“Ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

MỞ ĐẦU1. Đặt vấn đềĐất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng…Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất và quản lý thông tin giá đất phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Xây dựng hệ thống thông tin giá đất sẽ góp phần quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ về đất đai.Đồng Hới là một trong những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh hiện nay. Vì thế giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường, mà đặc biệt là giá đất ở đô thị. Tuy hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Quảng Bình có ban hành giá đất áp dụng chung cho toàn tỉnh, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn biến động và cao hơn hẳn so với giá quy định. Vấn đề giá đất trên thị trường bị đẩy lên quá cao là do thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát, thông tin về giá đất chưa đầy đủ…Để quản lý, cập nhật thông tin, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và chính xác, nhằm đem lại lợi ích lớn nhất, hiệu quả nhất góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản tại địa phương, thì việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trong quản lý giá đất là một yêu cầu đang đặt ra đối với hệ thống quản lý đất đai chung của cả nước.Ngày nay, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển và càng có nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai. Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo. Ứng dụng thành công công nghệ GIS vào việc xây dựng mô hình giá đất đến từng địa phương cụ thể sẽ giúp những cán bộ công tác trong các lĩnh vực của thị trường đất đai tiếp cận dễ dàng hơn và thuận tiện hơn.Vì những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.2. Mục đích của đề tàiỨng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu hình học và phi hình học của các thông tin về thửa đất nhằm quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho việc cập nhật một cách nhanh chóng.3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn3.1. Ý nghĩa khoa học Khai thác hiệu quả sự phát triển khoa học công nghệ nhằm hỗ trợ việc định giá, khai thác thông tin, lưu trữ, cập nhật,… trong việc hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản nói riêng và quản lý sử dụng đất nói chung. Giới thiệu và đề xuất ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý, cập nhật, tìm kiếm, truy vấn... mang tính chính xác trên cơ sở hệ thống thông tin địa lý. Đẩy nhanh quá trình hoàn thiện ứng dụng Mapinfo vào công tác quản lý đất đai.3.2. Ý nghĩa thực tiễn Giúp cho người dân tiếp cận được với thông tin thị trường bất động sản một cách trực quan và nhanh chóng thông qua phần mềm với mã nguồn mở. Cung cấp cho địa phương bộ tư liệu có giá trị cao và công cụ phục vụ cho mục đích quản lý và những mục đích khác trên địa bàn. Cán bộ địa phương với những hiểu biết cơ bản về công nghệ thông tin, có thể tự mình truy vấn, phân tích, cập nhật số liệu nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu quả quản lý.4. Giới hạn về đối tượng và phạm vi nghiên cứu4.1. Giới hạn về đối tượng nghiên cứuĐề tài chủ yếu tập trung vào thông tin giá đất trên địa bàn phường, cách xây dựng bộ cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất, sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và ứng dụng vào công tác quản lý đất đai.4.2. Giới hạn về phạm vi nghiên cứuĐề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. CHƯƠNG 1TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU1.1. Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu1.1.1. Tổng quan về đất đai1.1.1.1. Khái niệm về đất đaiĐất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá... Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.4Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật. Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”.Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy...), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)”.Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng”.1.1.1.2. Đặc trưng của đất đai Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất. Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì... của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của nó là cố định, không thể di dời. Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ. Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng. Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất biến. Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người. Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả. Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng. Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai. Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu. Trong điều kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng. Tính lâu bền của đất đai, đề ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai. Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ nhưỡng, thực bì, nước...) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa...) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên. Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau. Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất. Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng. 41.1.2. Tổng quan về thị trường bất động sản1.1.2.1. Khái niệm thị trường bất động sảnBất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin.v.v...7Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.71.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sảnCơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản có các vai trò, chức năng sau đây: Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất đai có hạn, chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả. Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:+ Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;+ Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;+ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng.+ Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai. Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: Có hai phương thức sau đây để thay đổi việc cung ứng:+ Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;+ Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê. Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng.v.v...Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi. Do vậy người ta thường nói mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi. Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy. Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.71.1.2.3. Thực trạng thị trường bất động sảna. Thị trường bất động sản trên thế giớiTrên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường bất động sản (TTBĐS) cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với TTBĐS.Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990. Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo. Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh. Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên. Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5%. Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung. Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới.Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường. Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai.Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình.Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước.Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước thuộc Liên Cô cũ hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam. Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc. Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường, mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hóa.Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất. Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép tư nhân thuê ruộng. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài. Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.9b. Thị trường bất động sản tại Việt NamCùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp đổi mới đất nước.Thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua mang những đặc điểm chủ yếu sau: Hoạt động thị trường còn mang tính tự phát là chủ yếu.Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển chưa ổn định, giá bất động sản tăng liên tục, thị trường “nóng”, “lạnh” không lường trước được. Mặc dù Nhà nước đã có nhiều nỗ lực để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhưng các chính sách về bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn, chưa thật sự hữu hiệu. Thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh.Do còn nhiều diện tích đất đai chưa có đủ điều kiện pháp lý; thủ tục đăng ký nhà đất phức tạp, tốn kém và chậm chạp; quy định pháp luật về đất đai còn nhiều vướng mắc; chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan liên quan đất đai,… nên kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức. Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số lượng, chất lượng và chủng loại. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn chập chạm nên đến nay số lượng hàng hóa có điều kiện pháp lý còn hạn chế. Nhu cầu về nhà ở nhiều, giá cả đất đai liên tục tăng nhanh nên nhà xây dựng để bán có chất lượng cao chiếm tỷ lệ rất thấp, hàng loạt công trình nhà chung cư không đạt chất lượng. Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thật sự mang tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế.Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước luôn được ưu đãi về việc giao đất, tiền thuê đất, vay vốn,… hơn các doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản.Hoạt động cho thuê đất cũng có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Điều đó dẫn đến sự thiếu bình đẳng giữa các doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, không mang lại hiệu quả cũng như phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế. Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn yếu kém.Việc đầu cơ nắm giữ đất đai vẫn còn phổ biến, giá cả bất động sản tăng đột biến chưa kiểm soát nổi, thị trường “ngầm” phát triển mạnh trong thời gian qua cho thấy hoạt động quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước chưa đạt hiệu quả.9c. Thị trường bất động sản tại Quảng Bình:Luật Đất đai năm 2003 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng. Thị trường bất động sản phát triển đồng bộ. Giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp, công khai và minh bạch. Nhà nước điều tiết, bình ổn thị trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và các chính sách thuế. Nhà nước còn chủ động tham gia thị trường với tư cách là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, đặc biệt là cung cấp nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội. Tổ chức phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Quỹ phát triển đất, tổ chức môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, tín dụng, sàn giao dịch được hình thành và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản. Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Nguồn thu từ đất tăng dần qua các năm, đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành (thu cho ngân sách nhà nước năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm 2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng, năm 2008 đạt hơn 40.000 tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47.000 tỷ đồng và năm 2010 đạt trên 54.000 tỷ đồng).1 Thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở:Từ giữa năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chuyển biến tích cực. Cụ thể là các huyện, thành phố đã thực hiện quy hoạch, tích cực tạo quỹ đất ở và tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất. Công tác đấu giá cơ bản đã đạt chỉ tiêu đề ra, giá đất sau đấu giá thường cao hơn so với giá khởi điểm đưa ra làm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất ở cho người dân. Tuy nhiên, thời gian qua vấn đề tài chính, lạm phát đang diễn ra khá phức tạp trên toàn quốc nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng. Vì vậy, các nhà đầu tư chưa mạnh dạn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo quỹ đất, chủ yếu là các dự án do Ủy ban nhân dân tỉnh giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và các Ủy ban nhân dân các huyện xây dựng cơ sở hạ tầng để đấu giá đất ở.Trong thời gian qua, có một số dự án đã thành công như dự án Tạo quỹ đất Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, dự án Khu dân cư phía Tây đường 36m và Khu đô thị phía Bắc đường Lê Lợi do Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường làm chủ đầu tư. Còn lại các dự án thường gặp vướng mắc về đầu tư vốn ban đầu nên chưa thể thực thi hoặc chậm so với tiến độ dự án.Thị trường giao dịch bất động sản đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân diễn ra trên thị trường khá sôi động, nhưng vấn đề đất đai là vấn đề phức tạp, lại có giá trị lớn nên các đối tượng sử dụng đất luôn tìm cách để tránh thuế. Có trường hợp do khó khăn về tài chính nên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn... dẫn đến thị trường bất động sản mặc dù sôi động nhưng nhiều trường hợp giao dịch vẫn chưa đảm bảo tính pháp lý cho người sử dụng đất. Thị trường bất động sản trong khu vực công nghiệp, thương mại, dịch vụĐể đẩy nhanh sự phát triển kinh tế, thực hiện chính sách thu hút đầu tư, thời gian qua tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chủ trương, biện pháp kêu gọi, khuyến khích các nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh. Để đáp ứng nhu cầu đầu tư, tỉnh đã tập trung lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các khu vực trọng điểm như: khu kinh tế Hòn La, khu kinh tế cửa khẩu Cha lo, Khu công nghiệp Tây bắc Đồng Hới, Khu du lịch Phong Nha Kẻ Bàng, Đá Nhảy, Nhật Lệ,... Từ năm 2004 đến nay, các dự án cho thuê đất, giao đất để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh tăng khá nhanh. Cụ thể được thể hiện ở bảng sau:Bảng1.1: Tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng BìnhNămGiao đấtCho thuê đấtTổng số công trình giao đất, cho thuê đấtTổng diện tích giao đất, cho thuê đấtSố công trình,dự ánDiện tích(ha)Số công trình, dự ánDiện tích(ha)200443237,760190,2103427,920054527261132,9106404,9200644752,6855154,899907,48

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là một tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và phát triển của mỗi con người và các sinh vật khác trên trái đất Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh và quốc phòng…

Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, việc định giá đất và quản lý thông tin giá đất phải được thực hiện khách quan và chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Xây dựng hệ thống thông tin giá đất sẽ góp phần quản lý thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ về đất đai

Đồng Hới là một trong những thành phố đang có tốc độ phát triển nhanh hiện nay Vì thế giá đất trên địa bàn thành phố thường xuyên biến động theo thị trường, mà đặc biệt là giá đất ở đô thị Tuy hàng năm Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh Quảng Bình

có ban hành giá đất áp dụng chung cho toàn tỉnh, nhưng thực tế cho thấy giá đất trên thị trường luôn biến động và cao hơn hẳn so với giá quy định Vấn đề giá đất trên thị trường bị đẩy lên quá cao là do thị trường bất động sản phát triển một cách tự phát, thông tin về giá đất chưa đầy đủ…

Để quản lý, cập nhật thông tin, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng và chính xác, nhằm đem lại lợi ích lớn nhất, hiệu quả nhất góp phần vào việc phát triển thị trường bất động sản tại địa phương, thì việc ứng dụng công nghệ thông tin vào trong quản lý giá đất là một yêu cầu đang đặt ra đối với hệ thống quản lý đất đai chung của cả nước

Ngày nay, công nghệ GIS (Hệ thống thông tin địa lý) ngày càng được phát triển

và càng có nhiều tiện ích hơn phục vụ cho công tác quản lý đất đai Việc phát triển mạnh mẽ của công nghệ GIS thúc đẩy sự phát triển mạnh mẽ của các dịch vụ kèm theo Ứng dụng thành công công nghệ GIS vào việc xây dựng mô hình giá đất đến từng địa phương cụ thể sẽ giúp những cán bộ công tác trong các lĩnh vực của thị trường đất đai tiếp cận dễ dàng hơn và thuận tiện hơn

Vì những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Ứng dụng GIS để xây dựng hệ thống thông tin giá đất tại phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình”.

2 Mục đích của đề tài

Ứng dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu hình học và phi hình học của các thông tin về thửa đất nhằm quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho việc cập nhật một cách nhanh chóng

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn

3.1 Ý nghĩa khoa học

- Khai thác hiệu quả sự phát triển khoa học công nghệ nhằm hỗ trợ việc định giá, khai thác thông tin, lưu trữ, cập nhật,… trong việc hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản nói riêng và quản lý sử dụng đất nói chung

- Giới thiệu và đề xuất ứng dụng phần mềm Mapinfo trong quản lý, cập nhật, tìm kiếm, truy vấn mang tính chính xác trên cơ sở hệ thống thông tin địa lý

- Đẩy nhanh quá trình hoàn thiện ứng dụng Mapinfo vào công tác quản lý đất đai

4 Giới hạn về đối tượng và phạm vi nghiên cứu

4.1 Giới hạn về đối tượng nghiên cứu

Đề tài chủ yếu tập trung vào thông tin giá đất trên địa bàn phường, cách xây dựng

bộ cơ sở dữ liệu của hệ thống thông tin giá đất, sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng, cập nhật, khai thác cơ sở dữ liệu giá đất và ứng dụng vào công tác quản lý đất đai

4.2 Giới hạn về phạm vi nghiên cứu

Đề tài được tiến hành nghiên cứu trên địa bàn phường Nam Lý, thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình

CHƯƠNG 1TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Cơ sở khoa học liên quan đến đề tài nghiên cứu

1.1.1 Tổng quan về đất đai

1.1.1.1 Khái niệm về đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học thì đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra, tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật Với nghĩa chung nhất,

đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá Với nghĩa hẹp thì đất đai biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể chiếm đối với đất Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như những quyền theo tập quán không thành văn.[4]

Theo Đại từ điển kinh tế thị trường đã định nghĩa: “Đất đai là một phần bề mặt tơi xốp của lớp vỏ trái đất, chịu ảnh hưởng của các yếu tố tự nhiên như địa hình, địa chất, khí hậu, thủy văn, sinh vật Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tư liệu sản xuất, chỉ tất cả các lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Đất đai nghĩa hẹp chỉ bộ phận lục địa trên bề mặt trái đất”

Cũng có quan điểm khác cho rằng: “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước (hồ, sông, suối, đầm lầy ), các lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập đoàn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người những kết quả của con người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước…)”

Lại có quan điểm định nghĩa đất đai thông qua chức năng của nó, như khái niệm đất đai được xác định trong Luật Đất đai “Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội,

an ninh và quốc phòng”

1.1.1.2 Đặc trưng của đất đai

- Có vị trí cố định: Chúng ta không thể di chuyển đất đai theo ý muốn, vị trí cố

định đã quy định tính chất vật lý, hóa học, sinh thái của đất đai đồng thời nó chi phối rất lớn đến giá đất Các nhân tố cá biệt như nham thạch, thổ nhưỡng, thực bì của đất đai có thể biến đổi, nhưng đất đai được hoà hợp nhân tố tự nhiên, vị trí không gian của

nó là cố định, không thể di dời Tính cố định của vị trí đất đai, yêu cầu con người sử dụng đất tại chỗ Vì vậy mỗi mảnh đất có đặc điểm riêng về vị trí, tính chất đất, khả năng sử dụng vào mục đích khác nhau, do đó chúng có giá trị riêng

- Có hạn về diện tích: Đất đai do lịch sử tự nhiên hình thành, diện tích có tính bất

biến Hoạt động của loài người có thể cải tạo tính chất của đất, cải biến tình trạng đất đai, nhưng không thể tăng giảm diện tích đất đai theo ý muốn của con người Tính hữu hạn về diện tích đất đai, yêu cầu phải tiết kiệm đất, sử dụng đất có hiệu quả Diện tích đất có hạn, quỹ đất đai dùng vào các mục đích khác nhau ngày càng trở nên khan hiếm

do nhu cầu ngày càng cao về đất đai của việc đô thị hóa, công nghiệp hóa, hiện đại hóa

và xây dựng nhà ở để đáp ứng với dân số ngày càng tăng Cũng cần phải thấy rằng diện tích đất đai có hạn không có nghĩa là mức cung về đất đai trên thị trường là cố định, sự tăng hay giảm diện tích của một loại đất nào đó trên thị trường đất đai phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố, đặc biệt nó được quyết định bởi quyền định đoạt mục đích

sử dụng đất của Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai

- Tính năng lâu bền: Đất đai có tính năng có thể sử dụng vĩnh cửu Trong điều

kiện sử dụng và bảo vệ hợp lý, độ phì nhiêu của đất nông nghiệp có thể nâng cao không ngừng, đất nông nghiệp có thể quay vòng sử dụng Tính lâu bền của đất đai, đề

ra yêu cầu và khả năng khách quan sử dụng và bảo vệ hợp lý đất đai

- Chất lượng khác nhau: Điều kiện bản thân đất đai (địa chất, địa mạo, thổ

nhưỡng, thực bì, nước ) và điều kiện khí hậu tương ứng (chiếu sáng, nhiệt độ, lượng mưa ) tồn tại tính khác nhau lớn về tự nhiên Tính khác nhau này trong đất sử dụng cho nông nghiệp, có thể làm cho sản lượng và phẩm chất nông sản khác nhau; đất dùng cho xây dựng đô thị, có thể làm cho lực chịu tải của nền đất khác nhau Tính khác nhau của chất lượng đất đòi hỏi phải sử dụng đất hợp lý, để thu hiệu quả sử dụng cao nhất Như vậỵ trong quá trình khai thác và sử dụng đất nếu con người biết cách sử dụng hợp lý, thì chất lượng của đất được nâng lên không ngừng [4]

1.1.2 Tổng quan về thị trường bất động sản

1.1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản

Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách rời

khỏi đất đai và vật kiến trúc, cùng với những thứ dùng để nâng cao giá trị sử dụng của bất động sản như hàng rào, cây cối và các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp điện, vệ sinh, thông gió, thang máy, phòng cháy, thông tin.v.v [7]

Thị trường bất động sản là tổng hòa các giao dịch dân sự về bất động sản theo

quy định của pháp luật tại một địa bàn nhất định trong một thời gian nhất định.[7]

1.1.2.2 Vai trò của thị trường bất động sản

Cơ chế giá cả phát huy tác dụng thông qua thị trường, làm cho thị trường bất động sản có các vai trò, chức năng sau đây:

- Phân phối tài nguyên và lợi ích của bất động sản: Vì tài nguyên đất đai có hạn,

chu kỳ đầu tư phát triển bất động sản lại dài và thường chậm so với thay đổi yêu cầu của thị trường, do đó cần có sự điều tiết đối với sự phân phối và lợi ích của bất động sản thông qua cơ chế giá cả

- Thể hiện sự thay đổi cầu đối với thị trường bất động sản: Sự biến động của cầu

là do những nguyên nhân chủ yếu sau đây gây ra:

+ Thay đổi dự báo lợi ích thu được trong tương lai;

+ Ảnh hưởng chính sách thuế của Chính phủ;

+ Thay đổi mức thu nhập và thị hiếu người tiêu dùng

+ Thay đổi khả năng cung cấp vốn và đất đai

- Chỉ đạo việc cung ứng để thích ứng với thay đổi cầu: Có hai phương thức sau

đây để thay đổi việc cung ứng:

+ Phát triển thêm nhiều bất động sản mới hoặc thay đổi cách sử dụng bất động sản hiện có, chẳng hạn chuyển nhà để bán thành nhà cho thuê hoặc ngược lại;

+ Thay đổi quan hệ giá cả giữa bán và cho thuê Chẳng hạn giá bán nhà thường tương đương với 300 - 400 lần giá thuê tháng, nếu giá bán nhà tăng cao hơn nhiều thì nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên; hoặc như giá thuê văn phòng tăng cao thì nhiều khách sạn và nhà ở cũng được cho thuê làm văn phòng.v.v

Cần chú ý rằng quá trình thay đổi cung đòi hỏi phải trải qua thời gian nhất định, trong thời gian ấy lại có thể xuất hiện nhân tố mới đòi hỏi phải tiếp tục điều chỉnh, do vậy tình trạng cân bằng cung cầu bất động sản rất khó thực hiện, và nếu đạt tới thì cũng trong giai đoạn ngắn ngủi thôi Do vậy người ta thường nói "mất cân bằng là tuyệt đối còn cân bằng chỉ là tương đối và tạm thời thôi"

- Chỉ đạo cầu để thích ứng với thay đổi điều kiện cung: Chẳng hạn tại các đô thị

lớn giá đất ngày càng cao nhưng giá thành xây dựng nhà cao ốc lại giảm xuống do ứng dụng nhiều tiến bộ khoa học và công nghệ mới trong kỹ thuật xây dựng (kể cả vật liệu xây dựng), dẫn đến việc phát triển các nhà cao ốc với nhiều căn hộ có giá bán hoặc giá thuê phải chăng, mà giảm bớt việc xây dựng nhà ở nhiều tầng không có thang máy

Như vậy người tiêu dùng cũng phải dần dần thích ứng với tình hình thay đổi điều kiện cung mới mẻ này.[7]

1.1.2.3 Thực trạng thị trường bất động sản

a Thị trường bất động sản trên thế giới

Trên thế giới tại các nước tư bản phát triển chế độ sở hữu tư nhân về ruộng đất đã được xác lập ổn định, quá trình tích tụ đất đã đạt tới đỉnh cao, thị trường bất động sản (TTBĐS) cũng mang tính độc quyền cao tạo cơ sở kinh tế, chính trị cho sự vận hành của nền kinh tế lũng đoạn, các quốc gia này thường áp dụng luật thuế đối với việc mua bán ruộng đất chứ không áp đặt giới hạn hành chính đối với TTBĐS

Cơn sốt nhà đất cuối thập kỷ 80 cũng đã làm phá sản nhiều công ty kinh doanh bất động sản tại Nhật Bản, Mỹ, Anh trong các năm 1990 Chính phủ Nhật đã phải khống chế mức tăng giá nhà đất tại Tokyo Cùng với tình trạng suy thoái nền kinh tế vào những năm 1992 - 1993 giá nhà đất tại nhiều quốc gia phát triển cũng giảm mạnh Tại Nhật năm 1992 giá nhà đất giảm đến 40% làm các ngân hàng Nhật bị kẹt vốn trong vấn đề nhà đất đến 53 ngàn tỷ Yên

Ở Pháp cơn sốt tăng giá nhà đất từ năm 1989 - 1990 đã làm cho khối lượng giao dịch nhà đất ở Paris giảm 11,5% Trong các năm 1991 và nửa đầu năm 1992, các văn phòng giao dịch trống rỗng, dẫn đến giảm giá nhà đất và trì trệ trong thị trường này nói chung Kết quả là Chính phủ Pháp đã ban hành các đạo luật nhằm giúp người mua giảm được tiền thuế tương đương 10% giá mua một chỗ ở mới

Các quốc gia đang phát triển rút kinh nghiệm của các nước đi trước, đã và đang thi hành các chính sách nhằm điều chỉnh thị trường theo hướng giảm bớt tốc độ và quy

mô tích tụ đất đai, như là một quy luật tất yếu của sở hữu tư nhân về đất đai trong nền kinh tế thị trường Để đảm bảo cho nông dân có ruộng, Chính phủ nhiều nước đã đề ra chính sách hạn điền, nhiều nước vẫn còn hạn chế quyền chuyển nhượng đất đai

Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991, nhưng cho tới năm 1995 việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp, và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp Những người đã nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó

Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và một

số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn, và trong một số trường hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt buộc chủ sở hữu bán đất cho mình

Ở Bungari, các doanh nghiệp không được quyền chuyển nhượng những mảnh đất nhận được từ tư nhân hóa doanh nghiệp Nhà nước

Ở nhiều nước thuộc Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó Một số nước thuộc Liên Cô cũ hiện nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng đất với một số điều kiện cụ thể.

Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất nhằm giảm bớt quy mô tích tụ đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích tham khảo trong quá trình hình thành

và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam Tính độc quyền về sở hữu đất và giá đất thời

kỳ của Chủ nghĩa Tư bản đã bị giới hạn bởi khả năng phân chia lại thế giới qua chiến tranh đế quốc Hiện nay không còn khả năng phân chia lại thị trường bằng chiến tranh, trong khi đó trình độ tích tụ tư bản đã đạt đến đỉnh cao, nhu cầu mở rộng thị trường,

mở rộng lĩnh vực đầu tư đã thúc ép mở cửa thị trường đất đai và tạo nên xu hướng gia tăng giá đất với tốc độ tăng của thị trường hàng hóa

Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả của việc sử dụng đất Ngay trong thời kỳ Chủ nghĩa Xã hội giáo điều, nhiều nước XHCN cũ ngăn cản việc mua bán đất thì ở Nam Tư và Ba Lan luật pháp vẫn cho phép

tư nhân thuê ruộng Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari các cơ sở kinh doanh tư nhân, cá thể có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh Việc cho phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường nhà đất trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của

tư bản nước ngoài Những nước có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan là những nước đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài.[9]

b Thị trường bất động sản tại Việt Nam

Cùng với những thay đổi của nền kinh tế, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng có những buớc thăng trầm theo từng chủ trương của Nhà nước về sự nghiệp đổi mới đất nước

Thị trường bất động sản ở Việt Nam thời gian qua mang những đặc điểm chủ yếu sau:

- Hoạt động thị trường còn mang tính tự phát là chủ yếu

Thị trường bất động sản thời gian qua phát triển chưa ổn định, giá bất động sản tăng liên tục, thị trường “nóng”, “lạnh” không lường trước được Mặc dù Nhà nước đã

có nhiều nỗ lực để quản lý và điều tiết thị trường bất động sản nhưng các chính sách

về bất động sản vẫn còn nhiều vướng mắc, khó khăn, chưa thật sự hữu hiệu

- Thị trường phi chính thức vẫn hoạt động mạnh

Do còn nhiều diện tích đất đai chưa có đủ điều kiện pháp lý; thủ tục đăng ký nhà đất phức tạp, tốn kém và chậm chạp; quy định pháp luật về đất đai còn nhiều vướng mắc; chồng chéo chức năng nhiệm vụ giữa các cơ quan liên quan đất đai,… nên kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản chính thức.

- Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế về số lượng, chất lượng và chủng loại Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khó khăn chập chạm nên đến nay số lượng hàng hóa có điều kiện pháp lý còn hạn chế Nhu cầu về nhà ở nhiều, giá cả đất đai liên tục tăng nhanh nên nhà xây dựng để bán có chất lượng cao chiếm tỷ lệ rất thấp, hàng loạt công trình nhà chung cư không đạt chất lượng

- Hoạt động kinh doanh bất động sản chưa thật sự mang tính bình đẳng giữa các thành phần kinh tế

Thời gian qua, nhiều doanh nghiệp Nhà nước luôn được ưu đãi về việc giao đất, tiền thuê đất, vay vốn,… hơn các doanh nghiệp khác trên thị trường bất động sản.Hoạt động cho thuê đất cũng có sự phân biệt giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài Điều đó dẫn đến sự thiếu bình đẳng giữa các doanh nghiệp cùng kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, không mang lại hiệu quả cũng như phát huy được sức mạnh của các thành phần kinh tế

- Hoạt động quản lý Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn yếu kém

Việc đầu cơ nắm giữ đất đai vẫn còn phổ biến, giá cả bất động sản tăng đột biến chưa kiểm soát nổi, thị trường “ngầm” phát triển mạnh trong thời gian qua cho thấy hoạt động quản lý thị trường bất động sản của Nhà nước chưa đạt hiệu quả.[9]

c Thị trường bất động sản tại Quảng Bình:

Luật Đất đai năm 2003 và các pháp luật khác có liên quan được ban hành đã làm thay đổi căn bản thị trường bất động sản nói chung, thị trường quyền sử dụng đất nói riêng Thị trường bất động sản phát triển đồng bộ Giao dịch về quyền sử dụng đất từng bước đi vào nề nếp, công khai và minh bạch Nhà nước điều tiết, bình ổn thị trường thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và các chính sách thuế Nhà nước còn chủ động tham gia thị trường với tư cách là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất, đặc biệt là cung cấp nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội

Tổ chức phát triển quỹ đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Quỹ phát triển đất, tổ chức môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, tín dụng, sàn giao dịch được hình thành và hoạt động ngày càng chuyên nghiệp, hỗ trợ tích cực cho thị trường bất động sản Thị trường quyền sử dụng đất vận hành đã góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách và trở thành một trong những nguồn lực quan trọng cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước Nguồn thu từ đất tăng dần qua các năm, đặc biệt từ khi Luật Đất đai năm 2003

có hiệu lực thi hành (thu cho ngân sách nhà nước năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm

2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng, năm 2008 đạt hơn 40.000 tỷ đồng, năm 2009 đạt gần 47.000 tỷ đồng và năm 2010 đạt trên 54.000 tỷ đồng).[1]

* Thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở:

Từ giữa năm 2008 đến nay, thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

đã có nhiều chuyển biến tích cực Cụ thể là các huyện, thành phố đã thực hiện quy hoạch, tích cực tạo quỹ đất ở và tổ chức bán đấu giá quyền sử dụng đất Công tác đấu giá cơ bản đã đạt chỉ tiêu đề ra, giá đất sau đấu giá thường cao hơn so với giá khởi điểm đưa ra làm tăng thêm nguồn thu cho ngân sách nhà nước, đồng thời đáp ứng nhu cầu đất ở cho người dân Tuy nhiên, thời gian qua vấn đề tài chính, lạm phát đang diễn

ra khá phức tạp trên toàn quốc nói chung và tỉnh Quảng Bình nói riêng Vì vậy, các nhà đầu tư chưa mạnh dạn trong việc đầu tư cơ sở hạ tầng, tạo quỹ đất, chủ yếu là các

dự án do Ủy ban nhân dân tỉnh giao cho Trung tâm Phát triển quỹ đất tỉnh và các Ủy ban nhân dân các huyện xây dựng cơ sở hạ tầng để đấu giá đất ở

Trong thời gian qua, có một số dự án đã thành công như dự án Tạo quỹ đất Khu dân cư phía Nam đường Trần Hưng Đạo, dự án Khu dân cư phía Tây đường 36m và Khu đô thị phía Bắc đường Lê Lợi do Trung tâm Phát triển Quỹ đất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường làm chủ đầu tư Còn lại các dự án thường gặp vướng mắc về đầu tư vốn ban đầu nên chưa thể thực thi hoặc chậm so với tiến độ dự án

Thị trường giao dịch bất động sản đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân diễn

ra trên thị trường khá sôi động, nhưng vấn đề đất đai là vấn đề phức tạp, lại có giá trị lớn nên các đối tượng sử dụng đất luôn tìm cách để tránh thuế Có trường hợp do khó khăn về tài chính nên thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn dẫn đến thị trường bất động sản mặc dù sôi động nhưng nhiều trường hợp giao dịch vẫn chưa đảm bảo tính pháp lý cho người sử dụng đất

* Thị trường bất động sản trong khu vực công nghiệp, thương mại, dịch vụ

Để đẩy nhanh sự phát triển kinh tế, thực hiện chính sách thu hút đầu tư, thời gian qua tỉnh Quảng Bình đã có nhiều chủ trương, biện pháp kêu gọi, khuyến khích các nhà đầu tư trên địa bàn tỉnh Để đáp ứng nhu cầu đầu tư, tỉnh đã tập trung lập quy hoạch,

kế hoạch sử dụng đất các khu vực trọng điểm như: khu kinh tế Hòn La, khu kinh tế cửa khẩu Cha lo, Khu công nghiệp Tây bắc Đồng Hới, Khu du lịch Phong Nha - Kẻ Bàng, Đá Nhảy, Nhật Lệ, Từ năm 2004 đến nay, các dự án cho thuê đất, giao đất để phục vụ mục đích sản xuất, kinh doanh trên địa bàn tỉnh tăng khá nhanh Cụ thể được thể hiện ở bảng sau:

Bảng1.1: Tình hình giao đất và cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình

Số công

trình,

dự án

Diện tích(ha)

Số công trình,

dự án

Diện tích(ha)

(Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Bình)

Như vậy, trong những năm trở lại đây số lượng công trình cũng như diện tích cho thuê đất, giao đất tăng lên nhanh chóng Điều đó cho thấy thị trường đất đai trong các khu công nghiệp, khu thương mại, dịch vụ có sự chuyển biến tích cực, là cơ sở để tỉnh Quảng Bình thực hiện đường lối phát triển kinh tế của mình

1.1.3 Tổng quan về giá đất

1.1.3.1 Khái niệm giá đất

Theo khoản 23, điều 4 Luật đất đai 2003 nêu: “Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất”.

Như vậy, giá đất ở đây không phải là giá trị quyền sở hữu đất mà chỉ là giá trị quyền sử dụng đất và tại Điểm 24, Điều 4, Luật đất đai 2003 đã quy định: “Giá trị

quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định”.

Như vậy, giá đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây:

- Giá đất do Chính phủ quy định, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân (HĐND) cùng cấp thông qua và được UBND cấp tỉnh ban hành công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ), tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị QSDĐ khi giao đất không thu tiền sử dụng đất (SDĐ), lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật

về đất đai mà gây ra thiệt hại cho Nhà nước

- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ.[5]

1.1.3.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

a Địa tô

Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo

ra và nộp cho chủ sở hữu ruộng đất Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ

tư hữu về ruộng đất Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô

Về thực chất địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ Trong chủ nghĩa tư bản có các loại đại tô: địa tô chênh lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối

và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản.Địa tô chênh lệch: là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Phần này nhà tư bản sử dụng ruộng đất phải trả cho

chủ đất Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa tô chênh lệch.

Địa tô chênh lệch I: là lợi nhuận thu được khi đầu tư hai lượng tư bản và lao động như nhau trên cùng một diện tích như nhau Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do

độ phì nhiêu của đất mang lại và nó phụ thuộc vào vị trí thửa đất, điều kiện thời tiết và thị trường tiêu thụ

Địa tô chênh lệch II: là lợi nhuận thu được do sự đầu tư hai lượng tư bản và lao động khác nhau trên cùng một diện tích như nhau Điều này có nghĩa lợi nhuận thu được do đầu tư thâm canh

Địa tô tuyệt đối: là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả của sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

b Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất

Giá đất tỉ lệ thuận với địa tô và tỉ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng:

Giá đất =

c Quan hệ cung cầu

Trong thị trường, tương quan giữa tổng cung và tổng cầu thường ở trạng thái không cân bằng, bất cứ sự thiếu hụt nào của tổng cung và tổng cầu một loại hàng hóa nào đó đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá của loại hàng hóa đó

Sự tác động của tương quan cung - cầu về đất đai trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với tương quan cung - cầu trong thị trường hàng hóa thông thường Trên một đơn vị hành chính xác định tổng cung về một loại đất nào đó có thể được điều chỉnh thông qua việc chuyển đổi cơ cấu giữa các loại đất, nhưng tổng cung

về đất nói chung thì cơ bản là cố định và bất biến Đây chính là một đặc điểm rất cơ bản của thị trường đất đai, chính do sự tác động của đặc điểm này mà giá đất trên thị

trường - xét trên phương diện tổng quát luôn có xu hướng tăng, mức tăng giá đất được quyết định bởi yếu tố cầu.

1.1.3.3 Các loại giá đất

Thông thường đất được hình thành ở 2 loại giá: Giá theo qui định của Nhà nước

và giá đất theo nhu cầu và tâm lý của người mua

a Giá đất theo qui định của Nhà nước:

Giá đất do Nhà nước qui định nằm trong khung giá chung của cả nước, loại giá này dựa trên cơ sở phân hạng định giá trị của đất dựa vào các yếu tố đã qui định và tùy thuộc vào từng vùng, khu vực cũng như điều kiện cụ thể của từng địa phương mà hình thành Dựa trên cơ sở này Nhà nước qui định mức thuế cho người sử dụng đất

b Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng:

Giá đất dựa vào nhu cầu và tâm lý của người mua bán hay sang nhượng, là loại giá không ổn định, không có cơ sở vững chắc về mặt phân hạng cũng như pháp lý mà chủ yếu dựa vào sự ước đoán, vào thị hiếu hay sở thích và tâm lý của người sử dụng Loại giá này thông thường cũng dựa trên cơ sở khung giá qui định của Nhà nước mà hình thành nhưng ở mức cao hoặc thấp hơn, thường bằng giá Nhà nước + sự chênh lệch do nhu cầu và tâm lý của người mua và người bán

Trong điều kiện cụ thể của nước ta hiện, giá đất được chia theo loại đất và mục đích sử dụng đất Giá đất được hình thành gồm có ba loại sau:

- Giá đất nông nghiệp: Được quy định theo khung giá chung bao gồm các loại

đất dùng cho hoạt động sản xuất nông nghiệp

- Giá đất phi nông nghiệp: Bao gồm giá đất ở, giá đất dùng cho hoạt động sản

xuất kinh doanh không liên quan đến hoạt động sản xuất nông nghiệp

- Giá đất chưa sử dụng: Là giá đất được đưa ra để định giá cho hoạt động cho

thuê sử dụng đối với đất trống chưa xác định mục đích sử dụng

1.1.3.4 Một số văn bản quy định về giá đất từ năm 1993 đến nay

- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi (Có hiệu lực từ 15/10/1993)

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định về khung giá các loại đất, có hiệu lực kể từ ngày ký và thay thế Nghị định 80/CP

- TT Liên bộ số 94-TT/LB ngày 14/11/1994 của BTC-BXD-TCĐC-BVGCP Hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP (Có hiệu lực từ ngày 17/8/1994)

- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP.

- Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tướng Chính phủ về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP

- Nghị định số 17/1998/NĐ-CP của Chính phủ ngày 21/3/1998 về việc sửa đổi,

bổ sung khoản 2 Điều 4 của Nghị định 87/CP

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc

tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP của Chính phủ ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo

- Thông tư số 145/2007/BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP Nghị định có hiệu lực sau 15 ngày kể từ ngày đăng Công báo và thay thế Thông tư số 114/2004/TT-BTC

- Nghị định số 25/2008/NĐ-CP ngày 04/3/2008 của Chính phủ quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TNMT

- NĐ số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về QHSDĐ, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Có hiệu lực thi hành kể

từ 01/10/2010

- Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/11/2010 của BTNMT hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (Có hiệu lực từ ngày 22/02/2010

- Thông tư liên tịch số 04/2010/TTLT-BTNMT-BNV ngày 02/02/2010 hướng dẫn nhiệm vụ, quyền hạn, tổ chức, biên chế của Sở TNMT và Phòng TNMT về công tác định giá đất Có hiệu lực từ 19/3/2010

1.2.3.5 Nguyên tắc xác định giá đất

a Nguyên tắc cơ bản

Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu hướng biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác.

Các nguyên tắc cơ bản trong định giá đất trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnhhưởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trường Sau nữa cũng cần phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này rất ít khi được xem xét một cách riêng

rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ sung cho nhau Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc định giá đất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sẽ được trình bày dưới đây:

- Nguyên tắc thay thế

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự

áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những giao dịch mới phát sinh ùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa đất đang chờ định giá, rồi hông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá biệt và số lượng giao dịch ít của đất đai, khi ịnh giá đất rất khó tìm được thửa đất thay thế có điều kiện chất lượng hoàn toàn giống nhau hư thửa đất chờ định giá, vì vậy thường phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều iện đất đai mới có thể sử dụng phương pháp so sánh thị trường để xác định giá cả cho các thửa đất chờ định giá theo nguyên tắc thay thế

Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.

- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất:

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có

sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các qui định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Hầu hết các thửa đất đều trải qua những “tranh chấp” về mục đích sử dụng Đất nông nghiệp trải qua sự tranh chấp giữa mục đích trồng trọt và chăn nuôi Đất đô thị trải qua nhiều sự tranh chấp hơn, như để làm nhà ở, cửa hàng, khách sạn hoặc văn phòng giao dịch Khi một người ước tính giá trị thị trường của thửa đất, người đó phải thu thập, phân tích thông tin thị trường, thu thập và đánh giá tình trạng pháp lý của thửa đất và những quy định về quy hoạch của chính quyền địa phương để đánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất Tuy nhiên, một sử dụng được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tính khả thi và phải đáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng đó trước mắt cũng như một giai đoạn được dự tính tuỳ theo.Thị trường bất động sản, các tài sản đất đai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với đất không được bán một cách riêng rẽ mà chúng thường được bán chung với nhau

Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải đem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm đất đai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với đất nếu có Một vấn đề nữa cần phải lưu ý khi ước tính sử dụng hiệu quả nhất đối với một bất động sản thuộc sở hữu chung, người định giá không được kết hợp kết quả tính toán từ các sử dụng mang tính độc lập để ước tính cho các mục đích sử dụng khác với sử dụng mang tính độc lập đó.Khi tiến hành định giá theo nguyên tắc sử dụng đất hiệu quả nhất, thì không nên chịu sự hạn chế của hiện trạng sử dụng thực tế mà phải phán đoán chính xác trong tình

hình nào thì thửa đất đó được sử dụng hiệu quả nhất Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì những nhân tố cần phải nghiên cứu là: phương thức

sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng chuyển nó sang sử dụng có hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng có hiệu quả nhất có khả năng duy trì được bao lâu Trong đó việc phán định tính liên tục của phương thức sử dụng hiệu quả nhất có vai trò quan trọng, vì ảnh hưởng trực tiếp đến số lượng thu lợi và phương thức sử dụng trong tương lai có liên quan đến nguyên tắc dự đoán

Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tính và nguyên tắc biến động, nghĩa là được xác định sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho đến tương lai

- Nguyên tắc biến động:

Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng.Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá biệt, và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố nhân tố và sự biến động của những nhân tố này Vì các nhân tố này luôn thay đổi nên phải nắm vững mối quan

hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai

Do đó nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác

Điều cần chú ý là các nguyên tắc này không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm được giá cả đất đai chính xác

b Nguyên tắc định giá đất theo Luật đất đai 2003

Để phù hợp với công tác định giá đất ở Việt Nam hiện nay ngoài các nguyên tắc chung đã nêu ở trên, việc định giá đất của Nhà nước phải bảo đảm các nguyên tắc (Điều 56, Luật Đất đai 2003) sau đây:

- Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;

- Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;

- Ðất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau

Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất (nêu trên), phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định

1.2.3.6 Phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

a Các phương pháp định giá đất dựa trên Thông tư số 145 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Theo hướng dẫn của Thông tư số 145, các địa phương xây dựng bảng giá đất theo bốn phương pháp định giá, bao gồm so sánh trực tiếp, thu nhập, chiết trừ và thặng

dư, cụ thể:

* Phương pháp so sánh trực tiếp:

Là phương pháp xác định giá đất dựa trên cơ sở phân tích mức giá của thửa đất tương tự với thửa đất cần định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá hoặc gần với thời điểm định giá để ước tính giá trị thị trường của thửa đất cần định giá

Các buớc tiến hành:

- Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin.

Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:

loại đất, vị trí đất, quy mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử dụng đất.

Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá

- Bước 2: So sánh, phân tích thông tin.

- Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu

đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá

- Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của

các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3

* Phương pháp thu nhập:

Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hằng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi xuất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi Việt Nam đồng

kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi xuất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Các bước tiến hành:

- Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá.

- Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập.

- Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm.

- Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá.

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)

Các bước tiến hành:

- Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản

(BĐS) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…)

- Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (bao

gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

- Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn

- Bước 4: Tính giá trị các thửa đất của các BĐS đã lựa chọn ở bước 1.

Giá trị của

thửa đất = Giá chuyển nhượng bất động sản - Giá trị hiện tại của các tài sản trên đất

Đơn giá của thửa đất =

- Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của BĐS

Các bước tiến hành:

- Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa

vào các căn cứ sau:

- Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.

- Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.

- Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất.

b Định giá đất đô thị bằng phương pháp định giá theo phân loại đường và vị trí

- Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị theo quyết định

132/HĐBT ngày 05/05/1990 của Hội đồng Bộ trưởng về việc phân loại đô thị và phân cấp quản lý đô thị

- Bước 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị trên thị trường tại thời điểm định giá.

- Bước 3: Xây dựng các tiêu chuẩn phân loại đường và vị trí đất đô thị.

- Bước 4: Lập bản đồ đánh giá tổng hợp giá trị đất đai và xác định biểu giá đất đô thị.

Giá đất của lô đất trong từng vùng tương ứng và vị trí xác định theo công thức:

Gij = Gk × K

Gij: Giá đất tương ứng với loại đường i, vị trí j của đô thị.

K: Hệ số điều chỉnh tương ứng với tuyến đường và vị trí

Gk: Khung giá đất do Chính phủ quy định

c Phương pháp xác định giá đất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường Việt Nam - Thụy Điển:

- Bước 1: Thu thập số liệu thị trường

Tuỳ theo nguồn cung cấp dữ liệu mà mức độ đầy đủ, chính xác của thông tin sẽ rất khác nhau Vì vậy ngay từ đầu cần phải xác định phương pháp điều tra thu thập thông tin phù hợp Thông thường khi điều tra số liệu thị trường, người ta sử dụng phương pháp chọn mẫu kết hợp với những giải pháp thẩm định dữ liệu chặt chẽ

* Thu thập số liệu thị trường thông qua mẫu phiếu điều tra có sẵn

Các thông tin cần thu thập gồm:

- Địa chỉ: Tên chủ sử dụng đất, số thửa, số tờ bản đồ, số nhà, tên đường, phố Cần phải xác định rõ thửa đất ở mặt tiền đường chính hay trong hẻm, nếu ở trong hẻm thì phải xem nó ở chiều sâu bao nhiêu, chiều rộng của hẻm và kết cấu mặt đường

- Điều kiện pháp lý: Bất động sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch không

- Tình trạng cơ sở hạ tầng: hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội (điện, nước, giao thông, môi trường, vị trí của nó so với trường học, chợ, bệnh viện, )

* Tập hợp và xử lý thông tin

- Loại bỏ những thông tin không chính xác và có độ tin cậy thấp trên cơ sở 2 nguồn thông tin là điều tra trực tiếp và lấy từ các cơ quan chức năng

Các số liệu về diện tích, năm xây dựng, năm bán bất động sản nên lấy tại các hồ

sơ chuyển nhượng tại phường, Phòng Địa chính Quận, Huyện, Phòng Công chứng, Phòng Thuế trước bạ

Các thông tin về giá cả thực tế, hướng nhà, cấp nhà, kết cấu hạ tầng, quy hoạch, môi trường nên lấy thông qua điều tra thực tế

- Hoàn chỉnh các số liệu điều tra: Sau khi thu thập đầy đủ các thông tin thì việc tiếp theo là biểu thị các mẫu điều tra lên bản đồ gồm số thứ tự mẫu với màu sắc thể hiện năm chuyển nhượng

- Bước 2: Phân tích dữ liệu thị trường và phát triển các thông tin

Số liệu TTBĐS rất phong phú, có thể khai thác từ rất nhiều nguồn khác nhau vì vậy rất phức tạp Để kết quả phân tích phản ánh khách quan, đầy đủ, đúng tình hình và

xu hướng phát triển của TTBĐS trong vùng, nội dung phân tích số liệu cần thực hiện các bước sau:

+ Quy đổi giá thị trường của các BĐS về cùng một thời điểm

Các giao dịch mua bán BĐS trên thị trường thu thập được thường không phát sinh cùng một năm do đó phải quy đổi giá trị chuyển nhượng của tất cả các bất động sản đã thu thập được về cùng một thời điểm của năm phân tích

Để thực hiện được việc này ta phải chọn những cặp BĐS tương tự nhau, tức là những BĐS mà các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của nó tương tự hoặc gần tương tự nhau, chỉ riêng yếu tố về năm chuyển nhượng là là khác nhau

Hệ số chuyển đổi giá đất qua các năm:

Giá đất = Giá BĐS - ( Đơn giá xây dựng chuẩn × Diện tích đất xây dựng × tỷ lệ

% giá trị còn lại của ngôi nhà)

Giá đất/m2 =

Hệ số K (n-1)-n =

Hệ số K (n-2)-n =

Trong đó n là năm phân tích giá BĐS

+ Lập bảng giá chi phí xây dựng nhà theo giá thị trường

Chọn cặp mẫu so sánh: Chọn BĐS là đất trống và BĐS có nhà từ đó tìm ra giá trị của nhà

Tính toán giá xây dựng của thị trường:

Nếu BĐS là đất trống và BĐS có nhà có các yếu tố tương tự nhau, ta có công thức:Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - giá BĐS không có nhà

Trong trường hợp diện tích của BĐS là đất trống và BĐS có nhà khác nhau còn các yếu tố khác là giống nhau, chúng ta phải tính giá /m2 đất từ BĐS không có nhà và tính toán được giá xây dựng nhà theo thị trường bằng công thức:

Giá trị xây dựng nhà theo thị trường = Giá BĐS có nhà - (giá/m2 đất trống × tổng diện tích BĐS có nhà)

Tính đơn giá nhà thị trường:

Đơn giá 1m2 xây dựng nhà thị trường =

Tính hệ số chênh lệch giữa đơn giá nhà thị trường với giá chuẩn theo qui định của Nhà nước:

Xây dựng bảng chi phí nhà theo thị trường:

Bảng giá nhà theo thị trường = Kthị trường × Đơn giá 1 m2 xây dựng nhà theo quy định của Nhà nước

+ Phân tích chọn mẫu và phương pháp tính các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Về nguyên tắc, những cặp mẫu được chọn phải tương đối giống nhau về tất cả

các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS trừ yếu tố dùng để so sánh

Yếu tố vị trí: Vị trí mặt tiền và hẻm kiệt: Được xếp loại phụ thuộc vào vị trí

của bất động sản ở trên mặt tiền đường chính (mặt tiền) hoặc ở hẻm (H1, H2, H3 )

Vị trí bất động sản trong hẻm được chia theo chiều dài, chiều rộng của hẻm

Yếu tố quy mô: Quy mô thửa đất bao gồm quy mô diện tích chuẩn và quy mô

diện tích không chuẩn

+ Chọn các BĐS có các yếu tố ảnh hưởng tương đối giống nhau trừ yếu tố về quy

mô diện tích

+ Phân tổ các cặp mẫu theo các nhóm theo nguyên tắc các cặp mẫu trong cùng một nhóm có giá trị đất tính theo 1m2 đã chuyển nhượng trên thực tế tương tự nhau.+ Nhóm có số các cặp mẫu chiếm đa số sẽ là nhóm quy mô diện tích chuẩn

Trên cơ sở qui mô diện tích chuẩn, tính các hệ số của các loại quy mô diện tích khác trong vùng theo công thức:

Hướng tốt: Đông, Đông Nam, Đông Bắc, Nam.

Hướng xấu: Tây, Tây Nam, Tây Bắc, Bắc

Khướng =

Ngoài các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị thị trường của BĐS như trên, tuỳ theo đặc điểm của mỗi loại BĐS và của mỗi BĐS mà có thể còn có các yếu tố ảnh hưởng khác nhưng về nguyên tắc phương pháp xác định hệ số ảnh hưởng tương tự như cách tính các hệ số ảnh hưởng như trên

* Tính giá đất chuẩn trên thị trường

Giá đất chuẩn là giá bán của các thửa đất trên thị trường và các yếu tố đưa ra so sánh trên thị trường phải chuẩn và phân bố đều trên các tuyến đường

Giá đất/m2 = Giá đất = Giá bất động sản - Giá nhà thị trườngGiá nhà thị trường = Đơn giá 1 m2 xây dựng nhà theo thị trường × Diện tích xây dựng

Ki: hệ số các yếu tố ảnh hưởng

Giá đất chuẩn/m2 =

- Bước 3: Khoanh vùng giá trị

+ Nguyên tắc khoanh vùng: Vùng giá trị được khoanh trên cơ sở 4 nhóm nguyên

tố sau:

Nhóm các yếu tố tự nhiên: dựa vào các trục đường giao thông chính, đường phân thuỷ và đường hợp thuỷ Dựa vào các đặc điểm về độ cao thấp và các đặc tính tự nhiên khác nếu có, ranh giới không được cắt ngang qua BĐS.

Nhóm các yếu tố về kinh tế: Căn cứ vào dữ liệu điều tra giá bất động sản, bảng giá đất quy định của UBND tỉnh ban hành kèm theo khung giá đất quy định của Chính phủ, mức độ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng trong vùng, mức độ thu nhập của người dân trong vùng, giá cho thuê BĐS

Nhóm các yếu tố về pháp lý: Dựa vào quy hoạch sử dụng đất, giấy chứng nhận QSDĐ, giấy phép xây dựng nhà, các yếu tố khác thuộc về pháp lý

Nhóm các yếu tố về xã hội: an ninh, trật tự công cộng, môi trường, tâm lý, tập quán của người sử dụng đất

* Bản đồ dùng để khoanh vùng giá trị

Dùng bản đồ địa chính để làm bản đồ nền khoanh vùng giá trị bất động sản Việc thể hiện ranh giới vùng giá trị trên bản đồ địa chính phải dựa vào số nhà, số thửa đất hoặc đường phố có thửa đất Những BĐS không nằm trên vị trí mặt tiền đường phố hoặc đường nôi bộ trong vùng đuợc thể hiện theo nguyên tắc số nhà mang tên đường nào thì theo vùng giá trị của vùng đó, còn trường hợp một BĐS có 2 đến 3 mặt đường thì căn cứ giá thị trường của BĐS đó để khoanh vùng cho thích hợp

* Phương pháp khoanh vùng giá trị

Thẩm định các yếu tố trước khi khoanh vùng giá trị

+ Đánh giá những biến động về giá của những BĐS trong vùng đặc biệt là những BĐS có vị trí dọc trên tuyến đường lớn nhằm kiểm tra, loại bỏ những BĐS có giá trị quá chênh lệch so với giá trị phổ biến của các BĐS khác trong vùng

+ Chọn những mẫu đủ tiêu chuẩn để xác định giá chuẩn làm cơ sở để khoanh vùng giá trị trên bản đồ Những mẫu được xem là mẫu chuẩn là những mẫu có vị trí, quy mô diện tích, hình thể được đánh giá là tối ưu trong vùng được điều tra

* Khoanh vùng giá trị sơ bộ trên bản đồ

* Khoanh vùng giá trị chính thức

Xem xét kết quả khoanh vùng sơ bộ, kết quả tính giá trị trung bình của những mảnh đất phân bố trên tất cả tuyến đường để khoanh vùng chính thức

- Bước 4: Xây dựng mô hình định giá đất

Yêu cầu là phải tìm được giá chuẩn cho từng vùng, giá chuẩn của mỗi vùng là là giá của bất động sản có các yếu tố được xem là chuẩn nhất như có vị trí mặt tiền, hướng tốt, hình thể tốt, quy mô diện tích chuẩn, sơ sở hạ tầng tốt, môi trường tốt, có giấy tờ hợp pháp

Khi tính giá trị cho một bất động sản trên một vùng giá, ta phải đánh giá những yếu tố nào ảnh hưởng tới giá trị của BĐS đó đồng thời thể hiện lên vùng giá đó như sau:

Tính giá đất của một thửa đất bất kỳ trong vùng giá trị:

Giá đất = Giá chuẩn × diện tích thửa đất × các hệ số ảnh hưởng

(Giá đất = Giá chuẩn × S × Ki )

- Bước 5: Kiểm tra mô hình

Kiểm tra mô bản đồ giá trị với những giá trị chuẩn và mô hình, kiểm tra lai hệ số giữa giá bán và giá trung bình Nếu phát hiện thấy một số yếu tố trong vùng không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại Nếu kết quả kiểm tra so với kết quả định giá chênh lệch không quá 20-30% thì kết quả định giá đạt yêu cầu, nếu mức độ chênh lệch cao hơn thì xem xét và định giá lại

- Bước 6: Điều chỉnh mô hình

Từ kết quả ở bước 5 nếu ta phát hiện thấy một số yếu tố trong mô hình không đúng hoặc độ chính xác không cao thì cần điều chỉnh lại sau đó mới xác định lại giá trị BĐS cho mô hình

1.1.4 Tổng quan về GIS

1.1.4.1 Khái niệm về GIS

Hệ thống thông tin địa lý - Geographic Information System (GIS) là một nhánh của công nghệ thông tin, đã hình thành từ những năm 60 của thế kỷ trước và phát triển rất mạnh trong những năm gần đây

GIS được sử dụng nhằm xử lý đồng bộ các lớp thông tin không gian (bản đồ) gắn với các thông tin thuộc tính, phục vụ nghiên cứu, quy hoạch và quản lý các hoạt động theo lãnh thổ

Ngày nay, ở nhiều quốc gia trên thế giới, GIS đã trở thành công cụ trợ giúp quyết định trong hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội, an ninh, quốc phòng, đối phó với thảm hoạ thiên tai v.v GIS có khả năng trợ giúp các cơ quan Chính phủ, các nhà quản lý, các doanh nghiệp, các cá nhân v.v đánh giá được hiện trạng của các quá

trình, các thực thể tự nhiên, kinh tế-xã hội thông qua các chức năng thu thập, quản lý, truy vấn, phân tích và tích hợp các thông tin được gắn với một nền bản đồ số nhất quán trên cơ sở tọa độ của các dữ liệu bản đồ đầu vào

Có nhiều định nghĩa về GIS, nhưng nói chung đã thống nhất quan niệm chung: GIS là một hệ thống kết hợp giữa con người và hệ thống máy tính cùng các thiết bị ngoại vi để lưu trữ, xử lý, phân tích, hiển thị các thông tin địa lý để phục vụ một mục đích nghiên cứu, quản lý nhất định

1.1.4.2 Một số ứng dụng của GIS

Sử dụng GIS để tạo và lưu trữ dữ liệu địa lý - tạo cơ sở dữ liệu Cơ sở dữ liệu địa

lý được tạo và quản lý bằng GIS cho phép các ứng dụng đa ngành có thể được thực hiện trên cùng một nền dữ liệu thống nhất

* Tính toán theo các mô hình để tạo ra thông tin mới:

* Các bài toán mô phỏng:

Theo các mô hình lý thuyết (mang tính giả định), GIS còn có ứng dụng trong các bài toán mô phỏng như các ví dụ sau:

- Với một chiều cao đập cho trước, GIS có thể mô phỏng được mức, lượng, diện tích nước ngập

- Với các chiều rộng mở đường khác nhau trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất, GIS cho phép mô phỏng các phương án mở đường và tiền đền bù

* Các ứng dụng có liên quan đến mô hình số độ cao:

- Như tính toán phạm vi quan sát từ điểm phục vụ cho các yêu cầu quân sự hoặc đặt trạm ăng ten viễn thông (điện thoại di động)

- Các thông số của địa hình được xác định như độ cao, độ dốc còn phục vụ cho công tác qui hoạch (ví dụ phân cấp phòng hộ đầu nguồn) và các khoa học trái đất (địa mạo, địa lý)

* Các phân tích mạng

Để giải quyết các bài toán tìm đường ngắn nhất hay thời gian thích hợp để bật tắt đèn xanh đèn đỏ trong giao thông đô thị

1.2 Cơ sở thực tiễn của vấn đề nghiên cứu

1.2.1 Tình hình quản lý giá đất

1.2.1.1 Tình hình quản lý giá đất tại Việt Nam

Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Cho nên giá cả đất đai ở nước ta không giống các quốc gia thông thường có chế độ tư hữu đất đai, mà giá đất là giá phải trả để có quyền sử dụng đất trong nhiều năm, mà không phải là giá cả quyền

sở hữu đất, đồng thời do thời gian sử dụng đất tương đối dài, nói chung đều trên dưới

20 năm, trong thời gian sử dụng cũng có quyền chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn tương tự như quyền sở hữu Do vậy Luật Đất đai quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất

do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất (Khoản 23 Điều 4 Luật Đất đai 2003)

Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây (Điều 55 Luật đất đai 2003):

- Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá;

- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được

sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà

nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.

Hệ thống giá đất do Nhà nước quy định đã từng bước tiếp cận với giá đất trên thị trường là yếu tố quan trọng làm lành mạnh hóa các quan hệ đất đai không chỉ đối với Nhà nước và người sử dụng đất mà cả đối với người sử dụng đất với nhau, tạo hiệu quả đáng kể trong thu hút đầu tư trên đất, làm giảm mạnh hiện tượng tham nhũng trong quản lý đất đất đai và đầu cơ trong sử dụng đất Ủy ban nhân dân tất cả các tỉnh, thành phố đã ban hành giá đất tại địa phương hàng năm để áp dụng từ ngày đầu năm

đã đi vào nền nếp.[11]

Việc định giá đất theo giá nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường góp phần tăng nguồn thu đáng kể cho ngân sách (thu cho ngân sách nhà nước năm 2005 là 11.500 tỷ đồng, năm 2006 là 17.897 tỷ đồng, năm 2007 là 30.945 tỷ đồng, năm 2008 là gần 34.000 tỷ đồng, năm 2008 đạt hơn 40.000 tỷ đồng và năm 2009 đạt gần 47.000 tỷ đồng), phát huy nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội.[12]

Về thuế liên quan đến đất, hệ thống tài chính đất đai hiện hành quy định theo hướng điều tiết lợi nhuận từ sử dụng đất, điều tiết quan hệ cung - cầu đất đai bằng công cụ thuế, hạn chế sử dụng các quyết định hành chính tác động trực tiếp vào thị trường quyền sử dụng đất nhưng đất tiết kiệm như thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (đối với tổ chức kinh tế phải chịu thuế suất bằng 28%, cá nhân là 25% thu nhập chịu thuế hoặc 2% tổng giá trị hợp đồng giao dịch), lệ phí trước bạ giảm từ mức 1% tính trên giá trị quyền sử dụng đất trước đây xuống còn 0,5% giá trị quyền sử dụng đất theo quy định hiện hành.[1]

1.2.1.2 Tình hình quản lý giá đất tại Quảng Bình

Để giải quyết khó khăn về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh đặc biệt quan tâm nguồn lực thu ngân sách từ đất Hàng năm, UBND tỉnh đã kịp thời ban hành bảng giá các loại đất để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Giá đất ban hành nhìn chung đã từng bước sát với giá thị trường, góp phần tăng thu cho ngân sách, hạn chế đầu cơ, phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong hệ thống thị trường bất động sản Giá đất, đơn giá thuê đất được ban hành phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định

Sau khi có cơ chế đấu giá quyền sử dụng đất, tỉnh đã chỉ đaọ các địa phương lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá quyền sử dụng đất, qua đó đã phát huy giá trị quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách tỉnh qua từng năm, số liệu cụ thể như sau:

Bảng1.3 Nguồn thu ngân sách từ đất đai của tỉnh Quảng Bình

(Đơn vị tính: triệu đồng) Năm Phí & lệ phí Tiền sử dụng đất Tiền thuê đất

(Nguồn: Sở Tài nguyên Môi trường Quảng Bình)

Tuy nhiên việc định giá đất hàng năm vẫn chưa mang tính hiệu quả triệt để Trong quá trình xây dựng bảng giá đất, đội ngũ cán bộ tham gia mạng lưới điều tra khảo sát chưa mang tính chuyên trách, biên chế còn thiếu nên việc điều tra, khảo sát giá đất thực tế còn mang tính đại diện chưa cụ thể đến từng khu vực, vị trí, thửa đất do

đó giá đất khi xây dựng có một số vùng chưa sát với giá thị trường

Giá đất quy định tại Quyết định được ban hành hàng năm sử dụng làm căn cứ để: Tính thuế đối với việc sử dụng đất và thuế thu nhập cá nhân, thu nhập doanh nghiệp khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, khi chuyển mục đích sử dụng đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất cho các trường hợp quy định tại Điều 34 và Điều 35 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất cho các tổ chức, cá nhân trong các trường hợp quy định tại Điều 33 của Luật Đất đai năm 2003; tính giá trị quyền sử dụng đất để bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế quy định tại Điều 39, Điều 40 của Luật Đất đai năm 2003; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước theo quy định của pháp luật; tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào giá trị tài sản của doanh nghiệp Nhà nước khi doanh nghiệp cổ phần hóa, lựa chọn hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 Điều 59 của Luật Đất đai năm 2003

Ngày 21/12/2012, UBND tỉnh Quảng Bình đã ban hành Quyết định số 31/2012/QĐ-UBND về việc quy định giá các loại đất và phân loại đường, vị trí, khu vực đất trên địa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2012 Theo đó, mức giá đất ở cao nhất đối

với đất thuộc vị trí loại 1 của các đường đặc thù ở thành phố Đồng Hới là 15.620.000 đồng/m2, giữ nguyên so với mức giá đất ở cao nhất năm 2012 và cao hơn 1.425.000 đồng/m2 so với mức giá đất ở cao nhất năm 2011.[10]

1.2.2 Tình hình ứng dụng GIS trong xây dựng cơ sở dữ liệu về đất đai

1.2.2.1 Tình hình ứng dụng trên thế giới

Năm 1964 Canada đã xây dựng Hệ thống thông tin địa lý đầu tiên trên thế giới

có tên gọi là Canadian Geographical Information System Song song với Canada, tại

Mỹ hàng loạt các trường đại học cũng tiến hành nghiên cứu và xây dựng các Hệ thống thông tin địa lý Tuy nhiên rất nhiều hệ thống trong số đó đã không tồn tại được bao lâu do khâu thiết kế cồng kềnh và giá thành quá cao Tuy nhiên, các nhà nghiên cứu ở giai đoạn này đã đưa ra những lý luận nhận định quan trọng về vai trò, chức năng của

Hệ thống thông tin địa lý: Hàng loạt loại bản đồ có thể được số hóa và liên kết với nhau tạo ra một bức tranh tổng thể về tài nguyên thiên nhiên của một khu vực, một quốc gia hay một châu lục Sau đó máy tính được xử dụng để phân tích các đặc trưng của nguồn tài nguyên đó và cung cấp các thông tin bổ ích, kịp thời cho việc quy hoạch

Trong những năm 70 - 80, đứng trước sự gia tăng nhu cầu quản lý nguồn tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường, nhiều quốc gia và các tổ chức quốc tế đã quan tâm nhiều hơn đến sự nghiên cứu và phát triển của hệ thống thông tin địa lý Cũng trong khung cảnh đó, có hàng loạt các yếu tố đã thay đổi một cách thuận lợi cho

sự phát triển của Hệ thống thông tin địa lý Các hệ ứng dụng GIS trong lĩnh vực quản

lý tài nguyên thiên nhiên và môi trường phát triển mạnh trong thời gian này, điển hình như các hệ LIS (Land Information System), LRIS (Land Resource Information System), ILWIS (Integrated Land and Water Information System), … và hàng loạt các sản phẩm thương mại của các hãng, các tổ chức nghiên cứu phát triển ứng dụng GIS như ESRI, Computerversion, Intergraph, …

Trên thế giới cũng như trong khu vực hiện nay, đã xuất hiện nhiều nhu cầu bức xúc tổ chức các cơ sở dữ liệu toàn cầu hoặc khu vực để giải quyết các vấn đề chung như: môi trường, lương thực, tài nguyên thiên nhiên, dân số, … Định hướng xây dựng các cơ sở dư liệu toàn cầu về địa lý, tài nguyên và môi trường đang được các nhà quản

lý quan tâm Việc xây dựng dữ liệu địa lý và đất đai toàn cầu được xác định trong chương trình Bản đồ Thế giới (Global Mapping) được bắt đầu từ năm 1996 với nội dung là thành lập hệ thống bản đồ nền theo tiêu chuẩn thống nhất ở tỷ lệ 1/1.000.000 bao gồm các lớp thông tin liên quan đến tài nguyên đất Các nhà khoa học trên thế giới

đã dự định tới việc xây dựng một cơ sở dữ liệu không gian thống nhất mang tên GSDI (Spatial Data Infrastructure), những nghiên cứu khả thi về hệ thống CSDL này đã được tiến hành từ năm 1996

Ở các nước trong khu vực Đông Nam Á, Liên Hợp Quốc chủ trì chương trình

Cơ sở hạ tầng về Thông tin Địa lý Châu Á - Thái bình dương (GIS Infastructure for Asia and the Pacific) bắt đầu từ năm 1995 tại Malaysia Với sự hình thành các nhóm nghiên cứu về: hệ quy chiếu và địa giới hành chính, hệ thống pháp lý, bản đồ nền, chuẩn hóa thông tin, kể từ năm 1997 chương trình này tập trung nghiên cứu xây dựng

hệ quy chiếu - hệ tọa độ khu vực và cơ sở dữ liệu không gian và khu vực Nói tóm lại vấn đề xây dựng các CSDL địa lý toàn cầu và khu vực đang là một nhu cầu lớn đựơc nhiều nước quan tâm nhằm giải quyết các vấn đề mang tính chiến lược phát triển đối với mỗi quốc gia cũng như trên toàn cầu.[18]

1.2.2.2 Tình hình ứng dụng ở Việt Nam

Ở nước ta, công nghệ GIS mới chỉ được chú ý trong vòng 10 năm trở lại đây, tusy nhiên phần lớn mới chỉ dừng lại ở mức xây dựng cơ sở dữ liệu cho các dự án nghiên cứu Một số phần mềm lớn của GIS như ARCINFO, MAPINFO, MAPPING OFFICE, …đã được sử dụng ở nhiều nơi để xây dựng lại bản đồ địa hình, địa chính, hiện trạng trên phạm vi toàn quốc Sự kết hợp giữa công nghệ viễn thám và GIS đã bắt đầu được ứng dụng trong một số nghiên cứu về nông lâm nghiệp như trong công tác điều tra quy hoạch rừng (Viện điều tra quy hoạch rừng), công tác điều tra đánh giá và quy hoạch đất nông nghiệp của viện quy hoạch, thiết kế nông nghiệp, …

Năm 1998 Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã xây dựng dự án khả thi xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất (bao gồm cơ sở

dữ liệu địa lý và cơ sở dữ liệu đất đai), mục tiêu của dự án: Nghiên cứu phân tích thiết

kế tổng thể hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất và kế hoạch triển khai dài hạn Theo dự án, trong giai đoạn 2000 - 2010 sẽ tập trung xây dựng cơ sở hạ tầng thông tin cho cơ sở dữ liệu tài nguyên đất ở trung ương và các tỉnh bao gồm: Đầu tư từng bước phần cứng phần mềm, đường truyền cho cơ sở dữ liệu thành phần; đào tạo cán bộ tin học; xây dựng chuẩn thông tin thống nhất; xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin bao gồm hệ quy chiếu, hệ tọa độ - độ cao nhà nước, hệ thống địa danh, địa giới hành chính, xây dựng thông tin bản đồ nền địa hình các tỷ lệ 1/50.000, 1/100.000 phủ trùm

cả nước và tỷ lệ 1/25.000, 1/10.000 các vùng kinh tế trọng điểm; Xây dựng thông tin bản đồ nền địa hình đáy biển các tỷ lệ từ 1/10.000 đến 1/1000.000; bản đồ nền địa lý các tỷ lệ nhỏ hơn 1/1000.000 cả nước; xây dựng thông tin không gian có liên quan khác như bản đồ ảnh hàng không, vũ trụ, các loại bản đồ địa lý khác; xây dựng cơ sở

dữ liệu thông tin đất đai đến từng thửa đất ở cấp tỉnh, xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin hiện trạng sử dụng đất, chất lượng đất, giá đất, quy hoạch sử dụng đất; xây dựng các phần mềm ứng dụng để khai thác thông tin

Theo đề án trên, được sự thỏa thuận chấp nhận của Bộ Kế hoạch và đầu tư, tại quyết định 448/QĐ - TCĐC ngày 14/10 năm 2002 Tổng cục trưởng Cục Địa chính phê

duyệt quyết định đầu tư đề án tổng thể đầu tư thiết bị, công nghệ phục vụ hiện đại hóa

hệ thống thông tin - lưu trữ ngành địa chính

Sau khi Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập, đề án trên được điều chỉnh

bổ sung theo hướng mở rộng cơ sở dữ liệu tài nguyên, môi trường theo các lĩnh vực thuộc Bộ quản lý để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về Tài nguyên và Môi trường

Đến ngày 31/12/2004 đã có 6 dự án đã hoàn thành và đưa vào sử dụng, năm

2005 có 7 dự án chuyển tiếp và 10 dự án mở mới đã triển khai theo quyết định đầu tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường; các dự án hoàn thành đã phát huy tác dụng trong việc đáp ứng yêu cầu công tác quản lý và sử dụng đất đai theo luật đất đai 2003; góp phần tăng cường hiệu lực quản lý và hiệu quả sử dụng đất đai, đảm bảo quyền lợi hợp pháp cùa người sử dụng đất, đáp ứng yêu cầu phát triển lành mạnh, thông thoáng thị trường bất động sản thông qua việc hỗ trợ quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, thu hút đầu tư, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đăng ký đất/bất động, định giá đất/bất động sản Sau khi hoàn thành xây dựng cơ sở dữ liệu quốc gia về tài nguyên đất, hệ thống thông tin đất đai không chỉ đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai/thị trường bất động sản mà còn đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về Tài nguyên và Môi trường góp phần thực hiện thành công sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước.[18]

1.2.2.3 Tình hình ứng dụng tại Quảng Bình

Việc ứng dụng công nghệ thông tin vào việc quản lý đất đai là một việc rất cần thiết và quan trọng GIS ngày càng phát trển và đạt nhiều thành tựu, trở thành công cụ đắc lực phục vụ hiệu quả cho công tác quản lý đất đai

Hiện nay, tỉnh Quảng Bình đang ứng dụng công nghệ GIS khá phổ biến và trên nhiều lĩnh vực

- Quản lý và giám sát tài nguyên môi trường: Thành lập bản đồ để quản lý tài nguyên và các di sản văn hóa, giám sát hiện tượng lũ lụt trên một số con sông

- Quản lý đất đai: Thành lập các loại bản đồ trên các phần mềm ứng dụng của GIS như Mapinfo, Microstation

Tuy nhiên, với mức độ nhỏ lẻ và rời rạc các ứng dụng này không đảm bảo cho việc phát triển tổng thể một hệ thống GIS dùng chung để quản lý cơ sở dữ liệu về hạ tầng kinh tế - xã hội của tỉnh Các yêu cầu về nguồn nhân lực, giải pháp công nghệ, mô hình kiến trúc, tiêu chuẩn kỹ thuật, phương pháp tính toán,… vẫn chưa đáp ứng một cách đầy đủ và thống nhất Đánh giá chung về hiện trạng ứng dụng GIS của tỉnh hiện nay như sau:

Đa số bản đồ đang sử dụng tại nhiều đơn vị đều xuất phát từ dạng giấy, bản vẽ AutoCAD,… được số hóa nhưng theo khuôn dạng của các phần mềm GIS khác nhau (MapInfo, Microstation, Arcview,…), không có từ điển dữ liệu (metadata) xác định rõ

các tiêu chí để phân loại, đánh giá và khai thác như: đơn vị và thời gian thành lập, tên gọi, mã số, ký hiệu, là những hạn chế nổi bật của các ứng dụng GIS hiện nay Ngoài

ra, nhiều dữ liệu dạng AutoCAD nhưng không có thông tin hệ tọa độ, nên tốn thời gian tiến hành xử lý, nắn chỉnh để đưa về phần mềm GIS Dữ liệu của các ngành hiện nay

đa số được lưu trữ trên giấy hoặc các tập tin rời rạc trên máy ở dạng các tập tin *.xls (MS Excel), *.mdb (MS Access),… *.dxf (AutoCAD), *.dgn (MicroStation) nên việc truy vấn, tìm kiếm thông tin còn gặp nhiều khó khăn và mất nhiều thời gian

Quy trình cập nhật dữ liệu chưa có các quy chế bắt buộc phải tuân theo, dẫn đến

có những ứng dụng sau khi nghiệm thu và bàn giao bị lạc hậu rất nhanh Việc đào tạo

và sử dụng nguồn nhân lực phục vụ vận hành, khai thác các hệ thống đã được đầu tư còn nhiều hạn chế, chưa đạt hiệu quả cao nhất

CHƯƠNG 2MỤC TIÊU, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

2.1.1 Mục tiêu chung

Ứng dụng GIS để xây dựng nguồn cơ sở dữ liệu không gian và cơ sở dữ liệu thuộc tính của các thông tin về thửa đất nhằm quản lý một cách chính xác, đảm bảo cho việc cập nhật một cách nhanh chóng

- Xây dựng bản đồ giá đất tại mỗi khu vực

- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý giá đất nói riêng

và thị trường bất động sản nói chung

2.2 Nội dung nghiên cứu

- Nghiên cứu điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất và quản

lý đất đai của phường Nam Lý

- Nghiên cứu các văn bản có liên quan đến việc định giá đất, thực trạng ứng dụng

công nghệ thông tin trong quản lý đất đai trên địa bàn

- Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất từ số liệu thu được

- Xây dựng được giá BĐS từ cơ sở dữ liệu giá đất và các văn bản có liên quan

- Quá trình cập nhật, truy xuất, phân tích và đưa vào ứng dụng bộ cơ sở dữ liệu nhà đất

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học, công nghệ GIS

- Sử dụng phần mềm Mapinfo, Autocad, Microstation, Excel

2.3.2 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:

- Phương pháp điều tra, khảo sát thực địa:

+ Tiến hành đi thực địa, quan sát, chụp ảnh thực tế nhằm kiểm tra các thông tin

về nhà và đất trong thực tế tại thời điểm nghiên cứu

+ Điều tra giá đất thị trường tại địa bàn nghiên cứu: Sử dụng phương pháp phỏng

vấn trực tiếp bằng phiếu điều tra đối với từng chủ sử dụng đất có đất chuyển nhượng

Số lượng phỏng vấn là 202 phiếu (172 phiếu đất nông nghiệp và 30 phiếu đất ở), phân

bố theo các tuyến đường trên địa bàn

- Phương pháp chuyên gia: Sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp những

người am hiểu về GIS, LIS, về các văn bản pháp luật liên quan tới giá nhà đất

2.3.3 Thu thập số liệu và thông tin thứ cấp:

- Thu thập các báo cáo, số liệu, tài liệu, file bản đồ tại các Phòng, Ban của phường Nam Lý và thành phố Đồng Hới để có được thông tin cơ bản của vùng nghiên cứu

- Thu thập số liệu về giá đất, định giá đất, quản lý giá đất tại Trung tâm Phát triển

Quỹ đất tỉnh Quảng Bình

- Thu thập thông tin từ những công trình nghiên cứu đã được công bố, những bài báo, báo cáo, tài liệu hội thảo, thu thập thông tin từ Internet qua địa chỉ các website.…

để có tài liệu tham khảo về GIS, LIS

2.3.4 Phương pháp xử lý, phân tích, tổng hợp số liệu

Phần mềm Microsoft Excel được sử dụng để nhập các thông tin thu thập được, phần mềm Mapinfo phân tích, tổng hợp thông tin nhà và đất

2.3.5 Phương pháp bản đồ

Làm việc trực quan trên bản đồ như bản đồ hiện trạng sử dụng đất, bản đồ địa chính,

CHƯƠNG 3KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

3.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội phường Nam Lý

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Nam Lý là phường nằm trong khu vực trung tâm của thành phố Đồng Hới với tổng diện tích tự nhiên là 390,23 ha (chiếm 2,5% diện tích tự nhiên toàn thành phố) Tọa độ địa lý nằm trong khoảng từ 17027’42’’ đến 17027’49’’ vĩ độ Bắc và từ

106046’00’’ đến 106046’26’’ kinh độ Đông

+ Phía Bắc và Tây Bắc giáp phường Bắc Lý;

+ Phía Tây Nam giáp phường Bắc Nghĩa;

+ Phía Nam giáp xã Đức Ninh;

+ Phía Đông Nam giáp với phường Đức Ninh Đông

Hình 3.1 Vị trí địa lý phường Nam Lý

Nam Lý

3.1.1.2 Địa hình

Phường Nam Lý nằm trong khu vực đồng bằng, là vùng trung tâm thành phố Địa hình tương đối bằng phẳng, độ dốc nhỏ khoảng 0,2%, cao độ trung bình 2 - 4m, nơi thấp nhất là 0,5m; đây là nơi tập trung mật độ dân cư cao cùng với các cơ sở hạ tầng kinh tế chủ yếu của thành phố, thuận lợi cho việc phát triển các lĩnh vực công nghiệp dịch vụ

3.1.1.3 Khí hậu

Phường Nam Lý nằm trong khu vực có khí hậu nhiệt đới gió mùa với đặc trưng của khí hậu miền Bắc có mùa đông lạnh, mưa nhiều; mùa hè nóng, mưa ít; có gió Tây Nam thổi mạnh từ tháng 4 đến tháng 7 hằng năm với tốc độ trung bình 20 m/s làm cho nhiệt độ trong những tháng này cao nhất, độ ẩm không khí thấp

* Nhiệt độ:

Nhiệt độ trung bình hằng năm của phường là 24,40C, nhiệt độ thấp nhất (tháng

12, tháng 1) khoảng 7,8 - 9,40C, nhiệt độ cao nhất (tháng 6, tháng 7) khoảng 40,1 - 40,60C Với nền nhiệt độ cao và ổn định đã đảm bảo cho tổng tích nhiệt của khu vực đạt tới trị số 8.600 - 9.0000C; biên độ chênh lệch giữa ngày và đêm từ 5 - 80C; số giờ nắng trung bình trong ngày là 5,9 giờ

Như vậy: Nền nhiệt độ ở đây là cao, nắng nóng nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cây trồng nhiệt đới phát triển tốt Khung nhiệt độ nằm trong khoảng 11,5 - 34,30C nên chưa vượt qua mức độ giới hạn về yêu cầu sinh thái của các loại cây trồng vật nuôi hiện có trong vùng

* Chế độ mưa:

Gió mùa đã gây ra hiện tượng mưa nhiều và phân hóa theo không gian Lượng mưa trung bình hằng năm bình quân từ 1.300 - 4.000 mm, phân bố không đều theo vùng và theo mùa Mùa khô nóng có gió Tây Nam thổi từ tháng 4 đến tháng 8, mưa ít, lượng mưa chiếm khoảng 20 - 25% lượng mưa cả năm Mùa mưa bắt đầu từ tháng 9 đến tháng 12, mưa nhiều, lượng mưa chiếm tới 70 - 75% lượng mưa cả năm, vì vậy lũ thường xảy ra trên diện rộng

Số ngày mưa trung bình khá cao, lên tới 139 ngày Tần suất những trận mưa lớn trên 300 mm trong 24h, có nhiều trong các tháng 8, 9, 10, 11 Tháng có lượng mưa lớn nhất là tháng 9, tháng 10 (502 - 668mm), tháng có lượng mưa thấp nhất là tháng 3, tháng 4 (44 - 46mm)

* Độ ẩm không khí:

Độ ẩm không khí hằng năm ở đây khá cao (82 - 84%), ngay trong những tháng khô hạn nhất của mùa hè (mùa có gió Tây Nam) độ ẩm trung bình tháng vẫn thường xuyên trên 70% (riêng những ngày có gió Tây Nam độ ẩm tương đối thấp)

Thời kỳ có độ ẩm cao nhất ở Nam Lý thường xảy ra vào những tháng cuối mùa đông, khi khối không khí cực đới lục địa tràn về qua đường biển và khối không khí nhiệt đới biển Đông luân phiên hoạt động gây ra mưa phùn nên độ ẩm không khí rất lớn, thường trên 87%.

3.1.1.4 Thủy văn

Trên địa bàn phường có con sông Cầu Rào chảy qua, cùng với đó là hệ thống kênh mương đã được hoàn thiện, đáp ứng phần nào cho việc tưới tiêu cũng như sinh hoạt của nhân dân trong phường

3.1.1.5 Tài nguyên đất

Phường có diện tích tự nhiên là 390,23 ha trong đó diện tích đất đã được khai thác sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp là 144.42 ha; đất phi nông nghiệp 222,86 ha; diện tích đất chưa sử dụng còn lại 22,95 ha Tuy quỹ đất của phường bị thu hẹp nhưng đã hình thành nên các khu đất rộng do thành phố và các Ban quản lý dự án, các nhà đầu tư lớn tìm đến để đầu tư khai thác nhiều mô hình kinh doanh kinh tế lớn sẽ có lợi cho địa phương trong lĩnh vực thương mại - dịch vụ

Về mặt thổ nhưỡng, đất đai của phường thuộc 3 nhóm đất chính, bao gồm:

- Nhóm đất xám: gồm có đất xám kết von và đất xám loang lổ sâu, có diện tích khoảng 247,97 ha (chiếm 63,54% diện tích tự nhiên)

- Nhóm đất mặn: chủ yếu là đất mặn trung bình và ít glây nông có diện tích khoảng 121,94 ha, chiếm 31,25% diện tích tự nhiên

- Nhóm đất tầng mỏng: có diện tích 20,32ha, chiếm 5,2% diện tích tự nhiên, chủ yếu là đất tầng mỏng chua kết von, phân bố rải rác ở vùng đồi núi phía tây

3.1.2 Điều kiện kinh tế, xã hội

3.1.2.1 Thực trạng pháp triển kinh tế

Những năm gần đây, cùng với sự phát triển đô thị hóa trên địa bàn, kinh tế Nam

Lý tiếp tục tăng trưởng khá, chuyển dịch cơ cấu kinh tế đúng hướng, kết cấu hạ tầng

cơ sở được tăng cường, đời sống nhân dân được tăng lên Với tốc độ tăng trưởng bình quân 5 năm là 14,5% Tổng giá trị kinh tế toàn phường năm 2011 ước đạt 462,5 tỷ đồng (đạt 114% kế hoạch)

Cơ cấu kinh tế có sự chuyển dịch đúng hướng: từ Tiểu thủ công nghiệp - Dịch vụ

- Nông nghiệp sang Dịch vụ - Tiểu thủ công nghiệp - Nông nghiệp

3.1.2.2 Dân số, lao động, việc làm và thu nhập

a Dân số

Tính đến năm 2010, dân số phường Nam Lý có 13.904 người, mật độ dân số là 3.565 người/km2