Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí tỉnh quảng ninh, giai đoạn 2013 2015

Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ

……… ………

CHU TUẤN DŨNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ - TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

Thái Nguyên - 2016

……… ………

CHU TUẤN DŨNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ - TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2013 - 2015

Chuyên ngành: Quản lý đất đai

Mã số ngành: 60.85.01.03

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên - 2016

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

tại thành phố Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2013 - 2015” là kết quả nghiên

cứu của riêng tôi Những số liệu, kết quả nêu trong luận văn này là trung thực, khách quan và chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào khác

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn đã được cảm ơn, các thông tin trích dẫn đã chỉ rõ nguồn gốc

Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …

Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thiện luận văn này tôi đã nhận được những sự giúp đỡ, những ý kiến đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể

Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông - thầy đã

tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài

Tôi xin gửi cảm ơn đến tập thể các thầy giáo, cô giáo khoa Quản lý Tài nguyên, phòng Đào tạo - Đào tạo Sau đại học, Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin cảm ơn các cán bộ, công chức Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Thống kê, Ban địa chính và bà con nhân dân các phường, xã tại thành phố Uông Bí đã giúp đỡ tôi rất nhiều trong quá trình điều tra, thu thập số liệu

Cũng nhân dịp này, tôi chân thành xin cảm ơn tới gia đình, bạn bè, đồng nghiệp

và những người đã giúp đỡ, đóng góp ý kiến và tạo mọi điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành luận văn này

Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn!

Thái Nguyên, ngày … tháng … năm …

Tác giả luận văn

Chu Tuấn Dũng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 2

3 Ý nghĩa của đề tài 2

Chương 1: TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 3

1.1 Cơ sở khoa học 3

1.1.1 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất 3

1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất 5

1.2 Cơ sở pháp lý 8

1.2.1 Những căn cứ pháp lý dùng để quản lý giá đất và thực hiện công tác định giá đất 8

1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật 9

1.2.3 Các phương pháp định giá đất 10

1.3 Cơ sở thực tiễn 19

1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới 19

1.3.2 Quản lý giá đất và định giá đất tại Việt Nam 22

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh 23

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26

2.1 Đối tượng nghiên cứu 26

2.2 Phạm vi và thời gian nghiên cứu 26

2.3 Nội dung nghiên cứu 26

2.3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 26

2.3.2 Các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên

địa bàn thành phố Uông Bí 26

2.3.3 Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Uông Bí 27

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 27

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 27

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 28

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 29

2.4.4 Phương pháp chuyên gia 30

Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 31

3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015 31

3.1.1 Đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Uông Bí 31

3.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của thành phố Uông Bí 39

3.1.3 Tình hình sử dụng đất của thành phố Uông Bí 39

3.1.4 Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thành phố Uông Bí 43

3.2 Các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí 44

3.2.1 Giá đất ở tại đô thị theo quy định chung trong phạm vi cả nước 44

3.2.2 Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu 45

3.2.3 Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường trung tâm 49

3.2.4 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí 60

3.3 Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Uông Bí 65

3.3.1 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất 67

3.3.2 Vị trí, hình thể, diện tích thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 68

3.3.3 Nhóm yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 69

3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 72

1 Kết luận 72

2 Kiến nghị 72

TÀI LIỆU THAM KHẢO 74

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

TỪ VIẾT TẮT NGHĨA

CHXHCN : Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

VBQPPL : Văn bản quy phạm pháp luật

kjljljl

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình sử dụng đất của thành phố Uông Bí qua các năm 40

Bảng 3.2: Thống kê số trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại các khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - 2015 43

Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại đô thị 44

Bảng 3.4: Giá đất ở thuộc nhóm I theo quy định từ năm 2013 đến 2015 46

Bảng 3.5: Giá đất ở thuộc nhóm II theo quy định từ năm 2013 đến 2015 47

Bảng 3.6: Giá đất ở thuộc nhóm III theo quy định từ năm 2013 đến 2015 48

Bảng 3.7: Giá đất ở thuộc nhóm IV theo quy định từ năm 2013 đến 2015 49

Bảng 3.8: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm I 50

Bảng 3.9: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm II 53

Bảng 3.10: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm III 56

Bảng 3.11: Số liệu điều tra đất ở theo vị trí của nhóm IV 58

Bảng 3.12: Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế) 60

Bảng 3.13: Ảnh hưởng của yếu tố vị trí thửa đất đến giá đất của tuyến đường Quang Trung 61

Bảng 3.14: Ảnh hưởng của yếu tố đặc điểm thửa đất đến giá đất ở đô thị 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Cơ cấu sử dụng đất thành phố Uông Bí năm 2015 40

Hình 3.2 So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm I 51

Hình 3.3 So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm II 54

Hình 3.4 So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm III 57

Hình 3.5 So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm IV 59

Hình 3.6 So sánh giá thị trường trung bình của các đường phố nhóm IV 63

Hình 3.7 Mối quan hệ giữa các yếu tố ảnh hưởng giá đất tại thành phố Uông Bí 66

Hình 3.8 Trình độ văn hóa, nghề nghiệp, thu nhập, an ninh, môi trường, độ rộng ngõ ảnh hưởng đến giá đất 67

Hình 3.9 Vị trí, hình thể, diện tích thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 68

Hình 3.10 Nhóm yếu tố pháp lý của thửa đất ảnh hưởng đến giá đất 69

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là vấn đề lớn, phức tạp và rất nhạy cảm, tác động trực tiếp đến kinh tế, chính trị, xã hội, sự ổn định và phát triển của đất nước.[9] Chính vì vậy việc quản lý nguồn tài nguyên đất đai hiệu quả là một trong những vấn đề hệ trọng của quốc gia,

là mối quan tâm của toàn xã hội, thiết thân với mỗi công dân, mỗi gia đình, với từng địa phương, từng doanh nghiệp và từng tổ chức

Chính sách pháp luật đất đai của nước ta xác định quyền sử dụng đất là một loại hàng hóa đặc biệt Bởi vậy, để phát huy nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước một cách hiệu quả và nhằm tạo lập một thị trường bất động sản phát triển lành mạnh thì việc kiện toàn công tác định giá đất là vô cùng cần thiết

Giá đất là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá, hay nói một cách khác giá đất

là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai,

để người sử dụng thực hiện nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng đất và theo pháp luật.[13]

Do đó, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản

lý đất đai bằng biện pháp kinh tế, việc xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở

thành “công cụ hữu hiệu trong quản lý tài chính đất đai, đảm bảo sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản nhằm quản lý và sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả”.[17]

Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố Vì vậy, mặc dù trong những năm qua việc thực thi chính sách pháp luật đất đai về giá đất đã đạt nhiều thành tựu, tuy nhiên giá đất do Nhà nước quy định thường chưa sát với thực

tế, còn thấp hơn nhiều so với giá đất thị trường

Thành phố Uông Bí nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh, có diện tích tự nhiên là 256,30 km2, quy mô dân số trung bình đạt 174.678 người Trong thời gian qua, thành phố đã có những bước phát triển mạnh mẽ về kinh tế - xã hội, đẩy mạnh

công nghiệp hóa, hiện đại hóa và chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp, dịch vụ Đi kèm với sự phát triển kinh tế - xã hội là sự gia tăng nhanh chóng

về nhu cầu sử dụng đất phục vụ cho mục đích cư trú, hoạt động sản xuất và kinh doanh Trước thực trạng đó, để làm tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai nói chung và công tác định giá đất nói riêng thì vấn đề nghiên cứu xác định giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cấp thiết Xuất phát từ những thực tiễn nêu

trên, tôi tiến hành lựa chọn đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 - 2015”

2 Mục tiêu của đề tài

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất

3 Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học:

Đề tài góp phần xây dựng cơ sở lý luận, đưa ra các phương án xây dựng giá đất hàng năm sát với giá của thị trường, phù hợp với khả năng chi trả của người sử dụng đất tránh thất thu ngân sách cho nhà nước

- Ý nghĩa thực tiễn:

Qua quá trình nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP.Uông Bí, trên cở sở đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung và địa bàn nghiên cứu nói riêng

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học

1.1.1 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.1.1.1 Khái niệm giá đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai, được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một không gian và một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính

tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý,

tại của chế độ tư hữu về ruộng đất

Trải qua những giai đoạn lịch sử khác nhau, địa tô được phân thành các loại khác nhau… Trong Chủ nghĩa Tư bản, địa tô được phân thành 3 loại là địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong Chủ nghĩa Xã hội, thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xóa bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song khác về bản chất với địa tô chênh lệch của Chủ nghĩa Tư bản Có hai loại địa tô chênh lệch:

- Ðịa tô chênh lệch I: là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ;

- Ðịa tô chênh lệch II: là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất đó

Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa đất đó.[24]

Đối với đất ở, sự khác biệt về vị trí và các đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trên đất quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó Hai yếu

tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở đô thị hay vùng nông thôn hẻo lánh.[13]

b) Lãi xuất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng có thể tác động đến

sự thay đổi của giá đất Lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất.[24]

c) Quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến Giá của đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: mật độ dân cư; mức tăng trưởng kinh tế; mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương;

khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất của ngân hàng Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất.[24]

1.1.2 Các yếu tố ảnh hướng tới giá đất

1.1.2.1 Nhân tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế - xã hội thông thường [24], bao gồm: trạng thái nhân khẩu, nhân tố

xã hội, nhân tố quốc tế, nhân tố kinh tế

a) Trạng thái nhân khẩu: là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh

hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình, cụ thể:

- Mật độ nhân khẩu tăng cao, trong khi diện tích đất đai là có giới hạn bởi vậy nhu cầu đối với đất tăng vì thế giá đất tăng lên

- Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ được giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu Khu vực nào có tố chất nhân khẩu cao thường là khu vực đảm bảo các điều kiện về trật tự xã hội, môi trường ổn định, do đó tạo được tâm

lý tốt thúc đẩy giá đất tăng lên

- Trong khi đó, do sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu đối với nhà ở một cách tương ứng Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng

b) Nhân tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với

giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước Cục diện chính trị ổn định, thì niềm tin của nhà đầu tư từ việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ tăng lên kéo theo theo giá đất tăng lên Ngược lại thì giá đất giảm

- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật

tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn Qua đó, giá đất tại các vị trí này sẽ cao hơn so với các vị trí có tình hình trật tự xã hội kém hơn

- Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

- Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc

độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

c) Nhân tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không

thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

- Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

- Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đầt tăng

d) Nhân tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng

đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình Chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật

tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của nhân tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

- Tình trạng phát triển kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư

- Tình trạng thu chi tài chính và tiền tệ

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư

- Biến động vật giá

- Mức lãi suất

1.1.2.2 Nhân tố khu vực

a) Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về

vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi bất động sản luôn đồng

thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã tư hoặc ngã ba, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó

có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy, xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất.[16]

b) Điều kiện cơ sở hạ tầng

Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa gần Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông.[13]

c) Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực.[13]

d) Nhân tố quy hoạch

Nhân tố quy hoạch ảnh hưởng tới giá đất, chủ yếu có tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị.[13]

1.1.2.3 Nhân tố cá biệt

Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện bản thân của thửa đất Bao gồm diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy

hoạch đô thị, vị trí sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất,… Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt tới giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất

Trong đó nhân tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng…

- Nghị định số 42/2009/NĐ-CP, ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị;

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

b) Các văn bản pháp lý của tỉnh Quảng Ninh

- Quyết định số 3388/2012/QĐ-UBND, ngày 21/12/2012 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2013;

- Quyết định số 3566/2013/QĐ-UBND, ngày 26/12/2013 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá đất các loại trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh năm 2014;

- Quyết định số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh về quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019

1.2.2 Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất theo quy định của pháp luật

Luật Đất đai 2013 được Quốc Hội nước CHXHCN Việt Nam thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực kể từ ngày 01/07/2014 Theo đó, Luật Đất đai 2013 nêu

rõ định giá đất là một trong những quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai quy định tại Điều 13, Luật Đất đai 2013:

“Quyền của đại diện chủ sở hữu về đất đai:

1 Quyết định quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất

2 Quyết định mục đích sử dụng đất

3 Quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất

4 Quyết định thu hồi đất, trưng dụng đất

5 Quyết định giá đất

6 Quyết định trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất

7 Quyết định chính sách tài chính về đất đai

8 Quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất”

Nhằm chủ động trong công tác quản lý và điều tiết giá đất, Nhà nước quy định khung giá chuẩn cho các loại đất trong phạm vi cả nước được quy định tại Nghị Định 104/2014/NĐ-CP; kèm theo đó tại Khoản 1, Điều 112, Luật Đất đai 2013 ghi rõ:

“Việc định giá đất phải bảo đảm các nguyên tắc sau đây:

a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;

b) Theo thời hạn sử dụng đất;

c) Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích

sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi

có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất;

d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.”

1.2.3 Các phương pháp định giá đất

Theo nội dung của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014, các phương pháp định giá đất bao gồm:

Phương pháp 1: Phương pháp so sánh trực tiếp

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 thửa đất có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất

c) Thông tin về giá đất của thửa đất so sánh được thu thập từ các nguồn sau đây:

- Giá đất trúng đấu giá quyền sử dụng đất;

- Giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai;

- Giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản;

- Giá đất đã giao dịch thành công trên thị trường do người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất cung cấp thông qua phỏng vấn trực tiếp

Giao dịch thành công là giao dịch mà bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán cho bên chuyển nhượng theo thỏa thuận và đã nhận quyền sử dụng đất

d) Khi khảo sát, thu thập thông tin về giá đất ưu tiên lựa chọn các thông tin về giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giá đất giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản, giá đất thị trường trong cơ sở dữ liệu về đất đai, các thông tin phát sinh gần nhất với thời điểm định giá đất và tại khu vực định giá đất Trường hợp tại khu vực định giá không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực có thửa đất cần định giá

Trong quá trình khảo sát, thu thập thông tin, không điều tra đối với thửa đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng đất theo kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và thửa đất không đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai

Bước 2: Phân tích, so sánh, điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

a) Phân tích, so sánh để xác định các yếu tố giống nhau và khác biệt của thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

b) Điều chỉnh mức giá do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá

Căn cứ vào các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá để điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh theo giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%)

Việc điều chỉnh mức giá của thửa đất so sánh thực hiện theo nguyên tắc lấy thửa đất cần định giá làm chuẩn; thực hiện điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối trước, điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%) sau; các yếu tố của thửa đất so sánh kém hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh tăng (cộng) mức giá của thửa đất so sánh; các yếu tố của thửa đất so sánh tốt hơn so với thửa đất cần định giá thì điều chỉnh giảm (trừ) mức giá của thửa đất so sánh

Bước 3: Ước tính giá đất của thửa đất cần định giá

Giá đất ước tính của thửa đất cần định giá được xác định bằng cách điều chỉnh giá đất của từng thửa đất so sánh do các yếu tố khác biệt của các thửa đất so sánh với thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính của

so sánh

±

Mức điều chỉnh về giá

do các yếu tố khác biệt của từng thửa đất so sánh với thửa đất Đối với trường hợp giá đất thị trường có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá đất thì phải thực hiện điều chỉnh mức giá đất của thửa đất so sánh về thời điểm xác định giá đất theo chỉ số biến động giá đất thị trường do Sở Tài nguyên và Môi trường công bố Trường hợp Sở Tài nguyên và Môi trường chưa công bố thì chỉ số biến động giá đất thị trường của từng loại đất được tính toán trên

cơ sở các thông tin về giá đất phổ biến trên thị trường đã thu thập được theo thời gian hoặc số liệu thống kê của cơ quan thống kê (nếu có)

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của thửa đất cần định giá đã xác định tại bước 3 của phương pháp này; giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải bảo đảm chênh lệch với từng mức giá đất ước tính không quá 10%

Phương pháp 2: Phương pháp chiết trừ

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp chiết trừ thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát thực địa để thu thập thông tin về thửa đất có tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là bất động sản) cần định giá

b) Khảo sát, thu thập thông tin của tối thiểu 03 bất động sản có đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể

và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là bất động sản so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá đất Nội dung thông tin thu thập bao gồm:

- Giá đất;

- Mục đích sử dụng đất, vị trí, diện tích, kích thước, hình thể, các yếu tố về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, thời điểm chuyển nhượng, trúng đấu giá quyền sử dụng đất và các thông tin khác có ảnh hưởng đến giá đất;

- Thông tin về tài sản gắn liền với đất

c) Nguồn thông tin thu thập thực hiện theo quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều

3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

d) Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 2: Xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của các bất động sản so sánh

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh được xác định theo công thức sau:

Giá trị hiện tại của tài sản

gắn liền với đất của bất

động sản so sánh

= Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất − Giá trị hao mòn Trong đó:

- Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá đất là chi phí thay thế để đầu tư xây dựng mới tài sản có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương hoặc chi phí tái tạo tài sản gắn liền với đất đó Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi phí trực tiếp, chi phí gián tiếp, lợi nhuận hợp lý cho người đầu tư xây dựng và các khoản thuế, phí phải nộp theo quy định của pháp luật

- Giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất bao gồm: hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình (bao gồm hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng; thay đổi quy hoạch, suy thoái kinh tế và do tác động của các yếu tố bên ngoài)

Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật chuyên ngành Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao

mòn thì việc tính toán thực hiện căn cứ vào thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3: Ước tính giá đất của bất động sản so sánh

Giá trị đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau:

Giá trị đất của bất động

sản so sánh =

Giá trị bất động sản so sánh

−

Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất của bất động sản so sánh Việc ước tính giá đất của bất động sản so sánh thực hiện theo công thức sau: Giá đất của bất động

sản so sánh =

Giá trị của bất động sản so sánh Diện tích thửa đất của bất động sản so sánh

Bước 4: Xác định giá đất của bất động sản cần định giá

Việc xác định giá đất của bất động sản cần định giá thực hiện theo quy định tại các Khoản 2, 3 và 4 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Phương pháp 3: Phương pháp thu nhập

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thu nhập thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin về thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Đối với đất phi nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc cho thuê trong 05 năm liên tục tính đến thời điểm định giá

b) Đối với đất nông nghiệp thì thu nhập bình quân một năm của thửa đất cần định giá được tính như sau:

- Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì thu nhập bình quân một năm là số tiền bình quân thu được từ hoạt động sản xuất trong

03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá;

- Đối với đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất thì thu nhập bình quân một năm được tính căn cứ vào doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần

c) Trường hợp không xác định được thu nhập của thửa đất cần định giá thì thu thập thông tin về thu nhập bình quân của tối thiểu 03 thửa đất tương tự về mục đích

sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng

xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 2: Khảo sát, thu thập thông tin về chi phí để hình thành thu nhập của thửa đất cần định giá

a) Chi phí bình quân một năm được tính căn cứ vào các khoản thuế liên quan đến sử dụng đất; chi phí đầu tư cải tạo đất; chi phí duy tu, bảo dưỡng công trình xây dựng gắn liền với đất; chi phí sản xuất

b) Các khoản chi phí quy định tại Điểm a của bước này được tính theo định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp không có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí của thửa đất tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, diện tích, kích thước, hình thể và tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất hoặc căn cứ vào các thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường

Bước 3: Xác định thu nhập ròng bình quân một năm theo công thức sau:

Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Thu nhập ròng bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm Lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (r) trong 03 năm liên tục tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất (xác định tại thời điểm định giá đất) trên địa bàn cấp tỉnh

Riêng đối với đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp sử dụng có thời hạn thì lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm được điều chỉnh theo công thức sau: Lãi suất điều chỉnh theo thời hạn = r x (1 + r)

n

(1+r) n - 1

Trong đó:

- n là thời hạn sử dụng đất còn lại của thửa đất cần định giá (tính theo năm)

- r là lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm

Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản gắn liền với đất để đưa vào sản xuất, kinh doanh thì sau khi xác định giá trị của thửa đất và tài sản gắn liền với đất, thực hiện chiết trừ giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất để xác định giá trị của thửa đất cần định giá

Việc xác định giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất của thửa đất

cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 4: Phương pháp thặng dư

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp thặng dư thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập các thông tin về thửa đất cần định giá; các thông

tin về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, được phép chuyển mục đích sử dụng đất và các quy định về xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để xác định hiệu quả sử dụng đất cao nhất và tốt nhất

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản

Tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản được ước tính trên cơ sở điều tra khảo sát, thu thập các thông tin về giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu của các dự án có đặc điểm tương tự với dự án dự kiến đầu tư xây dựng tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đương; có tính đến xu hướng và mức độ biến động của giá chuyển nhượng, giá cho thuê và các yếu tố khác hình thành doanh thu

Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển giả định của bất động sản

a) Các khoản chi phí phát triển bao gồm:

- Chi phí xây dựng kết cấu hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, xây dựng nhà ở, công trình xây dựng khác theo đúng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị; chi phí chuyển giao công nghệ; chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí liên quan khác;

- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, lập dự án, thiết kế, giám sát xây dựng và các chi phí tư vấn khác liên quan;

- Các chi phí khác theo quy định của pháp luật

Tổng chi phí phát triển giả định không bao gồm kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo phương án đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt

b) Việc ước tính tổng chi phí phát triển thực hiện như sau:

Tổng chi phí phát triển được ước tính trên cơ sở các chi phí quy định tại Điểm

a của bước này và căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Trường hợp chưa có định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì thu thập thông tin về chi phí thực tế phổ biến của các dự

án tương tự tại khu vực định giá hoặc khu vực lân cận gần nhất có mức sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương

Bước 4: Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều giai đoạn thì ước tính các khoản doanh thu, chi phí thực hiện theo từng năm và phải chiết khấu về giá trị hiện tại tại thời điểm định giá đất Việc ước tính

tổng doanh thu phát triển, tổng chi phí phát triển của bất động sản thực hiện theo công thức sau:

Tổng doanh thu phát triển = ∑

= +

n

i

i i

r C

Trong đó:

- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án

- Ci là chi phí năm thứ i của dự án

- r là tỷ lệ chiết khấu (tính theo lãi suất cho vay trung hạn bình quân tại thời điểm định giá đất của loại tiền vay VNĐ của các ngân hàng thương mại nhà nước trên địa bàn cấp tỉnh để thực hiện dự án đầu tư phát triển bất động sản)

- n là số năm thực hiện dự án

Bước 5: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:

Giá trị của thửa đất

Giá đất của thửa đất

cần định giá =

Giá trị của thửa đất cần định giá Diện tích thửa đất cần định giá

Phương pháp 5: Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện theo quy định sau đây:

Bước 1: Khảo sát, thu thập thông tin

a) Khảo sát, thu thập thông tin về giá đất của tối thiểu 03 thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong khoảng thời gian không quá 02 năm tính đến thời điểm định giá tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

Trường hợp tại khu vực định giá đất không đủ thông tin về giá đất thì thu thập thông tin tại khu vực lân cận có điều kiện tương tự về điều kiện tự nhiên, kinh tế -

xã hội, kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội với khu vực định giá đất

Trong quá trình khảo sát, thu thập giá đất thị trường, người điều tra thực hiện theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 3 của Thông tư 36/2014/TT-BTNMT b) Đối với trường hợp thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất thì thu thập thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất của

tối thiểu 03 thửa đất để xác định giá đất theo phương pháp thu nhập tại từng vị trí đất (theo bảng giá đất) thuộc khu vực định giá đất

c) Thu thập thông tin về điều kiện kinh tế - xã hội tại địa phương

Bước 2: Xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất

a) Thống kê giá đất thị trường theo từng vị trí đất đối với các thông tin đã thu thập được theo quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 của bước này

b) Việc xác định giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất thực hiện theo quy định tại Khoản 3 Điều 3 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng

5 năm 2014 của Chính phủ quy định về giá đất (sau đây gọi là Nghị định số 44/2014/NĐ-CP) Đối với trường hợp giá đất trên thị trường tập trung vào một khoảng giá thì giá đất phổ biến trên thị trường của từng vị trí đất được xác định bằng cách lấy bình quân số học của các mức giá đất tại vị trí đất đó

Bước 3: Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất

Bước 4: Xác định giá đất của thửa đất cần định giá

Giá trị của thửa đất

cần định giá =

Giá đất trong bảng giá đất x

Hệ số điều chỉnh giá đất

1.3 Cơ sở thực tiễn

1.3.1 Quản lý giá đất và định giá đất tại một số nước trên thế giới

1.3.1.1 Định giá đất tại Malaysia

Các cơ quan định giá bất động sản của Trung Quốc và một số quốc gia Đông Nam Á có những nét cơ bản tương tự nhau, tuy nhiên đối với JPPH của Malaysia,

về mặt cơ cấu tổ chức và những nhiệm vụ được Chính phủ Malaysia quy định rõ ràng và chi tiết hơn [13], cụ thể:

Về mặt tổ chức, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản được

tổ chức tại cả ba cấp: Liên bang; Bang; và Quận (Huyện)

- Tại Trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục Dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài

chính, Giám đốc JPPH do bộ trưởng bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước bộ trưởng về toàn bộ các hoạt động của cơ quan mình

- Tại cấp Bang (Malaysia có 13 Bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về toàn bộ hoạt đọng của cơ quan mình

- Tại cấp Quận (Huyện): Có một số ít Quận (Huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý Nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá do giám đốc chi nhánh JPPH Bang bổ nhiệm

Về mặt chức năng, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản

tại Malaysia sẽ thực hiện quản lý Nhà nước về định giá bất động sản trên phạm vi

cả nước và thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản

lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

Về mặt nhiệm vụ, hệ thống cơ quan định giá của Nhà nước về bất động sản tại

Malaysia thực hiện 4 nhiệm vụ cụ thể sau đây:

- Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ các mục đích thu thuế và

lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động sản ban đầu; Định giá bất động sản phát sinh mới trong năm; Định giá bất động sản có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ (5 năm một lần); Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản (giá trị hàng năm của bất động sản) hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập

- Thực hiện việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai (thu hồi đất, mua đất, khai thác đất hoang); Cho thuê bất động sản; Tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hoá và hợp tác hoá bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản

- Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học

- Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản (đối với những bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM (Đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các vụ chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà; Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu RM

Về cơ chế hoạt động, cơ quan định giá bất động sản tại Malaysia là cơ quan

độc lập về tổ chức và quản lý chuyên môn trực tuyến; Người đứng đầu cơ quan định giá Trung ương do bộ trưởng bộ Tài Chính trực tiếp bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quản lý Nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình

1.3.1.2 Định giá đất tại Úc

Về mặt tổ chức, công tác định giá đất tại Úc được tiến hành song song bởi cơ

quan định giá đất của các Bang và các tổ chức định giá đất độc lập.[3]

Cơ quan quản lý đất đai nói chung và cơ quan định giá đất nói riêng của từng Bang có sự khác nhau Văn phòng Định giá đất của mỗi Bang đều do Tổng định giá đứng đầu Đa số đều có sự quản lý về chuyên môn của cơ quan quản lý đất đai Tổng định giá là một người có chuyên môn cao, là một quan chức độc lập được bổ nhiệm theo quy định của pháp luật bởi Thống đốc bang để giám sát hoạt động định giá đất Tổng định giá là người chịu trách nhiệm quản lý nhà nước về giá đất, giám sát, thẩm định, quyết định và công bố giá đất vào ngày 01 tháng 07 hàng năm do Văn phòng định giá đất tổ chức thực hiện; kết quả định giá đất là độc lập dựa trên

dữ liệu của thị trường bất động sản

Bên cạnh hệ thống định giá đất của Nhà nước là các Văn phòng định giá đất,

tổ chức định giá đất độc lập rất phát triển, đặc biệt là Công ty Herron Todd White (có 64 văn phòng tại Úc với hơn 700 định giá viên) Các tổ chức định giá đất độc lập tham gia các hoạt động dịch vụ:

- Đấu thầu tư vấn định giá đất hàng loạt để Tổng định giá của Bang công bố vào ngày 01 tháng 07 hàng năm (ở bang NSW); việc định giá đất này của mỗi tổ chức chỉ thực hiện được trong một số khu vực do không đủ năng lực để thực hiện định giá cho tất cả bất động sản của Bang

- Dịch vụ định giá đất cho mục đích thế chấp đất/bất động sản; định giá bảo hiểm và các giao dịch dân sự khác

- Dịch vụ định giá trong các tranh chấp pháp lý giữa người tổ chức, cá nhân với Văn phòng định giá đất, Tòa án đối với giá đất tính thuế, giá đất tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất

- Dịch vụ tư vấn về đầu tư bất động sản

Về mặt nguyên tắc, việc định giá phải tiến hành theo đúng quy định của pháp

luật và đảm bảo nguyên tắc thị trường, tại thời điểm, bối cảnh giao dịch xác định và kết quả định giá càng sát với giá thị trường càng tốt Đồng thời, kết quả định giá đất phải có khả năng kiểm tra, đối chứng với chứng cứ thị trường một cách công khai

và minh bạch.[3]

Về quy trình định giá đất, bao gồm định giá đất hàng loạt và định giá đất riêng lẻ

Định giá đất hàng loạt gồm 4 bước: (1) Khảo sát, thu thập thông tin; (2) Phân loại các khu vực định giá đất; (3) Định giá thửa đất chuẩn; (4) Định giá đến từng thửa đất

Định giá đất riêng lẻ là việc các tổ chức định giá đất độc lập sử dụng giá đất thị trường từ nguồn các trang web chuyên cung cấp thông tin giao dịch bất động sản, thông tin từ Văn phòng đăng ký đất đai để xác định sơ bộ giá của thửa đất cần định giá Sau đó, định giá viên sẽ kiểm tra thực địa đối với hồ sơ thửa đất, hiện trạng đất và các tài sản gắn liền với đất, các công trình kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá trị bất động sản để thực hiện việc định giá [3]

1.3.2 Quản lý giá đất và định giá đất tại Việt Nam

Đối với Việt Nam, để tiến hành công tác định giá đất được thống nhất từ Trung ương đến địa phương; pháp luật nước ta quy định rõ về hệ thống các cơ quan

có thẩm quyền trong việc định giá Về phía Chính phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ định giá bao gồm: Ban vật giá Chính phủ, Bộ Tài chính, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường Về phía UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Ban Vật giá - Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một

Uỷ ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá theo một mục đích cụ thể.[1]

Luật Đất đai 2013 quy định nhiệm vụ của Chính phủ bao gồm: “Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá đất các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương”

“Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất

trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ

Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi Chính phủ điều chỉnh khung giá đất hoặc giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp

Trước khi trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất ít nhất 60 ngày, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi dự thảo bảng giá đất đến cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất xem xét, trường hợp có chênh lệch lớn về giá đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định.” [19]

“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh có trách nhiệm giúp Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức việc xác định giá đất

cụ thể Trong quá trình thực hiện, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất để tư vấn xác định giá đất cụ thể

Việc xác định giá đất cụ thể phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai; áp dụng phương pháp định giá đất phù hợp Căn cứ kết quả tư vấn xác định giá đất, cơ quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét trước khi trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định

Hội đồng thẩm định giá đất gồm Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh làm Chủ tịch và đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất.” [19]

1.3.3 Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh

Đối với tỉnh Quảng Ninh, nhiều năm qua tình trạng giá đất thị trường luôn cao hơn giá đất đã được quy định trong khung giá đất từng năm của UBND tỉnh đã trở thành một vấn đề hết sức được quan tâm Sự chênh lệch giá lớn ảnh hưởng nhiều tới tiến độ giải phóng mặt bằng của nhiều dự án, là nguyên nhân của nhiều phát sinh khiếu kiện và tình trạng thất thu ngân sách Bởi vậy, định giá đất cho phù hợp là một yêu cầu thiết thực nhằm đảm bảo tính minh bạch cho thị trường bất động sản, góp phần bảo vệ, khai thác và sử dụng một cách hiệu quả, bền vững nguồn tài

nguyên đất đai Sau đây là một số đề tài nghiên cứu về giá đất đã được thực hiện trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh:

- Phan Văn Thành (2012), “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở

đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010” [22] Kết

quả nghiên cứu của đề tài đã chỉ ra mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế và giá đất ở

do Nhà nước quy định trên địa bàn huyện Hải Hà giai đoạn 2006 - 2010, đồng thời tìm hiểu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu qua đó đề xuất một số giải pháp điều chỉnh giá đất cho phù hợp với biến động thực tế trên thị trường

- Ngô Thị Thanh Hảo (2012), “Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011” [12] Kết quả

nghiên cứu của đề tài đã chỉ ra mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế và giá đất ở do Nhà nước quy định trên địa bàn thành phố Hạ Long giai đoạn 2009 - 2011, đồng thời tìm hiểu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại địa bàn nghiên cứu qua đó

đề xuất một số giải pháp giúp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Nguyễn Hùng Cường (2014), “Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản

lý tài chính đất đai tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh”

[11] Đề tài nghiên cứu sử dụng phần mềm ArcGIS và cấu trúc cơ sở dữ liệu không gian, dữ liệu thuộc tính số để xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin đất đai theo giá đất trên địa bàn phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh

- Nguyễn Văn Phúc (2014), “Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, thành phố Hạ Long” [21] Kết quả nghiên cứu của đề tài đã xác định một số nhân tố ảnh hưởng tới

giá đất tại phường Hà Phong, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, đồng thời xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục công tác định giá đất hàng loạt thử nghiệm tại địa bàn nghiên cứu, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả công tác định giá, quản lý giá đất và quản lý đất đai trên địa bàn phường Hà Phong

- Trần Mạnh Hùng (2014), “Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh” [15] Kết quả nghiên cứu của đề tài đã chỉ ra các

yếu tố ảnh hưởng tới giá trị thửa đất đồng thời xây dựng cơ sở vùng giá trị đất đai

và thành lập được bản đồ giá đất trong phạm vi nhóm đất phi nông nghiệp trên địa bàn nghiên cứu năm 2014

Đối với riêng thành phố Uông Bí, trong những năm gần đây, thành phố có tốc

độ công nghiệp hóa, đô thị hóa nhanh Quy mô tiềm lực của nhiều ngành kinh tế được củng cố; năng lực trình độ sản xuất, kinh doanh của nhiều doanh nghiệp không ngừng được nâng cao và ngày càng thích nghi với quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, tự chủ trong cơ chế thị trường Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch tích cực, đúng hướng Các quy hoạch chiến lược của cấp ủy và chính quyền địa phương nhắm đến là đưa Uông Bí trở thành thành phố dịch vụ - công nghiệp xanh; là động lực phát triển của chuỗi đô thị phía tây tỉnh Quảng Ninh trong tương lai không xa Tính năng động của một thành phố trẻ đang vươn lên tất yếu sẽ kèm thèo một thị trường bất động sản phát triển Do đó, giá đất sẽ có xu thế biến động theo hướng tăng lên, đặc biệt là tại những vị trí thuận lợi cho sinh hoạt, giao thông đi lại và những vị trí mà đất có khả năng sinh lợi lớn Tuy nhiên, chưa có bất kỳ cá nhân, tổ chức nào thực hiện các nghiên cứu khoa học về giá đất trên địa bàn thành phố Uông

Bí, chính bởi vậy để góp phần thực hiện tốt công tác định giá đất của thành phố được sát với giá thị trường nói riêng và quản lý nhà nước về đất đai nói chung thì nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng tới giá đất là rất cần thiết

Trên cơ sở đó có thể thấy vấn đề “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 - 2015” là rất

thiết thực và có ý nghĩa thực tiễn cao

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí theo quy định của Nhà nước

- Giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí và một số yếu tố ảnh hưởng

2.2 Phạm vi và thời gian nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu: Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí - tỉnh Quảng Ninh, giai đoạn 2013 - 2015

- Phạm vi nghiên cứu: 9 tuyến đường, phố thuộc 4 phường trung tâm (phường Trưng Vưng, phường Quang Trung, phường Thanh Sơn, phường Yên Thanh): phố Quang Trung, phố Thanh Sơn, phố Trưng Vương, phố Trần Hưng Đạo, phố Hoàng Quốc Việt, phố Phan Đình Phùng, phố Yên Thanh, phố Quyết Tiến, đường Phú Thanh

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Sơ lược điều kiện tự nhiên, KTXH và tình hình sử dụng đất đai của thành phố Uông Bí giai đoạn 2013 - 2015

- Đặc điểm tự nhiên

- Đặc điểm kinh tế - xã hội

- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và cảnh quan môi trường của thành phố Uông Bí

- Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Uông Bí

- Tình hình cấp GCNQSDĐ tại thành phố Uông Bí

2.3.2 Các vấn đề về giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Uông Bí

- Giá đất ở đô thị quy định chung trong phạm vi cả nước

- Công tác định giá đất trên vùng nghiên cứu

- Số liệu điều tra giá đất ở thực tế của các tuyến đường trung tâm

- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn TP.Uông Bí: + Ảnh hưởng của các yếu tố kinh tế - xã hội đến giá đất ở đô thị

+ Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị

+ Ảnh hưởng của yếu tố chất lượng CSHT, dịch vụ đến giá đất ở đô thị + Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền lô đất đến giá đất ở đô thị + Ảnh hưởng của một số yếu tố khác đến giá đất ở đô thị

2.3.3 Xác định mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại thành phố Uông Bí

- Sử dụng phần mềm phân tích thống kê XLSTAT 2014 kết hợp với các số liệu phỏng vấn, điều tra đã được tổng hợp bằng MS Excel để chỉ ra mối quan hệ của một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí

- Chỉ ra nhóm yếu tố nào có vai trò quan trọng tác động tới việc hình thành giá đất ở

2.3.4 Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Căn cứ vào bảng giá đất quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh năm 2015 và điều kiện thực tế của thành phố Uông Bí Tôi chọn 9 tuyến đường, phố thuộc 4 phường trung tâm (phường Trưng Vưng, phường Quang Trung, phường Thanh Sơn, phường Yên Thanh) có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố, cụ thể chia làm 4 nhóm như sau:

Hưng Đạo;

Đình Phùng, phố Yên Thanh;

- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định

số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Lựa chọn một

số lô đất trên các vị trí khác nhau Để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá trị thửa đất, cụ thể:

+ Đường loại 1 (V1): thửa đất bám mặt đường, phố chính;

+ Đường loại 2 (V2): thửa đất bám mặt đường nhánh rộng trên 3m (kể cả lề đường), mặt đường bằng bê tông hoặc trải nhựa;

+ Đường loại 3 (V3): thửa đất bám mặt đường nhánh rộng từ 2 đến dưới 3m (kể cả lề đường), mặt đường bằng bê tông hoặc trải nhựa;

- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định

số 3238/QĐ-UBND, ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh Quảng Ninh Lựa chọn một

số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu ảnh hưởng của yếu tố chất lượng cơ sở

hạ tầng, dịch vụ đến giá trị thửa đất

- Trên cùng một tuyến đường chính lựa chọn một số ô đất liền nhau nhưng kích thước chiều rộng mặt tiền khác nhau Để tìm hiểu ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

a) Thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp

Thu thập các văn bản pháp luật có liên quan tới giá đất do Nhà nước, UBND tỉnh Quảng Ninh quy định; các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2015 tại phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Uông Bí, trên website Cổng thông tin điện tử tỉnh Quảng Ninh và website CSDL quốc gia về văn bản quy phạm pháp luật

Cập nhật các số liệu thống kê liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình trạng tăng trưởng kinh tế… tại phòng Thống kê thành phố Uông Bí và trên website của Tổng cục Thống kê

b) Thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp

- Điều tra, phỏng vấn theo mẫu phiếu

+ Tiến hành phỏng vấn trực tiếp những cán bộ chuyên môn làm việc tại các phường Trưng Vưng, phường Quang Trung, phường Thanh Sơn, phường Yên Thanh để thu thập một số thông tin về điều kiện tự nhiên, hiện trạng sử dụng đất, tên các ngõ nhỏ và các điểm dân cư quan trọng trên địa bàn các phường nghiên cứu + Chọn ngẫu nhiên một số hộ dân trên mỗi tuyến đường đã được phân loại thuộc 4 nhóm đường đã phân chia Tiến hành phỏng vấn theo bộ câu hỏi đã được chuẩn bị sẵn, các thông tin thu thập tập trung vào những hộ gia đình có thửa đất bám trục đường Tổng số mẫu phiếu điều tra là 141 hộ dân Qua đó, dữ liệu được sử dụng làm cơ sở cho các đánh giá về giá chuyển nhượng, giá cho thuê đất ở thực tế trên thị trường đất đai thuộc thành phố Uông Bí

- Khảo sát thực địa

Khảo sát thực tế theo các tuyến đường phố đã lựa chọn và theo các đường ngõ, ngách rẽ trên địa bàn nghiên cứu, nhằm quan sát, thu thập thông tin về tình trạng các tuyến đường và mức độ khác biệt của một số lô đất nghiên cứu trên các tuyến đường đó…

2.4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu

- Phương pháp thống kê: tổng hợp sắp xếp các số liệu theo thời gian từng năm của giai đoạn điều tra

- Phương pháp xử lý số liệu: sử dụng phần mềm MS Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích và đánh giá số liệu theo bảng và biểu đồ

- Phương pháp so sánh: so sánh giá đất theo quy định của Nhà nước với giá đất thực tế trên thị trường nhằm làm nổi bật những tương tác qua lại, những ảnh hưởng phát sinh đến hoạt động quản lý đất đai của Nhà nước và việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người dân Đánh giá các quy định về giá đất do UBND thành phố áp dụng cho địa bàn nghiên cứu

- Phương pháp phân tích: sử dụng phần mềm XLSTAT 2014 kết hợp với các số liệu phỏng vấn, điều tra đã được tổng hợp bằng MS Excel để phân tích và đánh giá: XLSTAT là một tiện ích về khai phá dữ liệu và phân tích thống kê nâng cao, thuận lợi cho việc phân tích các vấn đề về môi trường, sinh học, xã hội học

XLSTAT tương thích với các dữ liệu định dạng xls, xlsx của MS Excel, chạy dưới dạng một add-in của MS Excel Phần mềm cung cấp các phân tích hồi quy (tuyến tính, logistic, phi tuyến tính), phân tích dữ liệu đa biến (PCA, DA, CA, MCA, MDS), kiểm tra sự tương quan, kiểm tra tham số…

Nội dung của đề tài sẽ tận dụng triệt để các số liệu điều tra, phỏng vấn, tiến hành tổng hợp các dữ liệu thu thập được theo bảng trên excel bao gồm cả số liệu dạng số và số liệu dạng chữ Phân loại số liệu dạng số như giá đất, diện tích,v.v dưới dạng bảng dễ hiểu và tiến hành mã hóa các dữ liệu thuộc tính dạng chữ để phần mềm XLSTAT 2014 có thể hiểu và sử dụng phương pháp phân tích thành phần chính - PCA (Principal Component Analysis), để chỉ ra các yếu tố nào có mối quan hệ với nhau và đóng vai trò lớn trong sự ảnh hưởng tới giá đất ở

2.4.4 Phương pháp chuyên gia

- Lấy ý kiến của các chuyên gia tư vấn, các cán bộ chuyên môn làm công tác đền bù GPMB của thành phố Uông Bí, các cán bộ chuyên môn thuộc Ban Địa chính của các phường Trưng Vưng, Quang Trung, Yên Thanh, Thanh Sơn nhằm bước đầu nắm bắt tình hình giá đất trên địa bàn thành phố và cân nhắc lựa chọn điểm nghiên cứu cho phù hợp

- Kế thừa kết quả nghiên cứu, thống kê của các công trình, đề tài khoa học đã được nghiệm thu có nội dung liên quan đến các vấn đề nghiên cứu về giá đất

- Tham khảo ý kiến của những người am hiểu về vấn đề giá đất, làm sáng tỏ những vấn đề chưa hiểu phát sinh trong quá trình nghiên cứu