tổng quan về hiện trạng đất đô thị

Tổng quan về hiện trạng đất đô thị Tổng hội Xây dựng Việt Nam 2010 2.1/Về số lượng Số lượng đất đô thị xác định trong phần nầy là đất thuộc phạm vi nội thành, nội thị, thị trấn, được xác

Tổng quan về hiện trạng đất đô

thị

Tổng hội Xây dựng Việt Nam 2010

2.1/Về số lượng

Số lượng đất đô thị xác định trong phần nầy là đất thuộc phạm vi nội thành, nội thị, thị trấn, được xác định theo kết quả kiểm kê của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

Kết quả kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2005 do Bộ Tài nguyên và Môi trường thực hiện, diện tích đất đô thị toàn quốc ở thời điểm nầy là

1.153.548,94 ha chiếm 3,48% so với diện tích đất đai tự nhiên toàn quốc

(33.121.129 ha) So với số lượng đất đô thị đã kiểm kê năm 2000 (990.276 ha) do Tổng cục Địa chính thực hiện, thì đất đô thị sau 5 năm đã tăng lên 163.272 ha; trung bình mỗi năm tăng 32.654,4 ha

Trong sự gia tăng này vừa có sự hình thành đô thị mới, vừa có sự mở rộng phạm vi nội thành, nội thị

Theo báo cáo QHSDĐ đến năm 2010 của Chính phủ trình Quốc hội Khoá

9, kỳ họp thứ 10 năm 1996, thì vào thời điểm 1996 đất đô thị cả nước mới có

63.302 ha bằng 0,2% so với đất tự nhiên toàn quốc (33.104.200 ha) Dân số toàn quốc 71 516.400 người (dân số đô thị 13.945.500 người, dân số nông thôn 57.569.900 người)

Dự báo đất đô thị năm 2000 là 107,4 ngàn ha, năm 2010 sẽ là 200,7 ngàn ha

Thực tế cho thấy sự phát triển đô thị rất nhanh vượt xa khoảng cách dự báo nhiều lần Cụ thể:

- Dự báo đất đô thị đến năm 2000 sẽ là 107.400 ha, thực tế đã

là 990.276 ha tăng 9,2 Và dự báo đất đô thị đến năm 2010 sẽ là 200.700

ha, thực tế đã là 1.153.548 ha ở thời điểm 2005, tăng 5,7 lần

- Gia tăng đất đô thị không đồng đều giữa các vùng miền như sau:

Đất đô thị phân theo vùng kinh tế Đơn vị tính: ha

Năm Tổng

núi

Trung du

Bắc bộ Đồng

bằng

Bắc bộ Khu

IV (Bắc trung bộ)

Duyên hải miền Trung

Tây nguyên

Miền Đông Nam bộ

Đồng bằng sông Cửu Long

1994 (1) 63.302

Nguồn: (1) Báo cáo Chính phủ trình Quốc hội Khoá 9, kỳ họp thứ 10 về quy

hoạch sử dụng đất năm 2000 – 2010.

(2) Kiểm kê đất đai năm 2000.

(3) Kiểm kê đất đai năm 2005.

Mối quan hệ giữa đất đô thị gia tăng do tác động của việc thành lập mới đô thị, hoặc mở rộng đô thị và tăng dân số đô thị được thể hiện trong

Bảng 1.

2.2 / Mức độ và tốc độ phát triển đất đô thị

Trong niên giám thống kê sau năm 2005 không có thống kê đất đô thị Tại cuộc tọa đàm ngày 8-11-2008 giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường và Hiệp hội các Đô thị Việt nam về quản lý sử dụng đất đai tại Hà nội, Bộ Tài nguyên đưa ra con số đất đai đô thị toàn quốc vào thời điểm nầy là 1.429.000 ha (theo http://cafef.v n ) Nếu ghi nhận con số nầy và diện tích đất

tự nhiên không thay đổi, thì diện tích đất đô thị chiếm 4,3% so với đất đai toàn quốc Như vậy, ta có thể thấy diện tích đất đô thị tăng theo thời gian vừa qua (theo bảng 1) năm 2000 mới chiếm 3%, đến năm 2005 chiếm 3,48%

và năm 2008 chiếm 4,3% so với diện tích đất đai toàn quốc Chỉ số nầy có

thể xem là tốc độ phát triển đô thị về yếu tố đất.

Theo cách tính thông thường về mức độ phát triển (Tỷ lệ % xác định từ

số lượng gia tăng thời điểm sau so với số lượng thời gian trước) thì mức độ

đô thị phát triển xét về yếu tố đất đai giữa năm 2005 và năm 2000 sẽ là 16,48%, còn mức độ phát triển đô thị năm 2008 so với năm 2005 sẽ là 23,56%

Còn so với cách xác định mức độ phát triển đô thị tính theo chỉ số dân

số ở cùng thời điểm (bảng 1), thì mức độ phát triển đô thị năm 2005 là 26,88%, năm 2007 là 27,4%

2.3 / Cách xác định đất đô thị.

Vấn đề xác định đất đô thị ở nước ta đang có sự khác nhau Tùy theo yêu cầu, nhiệm vụ liên quan đến đất đai mà có cách xác định phù hợp Cụ thể như sau:

2.3.1 / Trong kiểm kê đất đai đô thị được xác định từ diện tích đất theo

địa giới hành chính của phường, thị trấn (là tổ chức hành chính cơ sở phân biệt giữa nội và ngoại thành, thị xã, thị trấn) Điều nầy có thể hiểu đất đô thị

là đất đã được xây dựng, mang tính chất trung tâm đô thị, có mật độ dân số cao, diện tích đất trên đầu người thấp theo địa giới hành chính phân chia nội thành, nội thị Mặc dù trong nội thành, nội thị (được gọi là phường) có

thể chưa sử dụng hết đất vào xây dựng, mà còn sử dụng vào mục đích khác như: đất nông nghiệp (58%) và đất chưa sử dụng (9,8%) điều này thấy rõ trong phần cơ cấu đất đai trong đô thị (bảng 2)

Cách xác định nầy là thống nhất với quy định phạm vi xem xét các yếu

tố cơ bản trong phân loại đô thị là chỉ xác định cho khu vực nội thành, nội thị xã và thị trấn (khoản 3 Điều 3 nghị định 72/2001/ NĐ-CP)

2.3.2 /- Trong văn bản pháp luật

2.3.2 a) Theo nghị định số 72/2001/ NĐ-CP ngày 5-10-2001của Chính phủ về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị có quy định về đô thị và các yếu tố cơ bản phân loại đô thị:

“Đô thị bao gồm thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan có thẩm quyền quyết định thành lập” (khoản 1 điều 3 nghị định 72) Một thành phố,

thị xã, thị trấn được thành lập luôn được quy định giới hạn phạm vi theo địa giới hành chính, bao gồm cả nội và ngoại thành phố, thị xã Ví dụ: 1) Đất toàn thành phố HCM theo địa giới hành chính là 209.868 ha, nhưng đất nội thành chỉ có 53.936 ha, chiếm 25,7%, còn lại là đất ngoại thành 2) Đất thành phố Hà nội cũ theo địa giới hành chính là 92.180 ha Nhưng đất nội thành chỉ có 18.888 ha, bằng 20,4% đất toàn thành phố, còn lại là đất ngoại thành Các đô thị khác cũng có tình trạng tương tự

Với quy định điều nầy, có thể hiểu đất đô thị được xác định theo địa giới hành chính của thành phố, thị xã, thị trấn Vì thành phố, thị xã, thị trấn

được xác định là đô thị

Còn trong quy định tiêu chuẩn phân loại đô thị (khoản 3, Điều 3 nghị

định 72) lại quy định chỉ áp dụng “ tính cho khu vực nội thành, nội thị xã và thị trấn.” Trường hợp nầy đất đô thị đước xác định theo địa giới hành chính

phường của thành phố, phường của thị xã, và thị trấn

Cũng trong văn bản pháp luật nầy quy định về vùng ngoại thành có chức năng: “Bố trí các công trình kỷ thuật hạ tầng đầu mối, các khu dân cư, các công trình vệ sinh, bảo vệ môi trường, các cơ sở sản xuất, dịch vụ y tế, đào tạo, nghiên cứu khoa học, và các công trình đặc biệt khác mà trong nội thành, nội thị không bố trí được – Bố trí các cơ sở nghỉ ngơi, các khu tham

quan, du lịch, vành đai xanh, công viên rừng bảo vệ môi trường và cân bằng sinh thái – Đất dự trữ để mở rộng và phát triển đô thị” (điều 7 nghị định 72) Với những quy định như thế thì mục đích sử dụng đất ngoại thành mang tính chuyên dùng của đô thị trở nên quan trọng trong đời sống thực tế

và quản lý đầu tư xây dựng đô thị Nhưng không được xác định là đất đô thị

2.3.2 b) Trong luật Đất đai (khoản 1 điều 86 Luật đất đai năm 2003)

thì quy định: “đất sử dụng để chỉnh trang, phát triển đô thị bao gồm đất chỉnh trang khu vực nội thành, nội thị hiện có; đất được quy hoạch để mở

rộng đô thị hoặc phát triển đô thị mới” Trường hợp nầy có thể hiểu đất đô thị được xác định theo địa giới quy hoạch phát triển đô thị Khi quy hoạch

phát triển đô thị được duyệt, có nghĩa là đã xác định địa giới hành chính của

đô thị đó Trường hợp nầy đất đô thị là đất thành phố, thị xã, thị trấn

Điều này còn liên quan đến vấn đề định nghĩa đô thị

2.4 / Về định nghĩa đô thị Theo Bách khoa toàn thư mở Wkipedia,

việc

định nghĩa đô thị đang khác nhau tại các quốc gia trên thế giới

- Thông thường mật độ dân số tối thiểu cần thiết để được gọi là một đô thị phải có dân số 400 người/km2 (nước Anh, Nhật, Canađa) Còn Trung quốc quy định 1500 người/km2, Mỹ 386 người/ km2

- Các quốc gia châu Âu định nghĩa đô thị dựa trên cơ bản việc sử dụng đất thuộc đô thị, không cho phép có một khoảng trống tiêu biểu nào lớn hơn 200 m2 Dùng khung ảnh chụp từ vệ tinh thay vì dùng thống kê từng khu phố

để quyết định ranh giới của đô thị

- Tại các quốc gia kém phát triển, ngoài việc sử dụng đất và mật độ dân số nhất định nào đó, một điều kiện nữa là phần đông dân số, thường là 75% trở lên không có hành nghề nông nghiệp hay đánh cá

- Còn tại Viêt nam hiện nay, đô thị được xác định (theo nghị định

72/2001NĐ-CP) là khu dân cư tập trung có các đặc điểm sau: 1) về cấp quản

lý, đô thị là thành phố, thị xã, thị trấn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thành lập 2) về trình độ phát triển phải đạt được các tiêu chí sau:

+ Là trung tâm tổng hợp, hoặc trung tâm chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của cả nước hoặc một vùng lãnh thổ

+ Đối với khu vực nội thành phố, nội thị xã, thị trấn tỷ lệ lao động phi nông nghiệp phải đạt 65% tổng số lao động; cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt 70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn thiết

kế quy hoạch xây dựng quy định cho từng loại đô thị, quy mô dân số ít nhất

là 4000 người và mật độ dân số tối thiểu phải đạt 2000 người/km2

Vào thời điểm năm 2005, (dân số đô thị toàn quốc là 22.336.800 người, đất đô thị là 1.153.548 ha (bằng 11535,48 km2) mật độ dân số đô thị trung bình của Việt nam đã là 1936 người/km2, gần chạm mốc quy định tối thiểu

2000 người/km2 Nếu đất đô thị năm 2007 là 1.429.000 ha (hay là 14.290 km2), và dân số đô thị là 23.370.000 người (theo niên giám thống kê 2007), thì mật độ dân số đô thị sẽ là 1635 người/km2 (bằng 81,75% mật độ dân số

đô thị tối thiểu là 2000 người theo quy định của nghị định 72) Điều nầy cho

thấy đã mở rộng đất đô thị bình quân nhiều hơn so với dân số theo quy định.

Như vậy, việc xác định đất đô thị như thế nào là hợp lý, để đảm bảo tính thống nhất trong chính sách và điều hành quản lý cần được xem xét

3/ Cơ cấu đất đô thị.

Việc phân loại đất trong kiểm kê đất đai năm 2005 theo Luật Đất đai

2003 có giá trị hiện hành được phân theo nhóm đất:

*) Nhóm đất nông nghiệp (đất SX nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất

nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác)

*) Nhóm đất phi nông nghiệp (đất ở nông thôn và đất ở đô thị, đất

chuyên dùng, đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông suối và mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác)

*) Nhóm đất chưa sử dụng (đất bằng chưa sử dụng, đất đồi núi chưa sử

dụng, núi đá không có rừng cây)

Còn phân loại đất trong kiểm kê đất đai năm 2000 theo luật đất đai

năm 1993 phân theo loại đất : 1) đất nông nghiệp- 2) đất lâm nghiệp- 3) đất

khu dân cư nông thôn- 4) đất đô thị- 5) đất chuyên dùng – 6) đất chưa sử dụng

Để so sánh sự phát triển giữa 2 thời điểm năm 2000 và 2005 trong nghiên cứu, lấy kết quả kiểm kê theo nhóm đất năm 2005 làm điểm tựa chính, và chuyển đổi kết quả kiểm kê theo loại đất của năm 2000 tương ứng phù hợp cách phân chia theo nhóm đất tương ứng năm 2005

3.1 / Cơ cấu đất đô thị toàn quốc

Trong tổng số đất đai đô thị được xác định theo kiểm kê đất đai năm

2005 là 1.153.548 ha thì có cơ cấu (theo bảng 2) như sau:

58,6% Đất nông nghiệp, (676.005 ha)

31,6% đất phi nông nghiệp (364.562ha) Trong đó có 8,9% đất ở (102.878 ha), 15,3% đất chuyên dùng (177.129 ha), còn lại là đất phi nông nghiệp khác như đất nghĩa trang, tôn giáo, …

9,8 % đất chưa sử dụng (112.129 ha).

Theo cơ cấu nầy thì trong nội thành, nội thị còn nhiều đất sản xuất

nông nghiệp và đất chưa sử dụng Điều nầy nói lên đô thị phát triển trên cơ

sở đất nông nghiệp, còn nhiều đất được xác định là đô thị nhưng chưa xây dựng (Đất đô thị treo) Điều này thấy rõ hơn phần cơ cấu đất nông

nghiệp trong đô thị

3.2 / Cơ cấu đất nông nghiệp trong đô thị

Cơ cấu đất nông nghiệp trong đô thị được trình bày trong bảng 3.

Trong đất nông nghiệp có nhiều mục đích sử dụng khác nhau (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác)

Trong đất sản xuất nông nghiệp có đất trồng lúa Đất trồng lúa có liên quan đến vấn đề quan trọng về an ninh lương thực Đất trồng lúa đã được

chuyển mục đích sử dụng xây dựng đô thị trong năm 2000 là 172.388 ha,

chiếm 4,03% đất trồng lúa toàn quốc (4.267.849 ha) Nhưng đến năm 2005, đất trồng lúa trong đô thị đã tăng lên 177.122 ha, chiếm 4,25% đất trồng lúa toàn quốc Trung bình mỗi năm đô thị lấn chiếm đất trồng lúa 946,8 ha Cùng nhiều mục đích sử dụng khác, đất trồng lúa toàn quốc đã giảm từ 4.267.849 ha năm 2000, giảm còn 4.165.276 ha năm 2005 (theo kiểm kê đất đai) Còn theo thồng kê năm 2007, đất trồng lúa toàn quốc chỉ còn 4.130.900 ha

Theo vneconomy,vn-3/22/2009: “trong giai, đoạn từ năm 2000 đến năm

2007, diện tích đất trồng lúa đã giảm 361.935 ha (bình quân mỗi năm giảm 51.705 ha) Trong đó vùng đồng bằng sông Hồng giảm 52.047 ha, đồng bằng sông Cửu long giảm 205.413 ha Như vậy, tính riêng hai vựa lúa lớn nhất nước, diện tích đất trồng lúa đã giảm 257.413 ha, chiếm 71,1% diện tích đất lúa bị giảm

Từ năm 2000-2005, diện tích đất trồng lúa chuyển sang làm đất ở đô thị

và nông thôn là 33.000 ha

Với diện tích đất trồng lúa bị mất đi mỗi năm 51.705 ha đã làm thâm hụt sản lượng thóc trên 500.000 tấn/năm, và làm ảnh hưởng đến đời sống của ít nhất 100.000 hộ nông dân/mỗi năm.”

Theo Tiasang.com/4/30/2008: “Mỗi năm có khoảng 73.000 ha đất nông nghiệp “bờ xôi, ruộng mật” bị thu hồi đã tác động đến đời sống của 627.495

hộ gia đình, khoảng 950.000 lao động và 2,5 triệu người dân nông thôn”

Thu hẹp đất trồng lúa nếu cứ tiếp tục diễn ra sẽ là sự cảnh báo về vấn

đề an toàn lương thực Đây là vấn đề cần xem xét trong việc phát triển đô thị vừa qua và thời gian sắp tới

3.3 / Cơ cấu đất phi nông nghiệp trong đô thị.

Các mục đích sử dụng như: đất ở, đất chuyên dùng, đất tôn giáo tín ngưỡng, đất nghĩa trang nghĩa địa, đất sông suối mặt nước chuyên dùng, đất phi nông nghiệp khác theo quy định chính phủ, được xác định là đất phi nông nghiệp

Hiện trạng sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp trong đô thị được thể

hiện trong bảng 4 Các loại đất theo mục đích sử dụng như đất ở, đất chuyên

dùng đều gia tăng Trong đó: Đất ở trong đô thị năm 2005 so với đất ở năm

2000 tăng gần 43% Tương tự, đất quốc phòng an ninh tăng 23,8%; đất có mục đích công cộng tăng 23,5%

Đất ở trong đô thị toàn quốc vào thời điểm năm 2005 là 102.878 ha,

bằng 8,9% đất đô thị toàn quốc Với dân số tại thời điểm nầy 22.336.800 người thì mật độ sử dụng đất được xác định là 21.728 người/km2, hay là 46 m2/người Tỷ lệ đất ở trong đô thị, cũng như mật độ sử dụng đất ở khác nhau giữa các địa phương Ví dụ:

Thành phố HCM, căn cứ vào số lượng đất đô thị được kiểm kê năm

2005, dân số đô thị theo thống kê của năm tương ứng, để tính ra mật độ sử dụng đất ở (5.035.300 người/146,63 km2 = 34.488 người/km2, hay 29m2/ người)

Với cách xác định tương tự đối với thành phố Hà nội (cũ); 2056.800 người/45.59 km2 = 45.706 người/km2, hay 22 m2/người

Vào thời điểm nầy, diện tích nhà ở bình quân thành phố HCM là 12m2/người, và Hà nội là 6m2/người So với diện tích đất xác định để xây

nhà ở thì mới thực hiện khoảng 50% Điều nầy cho thấy việc đầu tư xây dựng nhà ở còn ít và nhà ở thấp tầng, nên hiệu quả sử dụng đất chưa cao.

3.4 / Cơ cấu đất chuyên dùng trong đô thị.

Trong bảng 5 cho thấy cơ cấu đất chuyên dùng trong đô thị và đất

chuyên dùng trên toàn quốc Tất că các loại đất chuyên dùng trên toàn quốc năm 2005 đều tăng so với năm 2000

3.5 / Cơ cấu đất có mục đích công cộng trong đô thị.

Đất dùng vào mục đích công cộng được xác định là đất phi nông nghiệp Đất có mục đích công cộng bao gồm: đất giao thông, thủy lợi, truyền

dẫn năng lượng, đất cơ sở văn hóa, y tế, giáo dục, thể dục thể thao, đất chợ, đất di tích thắng cảnh, đất bãi thải xử lý thải

Bảng 6 thể hiện cơ cấu đất có mục đích công cộng của 2 thành phố lớn

là Hà nội và thành phố HCM trong năm 2005 Thông qua kết quả kiểm kê

đất đai, giúp chúng ta biết thêm một yếu tố góp phần tạo nên tình trạng tắt

nghẽn giao thông cũng như rác thải trong thành phố còn là thiếu quỹ đất

mà lâu nay chưa đề cập đến.

Theo kiểm kê năm 2005, đất giao thông trong nội thành, nội thị của thành phố Hà nội chỉ bằng 2,1%, và thành phố HCM là 11,9% so với đất đô thị Còn Bộ Xây dựng cho biết, trong các quận nội thành Hà nội diện tích đường chỉ chiếm 6,18%, còn ở ngoại thành 0,9% Tương tự, ở thành phố HCM, các quận vùng Sài gòn – chợ lớn cũ khoảng 8-14%, các quận mới chỉ

có 0,2-2.8% Thiếu đường, đường hẹp, nên Hà nội chỉ đạt 15% và thành phố HCM 10% sử dụng phương tiện giao thông công cộng xe bus, còn lại là phương tiện cá nhân Trong khi đó, trên thế giới đất cho giao thông đô thị chiếm 20-25% đất đô thị (Dantri.com.vn ngày 23-4-2008)

Vấn đề xử lý chất thải ở đô thị đang có nhiều bất cập, mà trước hết là

thiếu quỹ đất để xử lý Số liệu trong bảng 6 về đất xử lý chất thải của 2 thành phố Hà nội và thành phố HCM cũng rất it ít so với yêu cầu thực tại Theo Viện quy hoạch kiến trúc đô

thị-Bộ xây dựng, hiện nay mới có 47% dân số đô thị nược hưởng nước sạch với tiêu chuẩn trung bình 60 lit/ngày đêm Phần lớn các đô thị VN chỉ có một hệ thống thoát nước chung cho tất cả các loại nước thải; mới chỉ có khoảng 20% đô thị gồm và xử lý chất thải rắn; có khoảng 5-6 tỉnh thành có bãi chôn lấp chất thải hợp vệ sinh theo đúng quy định (Báo XD ngày 9-6-2008)

Quản lý giao thông đô thị có liên quan đến quy hoạch phát triển và các tiêu chuẩn về xây dựng đô thị cần được rà soát điều chỉnh để phù hợp với tính chất phát triển đô thị

3.6 / cơ cấu đất chưa sử dụng trong đô thị

Đất chưa sử dụng năm 2005 so với năm 2000 được thể hiện bảng 7,

nói chung đã giảm hơn 46 % Trong đó đất bằng chưa sử dụng chỉ giảm gần 4%, nghĩa là đất bằng chưa sử dụng đáng kể

4/ Đối tượng sử dụng đất đô thị

Việc kiểm kê đất đai năm 2005 (thực hiện theo Luật đất đai năm 2003) phân theo nhóm đất (nông nghiệp, phi nông nghiệp, chưa sử dụng), nên việc xác định đối tượng sử dụng đất cũng theo nhóm đất Còn việc kiểm kê đất

đai năm 2000 (thực hiện theo Luật đất đai năm 1993) phân theo loại đất, trong đó có đất đô thị

Kết quả kiểm kê đất đai năm 2000 về đối tượng sử dụng đất trong đô

thị (bảng 8) cho thấy các thành phần đã sử dụng đất trong đô thị Đối tượng

sử dụng nhiều nhất là hộ gia đình (47,8%), tiếp đến là đất chưa sử dụng (19,2%)