Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai

bảo đảm các khoản vay tín dụng.- Là yếu tố quyết định để tài sản đất đai trở thành tài sản có tác dụng “kép”, giátrị “nhân đôi” từ một tài sản thực; - Là điều kiện tiên quyết để người có

KỸ NĂNG TƯ VẤN PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI Vấn Đề 1: Khái Quát Về Kỹ Năng Tư Vấn Pháp Luật Trong Lĩnh Vực Đất

2) Đặc điểm:

- Góp phần mang lại hiệu quả về kinh tế, đảm bảo an toàn pháp lý trong cácgiao dịch

- Là hoạt động đòi hỏi hàm lượng chất xám cao

- Góp phần tuyên truyền phổ biến pháp luật

- Góp phần khắc phục sai lầm trong áp dụng pháp luật đồng thời góp phần hoànthiện pháp luật

II Các hình thức tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

1) Tư vấn bằng lời nói: face to face, thông qua phương tiện truyền tin

(Điện thoại, internet,…)

- Ưu điểm: +Nhanh gọn, ngay lập tức người đc tư vấn sẽ nhận đc câu trả lời+ Có thể quan sát, đánh giá trực tiếp họ quan tâm điều gì, có thái độ/cử chỉ thếnào, đánh giá được lời nói/tài liệu của họ đem đến có xác thực ko?

- Nhược điểm: + Đôi khi tư vấn bằng lời nói phải nhanh chóng phân tích để nhặt

ra nội dung, ý hiểu 1 cách sát với vấn đề nhất

+ Đặt ra đối với người tư vấn phải có lượng kiến thức uyên thâm

+ Đối với vụ việc phức tạp thì ko thể thực hiện ngay đc, cần có khoảng tgiannghiên cứ hồ sơ và chưa thể tiếp nhận ngay đc Ví dụ: Lập dự án đầu từ thì cần

có trình tự các bước để lập văn bản đến bước nào cần hồ sơ tài liệu gì? Đến cơquan nào, sau bao lâu nhân được kết quả?

+ Nếu như đối với thực hiện bằng lời nói thì đòi hỏi ng tư vấn phải có kiến thức

và kinh nghiệm để đưa ra câu trả lời luôn mà ko cần phải suy nghĩ và ngườiđược tư vấn cần có kiến thức để tiếp nhận, hiểu được thông tin ngay trong lúcđó

+ Đòi hỏi có khả năng ghi chép, ghi thông tin nhanh, chính xác

2) Tư vấn bằng văn bản: thông qua email, thư,…

- Ưu điểm: + Tư vấn được những vụ việc phức tạp

+ Ko cần người tư vấn phải có năng lực, kinh nghiệm nhiều mà có thể từngbước thực hiện việc tư vấn dần dần và có thể đi hỏi ý kiến những ngkhác để bổsung

+ Bổ khuyết cho những nhược điểm của tư vấn bằng lời nói

3 Tư vấn hỗn hợp (lời nói mix văn bản): những vụ việc phức tạp cần phải có

thời gian nghiên cứu, soạn thảo văn bản vì nói lời nói chưa diễn đạt đc hết nội dung vấn đề, cần thời lượng đủ nhiều.

Giải quyết được nhược điểm của 2 hình thức tư vấn trên.

⇒ Giải quyết được nhược điểm của 2 hình thức tư vấn trên.

III Các yêu cầu của cơ bản của tư vấn pháp luật trong lĩnh vực đất đai

1) Tuân thủ pháp luật trong tư vấn: - Khi thực hiện việc tư vấn phải tuân thủ

PL, ko làm sai lệch các điều luật và bóp méo tình huống; ko sử dụng PL đưavào việc tư vấn mang tính trái PL

- Khách hàng là người ko hiểu luật khi tìm đến mình, cần phải làm cho kháchhàng hiểu và hướng dẫn họ làm như thế nào là đúng đắn theo quy định PL

=> Trên thực tế, dường như là 1 điều rất dễ thực hiện nhưng trong 1 số cáctrhợp thì việc để tuân thủ trở nên ko hề đơn giản, có sự khó khăn nhất định Cónhững tình huống rõ ràng người dân bị thua thiệt nhưng mình cần phải làm thếnào?

VD: Vụ án của Đoàn Văn Vươn:

- 1 phần diện tích đất dc giao năm 1993 (LĐĐ 1993 chưa có hiệu lực); 1 phần diện tích đất đc giao năm 1997 (LĐĐ 1993 có hiệu lực) Đến năm 2007 hết thời

hạn giao đất để thu hồi thì diễn ra vụ việc cưỡng chế

- Đoàn Văn Vươn chống đối khiến 6 cán bộ, chiến sĩ bị thương tích, gia đình và

+ Sai ở việc giao đất và thời hạn thu hồi đất

+ Ở phần S1 giao trước ngày 15/10/1993, trước thời điểm LĐĐ 1993 có hiệulực, khi áp dụng LĐĐ 1987 thì chưa quy định về thời hạn giao đất, hạn mứcgiao đất Việc mà anh giao 14 năm hay 40 năm thì đấy là việc của anh

+ Đến thời điểm S2 giao khi LĐĐ 1993 có hiệu lực, LĐĐ 1993 có quy định vềhạn mức giao đất và thời hạn giao đất Thời hạn giao đất cho mục đích”… nuôi

trồng thủy hải sản…” là 20 năm (1997 + 20 = 2017 mới hết thời hạn giao đất).

Thế nhưng lại xác định thời hạn giao vào năm 1993 nên ko thể ban hành QĐHC

có hiệu lực hồi tố như vậy

+ Nếu như làm đúng, ko dẫn tới hậu quả này thì luật năm 1993 quy định thờihạn giao là 20 năm/thời hạn cho thuê ko quá 20 năm Vậy chính quyền muốn S2hết hạn cùng S1 thì chính quyền phải tính toán cộng trừ sao cho phù hợp với S1.Tuy nhiên khi tham mưu lại ko làm như vậy nên dẫn đến sai phạm

=> Bài học rút ra: + Đối với CQNN: những ng đối diện với hoạt động về cưỡngchế thì phải hết sức cẩn trọng, cân nhắc khi thực hiện hoạt động thu hồi đất để

ko xảy ra sai phạm đáng tiếc

+ Đối với người học TVPL: Trong trường hợp thực hiện việc TVPL đất đai, đặcbiệt là thu hồi bồi thường Trc những vụ việc cưỡng chế thì CQNN sẽ cần cânnhắc có thể thực hiện việc cưỡng chế hay ko cưỡng chế nếu thấy hậu quả có xảy

ra giống vụ việc ĐVV (có thái độ chống đối, sử dụng vũ khí, ) Khi gặp những

vụ việc như vụ của ĐVV thì đa phần CQNN sẽ dừng lại để rà soát

Trong tư vấn phải đẩy lên cao trào để chính quyền dừng lại, hoàn thiện lại hồ

sơ thu hồi cho đúng quy định PL tuy nhiên cũng ko thể làm đc vì những sai

phạm trc đó đã có ko thể thay đổi Chính quyền lúc này phải nhìn nhận lại đểbảo vệ quyền lợi đưa ra các phương pháp khác để thương lượng, tìm cách khác.Tùy từng trhợp, cân nhắc chọn ra 1 người để kiểm soát vụ việc ko đẩy đi quáxa.

2) Tránh xung đột vì lợi ích:

- Ko nhận tư vấn giữa 2 bên có xung đột với nhau: giải quyết tranh chấp, tranhtụng

3) Giữ gìn bí mật đối với các thông tin của khách hàng:

- Đặt ra đối với người tư vấn phải giữ bí mật thông tin vụ việc của khách hàng

4) Đảm bảo quá trình tư vấn được trung thực, khách quan:

- Đối với đất đai có rất nhiều chủ thể, nếu ko tạo ra mối liên kết chặt chẽ/sứcmạnh chủ thể thì khả năng thành công bị giảm đi nhiều

- Cùng nhau chia sẻ hết tất cả mọi thứ -> Dẫn đến cái đích tốt nhất

IV Các bước cơ bản trong tư vấn pháp luật đất đai

Bước 1: Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn:

Bước 2: Thỏa thuận hợp đồng dịch vụ tư vấn:

Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn:

Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng:

Bước 5: Trả lời tư vấn:

(?) Tìm hiểu vai trò, các kĩ năng cần sử dụng khi thực hiện các bước tư vấn pháp luật đất đai?

Vấn Đề 2: Kỹ Năng Nghiên Cứu Hồ Sơ, Phân Tích Vụ Việc Đất Đai

Bản đồ 299: lập theo chỉ thị năm 1980 của thủ tướng CP, lập bản đồ địa chính hiện trạng trên phạm vi toàn quốc ai đang sdung? Định hướng, tra cứu ⇒ Giải quyết được nhược điểm của 2 hình thức tư vấn trên VBPL

I Mục đích của việc nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai.

*Mục đích:

- Nắm được bối cảnh tư vấn: khảo sát tận nơi -> thực trạng xung quanh của việcsdung đất; các mqh liên quan giữa các chủ thể; tình trạng sdung đất có tsan trên

đất ko, tsan ntn;

- Củng cố hồ sơ vụ việc: nắm đc các thông tin trên (đủ/thiếu) để thực hiện việccủng cố hồ sơ

- Định hướng cho việc tra cứu văn bản QPPL

- Tạo cơ sở cho việc sthao thư tư vấn

II Các kỹ năng cơ bản của việc nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai.

*Các kỹ năng chung:

- Kỹ năng đọc, ghi chép: Đọc scan (lướt), đọc chi tiết -> tìm ra được các VBPL

có liên quan

- Kỹ năng phân loại hồ sơ và sắp xếp tài liệu: Nhóm được các VB quan trọng

- Kỹ năng đặt câu hỏi: Lấy được thông tin, gợi mở cho khách hàng nói về diễnbiến vụ việc (lộ ra những tình tiết bất lợi), việc khách hàng giấu thông tin sẽ tạo

ra mâu thuẫn -> Khách hàng sẽ nói rõ, nói đúng

III Các bước tiến hành nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai.

- Đọc sơ bộ hồ sơ

- Sắp xếp hồ sơ, tài liệu

- Đọc chi tiết hồ sơ

- Tóm lược vụ việc

- Phân tích vụ việc

- Xác định câu hỏi pháp lý

Vấn Đề 3: Kỹ Năng Tư Vấn Về Quyền Cấp GCN QSDĐ

Và Nghĩa Vụ Tài Chính Của NSDĐ

Kỹ năng gắn liền với chủ thể hộ gia đình, cá nhân

I Sự cần thiết khách quan của việc tư vấn pháp luật về quyền của NSDĐ được cấp GCN QSDĐ

1) Sự cần thiết khách quan:

1.1) Thực trạng pháp luật về cấp GCN QSDĐ nhiều phức tạp:

- Sự thay đổi quá nhiều chính sách pháp luật đất đai nói chung và PL đất đai nóiriêng trong một thời gian ngắn Đặc biệt là pháp luật điều chỉnh về cấp giấy

chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà và quyền sở hữu các tài sản khác cónhiều mâu thuẫn, nhiều chồng chế

- Hệ thống hồ sơ địa chính thay đổi: từ bản đồ địa chính , hệ thống sổ sách (sổmục kê, sổ đăng ký đất đai ) thay đối nhiều qua các thời kỳ, quá trình thay đổicũng làm thay đổi, biến động về đất đai và hồ sơ địa chính

=> Gây khó khăn phức tạp, biến động về S đất giữa bản đồ cũ và bản đồ mới,câu chuyện biến động về S làm cho khó khăn trong việc cấp GCN QSDĐ + Ng đứng tên kê khai đo đạc theo bản đồ 299 ko phải chủ thể sử dụng đất Vd:con trai ở với bố mẹ kê khai giúp bố mẹ vì bố mẹ già yếu, ngta căn cứ theo hiệntrạng đó để kê khai nên đất ko mang tên bố mẹ => Tất cả những người con cònlại quay ra khởi kiện, tranh chấp xảy ra

- Sự biến động về diện tích đất: bản đồ cũ và bản đồ mới (bản đồ 299) khôngkhớp nhau về diện tích, về hình thể thửa đất Diện tích trên hồ sơ không khớpvới diện tích đo đạc thực tế

+ Đăng kí QSH nhà ở ko bắt buộc, nhà của 1 người nhưng đất lại là của ngkhac

=> Phát sinh ra tranh chấp

- Hệ thống đăng ký còn nhiều bất cập, do cấp giấy chứng nhận quyền sử dụngđất dựa vào bản đồ hiện trạng sử dụng đất dẫn đến tình trạng cấp không đúngđối tượng

1.2) Lợi ích và mong muốn của người sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận QSDĐ

- Là chứng thư pháp lí xác nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước vớingười sử dụng đất và giữa người có GCNQSDĐ với các chủ thể sử dụng đấtkhác;

- Là cơ sở để Nhà nước bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp khi có hành vi viphạm đến quyền sử dụng đất của mình

- Là một tài sản có giá trị quan trọng, to lớn và trong nhiều trường hợp thì chúng

có ý nghĩa như là khởi đầu cho mọi hoạt động đầu tư, kinh doanh…

- Là cơ sở để đất đai trở thành thứ tài sản có giá trị an toàn bậc nhất cho việc

bảo đảm các khoản vay tín dụng.

- Là yếu tố quyết định để tài sản đất đai trở thành tài sản có tác dụng “kép”, giátrị “nhân đôi” từ một tài sản thực;

- Là điều kiện tiên quyết để người có quyền sử dụng đất được thực hiện các giaodịch về quyền sử dụng đất

=> Nhu cầu tất yếu, khách quan

2 Sự cần thiết khách quan tư vấn pháp luật về NVTC đối với người sử dụng đất:

2.1) Nhiều sai phạm và gian lận trong việc thực thi các nghĩa vụ tài chính từ phía NSDĐ:

- Xin dự án thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư rồi sau đó chuyển mục đích sử dụngđất sang làm đất ở để bán

- Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức chuyển nhượng vốn vàquyền thực hiện dự án đầu tư nhằm mục đích trốn thuế thu nhập doanh nghiệp

và thuế giá trị gia tăng

- Chuyển nhượng dự án đầu tư dưới hình thức góp vốn hợp tác đầu tư hoặcthành lập công ty mẹ, công ty con và chuyển vốn nhằm mục đích trốn thuế thunhập doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng

- Tạo ra sự tham nhũng và gian lận với quy định một bất động sản duy nhất nêntrên thực tế có nhiều sự lách luật để hưởng chính sách này

- Việc ghi giá trị của các giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất thấp xa so vớigiá trị giao dịch thực

- Sự gian lân trong việc kê khai thời điểm sử dụng đất của người xin cấp giấychứng nhân mà chính quyền địa phương không kiểm soát được tình trạng gianlận đó

(?) Vì sao các khoản tài chính liên quan tới đất bị thất thu, khoản nào bị thất thu nhiều nhất?

- Thuế chuyển QSDĐ giữa 2 cá nhân với nhau Giá trên HĐ chuyển QSDĐtrong hợp đồng ko phải giá trị thực

- Tồn tại 2 loại giá đất: Giá NN, giá thị trường

- Kê khai khi đóng thuế là 1 trong những ndung rất đến thất thu

- Chủ đầu tư xin DÁDT để đc hưởng ưu đãi về tiền thuê đất Xong lại chuyển từđất công -> đất tư để phân lô bán nền

- Chuyển nhượng đất dưới dạng chuyển vốn đầu tư; Góp vốn hợp tác đầu tư,thành lập công ty mẹ con chuyển vốn cho nhau,…

=> Hình thành nên những sai phạm, lách luật khiến cho NSNN bị thất thu

2.2) Dưới khía cạnh nghĩa vụ và quyền lợi của NSDĐ:

- Người dân không có khả năng tường minh nghĩa vụ tài chính của mình khi sửdụng đất mà hoàn toàn lệ thuộc vào việc truy thu từ phía cơ quan nhà nước cóthẩm quyền

- Người dân không dễ hiểu tường minh pháp luật về nghĩa vụ tài chính để vậndụng thực hiện nghĩa vụ tài chính theo hướng có lợi

- Thông qua tư vấn tài chính về đất đai giúp cho người sử dụng đất không chỉthực hiện đúng, đầy đủ nghĩa vụ và trách nhiệm của mình mà còn là quyền lợinếu hiểu và lựa chọn việc thực hiện nghĩa vụ tài chính nào một cách thông minh

và hiệu quả nhất Cụ thể:

- Hiểu được các chính sách tài chính về đất đai cho phép họ trong phạm vi PLcho phép và trên cơ sở thực tế của khả năng tài chính, họ có thể lựa chọnphương thức tài chính nào tối ưu nhất, hiệu quả nhất đối với mình

- Hiểu được chính sách tài chính về đất đai cũng chính là cơ sở để bảo vệ quyền

và lợi ích hợp pháp của mình

- Hiểu được chính sách tài chính của Nhà nước sẽ là cơ sở để người sử dụng đấtkiểm định tính hợp pháp, hợp lí của các quyết định của cơ quan nhà nước cóthẩm quyền khi áp dụng các nghĩa vụ tài chính đối với họ

- Hiểu được nghĩa vụ tài chính, người sử dụng đất biết vận dụng các chính sáchtài chính cụ thể theo hướng có lợi cho mình khi tham gia quan hệ pháp luật đấtđai

II Các kỹ năng chung trong TVPL về quyền được cấp GCN QSDĐ và

nghĩa vụ tài chính của NSDĐ

1) Kỹ năng tiếp xúc khách hàng và xây dựng mối quan hệ với khách hàng:

- Tạo được niềm tin và sự tin cậy của khách hàng đối với chuyên gia tư vấn đểkhách hàng lựa chọn dịch vụ tư vấn của chuyên gia

- Nhằm nắm bắt được nhu cầu, nguyện vọng của khách hàng một cách cụ thể,chính xác và khách quan

- Tạo nên sự phối hợp chặt chẽ, tích cực giữa chuyên gia tư vấn và khách hàng

để phối hợp thực hiện hoạt động tư vấn được hiệu quả, tích cực

2) Thu thập hồ sơ, tài liệu:

- Mục đích: Thu thập thông tin trong TVPL nhằm tìm kiếm các VBPL, tài liệuliên quan đến vụ việc; đảm bảo được tính đầy đủ, chính xác và toàn diện củathông tin nhằm phục vụ trong quá trình tư vấn

-> Trong quá trình thực hiện cần chú ý những kỹ năng sau:

+ Kỹ năng đặt câu hỏi: phù hợp với hoàn cảnh, tgian tiếp xúc khách hàng VD: câu hỏi tập trung vào nguyện vọng của khách hàng, sáng tỏ vụ việc (đấtthừa kế, có mấy người con, còn có ai ở trên đất ko); cung cấp thêm thông tin (cógiấy tờ nào chứng nhận QSDĐ ko, có đóng thuế đầy đủ ko, ko có GCN QSDĐthì có giấy tờ nào khác quy định tại Đ100 ko?)

+ Kỹ năng lắng nghe: Quan sát, lắng nghe xem nội dung vụ việc từ phía kháchhàng cung cấp thế nào Khi lắng nghe phải có sự phản hồi lại, có sự đồng cảmnhất định với khách hàng

+ Kỹ năng sử dụng ngôn ngữ và biểu cảm phi ngôn ngữ

3) Nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc:

- Mục đích: Hoạt động nghiên cứu hồ sơ, phân tích vụ việc đất đai, xác định cácvấn đề pháp lý mấu chốt để từ đó có định hướng vụ việc được tư vấn và giảiquyết theo hướng nào sẽ có lợi nhất cho khách hàng

- Các mục đích cụ thể:

+ Nắm được bối cảnh tư vấn

+ Củng cố hồ sơ vụ việc

+ Định hướng cho việc tra cứu văn bản QPPL.

+ Tạo cơ sở cho việc soạn thảo thư tư vấn

*Quy trình nghiên cứu hồ sơ và phân tích vụ việc đất đai:

Bước 1: Đọc sơ bộ, đọc lướt:

- Toàn bộ hồ sơ vụ việc do khách hàng cung cấp hoặc do người tư vấn thu thậpđược cần phải đọc toàn bộ một lượt trước khi phân tích nội dung vụ việc Mụcđích đọc ở bước này nhằm xem tổng quan vụ việc:

+ Vụ việc này có bao nhiêu đầu văn bản, tài liệu

+ Mối liên hệ giữa các văn bản

Bước 2: Sắp xếp hồ sơ, tài liệu:

- Phục vụ công tác quản lí hồ sơ vụ việc (đối với những vụ việc đơn giản)

- Thuận lợi cho quá trình tra cứu, sử dụng trong quá trình nghiên cứu hồ sơ,phân tích vụ việc… Vì đề có sản phẩm tư vấn có chất lượng, hiệu quả và đúng

PL, nhà tư vấn phải sử dụng nhiều lần, lặp đi lặp lại hồ sơ Do vậy, nếu đượcsắp xếp khoa học, hợp lí thì sẽ phục vụ tốt cho việc nghiên cứu Đây cũng làbước thể hiện việc quản lí khoa học, chuyên nghiệp của nhà tư vấn

- Cách sắp xếp: (1) Theo diễn biến ngược hoặc diễn biến xuôi của vu việc; (2)Sắp xếp theo phân nhóm tài liệu gắn với nội dung công việc; (3) Sắp xếp theotầm quan trọng của tài liệu; (4) Sắp xếp theo dự kiến về tần suất sử dụng từngloại hoặc phân nhóm tài liệu

Bước 3: Đọc chi tiết:

- Đọc để nắm bắt được những thông tin quan trọng trong vụ việc Kèm theo đó,người tư vấn cần nhớ hoặc hình dung được và định hướng được những thông tinquan trọng chứa đựng trong mỗi tài liệu

- Ghi nhớ lại những sự kiện, tình tiết quan trọng, có tính liên kết, người đọc cóthể đánh dấu những nội dung cần thiết, liên quan trực tiếp tới những yêu cầu, đềnghị của khách hàng; Những nội dung gì cần làm rõ hoặc có sự mâu thuẫn cầnphải được xác minh, thu thập thêm chứng cứ, tài liệu

Bước 4: Tóm lược vụ việc:

- Bước này thường chỉ thực hiện đối với những vụ việc phức tạp, có nhiều mốcthời gian, nhiều tình tiết và vấn đề pháp lí

- Việc tóm lược hồ sơ vụ việc nhằm khái quát hoá toàn bộ bối cảnh vụ việc,giúp người tư vấn thoát li những tình tiết cụ thể

- Một số cách tóm lược: (1) Tóm lược theo diễn biến vụ việc; (2) Mô hình hoádiễn biến việc; (3) Tóm lược theo vấn đề; (4) Tóm lược theo sơ đồ tư duy…Bước 5: Phân tích vụ việc:

- Tìm hiểu xem vấn đề đó đang “rối” như thế nào, ở đâu và gỡ rối bằng cáchnào ? Điều đó chỉ có thể trả lời được khi người tư vấn biết phân tích vụ việc mộtcách kỹ càng, thấu đáo, thận trọng và chính xác

- Quá trình phân tích vụ việc là quá trình mà người tư vấn luôn phải đặt ra cáccâu hỏi để làm rõ các sự kiện, các tình tiết của vụ việc, người tư vấn phải biếtkết hợp với kiến thức chuyên môn, kinh nghiệm thực tế, phép suy đoán pháplí, để giải quyết vấn đề

- Lưu ý : Cần kết hợp các thông tin, tài liệu được cung cấp với việc trao đổi đểlàm rõ, sử dụng các phương pháp khác nhau để thu thập tài liệu, chứng cứ, kếthợp các kiến thức chuyên môn để làm sáng tỏ vấn đề

Bước 6: Xác định câu hỏi pháp lý:

- Mục đích của bước này là nhằm tìm đúng quy định pháp luật áp dụng vào vụviệc của khách hàng

- Một câu hỏi pháp lí bao giờ cũng chứa đựng 3 thành tố: (1) Một hay nhiều sựkiện mấu chốt; (2) Vấn đề pháp lí là gì ?; (3) Điều luật áp dụng?

- Quá trình xác định câu hỏi pháp lí là quá trình người tư vấn phải gắn kết các

sự kiện có trong bối cảnh vụ việc, kết hợp với kiến thức pháp lí và kinh nghiêmnghề nghiệp để giải quyết -> Đề quá trình này có hiệu quả , người tư vấn cầnthực hiện tuần tự, thận trọng các bước nêu trên bởi đó là những mắt xích cóquan hệ gắn kết chặt chẽ với nhau

III Các kỹ năng riêng đặc thù TVPL về cấp GCN QSDĐ và nghĩa vụ tài chính của NSDĐ

1) Các kỹ năng đặc thù trong việc cấp GCN QSDĐ

1.1) Kỹ năng xác định căn cứ pháp lý để đảm bảo điều kiện cấp GCN QSDĐ:

- Có giấy tờ hợp lệ qua các thời kì, cụ thể là những loại giấy tờ nào? (CV số 647

và CV 1427 của TCĐC 1995)

- Có giấy tờ hợp lệ nhưng mang tên người khác thì cần thiết phải chứng minhthêm các điều kiện khác như: các giấy tờ về chuyển nhượng, mua bán, thừa kế,tặng cho và không có tranh chấp (Chú ý các thời điểm LĐĐ1987, 1993 và 2003thì các loại giấy tờ đó sẽ có tên gọi và nội dung khác nhau)

Vd: năm 1989 có căn cứ vào HĐ chuyển nhượng đất đai ko?

-> LĐĐ năm 1987 ko quy định các cá nhân có quyền chuyển nhượng đất, chỉ đcmua bán nhà (điều 5 LĐĐ1987) Chủ yếu đc biến tướng theo dạng mua bán nhà

- Ko có bất kỳ loại giấy tờ nào thì phải chứng minh các điều kiện về phù hợpquy hoạch, không tranh chấp và thời điểm sử dụng đất

1.2) Kỹ năng xác định căn cứ pháp lý để đảm bảo các điều kiện cấp GCN QSDĐ:

- Cần phải nắm chắc các tài liệu, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ phục vụ chocông tác quản lí đất đai ở địa phương: Số mục kê , số thống kê đất đai, số đăng

ký đất đai và số đăng ký biến động đất đai; Bản đồ địa chính qua các thời kỳ:Bản đồ năm 1942 (thời kỳ pháp thuộc); Bản đồ năm 1978; Bản đồ hiện trạng sửdụng đất 299 )

- Tính đặc thù ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ, thậm chí là ở mỗi địa phương vềquản lí và sử dụng đất đai: thời kỳ hợp tác hoá sản xuất nông nghiệp, trong thời

kỳ chiến tranh, đất của những người đi xây dựng kinh tế mới

1.3) Kỹ năng nhận biết tính xác thực của các tài liệu, thông tin khách hàng cung cấp:

- Nắm chắc về thẩm quyền kí kết các hồ sơ , tài liệu

- Nắm chắc các trường hợp uỷ quyền và tính hiệu lực của việc uỷ quyền ; phạm

vi và giới hạn uỷ quyền; thời hạn uỷ quyền

- Kiểm tra tính xác thực của hồ sơ mà khách hàng cung cấp

- Tính hợp lí của ngày tháng năm xảy ra các sự kiện pháp lí: có hợp lí, logic vớidiễn biến của vụ việc hay không ?

- Cần đối chiếu những thông tin mà khách hàng trình bày với hồ sơ, tài liệukhách hàng cung cấp và những tài liệu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền

1.4) Kỹ năng thực hiện các thủ tục để được cấp GCN QSDĐ:

- Kỹ năng tiếp xúc và làm việc với cơ quan chức năng để thực hiện các thủ tụchành chính

- Khai thác và tận dụng tối đa các quyền và lợi ích chính đáng đc pháp luật ghinhận và bảo vệ

- Tôn trọng PL và nghiêm chỉnh các nghĩa vụ thuộc về mình

- Tư vấn để khách hàng có thể lựa chọn sản phẩm dịch vụ khác như:

2.1) Kỹ năng nói câu lợi ích:

- Để khách hàng nhận diện được những lợi thế hay bất lợi trong việc thực hiệnhoặc ko thực hiện NVTC

- Lợi ích trong việc lựa chọn phương thức trả tiền sử dụng đất, thời điểm trảtiền, kê khai, nộp hồ sơ thực hiện NVTC

- Lợi ích trong việc tập trung tối đa quyền mà PL cho phép để hưởng lợi từchính sách tài chính NN

VD: xin miễn giảm việc thực hiện nghĩa vụ tài chính đvs NSDĐ cho các mụcđích thuộc lĩnh vực ƯĐĐT, lựa chọn việc ghi nhận nợ hay ko ghi nhận nợNVTC; ghi thấp giá giao dịch so với thực tế

2.2) Kỹ năng xử lý sự phản đối: Cần cho khách hàng nhận biết rằng: Phản đối

vừa là mqh bất lợi cho NSDĐ song đồng thời cũng là tạo cơ hội cho họ

- Sự bất lợi thể hiện ở chỗ: Việc cố tình ko thực hiện hoặc thực hiện ko đúng

các NVTC trước yêu cầu của CQNN có thẩm quyền thì hàng loạt hệ luỵ có thểxảy ra:

+ Phạt lãi ngày đối với khoản NVTC chậm trả theo quy định của PL

+ Hạn chế trong việc thực hiện các giao dịch về QSDĐ

+ Nn có thể thu hồi đất theo Đ64 LĐĐ2013

- Là cơ hội thể hiện ở chỗ: Thể hiện quan điểm, chính kiến của người sử dụngđất trước các QĐ của CQNN có thẩm quyền trên cơ sở PL Cần phải nhớ rằng,

sự phản đối này là phải có cơ sở, căn cứ dựa trên PL:

+ Trước sự phân đối thì Nhà nước không thể tùy tiện, áp đặt các quyết địnhhành chính cứng nhắc, một chiều

+ Sự phản hồi của người sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước có thẩmquyền và việc chậm thực hiện xem xét các đề nghị của doanh nghiệp vềmiễn, giảm tiền sử dụng đất/tiền thuê đất trong các trường hợp sử dụngđất thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư

+ Sự phản hồi của người sử dụng đất đối với cơ quan nhà nước có thẩmquyền trong việc giải ngân để thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng

THẢO LUẬN 1+2

*Tạo dựng căn cứ, bằng chứng:

- 1 Xem có cách nào kéo ông Kiên bà Hào vào ko?

- 3 Gặp gđình thông báo

- 2 Tố giác anh Nguyện

Vấn Đề 4: Kỹ Năng Tư Vấn Đàm Phán, Soạn Thảo Và

Ký Kết Hợp Đồng Trong Giao Dịch Về Đất Đai

điều kiện giao dịch và thực hiện HĐ, hiệu lực của HĐ.

4 Vận dụng pháp luật để tư vấn cho khách hàng phòng ngừa các rủi ro trongquá trình đàm phán, ký kết và thực hiện HĐ

1 vấn đề phổ biến trên thực tế Việc tham gia các giao dịch về đất đai ko còn

⇒ Giải quyết được nhược điểm của 2 hình thức tư vấn trên.

xa lạ nữa nên kĩ năng này cần phải có để thực hiện các giao dịch về HĐ

I Nhận diện các loại hợp đồng trong lĩnh vực đất đai và tính đặc thù của mỗi hợp đồng để xác định nguồn luật áp dụng.

1) Nhu cầu tư vấn trong đàm phán, soạn thảo và ký kết hợp đồng về QSDĐ:

- Giúp đảm bảo lợi ích phải hài hòa giữa các bên: đặc biệt khi thị trường BĐS

có sự biến động thì lợi ích là vấn đề các bên quan tâm hàng đầu, theo đó tínhphức tạp trong việc thiết lập và thực hiện giao dịch theo đó cũng tăng theo

- Cân nhắc đến tr.nhiệm của mỗi bên: Tr.nhiệm của 1 bên là điều kiện để phíabên kia hưởng lợi ích.(nếu ko có sự thiện chí giữa các bên sẽ dễ xảy ra tranhchấp)

- Hạn chế được những hành vi cố tình ko tuân thủ hoặc lờ đi những tr.nhiệm của

1 bên nhằm hưởng lợi tối đa về bên đó mà quên đi những lợi ích của các bênkhác

- Các mâu thuẫn, bất đồng, tranh chấp từ các giao dịch BĐS nói chung vàQSDĐ nói riêng nếu có xảy ra cũng hết sức phức tạp và phổ biến

- Đa số các HĐ trong các giao dịch BĐS pháp luật quy định chặt chẽ hơn so vớicác HĐ trong lĩnh vực khác

2) Nhận diện các loại HĐ về QSDĐ và tính đặc thù của mỗi loại HĐ:

a) HĐ chuyển nhượng QSDĐ: Dạng HĐ cơ bản, phổ biến nhất

- Là 1 dạng của HĐ chuyển quyền nhưng là dạng cơ bản nhất Theo đó, bên cóQSDĐ hợp pháp chuyển QSDĐ hợp pháp của mình cho bên nhận chuyểnnhượng và nhận về 1 khoản tiền tương ứng với giá trị QSDĐ tại thời điểmchuyển nhượng và tuân theo các quy định cụ thể tại LĐĐ và BLDS

*Chủ thể chuyển nhượng: các tổ chức trong nước, Hộ gia đình, cá nhân, người

VN định cư ở nước ngoài (có năng lực hành vi dân sự) được NN giao đất có thu tiền hoặc thuê đất trả tiền một lần hoặc nhận chuyển nhượng QSDĐ trong các KCN, KKT, KCNC; Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất trả tiền một lần hoặc chuyển nhượng, đi thuê, đi thuê lại đất trong KCN, KKT, KCNC

+ Điều kiện để cá nhân được chuyển nhượng đất (K1Đ54): Giao đất nông

nghiệp trong hạn mức; Ko cho phép chuyển nhượng trong trhợp thuê đất trả tiềnhàng năm vì những năm tiếp theo chưa trả tiền thuê đất thì ko thể chuyểnnhượng cho ngkhác được.

+ Căn cứ về nguồn gốc đất: TCKT ko được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa,

ko trực tiếp sxuất đất nông nghiệp cũng ko được nhận chuyển nhượng đất trồnglúa Trừ TH quy hoạch thay đổi mục đích sử dụng đất

+ Cho thuê đất trả tiền hằng năm không có quyền cho thuê đất nhưng có quyềnđối với các tài sản trên đất, tài sản gắn liền với đất

*Giá chuyển nhượng: Đây là giá các bên thỏa thuận với nhau → Việc thỏa

thuận giá chuyển nhượng phải cao hơn giá NN, có thể thấp hơn nhưng khôngđược thấp hơn quá nhiều (ko được kê khai thấp hơn vì đây là tình trạng trốnthuế)

*Điều kiện có hiệu lực của HĐ: Hình thức đc thể hiện bởi HĐ bằng văn bản;

đáp ứng các điều kiện theo quy định của LĐĐ

*Điều kiện QSDĐ đc đưa vào chuyển nhượng: Ko có tranh chấp, sử dụng ổn

định; Có GCN QSH nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Trong thời hạn sửdụng đất; Ko bị kê biên thi hành án; Được thể hiện dưới hthức bằng văn bảnHĐ

(?) Trong mọi trường hợp, HĐ cho thuê phải tiến hành công chứng đúng hay sai?

→ Sai căn cứ khoản 3 Điều 167 luật Đất đai: “3 Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp

đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là

tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

→ Hợp đồng không công chứng có thể có hiệu lực: Hiện nay, việc mua bán

nhà đất mà các bên không công chứng hợp đồng còn khá phổ biến Khi thựchiện thủ tục sang tên Sổ đỏ thì không thực hiện được Trong trường hợp này cầnphải công chứng hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng để hoàn thiện

hồ sơ sang tên Sổ đỏ

Tuy nhiên, có nhiều trường hợp bên bán đã chuyển đi nơi khác và khôngthể liên hệ được để đi công chứng thì có thể hợp pháp hóa hợp đồng mua bánnhà đất theo hướng sau:

Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: "Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó Trong trường hợp này, các bên không phải

=> Như vậy, hợp đồng mua bán nhà đất mà các bên chưa công chứng thì vẫn có

hiệu lực nếu một trong các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng

- Để hợp đồng mua bán nhà đất không có công chứng thì bên mua hoặc bên bánhoặc cả hai bên yêu cầu thì Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợpđồng và các bên không phải thực hiện việc công chứng

**Lưu ý: Khi nộp đơn yêu cầu Tòa án công nhận thì người yêu cầu phải

có giấy tờ, chứng minh việc thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng (cóthể là giấy giao nhận tiền, biên lai, thông tin chuyển khoản qua ngân hàng…)

Trên thực tế, nếu có đầy đủ hai bên thì nên thực hiện thủ tục công chứnghợp đồng tại tổ chức công chứng vì nhanh và hồ sơ dễ thực hiện hơn việc yêucầu Tòa án công nhận hợp đồng

*Hậu quả pháp lý: Chấm dứt QHPL đất đai của bên chuyển nhượng và làm

phát sinh QHĐĐ mới của bên nhận chuyển nhượng

1 dạng hình thức kinh doanh để kiếm lời

⇒ Giải quyết được nhược điểm của 2 hình thức tư vấn trên.

b) HĐ cho thuê, cho thuê lại QSDĐ:

- Là 1 dạng của QH chuyển quyền song là chuyển quyền ko đầy đủ Theo đóbên có QSDĐ hợp pháp đc cho thuê QSDĐ phù hợp với quy định của PLĐĐ vàBLDS

- Tính đặc biệt của HĐ cho thuê lại: phát sinh trên cơ sở đc nhà nước cho thuêhoặc đi thuê của ngkhác và cho thuê lại cho chủ thể thứ 3 (có sự đồng ý củangười cho thuê)

*Chủ thể: tương tự như chủ thể chuyển nhượng nêu trên.

*Điều kiện cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Phải có GCNQSDĐ,, đất không có

tranh chấp, phải còn trong thời hạn sử dụng đất và không thuộc diện kê biênđảm bảo thi hành án

*Điều kiện có hiệu lực của giao dịch: Cho thuê, cho thuê lại phải thể hiện bằng

văn bản HĐ, có thể công chứng hoặc chứng thực của CQNN có thẩm quyền

*Giá cả: Do các bên thỏa thuận.

*Hậu quả pháp lý: Ko làm chấm dứt QHPL của bên cho thuê, cho thuê lại để

phát sinh QH mới, mà chỉ làm thay đổi về quyền quản lý khai thác và sử dụngđất thuê, thuê lại trong một tgian

- Hết tgian thuê, QSDĐ đc khôi phục lại cho chủ thể cho thuê, cho thuê lại

- Trong quá trình cho thuê, cho thuê lại, có QSDĐ hợp pháp có thể thiết lập cácGDDS về QSDĐ đvs các chủ thể khác, nhưng phải có sự tỏa thuận của các bêntrong HĐ cho thuê, cho thuê lại.

**Lưu ý: Việc xác định cho thuê hay cho thuê lại phụ thuộc vào nguồn

gốc đất, xem đối tượng đó đc NN giao đất hay cho thuê đất trả tiền; Cho thuê kobắt buộc CC-CT

c) HĐ thế chấp QSDĐ

- Là một dạng của quan hệ chuyển quyền song là chuyển quyền không đầy đủ.Theo đó, bên có QSDĐ hợp pháp (gọi là bên thế chấp) dùng QSDĐ của mình đểđảm abỏ việc thực hiện nghĩa vụ đối với phía bên kia (gọi là bên nhận chuyểnnhượng) Bên thế chấp vẫn được quyền tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thếchấp

- Điều kiện chủ thể thế chấp: tương tự như chuyển nhượng

+ Đối với chủ thể nhận thế chấp: TCTD được phép hđộng tại VN

+ Ngoài ra, HGĐ, cá nhân trong nước còn đc thế chấp tại các TCKT, cánhân trong nước

*Giá trị thế chấp: Do các bên thỏa thuận.

*Hiệu lực của giao dịch: Giao dịch phải đc thiết lập bằng văn bản có công

chứng, chứng thực và phải được đăng kí thế chấp tại Văn Phòng đk QSDĐ thì

HĐ mới có hiệu lực

*Hậu quả pháp lý: Sẽ ko chấm dứt QHPL đất đai của bên thế chấp để phát sinh

QHPL đất đai mới cho bên nhận thế chấp nếu các bên tôn trọng những cam kết,thỏa thuận trong HĐ Sẽ chấm dứt QHPL đất đai của bên thế chấp nếu bên thếchấp ko thực hiện nghĩa vụ trả nợ khi đến hạn Chủ thể nhận thế chấp sẽ thựchiện việc xử lí tài sản thế chấp thông qua cơ chế đấu giá hoặc phát mãi

d) HĐ góp vốn bằng QSDĐ:

- Là 1 dạng của qhệ chuyển quyền Theo đó, NSDĐ (gọi là bên góp vốn)góp

phần vốn của mình bằng giá trị QSDĐ với cá nhân, pháp nhân, HGĐ và với chủthể khác tuân theo các quy định của LĐĐ và BLDS.

*Chủ thể: tương tự chủ thể chuyển nhượng

*Đối tượng: QSDĐ hợp pháp theo quy định tại K1Đ188 LĐĐ 2013

*Giá trị góp vốn: do các bên thảo thuận

*Hậu quả pháp lý: Không làm phát sinh quan hệ PLĐĐ mới và không chấm

dứt quan hệ PLĐĐ của chủ thể góp vốn trong trường hợp: Góp vốn dưới hìnhthức hợp tác KD mà không hình thành pháp nhân mới Sẽ chấm dứt QHPL đấtđai của bên góp vốn bằng QSDĐ và phát sinh QHPL đất đai mới nế việc gópvốn hình thành pháp nhân mới Theo đó, pháp nhân mới sẽ đc cấp GCN QSDĐ

(?) Góp vốn để HTKD: liên quan đến luật dân sự; Góp vốn để chuyển quyền sdụng đất: liên quan đến kdoanh, luật đất đai,

*Khái niệm: Đàm phán là quá trình tiến hành trao đổi, thảo luận giữa 2 bên hay

nhiều bên để đạt được những thỏa thuận Quá trình đàm phán diễn ra khi cónhững mâu thuẫn, hoặc những mối quan tâ chung cần giải quyết

- Đàm phán để đi đến ký kết và thực hiện các hợp đồng trong các quan hệ đấtđai là quá trình trao đổi, thảo luận giữa các bên trong các giao dịch chuyểnnhượng, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ giữa bên cóQSDĐ hợp pháp với phía bên kia

- Đàm phán cũng có thể diễn ra khi hai bên chưa tìm được “lợi ích chung” đặt rakhi bắt đầu của việc thiết lập giao dịch

*Đặc điểm

- Về mặt bản chất, đàm phán là 1 hình thức giao tiếp giữa các bên, để tạo ra thỏa

thuận Kết quả nhằm đạt được thỏa thuận về 1 vđe nào đó mà các bên quan tâm

- Đàm phán chỉ xảy ra khi các bên có những vấn đề chung cần quan tâm Tuynhiên đang có những mâu thuẫn, những bất đồng hoặc chưa cùng quan điểm về

1 vấn đề nào đó

- Đàm phán nhằm MĐ gquyet những xung đột về mặt lợi ích

*Kỹ năng đàm phán hợp đồng

- Các nguyên tắc trong đàm phán để đi đến thành công của người Mỹ:

+ Nguyên tắc “công việc là công việc”

+ Người Mỹ sẵn sàng đàm phán với đối tác mới

+ Đừng e ngại khi đàm phán với phụ nữ

+ Tác phong chuyên nghiệp (đúng giờ, tiết kiệm thời gian, không thích đưachuyện đời tư vào đàm phán, khi cảm nhận cuộc đàm phán không có kếtquả thì có thể họ sẽ dừng luôn cuộc đàm phán → tiết kiệm thời gian, )+ Đừng tìm cách hối lộ nhà đàm phán Mỹ

- Nghệ thuật đàm phán thành công:

+ Để trở thành 1 người có kỹ năng đàm phán bậc thầy, sự cần thiết phảitrao nhiều hơn giá trị mà đối tác của bạn cần Đừng quá tập trung vàoviệc thu về tối đa lợi ích

+ Học cách kiềm chế cảm xúc, học cách điều hướng mục tiêu của đối tượng

và tìm thấy cơ hội của mình → bạn mới trở thành người có kĩ năng đàmphán bậc thầy thực sự

- Các kỹ năng cần vận dụng trong trong quá trình đàm phán

+ Thẩm định giá cả: Đây là giai đoạn đầu tiên trong đàm phán, 2 bên thamgia đàm phán sẽ trao đổi với nhau một cách cụ thể và rõ ràng các lợi íchcần thiết của mình

+ Thiết lập lại giá cả: Đây là giai đoạn giữa của cuộc đàm phán, 2 bên sẽtrao đổi qua lại về vấn đề giá cả, đồng thời cân nhắc kỹ lưỡng về các lợiích đạt được của mỗi bên, qua đó tìm hiểu nhu cầu cụ thể của đối tác đặt

ra là gì

+ Khắc phục chướng ngại: Đây là giai đoạn vừa đánh vừa giữ trong đàmphán Tất cả các chướng ngại phát sinh trong đàm phán thường xuất phát

từ hai phương diện sau đây:

.) Hai bên tham gia đàm phán có sự va chạm nhau về lợi ích

.) Bản thân người tham gia đàm phán gặp trở ngại trong việc đưa ra cácquyết sách

*Kỹ năng soạn thảo và ký kết hợp đồng

- Yêu cần khi soạn thảo HĐ:

+ Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng đàm phán đảm bảo sự chính xác, cụthể, rõ ràng, đầy đủ nghĩa

+ Đảm bảo được đúng các thông tin, yêu cầu của khách hàng và phù hợpvới quy định của pháp luật

+ Phải tiên liệu được những rủi ro có thể phát sinh từ HĐ và cho kháchhàng

*Quy trình soạn thảo hợp đồng

Bước 1: Xác định đúng ycau khách hàng: phụ thuộc vào nhận thức sự hiểu biếtcủa khách hàng, cần tìm hiểu ttin về các bên gket có đúng hay không

- Mong muốn, yêu cầu của khách hàng có thể là chính đáng hoặc ko (phụ thuộcvào sự nhận thức của khách hàng) Nếu các yêu cầu của khách hàng trái PL thì

tư vấn viên cũng phải phân tích để khách hàng thấy rõ ycau đó ko đc PL bảo vệ

- Để làm rõ yêu cầu của khách hàng khi soạn thảo thì những ttin cần thiết ko thể

bỏ qua là:

+ Thông tin về các bên giao kết;

+ Đối tượng HĐ;

+ Quyền và nghĩa vụ của mỗi bên;

+ Giá cả và phương thức thanh toán

Bước 2: Xác định quy phạm pháp luật điều chỉnh:

- Chuyên gia tư vấn cần xác định các văn bản pháp luật điều chỉnh quan hệ HĐ

- Từ đó chuyên gia tư vấn sẽ xđinh đc hình thức và nội dung của HĐ là gì? Cácđiều khoản cơ bản phải có trong HĐ bao gồm điều khoản nào?

- Có những đề nghị, những ycau sthao HĐ cần phải sử dụng rất nhiều các VBPL

để điều chỉnh (cả PL chung và PL chuyên ngành).

Vì vậy chuyên gia tư vấn cần nắm vững những ngtac ADPL; Xđịnh đúng đốitượng và phạm vi áp dụng của từng văn bản trong từng QHHĐ

Bước 3: Soạn thảo dự thảo hợp đồng:

- Với yêu cầu/ đề nghị của KH, căn cứ vào các quy định cảu pháp luật, chuyêngia tư vấn soạn thảo dự thảo HĐ

Bước 4: Hoàn thiện HĐ:

- Dự thảo HĐ sẽ đc chuyên gia tư vấn gửi cho khách hàng để kiểm tra lại NDcủa bản dự thảo xem có đáp ứng đc yêu cầu và mong muốn của khách hàng ko?Nếu cần phải bổ sung hoặc điều chỉnh thì trao đổi vs chuyên gia tư vấn để hoànthiện HĐ