Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố bắc ninh, tỉnh bắc ninh năm 2011

Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư … Để phù hợp với những quy luật của k

NGUYỄN THỊ YẾN

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

NĂM 2011

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NÔNG NGHIỆP

Thái nguyên - 2012

NGUYỄN THỊ YẾN

NGHIấN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở

VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ BẮC NINH, TỈNH BẮC NINH

NĂM 2011

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

M số: 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC NễNG NGHIỆP

Người hướng dẫn khoa học

TS HOÀNG VĂN HÙNG

Thỏi nguyờn - 2012

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy giáo cô giáo, các phòng ban và các đơn vị trong và ngoài trường Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:

Thầy giáo TS Hoàng Văn Hùng - Giảng viên khoa Tài nguyên & Môi trường, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, truyền thụ những kinh nghiệm quý báu, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và viết luận văn này

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy giáo cô giáo Khoa Tài nguyên và Môi trường, Khoa Sau Đại học, các phòng ban và trung tâm của Trường Đại học Nông lâm, Đại học Thái Nguyên đã hướng dẫn, tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong thời gian tiến hành đề tài Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp

đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012

Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Yến

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn

Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước khoa và nhà trường về các thông tin, số liệu trong đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, 01 tháng 12 năm 2012

Người viết cam đoan

Nguyễn Thị Yến

MỤC LỤC

LỜI CẢM ƠN i

LỜI CAM ĐOAN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH vi

DANH MỤC BẢNG vii

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài 2

2.1 Mục đích 2

2.2 Yêu cầu 2

2.3 Ý nghĩa của đề tài 3

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 4

1.1.1 Khái niệm về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.1 Yếu tố thông thường 8

1.2.2 Yếu tố khu vực 9

1.2.3 Yếu tố cá biệt 10

1.3 Phương pháp xác định giá đất 10

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 10

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 15

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 16

1.4 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 17

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1946 17

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 18

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 18

1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 18

1.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 19

1.5.1 Quản lý về giá đất ở Việt nam 19

1.5.2 Quản lý giá đất ở một số nước 21

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 23

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 23

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 23

2.2 Nội dung nghiên cứu 23

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 23

2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 24

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 24

2.2.4 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Bắc Ninh năm 2011 25

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp 25

2.3 Phương pháp nghiên cứu 25

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 25

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25

2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn 25

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 26

2.3.6 Phương pháp bản đồ 26

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 27

3.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 27

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 28

3.1.3 Tình hình sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất

thành phố Bắc Ninh năm 2011 33

3.1.4 Nhận xét chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011 36

3.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 37

3.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011 37

3.2.2 Thực trạng giá đất ở của thành phố Bắc Ninh năm 2011 40

3.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP Bắc Ninh năm 2011 52

3.3.1 Yếu tố vị trí 52

3.3.2 Cơ sở hạ tầng 54

3.3.3 Đặc điểm của thửa đất 56

3.3.4 Khả năng sinh lợi 57

3.3.5 Yếu tố khác 59

3.4 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị của thành phố Bắc Ninh năm 2011 60

3.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở 61

3.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 62

3.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 63

3.5 Đề xuất một số giải pháp 64

KẾT LUẬN 66

1 Kết luận 66

2 Đề nghị 67

TÀI LIỆU THAM KHẢO 69

DANH MỤC ĐỒ THỊ VÀ HÌNH

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 6

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 7

Đồ thị 3.1: Hiện trạng sử dụng đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011 34 Đồ thị 3.2: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường phố (đường Nguyễn Gia Thiều (I1), phố Vũ Giới (II7), đường Như Nguyệt(III1)) 53

Đồ thị 3.3: So sánh giá đất trung bình trên thị trường theo VT của hai đường Hoàng Quốc Việt (II2) và Lý Thường Kiệt (II8) 55

Đồ thị 3.4: So sánh giá đất trên thị trường của đường Đấu Mã theo đặc điểm của thửa đất 57

Đồ thị 3.5: So sánh giá đất trung bình trên thị trường của tuyến đường từ trung tâm đi đến cận trung tâm ra xa trung tâm của các vị trí 59

Hình 3.6: Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở TP Bắc Ninh năm 2011 61

Hình 3.7: Tuổi, nghề, trình độ, thu nhập ảnh hưởng tới giá đất 62

Hình 3.8: Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở 63

Hình 3.9: Yếu tố pháp lý 63

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1 : Giá đất theo VT của các đường, phố trung tâm 42

Bảng 3.2: Giá đất theo VT của các đường, phố cận trung tâm 46

Bảng 3.3: Giá đất theo VT của các đường, phố xa trung tâm 50

Bảng 3.4: Trích từ phụ lục 3,4,5 - thông tin điều tra 56

DANH MỤC BẢNG CHỮ VIẾT TẮT

STT Tên viết tắt Tên đầy đủ

19 GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh, quốc phòng Từ ngàn xưa con người đã biết dựa vào đất đai để tồn tại và phát triển Đất đai có một vai trò vô cùng quan trọng đối với mọi ngành nghề và hoạt động của con người

Ở Việt Nam các quan hệ về giao dịch đất đai đã xuất hiện từ rất sớm Khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, lần đầu tiên khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

và nghiêm cấm hoàn toàn việc mua bán đất đai, tuy nhiên giao dịch mua bán vẫn diễn ra ngầm chủ yếu là hình thức mua bán trao tay tự cam kết giữa người mua và người bán Hiến pháp 1992 ra đời là sự cởi trói về mặt pháp lý với quy định “tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển nhượng quyền

sử dụng đất theo quy định của pháp luật” Lần đầu tiên giá đất được sử dụng “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là mốc đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trường bất động sản gắn với nó là các hình thức mua bán, chuyển nhượng đất đai ngày càng diễn ra mạnh mẽ Để đáp ứng nhu cầu ngày càng cao Luật Đất đai 1993 ra đời, tiếp theo nó là lần lượt Luật Đất đai chỉnh sửa Luật Đất đai 2003 ra đời thể hiện cách tiếp cận mới của Nhà nước ta về vị trí và vai trò của đất đai trong nền kinh tế thị trường, nguồn lực quan trọng nhất của đất nước Cho nên đất đai trở thành một thứ hàng hoá có giá

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất

là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,

để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật [27]

Trong sự nghiệp đổi mới của đất nước hiện nay thì công tác quản lý Nhà nước về đất đai là rất quan trọng Tỉnh Bắc Ninh nói chung và thành phố Bắc Ninh nói riêng với diện tích tự nhiên rất nhỏ nhưng đang từng bước thay đổi với nhiều dự

án đầu tư Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì đất đai cần phải được định giá Do vậy, việc nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là vấn đề rất

quan trọng Xuất phát từ những vấn đề trên tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”

2 Mục đích, yêu cầu của đề tài

2.1 Mục đích

- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất ở tại các khu vực đặc trưng thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh

- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công giá đất ở

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh

2.2 Yêu cầu

- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tác động tới giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh

- Tìm hiểu công tác định giá đất tại khu vực thành phố Bắc Ninh

- Khái quát được thực trạng của yếu tố giá đất ở tại khu vực thành phố Bắc Ninh

- Thu thập và tổng hợp các thông tin có liên quan đến yếu tố giá đất ở

- Đánh giá đúng thực trạng biến động giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất ở thành phố Bắc Ninh - tỉnh Bắc Ninh

- Trên cơ sở các phương pháp, cùng những số liệu điều tra, phân tích và thống kê số liệu

- Đề xuất những giải pháp hợp lý và có tính khả thi cao

2.3 Ý nghĩa của đề tài

Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1 Khái niệm về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt gía trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu

đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá trị quyền sử dụng đất (giá đất) là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” Giá đất ở nước ta được hình

thành trong những trường hợp sau đây (Điều 55, Luật Đất đai 2003) [15]

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm và trú trọng của nhiều ngành, việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một yếu tố cực

kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa

tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, xong nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác

về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau [10]

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi

ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp [26]

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất

và làm cho giá đất luôn biến động

Đồ thị 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo đồ thị 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nếu tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ

E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1 [26]

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá S

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Đồ thị 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Đồ thị 2.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất

là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên

D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất

cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.2 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh tế,

xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng, vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong

người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá

có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu

tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí là yếu tố quyết định đến giá đất đô thị

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất [14]

1.2.3 Yếu tố cá biệt

Yếu tố các biệt là những nếu tố chỉ đặc trưng về điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm: diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, điều kiện cơ sở hạ tầng, hạn chế của quy hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất … Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó nếu yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng …

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu

tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …[14]

1.3 Phương pháp xác định giá đất

1.3.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí)

để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định gía Trên cơ sở đó xác

định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

Giá trị ước tính

của thửa đất cần

Giá chuyển nhượng của từng thửa đất, khu đất so sánh

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3 [11]

được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2 Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ

thửa đất Giá đất ước tính =

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất = Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá - Phần giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm giá được tính bằng chi phí thay thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo các tài sản trên đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình

Bước 4: tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở bước 1

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó [11]

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất [11]

Giá trị ước tính

của thửa đất = Tổng giá trị phát triển - Tổng chi phí phát triển

1.3.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.3.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất

có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mỗi vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đất và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoạc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng

vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đó Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố

đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có

hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.4 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong vài thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

1.4.1 Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên là

người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường Tuy nhiên, về giá đất đã được hình thành trong giai đoạn này.[26]

1.4.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh dấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam

đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa có điều kiện phát triển

do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật [26]

1.4.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân

do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5

và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ

có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp [26]

1.4.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển

của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan hệ đất đai

đã được chế định lại Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993) và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất [26]

1.5 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất

1.5.1 Quản lý về giá đất ở Việt nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54

và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) …[15]

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất

có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử

dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều

5 và Điều 6) Qui định này lại được thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính

đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông

tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và

Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá

và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản).[1], [2], [4], [5], [7]

1.5.2 Quản lý giá đất ở một số nước

* Ở Malaysia

Nhà nước Malaysia là Nhà nước Liên bang, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; bang và quận

(huyện)

- Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: "Cục Dịch vụ

định giá bất động sản "gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài

chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi Bang có một chi nhánh của

JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (huyện): Có một số ít Quận (huyện) được JPPH đặt văn

phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn

phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng,

bao gồm một số quận (huyện) nhất định, giám đốc văn phòng định giá do giám đốc

chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm [11]

* Ở Singapore

Hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về BĐS được tổ chức tại một cấp trung ương gồm 2 cơ quan: Văn phòng Đất đai trực thuộc bộ Tư pháp và văn phòng Định giá bất động sản trực thuộc cơ quan thuế - Bộ Tài Chính [11]

* Ở Trung Quốc

Vấn đề định giá bất động sản được Nhà nước Trung Quốc quan tâm từ đầu

thập kỷ 90 của thế kỷ 20 Tháng 8/1992 "Trung tâm tư vấn và định giá bất động

sản" gọi tắt tiếng Anh là CRECAC được thành lập CRECAC có 8 phòng, 1 văn phòng và 3 viện với 44 cán bộ chuyên môn, ngoài ra CERCAC còn có 30 chi nhánh

ở trong nước và nước ngoài với khoảng 300 cán bộ chuyên môn [11]

vụ công tác định giá; phòng Truy cập số liệu và lưu giữ giá đất; phòng tích tụ (thu

hồi, mua, khai thác đất đai) và điều phối quỹ đất công (đưa sử dụng đất vào các

mục đích công cộng, bán, cấp không thu tiền cho những người không có đất hoặc ít đất) [11]

Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh theo qui định của Nhà nước

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh và các yếu tố ảnh hưởng

- Các tuyến đường được chọn để điều tra gồm các đường: Nguyễn Gia Thiều, Trần Hưng Đạo, Nguyễn Cao, Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ, Nguyễn Đăng Đạo, Lê Văn Thịnh, Chợ Nhớn, Nhà Chung, Kinh Dương Vương, Hoàng Quốc Việt, Hồ Ngọc Lân, Bình Than, Lý Anh Tông, Trần Lựu, Vũ Giới, Lý Thường Kiệt, Văn Miếu, Như Nguyệt, Đấu Mã, Đường HL2 từ hết chợ Và (thửa 207 tờ 18) đến Hội trường thôn Trần thửa 173 tờ 16, Từ Km5 + 400 đến địa phận huyện Tiên Du, Đường VD1: từ giáp QL18 (thửa 37 tờ 16) đến thửa 101 tờ 16), Đường từ cống 5 cửa đến điểm tiếp giáp xã Tam Đa thuộc xã Phong Khê

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất ở

- Nghiên cứu giá đất ở trên 10 phường, 09 xã trong địa bàn thành phố Bắc Ninh (giá đất ở trên thị trường, giá đất ở do Nhà nước qui định)

- Địa bàn: thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011

2.2.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011

- Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

- Địa hình

- Khí hậu, thời tiết

2.2.1.2 Tình hình phát triển kinh tế xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011

2.2.2 Đánh giá thực trạng giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011

2.2.2.1 Giá đất ở qui định trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm 2011

- Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn

- Nguyên tắc cụ thể xác định giá đất phi nông nghiệp của tỉnh Bắc Ninh

- Mức độ thực thi các văn bản pháp luật qui định về giá đất

2.2.2.2 Thực trạng giá đất ở của thành phố Bắc Ninh năm 2011

- Các tuyến đường chọn để điều tra

- Thực trạng giá đất ở của thành phố Bắc Ninh năm 2011

+ Nhóm đường, phố trung tâm + Nhóm đường, phố cận trung tâm + Nhóm đường, phố xa trung tâm

2.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Bắc Ninh năm

2011

2.2.3.1 Yếu tố vị trí

2.2.3.2 Cơ sở hạ tầng

2.2.3.3 Đặc điểm của thửa đất

2.2.3.4 Khả năng sinh lợi

2.2.3.5 Yếu tố khác

2.2.4 Đánh giá mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở thành phố Bắc Ninh năm 2011

2.2.4.1 Tuổi, nghề nghiệp, trình độ, thu nhập ảnh hưởng đến giá đất ở

2.2.4.2 Các yếu tố liên quan đến thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

2.2.4.3 Yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất ở

2.2.5 Đề xuất một số giải pháp

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Chọn 24 tuyến đường, phố đại diện cho 90 tuyến đường phố của thành phố Bắc Ninh Những tuyến đường này được phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có Chúng phản ánh được sự phát triển kinh tế,

xã hội của thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh trong năm 2011.[27]

2.3.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các tài liệu về:

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Bắc Ninh năm 2011

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất năm 2011.[27]

2.3.3 Phương pháp điều tra, phỏng vấn

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được

sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các khu vực, đường phố đó

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

Phương pháp thống kê được sử dụng để xử lý số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh hưởng của các yếu tố tới giá đất ở

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá

- Sử dụng phần mềm Primer 5.0 để xử lý số liệu, đánh giá các yếu tố ảnh

hưởng đến giá đất ở dựa trên phân tích Multi - Dementional – Scaling (MDS) và Principle Component Analysis (PCA)

2.3.5 Phương pháp chuyên gia

Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực

có liên quan

2.3.6 Phương pháp bản đồ

Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành thống kê phân tích số liệu Ngoài ra, có thể đánh giá được biến động giá đất trong một giai đoạn nhất định

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011

3.1.1 Điều kiện tự nhiên tác động tới công tác quản lý đất đai và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011

3.1.1.1 Vị trí địa lý và ranh giới hành chính

Thành phố Bắc Ninh ngày nay vốn dựa trên cơ sở thị xã Bắc Ninh ngày xưa làm trung tâm, phát triển thêm địa giới trên cơ sở các xã thuộc các huyện xung quanh Ngày 26 tháng 1 năm 2006, thủ tướng Chính phủ Việt Nam đã quyết định nâng cấp thị xã Bắc Ninh lên thành phố trực thuộc tỉnh

Thành phố Bắc Ninh nằm ở phía Nam sông Cầu, phía Đông Bắc của tỉnh, cách trung tâm thủ đô Hà Nội 30km về phía Nam, cách thành phố Bắc Giang 20km

về phía Bắc Thành phố có 19 đơn vị hành chính gồm 10 phường và có thêm 9 xã: Hòa Long, Khúc Xuyên, Vạn An, Phong Khê, Nam Sơm, Hạp Lĩnh, Vân Dương, Khắc Niệm, Kim Chân mới nhập về theo Nghị định số 60/2007/NĐ-CP về việc điều chỉnh địa giới hành chính huyện Yên Phong, Quế Võ, Tiên Du để mở rộng thành

phố Bắc Ninh

- Ranh giới hành chính như sau:

Phía Bắc giáp huyện Việt Yên, tỉnh Bắc Giang;

Phía Nam giáp huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh;

Phía Đông giáp huyện Quế Võ, tỉnh Bắc Ninh;

Phía Tây giáp huyện Yên Phong, huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Với vị trí như trên thành phố Bắc Ninh có nhiều thuận lợi cho sự phát triển tổng thể kinh tế - xã hội

Là trung tâm kinh tế - chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật của tỉnh và một trong những trung tâm đào tạo, du lịch, thương mại, dịch vụ trong khu vực Thành phố cũng như các huyện trong tỉnh đều nằm trong vùng ảnh hưởng của thủ đô Hà Nội, vùng kinh tế trọng điểm, tam giác tăng trưởng Hà Nội - Hải Phòng - Quảng

Ninh và là đầu mối giao thông quan trọng trong khu vực Lạng Sơn - Bắc Ninh - Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh

Là cửa ngõ phía Đông Bắc của thủ đô Hà Nội, thành phố Bắc Ninh là cầu nối giữa Hà Nội với các tỉnh trung du miền núi phía Bắc và có vị trí quan trọng đối với

an ninh quốc phòng

Vị trí địa lý thuận lợi là yếu tố phát triển quan trọng và là một trong các tiềm lực to lớn cần được phát huy một cách triệt để nhằm phục vụ phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa và phát triển đô thị bền vững đậm đà bản sắc [13]

3.1.1.2 Địa hình

Thành phố Bắc Ninh có địa hình của vùng đồng bằng trung du Bắc Bộ, tương đối bằng phẳng, gồm địa hình đồng bằng và địa hình chuyển tiếp giữa đồng bằng và trung du Hướng dốc chính của địa hình theo hướng Đông Bắc - Tây Nam [13]

3.1.1.3 Khí hậu, thời tiết

Thuộc vùng khí hậu nhiệt đới gió mùa, có mùa đông lạnh Nhiệt độ trung bình 23,30C, nhiệt độ trung bình tháng cao nhất 28,90C (tháng 7), nhiệt độ trung bình tháng thấp nhất là 15,80C (tháng 1) Sự chênh lệch nhiệt độ giữa tháng cao nhất

và tháng thấp nhất là 13,10C Điều kiện khí hậu thuận lợi cho phát triển nền nông nghiệp đa dạng và phong phú Mùa đông với khí hậu khô, lạnh làm cho vụ đông trở thành vụ chính có thể trồng được nhiều loại cây rau màu ngắn ngày cho giá trị cao

và xuất khẩu Yếu tố hạn chế lớn nhất đối với sử dụng đất là mưa lớn tập trung theo mùa thường làm ngập úng các khu vực thấp trũng gây khó khăn cho việc thâm canh tăng vụ mở rộng diện tích [13]

3.1.2 Tình hình phát triển kinh tế - xã hội tác động tới công tác quản lý đất đai

và định giá đất thành phố Bắc Ninh năm 2011

3.1.2.1 Kết quả đạt được

- Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân đạt khoảng 16,89% tăng 0,39% so với

kế hoạch

- Cơ cấu kinh tế: Thương mại - Dịch vụ chiếm 47,2%; Công nghiệp - Xây dựng 48,4%; Nông nghiệp 4,4%

- Tổng mức lưu chuyển hàng hóa và doanh thu dịch vụ ước đạt 8205 tỷ đồng bằng 104,63% kế hoạch năm (tăng 25,63% so với cùng kỳ năm 2010)

- Tổng giá trị sản xuất ngành công nghiệp trên địa bàn ước đạt 9.866,6 tỷ đồng (theo giá cố định năm 1994) bằng 101,7% so với kế hoạch năm (tăng 22,33%

3.1.2.2 Thực trạng và xu thế phát triển đô thị

Cùng với sự phát triển nhanh của nền kinh tế, hệ thống đô thị thành phố cũng

đã dần được hình thành và phát triển Ngày 01/01/1997 tỉnh Bắc Ninh được tái thành lập, thị xã Bắc Ninh lúc đó là đô thị tỉnh lỵ, trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa và khoa học kỹ thuật của tỉnh Bắc Ninh, có vai trò tác động đến việc thúc đẩy quá trình đô thị hóa trong phạm vi toàn tỉnh Những năm qua tốc độ đô thị hóa diễn

ra khá nhanh, đặc biệt là ở các xã ven đô, ranh giới khu vực nội thị được mở rộng (các xã Kinh Bắc, Đại Phúc, Vũ Ninh trở thành phường nội thị và thành lập mới phường Suối Hoa) Ngày 09/4/2007, Thủ tướng Chính phủ ký Nghị định số 60/NĐ-

CP về việc mở rộng địa giới hành chính thành phố Bắc Ninh lên 8.028,19ha, dân số 150.331 người trên cơ sở sáp nhập các xã Hòa Long, Vạn An, Khúc Xuyên, Phong Khê (huyện Yên Phong), Kim Chân, Vân Dương, Nam Sơn (huyện Quế Võ) và Khắc Niệm, Hạp Lĩnh (huyện Tiên Du) vào thành phố Bắc Ninh Xã Võ Cường cũng được nâng cấp thành phường Võ Cường vào khu vực nội thị Theo đó, diện tích đất khu vực nội thị chiếm 31,89%, khu vực ngoại thị chiếm 68,11%; quy mô diện tích của thành phố 8.260,88ha chiếm 10,05% diện tích tỉnh, cao hơn thị xã Từ Sơn (7,45%)

Trong tương lai, việc phát triển các khu ở đô thị, khu công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kho tàng, thương mại, dịch vụ, công trình công cộng vẫn tập trung chính ở các khu vực này Việc bố trí đất đai cho các điểm dân cư này cần phải được trú trọng xem xét hợp lý, tạo điều kiện phát triển cho các đô thị mà vẫn đảm bảo được đất đai cho sản xuất nông nghiệp, bảo vệ môi trường sinh thái và cảnh quan thiên nhiên [28]

3.1.2.3 Thực trạng cơ sở hạ tầng

* Giao thông

- Đường bộ: thành phố Bắc Ninh có hệ thống đường bộ thuận tiện cho việc vận chuyển, giao lưu kinh tế trong khu vực (nằm trên hành lang giao thông Hà Nội - Quảng Ninh, Hà Nội - Lạng Sơn) Mạng lưới đường bộ được hình thành từ nhiều năm trước đây, cơ bản hợp lý về quy hoạch mạng lưới chung Thực trạng một số tuyến đường chính trên địa bàn thành phố như sau:

Quốc lộ 1A chạy song song với tuyến đường sắt về phía Đông, đoạn qua thành phố từ phường Võ Cường đến cầu Đáp Cầu dài 8,8km, mặt đường rộng trung bình 12m hè hai bên mỗi bên 4-5m;

Quốc lộ 1B chạy giữa trung tâm thành phố, đoạn từ xã Khắc Niệm đến cầu Như Nguyệt dài 9,0km, đạt tiêu chuẩn đường cao tốc;

Quốc lộ 18 mới, đoạn từ xã Phong Khê đến đường quốc lộ 1B có chiều dài 6km, đạt tiêu chuẩn đường cao tốc;

Quốc lộ 38, đoạn từ trung tâm thành phố đến phường Hạp Lĩnh dài 6,4km, đạt tiêu chuẩn cấp đường cao tốc;

Tỉnh lộ có 2 tuyến gồm TL286, TL291 với tổng chiều dài khoảng 91km, chất lượng đường hiện đại hai bên đều được bố trí vỉa hè trồng cây xanh, đèn chiếu sáng, dải phân cách;

Đối với các tuyến đường địa phương, nhất là hệ thống trục đường xã nhìn chung chưa tốt, nền đường, mặt đường hẹp Các tuyến đường trong thôn xóm đạt cấp B, cấp A nông thôn (nền rộng 4-5m, mặt rộng 3m), tỷ lệ gạch và bê tông hóa