BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 532, XÃ ĐA PHƯỚC, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP.HCM Nhóm làm báo
Trang 1BỘ TÀI CHÍNH TRƯỜNG ĐẠI HỌC TÀI CHÍNH – MARKETING
KHOA THẨM ĐỊNH GIÁ – KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO THẨM ĐỊNH GIÁ THỬA ĐẤT SỐ 532,
XÃ ĐA PHƯỚC, HUYỆN BÌNH CHÁNH, TP.HCM
Nhóm làm báo cáo : PHẠM THỊ MINH HƯƠNG
TRẦN THỊ MỸ HIỆP TRẦN THỊ THU TÀI ĐẶNG PHƯƠNG ANH DƯƠNG THỊ MAI PHƯƠNG
Trang 2TP.HỒ CHÍ MINH, THÁNG 9 NĂM 2016
CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ
1. Tài sản thẩm định giá: Giá trị quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thử đất số 532, tờ bản đồ số 24, xả Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh
2. Mục đích thẩm định giá: Làm cơ sở xác định giá bán
3. Thời điểm thẩm định giá: Tháng 9/2016
4. Căn cứ pháp lý thẩm định giá BĐS
5. Cơ sở thẩm định giá: Giá trị thị trường
6. Thực trạng BĐS: được trình bày trong mục II (Phụ Lục)
7. Phương pháp thẩm định: Phương pháp vốn hóa thu nhập
8. Kết quả thẩm định giá
Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên chủ tài sản có nhu cầu thẩm định giá Bất động sản nông nghiệp, qua khảo sát thực tế hiện trạng bất động sản nông nghiệp, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sử dụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán; Nhóm chúng tôi thông báo kết quả thẩm định giá như sau:
Tổng giá trị thị trường quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất của bà Mã Thị Thu Dung là : 2.867.991.400 đồng (Hai
tỷ tám trăm sáu mươi bảy triệu chín trăm chín mươi mốt ngàn bốn trăm đồng )
9 Điều kiện ràng buộc:
9.1 Phương pháp vốn hóa thu nhập phải dựa trên cơ sở chứng cứ thị trường từ việc thu thập thông tin của các BĐS tương tự trong cùng khu vực 9.2 Cần phải nắm rõ định mức kinh tế kỹ thuật trong sản xuất, mặt bằng giá vật tư, nhân công vào thời điểm thẩm định giá
9.3 Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sử dụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác
Trang 3PHỤ LỤC
I Căn cứ pháp lý của Bất Động Sản
1 Căn cứ pháp lý của thẩm định giá
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 và các hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai;
- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 và các hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS;
- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá ban hành ngày 6/8/2013
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất ban hành ngày 14/11/2014
- Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04(đợt 1)
- Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 (đợt 2)
- Quyết định số 129/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, 12
- Quyết định số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13
2 Căn cứ pháp lý của BĐS
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
II Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a
Vị trí:
Trang 4- Vị trí thuận lợi: Gần trường học, chợ, Bệnh Viện Chợ Rẫy 2, BV Nhi Đồng 3, các Khu Công Nghiệp đông đúc… Cách trung tâm quận 5, quận 6, quận 7, quận
8 chỉ 25 phút đi xe máy, và chỉ mất 40 phút để đến trung tâm Quận 1
- Giao thông thuận tiện: do bao bọc bởi các tuyến đường chính: Quốc Lộ 1A, Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc Lộ 50, Hương Lộ 11 (Đoàn Nguyễn Tuân), đường dẫn cao tốc Bến Lức – Long Thành…
- Khả năng sinh lợi ngắn hạn cao, do Bình Chánh đang được đầu tư hạ tầng để phát triển khu dân cư mới
b.Đặc điểm kinh tế kỹ thuật
BĐS cần TĐG của bà Mã Thị Thu Dung là lô đất số 532, thuộc tờ bản đồ số 24,
xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm tính từ ngày 02/06/2015
Diện tích: 879 m2 Lô đất đang trồng 67 gốc xoài, được biết cây xoài khi bắt đầu trồng sau 3 năm sẽ cho trái thu hoạch Mỗi năm thu hoạch hai đợt Qua khảo sát thì cây xoài ở lô đất cần TĐG đã được trồng từ đầu năm 2000 và thu hoạch đợt đầu vào đầu năm 2003 Biết cây xoài có thời gian khai thác là 30 năm Các thông số kinh tế, kỹ thuật về trồng và khai thác xoài tại khu vực này như sau:
- Năng suất bình quân: 75kg/ 1 gốc xoài/ năm, tổn thất sau thu hoạch là 10%
- Gía bán là 15.000 đồng/kg xoài, sau 1 năm dự kiến giá tăng 15,96 %
- Phân bón :
+ Phân hữu cơ: 10kg/ cây/ năm Giá phân 5.000 đồng/kg
+ Phân NPK: 1,5kg/ cây/ năm Giá phân 10.000 đồng/kg
+ Phân khác: 1kg/cây/ năm Gía phân 5.000 đồng/ kg
tháng 4 ngày , 1 ngày 2 người, 250.000 đồng/người/ngày
Trang 5BÁO CÁO THẨM ĐỊNH
Bất động sản thẩm định: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình
Chánh, TP Hồ Chí Minh Khách hàng yêu cầu: BÀ MÃ THỊ THU DUNG
Địa chỉ: Thửa đất số 532, sơ đồ số 24, xã Đa Phước, huyện Bình
Chánh, TP Hồ Chí Minh Mục đích thẩm định: Xác định giá bán
Thời điểm thẩm định: Tháng 9 năm 2016
Nhóm thực hiên: PHẠM THỊ MINH HƯƠNG
TRẦN THỊ MỸ HIỆP TRẦN THỊ THU TÀI ĐẶNG PHƯƠNG ANH DƯƠNG THỊ MAI PHƯƠNG
I Căn cứ pháp lý của Bất Động Sản
- Luật đất đai 2013 ngày 29/11/2013 và các hướng dẫn thi hành Luật Đất Đai;
- Luật Kinh doanh BĐS số 66/2014/QH13 và các hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh BĐS;
Trang 6- Nghị định số 89/2013/NĐ-CP Quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật giá về thẩm định giá ban hành ngày 6/8/2013
- Nghị định số 104/2014/NĐ-CP Quy định về khung giá đất ban hành ngày 14/11/2014
- Quyết định số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 01,02,03,04(đợt 1)
- Quyết định số 126/2015/TT-BTC ngày 20/08/2015 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 08,09,10 (đợt 2)
- Quyết định số 129/2008/TT-BTC ngày 31/12/2008 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 11, 12
- Quyết định số 06/2014/TT-BTC ngày 7/1/2014 Bộ trưởng Bộ Tài Chính ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá số 13
I. Đặc điểm tài sản thẩm định giá:
1 Đặc điểm kinh tế, kỹ thuật:
a.Vị trí:
- Vị trí thuận lợi: Gần trường học, chợ, Bệnh Viện Chợ Rẫy 2, BV Nhi Đồng 3, các Khu Công Nghiệp đông đúc… Cách trung tâm quận 5, quận 6, quận 7, quận
8 chỉ 25 phút đi xe máy, và chỉ mất 40 phút để đến trung tâm Quận 1
- Giao thông thuận tiện: do bao bọc bởi các tuyến đường chính: Quốc Lộ 1A, Đại Lộ Nguyễn Văn Linh, Quốc Lộ 50, Hương Lộ 11 (Đoàn Nguyễn Tuân), đường dẫn cao tốc Bến Lức – Long Thành…
- Khả năng sinh lợi ngắn hạn cao, do Bình Chánh đang được đầu tư hạ tầng để phát triển khu dân cư mới
b Đặc điểm kinh tế kỹ thuật:.
BĐS cần TĐG của bà Mã Thị Thu Dung là lô đất số 532, thuộc tờ bản đồ số 24,
xã Đa Phước, huyện Bình Chánh, TP Hồ Chí Minh được nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thời hạn 50 năm tính từ ngày 02/06/2015
Diện tích: 879 m2 Lô đất đang trồng 67 gốc xoài, được biết cây xoài khi bắt đầu trồng sau 3 năm sẽ cho trái thu hoạch Mỗi năm thu hoạch hai đợt Qua khảo sát thì cây xoài ở lô đất cần TĐG đã được trồng từ đầu năm 2000 và thu hoạch đợt đầu vào đầu năm 2003 Biết cây xoài có thời gian khai thác là 30 năm
Trang 7Các thông số kinh tế, kỹ thuật về trồng và khai thác xoài tại khu vực này như sau:
- Năng suất bình quân: 75kg/ 1 gốc xoài/ năm, tổn thất sau thu hoạch là 10%
- Gía bán là 15.000 đồng/kg xoài, sau 1 năm dự kiến giá tăng 15,96%
- Phân bón :
+ Phân hữu cơ: 10kg/ cây/ năm Giá phân 5.000 đồng/kg
+ Phân NPK: 1,5kg/ cây/ năm Giá phân 10.000 đồng/kg
+ Phân khác: 1kg/cây/ năm Gía phân 5.000 đồng/ kg
tháng 4 ngày, 1 ngày 2 người, 250.000 đồng/người/ngày
- Phụ phí rủi ro ngành: 4,8%
2 Đặc điểm pháp lý của BĐS thẩm định.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất
III Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường
Theo Thông tư số 158/2014/TT-BTC ngày 27/10/2014 của Bộ Tài chính ban hành Tiêu chuẩn số 02 (TĐGVN 02) định nghĩa giá trị thị trường làm cơ sở cho TĐG tài sản như sau:
“Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm TĐG giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc”
IV Nguyên tắc thẩm định giá
- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Nguyên tắc cung cầu
- Nguyên tắc đóng góp
- Nguyên tắc dự báo
- Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai
Trang 8V Phương pháp thẩm định giá:
Phương pháp vốn hóa thu nhập, trong đó bao gồm
+ Phương pháp tỷ suất vốn hóa trực tiếp
+ Phương pháp chiết khấu
VI Khảo sát thị trường, phân tích và xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá :
1 Tổng quan về thị trường giao dịch bất động sản ở huyện Bình Chánh
Huyện Bình Chánh nằm ở cửa ngõ phía Tây của Thành phố Hồ Chí Minh, có các trục đường giao thông quan trọng như quốc lộ 1A, Tỉnh lộ 10 nối liền với khu công nghiệp Đức Hoà thuộc tỉnh Long An, đường Nguyễn Văn Linh nối từ quốc lộ 1A đến khu công nghiệp Nhà Bè và khu chế xuất Tân Thuận ở quận 7, vượt sông Sài Gòn đến quận 2 và đi Đồng Nai, ngoài ra Quốc lộ 50 nối huyện Bình Chánh với các huyện Cần Giuộc, Cần Đước của tỉnh Long An
Ngoài ra hệ thống sông ngòi của huyện như: sông Cần Giuộc, sông Chợ Đệm, kênh Ngang, kênh Cầu An Hạ, rạch Tân Kiên, rạch Bà Hom… nối với sông Bến Lức và kênh Đôi, kênh Tẻ, đây là tuyến giao thông thủy với các tỉnh Đồng bằng Sông Cửu Long
Do vị trí gần các sông ngòi kênh rạch thuận lợi cho việc phát triển nông nghiệp nên tình hình giao dịch bất động sản nông nghiệp ở huyện Bình Tránh diễn ra khá sôi nổi, với các hình thức mua bán, cho thuê đất thông qua môi giới
và chính chủ
2 Thông tin kháo sát và phân tích những BĐS tưởng đồng với BĐS cần thẩm định giá
-Bất động sản so sánh 1: Thửa đất ở Xã Đa Phước, Huyện Bình Chánh, Hồ
Chí Minh cách Quốc lộ 50 chỉ 900m,thuộc loại đất nông nghiệp Có diện tích
là 750m2 (15mx50m), hình dáng đất hình chữ nhật Hiện đang trồng cậy xoài
tứ quý Pháp lý đầy đủ và rõ ràng Giá rao bán: 1.500.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 2 : Thửa đất E5/135 Xã Phong Phú, Huyện Bình
Chánh, Hồ Chí Minh.Diện tích 960m2, mặt tiền đường xương cá 1 Phong Phú Bình Chánh, đường trước nhà 8m.Hồ sơ pháp lý rõ ràng.Giao thông
Trang 9thoáng xe tải vào tận nơi, Cách Nguyễn Văn Linh chỉ có 3km xung quanh cây cối thoáng mát Đi Phú Mỹ Hưng Quận 8 chỉ có 10 phút xe Khu dân cư đông đúc Giá rao bán: 2.200.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 3: Thửa đất ở Xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh, Hồ
Chí Minh cách ngã tư Nguyễn Văn Linh chỉ 3,5km,thuộc loại đất nông nghiệp Có diện tích là 980m2 (25mx39m), hình dáng đất hình chữ nhật Hiện đang trồng cậy xoài tứ quý Pháp lý đầy đủ và rõ ràng Giá rao bán:
2.500.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 4: Thửa đất ở Xã Hưng Long, Huyện Bình Chánh,
Hồ Chí Minh nằm trên đường Hưng Long- Quy Đức, đường không vướn trọng tải,thuộc loại đất nông nghiệp Có diện tích là 830m2 (19mx44m), hình dáng đất hình chữ nhật Hiện đang trồng cậy xoài tứ quý Pháp lý đầy đủ và
rõ ràng Giá rao bán 1.600.000.000 đồng
-Bất động sản so sánh 5: Thửa đất ngay mặt tiền đường Tam Bửu Tự, Đa
Phước, Bình Chánh.Có diện tích là1000m2(30mx31m), hình dáng đất không vuông vức, xa mặt tiền đường và giao thông kém thuận lợi Đất thích hợp để làm nhà vườn nghỉ dưỡng, nhà vườn nuôi trồng thực phẩm sạch phục vụ gia đình, làm kho xưởng, nhà trọ hay đầu tư…Giá rao bán 2.000.000.000 đồng
Bảng tổng hợp tài sản thu thập ở huyện Bình Chánh
Địa chỉ
Xã Đa Phước, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh
Xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh
Xã Phong Phú, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh
Xã Quy Đức, Huyện Bình Chánh, Hồ Chí Minh
Xã Đa Phước, Bình Chánh,
Hồ Chí Minh
Quy mô DT
Loại đất Đất nông
nghiệp
Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp
Đất nông nghiệp
Hình dáng Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Hình chữ nhật Không vuông
vức Mục đích sử
dụng
Trồng cây lâu năm
Trồng cây lâu năm
Trồng cây lâu năm
Trồng cây lâu năm
Trồng cây lâu năm
Trang 10Tài sản trên
đất Xoài tứ quý
Xoài tứ quý Xoài tứ quý Xoài tứ quý Xoài tứ quý
Tình trạng
mua bán Tự nguyện
Tự nguyện Tự nguyện Tự nguyện Tự nguyện
Gía chào bán
(đồng ) 1.500.000.000 2.200.000.000 2.500.000.000 1.600.000.000 2.000.000.000 Đơn giá
QSDĐ
(đồng/m2)
Thời điểm
3 Xác định giá trị BĐS cần thẩm định giá:
3.1 Ước tính thu nhập hiện nay của bất động sản cần thẩm định giá :
• Doanh thu từ việc bán xoài hàng năm:
75kg x 67 cây x (1 – 10%) x 15.000 đồng/kg = 67.837.500 đồng
• Doanh thu từ việc bán xoài hàng năm sau VAT
67.837.500/(1 + 10%) = 61.670.454,5 đồng
• Chi phí hoạt đồng hàng năm của BĐS cần thẩm định
- Phân bón = 10kg/cây x 5.000 + 1,5kg/cây x 10.000 + 1kg/cây x 5.000 = 70.000 đồng/ cây
- Công lao động = 4 ngày x 2 x 250.000 x 12 tháng = 24.000.000 đồng
- Chi phí nước tưới = 1.600.000 đồng Tổng cộng chi phí là: 70.000 x 67 cây + 24.000.000 + 1.600.000 = 30.290.000
đồng
• Thu nhập thuần hàng năm trước thuế
61.670.454,5 - 30.290.000 = 31.380.454,5 đồng
• Thu nhập thuần hàng năm sau thuế
31.380.454,5 x (1 – 20%) = 25.104.363,6 đồng
• Thu nhập thuần/m2 = 25.104.363,6/ 879 = 28.560,1 đồng/m2
3.2 Ước tính tỷ suất vốn hóa: Tỷ suất vốn hóa của các bất động sản so sánh
Trang 11Lợi nhuận ròng (đồng)
21.420.105 27.417.735 27.988.938 23.704.917 28.560.141 Qua đối chiếu cho thấy diện tích của TSSS1, TSSS3 và TSSS5 chênh lệch quá 10% so với diện tích tài sản cần thẩm định giá, nên chọn bình quân tỷ suất
vốn hóa của TSSS2 và TSSS4 ([1,2463%+ 1,4816%] / 2 = 1,4 %) làm tỷ suất
vốn hóa của bất động sản cần thẩm định giá
3.3 Tỷ suất chiết khấu:
8,2% + 4,8% = 13%
3.4 Hiện giá của dòng thu nhập của tài sản từ năm 2016 đến năm 2030:
- Giá bán mỗi năm dự kiến tăng 15,96% do đó giá bán mỗi năm bắt đầu
từ năm 2017 sẽ bằng giá bán năm trước x (1 + 15,96%)
- Chi phí mỗi năm dự kiến tăng 15,53% do đó chi phí mỗi năm bắt đầu từ năm 2017 sẽ bằng chi phí năm trước x (1 + 15,53%)
Hệ số tăng trưởng mà nhóm thực hiện chỉ mang tính chất tương đối
Doanh thu 67.837.500 786.64.365 91.219.197,7 105.777.781,6 122.659.915,5 Doanh thu
sau khi loại
VAT 61.670.454,5 71.513.059,1 82926543,3 96.161.619,6 111.509.014,1
Trang 12Gía trị thanh
lý
Thu nhập
thuần trước
thuế 313.80.454,5 36.519.022,1 42497932,4 49.454.445,4 57.548.215,7 Thu nhập
ròng 25.104.363,6 29.215.217,7 33.998.345,9 39.563.556,3 46.038.572,6
Doanh thu 142.236.438,1 164937373,6 191261378,4 221786694,4 257.183.850,8 Doanh thu
sau khi loại
VAT 129.305.852,8 149.943.066,9 173.873.980,4 201.624.267,6 233.803.500,7 Chi phí 62.340.910,4 72022453,8 83207540,8 96.129.671,9 111.058.610 Gía trị
thanh lý
Thu nhập
thuần trước
thuế 66964942,4 77920613.1 90666439,5 105.494.595,7 122.744.890,8 Thu nhập
ròng 53571953,9 62336490,5 72533151,6 84.395.676,6 98.195.912,6
Doanh thu 298.230.393,4 345.827.964,2 401.022.107,3 465025235,6 539.243.263,2
Trang 13Doanh thu
sau khi loại
VAT 271.118.539,5 314.389.058,4 364.565.552,1 422750214,2 490.221.148,4 Chi phí 128.306.012,1 148.231.935,8 171.252.355,4 197.847.846,2 228.573.616,7 Gía trị thanh
Thu nhập
thuần trước
thuế 142.812.527,4 166.157.122,6 193.313.196,7 224902368 275047531,7 Thu nhập
ròng 11.425.002,9 132.925698,1 154.650.557,4 179921 894,4 220.038.025,3
3.5 Chiết khấu thu nhập trong tương lai về hiện tại: