Theo Điều 56, Luật đất đai năm 2003: 1 Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây: a Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điề
Trang 1A - MỞ ĐẦU
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế - xã hội phát triển như hiện nay, đất đai càng ngày càng trở lên có giá trị Bên cạnh đó với những tính chất đặc thù vốn có của đất đai nên công tác định giá đất trở lên cần thiết và ngày càng quan trọng hơn Các mảnh đất khác nhau có giá trị khác nhau và các mảnh đất ở những khu vực, những vùng khác nhau có giá trị khác nhau Định giá đất ở khu vực giáp ranh là một trong các nội dung của công tác định giá đất Định giá đất ở khu vực giáp ranh sẽ dựa trên các yếu tố về vị trí, phạm vi địa lý kết hợp với các nhân tố ảnh hưởng đến giá đất để xác định giá đất tại các khu vực này Điều này sẽ làm căn cứ để xác định giá đất một cách chính xác nhất, phục vụ cho các hoạt động kinh tế, xã hội của con người; đồng thời góp phần hoàn thiện chính sách quản lý thị trường bất động sản cũng như tiến tới chuyên nghiệp hóa công tác định giá đất ở Việt Nam Với những lý do nêu trên, chúng tôi tiến hành nghiên cứu chi tiết về nội dung: “Định giá đất khu vực giáp ranh ở Việt Nam”
B- NỘI DUNG
I Khái quát chung về công tác Định giá đất
1.1 Khái niệm Định giá đất
Xuất phát từ các đặc tính của đất đai như sau:
+ Đất đai không do lao động làm ra mà lao động chỉ tác động vào đất đai làm cho nó sử dụng vào đa mục đích
+ Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian
Trang 2+ Đất đai có khả năng sinh lợi, nếu sử dụng hợp lý thì giá trị của đất đai không ngừng được tăng lên
Do vậy, có thể nói đất đai là một loại tài sản đặc biệt Ngoài các yếu tố
về không gian, thời gian, kinh tế, pháp luật thì giá đất còn bị chi phối, bị tác động bởi các yếu tố tâm lý xã hội Vì vậy, giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không có thể tính đúng, tính đủ như các tài sản thông thường
Từ đó, có thể đưa ra khái niệm về Định giá đất như sau: “ Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền
tệ cho một mục đích đã được xác định tại một thời điểm xác định”.
1.2 Nguyên tắc Định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến động, định giá đất cần phân tích tỷ
mỷ điểm này và phán đoán chính xác xu thế biến động, hiểu biết các nhân tố cấu thành giá cả đất đai và sự tương tác giữa các nhân tố, mới có thể định giá chính xác
Có 3 nguyên tắc cơ bản trong Định giá đất, cụ thể là:
a Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá
Thay thế trong Định giá đất được hiểu, đó là sự áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể
b Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của Định giá đất
Trang 3Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong
số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất được đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại
và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định
c Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá
Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng
Nguyên tắc biến động và nguyên tắc dự tính có quan hệ mật thiết với nhau Trong việc định giá đất, không những phải dự tính chính xác sự biến động giá đất trong tương lai, mà đồng thời còn phải theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác
Một điều cần chú ý là các nguyên tắc định giá đất nêu trên không đứng đơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhau Do đó, khi định giá đất, ngoài việc cần phải hiểu biết đầy đủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng, vận dụng một cách tổng hợp mới nắm được giá đất đai chính xác
Trang 41.3 Định giá đất ở Việt Nam
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế quản lý đất thích hợp theo định hướng kinh tế thị trường
Theo Điều 56, Luật đất đai năm 2003:
(1) Việc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo các nguyên tắc sau đây:
a) Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh cho phù hợp;
b) Các thửa đất liền kề nhau, có điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c) Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
(2) Chính phủ quy định phương pháp xác định giá đất; khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng thời gian; trường hợp phải điều chỉnh giá đất và việc xử lý chênh lệch giá đất liền kề giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
(3) Căn cứ vào nguyên tắc định giá đất, phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương trình Hội đồng nhân dân cùng cấp cho ý kiến trước khi quyết định
(4) Giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất
Trang 5không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước
II Định giá đất ở khu vực giáp ranh
2.1 Khu vực giáp ranh
a Khu vực đất giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương là khu đất giáp sát nhau tại đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
* Đối với đất nông nghiệp tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 500m
Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- Đất trồng cây lâu năm;
- Đất rừng sản xuất;
- Đất rừng phòng hộ;
- Đất rừng đặc dụng;
- Đất nuôi trồng thủy sản;
- Đất làm muối;
- Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
* Đối với đất phi nông nghiệp ở nông thôn tại khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 300m
Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
Trang 6- Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
- Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thủy lợi; đất xây dựng các công trình văn hóa, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ
* Đối với đất phi nông nghiệp ở đô thị thuộc cùng một loại đô thị thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ đường phân địa giới hành chính giữa các tỉnh vào sâu địa phận mỗi tỉnh tối thiểu 200m
* Trường hợp khu vực đất giữa các tỉnh bị ngăn cách bởi sông, hồ, kênh có chiều rộng từ 100m trở xuống thì khu vực đất giáp ranh được xác định từ bờ sông, bờ hồ, bờ kênh của mỗi bên sông, bên hồ, bên kênh vào sâu địa giới của mỗi tỉnh theo quy định tại các điểm trên Nếu chiều rộng của sông, hồ, kênh trên 100m thì không xếp loại đất giáp ranh
b Khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
Trang 7Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tại địa phương quy định
cụ thể khu vực đất giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã trong tỉnh, thành phố cho phù hợp
2.2 Định giá đất tại khu vực giáp ranh
Định giá đất tại khu vực giáp ranh được quy định tại Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài chính về hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất cụ thể:
a Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
- Khi định giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, Ủy ban nhân dân các tỉnh có đất giáp ranh phải căn cứ vào quy đinh tại Khoản 1 Điều 12, Khoản 1 Điều 14 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và hướng dẫn xác định giá đất tại Thông tư 114/2004/TT-BTC
- Trước khi quyết định giá đất tại khu vực giáp ranh quy định tại Khoản
1 Điều 12 Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh phải tham khảo, trao đổi với nhau về mức giá dự kiến ban hành và phải tuân thủ theo đúng nguyên tắc quy định tại Tiết c Mục 1 Điều 56 Luật Đất đai năm 2003: “Đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau”
Trong trường hợp đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch, có điều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau nhưng có các chính sách phát
Trang 8triển kinh tế, xã hội, chính sách thu hút đầu tư khác nhau thì mức giá tại khu vực giáp ranh có thể chênh lệch nhau nhưng tối đa không quá 20%
- Trường hợp các địa phương không thỏa thuận được với nhau về mức giá tại khu vực đất giáp ranh, thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định
b Giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh
Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào tình hình thực tế địa phương, quy định giá đất tại các khu vực đất giáp ranh cho phù hợp theo nguyên tắc: Khoảng cách đất giáp ranh do tỉnh quy định nếu có điều kiện tự nhiên, kết cấu
hạ tầng như nhau, có cùng mục đích sử dụng hiện tại, cùng mục đích sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau
Trường hợp tại khu vực giáp ranh mà điều kiện kết cấu hạ tầng không như nhau thì giá đất tại khu vực đất giáp ranh được xác định căn cứ vào điều kiện thực tế của từng khu vực
Đối với đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị (bao gồm các xã tiếp giáp với nội thành phố và thị trấn thuộc đô thị đặc biệt và đô thị loại I và các thôn (ấp) tiếp giáp với nội thành phố, thị xã, thị trấn của các đô thị còn lại) thì giá đất tại khu vực này được xác định theo nguyên tắc định giá cho các thửa đất liền kề và được vận dụng khung giá đất do Chính phủ quy định cho loại
đô thị nằm liền kề
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về đất ở tại nông thôn ở các vùng ven đô thị
Trang 9C KẾT LUẬN
Trên đây là một số nội dung chi tiết về công tác định giá đất nói chung cũng như công tác định giá đất khu vực giáp ranh ở Việt Nam Định giá đất khu vực giáp ranh góp phần hoàn thiện công tác định giá đất nói chung, làm căn cứ so sánh, xác định giá đất tại các khu vực giáp ranh, giúp cho các hoạt động giao dịch, trao đổi, mua bán…trong thị trường bất động sản diễn ra dễ dàng hơn
Trang 10TÀI LIỆU THAM KHẢO
-Bài giảng Định Giá Đất - Ths.Bùi Nguyên Hạnh Khoa Tài nguyên và Môi trường ĐH Nông Nghiệp Hà Nội 2010
- Giáo trình Định giá đất- TS Hồ Thị Lam Trà (chủ biên) và Ths.Nguyễn Văn Quân Trường ĐH Nông Nghiệp Hà Nội 2005
-Thông tư liên tịch 114/2006/TTLT-BTC-BTNMT của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường
-Nghị định 188/2004/NĐ- CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất