ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt đến giá đất

Đối với đất sử dụng cho các mục đích sản xuất nông nghiệp thì vị trí đã quy định các tính chất sinh học, vật lý, sinh thái… của đất, làm cho hiệu quả sử dụng đất trên các mảnh đất khác n

Nhóm 7

Đề tài: "ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt đến giá đất"

Nội dung chính:

- Định nghĩa giá đất

- Đặc trưng của giá đất

- Phân tích các yếu tố cá biệt ảnh hưởng đến giá đất:

+Vị trí +Diện tích +Chiều rộng +Chiều sâu +Diện tích +Hình dáng +Độ dốc +Hạn chế của quy hoạch đô thị +Cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất -Kết luận

I Đặt vấn đề:

Đất đai là tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, một tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế Đất đai là thành phần cơ bản của môi trường sống, mọi hoạt động của con người đều cần đất và gắn với đất Từ khi có chế độ chiếm hữu tư nhân thì cũng xuất hiện ý thức về quyền đối với đất đai Xã hội càng phát triển thì vị trí, vai trò của đất ngày càng được mở rộng, nó tham gia nhiều hơn vào các hoạt động kinh tế xã hội và nhất là lĩnh vực thương mại và trở thành một tài sản, một loại hàng hóa đặc biệt, do vậy nó có giá Để định giá một thửa đất thì

cơ sở đầu tiên vô cùng quan trọng là phải dựa vào các đặc tính của bản thân thửa đất, đó là các nhân tố cá biệt của thửa đất.Nhân tố cá biệt là nét đặc trưng riêng biệt

của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, nó là cơ sở nền tảng để con người định hướng sử dụng cho phù hợp với từng mục đích và nhu cầu của mình sao cho đạt được hiệu quả và hướng tới phát triển lâu bền

II.Nội dung:

Con người trong quá trình sử dụng đất vào các mục đích khác nhau đã xác định giá cho các thửa đất khác nhau Gía đất là biểu hiện giá trị của quyền sử dụng đất Gía đất có các đặc trưng là:

-Không giống nhau về phương thức biểu thị

-Không giống nhau về thời gian hình thành

-Gía đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai

-Gía đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu hướng tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường -Gía đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ ràng

Gía đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố nhưng một nhân tố cơ bản nhất là dựa vào đặc trưng của chính thửa đất đó, đó chính là các nhân tố cá biệt Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nó dùng để định giá thửa đất, so sánh các thửa đất ở cạnh nhau có mức giá khác nhau (phương pháp so sánh trực tiếp) Các nhân tố cá biệt cần quan tâm trong định giá đất là: vị trí, diện tích, chiều rộng, chiều sâu, hình dáng, độ dốc, hạn chế của quy hoạch đô thị, cơ sở hạ tầng và thời hạn sử dụng đất

♦Vị trí của thửa đất:

Vị trí cụ thể của thửa đất trong khu vực nhất định có thể ảnh hưởng đến giá của thửa đất đó Đối với đất sử dụng cho các mục đích sản xuất nông nghiệp thì vị trí đã quy định các tính chất sinh học, vật lý, sinh thái… của đất, làm cho hiệu quả

sử dụng đất trên các mảnh đất khác nhau vào từng mục đích khác nhau là khác nhau, nó tạo ra lợi thế so sánh cho vùng và tạo ra địa tô chênh lệch của thửa đất, do

đó giá của thửa đất cũng khác nhau.Yếu tố vị trí ảnh hưởng mạnh đến giá đất là đối với các thửa đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp Mỗi thửa đất đều đồng thời tồn tại 2 loại vị trí là vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Những mảnh đất nằm tại vùng trung tâm thường có giá cao hơn những mảnh đất cùng loại nằm ở các vùng ven (vị trí tương đối)

Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên các trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm thương mại …) thì có giá trị cao hơn (vị trí tuyệt đối) do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại cao Xét một ví dụ cụ thể về ảnh hưởng của vị trí tuyệt đối đến giá đất, đó là quy định về giá đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa như sau:

-Đối với thửa đất là đất ở nằm ở góc ngã ba; ngã tư đường phố, có từ 2 mặt tiền trở lên (đầu ve) thì được tính tăng thêm 10% giá đất của vị trí đó

-Những ngõ, ngách, hẻm không có tên trong phụ lục thì giá trị quyền sử dụng đất được xác định căn cứ vào giá đất của các đường, ngõ có các ngõ, ngách, hẻm đó và theo vị trí, mặt cắt như sau:

Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất đã có tên đường, ngõ kê khai trong phụ lục Hệ số tính là 1;

Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên Hệ số vị trí

2 bằng 0,60 so với vị trí 1

Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5m Hệ số

vị trí 3 bằng 0,35 so với vị trí 1;

Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất dưới 2m Hệ số vị trí 4 bằng 0,20 so với vị trí 1;

(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)

●Diện tích thửa đất:

Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử dụng đất được phép sử dụng, là phần diện tích mà trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với từng chủ sử dụng Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục đích sử dụng, quá lớn hay quá nhỏ đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất

Gía đất là số tiền trên một đơn vị diện tích nên trong cùng một điều kiện thường diện tích của mảnh đất càng lớn thì giá của thửa đất đó càng cao

+ Đối với đất dùng vào mục đích sản xuất nông nghiệp nhà nước có quy định về hạn mức sử dụng đất, theo đó những thửa đất nào có diện tích vượt hạn mức khi hết thời hạn sử dụng phải chuyển sang thuê đất, và cách tính giá cũng khác…

+ Đối với đất dùng cho mục đích ở, tại Hà Nội, diện tích tối ưu là từ 40-75m2 Diện tích thửa đất còn liên quan đến số tiền người sử dụng đất được đền bù trong trường hợp đất thuộc diện giải phóng mặt bằng Tại các điểm nóng về giải phóng mặt bằng thường xuất hiện các ngôi nhà siêu mỏng Cũng vì thế nhà nước đã quy định diện tích tối thiểu để được tách thửa đối với đất ở như sau

-Tại điểm b, khoản 1, Điều 3, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 25-2-2009 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, đất ở sẽ được tách thửa nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu (phải đảm bảo được hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu)

Nếu đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m

Đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m (điều kiện về diện tích nêu trên được áp dụng cho cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại) sau khi trừ lộ giới

-Nếu thửa đất đó tại Hà Nội, sẽ áp dụng theo quy định tại quyết định số 26/2008/QĐ-UB ngày 28/5/2008 của UBND thành phố Theo đó, thửa đất có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của thửa đất tính từ cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên, đồng thời thửa đất còn lại (phần diện tích đất còn lại của người chuyển nhượng cho bạn) sau khi tách thửa đảm bảo đủ các điều kiện sau đây:

Có diện tích không nhỏ hơn 30 m2

Có chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng (chiều dài của thửa đất tính từ cột mốc được phép xây dựng) từ 3 m trở lên

Tuy thế tình trạng nhà siêu mỏng vẫn cứ tồn tại, hiện hai bên cầu và đường dẫn cầu Vĩnh Tuy đã có 13 trường hợp xây dựng nhà có diện tích nhỏ, hình thể thửa đất không phù hợp với quy chuẩn xây dựng, không đảm bảo kiến trúc đô thị Trong đó

có 8 hộ xây nhà trên mặt bằng vẻn vẹn 10m2 Đặc biệt có hộ bà Lê Thị Kim Nhung

ở 682A Minh Khai đã xây nhà 3 tầng trên diện tích 3,8m2 Cá biệt có một ngôi nhà

"quái dị" dưới chân cầu Vĩnh Tuy: mảnh đất rộng chừng 5m2 được thiết kế đặc biệt

để khi xây lên, ban công đua ra cả mặt trước và mặt sau, trông như hình chữ T!

Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình chữ

T ở chân cầu Vĩnh Tuy

●Kích thước của thửa đất:

Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều rộng của thửa đất, các mảnh đất có cùng diện tích như nhau nhưng kích thước của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, trong đó chiều rộng của thửa đất có ảnh hưởng mạnh đến giá đất Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay

cả đất ở do đó cũng ảnh hưởng đến giá đất, đó là chưa kể đến yếu tố tâm lý và phong thủy trong chọn đất (thích nhà cao cửa rộng mà muốn cửa rộng thì chiều rộng mặt tiền của thửa đất phải không quá nhỏ)

Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày 3-4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như sau: -Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

-Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m

●Chiều sâu của thửa đất:

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên ảnh hưởng đến giá đất

-Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất tính giá được quy định như sau:

+ Đối với đất ở:

Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m Hệ số được tính là 1

Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 45m Hệ số bằng 0,40 so với vị trí 1 Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 45m: Hệ số bằng 0,20 so với vị trí 1

+ Đối với đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp:

Lớp 1: Tính từ chỉ giới xây dựng vào sâu đến 25m: Hệ số được tính là 1

Lớp 2: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 25m đến 50m: Hệ số bằng 0,70 so với vị trí 1 Lớp 3: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 50m đến 75m: Hệ số bằng 0,50 so với vị trí 1 Lớp 4: Chiều sâu tiếp theo lớn hơn 75m: Hệ số bằng 0,30 so với vị trí 1

Hệ số giá của các vị trí đất được tính theo đường, ngõ có thửa đất đó

-Đối với các ngõ có chiều sâu lớn:

Những ngõ ngách, hẻm đã có tên trong phụ lục nhưng có chiều sâu lớn hơn 100m được xác định theo hệ số giá như sau:

+Từ đầu ngõ, ngách, hẻm đến 100 m, tính hệ số bằng 1 của ngõ, ngách, hẻm đó;

+> 100m đến 200m, tính hệ số bằng 0,8 của ngõ, ngách, hẻm đó;

+> 200m, tính hệ số bằng 0,6 của ngõ, ngách, hẻm đó

(Quyết định số: 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa năm 2010)

●Hình thể của thửa đất:

-Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

+Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hình dạng của thửa đất có ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc Khi làm đất trên thửa ruộng hình tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo tăng lên từ 2-2.5 lần so với chi phí này khi làm đất trên thửa ruộng hình chữ nhật có cùng diện tích Ngoài

ra khi làm việc trên thửa rộng hình chữ nhật có chiều dài cạnh thích hợp thì máy móc đỡ bị hao mòn, hư hại hơn ( theo giáo trình quy hoạch sử dụng đất) Do đó để nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người ta sẽ phải mất thêm chi phí

để cải tạo thửa đất (như chi phí cho công tác dồn điền đổi thửa)

+Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng được quan tâm hơn, nó không chỉ mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà nó còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý cũng như phong thủy Hình dạng thửa đất có ảnh hưởng to lớn đến thiết kế và hình dạng các công trình trên nó, đó là chưa kể đến chi phí cho việc thuê thiết kế và trang trí nội thất cho ngôi nhà chắc chắn cũng tăng hơn so với mảnh đất

có hình dạng đơn giản

Trong phong thủy học, nhà ở có hình vuông là tốt nhất Bởi từ trước đến nay người phương Đông đều bị ảnh hưởng bởi quan niệm “trời tròn đất vuông”, nhà ở vuông vắn khiến năng lượng của khí sinh ra dòng chảy tuần hoàn, cân bằng, mang lại nhiều điều tốt lành cho gia đình Còn nhà ở dài và hẹp hoặc khuyết góc, khí trong nhà sẽ ngưng tụ, hoặc chảy không có quy luật, sự phân bố trường năng lượng

sẽ mất cân bằng, có ảnh hưởng đến sức khỏe và cuộc sống thường ngày của người

ở Nhìn theo quan điểm hiện đại, tính thực dụng của ngôi nhà hình vuông cao, trang trí nội thất cũng tiện, hơn nữa dễ thỏa mãn các nhu cầu về thông gió, ánh sáng… Sống trong ngôi nhà này tự nhiên sẽ cảm thấy thoải mái, tâm bình khí hòa, gia đình hòa thuận

(http://hanoimoi.com.vn/newsdetail/doi_song/370840/vi-sao-xay-nha-nen-chon-manh-dat-vuong.htm 06/09/2010 10:45)

-Địa thế của thửa đất: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp hơn các thửa đất khác trong vùng lân cận cũng có tác động đến giá của thửa đất Ở các khu vực thấp thường bị ngập nước vào mùa mưa hay chịu ảnh hưởng của hiện tượng triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp, ngược lại giá cuả nó sẽ cao hơn Khi chọn một mảnh đất để xây dựng nhà ở, yếu tố được quan tâm đầu tiên là thế đất Với những nơi được xây trên địa thế phía trước cao còn phía sau thấp sẽ không tốt theo quan điểm

của phong thủy, tức là "môn hộ tuyệt diệt" Trường hợp phía trước hẹp, sau rộng sẽ khiến xu thế của khí bị suy giảm gây ảnh hưởng không tốt cho sức khỏe Thế đất trũng, có bốn bên cao hơn so với nhà ở sẽ khiến chúng ta có cảm giác không thoáng Vì vậy những mảnh đất có thế đất theo nguyên tắc Đông thấp Tây cao, trước thấp sau cao theo phong thủy là sẽ gặp nhiều an lành và phú quý trong cuộc sống nên giá thường cao hơn mảnh đất thông thường

Trong công tác quản lý cũng quy định cụ thể : theo quyết định số 476/2010/QĐ-UBND về việc phê duyệt giá các loại đất trên địa bàn thành phố Thanh Hóa năm

2010 đối với thửa đất thấp hơn hoặc cao hơn độ cao mặt đường:

Phần diện tích thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường từ 01m đến 02m tính bằng

90 % giá đất cùng vị trí

Phần diện tích thấp hơn hoặc cao hơn mặt đường trên 2m tính bằng 80% giá đất cùng vị trí

-Ngoài ra còn phải kể đến yếu tố địa chất-công trình bởi nó ảnh hưởng đến chi phí cho gia cố nền cho các công trình, nó cũng được tính vào giá đất Nói chung chúng

ta sẽ không ai chọn một mảnh đất mà nền đất yếu bởi sẽ phải gánh nhiều chi phí và chịu nhiều rủi ro…

●Độ dốc (I):

Có nhiều cách phân hạng thích hợp của độ dốc tùy từng mục đích sử dụng

-Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < I < 2%, đất ít thuận lợi 2 < I < 3% , đất không xây dựng được I > 3%)

-Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < I < 3%, đất ít thuận lợi 3 < I < 10% , đất không xây dựng được I > 10%)

-Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % , được xác định trong quy hoạch chung ( trong mạng lưới địa hình không đặt song song hay hình ô cờ bởi : giảm độ dốc tự nhiên nên người ta thường tạo ta các con đường chéo , loằng

ngoằng nhằm thay đổi hướng điều chỉnh đường dốc dọc và đi theo quỹ đạo bất kì đưa đường vào quỹ đạo độ dốc đảm bảo )

-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%, đất ít thuận lợi 10 < I <30%,

(http://my.opera.com/giacmodau/blog/show.dml/11942312)

-Đất sản xuất nông nghiệp: 0-50 thích hợp cho trồng lúa, 5-80 thích hợp cho trồng màu, 8-150 thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-250 nên phát triển lâm nghiệp (Bộ NN&PTNT)

Nói chung độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp đến mức độ đầu tư và hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và khối lượng công tác đất xây dựng

●Hạn chế của quy hoạch:

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

-Yếu tố quy hoạch đô thị có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, cụ thể là:

Từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được trưng bày công khai (cuối tháng 4, đầu tháng 5-2010), giá đất dự án quanh trục đường Thăng Long đã tăng đột biến từ 20% đến 30% Cụ thể, đất ở dự án khu đô thị Kim Trung - Di Trạch (Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 km đã nhảy vọt từ 20 triệu đồng/m2 lên trên 30 triệu đồng/m2 “Giá đất ở đây có nhiều loại, vị trí càng đẹp giá càng cao nhưng tất cả đều đồng loạt tăng giá” - ông Phạm Văn Việt, Trung tâm Giao dịch Đất Việt (xã Kim Chung, huyện Hoài Đức) cho biết

Không chỉ riêng giá đất dự án, giá đất ở, đất ruộng quanh trục đường này cũng được dịp nhảy múa Theo lãnh đạo UBND huyện Thạch Thất, hiện giá đất ở các xã trên trục này đều tăng mạnh, nhiều nơi tăng đến 4-5 lần Đất ở vị trí đẹp trước chỉ 5 triệu đồng/m2 giờ vọt lên tới 30 triệu đồng/m2, đất ở sâu trong làng