Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất Theo quan điểm kinh tế học, đất đai không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật

Đồng thời, đất đai còn được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do lao động làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau.Để đảm bảo lợi ích cho người sử dụng đất tại những khu vực khác nhau về vị trí,điều kiện kinh tế, xã hội khác nhau thì việc xác định giá đất là cần thiết

Thị trường đất đai là thị trường đặc biệt,sự hình thành và phát triển của thị trường đất đai gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hóa Tuy nhiên, giá đất hình thành chậm và chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố như nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinh tế, khu vực, cá biệt

Hiện nay xu hướng toàn cầu hóa, tạo ra những mối quan hệ ngoại giao tốt đep giữa các quốc gia với nhau.Chính vì vậy tình hình thế giới ảnh hưởng một phần nào đó đến tình hình kinh tế, chính trị quốc gia nói chung và giá đất tại quốc gia đó nói riêng

Trong phạm vi nghiên cứu, chúng tôi xin đi sâu vào nghiên cứu đề tài:

”Ảnh hưởng của nhân tố quốc tế đến giá đất “ “…” để có thể làm rõ hơn

vấn đề giúp cho công tác định giá đất chính xác

Phần 1 ĐẶT VẤN ĐỀ 1

Phần 2 NỘI DUNG 2

2.1 Cơ sở lý luận 2

2.1.1 Khái niệm giá đất 2

2.1.2 Đặc điểm của giá đất 2

2.2 Nhân tố quốc tế ảnh hưởng đến giá đất 5

2.2.1 Tinh hình kinh tế thế giới tác động tới 5

tình hình kinh tế và giá đất trong nước 2.2.2 Nhân tố chính trị quốc tế 6

Phần 3 KẾT LUẬN 8

Phần 2 NỘI DUNG

2.1 Cơ sở lý luận

2.1.1 Khái niệm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó, đối với đất đai mà nói, giá đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác, giá cả đất đai cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Ví dụ: Đất trồng trọt,

mục đích khác nhau thì có giá trị khác nhau Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá

cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp…Ví dụ: Tiền thuê đất để buôn bán thì sẽ khác tiền chuyển quyền sử dụng Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất

là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất

đó trong không gian và thời gian xác định

2.1.2 Đặc điểm của giá đất

* Không giống nhau về phương thức biểu thị: Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi đến đó và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp… Như vậy, giá đất được biểu thị ở nhiều phương thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng còn có thể biểu hiện bằng tiền thuê Mối quan hệ giá cả đất đai với tiền thuê cũng giống như mối quan hệ lợi tức với tư bản, chỉ cần xác định suất lợi tức vốn là có thể tính ra giá đất

Ví dụ: - Khi vay vốn ngân hàng, người vay có thể thế chấp quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất cho ngân hàng để được chấp nhận vay vốn

- Các tiểu thương ở đường S thuê các ki-ốt để buôn bán và trả tiền thuê cho UBND thị trấn Trâu Quỳ theo thời gian quy định trong hợp đồng cho thuê

- Có hai đối tượng thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đai thì người nhận quyền sử dụng sẽ trả cho người chuyển quyền một số tiền được quy định hoặc do hai bên thỏa thuận Khi đấy giá đất được hiểu là số tiền đó

* Không giống nhau về thời gian hình thành: Do đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai, thời gian hình thành giá

cả dài, khó so sánh với nhau, khi định giá cần căn cứ đặc điểm của bản thân loại đất và tình hình thị trường, tiến hành phân tích cụ thể để đưa ra giá đất phù hợp với từng thời điểm nhất định

Ví dụ: Một mảnh đất sẽ có giá khác nhau giữa các thời điểm khác nhau Giá đất Hà Tây cũ trước đây thấp nhưng từ khi sát nhập vào Hà Nội thì một số khu vực đất tăng đột biến Do hoạt động đầu cơ, thổi giá, đầu tư theo phong trào diễn ra phổ biến mà điển hình là một số đợt sốt giá tại các khu vực phía Tây, phía Bắc Hà Nội Đặc biệt, có một số khu vực ngoại thành Hà Nội, đất đã tăng giá đến 40% so với cùng thời điểm năm trước

* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động của con người, cho nên, không có giá thành sản xuất Thực tế trong trường hợp con người khai phá đất đai, chi phí là một bộ phận của giá đất vì người ta có thể tính được các chi phí đầu tư trực tiếp vào đất Tuy nhiên, các khoản chi phí khác khó phân bổ để hoạch toán vào đất đai

Ví dụ: Đối với đất ở khu vực đô thị, các khoản chi phí trục tiếp như xây dựng hệ thống đường giao thông, điện, cấp và thoát nước… có thể tính toán được và phân bổ một phần vào giá đất Nhưng các chi phí khác có thể

kể đến là xây dựng hệ thống cở sở hạ tầng xã hội (trường học, bệnh viện,

phần nào đẩy giá đất của khu vực đó lên nhưng khó tính toán để đưa vào giá đất đó được

* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường

Ví dụ: Hiện nay dân số ngày càng tăng cao, nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng nhưng quỹ đất có hạn dẫn tới đẩy giá đất lên cao

* Giá đất có tính khu vực và cá biệt rõ rệt : Do đất có tính cố định về

vị trí, nên giữa các thị trường có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc trưng khu vực rõ ràng

Ví dụ: Trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rõ ràng Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc vào sự phát triển của kinh tế, Sự gia tăng dân số của từng vùng Vì vậy thửa đất khác nhau có giá trị khác nhau

2.2 Nhân tố quốc tế ảnh hưởng đến giá đất

Sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất là không thể tách rời ảnh hưởng của hoàn cảnh quốc tế Ảnh hưởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới giá đất được phản ánh gián tiếp thông qua ảnh hưởng đến tình hình kinh tế, chính trị trong nước

2.2.1 Tinh hình kinh tế thế giới tác động tới tình hình kinh tế và giá đất trong nước

Sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của quốc gia khác Thị trường thế giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết Cho nên, sự thịnh suy kinh

tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thoái của kinh tế thế giới, tình trạng thị trường, đất đai cũng không ngoại lệ

Ví dụ: Do sự hội nhập ngày càng sâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên khi xảy ra khủng hoảng kinh tế toàn cầu Việt Nam chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp Ảnh hưởng lớn nhất đối với Việt Nam trước hết là về xuất khẩu sang các thị trường như Mỹ và châu

Âu (chiếm khoảng 40% tổng kim ngạch xuất khẩu)

Tác động trực tiếp thì cũng có giới hạn vì Việt Nam chưa tham gia nhiều vào thị trường tài chính thế giới và không tham gia mua bán chứng khoán phái sinh này

Nhưng khủng hoảng tài chính toàn cầu đã ảnh hưởng đến lãi suất tín dụng cho vay giữa các ngân hàng (Libor và Sibor, tức London Inter Bank offer rate, Singapore Inter Bank Offer rate, thường được dùng làm lãi suất

cơ sở để cho các xí nghiệp và ngân hàng Việt Nam vay) Ngoài ra đầu tư trực tiếp (FDI) của Việt Nam cũng bị ảnh hưởng vì FDI vào Việt Nam phần lớn là vốn vay chứ không phải vốn tự có, nên nếu các nhà đầu tư không dàn xếp được khoản vay sẽ khó giải ngân được

Gián tiếp, thì hoạt động nhập khẩu của các nước sẽ co lại, vì vậy ảnh hưởng đến xuất khẩu của Việt Nam Chúng ta xuất khẩu đến 60% GDP vì vậy chắc chắn sẽ ảnh hưởng

Về thị trường bất động sản, hoạt động mua bán bất động sản gần đây

có dấu hiệu đình trệ khá lâu Nhà đất tại TP Hồ Chí Minh và Hà Nội năm trước sôi động thì giờ đây đìu hiu, người bán là đa số, trong khi người mua

những yếu tố thuận lợi Nguồn cung tiền đổ vào thị trường đã giảm sút nghiêm trọng

Bên cạnh đó, việc đẩy mạnh hội nhập giao lưu của Việt Nam với thế giới cũng mang lại nhiều cơ hội phát triển Như việc gia nhập WTO giúp chúng ta mở rộng thị trường xuất nhập khẩu, tăng cường thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường nội địa làm cho giá đất trong khu vực được rót vốn vào sẽ tăng

2.2.2 Nhân tố chính trị quốc tế

Mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thường là tổng hợp của quan

hệ kinh tế Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc gia khác, giao lưu đối ngoại nhộn nhịp, môi trường ngoại giao cởi mở, hòa hoãn thì có lợi cho nhà đầu tư nước ngoài, khiến cho nhu cầu đất tăng , từ đó đẩy nhanh giá đất lên cao và ngược lại Đặc biệt là khi xảy ra xung đột quân sự thì tình trạng đó ngày càng nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo

Ngay sau khi Việt Nam gia nhập WTO, dòng chảy của vốn đầu tư từ các tập đoàn nước ngoài (FDI) đã “cuồn cuộn chảy” vào thị trường bất động sản (BĐS) Đơn cử như tại thị trường BĐS tại TP.HCM Số liệu thống kê cuối năm 2007 cho thấy, thị trường BĐS chiếm đến 50% vốn đầu tư nước ngoài, cả về số dự án lẫn tổng vốn đầu tư Cụ thể, năm 2007, đã có 24 dự án đầu tư nước ngoài vào lĩnh vực BĐS, với tổng vốn đầu tư hơn 1.530 triệu USD, gấp gần 2 lần tổng vốn đầu tư từ năm 2000 đến năm 2006 cộng lại Con số này tiếp tục tăng lên sang năm 2008, khi có 45 dự án đầu tư vào lĩnh vực BĐS với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỷ USD

Lấy đơn cử như: Công ty Daewon (Hàn Quốc) tiếp tục giành được những dự án mới sau khi đã có giấy phép đầu tư vào 3 dự án là Daewon

Cantavil An Phú (20,5 triệu USD), Daewon Bình Thạch (29,5 triệu USD) và Daewon Cantavil Đà Nẵng (30 triệu USD) Daewon còn ký thỏa thuận với Công ty giống cây trồng miền Nam để xây dựng một dự án căn hộ, văn phòng, thương mại với tổng vốn đầu tư 45 triệu USD

Công ty phát triển nhà Đại An cũng đang muốn thành lập liên doanh với Công ty Shida Global Holding để xây dựng đầu tư một khu dân cư ở huyện Bình Chánh với tổng vốn 30 triệu USD; Công ty Tradco (Thụy Sĩ) sẽ đầu tư 28,5 triệu USD xây dựng Tòa tháp Phương Nam Công ty GuocoLand (Singapore) cũng đã nhận giấy phép đầu tư một khu nhà ở, trung tâm mua sắm trên diện tích 17,5 ha ở Bình Dương với tổng vốn đầu tư cho giai đoạn đầu là 58 triệu USD

Làn sóng đầu tư mới trong lĩnh vực bất động sản hứa hẹn sẽ cải thiện đáng kể nguồn cung về văn phòng, nhà ở, khách sạn, trung tâm mua sắm chất lượng cao mà các công ty trong nước không đủ tiềm lực để đáp ứng Các nhà ĐTNN đang "chiếm lĩnh" những dự án lớn, đẩy các công ty trong nước và phân khúc thị trường là những dự án vừa và nhỏ Giá đất cũng vì thế mà có khả năng tăng dần

Tài liệu tham khảo

- http://www.ktdt.com.vn

- http://www.SAGA.vn

- http://dothi.net

- Giáo trình Định giá đất, TS.Hồ Thị Lam Trà, ThS Nguyễn Văn Quân, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội – 2006

Phần 3: KẾT LUẬN

Nhìn chung, tình hình kinh tế chính trị thế giới ảnh hưởng gián tiếp đến giá đất trong quốc gia thông qua tình hình kinh tế quốc gia đó.Thị trường hợp tác quốc tế ngày càng mở rộng thì sự tác động của nhân tố quốc

tế đến giá đất ngày càng sâu sắc hơn có tiêu cực lẫn tích cực Để giảm ảnh hưởng tiêu cực và tăng tính tích cực cần các chính sách quản lý phù hợp với những biến động của thế giới , tăng cường giao lưu hợp tác quốc tế nhưng văn phải giữ được quyền tự chủ về chính trị và không bị lệ thuộc về kinh tế như theo ông Mizuki Ikuo- Tổng lãnh sự Nhật Bản tại Tp.HCM trong cuộc

hội thảo khoa học “ Các giá trị Nhật Bản ở Châu Á” đã nói : “ Chúng ta phải hòa nhập nhưng không để hòa tan”.

Tại Việt Nam, giá đất hiện nay còn nhiều vấn đề cần phải xem xét Việc đầu cơ tích trữ, đầu tư theo phong trào, thổi giá ảo tạo ra thị trường đất

“bong bóng” dễ bị nổ vì vậy, thị trường đất đai đang cần bàn tay của Chính

Phủ Bằng pháp luật, nhà nước tác động đến thị trường nhằm làm giảm những khiếm khuyết của thị trường, đưa thị trường phát triển theo một trật tự

ổn định Phát triển thị trường theo hướng đầu tư đa cực, từ nhiều nguồn sẽ khiến thị trường đất có tính cạnh tranh cao hơn, đưa đến một tương lai chuyên nghiệp và minh bạch hơn

Khi Việt Nam gia nhập vào tổ chức thương mại thế giới nên cũng chịu

sự ảnh hưởng khi có biến động, tác động đến kinh tế,chính trị nước ta và làm cho thị trường đất cũng chìm nổi theo Đảng và nhà nước phải có những chính sách điều tiết để tăng cường tính tích cực của nhân tố quốc tế tác động

đến giá đất, giảm thiểu tính tiêu cực mà nó mang lại, hoàn thiện công tác định giá đất ở nước ta