Tiểu luận môn định giá đất Dự báo giá đất trên thị trường đất đai

Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra để mua đất sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tôcũng lợi hơn thu nhập do lượng tiền b

Đồng thời đất đai còn được coi là một loại tài sản đặc biệt vì bản thân nókhông do lao động tạo ra, cố định về vị trí, có giới hạn về không gian, vô hạn vềthời gian sử dụng Bên cạnh đó đất còn có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sửdụng nếu biêt sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất khôngnhững không mất đi mà còn có xu hướng tăng them Là loại tài sản đặc biệt vàhang hoá đặc biệt, đất đai cần phải dược định giá.

Giá đất là giá bán quyền sở hữu Ở Việt Nam,giá đầt là giá bán quyền sửdụng về đất đai chính là mệnh giá quyền sử dụng đất đó trong không gian vàthời gian xác định bởi lẽ đát đai trên nguyên tắc thuộc sở hữu toàn dân nhưngđất đai có tác động thiết thực đến cuộc sống, đến công ăn việc làm và túi tiềncủa những ngưòi dân cụ thể Trong đó có những nông dân ngheo khó và cảnhững đại gia giàu có bậc nhất Vì vậy mà việc định giá đất là vô cùng cần thiết

Tuy nhiên định giá đất cần có cơ sở khoa học cụ thể chứ không thể địnhgiá một cách tuỳ tiện được

Người ta có thể định giá đất dựa trên địa tô Chính là phần sản phẩmthặng dư do những người sản xuất tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu đất.Mảnh đất nào có địa tô cao thì giá mảnh đất đó cao và ngược lại Địa tô xác địnhmột cách độc lập với giá đất và ít có sự thay đổi Trên thực tế giá đất luôn thaydổi theo thời gian, do đó xác định giá đất dựa trên địa tô là chưa đầy đủ

Lãi suất ngân hàng cũng là một yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thểthay đổi Có thể thấy rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì số tiền mua đất phảigiảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để

có địa tô Còn nếu lãi suất ngân hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra để mua đất

sẽ tăng lên do người bán không muốn bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tôcũng lợi hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đấtphải tăng lên thì người bán mới chấp nhận, người bán đất căn cứ vào lãi suấtngân hàng làm cơ sở để xác định giá đất, Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân

có thể thấy lãi suất của mỗi ngân hàng là như nhau không kể ở nông thôn haythành thị, do đó lãi suất ngân hàng chỉ quy định giá đất đai nói chung chứ khôngquy định giá đất đô thị cao hơn nông thôn Do vậy căn cứ vào lãi suất ngânhàng để xác địng giá đất cũng chưa đầy đủ

Vậy làm thế nào để có một cơ sở khoa học phù hơp nhất cho việc địnhgiá đất? Chúng ta biết rằng đất đai là một loại hàng hoá, đất đai khi được đưa ralưu thông buôn bán trên thị trường sẽ chịu tác động của yếu tố quan hệ cungcầu như các loại hàng hoá thông thường khác Sự vận động của giá cả đất đaitrên thị trường hàng hoá phụ thuộc vào quan hệ cung cầu rất rõ nét và nó giảithích được những khác biệt lớn về giá trị đất giữa khu vực đô thị và nôngthôn, giữa các vùng đô thị khác nhau và thậm chí giữa những vùng ven đôkhác nhau trong cùng một đô thị

Trả lời cho câu hỏi sự vận động của giá đât dựa trên quan hệ cung cầudiễn ra như thế nào? Ta có thể vận dụng quan hệ cung cầu để dự đoán giá đấtcho thị trường đất đai trong tương lai được không? chính là mục đích của chúngtôi khi thực hiện đề tài “Định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu”

II PHẦN NỘI DUNG

Để định được giá đất dựa trên quan hệ cung cầu trước hết chúng ta cầntìm hiểu cung cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng đến chúng

2.1 Cung về đất

Cung về đất là số lượng các loại đất mà xã hội dùng cho sản xuất vàsinh hoạt do lãnh thổ cung cấp Có thể chia cung về đất làm hai loại cung tựnhiên và cung kinh tế

Cung tự nhiên là số lượng đất đai của tr ái đất đã khai thác sử dụng

và tài nguyên đất đai chưa khai thác sử dụng

Khi đất đai tự nhiên được đầu tư lao động để khai thác và sử dụng sẽtrở thành nguồn đất đai cung cấp trực tiếp cho sản xuất và đời sống con ngườitrở thành nguồn cung kinh tế về đất đai Cung kinh tế chỉ biến động trongphạm vi cung tự nhiên và có tính đàn hồi Biến đổi của lượng cung kinh tế vềđất đai không chỉ là biến đổi tổng lượng mà còn biến đổi trên số lượng vàdiện tích của một loại đất sử dụng nào đó Ta có thể thấy ở các phần sau đây

-Cung đất nông nghiệp

Trong cơ chế thị trường, mức cung về đất nông nghiệp có thể tăng hoặcgiảm, mặc dù về lý thuyết diện tích đất đai được xem như không thay đổi vàmức cung cũng không biến động

những diện tích đất chưa sử dụng thành đất nông nghiệp mới khai phá có thểdùng trồng cây hàng năm, cây lâu năm hoặc để nuôi trồng thuỷ sản Tuy mức độ

có thể nhiều ít khác nhau, nhưng hầu như năm nào đất nông nghiệp cũng đượctăng lên bằng cách này Do vậy trong cân đối đất đai, đặc biệt trong phạm virộng, nói chung không thể không đề cập đến sự chuyển hoá Quá trình này tuy

làm tăng cung đất nông nghiệp nhưng lại ít tạo sự sôi ñộng thị trường đất nôngnghiệp.

Quá trình lưu chuyển trong đất nông nghiệp giữa các chủ thể tuy khônglàm tăng tổng cung của đất nông nghiệp của nền kinh tế, song vai trò của nó kháquan trọng trong quá trình phát triển nền sản xuất nông nghiệp, cũng như làm sôiđộng thị trường đất nông nghiệp

Nắm được mức tăng về cung của đất nông nghiệp giúp ta dễ dàng tìm ra

và phân tích các nhân tố làm tăng mức cung trong thị trường đất đai Điều đóphụ thuộc trước hết vào chính sách khai hoang của Nhà nước trong từng thời kỳ.Các nhân tố chi phối trong mức độ lưu chuyển đất nông nghiệp giữa các chủ thểvới nhau bao gồm: cơ chế quản lý đất nông nghiệp; các chính sách về đất nôngnghiệp; trình độ sản xuất hàng hoá trong nông nghiệp; phong tục tập quán củanông dân

chuyển nhanh đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp do quá trình đô thị hoáđang diễn ra ngày càng nhanh, mạnh ở hầu hết các quốc gia, các vùng Nội dungchuyển này bao gồm: dành đất để hình thành khu công nghiệp mới; đất để sảnxuất vật liệu xây dựng; đất cho công nghiệp khai khoáng; giao thông; thuỷ lợi;

du lịch

Sự tác động đến quá trình giảm cung đất nông nghiệp cũng do nhiều nhân tốtác động đến như: các chính sách và cơ chế quản lý vĩ mô nền kinh tế; tốc độ pháttriển của công nghiệp hoá, đô thị hoá và hiện đại hoá nền kinh tế quốc dân

- Cung đất phi nông nghiệp

Do nhu cầu về đất phi nông nghiệp không ngừng tăng lên, vì thế bất luậnhoàn cảnh kinhtế-xã hội của một quốc gia như thế nào, nguồn cung đất phi nông

nguồn sau đây:

Thứ nhất, từ đất nông nghiệp, ở hầu hết các quốc gia, dù Nhà nước không

muốn, nhưng sự chuyển hoá đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp ở trongcác đô thị vẫn là nguồn chủ yếu Diều này xuất phát từ đặc điểm hình thành các

đô thị Phần lớn đô thị được hình thành và phát triển trong lòng các vùng nôngnghiệp truyền thống của mỗi quốc gia Sự chuyển hoá ngày càng nhiều từ đấtnông nghiệp thành đất phi nông nghiệp đang là thách thức lớn đối với hệ thốngquản lý Nhà nước về đất đai ở hầu hết các quốc gia trên thế giới Việt Nam cũngkhông nằm ngoài số đó Hệ thống quản lý Nhà nước trong lĩnh vực này cần đápứng hai yêu cầu cơ bản: kìm giữ được tốc chuyển hoá ở mức hợp lý, tức làkhông để tình trạng căng thẳng về đất ở các đô thị xảy ra, vừa không làm mất antoàn lương thực quốc gia; đồng thời cần có cơ chế thích hợp để hình thành quỹtài chính phục vụ cho khai phá các vùng đất mới, nhằm bù đắp một phần sự haohụt đất nông nghiệp do đô thị hoá đặc biệt là đất sản xuất nông nghiệp

Nguồn thứ hai tăng cung cho đất phi nông nghiệp tăng là đất chưa sử

dụng ven đô Đây là nguồn quan trọng đối với các đô thị đang phát triển khôngtrong lòng các vùng nông nghiệp truyền thống của mỗi quốc gia

Nguồn thứ ba tăng cung đất phi nông nghiệp là sự lưu chuyển trong nội

bộ đất phi nông nghiệp

Với hai nguồn trên vừa có ý nghĩa trong quan hệ cung-cầu đất phi nôngnghiệp, vừa làm tăng tổng cung đất phi nông nghiệp Với nguồn thứ ba tuykhông làm tổng cung đất phi nông nghiệp, song lại có ý nghĩa lớn trong quan hệcung cầu đất phi nông nghiệp, trong sự sôi động của thị trường đất phi nôngnghiệp do mức cầu quyết định

Các nhân tố ảnh hưởng đến cung đất phi nông nghiệp chính là việc quyhoạch địa điểm, quy mô của các đô thị, các chính sách, cơ chế quản lý đất đainói chung và quản lý đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp nói riêng

2.2 Cầu về đất và các yếu tố ảnh hưởng

Nhu cầu của con người về đất phục vụ sản xuất và sinh hoạt phân ra hailoại lớn: nhu cầu đất nông nghiệp và nhu cầu về đất phi nông nghiệp

-Cầu đất nông nghiệp

Biến động của cầu đất nông nghiệp là kết quả của các xu hướng làm tănghay làm giảm lượng cầu gây nên Diện tích đất nông nghiệp có thể phải tăng lên

để đáp ứng nhu cầu nông sản cho xã hội Nhu cầu này buộc xã hội phải có sựchuyển hoá các loại chưa sử dụng sang đất nông nghiệp Nhu cầu của xã hội vềnông sản có thể được phản ánh qua giá nông sản trên thị trường, hoặc cũng cóthể nhận thấy nhờ các phân tích khoa học của các nhà hoạch định chính sách

Trên thực tế, xét về tổng thể có thể lượng cầu đất nông nghiệp ít hoặckhông biến động Tuy nhiên, xét trong nội bộ ngành nông nghiệp vẫn có sự biếnđộng về mức cầu đất nông nghiệp Sự biến động trong nội bộ đó là do cầu của

không cần đất nông nghiệp nữa, ngược lại một số khác lại cần thêm đất để tạothêm việc làm, tạo thu nhập cho mình bằng kinh doanh sản xuất nông nghiệp.Cũng có một số chủ thể cần mua thêm đất nhằm đảm bảo ổn định cuộc sống chocác thế hệ mai sau của họ

Xét về lâu dài, trong quá trình công nghiệp hoá và hiện đại hoá nền kinh

tế, tổng lượng cầu về đất nông nghiệp có xu hướng giảm tương đối, và sẽ làmgiảm tuyệt đối so với các loại đất khác, cũng như so với nhu cầu lượng nông sản

xã hội ngày càng cao tạo điều kiện để tăng năng xuất cây trồng vật nuôi trongnông nghiệp Điều đó làm cho nhu cầu về diện tích đất nông nghiệp tăng chậmhơn tốc độ tăng nhu cầu nông sản của xã hội Ngoài ra còn một nguyên nhân khá

quan trọng là xu hướng giảm sút tương đối tỷ xuất lợi nhuận của sản xuất nôngnghiệp so với các ngành khác Nguyên nhân này làm cho các thế hệ trướcthường không rời bỏ nông nghiệp ở nông thôn để sang ngành khác Tuy nhiênkhông phải tất cả người có ruộng muốn đi đều thực hiện được nguyện vọng củamình.

Cầu đất phi nông nghiệp

phát triển kéo theo nhu cầu xây dựng dịch vụ, thương mại, nhà ở, trường học,bệnh viện bên cạnh đó quy mô và tốc độ tăng lên nhanh chóng của quá trình

đô thị hoá cũng đẩy mức cầu về đất phi nông nghiệp tăng lên Xu thế côngnghiệp hoá, hiện đại hoá nền kinh tế tất yếu kéo theo xu thế đô thị hoá: các đôthị cũ ngày càng mở rộng quy mô, ở nhiều nơi lại xuất hiện nhiều điểm đô thịmới Các khu công nghiệp mới tăng lên với tốc độ cao cũng kéo theo sự hìnhthành hệ thống dịch vụ và cuộc sống đô thị ở các khu đó

Khi phân tích các nhân tố tác động đến xu hướng tăng lượng cầu đất phinông nghiệp, ngoài các nhân tố đã nêu trên, còn cần chú ý đến khía cạnh chính

hệ thống chính sách của Nhà nước liên quan đến sự phát triển các đô thị và cáckhu công nghiệp Đồng thời các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình cung về đấtphi nông nghiệp cũng cần đề cập đến khi phân tích mức cầu đất phi nôngnghiệp

2.3 Xác định giá đất dựa vào quan hệ cung cầu

Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hóa thông thường đượcquyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu Cầu vượt cung thì giá cảtăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là nguyên tắccân bằng cung cầu

Điều kiện hình thành là:

(1) Người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa cócùng tính chất

7

(2) Những hàng hóa có cùng tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theobiến động giá cả.

Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung cầuquyết định

Có thể thiết lập một biểu cung minh hoạ mối quan hệ giữa số lượng đấtđai mà một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư có khả năng cung cấp vớicác mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian cho trước Cũng giống nhưthiết lập một biểu cầu, để thiết lập biểu cung cần giả định rằng chỉ có một yếu tốquyết định làm thay đổi cung đó là giá loại đất đai mà biểu cung minh hoạ Cácyếu tố khác còn lại của cung không có ảnh hưởng đến giá đất là hằng số

Ta có thể biểu thị mối quan hệ giữa quy luật cung cầu với giá cả đất đainhư sau:

2.3.1 Giá đất tại điểm cân bằng

Giá đất

Cầu về đất G1 E1 Cung về đất

G E

L1 L L2 Số lượng đất

Hình 2.1 Đồ thị cung và cầu với một thị trường đất đai điển hình

Hình 2.1 là sơ đồ cung và cầu trên một thị trường đất đai điển hình, minhhoạ sự tương tác giữa cung và cầu trong thị trường đất đai điển hình Giá đất đaiđược xác định ở điểm mà đồ thị cung và đồ thị cầu giao nhau (điểm E) Điểm Eđược gọi là điểm cân bằng giữa giá đất (G) và số lượng đất đai (L) Nếu giáđược cố định ở (G1), thì số lượng cầu sẽ giảm xuống (L1) nhưng những ngườicung cấp cũng sẽ đồng ý bán với số lượng (L2) ở giá đó Tình huống này sẽkhông ổn định Trên thị trường xẩy ra tình trạng dư thừa hay cung quá mức và

người cung cấp sẽ buộc phải hạ thấp giá hơn cho đến khi giá G được thiết lập.Nếu như theo yêu cầu của Nhà nước phải đặt giá cao hơn, thì Nhà nước có thểphải ra quy định được phép bán bao nhiêu ở mức giá cố định, hoặc sẽ xuất hiệnmột thị trường bất hợp pháp mà giá thấp hơn so với giá Nhà nước quy định Một

sự mất cân bằng tương ứng sẽ xảy ra nếu như giá được cố định ở mức thấp hơngiá G, nhưng hiện thời số lượng cầu sẽ lớn hơn số lượng được cung, và giá sẽphải tăng lên để tạo ra sự cân bằng

2.3.2 Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi cung hoặc cầu thay đổi

2.3.2.1 Giá đất thay đổi khi có sự thay đổi về cầu

TH1 Đồ thị cầu mới giảm sút

D

Giá D1 A

Giá đất đai tại điểm cân bằng thay đổi khi có những thay đổi cung hoặccầu Hình 2.2 minh hoạ sự thay đổi về nhu cầu Đ iểm cắt nhau giữa đ ồ thịcung (S) và đ ồ thị cầu (D) tại điểm A cho thấy giá cân bằng là G và số lượngđất đai được bán là L Đồ thị cầu (D1) là đồ thị cầu mới đã giảm sút Sốlượng cầu về đất đai nhỏ hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi ở từngmức giá Sự chuyển dịch này có thể xảy ra do một trong năm yếu tố tác độngđến cầu đã thay đổi: như thu nhập của những người mua có tiềm lực đã giảmsút; hoặc những người tiêu dùng có tiềm lực tin rằng giá đất sắp tới sẽ giảm và

là G1 và số lượng mới được bán sẽ là L1

Một số yếu tố quan trọng có thể tác động khiến cầu về đất giảm là quyhoạch địa điểm, chính sách của nhà nước, tin đồn, dư luận không chính xác…

Báo ViệtNamnet ngày 25/06/2010 đưa tin:

Ngay khi Bộ xây dựng "nói lại cho rõ" về các "khái niệm" quy hoạch Thủ

đô thị thì thị trường nhà đất phía Tây Hà Nội, đặc biệt là khu vực Ba Vì đã rơi

vào khủng hoảng, giá đất sụt giảm tới 70% so với thời điểm cách đó 2 tháng

Cùng với lượng giao dịch đã giảm rõ rệt tại các đơn vị kinh doanh BĐS,giá BĐS cũng có xu hướng giảm dần Theo số liệu điều tra của Vietnam Report,một số địa bàn có mức giảm nhẹ

Có thể kể đến như: Khu đô thị Geleximco đường Lê Trọng Tấn có mứcgiá dao động trong khoảng 32 - 35 triệu đồng/m2, giảm khoảng 5 - 8 triệu đồng

so với mức đỉnh trong những tháng đầu quý II Đất nền khu vực Bắc ThăngLong Nội Bài giảm khoảng 2 triệu đồng/m2 xuống còn mức 13 - 15 triệu đồng/m2

Tại khu vực phía Tây Hà Nội, giá đã giảm rõ rệt sau những tháng “làm mưa làmgió” Đất làng ở Thạch Thất hiện đứng ở mức 2,5 - 3 triệu đồng/m2…

Tuy nhiên giá đất giảm chỉ là hiện tượng nhất thời, không có căn cứ nàocho thấy giá đất có thể giảm liên tục

TH2 Đồ thị cầu mới tăng lên

Hình 2.2 Sự thay đổi về cầu

Số lượng cầu về đất đai lớn hơn so với số lượng đất đai được đòi hỏi

cầu tăng lên Sự cân bằng mới được lập tại điểm C Giá mới sẽ là G2 và sốlượng mới được bán sẽ là L2

Hiện tượng này xảy ra do rất nhiều nguyên nhân khác nhau làm cho cầutăng lên vượt quá cung đẩy giá đất tăng lên, nhiều khi trở thành những cơn sốt

về giá đất

Báo Việtnamnet đưa tin về “ buổi bàn tròn trực tuyến” với chủ đề “nghịch lý của thị trường đất đai” ngày 2/ 11/2007 có bàn về 2 cơn sốt giá nhà

và đất năm 2003 và 2007 với nội dung có thể tóm tắt như sau:

Thực tế trong thị trương bất động sản(BĐS) ở Viêt Nam, đặc biệt là nhà

và đất năm 2003 và 2007 có 2 cơn sốt giá Hai cơn sốt này giống nhau ở bảnchất là cầu vượt quá cung, tuy nhiên khác nhau ở chỗ năm 2003 là cầu ảo Mọingười nói sốt ảo là không đúng, sốt là thực nhưng cầu là ảo

Năm 2003, lần đầu tiên khi chúng ta ban hành Luật Đất đai, và đặc biệt làsau Nghị quyết Trung ương, chúng ta chấp nhận có giá đất thỏa thuận, giá trị

11