Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất

Vị trí Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung

BÁO CÁO MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”

GIÁO VIÊN HƯỚNG DẪN : BÙI NGUYÊN HẠNH

SINH VIÊN THỰC HIỆN : NHÓM 5

LÊ THỊ THU HÀ

VŨ THỊ HOÀI BÙI THỊ HƯỜNG NGUYỄN THỊ KHANG LỚP : QLĐĐA-K52

MỤC LỤC

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 3

PHẦN II: NỘI DUNG 4

2.1 Khái niệm giá đất và nhân tố khu vực 4

2.1.1 Khái niệm giá đất 4

2.1.2 Nhân tố khu vực 4

2.2 Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất 5

2.2.1 Vị trí 5

2.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 10

2.2.3 Chất lượng môi trường 15

2.2.4 Nhân tố quy hoạch 16

PHẦN III: KẾT LUẬN 17

TÀI LIỆU THAM KHẢO 18

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá của quốc gia Đất đai là

tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng Việc quản lý Nhà nước về đất đai là vấn đề quan trọng quyết định đến sự phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội

Một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà nước về đất đai là quản lý giá đất “Giá đất” là cầu nối của mối quan hệ về đất đai - thị trường – sự quản lý của Nhà nước Nhà nước điều tiết quản lý đất đai qua giá hay nói cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai Để người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật Cũng như các loại hàng hóa khác trong cơ chế thị trường “giá đất” được hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố.Trong đó nhân tố khu vực ảnh hưởng quyết định đến mức giá đất trên thị trường đất đai Để tìm hiểu về ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý

Nhà nước về đất đai, chúng tôi tiến hành nghiên cứu vấn đề: “Ảnh hưởng của

nhân tố khu vực tới giá đất”

PHẦN II: NỘI DUNG 2.1 Khái niệm giá đất và nhân tố khu vực.

2.1.1 Khái niệm giá đất.

Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là

sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Giá đất là một phạm trù kinh tế khách quan nó gắn liền với quá trình trao đổi, chuyển nhượng, thế chấp, bảo lãnh, thừa kế Trong quá trình sử dụng đất luôn có lao động kết tinh trong đất nên đất đai có giá trị và giá trị sử dụng Nên giá đất được coi là một tiêu chuẩn để đánh giá mức độ, hiệu quả của quá trình sử dụng đất

Và giá đất có tính khu vực rõ rệt: Do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà

có tính đặc trưng khu vực rõ ràng

2.1.2 Nhân tố khu vực.

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất bao gồm: nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường, nhân tố quy hoạch Sự liên kết của các nhân tố này trong từng địa phương có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

2.2 Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất.

2.2.1 Vị trí

Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói

về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Vị trí kinh tế của mỗi khu vực được thể hiện qua sự phát triển của khu vực đó Sự phát triển của khu vực là quy mô phát triển dịch vụ thương nghiệp và

sự ảnh hưởng của nó đối với việc sử dụng đất Nhìn chung, quy mô phát triển của dịch vụ thương nghiệp càng cao thì hiệu quả sử dụng đất càng cao, nhu cầu

sử dụng đất càng nhiều từ đó đẩy giá đất tăng cao

Những khu vực này thường là các đô thị Ở Việt Nam, đô thị được phân thành 6 loại gồm: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III,

đô thị loại IV, đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước

Đô thị đặc biệt giữ vai trò "trung tâm chính trị, kinh tế, văn hóa, khoa học

- kỹ thuật, đào tạo, du lịch, dịch vụ, đầu mối giao thông, giao lưu trong nước và quốc tế, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước" Hiện nay, Việt Nam có hai thành phố được chính phủ xếp loại đô thị đặc biệt: Thủ đô Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh Đây là hai thành phố có giá đất cao nhất cả nước Giá thấp nhất tại nội thành Hà Nội là 1,8 triệu đồng/m2, Thành phố HCM khung giá thấp nhất 1,2 triệu đồng/m2, và giá cao nhất của hai thành phố là 81triệu đồng/m2 [11]

Quy mô phát triển kinh tế tại các đô thị từ loại I đến loại V giảm dần Theo đó giá đất tại đây có xu hướng giảm theo

BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Loại

đô thị

Mức

giá

Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa

1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0

Loại

Mức

giá

Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa

120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0

[4] Trong từng loại đô thị giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau Tại nơi có vị trí thuận lợi có khả năng đem lại giá trị kinh tế cao như đất mặt tiền Trong các ngõ hẻm thì giá đất thấp hơn Và tại mỗi loại đô thị tăng cao hay thấp tùy thuộc vào vị trí khu vực chứa đất Việc xác định vị trí đất trong từng đường căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:

- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền)

- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi)

- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được )

- Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém

Dưới đây là bản giá đất của các thị trấn huyện Gia Lâm – Hà Nội tại các

vị trí và các loại đất khác nhau:

BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC THỊ TRẤN THUỘC HUYỆN GIA LÂM – HÀ NỘI

(Theo Quyết định số: 124/2009/QĐ-UBND ngày 29/12/2009 của UBND thành phố Hà Nội)

TT Tên đường phố Giá đất ở Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp

a Thị trấn Yên Viên

1 Đường Hà Huy Tập 15 000 000 9 000 000 5 500 000 4 875 000 6 525 000 4 125 000 2 625 000 2 121 000

2 Đường Phan Đăng Lưu 9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000

3 Đường Thiên Đức 9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000

4 Đường Đình Xuyên 9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000

b Thị trấn Trâu Quỳ

5 Đường Nguyễn Đức Thuận 13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000

6 Đường từ Nguyễn Đức Thuận đến hết thị trấn Trâu

Quỳ (QL5 ) 13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000

7 Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức Thuận đến

hết ĐP TT Trâu Quỳ) 9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000

8 Đường Ngô Xuân Quảng 13 200 000 7 920 000 4 840 000 4 290 000 5 742 000 3 630 000 2 310 000 1 866 000

9 Đường trong trường Đại học NN I (nối từ đường

Ngô Xuân Quảng đến hết ĐP trường ĐHNN I) 9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000

10 Đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết điạ phận

thị trấn Trâu Quỳ 9 100 000 5 500 000 3 300 000 3 000 000 3 959 000 2 700 000 1 800 000 1 350 000

11

Đường từ tiếp giáp đường Nguyễn Đức Thuận đi

qua tổ dân phố Kiên Thành đến giáp đường từ Đại

học NN1 đến hết địa phận TT Trâu Quỳ 8 000 000 4 835 000 2 901 000 2 637 000 3 480 000 2 500 000 1 700 000 1 300 000

Đơn vị tính: đồng/m2 [6]

Giá đất không chỉ có sự chênh lệch giữa các đô thị mà còn có sự chênh lệch giữa đô thị với nông thôn và giữa nông thôn với nhau Khoảng cách từ nông thôn tới các trung tâm kinh tế càng tăng thì giá đất có chiều hướng giảm dần

Bảng KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Loại xã Xã đồng bằng Xã trung du Xã miền núi

Mức giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa

10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00

[4] Dưới đây là hai bảng thể hiện sự chênh lệch về giá đất giữa các vùng nông thôn tại tỉnh Hải Dương:

BẢNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI NÔNG THÔN TỈNH HẢI DƯƠNG

(Theo Quyết định số: 145/2009/QĐ-UBND ngày 30/12/2009 của UBND Tỉnh Hải Dương) [7]

1- Đất ở tại nông thôn ở các vị trí ven đô thị, ven đường giao thông chính (quốc

lộ, tỉnh lộ), các đầu mối giao thông, khu thương mại, du lịch và các thị tứ:

Vị trí đất Loại 1 Loại 2 Loại 3 Loại 4 Loại 5 Loại 5

1 6000 5000 4000 3000 2500 2000

2 4000 3500 3000 2000 1800 1200

3 3000 2500 2000 1500 1200 900

4 1500 1200 1000 900 800 700

5 1000 900 800 700 600 500

6 900 700 650 600 500 400

2- Đất ở tại các vị trí còn lại ở nông thôn :

Đơn vị tính: Nghìn đồng/m2

Xã đồng bằng Xã miền núi Nhóm 1 Nhóm 2 Nhóm 1 Nhóm2 Vị

trí

đất

KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 KV1 KV2 KV3 1

200

0

120

0 900

100

0 600 500

120

0 600 400 600 500 400

Giá đất ở tại các vùng nông thôn được xác định thông qua các hạng đất khác nhau Hạng đất để xác định giá đất khu dân cư ở nông thôn được xác định căn cứ vào các yếu tố: khả năng sinh lợi, giá trị sử dụng, vị trí và giá đất thực tế

ở địa phương như sau:

Hạng 1: Đất có vị trí thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch

vụ, có vị trí ven trục đường giao thông của xã, huyện hoặc tiếp giáp với khu dân

cư ở các vùng: ven đô thị, đầu mối giao thông và trục đường giao thông chính: khu thương mại hoặc chợ, khu du lịch, khu công nghiệp, có giá đất thực tế cao nhất

Hạng 2: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ kém hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 1

Hạng 3: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ kém hạng 1, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 2

Hạng 4: Đất có điều kiện thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt và dịch vụ kém hạng 3, có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 3

Hạng 5: Đất ở miền núi tương đối thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, có vị trí xa trục đường giao thông, đất ở vùng sâu, vùng xa của xã trung du

và đồng bằng có giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 4

Hạng 6: Đất vùng miền núi cao, vùng biên giới, hải đảo hoặc vùng sâu, vùng xa của xã trung du và đồng bằng không thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, dân cư thưa thớt, có giá đất thực tế trung bình thấp nhất trong các hạng đất và thấp hơn giá đất thực tế trung bình của đất hạng 5

Như vậy giá đất tại các vị trí khác nhau có giá khác nhau Giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và cao hơn nhiều giá đất tại vị trí 2, vị trí 3,vị trí 4 của đường phố đó Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng gần các khu trung

tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao Đồng thời ở cùng một loại vị trí nhưng

do khả năng sinh lợi khác nhau đã quyết định đến loại đường phố khác nhau, do

đó ở cùng một vị trí nhưng khác nhau về loại đường phố thì giá cũng khác nhau Tuy nhiên, yếu tố vị trí chỉ quyết định đến giá cao hay thấp của thủa đất, mà không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị trường

2.2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng.

Hiện nay, nước ta đang thực hiện quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và có nhiều cơ sở hạ tầng được đầu tư phát triển trên toàn quốc Tuy nhiên, mức độ đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng tại các địa phương khác nhau đã góp phần tạo nên sự chênh lệch về giá đất giữa các địa phương Nên điều kiện

cơ sở hạ tầng là một trong những vấn đề cần xem xét để xác định giá đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất gồm có hai loại:

+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật : đường giao thông, hệ thống dịch vụ cấp thoát nước

+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh hoạt, chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc

Mật độ phát triển của kết cấu hạ tầng tác động rất lớn đến giá đất Kết cấu

hạ tầng có tính đặc trưng khác nhau giữa thành thị và nông thôn Có thể thấy cơ

sở hạ tầng ở đô thị có ý nghĩa quan trọng hơn trong việc xác định giá đất so với

cơ sở hạ tầng ở nông thôn Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị mà đất hiện có

Điều kiện cơ sở hạ tầng phát triển sẽ tạo điều kiện thúc đẩy kinh tế - xã hội của địa phương phát triển Và điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống giao thông đồng bộ, sự phát triển của hệ thống dịch vụ cấp thoát nước, hệ thống xử lý chất thải, phòng cháy chữa cháy, hệ thống an toàn lao động Việc giá đất tăng ở khu vực có đầu tư

tại khu vực đó Nhờ có sự phát triển cơ sở hạ tầng mà điều kiện tiếp cận đất đai

dễ dàng hơn Nó có thể đáp ứng và thỏa mãn những yêu cầu khác nhau của người sử dụng đất

Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông Những địa phương có hệ thống mạng lưới giao thông phát triển, đồng bộ và kết cấu đường giao thông tốt không những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh doanh buôn bán của nhân dân trong địa phương mà còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử dụng đất tăng Từ đó tạo sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá đất tại các địa phương đó tăng lên

Ở nước ta, cơ sở hạ tầng nói chung và cơ sở hạ tầng kỹ thuật nói riêng, phát triển chủ yếu ở các đô thị, các trung tâm kinh tế của đất nước, của từng vùng và từng địa phương Như tại Hà Nội mật độ giao thông dày đặc, chất lượng đường giao thông được quan tâm thường xuyên và đặc biệt rất thuận tiện trong việc đi lại, giao lưu với các vùng lân cận và các vùng miền trong cả nước do có quốc lộ 1A đi qua, đồng thời là điểm đầu của hai quốc lộ 5A, 6A Với hệ thống giao thông thuận lợi đã đẩy giá đất của Hà Nội lên rất cao và thuộc loại cao nhất

cả nước Ví dụ tại Hà Nội, giá đất ở một số tuyến phố có khả năng sinh lời cao như Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ lên tới 81 triệu đồng mỗi m2 [11]

Đường phố Hàng Ngang [5]