ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT

NỘI DUNG: Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp cụ thể Theo Nghị định số

ĐỀ TÀI: “ẢNH HƯỞNG CỦA NHÂN TỐ VỊ TRÍ ĐẾN GIÁ ĐẤT”

I ĐẶT VẤN ĐỀ:

Đất đai là sản phẩm tự nhiên ban tặng cho con người Nó có vai trò và

ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong mọi quá trình sản xuất cũng như sự tồn tại của con người Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng Bên cạnh đó đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những không mất đi mà có xu hướng tăng lên Vì tính tài sản đặc biệt và tính hàng hóa đặc biệt là một trong những nguyên nhân đòi hỏi phải định giá Cùng với sự phát triển của nền kinh tế - văn hóa, xã hội của đất nước, thị trường đất đai ngày càng mở rộng và phát triển Ngày nay thị trường đất đai không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp đáng kể vào việc ổn định xã hội và thúc đẩy nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai

Trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố Đặc biệt do tính

cố định của đất đai làm cho giá đất ở mỗi vị trí rất khác nhau Vì vậy, nhóm

chúng tôi thực hiện đề tài “Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất” để làm

rõ hơn sự ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất

II NỘI DUNG:

Yếu tố vị trí của đất là khoảng cách so với nơi cư trú của người sử dụng đất, khoảng cách so với thị trường tiêu thụ nông sản phẩm theo từng trường hợp

cụ thể (Theo Nghị định số 73/CP ngày 25/10/1993)

Giá đất chủ yếu do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ ràng, tốc độ giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Chủ yếu là do nguyên nhân từ hai mặt tạo thành Đầu tiên là do tính khan

hiếm của đất đai nên tính co dãn trong cung nhỏ, mà đồng thời sự phát triển kinh tế xã hội tăng lên không ngừng nên yêu cầu về đất ngày càng tăng cho nên giá đất ngày càng tăng Do vậy giá cả BĐS tuỳ thuộc một phần lớn vào quan hệ cung-cầu trên thị trường Tuy nhiên trên thực tế giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, trong đó yếu tố vị trí đóng một vai trò quan trọng trong việc xác định giá Ảnh hưởng của vị trí chủ yếu là do ảnh hưởng của vị trí kinh tế đem lại

Vị trí kinh tế thể hiện khả năng sinh lời của đất Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì giá trị của BĐS càng lớn

Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BĐS Việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí BĐS là cực kỳ quan trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất

Xét vị trí thửa đất ở trên phương diện vị trí tương đối:

Những BĐS nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những bất động sản nhà đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm Những mảnh đất ở đô thị sẽ có giá cao hơn những mảnh đất ở nông thôn Điều này thể hiện rất rõ trong khung giá đất của Nhà nước

Bảng 1: Khung giá đất ở tại nông thôn (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

(Nghị định 188/NĐ –CP ngày 16/11/2004 của Chính Phủ)

Bảng 2: Khung giá đất ở tại đô thị (Đơn vị tính: nghìn đồng/m2)

Mức

giá

Tối

thiểu

Tối đa 67.500,

0

42.500, 0

30.000, 0

19.500, 0

13.350, 0

6.700,0

VÍ DỤ: so sánh bảng giá đất tại các thị trấn thuộc huyện Gia Lâm và

bảng giá đất thuộc địa bàn Quận Ba Đình

BẢNG 3: BẢNG GIÁ ĐẤT TẠI CÁC THỊ TRẤN THUỘC HUYỆN GIA

LÂM

(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị tính: đồng/m 2

a Thị trấn Yên Viên

1 Đường Hà Huy Tập 18 000 000 10 800 000 6 600 000 5 850 000

2 Đường Phan Đăng Lưu 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000

3 Đường Thiên Đức 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000

4 Đường Đình Xuyên 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000

b Thị trấn Trâu Quỳ

5 Đường Nguyễn Đức Thuận 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000

6 Đường từ Nguyễn Đức Thuận đến hết thị

trấn Trâu Quỳ (QL5 ) 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000

7 Đường Kiên Thành (từ Nguyễn Đức

Thuận đến hết ĐP TT Trâu Quỳ) 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000

8 Đường Ngô Xuân Quảng 15 840 000 9 504 000 5 808 000 5 148 000 9

Đường trong trường Đại học NN I (nối

từ đường Ngô Xuân Quảng đến hết ĐP

trường ĐHNN I)

10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000

10 Đường từ Đại học Nông nghiệp I đến hết

điạ phận thị trấn Trâu Quỳ 10 920 000 6 600 000 3 960 000 3 600 000

11

Đường từ tiếp giáp đường Nguyễn Đức

Thuận đi qua tổ dân phố Kiên Thành

đến giáp đường từ Đại học NN1 đến

hết địa phận TT Trâu Quỳ

9 600 000 5 802 000 3 481 000 3 164 000

BẢNG 4: BẢNG GIÁ ĐẤT THUỘC ĐỊA BÀN QUẬN BA ĐÌNH

(Kèm theo quyết định số:59/2010/QĐ-UBND ngày 28/12/2010 của UBND thành phố Hà Nội)

Đơn vị tính: đ/m 2

Đoạn đường Giá đất ở

14 Đội Cấn

Ngọc Hà Liễu Giai 43 200 000 22 200 000 18 120 000 15 180 000 Liễu Giai Đường Bưởi 37 200 000 20 280 000 16 500 000 14 400 000

16 Đường Độc lập Đầu đường Cuối đường 77 000 000 34 650 000 26 950 000 23 100 000

18 Điện Biên Phủ Đầu đường Cuối đường 74 400 000 33 480 000 26 040 000 22 320 000

20 Giang Văn Minh

Đội Cấn Kim Mã 43 200 000 22 200 000 18 120 000 15 180 000 Giảng Võ Kim Mã 36 000 000 19 800 000 16 200 000 14 220 000

Qua 2 bảng giá đất trên ta thấy giá đất ở cao nhất tại vị trí 1 của các

thị trấn thuộc huyện Gia Lâm là 18 triệu/m2 nằm tại đường Hà Huy Tập

Trong khi đó giá đất ở cao nhất tại vị trí 1 ở Quận Ba Đình là 77 triệu/m2

Như vậy qua đây chúng ta có thể nhận thấy đất thuộc khu vực nội thành sẽ

có giá cao hơn rất nhiều những khu vực ngoại thành Hà Nội

Xét vị trí thửa đất ở trên phương diện vị trí tuyệt đối:

Những thửa đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những thửa đất nằm ở vị trí khác Vị trí tiếp giáp mặt đường khác nhau của thửa đất có ảnh hưởng đến hiệu quả

sử dụng, nói chung xét từ việc sử dụng cho mục đích thương nghiệp, thửa đất nằm ở góc phố có hiệu quả lớn hơn rất nhiều so với thửa đất giáp mặt phố thông thường và giữa đất ở góc phố ngã tư với đất ở góc phố ngã ba cũng tồn tại những khác biệt về tiện ích sử dụng, chính vì vậy giá cả của các thửa đất ở những nơi đó cũng khác nhau Yếu tố vị trí là một trong những cơ

sở để Uỷ ban nhân dân các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đường phố Trong phạm vi của một khu vực đô thị, yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đường phố Loại đường phố trong từng loại đô thị được xác định căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, du lịch, khoảng cách tới trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch Căn cứ vào thông tư số 114/TT-BTC ngày 26/11/2004 cuả liên Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất xây dựng tiêu chuẩn phân loại đường phố Trong mỗi loại đô thị, được chia làm 4 loại đường phố, bao gồm:

+ Đường phố loại 1 + Đường phố loại 2 + Đường phố loại 3 + Đường phố loại 4 Mỗi loại đường phố thể hiện tính đặc trưng và khả năng đáp ứng nhu cầu khác nhau đối với các yêu cầu về hoạt động sản xuất, kinh doanh, buôn

bán, sinh hoạt, cơ sở hạ tầng…Như vậy tại mỗi loại đô thị giá trị thực tế của đất ở sẽ thay đổi tuỳ thuộc vào mỗi loại đường phố Đối với vị trí đất trong từng loại đô thị được xác định căn cứ vào khả năng sinh lợi, điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, khoảng cách so với trục đường giao thông Vị trí đất trong từng loại đường phố của từng loại đô thị được phân thành các loại vị trí có số thứ tự từ 1 trở đi Vị trí

số 1 áp dụng đối với đất liền cạnh đường phố (mặt tiền) có mức sinh lợi cao nhất, có điều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất, các vị trí tiếp sau đó theo thứ tự từ thứ 2 trở đi áp dụng đối với đất không ở liền cạnh đường phố có mức sinh lợi và điều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi Từ cơ sở khoa học này sẽ giúp chúng ta xác định được một cách cụ thể về giá đất cho từng khu vực trong đô thị Trong mỗi loại đường phố đã được phân loại chính xác, vị trí đất cũng góp phần quyết định giá trị thực tế của đất ở Chẳng hạn cùng đường phố loại 1 như nhau, nếu diện tích ở nằm tại vị trí mặt đường phố sẽ

có giá trị thực tế cao hơn khi nó ở vị trí xa mặt đường phố hoặc ở trong ngõ, trong hẻm

Nhìn vào bảng 3 ta có thể thấy: giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đường phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đường phố đó Cụ thể Đường Nguyễn Đức Thuận ở các vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau như

ở vị trí 1 có giá là 15840 nghìn đồng/m2, cao hơn giá đất ở vị trí 2 là 6336 nghìn đồng/m2, giá đất ở vị trí 2 cao hơn giá đất ở vị trí 3 là 3696 nghìn đồng/m2 Như vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở quan trọng để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đường phố

Ở bảng giá đất quận Ba Đình chúng ta cũng thấy cùng trên địa bàn quận nhưng ở các vị trí khác nhau thì giá đất khác nhau Cụ thể giá đất ở cao

nhất tại vị trí 1 la 77 triệu/m2 còn giá cao nhất tại vị trí 4 chỉ có 23.1 triệu/m2

Như vậy có sự chênh lệch giá rất rõ ràng tại các vị trí khác nhau

Đất được định giá khác nhau còn tùy thuộc vào vị trí khu đất đó nằm

ở khu vực nào Nếu đất đó nằm trong khu vực có cơ sở hạ tầng như: giao thông, hệ thống liên lạc, trường học, trạm y tế, trung tâm văn hoá…phát triển thì giá trị của đất càng được nâng cao

Ví dụ:

Theo khảo sát của Diễn đàn Doanh nghiệp, sau khi thông xe đường Lê Văn Lương kéo dài, giá chào bán ở một số khu vực quanh trục đường này như Văn Khê, Văn Phú, Xa La… đều tăng từ 20 - 25%, thậm chí, một số nơi giá đất tăng đến 50% so với tháng trước Điển hình như giá đất dịch vụ Vạn Phúc trước thông xe là 25 - 30 triệu đồng/m2, hiện đang chào bán với giá 47 triệu/m2 (đất chưa phân lô) Mặt đường Vạn Phúc (đầu đường Lê Văn Lương kéo dài) hồi tháng 9 ở mức 120 triệu đồng/m2 nay tăng lên 200 triệu đồng/m2 Chung cư Văn Khê hồi tháng 9 chỉ khoảng 20 - 22 triệu đồng/m2 đến nay giá thấp nhất là 25 triệu đồng Chỉ trong vòng 3 - 4 tuần, đất liền kề Văn Khê

từ hơn 60 triệu đồng lên đến 75 - 85 triệu đồng/m2 tùy diện tích Khu vực

Xa La giá chào bán chung cư cũng tầm 20 - 21 triệu đồng Liền kề Văn Phú cũng tăng từ 42 - 43 triệu đồng lên 55 - 57 triệu đồng/m2 Tại khu đô thị An Hưng, giá đất liền kề đường nhỏ có giá 59 - 60 triệu đồng/m2, mặt đường lớn có giá 83 - 85 triệu đồng/m2, tăng khoảng 3 triệu

so với tuần trước Giá biệt thự tại đô thị Mỗ Lao trên 100 triệu đồng/m2 Giá chênh căn hộ UCity cũng bị đẩy lên tới 300 triệu đồng tùy diện tích Đất ở khu vực xa hơn như Phú Lương, Phú Lãm, Yên Nghĩa (Hà Đông), Thanh Lương, Cự Khê, Cự Đà, Bích Hòa (Thanh Oai) giá đất cũng đã lên 20-30 triệu đồng/m2 Mảnh đẹp có nơi lên tới 35 triệu/m2

Hinh ảnh 1: Đường Lê Văn Lương

Từ khi đồ án quy hoạch Hà Nội mở rộng được trưng bày công khai (cuối tháng 4, đầu tháng 5-2010), giá đất dự án quanh trục đường Thăng Long đã tăng đột biến từ 20% đến 30% Cụ thể, đất ở dự án khu đô thị Kim Trung-Di Trạch (Hoài Đức), cách trung tâm Hà Nội khoảng 15 km đã nhảy vọt từ 20 triệu đồng/m2 lên trên 30 triệu đồng/m2 “Giá đất ở đây có nhiều loại, vị trí càng đẹp giá càng cao nhưng tất cả đều đồng loạt tăng giá”

Tương tự, đất ở dự án khu đô thị Vân Canh (Hoài Đức) hiện có giá gần 40 triệu đồng/m2 trong khi cách nay hai tháng chỉ 30 triệu đồng/m2

“Việc mua bán đất ở một số dự án khu đô thị, nơi dự đoán có trục Thăng Long đi qua diễn ra rất sôi động từ tháng 5

Không chỉ riêng giá đất dự án, giá đất ở, đất ruộng quanh trục đường này cũng được dịp nhảy múa Theo lãnh đạo UBND huyện Thạch Thất, hiện

giá đất ở các xã trên trục này đều tăng mạnh, nhiều nơi tăng đến 4-5 lần Đất

ở vị trí đẹp trước chỉ 5 triệu đồng/m2 giờ vọt lên tới 30 triệu đồng/m2, đất ở sâu trong làng cũng có giá 5-6 triệu đồng/m2 Tại xã Chàng Sơn, huyện Thạch Thất hiện có khá nhiều người dân chuyển nhượng đất nông nghiệp bằng giấy tay với giá phổ biến 100 triệu đồng/sào (360 m2)

Hình ảnh 2: Đại lộ Thăng long

III KẾT LUẬN:

Có rất nhiều nhân tố ảnh hưởng đến giá đất gồm nhân tố thông thường, nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt Trong đó nhân tố khu vực là một trong những nhân tố ảnh hưởng rất lớn, và cụ thể hơn ở đây chính là yếu tố

vị trí Do tính cố định của đất làm cho giá đất ở mỗi vị trí là khác nhau nên việc xem xét đánh giá ưu thế về vị trí đất là cực kỳ quan trọng