Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá

NGUYỄN THANH TÙNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2014

NGUYỄN THANH TÙNG

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ TUYÊN QUANG, TỈNH TUYÊN QUANG

GIAI ĐOẠN 2011 - 2013

Chuyên ngành : Quản lý đất đai

Mã ngành : 60.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2014

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này

là trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này

đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc

Tác giả

Nguyễn Thanh Tùng

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm

ơn PGS.TS Đàm Xuân Vận đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài

Tôi cũng xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo Khoa quản

lý Tài nguyên, Khoa Sau đại học - Trường Đại học Nông Lâm, Đại học Thái Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài

Tôi xin chân thành cảm ơn Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang đã giúp

đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện đề tài

Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Tùng

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i

LỜI CẢM ƠN ii

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi

DANH MỤC CÁC BẢNG vii

DANH MỤC CÁC HÌNH viii

MỞ ĐẦU 1

1 Đặt vấn đề 1

2 Mục đích của đề tài 2

3 Yêu cầu của đề tài 2

4 Ý nghĩa 3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1 Tổng quan về giá đất 4

1.1.1 Khái quát về giá đất 4

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở 4

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 9

1.1.3.1 Yếu tố thông thường 9

1.1.3.2 Yếu tố khu vực 10

1.1.3.3 Yếu tố cá biệt 11

1.2 Phương pháp xác định giá đất 11

1.2.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam 11

1.2.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất 16

1.2.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị 17

1.3 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta 18

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1946 18

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980 19

1.3.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993 19

1.3.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay 19

1.4 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất 20

1.4.1 Quản lý về giá đất ở Việt nam 20

1.4.2 Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam 22

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 25

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 25

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 25

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 25

2.2 Nội dung nghiên cứu 25

2.2.1 Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang 25

2.2.2 Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013 25

2.2.3 Thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo số liệu phỏng vấn 25

2.2.4 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang 26

2.2.5 Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục 26

2.3 Phương pháp nghiên cứu 26

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 26

2.3.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn 26

2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 26

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 27

2.3.5 Phương pháp chuyên gia 27

2.3.6 Phương pháp bản đồ 28

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 29

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang 29

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 29

3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 32

3.2 Hiện trạng sử dụng đất ở và giá đất ở theo quy định của Nhà nước tại thành

phố Tuyên Quang 38

3.2.1 Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38

3.2.2 Giá đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013 39

3.3 Thực trạng biến động giá đất năm 2011-2013 tại thành phố Tuyên Quang 41

3.3.1 Biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang theo giá thực tế giai đoạn 2011-2013 41

3.3.2 Chênh lệch giá đất ở đô thị giữa giá thực tế và giá theo quyết định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 54

3.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang (2011 - 2013) 61

3.4.1 Yếu tố vị trí 61

3.4.2 Cơ sở hạ tầng 63

3.4.3 Đặc điểm của thửa đất 63

3.4.4 Khả năng sinh lợi 65

3.4.5 Yếu tố khác 66

3.5 Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) và giải pháp quản lí 67

3.5.1 Đánh giá quá trình biến động giá đất ở đô thị tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang (2011-2013) 67

3.5.2 Giải pháp về giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính đất đai và thị trường bất động sản 71

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 73

1 Kết luận 73

2 Kiến nghị 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO 76

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT STT TÊN VIẾT TẮT TÊN ĐẦY ĐỦ

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Tuyên Quang 34 Bảng 3.2 Hiện trạng đất ở tại khu vực nội thị thành phố Tuyên Quang 38 Bảng 3.3 Khung giá đất ở tại đô thị (nghìn đồng/m2

) 39 Bảng 3.4 Giá đất ở đô thị tại địa bàn thành phố Tuyên Quang năm 2013 theo

quyết định số 25/2012/QĐ của Ủy ban nhân dân tỉnh Tuyên Quang 40 Bảng 3.5 Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố trung tâm giai đoạn

2011 - 2013 43 Bảng 3.6 Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố cận trung tâm giai đoạn

2011 - 2013 48 Bảng 3.7 Giá đất ở trên thị trường của nhóm đường, phố xa trung tâm giai đoạn

2011 - 2013 52 Bảng 3.8 So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố trung tâm với giá quy

định của UBND tỉnh Tuyên Quang 55 Bảng 3.9 So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố cận trung tâm với giá

quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 57 Bảng 3.10 So sánh giá đất thị trường tại nhóm đường, phố xa trung tâm với giá

quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang 59 Bảng 3.11: Trích từ phụ lục - thông tin phiếu điều tra năm 2013 64

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai 7

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn 8

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang 30

Hình 3.2: Cơ cấu kinh tế năm 2011 của thành phố Tuyên Quang 32

Hình 3.3 Biến động giá đất thực tế trên các tuyến đường, phố trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 44

Hình 3.4 Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố cận trung tâm giai đoạn 2011 - 201 49

Hình 3.5 Biến động giá theo thực tế trên các tuyến đường, phố xa trung tâm giai đoạn 2011 - 2013 53

Hình 3.6 So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố trung tâm 56

Hình 3.7 So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố cận trung tâm 58

Hình 3.8 So sánh giá thực tế và giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang năm 2013 nhóm đường, phố xa trung tâm 60

Hình 3.9: Mức độ ảnh hưởng giữa các vị trí trên 3 tuyến đường (đường Quang Trung, đường Bình Thuận, đường Kim Quan) 62

Hình 3.10: So sánh giá đất trên thị trường của đường Kim Quan theo đặc điểm của thửa đất năm 2013 64

MỞ ĐẦU

1 Đặt vấn đề

Đất đai là nguồn phát sinh ra mọi của cải vật chất “Đất là cha, lao động là

mẹ, của cải là con” Đất là tư liệu sản xuất đặc biệt nó tham gia trong quá trình sản xuất như một tư liệu sản xuất Loại tư liệu này đặc biệt vì nó không bị hao mòn Nếu biết sử dụng, nó không những không mất đi mà còn tốt lên

Đất đai là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống tuỳ loại đất mà vấn đề nước, khí hậu và sinh vật có thể khác nhau.Cải tạo môi trường đất người ta có thể cải tạo được môi trường nước, khí hậu và sinh vật

Đất đai là cốt lõi, nền tảng của nền kinh tế, chính trị, xã hội với những vấn

đề sở hữu, vấn đề sử dụng đất

Như vậy, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng cơ sở sản xuất kinh doanh, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng

Với những nguồn lợi to lớn đó thì vấn đề đất đai ngày càng nóng bỏng và đất có giá Giá đất có ý nghĩa hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân cũng như giải quyết các vấn đề về đất đai: Giá đất là thước đo kinh tế của đất nó phản ánh khả năng sinh lợi của đất, giá đất phản ánh trình độ sử dụng đất sự phát triển

xã hội nếu giá đất phản ánh đúng, thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy và phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung cầu, giúp nhà nước nhanh chóng ra quyết định quan trọng trong việc quản lý đất và thị trường bất động sản

Bên cạnh đó, tại Đại hội X của Đảng cũng đã xác định sự cần thiết tạo tính đồng bộ các yếu tố thị trường, trong đó có thị trường bất động sản Báo cáo chính trị tại Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X của Đảng chỉ rõ: “Phát triển

đồng bộ và quản lý có hiệu quả sự vận hành các loại thị trường cơ bản theo cơ chế cạnh tranh lành mạnh Cùng với việc phát triển mạnh thị trường hàng hoá, dịch vụ và thị trường sức lao động, cần phát triển vững chắc thị trường tài chính, bao gồm thị trường vốn và thị trường tiền tệ theo hướng đồng bộ, cơ cấu hoàn chỉnh; phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất

và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực”

Tuyên Quang là một thành phố trẻ mới được thành lập vào năm 2009, với

13 xã, phường; chính vì vậy vấn đề về giá đất đang là vấn đề rất phức tạp Giá đất đã có những biến động đáng kể đặc biệt là trong khu vực nội thị thành phố cùng với đó là quá trình quản lý giá đang gặp nhiều khó khăn cần có những biện pháp quản lý để giải quyết vấn đề này sao cho phù hợp với tình hình phát triển kinh tế xã hội và phát triển thị trường bất động sản lành mạnh trong giai thời kỳ Công Nghiệp hóa Hiện đại hóa hiện nay

Xuất phát từ những ý nghĩa hết sức to lớn đó và được sự đồng ý của Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên cùng sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS.Đàm Xuân Vận em tiến

hành nghiên cứu đề tài: “Nghiên cứu thực trạng giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Tuyên Quang giai đoạn 2011-2013”

2 Mục đích của đề tài

- Đánh giá hiện trạng biến động giá đất tại các khu vực đặc trưng thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

- Xác định và phân tích các yếu tố ảnh hưởng tới công tác định giá đất

- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất tại thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

3 Yêu cầu của đề tài

- Đánh giá các điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội thành phố Tuyên Quang

- Thực trạng biến động giá đất trên thị trường của thành phố Tuyên Quang

- Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của thành phố Tuyên Quang

- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất thành phố Tuyên Quang - tỉnh Tuyên Quang

4 Ý nghĩa

* Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học

- Giúp học viên hoàn thiện hơn kiến thức chuyên ngành quản lý đất đai

* Ý nghĩa trong thực tiễn

- Cung cấp cho mọi người những thông tin về nguyên nhân và điều kiện của sự biến động giá

- Làm tài liệu tham khảo giá cho các học viên khóa sau

- Làm tài liệu tham khảo cho các nhà quản lý ở thành phố Tuyên Quang tiếp tục nghiên cứu và hoàn thành trợ giúp trong công tác quản lý

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1 Tổng quan về giá đất

1.1.1 Khái quát về giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có ý nghĩa là tư bản hoá địa tô Nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 ghi rõ: “Giá quyền sử dụng đất (giá đất) là số tiền tính trên đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:

1 Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương qui định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 Luật này

2 Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

3 Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất

1.1.2 Cơ sở khoa học của việc hình thành giá đất và giá đất ở

Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan tâm

và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy việc xác định cơ sở hình thành giá đất là một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác Sự hình thành

giá trị của đất là do quá trình lao động, sản xuất, đầu tư của cải vật chất của con người vào nguồn tài nguyên thiên nhiên, còn cơ sở để hình thành giá đất là do các yếu tố chính như: địa tô, lãi suất ngân hàng và quan hệ cung cầu

tư bản thì những cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất với địa tô chênh lệch dưới chủ nghĩa tư bản

Địa tô chênh lệch là loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu những mảnh ruộng có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn (đất màu mỡ hơn, gần nơi tiêu thụ hơn …) làm cho tư bản đầu tư có hiệu suất cao hơn Có hai loại địa tô chênh lệch, gồm: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

- Địa tô chênh lệch I là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao động ngang nhau trên cùng một diện tích đất nhưng kết quả thu được khác nhau

- Địa tô chênh lệch II là lợi nhuận thu được do khả năng đầu tư thâm canh đem lại Sự xuất hiện của loại địa tô này chính là sự đầu tư của nhà tư bản không bằng nhau trên cùng một mảnh đất nên kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất

có hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên Địa tô chênh lệch có thể tính theo công thức sau:

Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội - Giá cả sản xuất các biệt

Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn giá cả sản xuất

Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của địa chủ để xây dựng Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất lớn Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên

1.1.2.2 Lãi suất ngân hàng

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi, vì địa tô vận động độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất, lãi suất ngân hàng cao thì số tiền mua đất giảm đi

và ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền mua đất tăng lên Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không phân biệt ở thành thị hay nông thôn Như vậy lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Dựa trên kết quả của những công trình nghiên cứu lý thuyết về giá đất, với mối tương quan giữa địa tô và lãi suất ngân hàng, các nhà kinh tế học đã tổng kết

và đưa ra công thức xác định giá đất:

Giá đất =

Địa tô Lãi suất ngân hàng

1.1.2.3 Quan hệ cung cầu

Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất và làm cho giá đất luôn biến động

Hình 1.1: Đồ thị cung và cầu đất đai

Theo hình 1.1, đường cung và cầu đất đai cắt nhau tại điểm E là điểm cân bằng Khi các nhân tố khác thay đổi, dẫn đến sự chuyển dịch của đường cung và đường cầu, điểm cân bằng cũng thay đổi theo Chẳng hạn lãi suất cho vay mua nhà tăng lên, thì đường cầu dịch sang trái từ D0 sang D1, điểm cân bằng dịch chuyển từ E sang E’, nếu cung không đổi thì giá giảm xuống từ P0 xuống P1

Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn biến

có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông thường Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không thể di chuyển được

từ nơi này sang nơi khác Lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư …

Để phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải

sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thế điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá Theo Luật Đất đai năm 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước qui định và giá thị trường do các bên thoả thuận Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước qui định phải bám sát giá thị trường Trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường để tính giá của thửa đất (công tác đấu giá QSDĐ)

Giá

D1 G1

D

G

Số lượng đất đai

Hình 1.2: Đồ thị cung cầu về đất đai - thời gian ngắn

Hình 1.2 minh hoạ sự tương tác của cung và cầu quyết định giá của đất trong thời gian ngắn Đồ thị cung S là một đường thẳng đứng nghĩa là số lượng đất là cố định, bất kể giá cả tăng cũng không thể tạo thêm ra đất Do vậy, giá của

nó thay đổi theo nhu cầu của từng địa phương Khi đồ thị cầu tăng lên từ điểm D lên D1, thì giá tăng từ điểm G lên G1

Mặc dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng lượng cung của một loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thế tăng lên hoặc giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất

1.1.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.1.3.1 Yếu tố thông thường

Yếu tố thông thường là những yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường bao gồm: yếu

tố kinh tế, yếu tố nhân khẩu, yếu tố xã hội, yếu tố quốc tế

- Yếu tố nhân khẩu: Trạng thái nhân khẩu là yếu tố chủ yếu nhất của kinh

tế, xã hội Ảnh hưởng của yếu tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với:

+ Mật độ nhân khẩu: mật độ nhân khẩu tăng cao, nhu cầu đối với đất tăng,

vì thế giá đất tăng lên

+ Tố chất nhân khẩu: thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hoá cuả nhân khẩu

+ Cấu thành nhân khẩu gia đình: sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống và ảnh hưởng của đô thị hoá làm cho kết cấu gia đình ngày càng nhỏ

- Yếu tố xã hội: xã hội ổn định và phát triển có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất Yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là:

+ Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định cục diện chính trị trong cả nước

+ An ninh xã hội: yếu tố này ảnh hưởng đế giá đất rất rõ, một khu vực có trật tự xã hội tốt thì mọi người sẽ cảm thấy an toàn

+ Đầu cơ vào nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhận Khi đất cung không đủ cầu, do người đầu cơ tranh mua mà đội giá lên cao, khi cung nhiều hơn cầu người đầu cơ bán tháo làm đất rớt giá

+ Tiến trình đô thị hoá: ảnh hưởng của tiến trình đô thị hoá đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đông đúc thì giá đất tăng cao, hai là tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị hoá có tốc độ nhanh, mức độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác

- Yếu tố quốc tế: sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế

+ Tình hình kinh tế thế giới: sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

+ Yếu tố chính trị quốc tế: mối quan hệ tốt đẹp của quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hoà hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng

- Yếu tố kinh tế: sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mối quốc gia Trong quá trình chính phủ tích cực theo đuổi sự tăng trưởng kinh tế vá ổn định kinh tế, vật tư dân dụng đều thông qua ảnh hưởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định Ảnh hưởng của yếu tố kinh tế đến giá đất biểu hiện qua các yếu tố sau:

hạ tầng, chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị … Trong đó vị trí

là yếu tố quyết định đến giá đô thị

* Vị trí: yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế,

là nói về vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào

đó sẽ có giá trị lớn hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối) Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối) Qua đó có thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng lớn Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác định giá đất

Trong đó yếu tố hạn chế của quy hoạch đô thị được xem là yếu tố cá biệt, bao gồm tỷ lệ dung tích của các loại đất, chiều cao của vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng …

Ngoài những yếu tố ảnh hưởng chủ yếu trên còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý, mục đích sử dụng đất …

1.2 Phương pháp xác định giá đất

1.2.1 Các phương pháp xác định giá đất tại Việt Nam

Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công tác định giá đất được qui định rõ trong các văn bản sau:

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP

Trong đó cụ thể qui định có bốn phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam bao gồm:

* Phương pháp so sánh trực tiếp

Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá

Trình tự tiến hành

Bước 1: khảo sát và thu thập thông tin

- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập thông tin

- Thời gian thu thập thông tin

- Những thông tin cần thu thập: Vị trí, hiện trạng sử dụng đất, điều kiện

về kết cấu hạ tầng, môi trường, các đặc điểm về pháp lý, thời điểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán

- Điều kiện của thông tin: những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường qui định tại Khoản 2 Điều 1 của Nghị định

số 123/2007/NĐ-CP

Bước 2: so sánh, phân tích thông tin

Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở bước 1 tiến hành tổng hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá Trên cơ sở

đó xác định các tiêu chí giống nhau và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần định giá

Bước 3: thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất so sánh như sau:

±

Mức tiền điều chỉnh về giá hình thành những yếu tố khác biệt của từng thửa đất, khu đất

so sánh với thửa đất, khu đất

cần định giá Bước 4: xác định giá thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt

về giá ở bước 3

* Phương pháp xác định mức giá bằng thương số giữa mức thu nhập

thuần tuý thu được hàng năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác đinh giá đất) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn một năm tại ngân hàng thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn

Trình tự tiến hành:

Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá

- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc để cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc thuê bất động sản thu được hàng năm Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất

- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập được tính như sau:

+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thuỷ sản thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên của thửa đất thu được hàng năm

+ Đối với đất trồng cây lâu năm thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai đoạn, doanh thu một lần tuỳ đặc điểm của từng loại cây

Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập

Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như sau: Thuế sử dụng đất, chi phí đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất Các khoản chi phí này tính theo các quy định hiện hành của Nhà nước, khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất kinh doanh đã chi trả

Bước 3: xác định thu nhập thuần tuý hàng năm theo công thức

Thu nhập thuần

tuý hàng năm =

Tổng thu nhập hàng năm đã tính ở bước 1 -

Tổng chi phí đã tính ở bước 2 Bước 4: ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:

Giá đất ước tính = Thu nhập thuần tuý hàng năm thu được từ thửa đất

Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam hạn 12 tháng

* Phương pháp chiết trừ

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản Trình tự tiến hành:

Bước 1: thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, giá cả …)

Bước 2: khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất (nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên

Bước 3: xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất

Giá trị hiện tại của

các tài sản trên đất =

Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá -

Phần giá trị hao mòn

- Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm các hao mòn hữu hình

Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đấy của các bất động sản

Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo giá bình quân của các đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó

* Phương pháp thặng dư

Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản

Trình tự tiến hành:

Bước 1: xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa vào các căn cứ sau:

- Đặc điểm của khu đất

- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị, quy hoạch và các quy định về xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt Bước 2: ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản

Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân lô, … dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất

Bước 3: ước tính tổng chi phí phát triển

Bước 4: xác định giá trị của thửa đất

Giá trị ước tính

của thửa đất =

Tổng giá trị phát triển -

Tổng chi phí phát triển

1.2.2 Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

- Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong điều kiện bình thường, đồng thời phân tích, lựa chọn các thông tin,

số liệu chính xác và có độ tin cậy cao

- Trong trường hợp thu thập đầy đủ thông tin, số liệu có thể áp dụng cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm phương pháp chủ yếu để xác định giá đất

- Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp xác định giá đất quy định tại Thông tư này để kiểm tra, so sánh,đối chiếu các mức giá ước tính để quyết định mức giá cụ thể

+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống

+ Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình thường

+ Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ quy định tại khoản 5 Điều 1 Nghị định 123/2007/NĐ-CP

Các phương pháp xác định giá đất trên được áp dụng để xác định giá trị của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất

1.2.3 Phương pháp xác định giá đất ở đô thị

- Căn cứ Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ

về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Căn cứ Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/ND-CP

- Các dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đô thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất

* Trình tự và phương pháp

Bước 1: xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị

Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/ND-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước qui định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá

Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị

1 Phân loại đường

2 Phân loại đô thị

Bước 3: xác định giá cho từng vị trí

Căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phương, việc xác định giá cho từng vị trí đất có thể sử dụng một trong hai cách sau:

+ Cách thứ nhất: Định giá trực tiếp cho từng vị trí đất:

Trong mối vị trí đất của từng loại đường phố hoặc từng đoạn phố cụ thể

để lựa chọn ra tối thiểu ba thửa đất tại các điểm khác nhau có tính đại diện cho

cả vị trí đất Sau đó, tiến hành xác định giá của từng thửa đất bằng cách áp dụng các phương pháp xác định giá đát và tính giá một đơn vị diện tích (m2) của từng thửa đất

Giá đất của từng vị trí được xác định là mức giá bình quân của các mức giá của các thửa đất đã lựa chọn nêu trên

+ Cách thứ 2: Định giá đất vị trí của từng khu vực, từng loại đường phố hoặc đường phố, sau đó sử dụng hệ số vị trí đất để định giá cho các vị trí đất còn lại của từng khu vực, từng loại đường phố

Cách thức xác định giá đất vị trí 1 thực hiện như định giá trực tiếp cho từng vị trí đất nêu trên

Căn cứ vào tiêu thức xếp loại vị trí đấy Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh tiến hành xây dựng hệ số vị trí định giá cho từng loại đường phố của các loại đô thị theo nguyên tắc: Đất vị trí số 1 của đường phố nào có mức giá cao nhất của đường phố đó ứng với hệ số 1, đất tại các vị trí tiếp theo của từng loại đường phố tương ứng có hệ số thấp hơn ứng với các mức giá thấp hơn

1.3 Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta

Ở nước ta, do đặc điểm lịch sử, kinh tế, xã hội của đất nước trong mấy thập kỷ qua có nhiều biến động lớn, đã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản nói chung trong đó có vấn đề giá đất Có thể chia quá trình hình thành giá đất và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta thành 4 giai đoạn sau đây:

1.3.1 Giai đoạn trước năm 1946

Các cuộc mua bán, chuyển nhượng đất đai trong giai đoạn hiện nay diễn

ra chủ yếu giữa một bên là người bị cai trị với một bên là kẻ cai trị; giữa một bên

là người bị áp bức, bóc lột với một bên là kẻ áp bức, bóc lột Quan hệ mua bán

đó không thể gọi là quan hệ bình đẳng, kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận của tất cả các bên, điều đó trái với những nguyên tắc cơ bản của thị trường

1.3.2 Giai đoạn từ năm 1946 đến năm 1980

Đây là giai đoạn thị trường bất động sản ở nước ta bắt đầu được hình thành Cái mốc để đánh đấu sự hình thành thị trường bất động sản ở nước ta là Bản Hiến pháp năm 1946 và sau này là Điều 11 của Hiến pháp năm 1959, Nhà nước Việt Nam đã ghi nhận sự tồn tại của các hình thức sở hữu tài sản nói chung

và đất đai nói riêng Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong giai đoạn này chưa

có điều kiện phát triển do tình hình chiến tranh (1946 - 1954), sau này do hình thức sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể về đất đai chiếm ưu thế diễn ra đối với đất thổ cư, giá đất được hình thành mang tính tự phát và nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước và pháp luật

1.3.3 Giai đoạn từ năm 1980 đến 1993

Tại Điệu 19 của Hiến pháp năm 1980 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Để cụ thể hoá Điều 19 của Hiến pháp, tại Điều 5 và Điều 17 Luật Đất đai 1988 đã qui định: nghiêm cấm việc mua, bán đất đai; khi chuyển nhượng quyền sở hữu nhà để ở, thì người nhận chuyển nhượng nhà có quyền được sử dụng đất ở đối với ngôi nhà đó Như vậy, bằng các chế định pháp luật, Nhà nước Việt Nam chưa thừa nhận ở Việt Nam có thị trường đất đai mà chỉ có thị trường bất động sản là nhà để ở (mặc dù trên thực tế thị trường ngầm về đất đai đang tồn tại và diễn ra sôi động ở hầu hết các đô thị) Thị trường bất động sản trong giai đoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và các công trình xây dựng khác gắn liền với đất là thị trường hợp pháp, thị trường đất không được pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp

1.3.4 Giai đoạn từ năm 1993 đến nay

Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý Tuy nhiên, để phù hợp với sự vận động và phát triển của nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, một số quan

hệ đất đai đã được chế định lại Điệu 12 Luật Đất đai năm 1993 qui định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền

khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi” Đây là lần đầu tiên giá đất và việc xác định giá đất được pháp luật ghi nhận là một chế định pháp luật và được đưa thành một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (qui định tại Khoản 1 Điều 13 Luật Đất đai 1993)

và Điều 55, 56 và 57 của Luật Đất đai 2003 cũng qui định về giá đất, giá đất do Nhà nước qui định và tư vấn giá đất

1.4 Công tác quản lý Nhà nước về giá đất

1.4.1 Quản lý về giá đất ở Việt nam

Luật Đất đai 2003 đã tạo nên nhiều đối tượng mới quan trọng, trong đó trọng tâm là hoàn chỉnh 4 công cụ quản lý đất đai gồm pháp luật, quy hoạch, tài chính và hành chính cho phù hợp với cơ chế thị trường trong hoàn cảnh hội nhập kinh tế quốc tế Công cụ tài chính đất đai được xây dựng lại bao gồm các nội dung chính như: hệ thống tài chính đất đai được xác định bao gồm giá đất và thuế đất nhằm điều chỉnh các mối quan hệ liên quan đến đất đai trong cơ chế thị trường (Điều 54 và Điều 55); giá đất do Nhà nước qui định phải phù hợp với giá đất trên thị trường (Điều 56) …

Trên thực tế triển khai hệ thống tài chính đất đai, mặc dù pháp luật đã qui định giá đất của Nhà nước phải xác định phù hợp với giá đất trên thị trường nhưng qui định này không được thực hiện đầy đủ ở các địa phương Mặt khác, các địa phương cũng muốn giữ mặt bằng giá đất thấp để tăng tính hấp dẫn của môi trường đầu tư cho địa phương mình Trong hoàn cảnh này, Chính phủ đã ra Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần, trong

đó quy định UBND cấp tỉnh phải xác định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường cho người

bị thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phần hoá doanh nghiệp nhà nước (Khoản 2 Điều 4, Khoản 1 Điều 5 và Điều 6) Qui định này lại được

thể hiện một lần nữa trong nội dung của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP về sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất do Chính phủ ban hành ngày 27/7/2007

Ngoài ra Chính phủ đã ban hành Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 về thẩm định giá mà nội dung chủ yếu có liên quan đến thẩm định giá đất

Để triển khai các quy định của pháp luật khung về định giá đất, Bộ Tài chính đã ban hành hoặc phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành nhiều thông tư hướng dẫn, bao gồm:

1 Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

2 Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 hướng dẫn tổ chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo qui định tại Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác đinh giá đất và khung giá các loại đất;

3 Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005 của Chính phủ về thẩm định giá;

4 Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP;

5 Thông tư liên tịch số 02/2010/TTLT-BTNMT-BTC ngày 08/01/2010 hướng dẫn xây dựng, thẩm định, ban hành bảng giá đất và điều chỉnh bảng giá đất thuộc thẩm quyền của UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương

Bên cạnh việc xây dựng khung pháp lý về giá đất và định giá đất trên cơ

sở Luật Đất đai, Quốc hội khoá 11 đã thông qua Luật Kinh doanh bất động sản

ngày 29/6/2006, trong đó qui định về hoạt động cung cấp dịch vụ định giá bất động sản Chính phủ đã ban hành sau đó Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 qui định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Bộ Tài chính và Bộ Xây dựng đã độc lập hướng dẫn thực hiện hoạt động cung cấp dịch vụ định giá và dịch vụ định giá đất và dịch vụ định giá bất động sản, cụ thể gồm:

1 Thông tư số 36/2006/TT-BTC ngày 28/4/2006 hướng dẫn về điều kiện thủ tục cấp phép hoạt động đăng ký hoạt động tư cấn về giá đất (hướng dẫn theo Luật Đất đai);

2 Quyết định số 29/2007/QĐ-BXD ngày 31/12/2007 về việc ban hành chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản và quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản và được đính chính một số điểm bằng quyết định số 1048/QĐ-BXD ngày 04/12/2008 (hướng dẫn theo Luật Kinh doanh bất động sản)

1.4.2 Quản lý giá đất và giá đất ở một số nước và kinh nghiệm cho Việt Nam

*Mục đích của định giá đất:

Với mục đích quản lý khác nhau thì các nước có mục đích nghiên cứu giá đất khác nhau Dưới đây mục đích nghiên cứu giá đất của một số nước:

Úc: Xuất phát từ nhu cầu công ích, nhu cầu kinh doanh và nhu cầu của

người dân Để xác định thuế, mức thuế nhà đất/bất động sản, thừa kế, thuế trước

bạ, hiến tặng, tiền đền bù … Mục đích thương mại

Hungari: Để xác định giá nhằm tính toán giá đất cho các công trình công

cộng như đường giao thông, công trình công cộng khác

Tajikistan: Để xác định giá tiêu chuẩn cho các mục đích khách quan như:

thuế, cho thuê, tạo điều kiện cho sử dụng hợp lý đất đai, bảo vệ và phát triển, tăng năng suất của đất

Guinea: Sử dụng cho hoạt động quốc phòng; hay đảm bảo an toàn công

cộng; hay đảm bảo sự an toàn của không khí, đất, nước.Chính phủ hay Nhà nước

hoặc đại diện của Nhà nước phải thực hiện công việc trên đều bắt buộc phải mua lại theo một quá trình được quy định trong luật này Giá trị của đất sẽ gắn với mục đích sử dụng đất

Malaysia: Để tính thuế tài sản, đầu tư, mua bán, bảo hiểm tài sản

Như vậy, mục đích của định giá đất của các nước là: Làm cơ sở để tính thuế đất, thuế chuyển nhượng đất; Làm cơ sở để tiến hành bồi thường khi nhà nước thu hồi hoặc chiếm đoạt đất cho các mục đích công; tiến hành các hoạt động cải tạo, nâng cao giá trị của đất; giải quyết các tranh chấp về đất đai

*Hình thức giá: Hầu hết các nước trên thế giới đều sử dụng giá thị trường làm cơ

sở để xác định giá của đất đai Bảng dưới sẽ cho chúng ta thấy một số ví dụ về hình thức giá của một số nước

Amenia: Giá mua bán trên thị trường

Úc: - Giá thị trường: giá đặc biệt do cho chủ nhà đất/bất động sản; giá bảo

đảm; giá bảo hiểm

- Giá chế định trong luật: giá nguyên thủy; giá mặt bằng của vị trí đất; giá vốn đầu tư; giá đất hàng năm

Belize: Thông qua khảo sát trên thị trường (giá thị trường làm cơ sở)

Hungari: Giá mua bán trên thị trường

Phần Lan: Giá đất hình thành do sự thỏa thuận giữa người mua và người bán Ireland: Theo giá thị trường của bất động sản ở thời điểm bán

* Cơ quan thẩm định giá, kiểm soát giá đất

Úc: Thành lập cơ quan định giá ở cấp tiểu bang nằm trong hệ thống quản

lý hành chính chung của mỗi bang Quy định cụ thể về chuyên môn, nghiệp vụ của cơ quan định giá, người làm công tác định giá

Bộ máy định giá đất từ trung ương đến địa phương, trong mỗi cơ quan có hai bộ phận: bộ phận định giá từng thửa đất và bộ phận lưu trữ Bộ phận định giá từng thửa đất tiến hành định giá trên từng thửa đất theo nhu cầu của khách hàng, công việc được tiến hành bởi các định giá viên, bộ phận lưu trữ thu thập thông

tin, kết quả từ các định giá viên đưa vào trung tâm lưu trữ Khi khách hàng có nhu cầu mua đất có thể đến các trung tâm lưu trữ để lấy thông tin cần thiết về thửa đất

Singapore: Việc định giá đất được tiến hành tại văn phòng đất đai Văn

phòng đất đai trực thuộc cơ quan Thuế (Bộ Tài chính), có chức năng nhiệm vụ tham mưu giúp Nhà nước xây dựng chiến lược quản lý đất đai; thực hiện quản lý đối với việc bán đất công cho các dự án đầu tư và cho tư nhân; cho thuê đất công; ngăn chặn việc mua bán đất của Nhà nước bất hợp pháp

Thái Lan: Hệ thống tổ chức định giá của Nhà nước được tổ chức theo

ngành dọc, không có cơ quan định giá ở cấp tỉnh và cấp huyện, chỉ có một cơ quan duy nhất giữ chức năng quản lý Nhà nước về định giá được tổ chức ở Trung ương gọi là cơ quan “Định giá Trung ương”

* Nguyên tắc và phương pháp xác định giá

Có 5 phương pháp định giá cơ bản hiện nay đang được áp dụng trên thế giới: Phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập, phương pháp giá thành, phương pháp lợi nhuận và phương pháp thặng dư (ở Việt Nam cũng sử dụng các phương pháp này)

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất và giá đất ở

- Giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo quy định của nhà nước

- Giá đất trên địa bàn thành phố Tuyên Quang và các yếu tố ảnh hưởng

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Nghiên cứu những vấn đề cơ bản về đất đai và giá đất

- Nghiên cứu giá đất ở trên 7 phường, trong địa bàn thành phố Tuyên Quang (giá đất trên thị trường, giá đất do nhà nước qui định)

- Địa bàn: Thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang

2.2 Nội dung nghiên cứu

2.2.1 Tình hình cơ bản của thành phố Tuyên Quang

Điều kiện tự nhiên

Điều kiện kinh tế - xã hội

Hiện trạng sử dụng đất

Tình hình quản lý nhà nước về đất đai của thành phố Tuyên Quang

2.2.2 Sơ lược về thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo khung giá của tỉnh Tuyên Quang quy định giai đoạn 2011 - 2013

Giá đất theo các tuyến đường

Giá đất theo các vị trí

2.2.3 Thực trạng biến động giá đất ở trên địa bàn thành phố Tuyên Quang theo số liệu phỏng vấn

Biến động giá đất thực tế theo các tuyến đường, vị trí giai đoạn 2011-2013

Sự chênh lệch giữa giá đất trên thực tế và giá theo quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định năm 2013

2.2.4 Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Tuyên Quang 2.2.5 Đánh giá biến động, nguyên nhân và giải pháp khắc phục

Đánh giá tình hình biến động

Nguyên nhân biến động

So sánh giá đất của nhà nước và giá thị trường

2.3 Phương pháp nghiên cứu

2.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang

- Biến động các loại hình sử dụng đất và biến động giá đất

- Thu thập các văn bản pháp quy liên quan tới công tác định giá đất

- Thu thập tài liệu số liệu từ các phòng, ban chức năng

- Để nắm bắt cơ sở lý thuyết của vấn đề nghiên cứu, thu thập giá đất ở tại địa phương

2.3.2 Phương pháp điều tra phỏng vấn

- Chia thành 3 nhóm:

+ Nhóm cán bộ quản lý tại thành phố và các phường, xã

+ Nhóm người dân có chuyển quyền sử dụng đất

+ Nhóm môi giới bất động sản

- Chọn các khu vực, tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của khu vực, đường phố đó có nhiều biến động

- Điều tra hiện trạng giá đất tại 07 phường trên địa bàn thành phố Tuyên Quang: Tân Quang, Phan Thiết, Minh Xuân, Tân Hà, Nông Tiến, ỷ

La, Hưng Thành

- Phỏng vấn người dân nhằm xác định sự biến động giá đất trên thị trường tự do, số lượng phiếu điều tra 120 phiếu, tại 7 phường đại diện cho các nhóm điểm điều tra về giá đất

2.3.3 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

- Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Tuyên Quang từ năm

2011-2013 và điều kiện thực tế trên địa bàn thành phố Tuyên Quang Tôi chọn 15 tuyến đường, phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của

thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 3 nhóm:

+ Đường, phố trung tâm: Đường Quang Trung, Đường Tân Trào, Đường Chiến Thắng Sông Lô, Đường 17/8

+ Đường, phố cận trung tâm: Đường Trần Hưng Đạo, Đường Lê Duẩn, Đường Tân Trào, Đường Trường Chinh, Đường Phan Thiết

+ Đường, phố xa trung tâm: Đường Nguyễn Văn Cừ, Đường Bình Thuận, Đường dẫn Cầu Tân Hà, Đường Lê Lợi, Đường Bình Ca, Đường Kim Quan

Để tìm hiểu ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Trên cùng một tuyến đường chính với giá đất được quy định theo Quyết định số 38/QĐ-UBND ngày 28/12/2010, Quyết định số 28/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 và Quyết định số 25/2012/QĐ-UBND ngày 22/12/2012 của UBND tỉnh Tuyên Quang quy định các loại giá đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang

- Lựa chọn một số lô đất trên cùng tuyến đường Để tìm hiểu biến động giá đất ở trong khu vực thành phố trong những năm gần đây

- Phương pháp so sánh để đánh giá sự biến động giá đất ở qua các năm khác nhau

2.3.4 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu

- Phương pháp thống kê được ứng dụng để xử lý các số liệu điều tra, thu thập được trong quá trình nghiên cứu

- Phương pháp so sánh

- Phương pháp phân tích: phân tích ảnh huởng của các yếu tố đến giá đất ở

- Sử dụng phần mềm Excel để xử lý, tổng hợp, phân tích số liệu và đánh giá

2.3.5 Phương pháp chuyên gia

- Lấy ý kiến tham khảo từ những nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực có liên quan

2.3.6 Phương pháp bản đồ

- Sử dụng bản đồ địa chính và bản đồ phân vùng giá trị để tiến hành thống

kê phân tích số liệu Ngoài ra có thể đánh giá được biến động giá đất trong một gia đoạn nhất định

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thành phố Tuyên Quang

3.1.1 Điều kiện tự nhiên

3.1.1.1 Vị trí địa lý

Thành phố Tuyên Quang nằm ở phía Nam của tỉnh Tuyên Quang, cách thành phố Hà Nội 165 km về phía Nam theo Quốc lộ 2, cách thành phố Hà Giang 155 km về phía bắc theo Quốc lộ 2, cách thành phố Thái Nguyên 86 km

về phía Đông theo Quốc lộ 37, cách thành phố Yên Bái 60 km về phía Tây theo Quốc lộ 37 Tọa độ địa lý: từ 21047’ đến 21058’ vĩ độ Bắc; từ 105o 11’ đến 105o 17’ kinh độ Đông Địa giới hành chính:

- Phía Bắc giáp xã Tân Long, Trung Môn, Phú Thịnh, huyện Yên Sơn

- Phía Nam giáp xã Nhữ Khê, Đội Bình, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn

- Phía Đông giáp xã Cấp Tiến, Vĩnh Lợi, huyện Sơn Dương; xã Tiến Bộ, thị trấn Tân Bình, huyện Yên Sơn

- Phía Tây giáp xã Nhữ Hán, Hoàng Khai, Kim Phú, huyện Yên Sơn Thành phố có dòng sông Lô chảy qua trung tâm thành phố hình thành đô thị hai bên bờ sông góp phần tạo cảnh quan, giữ gìn môi trường sinh thái Trên địa bàn thành phố Tuyên Quang hiện có Quốc lộ 2, Quốc lộ 37, Quốc lộ 2C chạy qua và trong thời gian tới sẽ có thêm những tuyến đường giao thông huyết mạch của cả nước đi qua như đường mòn Hồ Chí Minh, đường cao tốc tuyến Hải Phòng - Côn Minh… Vì vậy, thành phố có nhiều điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội với các vùng trong và ngoài tỉnh.[29]

3.1.1.2 Địa hình, địa mạo

Khu vực nội thành thành phố có địa hình tương đối bằng phẳng, xen lẫn ít

gò đồi thấp, ao hồ với độ cao trung bình 26,5 m thuận lợi cho việc đầu tư xây dựng các công trình Ngoại thành là các khu dân cư, đồng ruộng, có những dãy

đồi thấp và rải rác có núi cao

Dòng sông Lô chảy qua thành phố theo hướng Bắc - Nam đã hình thành các khu dân cư dọc lưu vực sông, đồng thời tạo nét đặc sắc về cảnh quan, môi trường sinh thái của thành phố.[3]

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn/

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính thành phố Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang