Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyềnđịa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trườngBĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất đai nói riêng..
Trang 2Mục Lục :
1 Mở đầu……….( Trang 1)
2 Nội dung……… (Trang 3).2.1 Nhân tố hành chính……… ( Trang 3).2.2 Nhân tố quốc tế……… ( Trang 13)
3 Kết luận……….( Trang 20)
Trang 3I – MỞ ĐẦU.
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuấtđặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống,là địabàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế, văn hóa, xãhội, an ninh, quốc phòng
Hiện nay vấn đề đất đai đang ngày càng trở nên cấp thiết hơn dodân số ngày càng gia tăng, nhu cầu về sinh hoạt, nhà ở cũng tăng,nhưng diện tích đất lại không mở rộng thêm Đây là nguyên nhân chủyếu đẩy giá trị của mỗi mảnh đất lên cao hơn và hình thành một thịtrường mua bán, trao đổi quyền sử dụng đất hết sức sôi nổi Cũng từ đó
mà giá đất ngày càng được quan tâm hơn và một môn khoa học đã rađời đó là ‘Định giá đất’ Định giá đất dựa vào việc thu thập các thôngtin liên quan đến thửa đất và các thông tin kinh tế xã hội khác từ đóđịnh ra giá cả cho thửa đất tại một thời điểm nào đó
Nhưng trên thực tế bản thân thị trường đất đai không tự dưng mà có,
nó chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố Có 3 nhóm nhân tố chính: nhómcác nhân tố thông thường (hành chính, nhân khẩu, xã hội, quốc tế, kinhtế), nhóm các nhân tố khu vực, nhóm các nhân tố cá biệt Mỗi nhómnhân tố đều có những ảnh hưởng nhất định tới giá trị của mỗi mảnh đất
Vì vậy để xác định được giá đất phù hợp với điều kiện thực tế thì việcphân tích các nhân tố đó đóng vai trò rất quan trọng Để tìm hiểu rõ hơn
về những ảnh hưởng của các nhân tố này, nhóm chúng tôi đã tiến hành
nghiên cứu đề tài:“ Ảnh hưởng của nhân tố hành chính và quốc tế tới giá đất ”.
Trang 4II – NỘI DUNG.
2.1 Nhân tố hành chính.
Sự thay đổi về đường lối chính sách của Nhà nước và chính quyềnđịa phương có thể có những tác động đến hoạt động của thị trườngBĐS nói chung và sự đầu tư vào lĩnh vực đất đai nói riêng
Nhân tố hành chính chủ yếu là sự can thiệp của nhà nước tới giá cảđất Sự can thiệp này có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất Các nhân tốhành chính bao gồm : Nhân tố về chế độ đất đai và nhà ở, nhân tố vềquy hoạch đô thị, chính sách giá đất và thuế, sự biến đổi về hành chính
2.1.1 Chế độ đất đai và nhà ở.
Thứ nhất : Chế độ sở hữu về đất đai, chế độ sử dụng đất được đề
cập trong các văn bản, nghị định như:
- NĐ 69/2009/NĐ-CP (Điều 11, 12, 13)
- NĐ 188/2004/NĐ- CP
- NĐ 123/2007/NĐ- CP ( Khung giá đất được quy định tại điều 6) Nhà nước đã can thiệp vào 2 khía cạnh của quyền sở hữu đất đai
là : kiểm soát quyền sở hữu, quyền định đoạt
Nhà nước khống chế trực tiếp sự tồn tại tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất Hiện nay việc duy trì chế độ sở hữu này còn trực tiếp, gián tiếp hạn chế quá trình làm giàu của người dân bằng việc hạn chế người dân biến các mảnh đất, thửa đất của mình thành tài sản hoặc vốn đầu tư
Chế độ sở hữu về đất đai đã và đang gây lạm dụng một cách công khai hay ngấm ngầm của tất cả các chủ thể liên quan đến sở hữu, sử dụng kinh doanh đất đai Các chủ thể đó bao gồm cả chính quyền, thay
Trang 5vì chuyển đất đai thành tài sản và vốn đầu tư để phát triển kinh tế đời sống, lại biến nó thành phương tiện để trục lợi.
Thứ 2: Nghiêm cấm việc mua bán, cho thuê, phương thức lưu
chuyển đất đai chỉ có cấp phát nên không tồn tại giá đất
Thứ 3: Đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt nên đất đai có giá.
Đất đai được coi là một tài sản đặc biệt vì bản thân nó không do laođộng làm ra, mà lao động tác động vào đất đai để biến nó từ trạng thái hoang hóa trở thành sử dụng vào các mục đích khác nhau Vì đất đai được đem ra trao đổi, mua bán, chuyển quyền sử dụng, nên đất đai là hàng hóa đặc biệt, có giá Trong cơ chế thị trường thì quan điểm này không có gi là sai Đi vào cụ thể chính sách định giá cho 1m2 ở đầu phố và cuối phố, hướng đông và hướng tây, mặt trước và mặt sau, nơi thuận tiện giao thong học hành, vui chơi, giải trí….cho thấy đất đai có giá trị và giá trị của nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố
Hiện nay trong phạm vi cả nước nơi nào cũng gặp khó khăn trong việc xác định giá đất ở những vùng giáp ranh nội và ngoại thành, thành thị và nông thôn, nơi thửa đất mà 2 huyện, tỉnh liền kề nhau…Đồng thời nhà nước đầu tư cho một dự án, chính sách nào đó thì sẽ làm cho giá đất ở đó bổng chốc trở nên đắt, nóng hổi
2.1.2 Quy hoạch đô thị.
Đô thị là khu vực tập trung dân cư sinh sống có mật độ cao và chủyếu hoạt động trong lĩnh vực kinh tế phi nông nghiệp, là trung tâmchính trị, hành chính, kinh tế, văn hoá hoặc chuyên ngành, có vai tròthúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia hoặc một vùng lãnhthổ, một địa phương, bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố;nội thị, ngoại thị của thị xã; thị trấn
Trang 6Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh quan
đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội
và nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sốngtrong đô thị, được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị
Đô thị hoá là xu hướng tất yếu của toàn cầu, quá trình đô thị hoá gắnliền với sự phát triển về kinh tế - xã hội Nước ta cũng đang trong quá trình phát triển, kéo theo đó là sự phát triển các đô thị Quy hoạch đô thị tạo điều kiện cho kinh tế phát triển, nhưng lại ảnh hưởng đến giá cả của các hàng hóa, trong đó đất đai cũng là một trong những tâm điểm tăng giá
VD: Tại Mỹ Đình- Hà Nội: đầu năm 2009 giá đất 19 triệu/m2, khi nghe tin đồn sắp lên quận thì giá đất ở đây tăng lên tới 25- 30 triệu/m2
Từ khi nhà nước công bố quy hoạch cho khu vực Mỹ Đình- Mễ Trì là trung tâm văn hóa, thể thao, thương mại với tâm điểm là Trung tâm hội nghị Quốc Gia và hàng loạt các khu đô thị cao cấp được xây dựng thì giá đất nóng dần Đất trong thôn, xóm 65- 80 triệu/m2 Đất trong khu
đô thị 120- 140 triệu/m2
Trong quy hoạch đô thị, các quy định về suất dung tích, mật độ xây dựng, mật độ kiến trúc đều có ảnh hưởng lớn đến giá đất Suất dung tích là tỉ lệ giữa tổng diện tích xây dựng với tổng diện tích đất sử dụng trong khu đất xây dựng Nếu suất dung tích và mật độ kiến trúc càng cao thì giá đất tăng và ngược lại Theo quy định mật độ xây dựng với lôđất 100 m2 thì xây 80%, 200 m2, mật độ xây dựng là 70%, 300 m2 xây60%, 500 m2 được xây dựng 50% và từ 1.00 0 m2 trở lên chỉ được xây dựng theo mật độ 40%
Trang 7Không được xây nhà dưới 36 m2, diện tích đất càng rộng, mật độ xây dựng càng thấp
Về khoảng cách, cụ thể giữa hai mặt tiền đối diện các tòa nhà có chiều cao thấp hơn 46 m phải bằng hoặc lớn hơn một nửa chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 7 m Đối với các công trình có chiềucao hơn 46 m, khoảng cách giữa các cạnh dài của hai dãy nhà phải đảmbảo lớn hơn hoặc bằng 25 m.Khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà có chiều cao nhỏ hơn 46 m phải bằng một phần ba chiều cao công trình và không được nhỏ hơn 4 m Đối với các công trình có chiều cao không dưới 46 m, khoảng cách giữa hai đầu hồi của hai dãy nhà phải lớn hơn hoặc bằng 15 m
Mặt độ xây dựng tại các khu dân cư, được xây định thấp nhất là 35% Cụ thể, nếu công trình có chiều cao dưới 19 m, thì không cần các khoảng lùi Nhưng khi chiều cao công trình lên tới 22 m, lộ giới đường tiếp giáp khu đất nhỏ hơn 19 m thì phải lùi vào 3 m, tính từ vỉa hè Tương tự, khi chiều cao công trình là 25 m, khoảng lùi cho lộ giới đường nhỏ hơn 19 m là 4 m và lộ giới từ 19 đến 22 m là 3 m Khi chiềucao công trình từ 28 m trở lên, tất cả các tòa nhà đều phải tạo khoảng lùi 6 m Trong các khu ở quy hoạch mới, khi tiếp giáp với đường phố
có lộ giới từ 20 m trở lên, diện đích của lô đất xây dựng nhà ở gia đình phải lớn hơn hoặc bằng 45 m2, chiều rộng phải từ 5 m trở lên, chiều sâu cũng phải ít nhất là 5 m
Đối với chung cư, mật độ xây dựng tùy theo diện tích của lô đất và chiều cao công trình Cụ thể nếu chiều cao của công trình xây dựng từ
16 m trở xuống và diện tích khu đất xây dựng bằng hoặc nhỏ hơn 3.000
Trang 8m2 thì mật độ xây dựng tối đa là 75% Nhưng cũng với chiều cao trên
mà xây dựng trên khu đất 10.000 m2 chỉ xây dựng được tối đa 65%, diện tích 18.000 m2 được 63%, diện tích từ 35.000 m2 trở lên được xây 60% Mật độ thấp nhất được áp dụng là 35%, dành cho các công trình có diện tích đất từ 35.000 m2 trở lên và chiều cao trên 46 m
VD: - Tại Chùa Bộc – Đống Đa- Hà Nội: Mật độ xây dựng 45%, giáđất nhà ở 16– 35 triệu/m2
Tại Trung Hòa- Cầu Giấy- Hà Nội với diện tích lô đất 1200m2, mật
độ xây dựng 65%, giá đất nhà ở có nơi lên tới 40- 50 triệu/m2
Ngoài ra khi quy hoạch làm cho cùng một mảnh đất dùng cho
thương nghiệp nhưng giá đất nhà ở và đất công nghiệp khác biệt nhau rất nhiều
VD: Tại đường Ngô Xuân Quảng- ĐH Nông Nghiệp Hà Nội năm
2011 giá đất nhà ở 5- 16 triệu/m2 Đất sản xuất kinh doanh 3- 9.5 triệu/m2
Trang 9hạ xuống hoặc ngưng trệ lại Chính sách quản lý giá đất cũng ảnhhưởng đến tâm lý đầu tư của nhà đầu tư vào nhà đất, từ đó mà ảnhhưởng đến giá đất
có mặt bằng mới, mức tăng vùn vụt có nơi đã ở mức 350 triệu đến 370 triệu đồng/ m2
Với sự tăng giá chóng mặt này, Việt Nam được xếp vào một trong những quốc gia có giá nhà đất cao nhất thế giới Thế nhưng, tại bẳng khung giá đất ban hành hàng năm hiện giá đất vàng tại một số tuyến phố Hàng Đào, Hàng Ngang… lại chỉ có giá 81 triệu đồng/m2 Điều này quá xa vời với thực tế
Để giải quyết vấn đề này, một số chuyên gia đề xuất nên thay đổi cách xây dựng giá đất Cụ thể, phải xác định rõ phần nào là của Nhà nước làm để bảo đảm cơ chế sở hữu toàn dân về đất đai, phần nào dànhcho thị trường Còn phần thậm định giá đất của doanh nghiệp để cho các tổ chức định giá
Đại diện Cục kinh tế và phát triển quỹ đất đưa ra giải pháp từ kinh nghiệm của các nước phát triển: chia nhỏ đất thành nhiều vùng giá trị,
Trang 10mỗi vùng có một giá đất chuẩn làm cơ sở để xây dựng bảng giá đất hằng năm Bảng giá đất xây dựng theo cách này dùng để thu thuế của người dân và sẽ ổn định trong vòng 5 năm, khi nào có biến động mới điều chỉnh Còn giá đất cụ thể của từng dự án thì áp dụng theo cơ chế thị trường, khi nào phát sinh thì sẽ định giá
Thứ 2: Chính sách điều chỉnh giá chuyển nhượng
Điều chỉnh giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường để giải quyết những mâu thuẫn, bất cập hiện nay, bảo đảm hài hòa lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và người có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thúc đẩy việc khai thác,
sử dụng đất tiết kiệm hiệu quả Đồng thời đây cũng là cách bảo đảm công khai, minh bạch về giá đất để mọi người tham gia kiểm tra, giám sát việc thực hiện nghĩa vụ tài chính và giải quyết quyền lợi của người
sử dụng đất
Thứ 3: Chính sách bồi thường tiền với đất bị thu hồi.
Nghị định 69 mới đây của Thủ tướng cho phép các địa phương lựa chọn các hình thức bồi thường như bằng đất, bằng nhà tái định cư và bằng tiền Chính sách này làm giảm áp lực về giá đất tại các thành phố lớn Hà Nội chọn hình thức bồi thường bằng tiền khi thu hồi đất nông nghiệp với mức bồi thường cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp sẽtăng gấp năm lần Bởi vì Hà Nội không thể bồi thường bằng đất, nhà táiđịnh cư cho người bị thu hồi đất nông nghiệp vì liên quan trực tiếp đến vấn đề quy hoạch, phát triển thủ đô, tránh hình thành các khu dân cư manh mún, nhỏ lẻ Đồng thời về lâu dài, TP không thể có quỹ đất lớn phục vụ bồi thường cho người bị thu hồi đất nông nghiệp
Trang 11Chính sách thuế nhà, đất hiện hành bộc lộ một số hạn chế như đã xuất hiện tình trạng đầu cơ về nhà, đất, đẩy giá lên cao mà chưa có công cụ điều tiết; căn cứ tính thuế đất phi nông nghiệp bằng từ 1-32 lầnmức thuế sử dụng đất nông nghiệp có phần chưa phù hợp với cơ chế giá thị trường
Vì vậy, việc sửa đổi chính sách thuế nhà đất sẽ hướng tới tăng cường quản lý nhà nước đối với nhà, đất, đảm bảo công bằng xã hội, chống đầu cơ nhà, đất, thực hiện điều tiết đối với những người sở hữu nhiều nhà và có quyền sử dụng nhiều đất
2.1.4 Sự biến đổi về hành chính ảnh hưởng đến giá đất.
- Thay đổi về hành chính nói chung đều làm cho giá cả đất đai ở đó tăng: Sự thay đổi về đường lối, chính sách của Nhà nước và chính quyền địa phương có những tác động đến thị trường bất động sản nói chung và sự đầu tư vào bất động sản nói riêng Sự khuyến khích đầu tư bên ngoài vào địa phương có thể làm tăng nhu cầu về bất động sản qua
đó làm cho giá bất động sản tăng
VD: hệ thống chính sách pháp luật về đất đai đã có nhiều thay đổi tích cực và thu được những thành công lớn kể từ khi đổi mới Đặc biệt,
Trang 12những thay đổi mới về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 1993
đã giúp nền kinh tế Việt Nam chuyển biến mạnh theo hướng phát triển công nghiệp và dịch vụ, giúp tăng trưởng kinh tế luôn ở mức cao và ổn định, tỷ trọng công nghiệp và dịch vụ ngày càng tăng trong GDP, thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài mạnh
Tiếp tục hoàn thiện chính sách ưu đãi, khuyến khích đầu tư xây dựng
nhà ở cho công nhân.
- Thay đổi hành chính thường phân thành 2 loại: nâng cấp và chuyển quyền quản lí
Sự chênh lệch giữa hệ thống giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất Theo Đặng Hùng Võ (2006a) thì trong giaiđoạn 1993-2003, tồn tại cơ chế tài chính 2 giá đất với mức giá do Nhà nước qui định chỉ bằng khoảng 20% đến 40% giá đất trên thị trường và giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50 lần đến 100 lần trong giai đoạn này Sự chênh lệch xuất phát từ sự yếu kém của hệ thống tài chính đất đai và hệ thống quản lý đất đai, ít sử dụng các công cụ kinh tế điều tiết
Trang 13để quản lý đất đai Cũng theo nghiên cứu của VNCI (2006) thì việc định giá đất hiện nay vẫn chưa dựa trên các tiêu chí hoặc các cơ sở cụ thể và chưa có một hội đồng định giá đất độc lập sẽ khó có thể bảo vệ quyền lợi của các doanh nghiệp Hiện tại, việc đánh giá đất dựa trên khả năng sinh lời và điều kiện cơ sở hạ tầng sẽ xó những kết quả rất khác nhau trên cùng một mảnh đất, bởi những quyết định hoàn toàn dựa trên cảm tính của các cán bộ định giá Tất nhiên, các doanh nghiệp
có thể khiếu nại nếu giá trị đất bị định giá không đúng nhưng rất hiếm khi họ là người được thừa nhận là bên đúng
Ví dụ:Hiện nay, việc tính toán giá đất trên địa bàn Hà Nội cơ bản căn cứ vào Quyết định số 3519/1997/QĐ-UB Từ năm 2000 trở lại đây,thị trường có nhiều biến động, khung giá theo Quyết định 3519 trở nên lạc hậu, thành phố đã khắc phục bằng cách vận dụng hệ số điều chỉnh linh hoạt theo từng thời điểm
Ngày 4/8/2004, UBND thành phố ban hành quyết định số
119/QĐ-UB quy định tạm thời về điều chỉnh khung giá đất, giá các loại đất (để tính thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ) với mức giá tăng từ 1,5 đến 1,8 lần; giá thu tiền cho thuê đất tăng 1 đến 1,2 lần so với Quyết định 3519 Đối với bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất, công tác định giá đã thực hiện theo hướng tiếp cận giá chuyển nhượng đất thực tế tại từng khu vực theo dự án
Đối với đất nông nghiệp, hiện đang áp dụng Quyết định số
99/2003/QĐ-UB ngày 21/8/2003 quy định giá đền bù cụ thể của từng khu vực, trong đó mức đền bù đất nông nghiệp ngoại thành tối đa là 107.110 đồng/m2; đất nông nghiệp trong đô thị tối đa là 800.000
đồng/m2 Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất, các cơ quan chức