tin về giá đất được điều tra, thu thập qua 2 năm 2017 và 2018

2.2 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở theo quy định của Nhà nước;

- Giá đất ở thực tế trên thị trường;

- Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Uông Bí

- Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên

Vị trí địa lý; địa hình, địa mạo; khí hậu, thủy văn; các nguồn tài nguyên

- Đặc điểm kinh tế xã hội

Thực trạng phát triển kinh tế; dân số lao động và việc làm; thực trạng phát triển khu dân cư, thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng,…

2.3.2 Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 – 2018

- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Uông Bí

- Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thành phố Uông Bí

2.3.3 Thực trạng giá đất quy định tại thành phố Uông Bí năm 2017 - 2018

- Giá đất ở quy định chung trong phạm vi cả nước

- Công tác định giá đất trên địa bàn thành phố Uông Bí

- Giá đất ở tại thành phố Uông Bí theo khung giá đất của tỉnh Quảng Ninh

Trang 40

2.3.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018

- Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở

- Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở

- Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch khu dân cư đến giá đất ở

- Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích của lô đất đến giá đất ở

2.3.5 Đề xuất một số giải pháp

- Đưa ra một số kiến nghị, biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác định giá đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất trong khu vực nghiên cứu

2.4 Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình tiến hành đề tài, nhiều phương pháp nghiên cứu được

sử dụng kết hợp nhằm đạt được mục đích và yêu cầu của đề tài đề ra Các phương pháp chủ yếu bao gồm:

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

Thu thập số liệu tại phòng Tài nguyên - Môi trường, phòng Tài chính -

Kế hoạch, Cục thống kê tỉnh Quảng Ninh, Chi cục thống kê thành phố Uông

Bí, Cục thuế tỉnh Quảng Ninh, Chi cục thuế thành phố Uông Bí, qua mạng Internet, qua sách báo… Dùng để thu thập các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở đô thị khu vực nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

* Nghiên cứu ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở

- Tìm hiểu giá Nhà nước của đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí căn

cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2017, 2018;

- Căn cứ vào Quyết định số 3238/2014/QĐ-UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh “Về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn

Định dạng
Số trang	87
Dung lượng	1,79 MB