Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, tài liệu cho các bạn nghiên cứu, tham khảo trong quá trình học tập của mình.

ĐỀ CƯƠNG NGHIÊN CỨU CHI TIẾT:

Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn TP.HCM

MỤC LỤC

PHẦN 1: TỔNG QUAN

1 Mở đầu 1

2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài nghiên cứu 2

3 Mục tiêu nghiên cứu 3

4 Nội dung nghiên cứu 4

5 Phạm vi nghiên cứu 4

PHẦN II : LÝ LUẬN 1 Cơ sở lý luận 5

1.1 Các khái niệm 5

1.2 Phát triển lý thuyết – Xây dựng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.1 Các yếu tố vĩ mô 8

1.2.2 Các yếu tố vi mô 10

1.2.3 Các yếu tố khác 10

2 Các giả thiết khoa học 10

3 Phương pháp xác định 11

3.1 Xác định giá đất tối ưu ……… 11

3.2 Xác định các yếu tố tác động đến giá đất ……… 11

3.3 Xác định hệ số hạng đất ……… 12

3.4 Xác định hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng ……… 13

3.5 Xác định hệ số vị trí hẻm ……… 13

3.6 Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất (đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp) ……… 13

PHẦN III : QUÁ TRÌNH NGHIÊN CỨU 1 Xây dựng bảng câu hỏi 14

2 Quá trình thu thập thông tin 14

3 Nhập liệu và xử lý 15

4 Các phương pháp phân tích đa biến sử dụng 15 PHẦN IV: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ

TÀI LIỆU THAM KHẢO

PHỤ LỤC

ĐỀ CƯƠNG CHI TIẾT Đề tài: Xác định mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh sự khác biệt về giá đất trên địa bàn TP.HCM

I/ TỔNG QUAN

1 Mở đầu

Trong những năm đầu thế kỷ XXI, thế giới có nhiều biến động, cùng với xu thế hội nhập, toàn cầu hóa đã làm cho kinh tế các nước trên thế giới có xu hướng tăng trưởng chậm Tuy nhiên, bên cạnh sự phát triển nhanh chóng của Trung Quốc, Việt Nam được đánh giá là một trong những nước có tiềm năng kinh tế cao, an ninh chính trị ổn định, tốc độ tăng trường cao với GDP bình quân trên 8%/ năm Cùng với việc gia nhập WTO - nơi được đánh giá là một sân chơi bình đẳng, có nhiều thuận lợi, kinh tế Việt Nam được đánh giá là sẽ có nhiều phát triển vượt bậc trong những năm sắp đến nếu như biết tận dụng những thuận lợi về nguồn vốn đầu tư của các nước

Để tận dụng tốt những cơ hội này, Việt Nam cần nhanh chóng ổn định và phát triển các loại thị trường tài chính trong nước để nhanh chóng hòa nhập với thế giới Với đặc thù là một nền kinh tế thị trường mới nổi, thị trường bất động sản Việt Nam tiềm ẩn những biểu hiện bong bóng thị trường làm cho giá cả bất động sản luôn giao động theo chiều hướng tăng lên Đặc biệt trong 2 năm 2005, 2006 thị trường đất đai_ một dạng thị trường chủ yếu của thị trường bất động sản_ bị “đóng băng” và mới có biểu hiện “ tan băng” nhẹ trong những tháng cuối năm 2006 Dự báo trong năm 2007, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ nóng lên trước làn sóng đầu tư ồ ạt của các nhà đầu tư nước ngoài do chính sách mở cửa của chính phủ và nhu cầu về nhà ở, đất ở tăng lên

Là một thành phố lớn, đóng vai trò quan trọng trong việc định hướng phát triển cho cả nước, trong nhiều năm qua, TP Hồ Chí Minh đã phát triển nhanh chóng trên nhiều phương diện kinh tế xã hội với kết quả đạt được rất khả quan, môi trường

kinh tế TP Hồ chí Minh luôn được đánh giá là năng động, tiềm năng, thu hút nhiều nguồn lực đầu tư trong nước và nước ngoài Tuy nhiên, các nhà kinh tế cho rằng:

TP Hồ Chí Minh vẫn chưa phát huy hết thế mạnh của một thành phố lớn, một cửa ngỏ giao thương mang tầm cở Đông Nam Á do chưa xây dựng được một cơ chế quản lý năng động, khoa học khai thác hết tiềm năng kinh tế địa phương và các vùng lân cận Sự kiện Việt Nam gia nhập WTO có ý nhĩa rất quan trọng đối với chính sách phát triển của thành phố Những nhà hoạch định chiến lược của thành phố cần nhanh chóng xây dựng và đưa ra các giải pháp để tận dụng những nguồn lực sẳn có về tài nguyên, con người, vị trí chiến lược, thị trường lao động, thị trường vốn v v để nhanh chóng hòa nhịp vào làn sóng đầu tư đang ồ ạt đổ vào

2 Ýnghĩa thực tiễn của đề tài

Như đã trình bày ở trên, đất đai và các chính sách về đất đai là một trong những vấn đề hết sức quan trọng và nhạy cảm trong chiến lược phát triển kinh tế Trong quá trình phát triển nền kinh tế, với đặc điểm nguồn gốc tự nhiên, không sinh sôi nảy nở của đất đai và càng giảm cả về số lượng và chất lượng đất do tốc độ phát triển của dân số và tác động khai thác bừa bãi của con người, xu hướng giá cả của các loại đất ngày càng tăng kéo theo sự khan hiếm đó Giá đất trên thị trường thường không biểu hiện giá trị thực của nó mà mang giá trị ảo Đặc biệt trong điều kiện chính trị Việt Nam nói chung và TP Hồ Chí Minh nói riêng, khi đất đai thuộc sở hữu nhà nước, mọi tổ chức, cá nhân chỉ có quyền sử dụng đất, chỉ cần một chính sách giá cả đền bù chưa thỏa đáng cộng thêm một số tác động của các yếu tố ngoại lai sẽ đẩy giá đất xa khỏi giá trị thực của thị trường, điều này biểu hiện rất cụ thể qua sự biến động đất đai tại các quận ngoại thành TP Hồ Chí Minh như Quận Tân Bình, Quận 7, Quận 12, Quận 2 Tình trạng lộn xộn, đóng băng trên thị trường bất động sản kéo dài trong 2 năm 2005, 2000 gây rất nhiều khó khăn, thiệt hại cho kinh tế thành phố, làm rối ren và gây hiện tượng giá ảo trong việc định giá trị thật của đất đai để bồi thường và qui hoạch dân cư Dự báo trong năm 2007 nhu cầu về

nhà ở của người dân Việt Nam sau khi Việt Nam gia nhập WTO sẽ gia tăng từ 6- 7% và giá đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội sẽ tăng cao, áp lực về nhà đất sẽ tạo một cơn sốt trên thị trường bất động sản, cản trở những nhà đầu tư kinh doanh bất động sản trong việc đầu tư vào cơ sở hạ tầng do tâm lý e ngại thị trướng bị đóng băng, gây khó khăn cho công tác qui hoạch, bồi thường, ổn định dân cư

Việc xác định các yếu tố cầu thành nên giá đất, trong đó nhân tố nào đóng vai trò nhân tố ảnh hưởng quan trọng là một việc làm hết sức cần thiết hiện nay, vấn đề nghiên cứu sẽ đưa ra những cơ sở thực tiễn cho việc vạch ra những chính sách về quản lý và sử dụng hiệu quả đất đai

Hàng năm Thành phố Hồ Chí Minh điều có những cuộc điều tra thực tiển từng con đường trên các quận huyện về giá đất giao dịch trên thị trường để làm cơ sở ban hành bảng giá đất toàn thành phố nhưng hiện tại bảng giá đất được ban hành chưa sát với giá thị trường; bảng giá đất hiện có và hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay được thực hiện theo cảm nhận, kinh nghiệm nên mức độ chính xác chưa cao Dựa vào số liệu điều tra chọn mẫu thực tế về giá đất thị trường tại một số nơi trên địa bàn thành phố nên là một cơ sở thực tiễn quan trọng để xác định lại hệ số này Đây chính là công việc mà đề tài này hướng đến

Xuất phát từ thực tế đòi hỏi nêu trên, công việc chính của đề tài là “Xác định mức độ ảnh hưởng tác động của các yếu tố đến giá đất và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh”

3 Mục tiêu nghiên cứu

2.1 Mục tiêu chung:

Mục đích chính của đề tài này là xây dựng lại bảng giá đất qua hệ số điều chỉnh theo giá thị trường và đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh

2.2 Mục tiêu cụ thể:

− Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

− Xác định yếu tố nào ảnh hưởng quan trọng đến giá đất

− Xây dựng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất theo từng khu vực cho phù hợp giá thị trường

4 Nội dung nghiên cứu

− Phân tích hiện trạng giá đất và giao dịch đất đai trên địa bàn Tp Hồ Chí Minh

− Xây dựng hàm hồi quy về giá đất để tiến tới thực hiện các nội dung:

• Xác định diện tích của đất có giá trị tối ưu nhất

• Định lượng các yếu tố ảnh hưởng vào giá đất bao gồm: các yếu tố về

vị trí lô đất (lợi thế kinh doanh, giao thông), độ rộng đường, diện tích khu đất

• Xây dựng hệ số hạng điều chỉnh giá đất theo mục đích sử dụng đất (đất ở, đất chuyên dùng là văn phòng, nhà xưởng sản xuất, đất nông nghiệp)

• Xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất, định giá đất tại địa bàn 24 quận, huyện của Tp Hồ Chí Minh

• Xây dựng hệ số phân tầng đối với nhà cao tầng

• Xây dựng hệ số giá đất đối với khu đất có vị trí hẻm

5 Phạm vi nghiên cứu

− Phạm vi của đề tài là tiến hành nghiên cứu giá đất đô thị TP Hồ Chí Minh Nghiên cứu và đánh giá những yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất đô thị tại TP Hồ Chí Minh được quan tâm nhất hiện nay, cụ thể là yếu tố về vị trí nhà, lợi thế kinh doanh, diện tích,v.v…

− Phân tích đề tài giới hạn ở phân tích tĩnh tại một thời điểm điều tra

− Phạm vi không gian: Số liệu điều tra thực tiễn, các số liệu sơ cấp thu thập từ các giao dịch thị trường của các bất động sản trên địa bàn 24 quận, huyện của TP Hồ Chí Minh

− Phạm vi thời gian: theo yêu cầu đặt ra

II/ LÝ LUẬN

1 Cơ sở lý luận

1.1 Các khái niệm cơ bản:

− Bất động sản là các tài sản không được di dời bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác

do pháp luật quy định (Điều 181 Bộ luật dân sự nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1995)

− Định giá bất động sản là trọng tâm của tất cả các hoạt động trong thị trường về bất động sản: Vì mọi việc có liên quan đến thị trường bất động sản đều chịu tác động bởi giá trị bất động sản mà định giá là công việc xác định giá bất động sản trên thị trường Định giá giúp ra quyết định về mua bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh bất động sản

− Đất là tài sản đặc biệt:

• Là tài sản vì đất có đủ các thuộc tính của tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng nhu cầu của con người, có đặc trưng giá trị và là đối tượng giao lưu dân sự

• Là tài sản đặc biệt vì đất không do lao động làm ra, lao động chỉ biến đất từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích cần thiết, thích hợp

− Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng

− Quyền sử dụng đất: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt của chủ sở hữu theo qui định của pháp luật Chủ sở hữu có đủ 03 quyền là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; chỉ là một trong 03 quyền của chủ sở hữu

Ở Việt Nam, quyền sở hửu đất đai thuộc về nhà nước, mọi công dân, tổ chức, công ty… chỉ có quyền sử dụng đất đai

(http://vi.wikipedia.org/wiki/%C4%90%E1%BA%A5t_%28kinh_t%E1%BA%BF_h%E1%BB%8Dc%29)

− Định giá đất:

Định giá đất chỉ là sự ước tính Giá đất phụ thuộc vào điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và tình trạng pháp lý của thửa đất, ngoài ra nó còn phụ thuộc vào tâm lý của người mua và người bán

Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước giao đất cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài Người được giao đất sử dụng có 5 quyền: Chuyển nhượng; Cho thuê; Thừa kế; Góp vốn; Thế chấp về đất đai Vì vậy giá đất ở Việt Nam thực ra là giá trị Quyền sử dụng đất Theo mục đích sử dụng đã được xác định nếu thay đổi mục đích sử dụng phải được nhà nước cho phép Vậy: “ Định giá đất là sự ước tính giá trị Quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định”

Mục đích của đề tài là phải điều chỉnh bảng giá hoặc hệ số điều chỉnh theo sát giá trị thị trường của nó và phân tích hồi quy các yếu tố tác động đến giá trị quyền sử dụng đất Do đó các phương pháp và nội dung thực hiện sẽ phải đáp ứng đúng mục đích này Trước tiên, bảng giá quyền sử dụng đất có các tác dụng quan trọng làm căn cứ để:

− Tính thuế đối với việc sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất

− Tính tiền sử dụng đất và thuê đất

− Tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất

− Xác định giá trị quyền sử dụng đất để tính vào tài sản doanh nghiệp nhà nước

− Tính giá trị quyền sử dụng đất để thu lệ phí trước bạ

− Tính bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai

Vì những tác dụng quan trọng này, cho nên xác định bảng giá đất phải dựa trên các cơ sở khoa học, các văn bản hướng dẩn cụ thể của các cơ quan có thẩm quyền và thực tiễn đúng đắn như sau:

− Giá quyền sử dụng đất có giá trị giống như các tài sản khác do nó có thể chuyển nhượng, thừa kế, có giao dịch trên thị trường Do vậy, giá trị của nó sẽ do thị trường cung cầu quyết định Vì lý do này, nên bảng giá quyền sử dụng đất cho toàn thành phố phải đi sát với giá thị trường đang giao dịch

− Bảng giá hiện hành của Thành phố là rất thấp so với giá thị trường hiện hành Nếu bảng giá mới được xây dựng bằng giá với giá thị trường (hệ số điều chỉnh chênh lệch bằng 1) sẽ gây nên một “biến động” đột biến và sẽ có những phản ứng mạnh từ người dân và doanh nghiệp Cho nên điều chỉnh bảng giá đất phải có lộ trình từ từ tiến dần đến giá thị trường (tiến dần đến hệ số chênh lệch là 1) trong một khoảng thời gian nhất định trong tương lai Cũng như bảng giá này được dùng để tính thuế chuyển mục đích sử dụng đất hiện nay để làm sổ hồng Những người làm sổ hồng ở những năm trước sẽ đóng với giá rất thấp, nhưng những người hiện nay chưa làm sổ (thường còn sót lại những người nghèo) sẽ đóng với số tiền cao gấp hàng chục lần so với bảng giá hiện hành, nếu xác định bảng giá mới bằng giá thị trường thì họ sẽ đóng cao gấp hơn vài chục lần, như thế sẽ là bất công rất lớn, đặc biệt đối với người nghèo chưa có đủ điều kiện làm sổ hồng trước đây

− Bảng giá mới theo sát giá thị trường nhưng phải loại bỏ giá thị trường bất bình thường (trong điều kiện giao dịch bất thường như: Cha mẹ mua bán với con cái, anh em trao đổi với nhau, hoặc người bán cần bán gấp ngay để trị bệnh….) Sự biến động giá quyền sử dụng đất trong thời gian qua diễn biến có phần phức tạp và xu hướng tăng nhanh, đặc biệt đỉnh cao ở năm 2002 Để loại bỏ yếu tố bất bình thường, yêu cầu số liệu điều tra chọn mẫu phải ở những thời điểm giá tương đối ổn định và theo nhận định của các chuyên gia là lúc đó không có những yếu tố tác động bất thường Mặt khác, số mẫu điều tra phải tương đối lớn thì mới đáp ứng được các yêu cầu loại bỏ các yếu tố không bình thường làm biến động giá đất không theo đúng giá thực thị trường mà nó có

− Căn cứ Luật đất đai năm 2003 được Quốc Hội Nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam thông qua ngày 26/11/2003

− Căn cứ Nghị định Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất

− Căn cứ theo Thông Tư Số 114/2004/TT-BTC Ngày 26 Tháng 11 Năm 2004 của Bộ Tài Chính thực hiện nghị định số 188/2004/NĐ-CP

− Căn cứ vào số liệu điều tra chọn mẫu trên từng con đường, số liệu phản ánh tương đối xác thực về tình hình giá đất tại Thành phố HCM Căn cứ vào giá thực tế giao dịch trên thị trường để làm cơ sở điều chỉnh giá cả là đúng đắn về lý thuyết cũng như thực tiễn Trước đây, việc đưa ra bảng giá đất do chưa có điều tra thực tế với quy mô lớn nên lập bảng giá phải dựa trên kinh nghiệm, ước đoán nên chưa mang tính thuyết phục cao

1.2 Phát triển lý thuyết, xây dựng các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất:

1.2.1 Các yếu tố vĩ mô:

Chính sách của Nhà nước: Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá bất động sản, thể hiện trên các mặt chủ yếu sau:

− Nhà nước ban hành các quy định về quyền sở hữu, thuê đất, sử dụng, chuyển nhượng bất động sản Sự thay đổi quy định trong từng thời kỳ sẽ tác động đến giá bất động sản, cụ thể là đất đai trên thị trường

− Nhà nước quy định các chính sách và nghĩa vụ tài chính có liên quan đến quyền sử dụng đất (thuế, tiền thuê, tiền sử dụng đất …) các chính sách này ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí tạo lập và chi phí sử dụng bất động sản nên tác động đến giá bất động sản

− Nhà nước hoạch định và công bố quy hoạch về việc sử dụng đất cho từng khu vực Đây là yếu tố quan trọng và ảnh hưởng lớn đến giá đất trên thị trường

Cung cầu đất đai:

Cũng giống như bất cứ hàng hóa, dịch vụ nào khác, giá đất đai trên thị trường là giá cân bằng giữa cung cầu

− Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu:

• Sự tăng trưởng về dân số làm gia tăng nhu cầu về nhà ở

• Mức thu nhập tăng lên cho phép nhu cầu có khả năng thanh toán, dẫn đến nhu cầu về nhà đất sẽ tăng lên

• Việc dịch chuyển cơ cấu nghề nghiệp và dịch chuyển dân cư cũng làm phát sinh nhu cầu về nhà đất

• Quá trình đô thị hóa không chỉ làm thay đồi tổng cầu về nhà ở mà còn làm thay đổi kết cấu về nhà ở

− Các yếu tố ảnh hưởng đến cung:

• Sự phát triển kinh tế tỷ lệ thuận với tốc độ tăng giá đất đai

• Nhờ có sự phát triển của hệ thống kết cấu hạ tầng mà điều kiện tiếp cận của đất đai một số khu vực trở nên dễ dàng hơn nên thu hút đầu

tư vào kinh doanh bất động sản ở các vùng này

• Việc chuyển mục đích sử dụng đất cho sản xuất nông nghiệp vào mục đích sử dụng cho sản xuất kinh doanh khác hoặc nhà ở sẽ tạo ra điều kiện tăng cung cho thị trường đất đai

1.2.2 Các yếu tố vi mô:

− Chi phí của người đang sử dụng phảøi bỏ ra để tạo lập hoặc để có được quyền sở hữu một miếng đất

− Xét mục đích sử dụng của một diện tích đất có khả năng dùng để ở, kinh doanh hoặc kết hợp cả 2 mục đích

1.2.3 Các yếu tố khác:

− Địa điểm nơi mảnh đất tọa lạc: địa điểm ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của đất trên thị trường

− Hình dáng lô đất vuông , nở hậu thì có giá trị hơn những lô đất có hình dạng méo mó, tóp hậu ở cùng địa điểm Hoặc những lô đất có bề mặt tiếp giáp với đường phố rộng thì có giá trị hơn những lô đất có bề mặt tiếp giáp với những đường phố hẹp hoặc quá sâu

− Những lô đất có quy mô, kích thước phù hợp với mục đích sử dụng thì giá trị cao hơn

− Môi trường chung quanh cũng có tác động đến giá đất, nếu môi trường tốt thì lô đất có giá trị cao còn ngược lại sẽ bị giảm giá trị của lô đất đó

2 Các giả thiết khoa học

− Giả thiết thứ nhất là: Giá đất bị ảnh hưởng bởi các yếu tố chính sau:

• S: là diện tích miếng đất (m2)

• V: vị trí miếng đất

• D: độ rộng mặt đường (m)

• Q: Quyền sử dụng đất