Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong

THẢO LUẬN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

Đề tài : Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

Giáo viên hướng dẫn: Bùi Nguyên Hạnh

Nhóm sinh viên thực hiện: Lê Thị Liên Nguyễn Thị Dung Ngô Thị Bích Hảo

Tạ Thị Hiển Nguyễn Thị Loan Nguyễn Thị Minh Nguyệt

Bùi Thị Trang

NỘI DUNG CHÍNH

1 Khái niệm giá đất

2 Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

2.1 Yếu tố vị trí 2.2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 2.3 Chất lượng môi trường 2.4 Nhân tố quy hoạch

Khái nệm giá đất

- Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi

trong quá trình mua và bán, nói cách khác quyết định bởi nó

có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó.

- Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện măt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là quyền mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến

giá đất

kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó.

- Nhân tố khu vực gồm 4 yếu tố:

Yếu tố vị trí

- Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm:

đông dân

tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.

- Mỗi thửa đất luôn tồn tại 2 loại vị trí:

Yếu tố vị trí

- Thửa nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó

sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).

+ Giá đất ở tại thị xã Thủ Dầu Một- tỉnh Binh Dương

Mức giá đất ở cao nhất 23,4 triệu đồng/m2 được áp dụng tại các phường trung tâm của thị xã: Phú Cường, Phú Hòa, Phú Thọ, Phú Lợi, Hiệp Thành, Chánh Nghĩa, Hiệp An, Phú Mỹ, Định Hòa, Hòa Phú, Phú Tân thuộc thị xã Thủ Dầu Một

Khu vực đô thị Khu vục nông thôn

cao nhất là 23,4 triệu

Yếu tố vị trí

+ Trong khung giá đất năm 2011 do UBND TP Hà Nội giá đất tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hoàn Kiếm) có mức giá cao nhất là 81 triệu đồng/m2, mức giá đất ở thấp nhất là 2.340.000 đồng/m2 (đường 72 qua phường Dương Nội, quận Hà Đông)

+ Ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai, giá đất tối đa là 11.250.000 đồng/m2 và tối thiểu là 433.000 đồng/m2 Khu dân cư nông thôn các khu vực này có giá tối đa là 2.250.000 đồng/m2

+ Khu vực thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm giáp ranh với các quận và tại các khu đô thị mới, giá đất dao động từ 2.035.000 đồng/m2 đến 31.200.000 đồng/m2

hành có sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất tại khu trung

tâm của thành phố Hà Nội với khu vực ngoại thành Giá đất

sẽ giảm dần từ khu vực trung tâm (quận Đông Đa, quận

Hoàn Kiếm) ra khu vực ven đô (huyện Gia Lâm, huyện

Thanh Trì) Khu vực nằm càng xa khu trung tâm giá đất càng thấp.

Yếu tố vị trí

Giá đất ở phố Hàng Đào, Hàng Đào- quận Hoàn Kiếm luôn ở vị trí dẫn đầu trong bảng giá

Yếu tố vị trí

- Vị trí của thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục

lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí trong ngõ hoặc trên một số đường phố nhỏ ít

người qua lại (vị trí tuyệt đối).

+ Bảng giá đất đường Ngô Xuân Quảng-TT Trâu Gia Lâm-HN năm 2010.

Yếu tố vị trí

Khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) (thuộc địa phận các

xã An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh thuộc

huyện Hoài Đức, Hà Nội)

Yếu tố vị trí

+ Giá đất nền tại khu đô thị Bắc An Khánh

(Splendora) với giá khởi điểm được cho là “giá gốc” cao ngất ngưởng Hiện trên thị trường đang được giao bán ở ba mức giá phổ biến từ 1.100USD, 1.800USD

và 2.300USD/m2.

+ Bởi vì: khu đô thị Bắc An Khánh nằm ở vị trí rất tốt

đường cao tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các vùng lân cận thành phố Hà Nội)

Điều kiện cở sở hạ tầng

- Điều kiện cơ sở hạ tầng cũng là một trong

những tiêu chí để xác định giá đất vì cơ sở hạ tầng phát triển thúc đẩy sự phát triến xã hội của một vùng, khu vực nên nó ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá đất của khu vực đó.

- Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất có hai loại:

Điều kiện cở sở hạ tầng

+ Cở sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, kết cấu

tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường

sá và cấp hạng, tình trạng mạng lưới giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước

+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, công

viên, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh hoạt, chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc

Điều kiện cở sở hạ tầng

- Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi

và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng

thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông thông tốt không

những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh

doanh buôn bán của nhân dân trong địa phương mà còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa

phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử dụng đất tăng Từ đó tạo sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá đất tại các địa phương đó tăng lên.

Điều kiện cở sở hạ tầng

+ Ở thành thị có điều kiện cở sở hạ tầng kỹ thuật phát triển đã thúc đẩy nền kinh tế phát triển kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng xã hội Do đó tác động đến nhu cầu mua đất của người dân sẽ tập trung vào những vùng này cao góp phần làm cho giá đất tăng lên khá cao.

+ Còn ở vùng sâu, vùng xa điều kiện cơ sở hạ tầng kém phát triển: mạng lưới giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện đều không phát

triển Cơ sở hạ tầng không đồng bộ nên nhu cầu sử dụng đất ở những vùng này ít làm cho giá đất thấp

cũng là điều dễ hiểu.

Chất lượng môi trường

- Nhân tố chất luợng môi trường cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hư ởng tới giá đất Chất lượng môi trường có tốt thì mới thu hút được người sử dụng đất, các nhà đầu

tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước Vì vậy nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất đặc biệt

là đối với khu vực dân cư có thể làm giá đất tăng cao hoăc hạ xuống.

Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường

Chất lượng môi trường

+ Môi trường tự nhiên:

thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.

Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m.

mà nhà quy hoạch cảnh quan, người sử dụng cũng rất quan tâm tới để xây dựng kiến trúc của công trình cho phù hợp.

với các vùng đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị đất đai Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập thì giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn

Chất lượng môi trường

+ Môi trường tự nhiên:

 Tình trạng môi trường: Khu vực

có không khí trong lành, môi

trường nước, môi trường đất sạch

hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng

ồn thấp, có nhiều cây xanh, không

gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ

luôn thu hút được người mua đất

ở và kéo theo giá đất tại đó tăng

lên Ngược lại những khu vực có

chất lượng môi trường xấu như

những khu đất ở gần các khu

công nghiệp nặng, lượng chất thải

ra môi truờng lớn, ô nhiễm nguồn

nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm

đất đai làm giảm giá đất

Chất lượng môi trường

+ Môi trường nhân văn: môi trường nhân văn trong khu vực cũng có tác động không nhỏ tới giá đất của khu vực đó

 Các khu vực có các loại hình lao động tập trung, tập trung nhiều nơi làm việc của nhiều ngành nghề khác nhau sẽ tập trung nhiều dân cư sinh sống

để thuận tiện cho công việc Đồng thời các khu vực có trình độ giáo dục cao, mức thu nhập cao với khoa học công nghệ phát triển thì sẽ thu hút nhiều người lao động Chính vì vậy giá đất, giá thuê nhà tại các khu vực này tăng cao và làm cho thị trường bất động sản tại các khu vực này khá sôi động

Ví dụ : tại các trung tâm thành phố lớn như : Hà Nội và Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp, các khu kinh tế, khu vui chơi giải trí cũng như là nơi diễn ra các hoạt động văn hoá lớn nên tập trung đông đúc người dân đẩy giá đất ở đây tăng cao

Nhân tố quy hoạch

- Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu có

tính chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất… Mức độ ảnh hưởng đến giá khu vực có tương quan trực tiếp Với tính chất của phân khu

chức năng và tính chất sử dụng đất trong khu

đô thị.

+ Khu vực Ba Vì, đất mặt đường liên xã có giá dao động từ 2.0-2.5 triệu đồng/m2, đất mặt đường nhựa có giá khoảng 3 triệu đồng/m2, đất thổ cư trong khu vực nhỏ lẻ dân cư cũng tăng giá trên 900đồng /m2 Giá đất tại một số khu vực ở thời điểm trước chỉ có giá vài trăm

nghìn /m2 nhưng có thong tin quy hoạch có thể lên gần 2 triệu.

+ Tại khu vực Ba Vì, Tiến Xuân, Đông Xuân, Yên bình cũng tăng gần gấp hai ba lần Đất đấu giá của huyện tại khu ngã ba Láng Hòa Lạc có giá từ 10- 15 triệu đồng/m2 Chỉ trong vòng 1 tuần giá 1 mảnh đất tại dường Láng Hòa Lạc đã tăng từ 25 triệu đồng/ m2 lên tới 40 triệu đồng / m2.

+ Thị trường nhà đất đã bi tác động mạnh nhất, từ khi có triển lãm quy hoạch “Mô hình đồ án quy hoạch xây dựng thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050” Triển lãm công bố năm đô thị vệ tinh Hà Nội và trục Thăng Long bắt đầu tư đường Hoàng Quốc Việt tới chân núi ba Vì thuộc địa phận Hà tây khiến khu vực này tăng giá chóng mặt.

Nhận xét

- Nhân tố khu vực có ảnh hưởng rất lớn tới giá đất

- Mỗi khu vực có đặc điểm khác nhau về vị trí kinh tế, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường và nhân tố quy hoạch Sự khác nhau này đã tạo nên sự chênh lệch về giá cả giữa các khu vực

- Khu vực nào cáo vị trí thuận lợi, cơ sở hạ tầng phát triển, chất lượng môi trường tốt và có quy hoạch tốt sẽ có giá đất cao

- Tuy nhiên nhân tố vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng, chất lượng môi trường chỉ quyết định giá cao hay thấp chứ không làm biến động giá trên thị

trường, còn nhân tố quy hoạch làm biến động giá trên thị trường đất đai

- Sự tăng giảm giá đất trên thị trường bất động sản còn có thể do số lượng người tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời của các chính sách Nhà nước, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị trường nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng