Tiểu luận môn định giá đất Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã dần được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọ

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

TIỂU LUẬN MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT

ĐỀ TÀI : “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực tới giá đất”

LÊ THỊ LIÊN NGUYỄN THỊ DUNG NGÔ THỊ BÍCH HẢO

TẠ THỊ HIỂN NGUYỄN THỊ LOAN NGUYỄN THỊ MINH NGUYỆT BÙI THỊ TRANG

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

MỤC LỤC

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ 3

PHẦN II: NỘI DUNG 4

I Khái niệm giá đất 4

II Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất 4

1 Vị trí 4

2 Điều kiện cơ sở hạ tầng 8

3 Chất lượng môi trường 12

4 Nhân tố quy hoạch 14

PHẦN III: KẾT LUẬN 17

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

PHẦN I: ĐẶT VẤN ĐỀ

Đất đai là một trong những nguồn tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất của mỗi quốc gia Đồng thời, đất đai còn là một tài sản đặc biệt

Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta cơ chế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đã dần được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào, sản phẩm đầu ra của sản xuất kinh doanh đều phải trở thành hàng hóa, trong đó đất đai là một yếu tố quan trọng Để phát huy được nguồn nôi lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những

cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản Trong đó định giá đất là một công, cụ một biện pháp không thể thiếu

Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để trở thành cộng cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định, lâu dài cho ngân sách nhà nước; sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng tiết kiệm và hiệu quả

Giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố: nhân tố thông thường, nhân tố

cá biệt, nhân tố khu vực Trong đó nhân tố khu vực ảnh hưởng rất lớn, quyết định đến mức giá đất trên thị trường đất đai Để tìm hiểu về ảnh hưởng của nhân

tố khu vực đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai, chúng

tôi tiến hành nghiên cứu vấn đề: “Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất”

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

PHẦN II: NỘI DUNG

I Khái niêm giá đất

Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua và bán, nói cách khác quyết định bởi

nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường giá đất được hiểu là biểu hiện măt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là quyền mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định

II Ảnh hưởng của nhân tố khu vực đến giá đất

Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phương đó

Nhân tố khu vực bao gồm 4 yếu tố

 Yếu tố vị trí

 Điều kiện cở sở hạ tầng

 Chất lượng môi trường

 Nhân tố quy hoạch đô thị

1 Yếu tố vị trí

Vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất

Mỗi thửa luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Thửa nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những thửa đất nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối)

Khu vực trung tâm đô thị kinh tế phát triển mạnh mẽ, cơ sở hạ tầng hiện đại, dân cư tập trung đông, nhu cầu sử dụng đất lớn, khả năng sinh lời do đất mang lại cao, do vậy giá đất ở khu vực trung tâm độ thi luôn cao hơn giá đất nằm ở vùng ven trung tâm

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

Trong khung giá đất năm 2011 do UBND TP Hà Nội ban hành ở trí mặt đường các phố Hàng Ngang, Hàng Đào (Hoàn Kiếm) có mức giá cao nhất là 81 triệu đồng/m2, mức giá đất ở thấp nhất là 2.340.000 đồng/m2 (đường 72 qua phường Dương Nội, quận Hà Đông)

Ở khu vực đầu mối giao thông tại các huyện Từ Liêm, Gia Lâm, Thanh Trì, Hoài Đức, Đan phượng, Thường Tín, Đông Anh, Thanh Oai, giá đất tối đa là 11.250.000 đồng/m2 và tối thiểu là 433.000 đồng/m2 Khu dân cư nông thôn các khu vực này có giá tối đa là 2.250.000 đồng/m2

Khu vực thuộc huyện Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm giáp ranh với các quận

và tại các khu đô thị mới, giá đất dao động từ 2.035.000 đồng/m2 đến 31.200.000 đồng/m2

Như vậy trong khung giá đất của UBND TP Hà Nội ban hành có sự chênh lệch khá lớn giữa giá đất tại khu trung tâm của thành phố Hà Nội với khu vực ngoại thành Giá đất sẽ giảm dần từ khu vực trung tâm (quận Đông Đa, quận Hoàn Kiếm) ra khu vực ven đô (huyện Gia Lâm, huyện Thanh Trì) Khu vực nằm càng xa khu trung tâm giá đất càng thấp

Vị trí của thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí trong ngõ hoặc trên một số đường phố nhỏ ít người qua lại (vị trí tuyệt đối)

Việc xác định giá đất trong từng đường căn cứ vào điều kiện sinh lợi và giá đất thực tế của từng vị trí đất trong từng đường phố cụ thể như sau:

- Vị trí 1: áp dụng đối với đất ở liền cạnh đường phố (mặt tiền)

- Vị trí 2: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt thuận lợi (xe ôtô hoặc xe ba bánh vào tận nơi)

- Vị trí 3: áp dụng đối với đất ở trong ngõ, trong hẻm của đường phố có điều kiện sinh hoạt kém hơn vị trí 2 (xe ôtô hoặc xe ba bánh không vào được )

- Vị trí 4: áp dụng đối với đất trong ngõ, trong hẻm của các ngõ, hẻm không thuộc vị trí 2, vị trí 3 nêu trên và các vị trí còn lại khác mà điều kiện sinh hoạt rất kém

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

Dưới đây là bảng giá đất trên các tuyến phố của quận Đống Đa ở các vị trí khác nhau

5 Cầu Mới

Tiểu luận định giá đất Nhóm 4_QLDD53A

BẢNG SỐ 1

BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA

(Kèm theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố

Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp

1 Bích Câu Đầu đường Cuối đường 33 600 000 18 840 000 15 480 000 13 800 000 16 800 000 9 420 000 7 740 000 6 900 000

2 Cát Linh Đầu đường Cuối đường 51 600 000 24 240 000 19 860 000 16 500 000 25 800 000 12 120 000 9 930 000 8 250 000

3 Chùa Bộc Đầu đường Cuối đường 48 000 000 23 520 000 19 200 000 16 080 000 24 000 000 11 760 000 9 600 000 8 040 000

4 Chùa Láng Đầu đường Cuối đường 32 400 000 18 360 000 15 120 000 13 440 000 16 200 000 9 180 000 7 560 000 6 720 000

Số 111 đường Láng Đầu Cầu Mới 36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000 18 000 000 9 900 000 8 100 000 7 110 000

6 Cầu Giấy Địa phận quận Đống

Đa

36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000 18 000 000 9 900 000 8 100 000 7 110 000

Giá đất nền tại khu đô thị Bắc An Khánh (Splendora) (thuộc địa phận các xã

An Khánh, Lại Yên, Song Phương, Vân Canh thuộc huyện Hoài Đức, Hà Nội) với giá khởi điểm được cho là “giá gốc” cao ngất ngưởng Hiện trên thị trường, đất nền dự án đô thị Bắc An Khánh (Splendora) đang được giao bán ở ba mức giá phổ biến từ 1.100USD, 1.800USD và 2.300USD/m2 Một trong những yếu tố

để giá đất nền tại Splendora được định giá cao (dù giá chính thức chưa được chủ đầu tư niêm yết) là do khu đô thị Bắc An Khánh nằm ở vị trí rất tốt Khu đô thị Bắc An Khánh nằm dọc trục đường cao tốc Láng – Hoà Lạc (tuyến đường cao tốc hiện đại bậc nhất của Việt Nam nối liền các vùng lân cận thành phố Hà Nội), cách sân bay quốc tế Nội bài khoảng 20km Với vị trí thuận lợi như vậy thì hiện nay giá đất tại Bắc An Khanh vẫn đang tiếp tục tăng

2 Điều kiện cơ sở hạ tầng

Cơ sở hạ tầng là một trong những ảnh hưởng của nhân tố khu vực trong việc xác định giá đất của từng địa phương ở nước ta Điều kiện cơ sở hạ tầng cũng là một trong những tiêu chí để xác định giá đất vì cơ sở hạ tầng phát triển thúc đẩy

sự phát triến xã hội của một vùng, khu vực nên nó ảnh hưởng trực tiếp tới việc hình thành giá đất của khu vực đó

Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất có hai loại:

+ Cơ sở hạ tầng kỹ thuật: đường giao thông, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng mạng lưới giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông hệ thống dịch vụ cấp thoát nước công cộng và mật độ lưới giao thông

+ Cơ sở hạ tầng xã hội: trường học, nhà trẻ, công viên, bệnh viện, vui chơi giải trí, điện sinh hoạt, chiếu sáng, hệ thống thông tin liên lạc đó tạo sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá đất tại các địa phương đó tăng lên

Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hưởng đến giá đất được thể hiện thông qua sự phát triển của hệ thống đường giao thông của địa phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao thông, tình hình đường xá và cấp hạng, tình trạng giao thông thông tốt không

những tạo điều kiện thuận lợi cho việc đi lại, kinh doanh buôn bán của nhân dân trong địa phương mà còn tạo điều kiện giao lưu buôn bán với các địa phương, các vùng kinh tế lân cận và làm cho giá trị sử dụng đất tăng Từ đó tạo

sự thu hút đối với người có nhu cầu mua đất và các nhà đầu tư, đồng thời kéo giá đất tại các địa phương đó tăng lên

Các đô thị, các trung tâm kinh tế lớn là nơi có điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật đồng bộ Ở nước ta đô thị được phân thành 6 loại gồm: Đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại III, đô thị loại IV và đô thị loại V theo quy định hiện hành của Nhà nước Trong đó Hà Nội và Hồ Chí Minh là hai thành phố được Chính phủ xếp loại đô thị đặc biệt là nơi có điệu kiện cơ sở hạ tầng phát triển mạnh, đồng bộ và hoàn chỉnh Vì vậy giá đất tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh cao nhất trong cả nước (năm 2011)

Đô thị từ loại I đến loại V có điều kiện cở sở hạ tầng giảm dần

+ Đô thị loại I: Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt đồng bộ và hoàn chỉnh

+ Đô thị loại II: Có cơ sở hạ tầng được xây dựng nhiều mặt tiến tới tương đối đồng bộ và hoàn chỉnh

+ Đô thị loại III: Có cơ sở hạ tầng được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh

+ Đô thị loại IV: Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng từng mặt đồng bộ và hoàn chỉnh

+ Đô thị loại V: Có cơ sở hạ tầng đã hoặc đang được xây dựng nhưng chưa đồng bộ và hoàn chỉnh

Theo đó giá đất tại đây có xu hướng giảm theo

BẢNG 2

BẢNG KHUNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐÔ THỊ

Đơn vị tính: nghìn đồng/m 2

Loại

đô thị

Mức

giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa 1.500,

0

67.500 ,0

400,0 42.500

,0

150,0 30.000,

0

Loại

Mức

giá

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa

Giá tối thiểu

Giá tối đa 120,0 19.500

,0

50,0 13.350

,0

30,0 6.700,0

Ở thành thị có điều kiện cở sở hạ tầng kỹ thuật phát triển đã thúc đẩy nền kinh tế phát triển đồng thời kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng xã hội: mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống trường học, công viên, các khu vui chơi giải trí phát triển và có chất lượng phục tốt Do đó tác động đến nhu cầu mua đất của người dân sẽ tập trung vào những vùng này cao góp phần làm cho giá đất tăng lên khá cao

Còn ở vùng sâu, vùng xa điều kiện cơ sở hạ tầng kém phát triển: mạng lưới giao thông, hệ thống thông tin liên lạc, trường học, bệnh viện đều không phát triển Cơ sở hạ tầng không đồng bộ nên nhu cầu sử dụng đất ở những vùng này ít làm cho giá đất thấp cũng là điều dễ hiểu

BẢNG 3

BẢNG GIÁ ĐẤT KHU DÂN CƯ NÔNG THÔN THUỘC HUYỆN ĐAN PHƯỢNG

(Kèm theo Quyết định số: 59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị tính: đ/m2

Đất ở Đất sản xuất phi Nông

nghiệp

7 Liên Trung 1 560 000

1 092 000

1 092 000

Qua bảng giá đất của huyện Đan Phượng tối đa chỉ có 1560000 đồng/m2 còn giá đất tối đa của Hàng Ngang, Hàng Đào (quận Hoàn Kiếm) lên tới 81 triệu đồng/m2

Như vậy giá đất chênh lệch khá lớn giữa các vùng có điều kiện cơ sở hạ tầng phát triển và vùng có điều kiện cơ sở hạ tầng kém phát triển Nhìn chung ở những đô thị giao thông phát triển, mạng lưới điện, điện thoại, hệ thống trường học, công viên, các khu vui chơi giải trí phát triển và có chất lượng phục vụ tốt nên giá đât thường khá cao so vói các vùng khác

Tóm lại, điều kiện cơ sở hạ tầng có vai trò quan trọng trong việc hình thành giá đất của từng địa phương, cũng như giá đất của từng khu vực trong cả nước Khu vực có kết cấu hạ tầng đầy đủ, đồng bộ thì nguồn cung trên thị trường khá sôi động Chắc chắn tạo lực đẩy đưa giá đất tại khu vực đó lên cao Ngược lại một khu vực không có kết cấu hạ tầng đầy đủ, có nhiều bất tiện thì nhu cầu sử dụng đất không cao, nên giá đất tại khu vực đó thấp là đương nhiên

3 Chất lượng môi trường

Ngoài nhân tố vị trí và nhân tố cơ sở hạ tầng thì nhân tố chất luợng môi trường cũng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá đất Chất lượng môi trường có tốt thì mới thu hút được người sử dụng đất, các nhà đầu tư, các doanh nghiệp trong và ngoài nước Vì vậy nó ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất đặc biệt là đối với khu vực dân cư có thể làm giá đất tăng cao hoăc hạ xuống Chất lượng môi trường ở đây bao gồm

+ Môi trường tự nhiên gồm : đia chất, địa thế, độ dốc, hướng gió, không khí,

độ ô nhiễm tiếng ồn…

+ Môi trường nhân văn gồm: loại hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập… của khu vực

Môi trường tự nhiên:

+ Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m - 5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m - 15m

+ Địa thế, hướng gió là một trong những yếu tố phong thủy mà nhà quy hoạch cảnh quan quan tâm, người sử dụng cũng rất quan tâm tới những yếu tố này để xây dựng kiến trúc xây dựng của công trình cho phù hợp

+ Địa hình đất đai tọa lạc: địa hình nơi toạ lạc cao hay thấp so với các vùng đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị đất đai Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn Đối với những khu vực thuận lợi cho giao thông, gần các trung tâm, các khu đô thị sầm uất thì giá đất sẽ tăng cao

+ Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…) Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của đất tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng

Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng

+ Tình trạng môi trường: môi trường không khí trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị đất đai trong khu vực Chất lượng môi trường tự nhiên ảnh hưởng đến tâm lý của người dân khi mua đất Khi lựa chọn đất ở bất kì người dân nào cũng muốn lựa chọn khu vực

có môi trường xanh, sạch và đẹp Khu vực có không khí trong lành, môi trường nước, môi trường đất sạch hay ít ô nhiễm, độ ô nhiễm tiếng ồn thấp, có nhiều cây xanh, không gian thoáng và cảnh quan đẹp sẽ giúp cho người dân có sức khỏe tốt và cuộc sống thư giãn, thoải mái Và những khu vực đó sẽ luôn thu hút được người mua đất ở và kéo theo giá đất tại đó tăng lên Ngược lại những khu vực có chất lượng môi trường xấu như những khu đất ở gần các khu công nghiệp nặng, lượng chất thải ra môi truờng lớn, ô nhiễm nguồn nước, ô nhiễm không khí, ô nhiễm đất đai sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới sức khỏe người dân sống trong khu vực và làm giảm giá trị sử dụng đất trong khu vực đồng thời làm giảm giá đất

Môi trường nhân văn:

Cùng với sự ảnh hưởng của môi trường tự nhiên thì môi trường nhân văn trong khu vực cũng có tác động không nhỏ tới giá đất của khu vực đó Các khu vực có các loại hình lao động tập trung, tập trung nhiều nơi làm việc của nhiều ngành nghề khác nhau sẽ tập trung nhiều dân cư sinh sống để thuận tiện cho công việc Đồng thời các khu vực có trình độ giáo dục cao, mức thu nhập cao với khoa học công nghệ phát triển thì sẽ thu hút nhiều người lao động Vì người lao động nào cũng mong nuốn có thu nhập cao, phát huy được năng lực của mình Chính vì vậy giá đất, giá thuê nhà tại các khu vực này tăng cao và làm cho thị trường bất động sản tại các khu vực này khá sôi động

Ví dụ : tại các trung tâm thành phố lớn như : Hà Nội và Hồ Chí Minh là nơi tập trung nhiều các khu công nghiệp, các khu kinh tế, khu vui chơi giải trí cũng