Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất

Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ.. Thị trường bất

TIỂU LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài: Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất

Giáo viên hướng dẫn: BÙI NGUYÊN HẠNH

Danh sách nhóm: 1, NGUYỄN THỊ THANH HÀ

2, HOÀNG THỊ VÂN

3, NGUYỄN THỊ HUỆ

I – Mở Đầu

Từ xưa đến nay, đất đai vẫn là một trong những vấn đề quan trọng được Đảng và Nhà nước ta quan tâm hàng đầu Đây cũng là vấn đề phức tạp và nhạy cảm vì nó liên quan đến quyền lợi của mọi người dân, tổ chức kinh tế -

chính trị - xã hội và cả quốc tế Đất đai là “tài sản quốc gia” và là một nguồn

lực hết sức quan trọng để phát triển kinh tế - xã hội Nó luôn là vấn đề mang tính thời sự Việc khai thác và sử dụng nguồn lực này là một trong những nội dung quan trọng trong chiến lược phát triển mỗi nước

Cùng với sự phát triển của thế giới hiện nay, đất đai cũng có sự biến động theo để phù hợp với sự phát triển đó Một trong những vấn đề được quan tâm nhiều nhất và gây ảnh hưởng lớn cho xã hội đó là sự tăng giảm về giá đất Nếu như trước đây đất đai chưa đuợc khai thác và sử dụng nhiều thì ngày nay đã được khai thác một cách triệt để dưới nhiều hình thức nhằm thu được lợi nhuận tối đa Mặt khác đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không

có giá trị, nên đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai-thị

trường-sự quản lý của Nhà nước

Hiện nay, trên thế giới đang xuất hiện những “cơn sốt” giá liên quan đến bất động sản ảnh hưởng không nhỏ đến tình hình kinh tế - chính trị thế giới Vấn đề đặt ra là làm thế nào để giá đất ổn định và đất đai được sử dụng theo chiều hướng tốt nhất ? Nghiên cứu định giá đất là một trong những phương pháp tốt nhất để giải quyết vấn đề đó Tuy nhiên, định giá đất là công việc rất khó khăn, là hoạt động chuyên môn mang tính kinh tế-kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật Giá cả giao dịch trên thị trường bất động sản được quy định bởi nhiều nhân tố Khi đó việc định giá đất cần phải xem xét, cân nhắc một cách đầy đủ, toàn diện, chính xác tất cả các thông tin

về các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường Nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Sự ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh

tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông quả ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước Do vậy, việc nghiên cứu vấn đề ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất là cần thiết và có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của mỗi quốc gia nói riêng và thế giới nói chung

II- Nội Dung

1.Tình hình kinh tế thế giới

Hiện nay, tình hình bất động sản bị chi phối bởi điều kiện kinh tế toàn cầu

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác Thị trường thế giới càng

mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không có ngoại lệ

Ví dụ, khi bùng phát nguy cơ kinh tế có tính toàn cầu năm 1929 giá đất ở nước Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đường thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại

1.1 Thị trường bất động sản thế giới

Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan trọng trong nền kinh tế Cũng như nhiều thị trường khác, ngày nay thị trường đất đai không chỉ mang tính khu vực mà còn mang tính quốc gia và tính quốc tế

Trong mỗi cấp độ phát triển của thị trường bất động sản, quá trình vận động của thị trường đều có chu kỳ dao động như nhiều thị trường khác đó là gồm 4 giai đoạn: phồn vinh, suy thoái, tiêu điều (đóng băng), và phục hồi (nóng dần lên có thể gây sốt) Chẳng hạn như thị trường bất động sản nước

Mỹ trong một thế kỷ (1870 -1973) trải qua 6 chu kỳ dao động, mỗi chu kỳ dao động khoảng 18 năm

Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng trên khắp các vùng miền của đất nước Do điều kiện kinh tế-xã hội khác nhau nên quy mô và trình độ phát triển của thị trường bất động

sản là khác nhau Thị trường bất động sản ở các đô thị có sự sôi động hơn so với vùng nông thôn

Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật Bất động sản là tài sản lớn của mỗi quốc gia, các giao dịch về bất động sản tác động mãnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế xã hội do đó các vấn đề về bất động sản đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống pháp luật Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến bất động sản và thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh các chính sách để bất động sản phục vụ tốt cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội

Một đặc điểm rất quan trọng của thị trường đất đai trên thế giới là thị trường này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia, trở thành thị trường đầu

tư hấp dẫn của tư bản nước ngoài Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài Loan đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản trên thế giới Ở Việt Nam, trong năm tháng đầu năm 2010, vốn đầu tư kinh doanh bất động sản là 1,28 tỉ USD, chiếm 17% tổng vốn FDI Hiện tượng sốt đất diễn ra chủ yếu tại thành phố Hồ chí minh và Hà nội là hai điểm nóng về kinh tế, tốc độ đô thị hóa, và tập trung dân số Đây cũng chính là hai thị trường có độ nhạy cao đối với từng sự đổi thay của nền kinh tế

Ví dụ: Tp.HCM tiếp tục khẳng định là trung tâm đầu tàu của cả nước, và Phía Nam về kinh tế, tài chính với các chỉ tiêu GDP, và thị trường chứng khoán HCM Hiện Tp HCM tiếp tục đứng đầu về thu hút vốn đầu tư FDI với

số vốn 1.1 tỷ USD(Cục đầu tư nước ngoài, bộ KH&ĐT) Mới đây ,tập đoàn Allrgeen, một trong những công ty phát triển bất động sản lớn của Singapore

đã vào Việt Nam với dự án đầu tiên căn hộ cao cấp Regency Park tại Tp.HCM

Theo các báo cáo của Price

Waterhouse Cooper và tổ chức nghiên

cứu Urban Land Institute có trụ sở tại

Mỹ, Tp.HCM nằm trong top 10 thị

trường bất động sản triển vọng của

khu vực Châu Á Thái Bình Dương

(Tp.Hồ Chí Minh dẫn đầu trong các chỉ tiêu đầu tư KS, VP, Căn hộ cho thuê, BĐS lẻ, Công nghiệp và phân phối) (Báo Dân trí&Khuyến học) với các dự án lớn về BĐS như ĐTM Thủ Thiêm, Đô Thị Cảng Hiệp Phước, ĐTM Nam Sài Gòn, xây dựng các KS 5 sao, các liên hợp thương mại-KS-VP-CH tại các khu đất vàng của Tp.[5; 6]

1.2 Xu hướng phát triển toàn cầu hóa

Từ thập niên 90, đặc biệt là sau năm 2000 hầu hết các xu hướng phát triển kinh tế chủ yếu của thế giới đều vận động theo chiều hướng để tạo dựng nền kinh tế toàn cầu thống nhất Hội nhập kinh tế trên quy mô khu vực và toàn cầu

là xu thế tất yếu của kinh tế mỗi nước Khi ra nhập WTO đã tạo cơ hội, môi trường thuận lợi cho sự phát triển kinh tế của các nước thảnh viên, kéo theo

đó là sự sôi động của thị trưòng bất động sản Trong khi nguồn cung ở tất cả các khu vực đều rất hạn chế thì lượng cầu tăng rất cao Khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO thì thị trường Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư nước ngoài Năm 2007, cả nước thu hút được 9,6 tỷ USD vốn FDI trong đó đa số các dự án có quy mô lớn đều nằm trong lĩnh vực BĐS, chủ yếu là nhu cầu xây dựng khách sạn, các tập đoàn công ty, văn phòng, cửa hàng…rất lớn làm cho giá đất đã tăng từ 80-200% ở các quận 2,7 và 9 ở Tp Hồ Chí Minh; giá các căn hộ chung cư cao cấp đã tăng gấp 2 lần so với mức giá ban đầu mà các nhà đầu tư đã thông báo.[6]

Với xu thế toàn cầu như hiện nay thì trong vài thập kỷ tới, một thị trường toàn cầu không biên giới sẽ xuất hiện Số nước trong WTO đã vượt con số

150 thành viên Liên minh châu Âu (EU) đã bỏ hàng rào bảo hộ thương mại trong khối Các tổ chức khác như: APEC, ASEAN+3, ASEM, khối Nam Á đều là các hình thức liên kết, khu vực hóa, quốc tế hóa của nhiều nên kinh tế Trong thế giới phẳng ngày nay, nếu sự phụ thuộc lẫn nhau có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại các quốc gia vào những thời điểm tốt đẹp, thì chính những ràng buộc thương mại và tài chính còn gây cả tác động ngược, bởi lẽ suy thoái ở những nước mạnh sẽ “ truyền nhiễm ” sang các nước khác theo mức độ khác nhau

Những năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới đang rơi vào khủng hoảng suy thoái trầm trọng Mỹ không phải là quốc gia duy nhất trên thế giới có tình trạng bong bóng xảy ra trên thị trường bất động sản Hoạt động tín dụng lỏng

lẻo, mức lãi suất thấp và dài hạn cũng diễn

ra ở nhiều quốc gia khác, nhất là châu Âu

Mỹ không phải là nước duy nhất chứng kiến bong bóng bất động sản đang tan vỡ Các nước Anh, Iceland và Tây Ban Nha cũng đang rất lo lắng vì họ chỉ đứng sau

Mỹ chút ít về tốc độ mất giá của nhà đất

Các nước khác có nguy cơ nổ bong bóng là Pháp, Hy Lạp, Hungary, Italia, Bồ Đào Nha, Thổ Nhỹ Kỳ và các nước vùng Baltique Trong đó, Iceland là nước đầu tiên có nguy cơ phá sản trên quy mô quốc gia Cơn bão khủng hoảng tài chính do cho vay bất động sản dưới chuẩn tràn lan đã nhấn chìm hệ thống ngân hàng của quốc gia từng có thu nhập đầu người cao nhất thế giới Tại các khu vực châu Á- Thái Bình Dương, Úc, Trung Quốc, New Zealand và

Singapore đều đã xảy ra những vụ nổ bong bóng nhà đất tại một số khu vực

Cả Ấn Độ

cũng xảy ra tình trạng bong bóng địa

ốc Những bong bóng này chắc chắn sẽ

vỡ một khi tình trạng thắt chặt tín dụng và

lãi suất cao chích vào Điều đó cho

thấy sự suy thoái kinh tế ảnh hưởng

rất lớn đến thị trường bất động sản và ngược lại

1.3 Tăng trưởng kinh tế thế giới

Mức độ tăng trưởng GDP cũng có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển kinh tế Sự tăng trưởng GDP càng cao thì nền kinh tế càng phát triển từ đó tác động đến sự biến động của giá đất trên thị trường Chỉ số GDP sẽ là yếu tố làm cho trạng thái tài chính tiền tệ mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, tổng đầu tư xã hội tăng khiến cho giá bất động sản tăng nhanh

Cụ thể năm 2009 thị trường bất động sản sôi động dẫn đến mức tăng mạnh

về doanh thu bán đất của Trung Quốc Theo số liệu chính thức năm 2009, Chính phủ Trung Quốc đã thu được gần 1.600 tỷ Nhân dân tệ (khoảng 234 tỷ USD) từ bán đất, tăng mạnh 63,4% so với một năm trước Doanh thu này trở thành nguồn thu nhập chính với các chính quyền địa phương, nhất là khi những nguồn thu khác giảm mạnh trong bối cảnh kinh tế toàn cầu suy thoái Khu vực bất động sản giờ chiếm 20% đầu tư tài sản cố định và khoảng 10% GDP của Trung Quốc Điều này khiến cho giá bất động sản tăng lên rất cao

Số liệu chính thức cho thấy sự đáng lo ngại về tốc độ leo thang chóng mặt của giá bất động sản Tại 70 thành phố quy mô lớn ở Trung Quốc tốc độ tăng giá đất đạt tới 7,8% trong tháng 12/2009 so với một năm trước, mức tăng trưởng nhanh nhất trong vòng 18 tháng.[7]

Sự gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có nhu cầu mới Trong đó nhu cầu về nhà ở là nhu cầu thiết yếu

cơ bản không thể thiếu với mỗi người dân Nhu cầu này tỷ lệ thuận với mức tăng thu nhập Thu nhập bình quân hàng năm của người dân trong vùng (thuộc nhóm cao, trung bình hay thấp) so với các vùng khác cũng ảnh hưởng đến giá bất động sản Thu nhập trung bình thì giá nhà sẽ tăng chậm và ngược lại Ví

dụ, trong 10 năm qua, Trung Quốc có thu nhập bình quân tăng cao làm tăng nhu cầu về bất động sản khiến giá nhà đất tăng vọt

1.4 Tình hình lạm phát trên thế giới

Mức độ lạm phát chung cũng ảnh hưỏng không nhỏ đến sự phát triển kinh

tế của mỗi quốc gia qua đó ảnh hưởng đến giá bất động sản Từ năm 2008 thế giới bước vào một nền kinh tế với một viễn cảnh không hề sáng sủa Những nền kinh tế lớn như Mỹ và EU đang phải đối phó với tình trạng lạm phát và thất nghiệp gia tăng, tăng trưởng kinh tế đình đốn dẫn tới sự khủng hoảng nhà đất hiện nay, các nhà kinh doanh bất động sản đang phải xoay sở trong thời buổi lạm phát, khi vay vốn phải chịu lãi suất cao, các mức lãi suất ngày càng tăng đã gây ảnh hưởng đến giá bất động sản Cụ thể ở Hoa Kỳ, một báo cáo

từ các tạp chí Barron’s cho biết giá trung bình của ngôi nhà mới đã giảm khoảng 3% kể từ tháng riêng năm 2006 Các kinh tế gia trưởng của NAR ( hiệp hội các quốc gia Realtors), David Lereah dự báo rằng giá nhà sẽ giảm 5% trên toàn quốc

Khủng hoảng tài chính bùng phát tại Mỹ và lan rộng toàn cầu, kéo theo

sự sụp đổ đồng loạt của nhiều định chế tài chính khổng lồ, thị trường chứng khoán khuynh đảo Năm 2008 cũng chứng kiến nỗ lực chưa từng có của các nền kinh tế để chống chọi với "bão" Nguyên nhân sâu xa của cơn địa chấn tài chính bắt nguồn từ khủng hoảng tín dụng và nhà đất tại Mỹ Bong bóng bất động sản càng lúc càng phình to đã đặt thị trường nhà đất và tiếp đó là tín

dụng tại Mỹ cũng như nhiều quốc gia châu Âu vào thế nguy hiểm, cho vay dưới chuẩn tăng mạnh là khởi điểm cho quả bong bóng tại thị trường nhà đất Các ngân hàng cho vay cầm cố bất động sản mà không quan tâm tới khả năng chi trả của khách Dư nợ trong mảng này nhảy từ 160 tỷ USD của năm 2001 lên 540 tỷ vào năm 2004 và bùng nổ thành 1.300 tỷ vào năm 2007 Theo ước tính vào cuối quý III năm 2008, hơn một nửa giá trị thị trường nhà đất Mỹ là tiền đi vay với một phần ba các khoản này là nợ khó đòi

Trước đó, để đối phó với lạm phát, FED đã liên tiếp tăng lãi suất từ 1% vào giữa năm 2004 lên 5,25% vào giữa năm 2006 khiến lãi vay phải trả trở thành áp lực quá lớn với người mua nhà Thị trường bất động sản thời điểm này bắt đầu có dấu hiệu đóng băng và sụt giảm Trước tình hình trên, các ngân hàng, công ty bảo hiểm, tổ chức tài chính đã mua lại các hợp đồng thế chấp và biến chúng thành tài sản đảm bảo để phát hành trái phiếu ra thị trường Chiến lược trên được đưa ra với mục đích giảm rùi ro cho những khoản vay bất động sản Tuy nhiên, trái lại nó lại tạo ra hiệu ứng sụp đổ dây chuyền và khiến rủi do bị đẩy lên cao hơn Những bất ổn từ hoạt động cho

vay dưới chuẩn khiến giá nhà sụt giảm mạnh, thị trường nhà đất đóng băng [8]

Ở Việt Nam, sau một thời gian tăng trưởng thì tới năm 2008, thị trường bất động sản Việt Nam lại có dấu hiệu bất ổn, gặp nhiều khó khăn do tỷ lệ lạm phát tăng nhanh, giá xây dựng tăng, bắt buộc phải thắt chặt tín dụng nên tốc độ hoàn vốn của các dự án chậm Tác động tiêu cực từ cuộc khủng hoảng tài chính trên thế giới tiếp tục làm thị trường giá nhà đất giảm mạnh, giao dịch diễn ra cầm chừng trong bối cảnh thực hiện các chính sách kiềm chế lạm phát của Chính phủ Năm 2009, nhiều nhà đầu tư rút khỏi Việt Nam hoặc tạm dừng dự án của mình do tình hình suy thoái kinh tế toàn cầu Cho nên thị trường bất động sản giảm hẳn các giao dịch và đi xuống

Hiện nay trên thế giới tình hình lạm phát vẫn diễn biến phức tạp, kinh tế thế giới chưa ổn định, đặc biệt là sự bất ổn định của thị trường đất đai

2.Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại

Thực tế thì thị trường bất động sản toàn thế giới rất nhạy cảm, bởi vì đây

là thị trường tác động rất lớn đến xã hội của quốc gia Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nói riêng Cụ thể ở Việt Nam là: