Tiểu luận môn định giá đất Đặc điểm của giá đất

Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế

I ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến

đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát: “Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định”

Một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất là hạn ngạch lưu thông lớn, cho nên việc đầu tư hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến đồng vốn có thể sử dụng Do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể

có khả năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp để có khoản vay Do đó nhà đầu tư hoặc nhân viên định giá đất đai phải luôn luôn nắm được tình hình vốn đầu tư trong cơ cấu tiền

tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động về mức lãi suất

Vì vậy lãi suất ngân hàng là một những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi nên lãi suất ngân hàng là một trong những cơ sở khoa học để xác định giá đất

II NỘI DUNG

1 Giá đất

1.1 Khái niệm

Giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

1.2 Đặc điểm của giá đất.

Không giống nhau về phương thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá

cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu thị bằng tiền thuê Có nghĩa

là đất đai tồn tại thị trường cho thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức hoàn vốn là có thể tính ra giá đất

Không giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau Khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình trạng thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm của lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất

Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường chủ yếu là do nguyên nhân hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan hiếm của

đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ; mà đồng thời sự phát triển kinh tế, xã hội và nhân khẩu tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất tiếp tục tăng theo, cho nên giá đất ngày càng tăng lên, đồng thời do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn

xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng; ngoài ra giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác nhau có giá cả rất khác nhau

2 Lãi suất.

2.1 Khái niệm.

Lãi suất là tỷ lệ của tổng số tiền phải trả so với tổng số tiền vay trong một khoảng thời gian nhất định Lãi suất là giá mà người vay phải trả để được sử dụng tiền không thuộc sở hữu của họ và là lợi tức người cho vay có được đối với việc trì hoãn chi tiêu

2.2 Phân loại lãi suất.

Có nhiều loại lãi suất như: lãi suất tiền vay; lãi suất tiền gửi; lãi suất tái cấp vốn; lãi suất liên ngân hàng,…

- Lãi suất cơ bản: là lãi suất cơ bản ngân hàng nhà nước đưa ra để các ngân hàng thương mại dựa vào đó quyết định lãi suất cho vay của mình

- Lãi suất cho vay: là lãi suất ngân hàng áp dụng khi cho khách hàng vay tiền

- Lãi suất huy động: Là lãi suất ngân hàng áp dụng khi cần huy động lượng tiền bằng nội tệ, ngoại tệ hoặc huy động tiền cho dự án

Lãi suất huy động lúc nào cũng cao hơn lãi suất cho vay vì ngân hàng đang cần tiền nên các ngân hàng cũng cố gắng để thu hẹp khoảng cách giữa hai loại lãi suất này

- Lãi suất tái cấp vốn: Là lãi suất mà ngân hàng nhà nước áp dụng khi cấp vốn cho các ngân hàng thương mại

- Lãi suất chiết khấu: Là lãi suất khi các ngân hàng thương mại vay tiền từ ngân hàng nhà nước

2.3 Một số loại lãi suất cơ bản đầu năm 2010 của ngân hàng nhà nước Việt Nam

+ Lãi suất cơ bản: 8%/năm

+ Lãi suất tái cấp vốn: 8%/năm

+ Lãi suất chiết khấu: 6%/năm

Đối với các lĩnh vực sản xuất nông nghiệp và nông thôn, xuất khẩu, doanh nghiệp nhỏ và vừa, tất cả các NHTM đều đã giảm lãi suất cho vay thấp hơn các đối tượng khác, đặc biệt Vietcombank và BIDV đã cho các đối tượng trên vay với lãi suất trong khoảng 12%/năm Vietinbank, Agribank và Ngân hàng Phát triển Nhà ĐBSCL cho vay trong khoảng 12,5%/năm; các NHTM cổ phần khác trong khoảng 13%/năm Mặt bằng lãi suất cho vay đối với các đối tượng khách hàng đến tháng 6 – 2010 cũng đã giảm từ 0,5%-1%/năm so mức lãi suất trong tháng 5-2010

3 Tác động của lãi suất ngân hàng đến xác định giá đất.

Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất

có thể thay đổi , vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất

để có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa

tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán mới chấp nhận

Hiện tại thị trường bất động sản cả hai miền Bắc – Nam vẫn chưa thực sự vượt qua giai đoạn khó khăn và cơ bản vẫn phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng Thị trường bất động sản năm 2010 sẽ tiếp tục đà phục hồi Trong quý I năm

2010 mức lãi suất cho vay của một số ngân hàng thương mại hiện đã tới 18% một năm Việc Chính phủ đã cho phép các ngân hàng thương mại được chủ động điều chỉnh lãi suất huy động và lãi suất cho vay sẽ tạo ra không khí sôi động hơn cho thị trường bất động sản Quy định về phương pháp xác định tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất ở hiện nay của ngân hàng Công thương Việt Nam (Incombank) Có lúc qui định giá trị quyền sử dụng đất ở để thế chấp được xác định theo thoả thuận giữa ngân hàng cho vay và bên bảo đảm nhưng phải thấp hơn gía đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương tại thời điểm định giá/ định giá lại nhưng không vượt quá khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố qui định Hoặc nếu chi nhánh ngân hàng xây dựng khung giá đất thì không vượt quá 2 lần giá của từng loại đất, vị trí đất trong khung giá đất do UBND tỉnh, thành phố qui định và thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường địa phương tại thời điểm xây dựng khung giá đất (mức tối đa bằng 90% giá đất thực tế) Trường hợp cao hơn 2 lần phải trình Incombank (Quyết định số 125/QĐ-HĐQT -NHCT35 ngày 10/05/2006)

Mới đây, Incombank qui định có thoáng và rỏ ràng hơn là cho phép các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả thuận theo giá đất (đất ở đây được hiểu là đất không phải đất nông nghiệp) thực

tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại với mức:

+ Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất;

+ Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất Ngoài ra Incombank còn qui định khuyến khích các chi nhánh thuê

cơ quan chuyên môn có chức năng thẩm định giá để xây dựng khung giá đất áp dụng thống nhất trong toàn chi nhánh / hoặc nếu chi nhánh xây dựng được khung giá đất thì được phép thoả thuận với khách hàng để xác định giá trị quyền

sử dụng đất thế chấp trong phạm vi khung giá đất của chi nhánh và tối đa không quá 70% giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp / định giá lại (Quyết định số 225/QĐ-HĐQT -NHCT35ngày 07/08/2006)

Với những qui định và cho phép như trên: Nếu áp dụng theo cách thứ nhất thì không thể cho vay vốn được, vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không qui định để bán, để chuyển nhượng trên thị trường Còn áp dụng theo cách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện bởi vì các tỉnh nhỏ hiện nay chưa có dịch vụ nhà đất Do đó các ngân hàng ở những tỉnh này không thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những qui định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách định giá của họ, như vậy sẽ khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng

Biện pháp cho phép các chi nhánh tự xây dựng khung giá đất có thể là biện pháp khả thi hơn cả, nhưng cũng khó thực hiện đã do không có dịch vụ nhà đất – không xác định được giá đất chuyển nhượng trên thị trường tại địa phương đó

Từ đó ta thấy nguồn vốn là một trong những yếu tố quan trọng để vận hành thị trường toàn bộ thị trường trong đó có thị trường đất đai Nếu “ tắc” vốn, thị trường sẽ gặp khó khăn

Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định giá cả Trong quá trình phát triển kinh tế của xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm do đó

giá đất ngày càng tăng, việc kinh doanh đất đai luôn có lãi Người bán đất căn

cứ vào lãi suất ngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất Đương nhiên đó phải là lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

để loại trừ ảnh hưởng của nhân tố cá biệt Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân

có thể nói lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp

Giả sử chúng ta đã có thị trường vốn, các dịch vụ ngân hàng, tài chính rất thuận lợi thì kinh doanh đất đai cũng sẽ là một hướng kinh doanh mà không bị pháp luật ngăn cản, người kinh doanh đất đai không có những lo ngại về rủi ro

có thể xẩy ra mà những rủi ro này chủ yếu liên quan đến các điều luật không nhất quán thì người kinh doanh đất đai cũng sẽ hành động như các nhà kinh doanh bình thường khác tức là so sánh thu nhập do sử dụng đất mang lại và chi phí đã bỏ ra tức là:

Tiền thuê đất + chi phí cho lãi suất + chi phí sử dụng < thu nhập do đất mang lại

Hay tiền thuê đất < thu nhập do đất mang lại – chi phí cho lãi suất – chi phí sử dụng đất

Hay có thể viết dưới dạng: Tiền thuê đất = Tiền thu nhập do đất mang lại – chi phí sử dụng đất – chi phí cho lãi suất – Et

Trong đó Et là khoảng đệm của chính sách giá thuê đất đai Công thức này được giải thích như sau: Nhà kinh doanh coi tiền thuê đất là một khoản chi phí Để có khoản này anh ta phải vay ngân hàng với lãi suất nào đó, do vậy khoản chi trả lãi suất ngân hàng phải được xem như một khoản chi phí Ngoài

ra, để cho miếng đất đó có thể sinh lời, anh ta phải đầu tư thêm các chi phí nhằm tăng giá trị sử dụng của đất đai, các khoản này cũng phải được xem như một khoản chi nữa Nếu Et càng lớn thì người kinh doanh đất đai sẵn sàng trả tiền thuê cao hơn

Trong hội thảo về thị trường do tổ chức Nông nghiệp và Lương thực thế giới (FAO) phối hợp với Ủy ban kế hoạch nhà nước tổ chức tại Hà Nội tháng

1-1993 trong khuôn khổ dự án TCP/VIE/2252 giáo sư Nhật Bản Juriohayami giới thiệu công thức tính giá cho thuê đất căn cứ thu nhập từ sử dụng đất với tỷ suất lợi tức ngân hàng

Giá đất = ( i 1 Yt)t

+

Trường hợp thu nhập không có thuế: Yt = R.Qt – C

Trong đó:

Y: Thu nhập trên 1 ha trong năm (còn gọi là “thu nhập kỳ vọng”)

R: Giá sản phẩm thời điểm t

Q: Sản lượng thu hoạch (Sản lượng đầu ra) trong năm

C: Chi phí bỏ ra trong năm

t: Thời gian

i: Lãi suất ngân hàng

Tuy nhiên do đặc điểm đất đai là tài nguyên thiên nhiên, nên tất cả các quốc gia đều đánh thuế đất (thuế sử dụng đất) và như vậy thuế đất sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất, trong trường hợp thuế đất do người thuê đất tức người sử dụng đất đóng thì thu nhập của họ được điều chỉnh như sau Yt = R Q – C – T

và lúc đó giá trị của đất để làm căn cứ xác định giá cho thuê đất là:

t t t

i

T Y T

Y T Y G

) 1 (

) (

) (

)

+

− + +

− +

−

=

Qua đó thấy thuế suất sẽ giảm thu nhập của người sử dụng đất và làm giảm giá đất hay nói cách khác giá đất dùng làm căn cứ xác định giá cho thuê đất

Nếu ta coi đất như một tài sản thì giá đất được tính như sau:

PL = r t t

PL

) 1 ( + (t=1,∞)

Trong đó PL là giá đất tính như giá trị của một loại tài sản

PLt là hoa lợi hay thu nhập đất đai trong một khoảng thời gian t xác định Nhiều ngân hàng tuyên bố sẽ tập trung cho vay sản xuất kinh doanh, và hạn chế cho vay kinh doanh bất động sản hay mua nhà để ở Nhưng từ thực tế cho vay lĩnh vực này thời gian qua, vấn đề không hoàn toàn như vậy

Số vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản trong năm 2009, theo tiến sĩ Lê Xuân Nghĩa, phó chủ tịch uỷ ban giám sát tài chính quốc gia, là xấp xỉ 200.000 tỉ đồng, tương đương gần 10,8 tỉ USD (tỷ giá 18.479 đồng/USD), hay bằng 11,76% tổng dư nợ tín dụng nền kinh tế năm 2009 theo tính toán sơ bộ

Theo thạc sĩ Đinh Thế Hiển, vào năm 2007 – 2008, tỷ lệ cho vay vào bất động sản hơn 10% của năm 2008 đã từng được báo động, thì con số năm nay tương đối lớn cũng khiến nhiều người giật mình, khi nền kinh tế vừa đi qua khủng hoảng, với ước tính 70% doanh nghiệp vừa và nhỏ không tiếp cận được vốn ngân hàng vì nhiều nguyên nhân.Theo ông Lê Xuân Nghĩa, trong 200.000 tỉ đồng ngân hàng cho vay bất động sản, TP.HCM chiếm 51%, Hà Nội chiếm 14,5% Như vậy, có thể nhìn vào cơ cấu cho vay bất động sản ở TP.HCM như

để thấy được một phần bức tranh ngân hàng đổ tiền vào đâu ở thị trường bất độngsản

Ông Hồ Hữu Hạnh, giám đốc ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP.HCM cho biết, trong chín tháng đầu năm 2009, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà

để ở (trừ trường hợp người vay trả nợ bằng lương) chiếm 28%, cho vay xây dựng văn phòng cao ốc cho thuê 12%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán 11%, cho vay để xây dựng cơ sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 10%, còn lại 41% là các khoản cho vay đáp ứng nhu cầu bất động sản khác nhu cầu xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, xây dựng trung tâm thương mại, chợ, cửa hàng…

Dư nợ cho vay bất động sản của các ngân hàng liên tục tăng qua các tháng, thấp nhất khoảng 60.000 tỉ đồng, cao nhất ở mức gần 76.000 tỉ đồng Các khoản cho vay trung dài hạn chiếm trên 70% tổng dư nợ cho vay bất động sản

Lãi suất thường là ở tầm vĩ mô phát sinh ảnh hưởng toàn bộ đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực Lãi suất ở mỗi thời điểm khác nhau ảnh hưởng tới giá đất khác nhau