Ba Đình, Hà Nội Loại BĐS: Biệt thự Khách hàng yêu cầu: Ông Phan Việt Hùng Điện thoại: 098.321.2614 Mục đích thẩm định: Để vay vốn Thời điểm thẩm định: 12/01/2010 Những đánh giá của chún
Trang 1
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GÍA BẤT ĐỘNG SẢN
Đ/C: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q Ba Đình, Hà Nội
Loại BĐS: Biệt thự
Khách hàng yêu cầu: Ông Phan Việt Hùng
Điện thoại: 098.321.2614
Mục đích thẩm định: Để vay vốn
Thời điểm thẩm định: 12/01/2010
Những đánh giá của chúng tôi được dựa trên Giá Trị Thị Trường Giao
Dịch mà chúng tôi đã xác định với ý tưởng " Giá tốt nhất cho việc định giá bất động hữu bất động sản một cách hợp lệ" trên thực tế xem xét một cách khách
quan vô điều kiện một số cơ sở hợp lý như nhau:
- Trước ngày định giá đã có một khoảng thời gian hợp lý (theo nhận xét tình trạng bất động sản và tình hình thị trường) thực hiện việc tiếp thị;
- Xem xét giá cả, điều kiện cho hoàn tất một thương vụ giao dịch bất động sản;
- Tình hình thị trường, trị giá và những trường hợp khác được xem xét trước ngày cung cấp các đề xuất giá bất động sản nói trên cho khách hàng;
- Không có một ảnh hưởng bên ngoài nào tác động để thực hiện việc mua bán nhằm được hưởng thụ với một quyền lợi đặc biệt.
I/ Căn cứ thẩm định giá:
1/ Căn cứ pháp lý:
Việc định giá bất động sản căn cư vào tiêu chuẩn định giá quốc tế và các văn bản pháp quy do nhà nước Việt Nam cũng như các cấp thẩm quyền địa phương ban hành
- Căn cứ Mục 3 Chương II Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTV QH ngày 10/05/2002 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định về thẩm định giá
- Luật đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH10 ngày 10/05/2002 của UBTVQH
Trang 2khóa 10
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của chính phủ quy định chi tiết thi hành pháp lệnh giá
- Nghị định số 101/NĐ-CP ngày 16/11/2005 của chính phủ về thẩm định giá;
- Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của chính phủ về sửa đổi bổ sung một số điều của nghị định hướng dẫn thi hành luật đất đai;
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của bộ trưởng bộ tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (Đợt 2)
- Quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành kèm theo quyết định số 682/BXD-CSXD ngày 14/12/1996 của bộ trưởng bộ xây dựng
- QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UNND Thành phố
Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội
2/ Các căn cứ khác:
- Căn cứ việc đánh giá thực tế bất động sản của khách hàng
- Căn cứ vào dữ liệu mua bán của chúng tôi tập hợp với hàng ngàn giao dịch trên toàn Thành phố để làm cơ sở nhận định đánh giá
- Kinh nghiệm của đội ngũ chuyên viên của một Công ty chuyên đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực Bất động sản
- Căn cứ vào sự hài lòng về tính chính xác các đánh giá của Công ty từ khách hàng đã từng thực hiện dịch vụ định giá bất động sản, để có thể xây dựng cơ sở về giá hợp lý của Bất động sản trong giao dịch; Chúng tôi đã xem xét dựa vào các thông tin mà khách hàng đã cung cấp như: các văn bản luật, các công trình kiến trúc phụ, chứng nhận sở hữu, diện tích đất và diện tích xây dựng, phương án xây dựng, và tất
cả vấn đề có liên quan Chu vi kích thước bao gồm trong bảng đánh giá được đưa vào các thông tin trong tài liệu mà chúng tôi được cung cấp vì vậy chỉ là gần đúng Chúng tôi không có lý do gì để nghi ngờ tính trung thực và chính xác của các thông tin mà khách hàng đã cung cấp cho chúng tôi
Báo cáo này chỉ dành riêng cho quý khách hàng Các thông tin được cung cấp
2
Trang 3trong tài liệu chỉ làm cơ sở tham khảo và định hướng cho khách hàng và các đối tượng có liên quan trong giao dịch bất động sản có thể đi đến một quyết định chính xác hơn về giá trị giao dịch của bất động sản, thời gian có hiệu lực của báo cáo này
là (03 tháng) kể từ ngày chúng tôi lập báo cáo này
II/ Đặc điểm tài sản thẩm định:
1/ Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:
+ Diện tích đất thực tế: 104 m2
+ Diện tich đất được cấp: 104 m2
+ Chiều ngang thửa đất: 10,4 m2
+ Chiều rộng của ngõ, đường: 7m
+ Khoảng cách từ nhà đến đường
chính: 30m
+ Hình dạng thửa đất: Vuông
+ Lợi thế thương mại: Không
Nhận định: 45.000.000 đ/m 2
+ Mặt bằng xây dựng: 104 m2
+ Số tầng xây dựng: 3
+ Số năm đã sử dụng: 11 năm
+ Năm cải tạo: 2006 : CT bếp và sơn lại
+ Nội thất ra sao: Đẹp
+ Gara ô tô: Có
+ Diện gara: 30 m2
+ Các chi tiết khác đóng góp vào giá
trị của công trình: Không Nhận định: 5.500.000 đ/m 2 xd
2/ Đặc điểm về vị trí:
- Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt.
Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc
- Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 Đường Bưởi nối thông với Phố Vĩnh Phúc và Phố Đội Nhân
- Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở:
- Gần chợ Vĩnh Phúc : Cách 400m
- Gần Trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m) ; DL THCS Văn Lang (400m) ; CDSP Hà Nội cơ sở 2 (500m); Trường mầm non tư thục…
- Gần bệnh viện 354: Cách 1200m
- Gần siêu thị: Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)…
- Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội đang phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như Chung cư Đường Bưởi (50m)…
III/ Cơ sở thẩm định giá:
Trang 4Căn cứ vào mục đích định giá và đặc điểm của tài sản, chúng tôi chọn cơ sở giá
trị thị trường để định giá “Giá trị thị trường” của một tài sản là mức giá ước tính
sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sang mua và một bên là người bán sẵn sang bán, trong một giao dịch mua bán
khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường (TDDGVN01 –
Quyết định số 24/2005/QĐ – BTC).
IV/ Triển khai Định Giá Bất Động Sản mục tiêu:
1/ Tính theo đơn giá nhà nước ban hành:
a/ Tính giá trị đất:
Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm
2008 của UNND Thành phố Hà Nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số188/2004 NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội
+ Diện tích đất được sử dụng riêng : 104 m 2
+ Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn Đường Bưởi là: 13.800.000 VNĐ/m 2 (Mười ba
triệu tám trăm ngàn đồng chẵn)
Giá trị đất: 104 * 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (Một tỷ bốn trăm ba mươi
năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn)
b/ Tính giá trị công trình trên đất:
Áp dụng theo công văn số 1600 BXD – VP ngày 25/07/2007 của bộ xây dựng về công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình năm 2007
+ Diện tích xây dựng: 312 m 2
+ Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu
khung chịu lực BTCT; tường bao xây gạch; sàn, mái BTCT đổ tại chỗ: 2.950.000 Vnđ/m 2
Giá trị công trình trên đất: 2.950.000 * 312 = 920.400.000 Vnđ (Chín trăm hai mươi triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
Gbđs = Gđất + Gct = 2.355.600.000 Vnđ (Hai tỷ ba trăm năm mươi năm triệu sáu trăm ngàn đồng chẵn)
2/ Tính theo giá trị thị trường:
4
Trang 5Bất động sản mục tiêu nằm trong nhóm bất động sản có khả năng sinh lời nên giá trị bất động sản được xác định là bình quân của 02 Phương Pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa
A/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí:
- Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, Nối thông với Phố Đội Nhân và Phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên 1 trục đường chính Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh
- Qua khảo sát chúng tôi tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp:
Bất động sản so sánh 01:
Đ/C: Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi (Mặt
ngõ)
DT đất: 50 m 2 Vị trí:2 (mặt ngõ
376)
Số tầng: 4,5 TổngDTXD:225m 2
Năm XD: 06/2008 Năm cải tạo: 2008
Giá Bán: 3,8 tỷ TĐ bán: tháng
10/2008
ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02
tháng
Bất động sản so sánh 02:
Đ/C: Số 36 Phố Vĩnh Phúc
DT đất: 47 m 2 Vị trí:1
Số tầng: 5,5 TổngDTXD:258,5m 2
Năm XD: 03/2008 Năm cải tạo: 2008
Giá Bán: 4,5 tỷ TĐ bán: tháng
12/2008
ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong 02
tháng
Bất động sản so sánh 03:
Đ/C: Số 28/06/12 Phố Đội Nhân
Trang 6DT đất: 47 m 2 Vị trí:2
Số tầng: 01 TổngDTXD:40m 2
Năm XD: 06/2005 Năm cải tạo:
2007(sơn) Giá Bán: 2,4 tỷ TĐ bán: tháng
11/2008
ĐK bán: Thị trường PTTT: Trong
01tháng
Định vị vị trí tương đối của 03 bất động sản so sánh so với bất động sản mục tiêu:
Bảng tính toán chi tiết giá đất:
BẢNG TÍNH GIÁ TRỊ ĐẤT ( tr VNĐ) Địa chỉ 9/29/376 Nhà C5, Ngõ 376 36 Phố Vĩnh Số 28/6/12 Phố
Ngõ
376
Nghách 29
Bđs mt
Phố Vĩnh phúc
Trường học
Đường Bưởi
CC ĐB
6
Trang 71/ Quyền về
5/ Thời điểm
02 tháng trước 03 tháng trước
6/ Vị Trí Mặt ngách29 Mặt Ngõ 376 Mặt Phố VP Mặt ngách 6
8/ Giá đất
Vậy: Giá đất trung bình tại khu vực bđs mục tiêu tọa lạc là:
Gđ = (45,6*2 + 53,1*1 + 47,9*3)/6 = 48 trđ/m 2
Giá trị thửa đất của BĐS mục tiêu là: 48.000.000*104 = 4.992.000.000 Vnđ (Bốn
tỷ chin trăm chin mươi hai triệu đồng chẵn)
Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình:
DT sàn: 104 m 2
Số tầng: 03 tầng
Tổng DTXD: 312 m 2
Tuổi Kinh tế: 50 năm
BĐS SS 1
Hẻm 612 đội nhân
BĐS SS 2 28/6/12 ĐN
Bđs S 3
36 vĩnh phúc
Phố Vĩnh phúc
C 5 ngõ 376
Trang 8Tuổi thực tế: 11 năm
Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ)
Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50) *100 = 88%
Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu
móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh
Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m2 XD
CF Thay thế CT: 312*6.200.000 = 1.934.400.000Vnđ (Một tỷ chin trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn)
Bảng tính chi tiết giá trị còn lại của công trình:
STT KC CHÍNH TLCL còn lại
Tỷ lệ đóng góp vào giá trị công trình
TLCL còn lại của KC chính đóng góp vào giá trị công trình
TỶ LỆ GIÁ TRỊ CÒN LẠI CỦA CÔNG TRÌNH
89.56818182
Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% + 89,568%)/2 = 88,784%
Vậy CF tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là:
Gct = 6.200.000 * 312 * 88,784% = 1.717.000.000 Vnđ (Một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn)
Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là:
Gbđs = (Gđ + Gct) = 4.992.000.000 + 1.717.000.000 = 6.709.000.000 Vnđ (Sáu
8
Trang 9tỷ bảy trăm lẻ chin triệu đồng chẵn)
B/ Tính giá trị bất động sản theo phương pháp vốn hóa:
Phương pháp vốn hoá là quá trình chuyển đổi các thu nhập trong tương lai thành giá trị vốn hiện tại Đây là một phương pháp định giá chỉ sử dụng các chỉ số giá trị thực tế được rút ra từ thực tiễn thị trường tại thời điểm xảy ra giao dịch
- Giả sử thu nhập từ BĐS được hình thành từ các lực lượng thị trường và sẽ tiếp tục trong suốt thời kỳ BĐS còn hiệu lực
- Người đầu tư sẽ chuyển hoá dòng thu nhập thuần từ tiền thuê hàng năm thành tổng số tiền vốn
Tiến hành khảo sát giá thuê tại khu vực bất động sản tọa lạc, tìm được 02 bất động sản trong cùng khu vực ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi đang cho thuê
Bất động sản so sánh 1:
Đ/C: Số 10 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi
DT đất: 54 m 2 Vị trí:2
Số tầng: 3,5 TổngDTXD:189 m 2
Năm XD: 08/1998 Năm cải tạo: 2007
(sơn) Giá cho thuê: 1000 usd TĐ thuê: tháng
11/2008 Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần
Bất động sản so sánh 2:
Đ/C: Số 23 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi
DT đất: 50 m 2 Vị trí:2
Số tầng: 3 TổngDTXD:150 m 2
Năm XD: 04/2004 Năm cải tạo: 2007
(sơn) Giá cho thuê: 650 usd TĐ thuê: tháng
06/2008
Trang 10Thời hạn HĐ: 5 năm PTTT: 03 tháng/lần
Sơ đồ định vị tương đối bất động sản so sánh và bất động sản mục tiêu:
a/ Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo bđs ss 1:
Nhận thấy bất động sản so sánh 1 cho thuê cách đây 04 tháng và tiền thuê đều
tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = 16.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 5%
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có rủi ro
đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 5%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 12000 USD
Ro = 5 %
Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 240.000 USD = 3.840.000.000 Vnđ (Ba tỷ tám trăm bốn mươi triệu đồng chẵn)
Gct = 5.500.000đ * 3,5 * 54 * 95% = 987.000.000 Vnđ (Chín trăm tám mươi bảy triệu đồng chẵn)
BĐS ss2
Đường Bưởi
CC
Đường
Bưởi
Ngõ 376
Nghách 29
Bđs MT
ss1
10
Trang 11Gđất = Gbđs – Gct = 2.853.000.000 Vnđ (Hai tỷ tám trăm năm mươi ba triệu đồng chẵn)
Gđất/ m 2 = Gđất/ 54 m 2 = 52.800.000 Vnđ (Năm mươi hai triệu tám trăm ngàn đồng chẵn)
Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 6%) Gđất/m 2 = 49.600.000 Vnđ/m 2
b/ Tính toán giá trị đất tại ngách 29 theo Bđs ss 2:
Nhận thấy bất động sản so sánh 2 cho thuê cách đây 08 tháng và tiền thuê đều
tính bằng USD, Vậy tạm tính giá USD tại thời điểm ký hợp đồng thuê là: 1usd = 18.000 VNĐ
Tại thời điểm này, lãi suất huy động đối với đồng USD thời hạn 12 tháng tại ngân hàng Vietcombank là 3,7 %
Ro là tỉ suất lợi nhuận tối thiểu của vốn đầu tư được xem là an toàn (không có
rủi ro đi kèm) = lãi suất huy động NHNN tại thời điểm thuê: Ro = 3,7%
Theo thông tin khảo sát:
BĐS SS1 có: NOI = 7800 USD Ro = 3,7 %
Vậy:
Gbđs = NOI/Ro = 210.810 USD = 3.794.000.000 Vnđ (Ba tỷ bảy trăm chín mươi bốn triệu đồng chẵn)
Gct = 5.500.000đ * 3 * 50 * 98% = 808.000.000 Vnđ (Tám trăm lẻ tám triệu đồng chẵn)
Gđất = Gbđs – Gct = 2.986.000.000 Vnđ (Hai tỷ chín trăm tám mươi sáu triệu đồng chẵn)
Gđất/ m 2 = Gđất/ 50 m 2 = 59.700.000 Vnđ (Năm mươi chín triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn)
Điều chỉnh giảm theo thị trường: ( - 13%) Gđất/ m 2 = 51.900.000 Vnđ/m 2
Vậy:
Giá đất bình quân tại ngách 9 ngõ 376 Đường Bưởi sau khi tính toán và điều chỉnh theo tình hình tăng giảm thị trường bất động sản là
Gđất/m 2 tb = (Gđất/m 2 bdds1 + Gđất/m 2 bdds2)/2 = 50.700.000 Vnđ (Năm mươi triệu bảy trăm ngàn đồng chẵn)
Gđất bđs mt = 50.700.000 * 104 = 5.272.000.000 (Năm tỷ hai trăm bảy mươi hai triệu đồng chẵn)
Gbđs mt = Gđất + Gct = 6.989.000.000 Vnđ (Sáu tỷ chín trăm tám mươi chín triệu đồng chẵn)
Trang 12C/ Kết luận:
Giá trị thị trường của bất động sản mục tiêu là là bình quân của 02 Phương Pháp: So sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa
(Sáu tỷ tám trăm bốn mươi chín triệu đồng chẵn)
V/ Hạn chế của kết quả thẩm định giá:
- Trong thời điểm hiện nay, các điều kiện kinh tế đã thay đổi so với trước đây do chỉ số lạm phát cao, do đó làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp so sánh và làm ảnh hưởng đến tính cập nhật của kết quả định giá
- Phương pháp so sánh sử dụng các bằng chứng so sánh là các giao dịch đã diễn
ra trong thời gian gần đây và trong khu vực Tuy nhiên, các bằng chứng thị trường
đó phản ánh những điều xẩy ra trong quá khứ trong khi nhiệm vụ hiện tại của người định giá là xác định giá trị hiện tại của bất động sản mục tiêu
- Các số liệu giao dịch BĐS thu thập được tại khu vực đều không phải là số liệu công khai
- Giá giao dịch bất động sản có thể là phi thị trường
THẨM ĐỊNH VIÊN
VI/ Phụ lục:
- Tính toán rủi ro về giá trị bất động sản bằng phầm mềm ước lượng hồi quy
- Các bản vẽ quy hoạch
- Hình ảnh hiện trạng
- Phụ lục tính toán phương án kinh doanh tối ưu trên BĐS hiện có
Gbđs mt = (6.989.000.000 + 6.709.000.000)/2 = 6.849.000.000 Vnđ
12
