Quản Lý Sử Dụng Đất Đô Thị - Thực Trạng Và Giải Pháp

* Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơquan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các qui định về bảo vệmôi trờng, mĩ quan đô thị.. Lập kế h

A phần mở đầu

i Lý do chọn đề tài

Sau 10 năm đổi mới đất nớc ta đã thu đợc những thành tựu to lớn, có ýnghĩa rất quan trọng trên nhiều mặt, ra khối khủng hoảng KT-XH Chuyểnsang giai đoạn đẩy mạnh CNH-HĐH theo định hớng XHCN vì sự nghiệp dângiầu nớc mạnh, xã hội công bằng văn minh Đất nớc ta đang đứng trớc vận hộimới Có tơng đối đầy đủ những điều kiện cần thiếtvề thiên thời , địa lợi, nhânhoà

Trong đó đô thị đóng vai trò hết sức quan trọng không chỉ là trung tâm chínhtrị, hành chính, kinh tế, văn hoá, giáo dục, khoa học của khu vực mà còn của cảnớc

Bên cạnh đó thì đất đô thị lại đóng một vai trò không kém phần quan trọng Đất

đô thị là yếu tố cần thiết để con ngời tiến hành các hoạt động sản xuất và mọihoạt động khác Trên địa bàn đô thị đất là điều kiện vật chất cơ bản không thểthiếu đợc đối với sự phát triển KT-XH đô thị

Vì vậy để đáp ứng yêu cầu cho sự phát triển KT-XH của đất nớc nói chung và của các đô thị nớc ta nói riêng Thì việc quản lý và sử dụng đất đô thị cần đợc thực hiện theo phơng hớng họp lý tiết kiệm và hiệu quả

Quản lý và sử dụng đất đô thị là vấn đề bức xúc và vô cùng quan trọngtrong quá trình công nghiệp hoá- hiện đại hoá đất nớc Đó là những lý do khiến

em chọn đề tài này cho bài viết của mình

II Bố cục cuả bài viết gồm 3 phần:

A: Phần mở đầu

B: Phần nội dung

C: Kết luận

B: Nội dung quản lý và sử dụng đất đô thị ở nớc ta hiện nay

I Nội dung và cơ sở lý luận trong quản lý sử dụng đất đô thị ở nớc ta.

1 Khái niệm đất đô thị

Đất đô thị là các khu vực đất thuộc khu vực nội thành, nội thị xã, thị trấn

đợc quy hoạch sử dụng để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ quan, các tổ chức, cáccơ sở sản xuất, kinh doanh, các cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng quốcphòng , an ninh và các mục đích khác

2 Phân loại đất đô thị

Đất đô thị đợc phân chia thành các loại chủ yếu sau:

a Theo mục đích sử dụng

- Đất dành cho các công trình công cộng nh đờng giao thông, các côngtrình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nớc, các đ-ờng dây tải điện, thông tin liên lạc

- Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng , các cơ quan ngoạigiao và các khu vực hành chính đặc biệt

-Đất ở đan c: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các côngtrình phục vụ sinh hoạt và không gian theo qui định về xây dựng và thiết kế nhàở

- Đất chuyên dùng: xây dựng trờng học, bệnh viện, các công trình vănhoá, vui chơi, giả trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thơngmại, buôn bán , các cơ sở sản xuất kinh doanh

- Đất cha sử dụng đến: là đất đợc quy hoạch để phát triển đô thị nhng

ch-a sử dụng

- Đất nông, lâm, ng nghiệp đô thị: Gồm diện tích các hồ nuôi trồng thuỷsản, các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vờn

b Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị bao gồm:

Đất dân dụng: là đất ở , đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giaothông và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật

- Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi , đất các trungtâm chuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh, đấtchuyên dùng khác, đất cha sử dụng

c phân loại theo nghĩa vụ tài chính của nhời sử dụng đất, tuỳ theo mục đích sử dụng, đất đô thị gồm 3 loại:

- Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh

và giao đất sử dụng có thời hạn

- Giao đất có thu tiền sử dụng đất

- Giao đất không thu tiền sử dụng đất

* Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã đợc cơquan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt, phải tuân theo các qui định về bảo vệmôi trờng, mĩ quan đô thị

- Đất đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng

- Mức sử dụng đất vào các công trình xây dựng phải tuân theo các tiêuchuẩn kỹ thuật quy định

3 Nội dung quản lý sử dụng đất đô thị ở nớc ta hiện nay

a Điều tra, khảo sát, đo đạc lập bản đồ địa chính và định giá các loại đất đai

đô thị

* Điều tra khảo sát, lập bản đồ địa chính

Điều tra, khảo sát đo đạc,lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phảithực hiện trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị Thực hiện tốt công viêcnày giúp cho ta nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai Đây làcông việcbắt buộc đã đợc quy đinh rõ trong điều 13, 14, 15 của luật đất đai

Việc điều tra, khảo sát đo đạc thờng đợc tiến hành dựa trên một bản đồhoặc tài liệu gốc sẵn co Dựa vào tài liệu này, các thửa đất đợc trích lục và tiếnhành xác định mốc giới Tiến hành đo đạc, kiểm tra độ chính xác về hình dáng

và kích thớc thực tế của từng lô đất, lập hồ sơ kỹ thuật lô đất Trên cơ sở cáctài liệu sẵn có và các hồ sơ kỹ thuật thu thập đợc sau khi điều tra đo đạc, tiếnhành xây dựng bản đồ địa chính

* Đánh giá giá trị đất đô thị

Giá trị của đất đô thị đợc hiểu là giá trị hiện hành của các luồng thu nhậpmang lại từ đất đai đó Do vậy giá đất sẽ phụ thuộc vào mục đích có thể sửdụng và lợi ích mang lại từ hoạt động đó Nhìn chung, mục đích có thể sử dụng

đất phụ thuộc chủ yếu vào vị trí và sự thuận lợi của lô đất Thông thờng giá đấtcao nhất tại trung tâm kinh doanh thành phố, càng xa trung tâm giá đất càngthấp ở các thành phố đa trung tâm thì giá đất cũng xoay quanh các trung tâmcủa thành phố Ngoài ra, giá đất còn phụ thuộc rất lớn vào quan hệ cung cầu

Đối với các thành phố có các hoạt động kinh tế sầm uất, có tốc độ tăng dân sốcao thì giá đất cũng cao

Việc xác định giá đất đô thị đợc căn cứ vào các tiêu thức sau đây:

- Căn cứ vào việc phân loại đô thị: đô thị nớc ta đợc phân thành năm loại:+ Đô thị loại I là đô thị rất lớn, là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hoá xãhội, khoa học kỹ thuật, du lịch dịch vụ, giao thông công nhgiệp, giao dịch quốc

tế và có vai trò thúc đẩy kinh tế của cả nớc

+ Đô thị loại II là đô thị loại lớn, là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội, sảnxuất công nghiệp, du lịch dịch vụ, giao thông, giao dịch quốc tế và có vai tròthúc đẩy sự phát triển của một vùng lãnh thổ

+ Đô thị loại III là đô thị trung bình lớn, là trungtâm chính trị, kinh tế, vănhoá và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một tỉnh hoặc từng lĩnh vực đối vớimột vùng lãnh thổ

+ Đô thị loại IV là đô thị trung bình nhỏ, là trung tâm tổng hợp chính trị,kinh tế, văn hoá, xã hội hoặc hoặc trung tâm chuyên nghành của các hoạt độngsản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp và có vai trò thúc đẩy s phát triẻnkinh tế của một tỉnh hoặc một vùng trong tỉnh

+ Đô thị loại V là đô thị nhỏ, là trung tâm tổng hợp kinh tế – xã hội hoặctrung tâm chuyên nghành của các hoạt động sản xuất công nghiệp, trung tâmcông nghiêp và có vai trò thúc đẩy sự phát triển của một vùng trong tỉnh hoặcmột vùng trong huyện

Những thị trấn hoặc thị xã cha phân loại đô thị thì đợc đa vào đô thị loại

5 để xác định gía đất

- Căn cứ vào phân loại đờng phố trong đô thị để xác định mức độ trungtâm, khả năng sinh lợi, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng, thuận tiện trong sinhhoạt của lô đất Nếu một đờng phố có nhiều đoạn có, khả năng sinh lợi, cơ sởhạ tầng khác nhau thì giá đất đợc đánh giá xếp hạng với các đờng phố tơng đ-

ơng

- Đối với những đô thị có những tiểu vùng khác nhau về điều kiện sinh lợi

và giá đất thì mỗi tiểu vùng đều phân loại đờng phố theo các tiêu chuẩn riêng

nh trên

Việc quy định giá đất cụ thể do uỷ ban nhân dân cấp tỉnh căn c vàokhung giá đất của chính phủ và giá đất thực tế ở địa phơng đợc hình thành

qua chuyển nhợng quyền sử dụng đất, loại đô thị, loại đờng phố để định giá đất

cụ thể cho mỗi lô đất

Đối với đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá xã hội của một vùng,

đồng thời là trung tâm thơng mai, du lịch thì giá đất có thể đợc xác định caohơn nhng không quá 1,2 lần bảng khung giá đất của các đô thị cùng loại

b Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị

* Quy hoạch xây dựng đô thị.

Quy hoạch đô thị là một bộ phận của quy hoạch không gian có mụctiêu trọng tâm là nghiên cứu nhng vấn đề về phát triển và quy hoạch xâydựng đô thị, các điểm dân c kiếu đô thị Quy hoạch đô thị có liên quan

đến nhiều lĩnh vực khoa học chuyên ngành nhằm giải quyết tổng hợpnhững vấn đề về tổ chức sản xuất, xã hội, đời sống vật chất, tinh thần vànghỉ ngơi, giải trí của nhân dân; tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nghệthuật kiến trúc và tạo lập môi trờng sống đô thị

Đô thị hoá phát triển kéo theo sự gia tăng về đất đai xây dựng Chứcnăng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng và phức tạp, nhu cầu của conngời ngày càng tăng cao và liên tục đổi mới Vì vậy quy hoạch đô thị là nhữnghoạt động định hớng của con ngời tác động vào không gian kinh tế và xã hội,vào môi trờng tự nhiên và nhân tạo, vào cuộc sống cộng đồng xã hội nhằm thoảmãn những nhu cầu của con ngời Công tác quy hoạch đô thị phải đạt đợc 3mục tiêu sau đây:

- Tạo lập tối u cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trìnhsản xuất mở rộng của xã hội

- Phát triển toàn diện, tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao

động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con ngời

- Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên, khai thác vàbảo vệ tài nguyên môi trờng

Việc thiết kế quy hoạch đô thị thờng gồm 2 hoặc 3 giai đoạn chủyếu: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổngthể và quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị mangtính định hớng phát triển đô thị trong thời gian 25-30 năm; quy hoạchtổng thể đô thị xác định rõ cấu trúc đô thị trong thời gian 10-15 năm; thiết

kế quy hoạch chi tiết các bộ phận của đô thị là việc cụ thể hoá hình khốikhông gian, đờng nét, màu sắc và bộ mặt kiến trúc, trung tâm,các khu ở,sản xuất và nghỉ ngơi, giải trí của đô thị.

* Lập kế hoạch và phân phối đất đai xây dựng đô thị

Việc phân bố đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thànhcác nhóm chính sau đây:

- Đất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp tập trung: bao gồm để xây dựngcác công trình sản xuất, kho tàng, các xí nghiệp dịch vụ sản xuất, hành chínhquản lý, đào tạo, nghiên cứu và giao thông phục vụ các hoạt động sản xuất và

đi lại của ngời lao động

Ngoài ra còn có thể bố trí trong khu đất công nghiệp các công trình dịch

vụ công cộng, thể thao và nghỉ nghơi, giải trí

- Đất các khu ở: bao gồm đất để xây dựng các khu ở mới và các khu ở cũ(thờng gọi là khu hỗn hợp ở, làm việc) Trong các khu đất ở dùng để xây dựngnhà ở có các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao vàgiao thông phục vụ cho khu ở

Ngoài ra còn bố trí trong khu ở các cơ sở sản xuất không độc hại và sửdụng đất ít, các cơ quan hành chính sự nghiệp, các cơ sở nghiên cứu khoa học,thực nghiệm và tiểu thủ công nghiệp

- Đất khu trung tâm đô thị: bao gồm đất trung tâm đô thị, các trung tâmphụ và trung tâm chức năng của đô thị trong các khu quận dùng để xây dựngcác công trình hành chính- chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hoá vật chất, vănhoá, giáo dục đào tạo, nghỉ dỡng du lịch và các công trình giao thông

Ngoài ra còn có thể bố trí các khu đất trung tâm của đô thị các nhàở,khách sạn, các công trình nghỉ nghơi, giải trí, các cơ sở sản xuất không độchại, chiếm ít diện tích, các cơ sở làm việc cao tầng

- Đất cây xanh, thể dục thể thao: bao gồm đất vờn hoa, công viên, các bờsông, bờ hồ, các mảng rừng cây nhỏ, các khu vờn (trồng hoa, ơm cây) và đấtxây dựng các công trình và sân bãi thể dục, thể thao, cấp đô thị

Trong khu đất cây xanh, thể dục thể thao có thể bố trí các công trìnhdịch vụ công cộng, nhà ở, nhà nghỉ dỡng khu cắm lều trại nghỉ mát,các cơ sởsản xuất nông lâm ng nghiệp đô thị

- Đất giao thông: bao gồm đất xây dựng các tuyến đờng chính, đờng khuvực, đờng trục đi bộ lớn, tuyến đờng sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe vàmột số công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thôngcần đặc biệt lu ý đến đất dành cho các công trình ngầm nh đờng cấp, thoát nớc,

đờng dây điện và dây thông tin

Ngoài ra, đất đô thị còn gồm một số khu đất đặc biệt không trực thuộcquản lý trực tiếp của đô thị nh khu ngoại giao đoàn, khu doanh trại quân đội,các khu nghỉ dỡng, các cơ quan đặc biệt của Nhà nớc

Khi lập kế hoạch thiết kế đất đai xây dựng đô thị ngời ta phải căn cứ vào

dự kiến quy mô dân số đô thị để tính quy mô diện tích mỗi loại đất theo cáctiêu chuẩn thiết kế sau đây:

- Đất trung tâm đô thị- khu đô thị 3-5 3-5

- Đất cây xanh, thể dục thể thao: 15-22 15-22

- Đất giao thông: 10-13 12-14

Tổng cộng đất có chức năng đô thị: 80-100 100

Sự giao động của các chỉ tiêu phụ thuộc vào nhiều yếu tố nh địa hìnhcủa khu đất xây dựng, địa chất công trình của khu đất xây dựng,số tầng cao củacông trình, hiện trạng tự nhiên và xây dựng của đô thị

Đối với chỉ tiêu diện tích đất bình quân đầu ngời, các đô thị nhỏ thờnglây chỉ tiêu cao, các đô thị lớn lấy chỉ tiêu thấp

c Giao đất, cho thuê

* Giao đất.

Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị vào các mục

đích đã đợc phê duyệt có thể lập hồ sơ xin giao đất để sử dụng vào mục

đích đó

+ Hồ sơ xin giao đất bao gồm:

- Đơn xin giao đất

- Dự án đầu t xây dựng đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phêduyệt

- Bản đồ địa chính hoặc hiện trạng khu đất xin giao tỷ lệ 1/ 1/1000

- Phơng án đền bù

+ Thẩm quyền quyết định việc giao đất đô thị:

Hồ sơ trên đợc gửi đến cơ quan địa chính cùng cấp để thẩm tra vàtrình Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng quyết định

Đối với trờng hợp thuộc thẩm quyền giao đất của Chính phủ thìTổng cục Địa chính và Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung -

ơng trình Chính phủ quyết định

+ Trách nhiệm tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị:

Việc tổ chức thực hiện quyết định giao đất đô thị đợc thực hiện nhsau:

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc tỉnh, thị xã, quận, huyện cótrách nhiệm tổ chức triển khai việc giải phóng mặt bằng và hớng dẫn việc

đền bù các thiệt hại khi thu hồi đất trong phạm vi địa phơng mình quản lý

Các cơ quan địa chính cấp tỉnh làm thủ tục thu hồi đất, tổ chức việcgiao đất tại hiện trờng theo quyết định giao đất, lập hồ sơ quản lý và theodõi sự biến động của quỹ đất đô thị

Việc giao nhận đất tại hiện trờng chỉ đợc thực hiện khi các tổ chức,cá nhân xin giao đất có quyết định giao đất, nộp tiền sử dụng đất, lệ phí

địa chính và làm thủ tục đền bù thiệt hại theo đúng các quy định của phápluật

Ngời đợc giao đất có trách nhiệm kê khai, đăng ký sử dụng đất tại

Uỷ ban nhân dân phờng, xã, thị trấn nơi đang quản lý khu đất đó

Sau khi nhận đất, ngời đợc giao đất phải tiến hành ngay các thủ tụcchuẩn bị đa vào sử dụng, trong trờng hợp có sự thay đổi về mục đích sửdụng, thì ngời đợc giao đất phải trình cơ quan quyết định giao đất xem xétgiải quyết

Việc sử dụng đất đợc giao phải đảm bảo đúng tiến độ ghi trong dự

án đầu t xây dựng đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt Nếutrong thời hạn 12 tháng kể từ khi nhận đất, ngời đợc giao đất vẫn khôngtiến hành sử dụng mà không đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền chophép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực

* Thuê đất

Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện đợc giao đất hoặc không

có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện đợcgiao đất thì phải tiến hành cho thuê đất Nhà nớc cho các tổ chức, cá nhânViệt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây:

- Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các côngtrình trong đô thị

- Sử dụng mặt bằng làm kho bãi

- Tổ chức các hoạt động xã hội nh cắm trại, hội chợ, lễ hội

- Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu t phát triểnsản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở

Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành chocác mụch đích đã đợc phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất

* Hồ sơ xin thuê đất bao gồm:

- Đơn xin thuê đất

- Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh

- Bản đồ địa chính khu đất xin thuê

- Giới thiệu địa điểm của Kiến trúc s trởng thành phố hoặc Sở Xâydựng (đối với nơi không có Kiến trúc s trởng).

Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việcxin thuê đất đợc tiến hành nh các thủ tục và trình tự xin giao đất

* Thẩm quyền quyết định cho thuê đất:

Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất vàtrình cơ quan nhà nớc có thẩm quyền quyết định

* Hợp đồng cho thuê đất:

Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nớc đợc uỷ quyềntiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất

Ngời thuê đất có nghĩa vụ:

- Sử dụng đất đúng mục đích

- Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của phápluật

- Thực hiên đúng hợp đồng thuê đất

Hết thời hạn thuê đất, đối với trờng hợp sử dụng mặt bằng, ngờithuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không đợc làm hhỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại chobên cho thuê

Đối với việc cho ngời nớc ngoài thuê đất đợc tiến hành theo quy

định riêng của Nhà nớc

d Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

* Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất

Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai

đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phờng, thị trấn để đợc cấpgiấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng Việc đăng ký

đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất mà còn lànghĩa vụ bắt bụôc đối với ngời sử dụng đất Việc đăng ký đất đai sẽ giúpcho cơ quan nhà nớc nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác

nghiệp quản lý, đồng thời thờng xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất

đai theo đúng mục đích

* Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ngời đang sử dụng đất

đô thị

Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều ngời đang sử dụng hợp pháp đất

đai tại các đô thị song cha có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợppháp đó Chính vì vậy, để tăng cờng công tác quản lý cần phải tổ chứcxét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho ngời sử dụng hiệnhành Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những ngời

đang sử dụng thờng thuộc vào các trờng hợp sau đây:

- Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩmquyền của Nhà nớc Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủnghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạmg lâm thời Cộng hoà miềnNam Việt Nam cấp

- Những ngời đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng

đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranhchấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phảigiao lại cho ngời khác theo chính sách của Nhà nớc Việt Nam dân chủcộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cáchmạng lâm thời miền Nam Việt Nam

- Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiệncác nghĩa vụ tài chính đối với nhà nớc về quyền sử dụng đất

Những ngời sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếukhông có đủ các giấy tờ hợp lệ nh quy định song có đủ các điều kiện sau

đây thì cũng đợc xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

- Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị đợc cơquan nhà nớc có thẩm quyền xét duyệt

- Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơquan nhà nớc có thẩm quyền

- Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và cáchành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị

- Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lich sử, văn hoá,tôn giáo đã đợc Nhà nớc công nhận

- Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính

đối với Nhà nớc về sử dụng đất

* Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phảibao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây:

- Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị

- Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất

Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hợp phápthì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phơng,sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nớc có thẩmquyền xem xét giải quyết

- Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

* Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng (gọi tắt là cấp tỉnh)cấp Cơ quan quản lý và địa chính giúp cho Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chứcthực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý

hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị

e Chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chuyển quyền sử dụng đất đợc hiểu là việc ngời có quyền sử dụng

đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời khác, tuôntheo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai

Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thờng,tất yếu, thờng xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị tr-ờng Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thờng xuyên nắm bắt, cập nhật

đợc các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính

đáng của ngời chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cờng công tác

quản lý đất đai đợc kịp thời chính xác Hơn nữa làm tốt công tác quản lýchuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn đợc tình trạng lợi dụng quyền tự

do chuyển nhợng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ,buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cờng các nguồn thu tài chính thích đángvới các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai

Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyểnquyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê,thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất

- Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sửdụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đấtcho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy địnhcủa các cơ quan có thẩm quyền đợc quy định trong Bộ Luật Dân sự vàpháp luật về đất đai

- Chuyển nhợng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sửdụng đất, trong đó ngời sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng

đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho ngời đợc chuyển nhợng(gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn ngời đợc chuyển nhợng trả tiềncho ngời chuyển nhợng

- Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng

đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sửdụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích,trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê

- Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng

đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảmbảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự

Bên thế chấp đợc tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thếchấp.Thông thờng việc thế chấp đất đô thị thờng đi liền với thế chấp vềnhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhng thực chất là thế chấp cả về đất ở

- Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất củangời chết sang ngời thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp vớiquy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai

* Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền

sử dụng đất phải đợc làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nớc có thẩmquyền Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hànhlàm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện

Đối với việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại

Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ơng

Việc chuyển quyền sử dụng đất phải đợc các bên thoả thuận thựchiện thông qua hợp đồng Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải đợclập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừvăn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì đợc tiến hành theo Luật thừakế)

* Những điều kiện đợc chuyển quyền sử dụng đất đô thị

Chỉ những ngời sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền

sử dụng đất Ngời đợc phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các

điều kiện sau đây:

- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đợc cơ quan nhà nớc cóthẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai

- Trong thời hạn còn đợc quyền sử dụng đất và chỉ đợc chuyểnquyền sử dụng đất trong thời hạn đợc quyền sử dụng còn lại

- Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai;

đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực

có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng

đất

f Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị

* Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị.

Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nớc cóquyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sửdụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị

Khi thu hồi đất đang có ngời sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầngcông cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xâydựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu t lớn đã đợc duyệt thì phải cóquyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.

Trớc khi thu hồi đất, cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phải thôngbáo cho ngời đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển

và phơng án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất

Ngời đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnhquyết định thu hồi đất của Nhà nớc Trong trờng hợp ngời có đất cố tìnhkhông chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nớc có thẩmquyền thì bị cỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó

Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các côngtrình công cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quậnhuyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo

điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho ngời có đất bị thuhồi

Đối với các trờng hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhợngthừa kế, biếu tặng và trờng hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sửdụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng

do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà

n-ớc Nhà nớc chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy địnhcủa pháp luật

* Đền bù thu hồi đất đô thị.

Đối tợng đợc hởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộgia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổchức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất

mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nớc

Ngoài ra, những trơng hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không đợchởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhng đợc hỏng đền bù thiệt hại về tài sản

và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới:

+ Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhànớc, hoặc đất đấu thầu.

+ Cơ quan nhà nớc, tổ chức chính trị- xã hội, các đơn vị lực lợng vũtrang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nớc đợc giao đất mà đợcmiễn không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốncủa Ngân sách nhà nớc

Những ngời sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nớc thu hồi đất thìkhông đợc đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giảitoả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nớc

Về nguyên tắc chung, ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục

đích nào thì khi Nhà nớc thu hồi đất đợc đền bù bằng cách giao đất cócùng mục đích sử dụng để thay thế Trờng hợp Nhà nớc không thể đền bùbằng đất hoặc ngời bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền

bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh banhành theo khung giá đất do Chính phủ quy định

Đối với trờng hợp đất ở đô thị, khi Nhà nớc thu hồi thì việc đền bùchủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền

Việc đền bù thiệt hại về tài sản nh nhà cửa, vật kiến trúc, công trìnhngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các côngtrình đó Trong trờng hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhàmới có tiêu chuẩn kỹ thuật tong đơng ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình

đợc đền bù thêm, nhng mức đền bù thêm không đợc vợt quá giá xây dựngmới

g Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và sử

lý các vi phạm về đất đô thị

* Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị

Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiệnnhững mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp Những hình thức tranhchấp đất đai thờng xảy ra trong quản lý đất đô thị là:

- Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng

- Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ( chuyển ợng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất).

- Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất

- Tranh chấp về bồi thờng hại về đất

- Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất

- Tranh chấp về lối đi

- Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất ( nh không cho

đào rãnh thoát nớc qua bất động sản liền kề )

- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.

Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết

tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp

* Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sửdụng đất mà ngời sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền củacơ quan nhà nớc có thẩm quyền Cụ thể:

- Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giảiquyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộgia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý củamình

- Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng giải quyếtcác tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cánhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ơng

- Trong trờng hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhândân đã giải quyết tranh chấp, đơng sự có quyền khiếu nại lên cơ quanhành chính nhà nớc cấp trên Quyết định của cơ quan nhà nớc cấp trêntrực tiếp có hiệu lực thi hành

* Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhândân

Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất màngời sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nớc có thẩmquyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó.

Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai đợc thực hiện theocác thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành

4 Cơ sở lý luận trong quản lý sử dụng đất đô thị

a Việc sử dụng đất đô thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kìm chế

sự phát triển của kinh tế đô thị.

Đất đô thị với tính cách là tải thể của sự vận hành kinh tế đô thị, về bảnchất thuộc vào "t liệu lao động nóichung" Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thị

đều đợc tiến hành trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rời

đất đô thị bất kỳ yếu tố nào của kinh tế đô thị cũng không thể phát huy đợc tácdụng Từ ý nghĩa này mà nói, đất đô thị là một yếu tố cấu thành quan trọng củakinh tế đô thị

Tại các đô thị, dân số tập trung đông đúc, công trình kiến trúc dày đặc,yếu tố sản xuất tích tụ cao Đất đô thị phụ tải một số lớn hoạt động kinh tế vàtích luỹ một số lớn lao động xã hội Các đặc điểm này tạo điều kiện thuận lợicho sự phát triển kinh tế đô thị, vì rằng trong việc phát triển sản xuất chuyênmôn hoá phải đi đôi với hiệp tác hoá xã hội rộng rãi Các đơn vị kinh tế của đôthị có thể sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật công cộng; điều đóchứng tỏ việc sử dụng đất đô thị có tác dụng thúc đẩy rất lớn đối với sự pháttriển kinh tế đô thị

Kinh tế đô thị không ngừng phát triển về phía trớc mà sự phụ tải kinh tếcủa đô thị thì thờng có mức độ nhất định Nếu nh đất đô thị không đợc sử dụnghợp lý, sức phụ tải kinh tế của nó sẽ bị giảm bớt Khi quĩ đất hiện có của đô thịkhông dung nạp đợc qui mô là đạt tới của sự phát triển kinh tế đô thị, thì phải

mở rộng đất đô thị, dẫn đến làm nảy sinh những vấn đề xã hội mới Nh vậy sựhạn chế của việc mở rộng đất đô thị có tác dụng kiềm chế đối với sự phát triểnkinh tế đô thị

b Kết cấu sử dụng đất đô thị ảnh hởng trực tiếp đên toàn bộ công năng và cơ cấu kinh tế đô thị, do đó ảnh hởng đến sự phát triển kinh tế đô thị.