Tiểu luận môn định giá đất Định giá đất nông nghiệp

- Căn cứ để xác định loại đất phân theo mục đích sử dụng của thửa đất bao gồm: + Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩ

Nhóm 21_ Định giá đất nông nghiệp.

2 GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

Để định giá các loại đất nông nghiệp, ta phải thực hiện theo các nội dung sau:

2.1 Xác định loại đất và khung giá đất nông nghiệp

2.1.1 Xác định loại đất

- Các loại đất nông nghiệp được phân loại theo nội dung các văn bản pháp luật sau:

+ Điều 13 về phân loại đất của Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;

+ Điều 6 về phân loại đất của Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004, cụ thể hóa một số nội dung thi hành trong Luật Đất đai năm 2003

- Căn cứ để xác định loại đất phân theo mục đích sử dụng của thửa đất bao gồm:

+ Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của

cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người đang sử dụng đất được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất;

+ Đăng ký chuyển mục đích sử dụng đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đối với trường hợp không phải xin phép chuyển mục đích sử dụng đất;

+ Đất đang sử dụng ổn định phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ

+ Đối với trường hợp chưa còn lại thì căn cứ vào hiện trạng sử dụng đất ổn định, Ủy ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác định loại đất, mục đích sử dụng đất

- Đất nông nghiệp được phân thành các nhóm sau:

+ Đất sản xuất nông nghiệp bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;

+ Đất lâm nghiệp gồm đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng;

+ Đất nuôi trồng thuỷ sản;

+ Đất làm muối;

+ Đất nông nghiệp khác gồm đất xây dựng nhà kính và các loại nhà khác phục vụ mục đích trồng trọt; chuồng trại chăn nuôi; trạm, trại nghiên cứu thí nghiệm; xây dựng cơ sở ươm tạo cây giống, con giống; xây dựng kho, nhà của hộ gia đình, cá nhân

để chứa nông sản, thuốc bảo vệ thực vật, phân bón, máy móc, công cụ sản xuất

2.1.2 Xác định khung giá đất nông nghiệp

- Xác định khung giá đất nông nghiệp dựa theo các căn cứ sau:

+ Phần bảng Khung giá các loại đất được kèm theo Nghị định số

123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

- Khung giá các loại đất nông nghiệp:

BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT NÔNG NGHIỆP Bảng 1 KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY HÀNG NĂM

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Mức giá Giá tối

thiểu Giá tối đa

Giá tối thiểu Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Bảng 2 KHUNG GIÁ ĐẤT TRỒNG CÂY LÂU NĂM

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Mức giá Giá tối

thiểu Giá tối đa

Giá tối thiểu Giá tối đa

Giá tối thiểu Giá tối đa

Bảng 3 KHUNG GIÁ ĐẤT RỪNG SẢN XUẤT

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa

Bảng 4 KHUNG GIÁ ĐẤT NUÔI TRỒNG THỦY SẢN

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Mức giá

Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa Giá tối

thiểu

Giá tối đa

Bảng 5 KHUNG GIÁ ĐẤT LÀM MUỐI

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Mức giá

Cả nước

Giá tối thiểu Giá tối đa

2.2 Xác định vùng đất

- Xác định vùng đất dựa theo các căn cứ sau:

+ Điều 8, khoản 1 về xác định vùng đất của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

+ Điều 1, khoản 6 về xác định vùng đất của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

+ Hướng dẫn của Uỷ ban Dân tộc để xác định xã miền núi và trung du Một số văn bản để xác định các xã miền núi và trung du như sau:

STT Số văn bản Tên văn bản

1 2009/61/ QĐ-UBDT Quyết định số 61/QĐ-UBDT ngày 12/03/2009 của

Ủy ban Dân tộc về việc công nhận các xã, huyện là miền núi, vùng cao do điều chỉnh địa giới hành chính

2 05/2007/QĐ-UBDT Quyết định số 05/2007/QĐ-UBDT ngày 6/9/2007

của Ủy ban Dân tộc về việc công nhận 3 khu vực vùng dân tộc thiểu số và miền núi theo trình độ phát triển

3 01/2007/QĐ-UBDT Quyết định số 01/2007/QĐ-UBDT ngày 31/5/2007

của Ủy ban Dân tộc về việc công nhận các xã, huyện là miền núi, vùng cao do điều chỉnh địa giới hành chính

4 2007/16/ QĐ-UBDT Quyết định số 16/QĐ-UBDT ngày 24/01/2007 của

Ủy ban Dân tộc về việc đính chính Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT ngày 27/11/2006 của Bộ trưởng, Chủ nhiệm Ủy ban Dân tộc

5 301/2006/QĐ-UBDT Quyết định số 301/2006/QĐ-UBDT năm 2006 của

Uỷ ban Dân tộc về việc công nhận 3 khu vực dân tộc thiểu số và miền núi theo trình độ phát triển

- Nguyên tắc phân vùng đất nông nghiệp ở nông thôn để định giá đất, tiến hành xác định vùng đất đối với các khu vực nông thôn sau:

+ Đồng bằng là vùng đất thấp, tương đối bằng phẳng và có độ cao ngang với mặt nước biển Mật độ dân số đông, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa thuận lợi hơn trung du, miền núi;

+ Trung du là vùng đất có độ cao vừa phải, bao gồm đại bộ phận diện tích là đồi Mật độ dân số thấp hơn đồng bằng, cao hơn miền núi, kết cấu hạ tầng và điều kiện sản xuất lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn so với đồng bằng nhưng thuận lợi hơn miền núi;

+ Miền núi là vùng đất cao hơn trung du, bao gồm đại bộ phận là núi cao, địa hình phức tạp Mật độ dân số thấp, kết cấu hạ tầng kém phát triển và điều kiện lưu thông hàng hóa kém thuận lợi hơn vùng trung du Các xã miền núi được phân loại theo những đặc điểm cơ bản nêu trên và theo hướng dẫn của Ủy ban Dân tộc

2.3 Xác định vị trí và hạng đất

- Các căn cứ để xác định hạng đất:

+ Điều 9 về phân hạng đất của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;

+ Điều 1, khoản 7 về phân hạng đất của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số

188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004;

+ Điều 7, Luật Thuế sử dụng đất nông nghiệp ngày 10 tháng 7 năm 1993; + Nghị định số 73/1993/CP ngày 25 tháng 10 năm 1993 của Chính phủ quy định chi tiết việc phân hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp

- Nội dung phân hạng đất để định giá đất như sau:

Hạng đất để định giá đất áp dụng theo hạng đất tính thuế sử dụng đất nông nghiệp ở địa phương được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định hiện hành của Nhà nước

1 Đối với đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng và các loại đất nông nghiệp khác được xếp theo hạng đất và chia thành ba loại xã theo địa giới hành chính: đồng bằng, trung du, miền núi

2 Đối với đất làm muối được chia theo vị trí Vị trí của đất làm muối được xác định căn cứ vào khoảng cách từ đồng muối đến kho muối tập trung tại khu sản xuất hoặc gần đường giao thông, theo nguyên tắc: vị trí số 1 áp dụng đối với đồng muối gần kho muối nhất hoặc gần đường giao thông nhất; các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự

từ thứ 2 trở đi có khoảng cách xa kho muối hơn và xa đường giao thông hơn

- Tiêu chuẩn để phân hạng đất:

Tiêu chuẩn để phân hạng đất là các yếu tố chất đất, vị trí, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết, điều kiện tưới tiêu Tiêu chuẩn của từng yếu tố được xác định như sau :

1 Yếu tố chất đất là độ phì của đất thích hợp với từng loại cây trồng; đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản còn bao gồm độ muối và nguồn dinh dưỡng của nước

2 Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể

3 Yếu tố địa hình của đất là độ bằng phẳng, độ dốc, độ trũng hoặc ngập úng của mảnh đất

4 Yếu tố điều kiện khí hậu, thời tiết là nhiệt độ trung bình hàng năm và các tháng trong năm; lượng mưa trung bình hàng năm và các tháng trong năm; số tháng khô hạn trong năm; tần suất xuất hiện lũ, bão, sương muối, gió khô nóng trong năm và từng tháng; độ ẩm ảnh hưởng đến sinh trưởng của cây trồng

5 Yếu tố điều kiện tưới tiêu đối với đất trồng cây hàng năm là mức độ tưới tiêu chủ động; đối với đất trồng cây lâu năm là mức độ gần, xa nguồn nước hoặc không có nguồn nước và điều kiện thoát nước

- Tiêu chuẩn của từng yếu tố để phân hạng đât như sau:

TIÊU CHUẨN TỪNG YẾU TỐ ĐỂ PHÂN HẠNG ĐẤT

(Ban hành kèm theo Nghị định số 73-CP ngày 25-10-1993 của Chính phủ).

1 Đối với đất trồng lúa

I Chất đất

3 Đất có độ phì thấp 5

4 Đất có độ phì quá thấp, phải cải tạo nhiều mới sản

xuất được

2

II Vị trí

1 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất dưới 3km 7

2 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 3km đến dưới

5km

5

3 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất từ 5km đến 8km 3

4 Cách nơi cư trú của hộ sử dụng đất trên 8km 1

III Địa hình

IV Điều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi với việc trồng lúa, không có hạn chế gì 10

2 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa, có một điều

kiện hạn chế

7

3 Tương đối thuận lợi với việc trồng lúa có,hai đến ba

điều kiện hạn chế

5

4 Không thuận lợi cho việc trồng lúa, có ít nhất 4 điều

kiện hạn chế: bão, lũ, sương muối, gió Lào

2

V Điều kiện tưới tiêu

1 Tưới tiêu chủ động trên 70% thời gian cần tưới tiêu 10

2 Tưới tiêu chủ động từ 50% đến 70% thời gian cần

tưới tiêu

7

3 Tưới tiêu chủ động dưới 50% thời gian cần tưới tiêu 5

4 Dựa vào nước trời, bị úng ngập, khô hạn 2

Tổng hợp điểm của các yếu tố để xác định hạng đất tính thuế của đất trồng lúa chia làm 6 hạng như sau:

I Từ 39 điểm trở lên và trong 5 yếu tố không có yếu tố nào xấu

II Từ 33 đến 38 điểm

III Từ 27 đến 32 điểm

IV Từ 21 đến 26 điểm

V Từ 15 đến 20 điểm

VI Dưới 15 điểm

2 Đối với đất có mặt nước nuôi trồng thuỷ sản

I Chất đất

4 Đất có độ phì quá thấp, phải cải tạo lâu 2

1 Cách đô thị dưới 20km 7

2 Cách đô thị từ 20km đến dưới 50km 5

III Địa hình

1 Bằng phẳng, độ ngập nước cao, công

trình được bảo vệ an toàn

8

2 Bằng phẳng, độ ngập nước tương đối

cao, công trình được bảo vệ an toàn

6

3 Tương đối bằng phẳng, độ ngập nước

trung bình, độ an toàn của công trình bị hạn chế

4

4 Bãi cao, độ ngập nước thấp, độ an toàn

công trình kém

2

IV Điều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi nhất cho việc nuôi trồng thuỷ

sản

10

2 Thuận lợi cho việc nuôi trồng thuỷ sản 7

3 Tương đối thuận lợi cho việc nuôi

trồng thuỷ sản

5

4 Không thuận lợi cho việc nuôi trồng

thuỷ sản

2

V Điều kiện tưới tiêu

1 Độ muối quanh năm ổn định, giàu

nguồn dinh dưỡng và nguồn thức ăn cho các đối tượng nuôi trồng (độ phì

10

2 Độ muối biến động, tương đối giàu

nguồn dinh dưỡng và thức cho các đối tượng nuôi trồng (độ phì khá)

7

3 Độ muối biến động theo mùa nhưng

biên độ không lớn (độ phì trung bình)

5

4 Độ muối không ổn định, biến động rất

lớn theo mùa (độ phì quá thấp)

2

Tổng hợp điểm của các yếu tố để xác định hạng đất tính thuế của đất nuôi trồng thủy sản chia làm 6 hạng như sau:

I Từ 39 điểm trở lên và trong 5 yếu tố không có yếu tố nào xấu

II Từ 33 đến 38 điểm

III Từ 27 đến 32 điểm

IV Từ 21 đến 26 điểm

V Từ 15 đến 20 điểm

VI Dưới 15 điểm

3 Đối với đất trồng cây công nghiệp lâu năm

I Chất đất

II Vị trí

III Địa hình

IV Điều kiện khí hậu, thời tiết

1 Thuận lợi cho việc trồng cây công nghiệp 10

2 Tương đối phù hợp cho việc trồng cây công

nghiệp

8

3 Ít thuận lợi cho việc trồng cây công nghiệp 6

V Điều kiện tưới tiêu (chế độ nước)

2 Khả năng tưới, tiêu nước trung bình 8

4 Đất trồng cây ăn quả lâu năm

I Chất đất

3 Đất có độ phì thấp, phải cải tạo mới sản xuất được 6

II Vị trí

III Địa hình

IV Điều kiện khí hậu, thời tiết

2 Tương đối thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 8

3 Ít thuận lợi cho việc trồng cây ăn quả 6

V Điều kiện tưới tiêu (chế độ nước)

1 Khả năng tiêu nước tốt; nguy cơ ngập úng không có; gần

nguồn nước tưới

10

2 Khả năng tưới tiêu nước trung bình; nguy cơ ngập úng

không có; tương đối gần nguồn nước tưới

8

3 Khả năng tiêu nước kém; có nguy cơ ngập úng; xa nguồn

nước tưới

6

Đối với các loại đất trồng cây lâu năm số hạng đất được áp dụng để định giá gồm 5 hạng đất và số điểm mỗi hạng cũng thay đổi so với các loại đất trồng cây hàng năm

Các hạng đất thuộc các loại đất nông nghiệp được định giá bằng phương pháp thu nhập Sau khi định giá được một hạng, các hạng còn lại được tính bằng hệ số nhân với giá đất một hạng (thường là giá đất của hạng 1)

Phương pháp định giá cho từng hạng đất được áp dụng theo thông tư số

145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính

Phụ lục 2

VÍ DỤ VỀ PHƯƠNG PHÁP THU NHẬP

(Kèm theo Thông tư số: 145/2007/TT-BTC ngày 06 /12/2007 của Bộ Tài chính)

Áp dụng phương pháp thu nhập để xác định giá đất nông nghiệp trồng cây hàng năm tại xã A (là xã đồng bằng) của huyện C, tỉnh X thuộc vùng Đồng bằng sông Cửu Long Thửa đất được lựa chọn để định giá có diện tích 4.000 m2 được xếp vị trí đất loại 3, một năm trồng 3 vụ lúa tẻ thường Cơ quan định giá đất đã tiến hành điều tra, khảo sát thực tế và thu thập các số liệu trong 3 năm liên tục như sau:

Sản lượng lúa thu hoạch cả

Giá bán bình quân năm

2006 (năm định giá đất)

Tổng thu nhập đồng 16.250.000 15.000.000 18.000.000 Chi phí sản xuất đồng 7.930.000 7.500.000 9.108.000 Lãi suất tiền gửi tiết kiệm (*)

kỳ hạn 12 tháng

Ghi chú: (∗) Giả sử đây là mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương

+ Tổng thu nhập của 3 năm là 49.250.000 đồng

+ Tổng chi phí sản xuất 3 năm là 24.538.000 đồng

+ Thu nhập thuần túy bình quân một năm là :

000 712 24 3

000 538 24 000 250

.

49

=

−

= 8.237.333 (đồng) + Lãi suất tiền gửi tiết kiệm VNĐ tại ngân hàng thương mại quốc doanh loại kỳ hạn

12 tháng bình quân là 8,3%/năm

+ Giá trị của thửa đất trồng lúa có diện tích 4.000 m2 tính theo công thức nêu ở bước 4 mục 2 Phần I Thông tư này sẽ là:

Giá đất ước tính = 8.237.333

8,3

× 100 = 99.244.976 (đồng)

hoặc ≈ 24.811 đ/m2

Làm tròn 25.000 đ/m2