Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý, sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý, sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trưng

Lời mở đầu

Đô thị hoá với tốc độ ngày càng cao là xu thế tất yếu của cácquốc gia trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng Trong sựnghiệp phát triển kinh tế - văn hoá - xã hội của các quốc gia, các đô thị

đóng vai trò nh những hạt nhân quan trọng Các hoạt động kinh tế, vănhoá chủ yếu của quốc gia đã và sẽ diễn ra chủ yếu ở các đô thị Nghiêncứu các vấn đề quản lý kinh tế xã hội ở đô thị nớc ta là hết sức cần thiếtcho trớc mắt cũng nh lâu dài

Trong số những vấn đề cần nghiên cứu về đô thị thì nghiên cứu về

đất đô thị có một ý nghĩa lớn lao Bởi lẽ đất đô thị là đối tợng phân chia

và giữ vai trò quan trọng trong việc quyết định sự phân bố và định h ớngphát triển của tất cả các hoạt động kinh tế, xã hội và môi tr ờng vùng đôthị

Sau một thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên và môi tr ờngquận Hai Bà Trng TP Hà Nội em đã lựa chọn đề tài cho chuyên đề thực

tập tốt nghiệp là: "Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động quản lý, sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trng ".

Đề tài không nghiên cứu toàn diện vấn đề quản lý sử dụng đất đai

mà chỉ nghiên cứu, kiểm tra 7 nội dung quản lý đất đô thị và hiện trạng

sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Từ đó đ a ra một số giải pháp vàkiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý đất đai ở đô thị Để thựchiện đợc mục tiêu của đề tài này em đã sử dụng các phơng pháp nh:Nghiên cứu các văn bản quản lý Nhà nớc về quản lý đất đai, phơng pháplogic, phơng pháp duy vật biện chứng, tổng hợp số liệu, phân tích sốliệu và một số phơng pháp khác

Kết cấu của chuyên đề ngoài lời mở đầu và kết luận gồm có 3 ch

-ơng:

Chơng I: Tổng quan về đất đô thị và quản lý đất đô thị

Chơng II: Thực trạng và kết quả của công tác quản lý, sử dụng đất đô thị

trên địa bàn quận Hai Bà Trng từ năm 1995 đến nay

Chơng III: Giải pháp về công tác quản lý, sử dụng đất đô thị trên địa bàn

quận Hai Bà Trng

Chơng I

Tổng quan về đất đô thị và quản lý đất đô thị

I Đất đô thị

1 Khái niệm và phân loại đất đô thị

Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất

đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi tr ờng sống, là địabàn phân bố dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh

và quốc phòng Đất đai đô thị lại có giá trị to lớn hơn do chức năng vàtính chất sử dụng nó Ngày nay trong cơ chế thị trờng việc khai thác đất

đai càng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tếquốc dân, nhất là khu vực đất đai đô thị

Ngày 18/4/1992, Hiến pháp nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa ViệtNam ra đời khẳng định “Đất đai là tài sản của Nhà n ớc, thuộc sở hữutoàn dân Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai Tổ chức và cánhân đợc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đai theo qui định của phápluật”

Luật đất đai sửa đổi năm 1993, lần đầu tiên đã khẳng định tại

Điều 11 ChơngI về phân loại đất, coi đất đô thị là một trong 6 loại đất

đợc nhà nớc quản lý (đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cnông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng, đất cha sử dụng)

Trên phơng diện pháp luật: Đất đô thị là đất đợc các cấp có thẩmquyền phê duyệt cho việc xây dựng đô thị

Trên phơng diện chất lợng: Đất đô thị là đất có mạng lới cơ sở hạtầng đồng bộ hoặc đã có quy hoạch và đang dần dần từng b ớc xây dựngcơ sở hạ tầng

Trên phơng diện hành chính, đất đô thị chia ra: Đất nội thành, nộithị, thị trấn, thị tứ

Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị đợc phân thành các loại

đất sau đây:

Đất ở

Đất chuyên dùng

Đất nông, lâm, ng nghiệp đô thị

Đất cha sử dụng đến

2 Đặc điểm của đất đô thị

2.1 Những đặc trng chung của đất đô thị

- Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nớc Điều 17 và Điều 18 Hiến phápnăm 1992 của nớc cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: “Đất

đai thuộc sở hữu toàn dân”, “Nhà nớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đaitheo qui hoạch và pháp luật bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệuquả”

- Đất đô thị là t liệu sản xuất đặc biệt, sự đặc biệt của nó thể hiện

ở chỗ: diện tích có hạn, đất không di chuyển đ ợc, không thuần nhất vềchức năng, vị trí, không bị hao mòn Đất thuộc sở hữu nhà n ớc nhng vẫn

đợc ngời sử dụng mua bán trao đổi, chuyển nhợng và đó là một loạihàng hoá đặc biệt Vì diện tích có hạn nên mức độ khan hiếm của hànghoá này rất cao Vì vậy đất là nguồn tài nguyên quý giá của quốc gianói chung và mỗi thành phố nói riêng

- Trên một lô đất có thể sử dụng vào các chức năng khác nhau,giá trị mỗi lô đất chịu ảnh hởng của nhiều yếu tố, trong đó có cả yếu tốchức năng của các lô đất xung quanh Giá trị của đất phụ thuộc chủ yêúvào chức năng kinh tế và vị trí Quy luật chung là đất ở trung tâm đô thị

đắt hơn đất ở xa trung tâm, đất có vị trí thuận lợi cho giao thông đi lạithì đắt hơn đất có vị trí xa các trục giao thông, đất có thể sử dụng vàokinh doanh, thơng mại, hay đặt các công sở thì đắt hơn đất chỉ có thể sửdụng vào việc để ở hay xây dựng các nhà máy.Trên ph ơng diện toánhọc, giá của đất là một hàm số phụ thuộc vào các biến số là đặc điểmcủa đất

- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tợng cùng hởng lợi: chủ

đất, chủ cửa hàng…

- Việc sử dụng đất đô thị phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sửdụng đất đã đợc cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, phải tuân theo cácquy định về bảo vệ môi trờng, mỹ quan đô thị

- Đất đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng nhằmnâng cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại gây tốn kém

- Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao ở đô thị là đặc trng cơ bảnphân biệt giữa thành thị và nông thôn Hệ thống này bao gồm: hệ thốnggiao thông, hệ thống cấp nớc, hệ thống thoát nớc ma, nớc thải, hệ thống

điện, hệ thống thông tin liên lạc, hệ thống thu gom và sử lý rác thải Hệthống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao là điều kiện hết sức cần thiết ở đô thị.Theo luật đất đai năm 1993, đất xây dựng phải có hệ thống hạ tầng kỹthuật ở mức có thể chấp nhận đợc Thực tế ở nớc ta có hai hệ thống phát

triển đất và nhà ở: hệ thống chính thức và hệ thống không chính thức.

Hệ thống chính thức bắt đầu từ việc phân lô các mảnh đất và xây dựngcấp thoát kỹ thuật, xây dựng nhà ở và cuối cùng mới là con ng ời đếntiếp nhận, sử dụng hoặc con ngời đến xây dựng nhà cửa sau khi đã xây

dựng cấp thoát kỹ thuật Hệ thống không chính thức là những xóm liều

hoặc sự phân chia các lô đất dần dần không có quy hoạch và con ng ờichiếm những mảnh đất đó, họ xây dựng nhà cửa và ở khi cha có hệthống hạ tầng kỹ thuật hoặc hệ thống hạ tầng kỹ thuật ch a hoàn chỉnh

- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải theo quy

định của chính phủ, tuân theo các tiêu chuẩn kỹ thuật quy định.Chính phủ quy định diện tích tối đa cho mỗi hộ tuỳ theo từng đô thị,từng khu vực

2.2 Đặc điểm đất đô thị nớc ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị

a Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu

Việt Nam đợc xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số

đô thị thấp trên thế giới với khoảng 23% dân số chính thức sống ở các

đô thị Tuy nhiên trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăngnhanh vừa kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiềuhơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức Chính sự gia tăng nhanhchóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thịtăng chậm đang tạo ra sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đôthị Để gia tăng phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trongnhững điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bềmặt cho phát triển đô thị Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho pháttriển đô thị đang gặp phải nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có cóthể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phépphát triển quy mô đô thị Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêmmâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nớc ta

b Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất

Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đô thị ở n ớc ta hiện đang sửdụng phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng Sự đan xen giữa

đất đai các khu dân c với đất phát triển các hoạt động sản xuất côngnghiệp, thơng mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp Sự đanxen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sửdụng đất đô thị Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làmtăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở n ớc ta

hiện nay Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạchphát triển đô thị theo hớng văn minh, hiện đại.

c Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch

Việc phát triển các đô thị ở nớc ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạchthống nhất, thêm vào đó sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sửdụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch

đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị Do thiếu quy hoạch và

sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay

đang thể hiện nhiều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm

và lợi ích mang lại

Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đaiphát triển đô thị ở nớc ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp báchphải thực hiện

Trớc hết phải hình thành quy hoạch về định h ớng phát triển tổngthể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theoquy hoạch Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định đ ợc quymô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giớihạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị

vệ tinh

Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất

đai của các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triểnkhông gian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằmhạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, h ớng các hoạt

động t nhân đi theo định hớng quy hoạch đã phê duyệt Xúc tiến việcthực hiện các phơng án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng

điểm

Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máyquản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ Trung ơng đếncác thành phố, các quận và cấp phờng

II Quản lý sử dụng đất đô thị

1 Các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị

1.1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phảithực hiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt công tác nàygiúp cho ta nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai

Việc điều tra, khảo sát, đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên mộtbản đồ hoặc tài liệu gốc sẵn có Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đ ợc

trích lục và tiến hành xác định mốc giới, hình dạng của lô đất trên thực

địa; cắm mốc giới và lập biên bản mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra

độ chính xác về hình dáng và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ

kỹ thuật lô đất Trên cơ sở các tài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thuthập đợc sau khi điều tra đo đạc, tiến hành xây dựng bản đồ địa chính

1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

a Quy hoạch xây dựng đô thị

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian cómục tiêu trọng tâm là nghiên cứu những vấn đề về phát triển và quyhoạch xây dựng đô thị, các điểm dân c kiểu đô thị Quy hoạch đô thị cóliên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học nhằm giải quyết tổng hợp nhữngvấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần và nghỉngơi giải trí của nhân dân, tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệ thuậtkiến trúc và tạo lập môi trờng sống đô thị

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về số lợng dân c đô thị,

đòi hỏi sự gia tăng về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đôthị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của con ng ời ngày càng tăngcao và liên tục đổi mới Vì vậy quy hoạch đô thị là những hoạt động

định hớng của con ngời tác động vào không gian kinh tế và xã hội, vàomôi trờng tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằmthoả mãn những nhu cầu của con ngời Công tác quy hoạch đô thị phải

đạt đợc 3 mục tiêu sau đây :

- Tạo lập tối u cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quátrình sản xuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiệnlao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng củacon ngời

- Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên nhiên,khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trờng

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủyếu : xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổngthể và quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thịmang tính định hớng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm; quyhoạch tổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15năm; thiết kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thểhoá hình khối không gian, đờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc trụcphố, trung tâm các khu ở, sản xuất nghỉ ngơi và giải trí của đô thị

b Lập kế hoạch sử dụng đất

Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chiathành các nhóm chính sau đây :

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: Bao gồm đất

để xây dựng các công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụsản xuất, hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụcác hoạt động sản xuất và đi lại của ngời lao động

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các côngtrình dịch vụ công cộng, thể thao và nghỉ ngơi, giải trí

Đất các khu ở : Bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và cáckhu ở cũ (thờng gọi là các khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất

ở dùng để xây dựng nhà ở, các công trình dịch vụ công cộng, đất câyxanh, thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho khu ở

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại

và sử dụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiêncứu khoa học, thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp

- Đất khu trung tâm đô thị : Bao gồm đất trung tâm đô thị, cáctrung tâm phụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quậndùng để xây dựng các công trình hành chính – chính trị, dịch vụ cungcấp hàng hoá vật chất, văn hoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dỡng du lịch vàcác công trình giao thông

Ngoài ra còn có thể bố trí trong các khu đất trung tâm của đô thịcác nhà ở khách sạn, các công trình nghỉ ngơi giải trí, các cơ sở sảnxuất không độc hại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng

- Đất cây xanh thể dục thể thao : Bao gồm đất vờn hoa, công viêncác bờ sông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vờn (trồng cây, ơmcây) và đất xây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao đô thị

Có thể bố trí trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao các côngtrình dịch vụ công cộng nhà ở, nhà nghỉ dỡng, khu cắm lều trại nghỉmát, các cơ sở sản xuất nông, lâm, ng nghiệp đô thị

- Đất giao thông : Bao gồm đất xây dựng các tuyến đờng chính, ờng khu vực, đờng trục đi bộ lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thôngtĩnh, ga đỗ xe và một số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trongquy hoạch đất giao thông cần đặc biệt lu ý đến đất dành cho các côngtrình ngầm nh đờng cấp thoát nớc, đờng dây điện và dây thông tin…

đ-Ngoài ra đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trựcthuộc quản lỷ trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanhtrại quân đội, các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của nhà nớc.

1.3 Giao đất, cho thuê đất

a Giao đất

Nhà nớc chủ trơng giao đất lâu dài và ổn định cho các hộ gia đình

và cho các tổ chức kinh tế Việc giao đất phải đ ợc thực hiện trên cơ sởhiệu quả kinh tế; đảm bảo công bằng bình đẳng trong quan hệ đất đai;mọi lô đất trong thành phố đều đợc quy hoạch, xác định chức năng, mục

đích sử dụng

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị có thể lập

hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục đích đã đợc phê duyệt

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị do uỷ ban nhândân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện có trách nhiệm tổchức thực hiện, bắt đầu là việc giải phóng mặt bằng và h ớng dẫn đền bùcác thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phơng mình quản lý

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chứcviệc giao đất tại hiện trờng theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý

và theo dõi sự biến động của quỹ đất đô thị Việc giao nhận đất tại hiệntrờng chỉ đợc thực hiện khi các tổ chức, cá nhân xin giao đất có quyết

định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí địa chính và làm các thủ tục

đền bù thiệt hại theo đúng quy định của pháp luật

Ngời đợc giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại

uỷ ban nhân dân phờng, xã, thị trấn – nơi đang quản lý khu đất đó Saukhi nhận đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành ngay các thủ tục chuẩn bị

đa vào sử dụng Trong trờng hợp có sự thay đổi về mục đích sử dụng thìngời đợc giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xét giảiquyết

Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự

án đầu t xây dựng đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt.Nếu trong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, ngời đợc giao đất vẫnkhông tiến hành sử dụng mà không đợc cơ quan có thẩm quyền chophép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực

b Thuê đất

Các tổ chức và cá nhân không đợc giao đất hoặc không có quỹ đấtxin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện đợc giao đất thì

có thể thuê đất để thực hiện các hoạt động của mình Nhà nớc cho các tổchức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau

đây :

- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các côngtrình trong đô thị

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi

- Tổ chức các hoạt động xã hội nh cắm trại, hội chợ, lễ hội

- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu t phát triểnsản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dànhcho các mục đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất

và trình cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định Sau khi có quyết

định cho thuê đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyền tiến hành ký hợp đồngvới bên xin thuê đất

Ngời thuê đất có nghĩa vụ : Sử dụng đất đúng mục đích; nộp tiềnthuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật; thực hiện

đúng hợp đồng thuê đất

Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngờithuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không đ ợc làm hhỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại chobên cho thuê

Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy

định riêng của nhà nớc

c Đấu giá quyền sử dụng đất

Đấu giá quyền sử dụng đất là việc cơ quan Nhà nớc có thẩmquyền lựa chọn chủ đầu t là các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phầnkinh tế để giao quyền sử dụng đất (hoặc cho thuê đất) bằng hình thức

đấu thầu công khai, nhằm mục đích huy động

1.4 Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

a Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai

đăng ký việc sử dụng đất với uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng

ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn là

nghĩa vụ bắt buộc đối với ngời sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽgiúp cho cơ quan nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiệncác tác nghiệp quản lý đồng thời thờng xuyên theo dõi quản lý sử dụng

đất đai theo đúng mục đích

b Xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ng ời đang sử dụng đất đô thị

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngời đang sử dụng hợp pháp đất

đai tại các đô thị song cha có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữuhợp pháp đó Chính vì vậy để tăng cờng quản lý đất đô thị cần phải tổchức xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho ng ời sửdụng hiện hành

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng (gọi tắt là cấp tỉnh)cấp Cơ quan quản lý nhà đất và địa chính giúp uỷ ban nhân dân tỉnh tổchức thực hiện việc đăng ký, xét cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc vàquản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị

1.5 Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất đô thị đợc hiểu là việc ngời có quyền

sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ng ờikhác, tuân theo các quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất đai là sự vận động bìnhthờng, tất yếu, thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là nền kinh tế thịtrờng Vì vậy công tác quản lý đất đai phải th ờng xuyên nắm bắt, cậpnhật đợc các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợichính đáng của ngời chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờngcông tác quản lý đất đai đợc kịp thời chính xác Hơn nữa làm tốt côngtác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn đ ợc tình trạng lợidụng quyền tự do chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện cáchành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng c ờng các nguồn thu tàichính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai

Theo quy định của Luật đất đai và Bộ luật dân sự thì chuyểnquyền sử dụng đất gồm 5 hình thức : Chuyển đổi, chuyển nh ợng, chothuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

a Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất

Theo quy định của Bộ luật dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng

đất phải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan Nhà n ớc có thẩm quyền

Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làmthủ tục tại uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện

Đối với việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại

uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ơng

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thựchiện thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đ ợclập thành văn bản có chứng thực của uỷ ban nhân dân có thẩm quyền(trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luậtthừa kế)

b Những điều kiện đợc chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền

sử dụng đất Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủcác điều kiện sau đây :

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan Nhà nớc cóthẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyểnquyền sử dụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn lại

- Phải tuân thủ các quy định của Bộ luật dân sự và Luật đất đai;

đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khuvực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền

sử dụng đất

1.6 Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

a Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà n ớc cóquyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức cá nhân sửdụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có ngời sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầngcông cộng, các công trình lợi ích chung thực hiện việc cải tạo và xâydựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu t lớn đã đợc duyệt thì phải

có quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền

Trớc khi thu hồi đất cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phải thôngbáo cho ngời đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển

và phơng án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Ngời đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiên chỉnhquyết định thu hồi đất của Nhà nớc Trong trờng hợp ngời có đất cố tìnhkhông chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan Nhà n ớc có thẩmquyền thì bị cỡng chế ra khỏi khu đất đó

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các côngtrình công cộng, uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quậnhuyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo

điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời có đất bịthu hồi

Đối với các trờng hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nh ợng thừa kế, biếu tặng và trờng hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà vàquyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giảiphòng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bùthiệt hại của Nhà nớc Nhà nớc chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất vềthủ tục theo quy định của pháp luật

-b Đền bù thu hồi đất đô thị

Đối tợng đợc hởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các

hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các

tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sửdụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của ngân sách Nhà n ớc

Ngoài ra, những trờng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không

đ-ợc hởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhng đđ-ợc hởng đền bù thiệt hại vềtài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới :

+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê củaNhà nớc, hoặc đất đấu thầu

+ Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị xã hội, các đơn vị lực lợng

vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của nhà nớc đợc giao đất mà đợcmiễn phí không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằngnguồn vốn ngân sách nhà nớc

Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi đấtthì không đợc đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo

dỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc

Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vàomục đích nào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất

có cùng mục đích sử dụng để thay thế Trờng hợp Nhà nớc không thể

đền bù bằng đất hoặc ngời bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đấtthì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi do uỷ ban nhân dân cấp tỉnhban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định

Đối với trờng hợp đất ở đô thị khi Nhà nớc thu hồi thì việc đền bùchủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền

Việc đền bù thiệt hại về tài sản nh nhà cửa, vật kiến trúc, côngtrình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại củacông trình đó Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựngngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tơng đơng ngôi nhà đã phá vỡ thì

hộ gia đình đợc đền bù thêm không vợt quá giá xây dựng mới

1.7 Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và

xử lý các vi phạm về đất đô thị

a Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiệnnhững mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thứctranh chấp đất đai thờng xẩy ra trong quản lý đất đô thị là:

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

- Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất (chuyển ợng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất)

nh Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về bồi thờng thiệt hại về đất

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

- Tranh chấp về lối đi

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất (nh khôngcho đào rãnh qua bất động sản liền kề, không cho mắc dây điện qua bất

động sản liền kề…)

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

b Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc uỷ ban nhân dân

và Toà án nhân dân các cấp

- Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp vềquyền sử dụng đất mà ngời sử dụng đất không có các giấy tờ chứngnhận của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền Cụ thể:

+ Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giảiquyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân

hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý củamình

+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng giảiquyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia

đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặcTrung ơng

- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của uỷ ban nhândân đã giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quanhành chính Nhà nớc cấp trên Quyết định của cơ quan Nhà nớc cấp trêntrực tiếp có hiệu lực thi hành

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà

án nhân dân

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất

mà ngời sử dụng đất có giấy chứng nhận của cơ quan Nhà n ớc có thẩmquyền và tranh chấp gắn liền với việc sử dụng đất đó

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đ ợc thực hiệntheo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành

2 Các cấp có thẩm quyền quản lý đất đai

Hệ thống tổ chức cơ quan quản lý đất đai đợc thành lập thốngnhất từ Trung ơng đến cơ sở gắn với quản lý tài nguyên và môi trờng, có

bộ máy tổ chức cụ thể nh sau:

+ Cơ quan quản lý Nhà nớc về đất đai ở Trung ơng là Bộ Tàinguyên và Môi trờng, có chức năng quản lý Nhà nớc về đất đai và đo đạcbản đồ trên phạm vi cả nớc và chịu trách nhiệm trớc Thủ tớng Chính phủ

+ Cơ quan quản lý đất đai ở tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ơng

là Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất, đây là cơ quan chuyên môngiúp UBND tỉnh, thành phố thực hiện chức năng quản lý Nhà nớc về đất

đai và đo đạc bản đồ ở địa phơng, chịu sự chỉ đạo, hớng dẫn, kiểm tracủa Bộ Tài nguyên môi trờng về chuyên môn và nghiệp vụ

+ Cơ quan quản lý đất đai ở huyện, quận, thị xã, thành phố thuộctỉnh là Phòng Tài nguyên và Môi trờng, đây là tổ chức chuyên môn giúpUBND quận, huyện, thị xã thực hiện các chức năng quản lý Nhà n ớc về

đất đai và đo đạc bản đồ trên phạm vi của địa ph ơng Phòng Tài nguyên

và Môi trờng chịu sự chỉ đạo, hớng dẫn thực hiện, kiểm tra của Sở Tàinguyên Môi trờng và Nhà đất về chuyên môn và nghiệp vụ

+ Cấp xã, phờng, thị trấn : cán bộ địa chính là bộ phận giúp choUBND xã, phờng, thị trấn thực hiện công tác quản lý Nhà nớc về đất đai

và đo đạc bản đồ trên phạm vi xã, phờng, thị trấn; đồng thời chịu sự ớng dẫn, chỉ đạo của Sở Tài nguyên Môi trờng và Nhà đất

h-Chơng II:

Thực trạng và kết quả của công tác quản lý, sử dụng đất

đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trng thành phố Hà Nội

từ năm 1995 đến nay

I- Giới thiệu chung về quận Hai Bà Trng

Quận Hai Bà Trng là một trong các quận nội thành của Thủ đô HàNội Quận nằm ở phía nam Thành phố, là đầu mối giao thông quan trọngtrên con đờng huyết mạch nối Hà Nội với các tỉnh phía Nam Tổ quốc

Quận Hai Bà Trng có vị trí : Phía Đông giáp huyện Gia Lâm, phíaNam và Đông Nam giáp huyện Thanh Trì và quận Hoàng Mai, phía Bắcgiáp quận Hoàn Kiếm, phía Tây giáp quận Đống Đa và quận Thanh Xuân

Hai Bà Trng là quận có nhiều phờng ven nội đang đô thị hóanhanh Tiềm năng chủ yếu của quận là đất đai Tính đến cuối năm 2003Quận có 25 phờng, diện tích gần 15 km2, dân số trên 35 vạn ngời

Trên địa bàn quận có nhiều trờng Đại học lớn: Bách Khoa, Xâydựng, Kinh tế quốc dân…; nhiều Viện nghiên cứu khoa học và đơn vịkinh tế của Trung ơng và địa phơng

Mặc dù là quận nội thành, quá trình đô thị hóa đã qua nhiều nămnhng đến nay quận Hai Bà Trng vẫn còn 8 hợp tác xã nông nghiệp có

đất rải rác ở 10 phờng, xen kẽ trong các khu dân c và các khu vực sảnxuất của các đơn vị doanh nghiệp

Dân c quận Hai Bà Trng chủ yếu là nhân dân lao động, hoặc kinhdoanh buôn bán nhỏ Tình hình dân trí không đồng đều Có những khuvực tập trung phần đông là trí thức (nh ở phờng Bách Khoa), cũng cónhiều phờng tập trung nhân dân lao động, trình độ học vấn còn bị hạnchế

Trong những năm đổi mới, trên địa bàn quận Hai Bà Trng nhiềuthành phần kinh tế phát triển, sản xuất kinh doanh năng động, có mứctăng trởng khá, tạo ra nhiều sản phẩm hàng hóa Số đơn vị sản xuất kinhdoanh có hiệu quả ngày càng tăng

Một trong những vấn đề đợc lãnh đạo và nhân dân trong quậnquan tâm là phải thiết lập lại trật tự, kỷ cơng trong công tác quản lý đôthị, mà cốt lõi là vấn đề quản lý đất đai, chống lấn chiếm, sử dụng đấtsai mục đích, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, mua bán chuyển nhợngquyền sử dụng đất sai pháp luật và vấn đề xác lập chứng th pháp lý giữaNhà nớc và ngời sử dụng đất, để nhân dân có đủ điều kiện phát huy 5quyền của mình mà luật đất đai đã quy định

II- Hiện trạng sử dụng đất đô thị trên địa bàn quận Hai Bà

Tr-ng

1 Tổng qũy đất của quận Hai Bà Trng

Tính đến tháng 12/2003, quận Hai Bà Trng có tổng diện tích đất tựnhiên là 1.465,2952 ha bao gồm tất cả các loại đất trong địa giới hành chínhcủa Quận

Theo tiêu chí phân loại đất của Tổng cục Địa chính, trên địa bànquận Hai Bà Trng có 4 loại đất chính đó là:

 Đất nông nghiệp

 Đất chuyên dùng

 Đất ở

 Đất cha sử dụng

Diện tích và cơ cấu của từng loại đất đợc thể hiện cụ thể trong biểu 1Biểu 1: Cơ cấu các loại đất của quận Hai Bà Trng năm 2003

(ha)

% so với tổng diện tích

Nguồn: Kết quả thống kê đất năm 2003

2 Hiện trạng sử dụng đất đô thị tại quận Hai Bà Trng năm 2003

Diện tích 7,3994ha chiếm 9,55% diện tích đất nông nghiệp chủ yếu

là đất trồng rau màu.Trong đó:

+ 0,7939ha do các hộ gia đình cá nhân ở Vĩnh Tuy quản lý đất 5%

và đất nông nghiệp t nhân, chiếm 10,73% đất trồng cây hàng năm

+ 6,6055ha do các tổ chức kinh tế (là các hợp tác xã nông nghiệp)quản lý, chiếm 89,27% đất trồng cây hàng năm

* Đất vờn tạp

Diện tích 0,4312ha chiếm 0,56% diện tích đất nông nghiệp là cácdiện tích đã san lấp ao hồ thành bãi đất để cỏ và các loại cây khác mọc

hoặc là nơi để dân tự ý đổ rác thải, phế liệu do các gia đình cá nhân ph ờng Giáp Bát quản lý.

-* Đất có mặt nớc nuôi trồng thủy sản

Diện tích 69,6893ha, chiếm 89,9% diện tích đất nông nghiệp, là các

ao, hồ, đầm chuyên nuôi cá.Trong đó:

+ 5,4245ha do các hộ gia đình cá nhân quản lý là các ao, hồ của tnhân sử dụng vào mục đích nuôi cá

+ 64,2648ha do các tổ chức kinh tế (các hợp tác nông nghiệp) quản lý

* Đất xây dựng

Diện tích 387,7065ha, chiếm 54,2% đất chuyên dùng và 26,46%tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận Bao gồm các diện tích đất đangdùng làm địa bàn để xây dựng các công trình công nghiệp, khoa học kỹthuật, văn hoá, giáo dục, y tế, thể dục thể thao, trụ sở các cơ quan hànhchính, đoàn thể, chính đảng, tổ chức kinh tế, tôn giáo…

Các đối tợng sử dụng nh sau:

- Hộ gia đình cá nhân quản lý: 0,6701ha, chiếm 0,19% đất xây dựng

là các diện tích đất sử dụng làm các xởng sản xuất, kinh doanh của các

hộ gia đình t nhân (Vĩnh Tuy 0,2445ha; Tân Mai 0,0884ha; Bạch Đằng0,3352ha) và xây dựng đền thờ Họ ở phờng Trơng Định 0,0020ha

- Các tổ chức kinh tế quản lý: 275,174ha, chiếm70,97% đất xâydựng là các diện tích đất do các công ty, nhà máy, xí nghiệp… sử dụngvào các mục đích sản xuất, kinh doanh.Nh : Công ty dệt 8/3, Công ty cơkhí Trần Hng Đạo, Công ty Dệt kim Đông Xuân

` - Nớc ngoài và liên doanh với nớc ngoài quản lý: 5,2983ha, chiếm1,37% đất xây dựng là các diện tích đất các đại sứ quán, các văn phòng

đại diện nớc ngoài, các liên doanh với nớc ngoài nh :

+ Đại sứ quán Lào, Campuchia, Nhật Bản, văn phòng đại sứPhilipin ở phờng Nguyễn Du quản lý 0,2331ha…

+ Các liên doanh nớc ngoài: Công ty JVC Việt Nam ở phờng BùiThị Xuân quản lý 0,0773ha; khách sạn Niko ở phờng Nguuyễn Du quản

lý 0,2331ha…

- UBND các phờng quản lý 7,8003ha, chiếm 2,01% đất xây dựng làcác diện tích đất xây dựng các trụ sở UBND ph ờng, Đảng uỷ, HĐNDphờng, các trờng học, nhà trẻ, trạm y tế, các câu lạc bộ, trạm tuần tranhân dân…

- Các tổ chức khác quản lý: 98,7638ha, chiếm 25,47% đất xây dựng

là các diện tích đất xây dựng trụ sở các cơ quan hành chính sự nghiệp,

đoàn thể, chính đảng, tôn giáo, các công trình y tế, giáo dục, thể dục thểthao…Nh :

+ Trụ sở : Bộ xây dựng, Cục thuế, UBND quận Hai Bà Tr ng, Quận

uỷ quận Hai Bà Trng, Đoàn thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…

+ Trung tân triển lãm Vân Hồ, Viện vệ sinh dịch tễ…

+ Bệnh viện Hai Bà Trng, Bệnh viện Hữu nghị Việt Xô…

+ Trờng Đại học Bách Khoa, Đại học xây dựng, Đại học Kinh tếquốc dân…

- UBND các phờng quản lý: 193,6517ha chiếm 88,97% tổng diệntích đất giao thông.Đây là đối tợng quản lý đất giao thông chính baogồm các loại đờng quốc lộ, tỉnh lộ (kể cả vỉa hè) các đờng ngõ xómtrong khu dân c

- Các tổ chức khác quản lý: 13,3311ha chiếm 6,13% tổng diện tích

đất giao thông là diện tích các đờng giao thông nội bộ trong khuôn viên

đất của các cơ quan hành chính, sự nghiệp…

* Đất thủy lợi và mặt nớc chuyên dùng

Diện tích: 80,1837ha chiếm 11,21% diện tích đất chuyên dùng vàchiếm 5,47% tổng diện tích đất tự nhiên toàn quận.

Bao gồm các diện tích các loại đất: đê, đập, sông m ơng thoát nớc,

hồ chứa nớc, mơng dẫn nớc tới tiêu, kể cả rãnh thoát nớc trong các khudân c Trong đó:

- Các hộ gia đình cá nhân quản lý: 0,2831ha chiếm 0,35% diện tích

đất thủy lợi và mặt nớc chuyên dùng

Cụ thể:

+ 0,2736ha ao của t nhân không phải là đất nông nghiệp, đất ở.+ 0,0094ha rãnh thoát nớc của các hộ dân phờng Trơng Định

- Các tổ chức kinh tế quản lý: 38,0244ha chiếm 47,42% diện tích

đất thủy lợi và mặt nớc chuyên dùng là các đê đập, ao, hồ, hệ thốngthoát nớc trong khuôn viên đất của các công ty, nhà máy, xí nghiệp Nh

đất đê và cơ đê do Cảng Hà Nội quản lý, hồ trong công ty công viênLênin phờng Lê Đại Hành, hồ Thuyền Quang do công ty Hà Thủy quản

lý, hồ Thanh Nhàn trong công viên Tuổi trẻ do Công ty đầu t thơng mạiquản lý, ao hồ trong nhà máy đồ hộp xuất khẩu Tân Mai…

- UBND các phờng quản lý: 33,6827ha chiếm 42,01% diện tích đấtthủy lợi và mặt nớc chuyên dùng là hệ thống đê và cơ đê sông Hồngthuộc phờng Bạch Đằng, Thanh Lơng, Vĩnh Tuy; hệ thống các sông m-

ơng thoát nớc nh sông Sét, sông Kim Ngu, các mơng Lạc Trung – ờng Thanh Lơng – Vĩnh Tuy, mơng Hng Ký phờng Minh Khai – Mai

ph-Động, mơng Tân Lập phờng Quỳnh Lôi…và các cống, rãnh thoát nớctrong khu dân c

- Các tổ chức khác quản lý: 8,1935ha chiếm 10,22% diện tích đấtthủy lợi và mặt nớc chuyên dùng, chủ yếu là các ao hồ, hệ thống thoátnớc trong khuôn viên đất của các đơn vị

* Đất di tích lịch sử văn hóa

Diện tích: 7,4527ha chiếm 1,04% đất chuyên dùng Là đất có cáccông trình xây dựng, mặt nớc thuộc khuôn viên các di tích lịch sử vănhoá đợc nhà nớc công nhận nh đình, đền, nhà thờ…

Trong đó:

- UBND các phờng quản lý: 0,9291ha chiếm 12,47% đất di tích lịch

sử văn hoá là các đình, chùa do UBND phờng quản lý

Nh chùa Tổ ong ở phờng Phạm Đình Hổ, đình Mai Động, chùa LinhSơn Tự ở phờng Thanh Nhàn

- Do các tổ chức khác quản lý: 6,5236ha chiếm 87,53% đất di tíchlịch sử văn hoá là diện tích các di tích lịch sử văn hoá đ ợc nhà nớc xếphạng và giao cho sở văn hoá và bộ văn hoá quản lý.

Nh : Đền thờ Hai Bà Trng ở phờng Đồng Nhân, đền L Giang phờngHoàng Văn Thụ, chùa Nga Mỹ phờng Hoàng Văn Thụ, chùa Chân Tiên,chùa Vân Hồ ở phờng Lê Đại Hành…

* Đất an ninh quốc phòng

Diện tích 17,2301ha chiếm 2,41% diện tích đất chuyên dùng, là cácloại đất sử dụng cho các đơn vị đóng quân, các công trình khoa học kỹthuật phục vụ quốc phòng, quốc phòng kết hợp làm kinh tế, đất xâydụng các kho tàng, các nhà trờng, bệnh viện của các lực lợng vũ trang.Trong đó:

- UBND các phờng quản lý: 0,0059ha chiếm 0,63% đất an ninhquốc phòng là đất trụ sở công an phờng Do phờng Bạch Đằng quản lý0,0009ha, phờng Minh Khai quản lý 0,005ha

- Các tổ chức khác quản lý: 17,2242ha chiếm 99,9% đất an ninhquốc phòng Là các đồn công an,doanh trại quân đội, bệnh viện quân

đội, trờng học quân đội Nh : Quân y viện 108 ở phờng Bạch Đằng,Bệnh viện không quân ở phờng Tơng Mai Trụ sở: Công an quận Hai BàTrng, Ban chỉ huy quân sự quận Hai Bà Tr ng, Trụ sở đồn công an cácphờng…

* Đất nghĩa trang, nghĩa địa

Diện tích: 0,399ha chiếm 0,06% đất chuyên dùng, là diện tích bãinghĩa trang

- Hộ gia đình cá nhân quản lý 0,0051ha là điện thổ của 1 hộ gia

đình ở phờng Bùi Thị Xuân

- Các tổ chức kinh tế quản lý 1,7591ha chiếm 37,86% đất chuyêndùng khác là đất cây trồng, cỏ ven hồ Thuyền Quang và dọc t ờng ràocông viên Lênin thuộc phờng Nguyễn Du do Công ty công viên câyxanh quản lý 1,5447ha, đất bãi chứa phế liệu do Công ty xuất nhập khẩurau quả quản lý 0,1743ha và các diện tích khác…

- UBND các phờng quản lý 2,0987ha chiếm 45,162% đất chuyên dùngkhác là các diện tích đất bờ sông Kim Ngu, đất công chứa bã thải, đất xâydựng các trạm điện, cột điện, đất xây dựng chợ…nằm rải rác ở các phờng.

- Các tổ chức khác quản lý 0,784ha chiếm 16,87% diện tích đấtchuyên dùng khác

2.3 Đất ở

Là đất để làm nhà ở và các công trình phục vụ cho đời sống củanhân dân Trên địa bàn quận Hai Bà Trng chỉ có 1 loại đất ở duy nhất là

đất ở đô thị Tổng diện tích 562,5851ha chiếm 38,39% tổng diện tích

đất tự nhiên toàn quận

Trong đó:

- Hộ gia đình cá nhân quản lý 434,3788ha chiếm 77,22% tổng diệntích đất ở là các diện tích đất do các hộ t nhân quản lý để xây dựng nhà

ở và các công trình phục vụ nhà ở

- Các tổ chức kinh tế quản lý 87,62ha chiếm 15,57% tổng diện tích

đất ở Là các diện tích dùng để xây dựng các khu nhà ở tập thể của cáccông ty, nhà máy, xí nghiệp… khu tập thể Dệt kim Đông Xuân, tậpnhthể Nhà máy cơ khí Trần Hng Đạo…

- Các tổ chức khác quản lý 40,5863ha chiếm 7,2% tổng diện tích

đất ở, là các diện tích dùng để xây dựng các khu nhà ở tập thể của cáccơ quan hành chính sự nghiệp Nh tập thể Bộ xây dựng, Tập thể trờng

Đại học Bách khoa, Trờng Đại học Kinh tế Quốc dân…

2.4 Đất cha sử dụng và sông ngòi

Tổng diện tích: 109,917 ha chiếm 7,5% tổng diện tích đất tự nhiêntoàn quận Bao gồm các loại đất: đất bằng cha sử dụng, đất có mặt nớccha sử dụng và sông Hồng

* Đất bằng cha sử dụng

Diện tích: 2,0213ha chiếm 1,84% diện tích đất cha sử dụng và sôngsuối

- Cha giao, cho thuê sử dụng là 0,0091ha là đất cha sử dụng ở phờngMinh Khai.

* Đất có mặt nớc cha sử dụng

Diện tích: 0,3565ha chiếm 0,32% đất cha sử dụng và sông suối, là

4 3 Đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản 69,6893 4,76

8 3 Đất thủy lợi và mặt nớc chuyên dùng 80,1837 5,47

Nguồn: Kết quả thống kê đất năm 2003

III- Biến động đất đô thị trên địa bàn quận Hai Bà Trng từ năm

1995 tới nay

Trong quá trình quản lý, khai thác sử dụng đất đai luôn có sự biến

động do sự tác động của các yếu tố khách quan cũng nh chủ quan củacon ngời

Trên cơ sở phân tích, đánh giá số liệu thống kê, kiểm kê đất đai củaquận Hai Bà Trng từ năm 1995 tới nay cho thấy sự biến động và nguyênnhân của biến động đất đai nh sau

1 Biến động tổng quỹ đất đai giai đoạn 1995 - 2003

Tổng diện tích đất tự nhiên kỳ kiểm kê năm 1995 là 1.464,6214ha.Tổng kiểm kê đất đai vào năm 2000 thì tổng diện tích đất tự nhiêncủa quận Hai Bà Trng là 1.465,2952ha tăng so với năm 1995 là0,6738ha

Địa giới hành chính và ranh giới kiểm kê giữa 2 kỳ kiểm kê năm

1995 và năm 2000 của quận Hai Bà Trng là không có sự hay đổi.Nguyên nhân chính của việc diện tích đất tự nhiên toàn quận tăng lên là

do phơng pháp kiểm kê và tính toán năm 1995 dựa vào tài liệu cha đợcchính xác Còn năm 2000 toàn bộ quận Hai Bà Trng đã có bản đồ gốc

địa chính đợc đo đạc chính quy và các căn cứ có tính pháp lý để tiếnhành kiểm kê nên độ chính xác đợc đảm bảo

Tình hình biến động đất đai của quận Hai Bà Tr ng giai đoạn 1995– 2003 đợc biểu hiện cụ thể trong biểu 3

Biểu 3: Biến động đất đai giai đoạn 1995 - 2003

Năm200

3 so với năm1995 Tổng diện tích đất tự

4

1.465,295 2

1.465,295 2

I- Đất nông nghiệp (%) 9,53 7,34 5,29 -2,19 -2,05 - 4,24 II- Đất chuyên dùng (%) 42,25 46,62 48,82 +4,37 +2,2 +6,57

IV- Đất cha sử dụng

(%)

Nguồn: Kết quả tổng kiểm kê đất đai các năm 1995, 2000 và kết quả

thống kê đất năm 2003 trên địa bàn quận Hai Bà Trng

Nhìn vào bảng trên ta thấy tổng diện tích đất tự nhiên biến độngkhông đáng kể nhng đối với từng loại đất cụ thể lại có sự biến động tơng

đối lớn Đất nông nghiệp giảm là do lấy đất mở đờng giao thông và xâydựng Đất chuyên dùng tăng chủ yếu là do đất xây dựng và đất giao thôngtăng, còn các loại đất chuyên dùng khác biến động không nhiều Đất ở trênthực tế là tăng giữa năm 2000 và năm 1995 nhng trên số liệu tổng kết ởbảng trên lại thể hiện sự giảm đi, nguyên nhân là do phơng pháp đo đạckiểm kê đất đai năm 1995 thiếu chính xác nên đã tính nhầm diện tích đấtgiao thông vào đất ở, đến năm 2000 phơng pháp kiểm kê chính xác hơn nên

đã điều chỉnh lại số liệu

2 Phân tích các nguyên nhân biến động các loại đất đô thị năm 2003

so với năm 2002

Sau tổng kiểm kê đất năm 2000 cho đến cuối năm 2003 thì tổngdiện tích đất tự nhiên trên toàn quận Hai Bà Trng là không thay đổi.Tuy nhiên đối với từng loại đất lại vẫn có biến động qua các năm

Em xin lấy ví dụ về tình hình biến động các loại đất năm 2003

Biểu 4: Tình hình biến động các loại đất

Đơn vị: ha

T

T Loại đất Năm 2002 Năm 2003

Biến động tăng (+) giảm (-) Tổng diện tích đất tự

nhiên

1.465,295 2

1.465,295 2

0

1 Đất nông nghiệp 97,1045 77,5199 -19,5846

2 Đất chuyên dùng 695,0706 715,2732 +20,2026

3 Đất ở 562,2641 562,5851 +0,321

4 Đất cha sử dụng 110,856 109,917 - 0,939

Nguồn: Kết quả thống kê đất năm 2002, 2003

- Giảm 0,1536ha : thu hồi đất tại Ao bát 1, Ao bát 2 ph ờng GiápBát sang xây dựng làm đờng bờ sông phục vụ dự án thoát nớc giai đoạn

1 (theo quyết định số 635/QĐ-TTg ngày 7/7/2000)

( Theo quyết định số 1234/QĐ-UB ngày 8/2/2002)

- Giảm 18ha : chuyển từ đất nông nghệp do HTX nông nghiệpThanh Mai phờng Hoàng Văn Thụ quản lý sang đất xây dựng hạ tầng kỹthuật khu đô thị mới Đền Lừ 2 (theo quyết định số 1118/QĐ-TTg củaThủ tớng Chính phủ)

2.2 Đất chuyên dùng

Diện tích đất chuyên dùng tăng 20,2026ha Trong đó:

- Đất xây dựng tăng 18,795ha

- Đất giao thông tăng 1,372ha

- Đất thủy lợi và mặt nớc chuyên dùng giảm 0,236ha

- Đất an ninh quốc phòng giảm 0,043ha

- Đất chuyên dùng khác tăng 0,346ha

Cụ thể tăng giảm các loại đất chuyên dùng nh sau:

* Đất xây dựng : tăng 18,795ha do các nguyên nhân sau

- Tăng 0,939ha : chuyển từ đất cha sử dụng và sông suối sang đấtxây dựng chợ Đuôi Cá phờng Giáp Bát (theo quyết địng số 770/QĐ-UBngày 20/2/1999)

- Tăng 0,0074ha : chuyển từ đất nông nghiệp do HTX nôngnghiệp Vĩnh Thành phờng Vĩnh Tuy quản lý sang đất xây dựng trạm

điện (theo quyết định số 1234/QĐ-UB ngày 8/2/2002)

- Tăng 18ha : chuyển từ đất nông nghiệp do HTX nông nghiệpThanh Mai phờng Hoàng Văn Thụ quản lý sang đất xây dựng cơ sở hạtầng kỹ thuật khu đô thị mới Đền Lừ 2 (theo quyết định số 1118/QĐ-TTg của Thủ tớng Chính phủ)

- Giảm 0,1514ha : thu hồi đất xây dựng do Công ty t vấn địa chấtcông trình phờng Tơng Mai quản lý để xây đựng nhà ở và đờng giao thôngnội bộ (theo quyết định số 122/QĐ-UB ngày 8/1/2002 của UBND thànhphố Hà Nội)

* Đất giao thông : tăng 1,372ha do các nguyên nhân sau

- Tăng 0,4677ha : chuyển từ đất thủy lợi và mặt nớc chuyên dùngsang để xây dựng cải tạo làm đờng bờ sông phục vụ dự án thoát nớc giai

đoạn 1 phờng Cầu Dền (theo quyết đínhố 635/QĐ-UB ngày 7/7/2000)

- Tăng 0,0893ha : thu hồi đất xây dựng do công ty t vấn địa chấtcông trình đang quản lý tại phờng Tơng Mai chuyển sang làm đờng giaothông nội bộ (theo quyết định số 122/QĐ-UB ngày 8/1/2002)

- Tăng 0,1536 ha: chuyển từ đất nông nghiệp tại ph ờng Giáp Bátsang làm đờng bờ sông phục vụ dự án thoát nớc giai đoạn 1 (theo quyết

định số 635/QĐ-UB ngày 7/7/2002)

- Tăng 0,6614 ha: chuyển từ đất nông nghiệp do HTX Vĩnh Thànhquản lý, sử dụng tại phờng Vình Tuy sang làm đờng giao thông nội bộphục vụ khu di dân Cánh đồng Mơ ( theo quyết định số 1234/QĐ-UBngày 8/2/2002)

* Đất thuỷ lợi và mặt n ớc chuyên dùng : giảm 0,236 ha do cácnguyên nhân sau:

- Tăng 0,2317 ha: chuyển từ đất nông nghiệp tại ph ờng Tân Maisang đất chuyên dùng phục vụ dự án thoát nớc giai đoạn 1 phờng TânMai ( theo quyết định 635/QĐ-UB ngày 7/7/2002)

- Giảm 0,4677 ha: chuyển sang để xây dựng cải tạo bờ sông làm

đờng phục vụ dự án thoát nớc giai đoạn 1 phờng Cầu Dền (theo quyết

định 635/QĐ-UB ngày 7/7/2002)

* Đất an ninh quốc phòng: giảm 0,043 ha do chuyển sang đất xâydựng nhà ở cho cán bộ chiến sỹ công an tại phờng Giáp Bát

* Đất chuyên dùng khác: tăng 0,3146 ha do chuyển từ đất nôngnghiệp do HTX nông nghiệp Vĩnh Thành đang quản lý, sử dụng tại ph -ờng Vĩnh Tuy sang làm đất để xây dựng cơ sở hạ tầng khác phục vụ khu

di dân Cánh đồng Mơ

2.3 Đất ở đô thị

Diện tích đất ở năm 2003 tăng 0,321 ha do các nguyên nhân sau:

- Tăng 0,0621 ha: chuyển từ đất xây dựng do Công ty t vấn địachất công trình phờng Tơng Mai quản lý sang xây dựng để bán (theoquyết định số 122/ QĐ-UB ngày 8/1/2002 )

- Tăng 0,043 ha: chuyển từ đất an ninh quốc phòng tại ph ờngGiáp Bát sang xây dựng nhà ở cho cán bộ chiến sỹ công an (theo quyết

định số 454/QĐ-UB ngày 25/5/2000)

- Tăng 0,2159 ha: chuyển từ đất nông nghiệp phờng Vĩnh Tuy doHTX Vĩnh Thành quản lý sang đất ở di dân giải phóng mặt bằng (theoquyết định số 1234/QĐ-UB ngày 8/2/2002)

2.4 Đất cha sử dụng và sông suối

Diện tích đất cha sử dụng và sông suối năm 2003 giảm 0,939 ha

so với năm 2002 do chuyển sang đất xây dựng chợ Đuôi Cá ph ờng GiápBát (theo quyết định số 770/QĐ-UB ngày 20/2/1999)

3 Biến động đất đai trên địa bàn quận Hai Bà Trng sau năm 2003 đến nay

Đầu năm 2004 quận Hai Bà Trng đã bàn giao 5 phờng phía Nam

về quận Hoàng Mai (Mai Động, Tơng Mai, Giáp Bát, Hoàng Văn Thụ,Tân Mai) theo Nghị định của Chính phủ

Điều này dẫn đến biến động về đất đai trên địa bàn Quận là khálớn, bao gồm cả biến động về tổng diện tích đất t nhiên và biến độngcủa từng loại đất

Diện tích đất tự nhiên của Quận sau khi cắt giảm 5 ph ờng theo ớctính còn khoảng 10 km2 Hiện tại biến động từng loại đất trên địa bànquận ra sao thì vẫn cha có số liệu chính thức Năm 2005 toàn quận đangtiến hành tổng kiểm kê đất đai và phải sau đợt tổng kiểm kê này thì mới

có số liệu về tình hình đất đai trên địa bàn quận

IV- Tình hình quản lý đất đai

1 Thời kỳ trớc khi có Luật đất đai năm 1993

Thời kỳ này quận Hai Bà Trng cha có phòng địa chính nhà đất.Lúc đó quản lý đất đai thuộc chức năng của phòng xây dựng đô thị Cán

bộ quản lý đất đai cấp quận, phờng còn cha ổn định, trình độ chuyênmôn nghiệp vụ còn hạn chế

Việc cập nhật các thông tin, số liệu biến động đất đai cha đợcquan tâm đầy đủ và thờng xuyên dẫn đến tình trạng đất đai đợc thống kêhàng năm thiếu chính xác, chỉ tiêu thống kê qua các năm sai sót nhiều,tình hình quản lý sử dụng đất trong quận còn buông lỏng

2 Thời kỳ sau khi có Luật đất đai năm 1993 đến nay

Từ khi Luật đất đai năm 1993 ra đời thay thế Luật đất đai năm

1987, công tác quản lý nhà nớc về đất đai của quận Hai Bà Trng đã từngbớc đi vào nề nếp, hạn chế đợc các tiêu cực phát sinh trong quản lý và

sử dụng đất đai trên địa bàn quận, cơ bản hoàn thành nhiệm vụ, kếhoạch lớn của ngành, của quận và Thành phố đề ra

2.1 Tổ chức bộ máy quản lý về đất đai của quận Hai Bà Trng

Từ sau khi thành lập phòng Địa chính nhà đất quận Hai Bà Tr ngnăm 1995 đến nay, phòng đã trải qua 2 lần sát nhập và tách phòng Lần

1 là thành lập phòng Địa chính - Nhà đất và Đô thị quận trên cơ sở hợpnhất phòng Địa chính - Nhà đất với phòng Quản lý đô thị quận (theoquyết định số 184/QĐ-UB ngày 19/12/2001 của UBND quận Hai Bà Tr -ng) Lần 2 là thành lập phòng Tài nguyên và Môi trờng quận Hai Bà Tr-

ng, trên cơ sở tách phòng Địa chính – Nhà đất và Đô thị quận (theoquyết định số 181/QĐ-UB ngày 7/3/2005 của UBND quận Hai Bà Tr -ng) Việc sát nhập hay tách phòng là hoàn toàn phù hợp với tình hìnhquản lý đất đai chung trên địa bàn thành phố Hà Nội cũng nh tình hìnhquản lý đất đai của cả nớc

Để thuận lợi cho việc nghiên cứu tình hình quản lý đất đai trên

địa bàn quận Hai Bà Trng và để phù hợp với các văn bản mới nhất hiệnnay,trong bài viết này em xin thống nhất tên gọi phòng Tài nguyên vàMôi trờng

Phòng Tài nguyên và Môi trờng quận Hai Bà Trng là cơ quanchuyên môn trực thuộc UBND Quận, chịu sự hớng dẫn về chuyên mônnghiệp vụ của Sở, Ngành Thành phố Phòng có t cách pháp nhân, đợc sửdụng con dấu riêng theo quy định của Nhà nớc