Báo cáo ảnh hưởng của các nhân tố cá biệt đến giá đất

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đấtđai quyết định và có xu hướng tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Giá đất chủ yếu là do nhu

GV.h ướng dẫn B ùi Nguyên Hạnh

KẾT LUẬNĐẶT VẤN ĐỀ

KẾT CẤU

NỘI DUNG

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất

đai quyết định và có xu hướng tăng cao

rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so

với tốc độ tăng giá hàng hóa thông

thường

Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất

đai quyết định và có xu hướng tăng cao

rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so

với tốc độ tăng giá hàng hóa thông

thường

Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân

tố nhưng một nhân tố cơ bản nhất là dựa

vào đặc trưng của chính thửa đất đó, đó

chính là các nhân tố cá biệt

Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân

tố nhưng một nhân tố cơ bản nhất là dựa

vào đặc trưng của chính thửa đất đó, đó

chính là các nhân tố cá biệt

GIÁ ĐẤT

Con người trong quá trình sử dụng đất

vào các mục đích khác nhau đã xác định

giá cho các thửa đất khác nhau

Gía đất là biểu hiện giá trị của quyền

sử dụng đất

Con người trong quá trình sử dụng đất

vào các mục đích khác nhau đã xác định

giá cho các thửa đất khác nhau

Gía đất là biểu hiện giá trị của quyền

sử dụng đất

Còn trên cùng một đoạn đường, nếu các thửa đất có các yếu tố khác như nhau thì thửa đất có vị trí gần mặt tiền hơn, hoặc ở các vị trí đắc địa (ngã ba, ngã tư, trên các trục giao thông quan trọng, gần các trung tâm thương mại …) thì có giá trị cao hơn (vị trí tuyệt đối) do lợi ích kinh tế thửa đất mang lại

Ảnh hưởng nhân tố vị trí đến giá đất

Vị trí 1: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất đã có tên đường, ngõ kê khai trong phụ lục Hệ số tính là 1;

Vị trí 2: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 3,5 m trở lên Hệ số vị trí 2 bằng 0,60 so với

vị trí 1

Vị trí 3: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt cắt nhỏ nhất từ 2 m đến dưới 3,5m Hệ số vị trí 3 bằng 0,35

so với vị trí 1;

Vị trí 4: Áp dụng đối với các lô, thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ ngách, hẻm có mặt

DIỆN TÍCH

Diện tích thửa đất là phần diện tích mà người sử dụng đất được phép sử dụng, là phần diện tích mà trên đó nhà nước xác lập các quyền và nghĩa vụ đối với từng chủ sử dụng

Diện tích của thửa đất phải phù hợp với từng mục đích sử dụng, quá lớn hay quá nhỏ đều không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất nên ảnh hưởng đến giá đất

Gía đất là số tiền trên một đơn vị diện tích nên trong cùng một điều kiện thường diện tích của mảnh đất càng lớn thì giá của thửa đất đó càng cao

-Tại điểm b, khoản 1, Điều 3, Quyết định 19/2009/QĐ-UBND của UBND TP.HCM ngày 25-2-2009 quy định về diện tích tối thiểu sau khi tách thửa, đất ở sẽ được tách thửa nếu đủ điều kiện về diện tích tối thiểu (phải đảm bảo được hạ tầng

kỹ thuật theo quy hoạch và kết nối, đồng bộ với hạ tầng kỹ thuật hiện hữu)

Nếu đất chưa có nhà thì diện tích tối thiểu được tách thửa là

80 m2 và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5 m

Đối với đất có nhà hiện hữu thì diện tích tối thiểu được tách thửa là 50 m2, chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4 m (điều kiện về diện tích nêu trên được áp dụng cho cả thửa đất mới hình thành và thửa đất còn lại) sau khi trừ lộ giới

Ngôi nhà siêu mỏng kỳ lạ hình

chữ T ở chân cầu Vĩnh Tuy Nhà siêu mỏng trên phố Đào Tấn

KÍCH THƯỚC THỬA ĐẤT

Kích thước của thửa đất là chiều dài và chiều rộng của thửa đất, các mảnh đất có cùng diện tích như nhau nhưng kích thước của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, trong đó chiều rộng mặt tiền của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và hiệu quả thu lợi cuả mảnh đất nên nó ảnh hưởng mạnh đến giá đất.

Theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam ban hành theo quyết định số 04 ngày3-4-2008 của Bộ Xây dựng, kích thước lô đất xây dựng nhà ở được xác định như

-Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới ≥20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥45m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥5m

-Khi lô đất tiếp giáp với đường phố có lộ giới <20m, phải đảm bảo các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau:

+ Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình ≥36m2

+ Bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m

+ Chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở ≥4m

CHIỀU SÂU

Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hay quá sâu so với mặt đường đều không thuận lợi cho người sử dụng đất với bất kỳ mục đích sử dụng nào nên ảnh hưởng đến giá đất

-Các thửa đất có chiều sâu lớn, vị trí đất tính giá được quy định như sau:

HÌNH THỂ

-Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là hình vuông hoặc hình chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc… đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hưởng đến giá đất

+Trong sử dụng đất vào mục đích sản xuất nông nghiệp, hình dạng của thửa đất có ảnh hưởng rõ rệt đến hiệu suất làm việc của máy móc Khi làm đất trên thửa ruộng hình tam giác, chi phí di chuyển phi sản xuất của máy kéo tăng lên từ 2-2.5 lần

so với chi phí này khi làm đất trên thửa ruộng hình chữ nhật

có cùng diện tích Do đó để nâng cao hiệu suất máy móc và hiệu quả làm việc người ta sẽ phải mất thêm chi phí để cải

+Đối với đất ở, hình dạng của thửa đất lại càng được quan tâm hơn, nó không chỉ mang lại sự tiện lợi cho người sử dụng mà

nó còn chịu ảnh hưởng của yếu tố tâm lý cũng như phong thủy

Trong phong thủy học, nhà ở có hình vuông là tốt nhất Bởi từ trước đến nay người phương Đông đều bị ảnh hưởng bởi quan niệm “trời tròn đất vuông”, nhà ở vuông vắn khiến năng lượng của khí sinh ra dòng chảy tuần hoàn, cân bằng, mang lại nhiều điều tốt lành cho gia đình

Nhìn theo quan điểm hiện đại, tính thực dụng của ngôi nhà hình vuông cao, trang trí nội thất cũng tiện, hơn nữa dễ thỏa mãn các nhu cầu về thông gió, ánh sáng… Sống trong ngôi nhà này tự nhiên sẽ cảm thấy thoải mái, tâm bình khí hòa, gia đình hòa thuận

-Địa thế của thửa đất: địa hình nơi thửa đất tọa lạc cao hay thấp hơn các thửa đất khác trong vùng lân cận cũng có tác động đến giá của thửa đất Ở các khu vực thấp thường bị ngập nước vào mùa mưa hay chịu ảnh hưởng của hiện tượng triều cường thì giá của thửa đất sẽ thấp, ngược lại giá cuả nó sẽ cao hơn

-Ngoài ra còn phải kể đến yếu tố địa chất-công trình bởi nó ảnh hưởng đến chi phí cho gia cố nền cho các công trình, nó cũng được tính vào giá đất Nói chung chúng ta sẽ không ai chọn một mảnh đất mà nền đất yếu bởi sẽ phải gánh nhiều chi phí

và chịu nhiều rủi ro…

-Đất xây dựng KCN: đất thuận lợi 0.4 < I < 2%, đất ít thuận lợi

2 < I < 3% , đất không xây dựng được I > 3%)

-Đất dân dụng: đất thuận lợi 0.4 < I < 3%, đất ít thuận lợi 3 < I < 10% , đất không xây dựng được I > 10%)

-Mạng lưới giao đường chính : thỏa mãn 0.4 < I < 5 % , được xác định trong quy hoạch chung

-Khu cây xanh nghỉ ngơi: đất thuận lợi 0.4 < I < 10%, đất ít

-Đất sản xuất nông nghiệp: 0-5 thích hợp cho trồng lúa, 5-80 thích hợp cho trồng màu, 8-150 thích hợp cho trồng cây ăn quả, 15-250 nên phát triển lâm nghiệp (Bộ NN&PTNT)

Nói chung độ dốc quá lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao nên ảnh hưởng đến giá đất, bởi nó liên quan trực tiếp đến mức độ đầu tư

và hoàn thiện cơ sở hạ tầng, đến khối lượng đất san lấp khi xây dựng và khối lượng công tác đất xây dựng.

HẠN CHẾ CỦA QUY HOẠCH

Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

-Yếu tố quy hoạch đô thị có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất, cụ thể là:

Từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được trưng bày công khai (cuối tháng 4, đầu tháng 5-2010), giá đất dự án quanh trục đường Thăng Long đã tăng đột biến từ 20% đến 30% Cụ thể, đất ở dự án khu đô thị Kim Trung - Di Trạch (Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 km đã nhảy vọt từ 20 triệu đồng/m2 lên trên 30 triệu đồng/m2 “Giá đất ở đây có nhiều loại, vị trí càng đẹp giá càng cao nhưng tất cả đều đồng loạt tăng giá”

Những quy định về kiến trúc, xây dựng trong đô thị cũng là các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Chiều cao của công trình cũng ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng của công trình.

UBND TP Hà Nội đã trình Thủ tướng đề xuất phân vùng và định hướng phát triển nhà cao tầng trong khu trung tâm TP Hà Nội Theo đó, khu vực bốn quận nội thành cũ, bên trong vành đai 2 được phân định thành 10 khu vực (KV) để kiểm soát phát triển nhà cao tầng Vùng đặc thù không xây dựng công trình cao tầng bao gồm: KV trung tâm chính trị Ba Đình (KV1); KV phố cổ (KV2); KV Hồ Gươm và vùng phụ cận (KV3); KV Thành cổ và an ninh quốc phòng (KV4).

-Bộ xây dựng cũng đề ra quy chuẩn chiều cao và mật độ xây dựng trong đô thị, nhằm tạo một cảnh quan kiến trúc hài hòa cho đô thị: Khoảng cách giữa hai mặt tiền đối diện của hai dãy nhà không được nhỏ hơn 7m, khoảng cách hai đầu hồi (mặt hông) của hai dãy nhà không được nhỏ hơn 4m Nhà xây càng cao thì công trình phải lùi vào càng sâu và diện tích xây dựng càng giảm, diện tích thửa đất càng rộng thì mật độ xây dựng

-Các loại hình sử dụng đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau do hiệu quả sử dụng và mức độ thu lợi từ đất khác nhau Đối với đất nông nghiệp thì thường lợi ích thu được từ đất không lớn bằng đất sử dụng cho các mục đích phi nông nghiệp nên giá đất thấp hơn.

BẢNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT

(Ban hành kèm theo Nghị định số 123/2007/NĐ-CP

ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ)

CƠ SỞ HẠ TẦNG & THỜI HẠN SDD

Loại đường giao thông,kết cấu của đường,cấp hạng,mật độ lưới giao thông….

-Kết cấu hạ tầng có thể làm thay đổi công dụng và giá trị của BĐS hiện có Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai trở nên dễ dàng hơn, nó có thể đáp ứng và thoả mãn được nhiều yêu cầu khác nhau của thị trường và nhờ đó có thể tham gia vào nguồn cung đất đai trên thị trường

Kết quả điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường Hà Nội năm 2009 của UBND TP Hà Nội cho thấy, giá đất trong năm nay tăng chóng mặt Một số khu vực được Nhà nước chủ trương đầu tư cơ sở hạ tầng, tăng trung bình 20%, cá biệt đất thuộc huyện Từ Liêm, quận Hà Đông, huyện Hoài Đức tăng đến 100% Giá đất tại các thị trấn, huyện cũng tăng tùy theo mức độ hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật và khoảng cách so với trung tâm

-Thời hạn sử dụng đất quyết định mức độ thu lợi từ thửa đất và các quyền của người sử dụng trong huy động công năng của thửa đất Xét riêng nhóm đất phi nông nghiệp tại đô thị thì theo bảng giá đất ở trên ta thấy mức giá đã có sự chênh lệch 1.5 lần, mà trên thực tế còn chênh nhiều hơn Riêng đối với đất

ở cũng vậy, đất thuê (có thời hạn) bao giờ cũng rẻ hơn nhiều so với cùng thửa đất đó nếu được mua để

ở (sử dụng ổn định lâu dài), sự khác biệt đó là do ai cũng muốn có riêng một thửa đất để ở, do tâm lý "an

KẾT LUẬN

Các nhân tố cá biệt cuả thửa đất rất đa dạng, nó tạo nên đặc trưng riêng của từng thửa đất, phân biệt các thửa đất với nhau, là căn cứ đầu tiên để xác định các mục đích sử dụng để từ đó xác định giá đất Trong các nhân tố này có nhân tố là khách quan, có nhân tố

là chủ quan nhưng chúng đều có ảnh hưởng và quan

hệ qua lại chặt chẽ với nhau và với các nhân tố khác (như tâm lý, tín ngưỡng, thị hiếu…của người sử dụng) Để định giá cho thửa đất cần dựa trên cơ sở các nhân tố cá biệt của thửa đất, đặt chúng trong mối quan hệ tổng hòa và tác động qua lại giữa các nhân

tố với nhau và với các nhóm nhân tố khác, đồng thời

có biện pháp cải tạo