Báo cáo thẩm định giá ngôi nhà số 28, ngõ Tự Do , Hai Bà Trưng , Hà Nôi

THÔNG TIN VỀ NGƯỜI LẬP BÁO CÁO Các thành viên cùng tham gia tổ thẩm định: - Nguyễn Thị Nhung -Vũ Tuấn Minh - Nguyễn Thị Tuyết Mai - Vũ Thị Tố Nga - Dương Lệ Quyên - Trần Thị Kim Ngân Că

BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ

I THÔNG TIN VỀ NGƯỜI LẬP BÁO CÁO

Các thành viên cùng tham gia tổ thẩm định:

- Nguyễn Thị Nhung -Vũ Tuấn Minh

- Nguyễn Thị Tuyết Mai - Vũ Thị Tố Nga

- Dương Lệ Quyên - Trần Thị Kim Ngân

Căn cứ yêu cầu bài tập thực hành của cô Vũ Minh Phương – Giang viên mônthẩm định giá bất động sản- khoa marketing; theo kế hoạch thẩm định giá đã lập,chúng tôi báo cáo kết quả công tác thẩm định giá với những nội dung sau:

II NỘI DUNG BÁO CÁO

1 Những thông tin cơ bản:

1.1 Thông tin về khách hàng yêu cầu thẩm định giá:

- Tên khách hàng đề nghị thẩm định: cô Hiền

- Địa chỉ: số 28, ngõ Tự Do , Hai Bà Trưng , Hà Nôi

- Số điện thoại:

1.2 Bất động sản đề nghị Thẩm định giá:

- Giá trị quyền sử dụng 37m2 đất ở tại số 28 ngõ Tự Do, Phường Đồng Tâm,Quận Hai Bà Trưng, Thành phố Hà Nội

1.3 Mục đích thẩm định giá: Kết quả thẩm định giá để cô Hiền tham khảo,

làm cơ sở xác định giá bán bất động sản nói trên

1.4 Thời điểm thẩm định giá: Tháng 10/2011.

2 Căn cứ pháp lý

2.1 Các văn bản pháp qui về Đất đai, kinh doanh Bất động sản:

- Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26 tháng 11 năm 2003;

- Luật Kinh doanh Bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/6/2006;

- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ V/v sửa đổi, bổsung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phápxác định giá đất và khung giá các loại đất;

- Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ V/v Qui địnhchi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh Bất động sản;

- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ V/v Qui định bổ sung

về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

- Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thựchiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ và Nghị định số123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ;

2.2 Các văn bản pháp qui về Xây dựng:

- Thông tư liên tịch số 13/1994/LB-TT , thông tư liên tịch Bộ Tài Chính, BộXây Dựng và Ban Vật Gía chính phủ về hướng dẫn phương pháp xác định giá trị cònlại của nhà ở

- Thông tư số 203/2009/QĐ-BTC ngày 20 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài chính

về việc ban hành Chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định;

- Quyết định số 32/2010/QĐ-UBND ngày 04/08/2010 của UBND thành phố HàNội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc làm cơ sở xác định giátrị bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố;

2.3 Căn cứ đề nghị thẩm định giá:

3 Mô tả đặc điểm pháp lý của bất động sản

3.1 Hồ sơ, đặc điểm tài sản về mặt pháp lý:

Trên cơ sở nghiên cứu các thông tin pháp lý của bất động sản đề nghị thẩm địnhgiá được cung cấp, nhóm có nhận xét chung về đặc điểm pháp lý của bất động sản đềnghị thẩm định như sau:

Bất động sản thẩm định là đất ở, có công trình xây dựng trên đất, có sổ đỏ chínhchủ ,không có tranh chấp,kiện cáo

4 Đặc điểm kỹ thuật của bất động sản

4.1 Đặc điểm chung

Công trình xây dựng trên đất được xây dựng năm 2003

Bất động sản thẩm định giá nằm trong khu vực đông dân cư, gần các trường đạihọc : đại học Kinh tế Quốc dân, bách khoa, xây dựng

4.2 Kích thước, diện tích của thửa đất:

* Vị trí: Bất động sản thẩm định giá có vị trí 28 ngõ Tự Do, Phường Đồng Tâm,

Quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, thuộc vị trí 1 quận Hai Bà Trưng, có các mặt tiếp giáp cụthể:

+ Phía Bắc giáp với

+ Phía Tây Nam giáp

+ Phía Đông giáp với

4.3 Hạ tầng kỹ thuật:

+ Hệ thống giao thông: Tương đối thuận tiện

+ Hệ thống cấp điện: Công ty điện lực Hà Nội

+ Hệ thống cấp nước: Nhà máy nước Hà Nội

+ Hệ thống thoát nước: Thoát nước chung cùng hệ thống thoát nước khu vực

5 Cơ sở giá trị của thẩm định giá :

- Cơ sở giá trị thị trường: “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính

sẽ được mua bán trên thị trường…” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thỏa mãn

những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá (TĐGVN01)

6 Các nguyên tắc được sử dụng để thẩm định giá :

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Nguyên tắc cung - cầu

- Nguyên tắc đóng góp

7 Phương pháp thẩm định.

7.1.

Lựa chọn phương pháp định giá đất

Theo thông tư 145/2007/TT-BTC có 4 phương pháp xác định giá đất:

hợp nhất là “Phương pháp so sánh”.

* Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá trị bất động sản

Trên cơ sở những thông tin thu thập được và quá trình phân tích xử lý thông tin,nhóm đưa ra những giá thiết hạn chế trong thẩm định giá bất động sản cần thẩm địnhnhư sau:

- Chưa tiếp cận được giấy tờ pháp lý của bất động sản nên chưa xác định đượcngười chủ hiện tại đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước hay chưa

- Không thu thập được thông tin về thu nhập của những người đang sử dụng bấtđộng sản cần thẩm định và bất động sản so sánh để sử dụng thêm phương pháp định giáđối chiếu kết quả

- Không có các số liệu thống kê ,không có kinh nghiệm trong việc điều chỉnh cácyếu tố chênh lệch

8 Kết quả thẩm định giá Bất động sản:

8.1 công thức tính giá trị bất động sản :

Giá trị bất động sản cần thẩm định giá = giá trị của đất + giá trị còn lại công trình xây dựng trên đất

Như vậy để tính được giá trị bất động sản cần thẩm định ta cần tính được giá trịcủa đất (bẳng phương pháp so sánh) và giá trị còn lại của công trình xây dựng trên đấttại thời điểm thẩm định giá

8.2 Thông tin các bất động sản so sánh:

Quá trình phân tích các thông tin thu thập được về các giao dịch bất động sản lân cậnbất động sản cần thẩm định giá, nhóm quyết định chọn 3 bất động sản làm tài sản sosánh (TSS) với bất động sản cần thẩm định giá như sau:

vị trí

số 40 ngõ Tự Do

số 50 ngõ Tự Do

số 103 ngõ

101 Đại La

số 28 ngõ Tự Do

diện tích

40m2 (2.8mX14m)

54m (2.72mx19.8m )

48m2 (3.95mx12m)

37m2 (2.8mx13m)

cô Hiền 0986357389

bác Hải 0985501987

chị Phượng 0912069268 Giá

8 tỷ ( đang giao bán)

5.4 tỷ ( đã giao dịch 3/2011)

5.2 tỷ ( đang giao bán) thời điểm khảo

Bảng 1

8.3 Tính giá trị còn lại công trình xây dựng trên đất tại thời điểm thẩm định giá:

Để tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất nhóm sử dụng 2phương pháp là;

a Phương pháp phân tích kinh tế - kỹ thuật:

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào tỷ lệ chất lượng còn lại của các kết cấu chính (móng, khung, cột, tường, nền, sàn, kết cấu đỡ mái và mái) tạo nên nhà ở đó và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó so với tổng giá trị của ngôi nhà Công thức tính như sau:

Tỷ lệ chất lượng

còn lại của nhà ở

NΣi=1

Tỷ lệ chất lượng cònlại của kết cấu chínhthức i (%) x

Tỷ lệ giá trị củakết cấu chính thứ

i so với tổng giátrị của ngôi nhà(%)Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá

trị của ngôi nhà (%)Trong đó:

i: số thứ tự của kết cấu chính

n: số các kết cấu chính

b Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Tỷ lệ chất lượng còn lại của nhà ở được xác định căn cứ vào thực trạng của nhà, niên hạn sử dụng và thời gian đã sử dụng nhà ở đó

Theo thông tư 203/2009 /TT-BXD niên hạn của các công trình nhà ở dân dụng là khoảng từ 25-50 năm

Kết quả giá trị còn lại của công trình trên đất là TB kết quả của 2 phương pháp trên

8.3.1 Giá trị còn lại của nhà số 40 – ngõ Tự Do :

- Năm đưa vào sử dụng: 2003

- Kết cấu: Nhà 4 tầng, Mái đổ bằng Tường 220, nền lát gạch

- Hiện trạng: tường bong tróc, nứt nhẹ, mái còn tốt

- Diện tích: 160 m2

* Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Tuổi đời kinh tế = 50 năm

Tuổi đời hiệu quả = Tuổi đời thực tế = 9 năm

%GTCL=(1-9/50)*100%=82%

* Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính kết cấu chính Tỷ trọng các

(%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính (%)

* Tỷ lệ chất lượng còn lại lấy trung bình 2 phương pháp là: 83,24%

8.3.2 Giá trị còn lại của nhà số 50 ngõ Tự Do:

- Năm đưa vào sử dụng: 2001

- Kết cấu: nhà 4 tầng, nhà khung bê tông cốt thép, mái bằng, nền lát gạch tường 220

- Hiện trạng: tường được sửa lại (quét lại sơn), nền móng còn tốt, mái tốt, nhận định chấtlượng còn lại của nhà là tương đối tốt

- Diện tích: 216 m2

* Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Tuổi đời kinh tế = 50 năm

Tuổi đời hiệu quả= tuổi đời thực tế = 11 năm

%GTCL=(1-11/50)*100%=78%

* Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính kết cấu chính Tỷ trọng các

(%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính (%)

* Tỷ lệ chất lượng còn lại tính trung bình theo 2 phương pháp:78,98%

8.3.3 Giá trị còn lại của nhà số 103 ngõ 101 Đại La:

- Năm đưa vào sử dụng: 2010

- Kết cấu: Nhà 5 tầng, khung bê tông cốt thép, tường gạch, mái đổ bằng, tường 220,nền lát gạch ceramic 30 * 30

- Hiện trạng: nhà được đánh giá còn tốt, lớp trát chưa thấy hiện tượng bong tróc hay cóvết nứt Chất lượng còn lại được đánh giá là tốt

- Diện tích: 240 m2

* Phương pháp thống kê kinh nghiệm:

Tuổi đời thực tế = 2 năm

Tuổi đời hiệu quả = Tuổi đời thực tế = 2 năm

Tuổi đời kinh tế =50 năm

%Giá trị còn lại = (1-1/50)*100% =98%

* Phương pháp kinh tế kỹ thuật:

TT Kết cấu chính kết cấu chính Tỷ trọng các

(%)

Tỷ lệ còn lại của các kết cấu chính (%)

* Tỷ lệ chất lượng còn lại lấy trung bình 2 phương pháp là:97.93%

Sauk hi tính toán được giá trị còn lại của từng bất động sản, ta đi đến tính giá trị còn lạicủa nhà theo công thức sau:

Giá trị còn lại của nhà = tỷ lệ còn lại x chi phí xây mới

Trong đó :

- Tỷ lệ còn lại đã được tính ở trên

- Chi phí xây mới : lấy theo suất vốn đầu tư đối với từng công trình cụ thể và điềuchỉnh theo chỉ số giá xây dựng doBộ Xây Dựng công bố

Bảng tính chi phí xây mới:

hệ số trượt giá=CSG2011/CSG2010 1.169517

suất đầu tư quý IV/2010 (1000đ/m2) 5830

giá xây mới 1m2 thời điểm quý II/2011

6818.283

Bảng tính giá trị còn lại của nhà tại thời điểm thẩm định giá:

nhà số 40 nhà số 50 nhà số 103

nhà cần thẩm định

Giá BĐS số 50 tại thời điểm tháng 3/2011(tỷ) 5.4

Chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng tháng 3/2011(%) 132.32

Chỉ số giá nhà ở và vật liệu xây dựng tháng10/2011(%) 145.61

Giá BĐS số 50 sau khi điều chỉnh 5.942367

- Nhà số 40 chưa có giao dịch thành công, mà chỉ có mức giá chào bán là 8 tỷđồng Do đó ta cần điều chỉnh mức giá chào bán sang mức giá có khả nănggiao dịch thành công ở đây ta dựa vào giá đã giao dịch thành công của bấtđộng sản số 50 cũng trong ngõ Tự Do để điều chỉnh Theo đó, giá bất của bấtđộng sản số 50 là 88.5 triệu/m2 , nhà số 40 có mặt tiền rộng hơn 0.08 m so vớinhà số 50 vì vậy ta có thể ước lượng giá đất của bất động sản có khả năng giaodịch thành công trên thị trường là 90 triệu/m2

- Đối với bất động sản số 103 ngõ 101 Đại La, mức giá chào bán là 5.2 tỷ Donhóm không tìm được thông tin của các bất động sản đã giao dịch thành công

ở khu vực Đại La nên không điều chỉnh được mức giá chào bán giống như bấtđộng sản số 40 Nhóm đã căn cứ theo tình hình bất động sản nói chung và tìnhhình thị trường bất động sản nhà ở nói riêng hiện nay và tham khảo một sốmức giá chào khác của các bất động sản lân cận và tương đồng với bất độngsản số 103 này để đưa ra mức tỷ lệ điều chỉnh giá chào bán và mức giá có khảnăng giao dịch thành công cho bất động sản số 103 là:mức giá giao dịch thành công = 0.7 lần mức giá chào bán

Như vậy ta sẽ có bảng tính giá đất các bất động sản sau khi điều chỉnh như sau:

Giá trị BDS (đồng) 4.497.139.710 5.942.367.000 4.102.448.180Giá trị còn lại của nhà(đồng) 897.139.710 1.163.128.980 1.602.448.180Giá tri đất(đồng) 3.600.000.000 4.779.238.020 2.500.000.000

9.4 lập bảng so sánh, điều chỉnh các yếu tố và đưa ra kết quả thẩm định:

số 40, ngõ tự do

số 50 ngõ tự do

ngõ 101, Đại La

sổ đỏ chính chủ

sổ đỏ chính chủ

sổ đỏ chính chủ

 Giải thích các mức điều chỉnh tăng giảm:

- Chiều rộng ngõ vào nhà: ngõ Tự Do rộng 4, nhưng trên thực tế do ở đây 2bên có rất nhiều các quan game, quán ăn nên có rất nhiều xe máy dựng

dưới lòng đường làm cho chiều rộng thực tế đi lại của ngõ giảm đi đáng kể.Ngõ 101 chỉ rộng 1m Nên mức điều chỉnh là (100%-80%)/80%=25%

- Vị trí: ngõ Tự Do có lợi thế về kinh doanh : quán game, quán ăn,quán nướcgiải khát… Do gần ngay ký túc xá trường Đại KTQD Ngõ 101 – Đại La,

do ngõ sâu và nhỏ nên có thể coi như không có lợi thế kinh doanh Vì vậymức điều chỉnh là (100% - 70%)/70% =42.857%

- Mặt tiền: từ xưa cho đến nay, khi chọn mua nhà thì yếu tố mặt tiền luôn rấtđược coi trọng Mặt tiền rộng, thoáng đãng luôn là 1 ưu thế Vì vậy dựatrên số liệu mặt tiền từng bất động sản mà ta có tỷ lệ điều chỉnh như trongbảng

Theo bảng trên ta nhận thấy bất động sản số 40 có số lần điều chỉnh và mức điềuchỉnh là ít nhất Vì vậy ta sẽ sử dụng giá đất của bất động sản số 40 là mức giá chỉ dẫncho bất động sản cần thẩm định giá Theo đó, mức giá đất của bất động sản cần thẩmđịnh là 90 triệu/m2

Giá trị của đất của bất động sản cần thẩm định = 90 triệu/m2x 37m2 =3330 triệu(3.330.000.000 tỷ đồng)

Giá trị của bất động sản cần thẩm định giá

= giá trị của đất + giá trị còn lại của nhà

= 3.330.000.000 + 839.087.170 = 4.169.087.170 (đồng)

Kết luận : giá trị bất động sản số 28 ngõ Tự Do là 4.169.087.170 đồng.

Dưới đây là 1 số hình ảnh của các bất động sản:

1 Bất động sản số 28 , ngõ Tự Do

Bất động sản số 28 nhìn từ dưới lên:

Bất động sản số 40 , ngõ Tự Do

Bất động sản số 50 , ngõ Tự Do

số 50 , ngõ Tự Do

bất đông sản số 103 ngõ 101 Đại La

Số 103 ngõ 101 Đại La

gõ Tự Do

ngõ 101 Đai La

ngõ 101 Đại La