Bài số 5 học kỳ Kỹ năng tư vấn pháp luật đất đai - 8.5 điểm

Trong vụ việc trên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các hộ gia đình bị Nhà nước thu hồi 35 hecta đất nông nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh, ta cần xác định những vấn đề pháp lý mấu chốt

MỤC LỤC

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1

1 Xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành? 1

1.1 Những vấn đề pháp lý mấu chốt 1

1.2 Các bước tiến hành tư vấn 6

2 Để tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào?6 2.1 Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn 6

2.2 Hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng cứ 7

2.3 Thiết lập và nghiên cứu hồ sơ vụ việc 8

2.4 Xác định vấn đề pháp lý 8

2.5 Xác định luật áp dụng 8

2.6 Đưa ra phương án tư vấn 9

3 Lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách hàng 9

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 12

ĐỀ BÀI SỐ 05:

An công tác tại Văn phòng luật sư Tâm Đức nhận được hồ sơ của 25 hộ gia đình ở tỉnh Bắc Ninh đề nghị tư vấn pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp trong việc Nhà nước thu hồi 35 ha đất nông nghiệp mà họ đang canh tác Khi nhận được hồ sơ

vụ việc này, theo Anh (Chị):

1 Anh (Chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong

vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành?

2 Để việc tư vấn pháp luật đạt được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào?

3 Anh (Chị) hãy lập đề cương chi tiết của bản tư vấn pháp luật đất đai cho khách hàng?

GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ

1 Anh (Chị) hãy xác định giúp khách hàng những vấn đề pháp lý mấu chốt trong

vụ việc này là gì để bảo vệ quyền lợi cho các khách hàng? Các bước công việc sẽ được tiến hành?

1.1 Những vấn đề pháp lý mấu chốt

Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là nghiên cứu một cách kỹ lưỡng và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra những vấn đề mấu chốt cần giải quyết Quá trình tìm ra vấn đề pháp lý là quá trình người tư vấn đặt một chuỗi các câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau, câu hỏi pháp lý này sẽ làm nảy sinh câu hỏi pháp

lý kế tiếp Khi xác định vấn đề pháp lý, nên xuất phát từ các câu hỏi mà khách hàng muốn người tư vấn giải đáp Vấn đề pháp lý của hồ sơ thường là câu hỏi pháp lý mà câu trả lời sẽ giúp giải đáp được nguyện vọng của khách hàng

Trong vụ việc trên, để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho các hộ gia đình bị Nhà nước thu hồi 35 hecta đất nông nghiệp tại tỉnh Bắc Ninh, ta cần xác định những vấn

đề pháp lý mấu chốt để đưa ra hướng giải quyết Với vụ việc trên cần xác định các vấn

đề pháp lý mấu chốt sau:

Thứ nhất, nguồn gốc đất nông nghiệp bị thu hồi của 25 hộ gia đình

Điều 131 Luật đất đai năm 2013 quy định về đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân,

cộng đồng dân cư sử dụng bao gồm: “Đất nông nghiệp hộ gia đình, cá nhân sử dụng gồm đất nông nghiệp được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụngđất; do thuê quyền sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác; do nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật…” Ngoài ra, phần đất này có thể thuộc vào dạng đất nông nghiệp sử dụng vào

mục đích công ích theo quy định tại Điều 132 Luật đất đai năm 2013 được Ủy ban nhân

dân cấp xã cho thuê để sản xuất nông nghiệp tuy nhiên thời hạn sử dụng chỉ có 5 năm với mỗi lần thuê nhưng diện tích quá lớn nên khó rơi vào trường hợp trên

Trên thực tế, nguồn gốc đất của mỗi chủ thể sử dụng nông nghiệp khi bị thu hồi là hết sức phong phú, đa dạng Có trường hợp quyền sử dụng đất được Nhà nước xác lập thông qua các quyết định giao, cho thuê và cấp giấy; Song có những trường hợp quyền

sử dụng đất của họ có được trên cơ sở của những giao dịch chuyển quyền được Nhà nước thừa nhận; Song cũng có nhiều trường hợp mà quyền sử dụng đất của họ không dựa trên cơ sở pháp lý hay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép bằng văn bản, nhưng việc sử dụng đất đó lại trải qua một thời kì lâu dài, họ sinh sống, lập nghiệp

ổn định trên mảnh đất đó mà không có tranh chấp và không có cơ quan nào yêu cầu họ chấm dứt quyền sử dụng đất; hoặc một số trường hợp sử dụng đất mà chủ thể sử dụng thuộc đối tượng Nhà nước đặc biệt ưu tiên như hộ nông dân sử dụng đất nông nghiệp ở các nơi có địa bàn kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, ở vùng núi, hải đảo, Như vậy, cần phải xác định chính xác nguồn gốc của 35 hecta đất nông nghiệp của các hộ gia đình xem họ thuộc điều kiện nào theo quy định của pháp luật để xét họ được bồi thường hay không được bồi thường khi bị Nhà nước thu hồi đất

Thứ hai, mục đích thu hồi đất

Để thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cơ quan chức năng cần căn cứ theo các quy định của Điều 61 Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng an ninh và Điều 62 Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ich quốc gia, công cộng Do đó, cần xem xét

kĩ mục đích thu hồi đất của các hộ gia đình để xác định vụ việc này có trái pháp luật không

Thứ ba, Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất

Căn cứ theo Điều 66 Luật đất đai 2013, Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất bao gồm: Ủy ban nhân dân tỉnh đối với quỹ đất công ích của xã phường, thị trấn hoặc Ủy ban nhân cấp huyện đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư Ngoài ra trong trường hợp đất thuộc khu vực thu hồi có cả hai đối tượng trên thì Ủy ban nhân dân tỉnh

ra quyết định thu hồi đất hoặc ủy quyền cho Ủy ban nhân dân huyện

Do đó, cần xác định việc thu hồi đất của 25 hộ dân có đúng thẩm quyền không để

có thể làm căn cứ khiếu nại, khiếu kiện

Thứ tư, điều kiện để các hộ dân được bồi thường khi bị nhà nước thu hồi đất

Để được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng các hộ gia đình cần có: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp hoặc chứng minh có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp Trong trường hợp đặc biệt là không thỏa mãn cả 2 điều kiện trên thì các hộ dân vẫn được nhà nước bồi thường khi đáp ứng các điều kiện cụ thể như sau: (i) Đất bị thu hồi là đất nông nghiệp; (ii) Người sử dụng đất phải là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp; (iii) Thời điểm sử dụng đất trước ngày 01/7/2004

Thứ năm, trình tự, thủ tục thu hồi đất

Trước khi thu hồi đất của 25 hộ dân thì Ủy ban nhân dân phải thông báo trước

90 ngày cho các hộ gia đình biết Nội dung thông báo bao gồm kế hoạch thu hồi đất, điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm Khi thông báo về việc thu hồi đất, chính quyền cấp huyện cần thống nhất về các phương án bồi thường, hỗ trợ với nông vụ và công bố công khai

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phải có trách nhiệm phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp xã phổ biến và niêm yết công khai quyết định phê duyệt

phương án bồi thường, hỗ trợ tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và địa điểm sinh hoạt chung của các hộ dân có đất bị thu hồi và phải gửi quyết định bồi thường, hỗ trợ đến từng hộ dân có đất bị thu hồ, trong đó ghi rõ về mức bồi thường, hỗ trợ, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ

Thứ sáu, các hộ gia đình được bồi thường những gì khi đáp ứng đủ các điều kiện

theo quy định pháp luật?

Bồi thường về đất, chi phí đầu tư vào đất còn lại

Các hộ dân sử dụng đất nông nghiệp khi Nhà nước thu hồi được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng; nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền tính theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND tỉnh Bắc Ninh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất ( Theo khoản 2 Điều 74 Luật đất đai 2013) Nhà nước chỉ bồi thường về đất đối với diện tích trong hạn theo quy định tại Điều 129, Điều 130 Luật Đất đai 2013 và diện tích đất do được nhận thừa kế Trong trường hợp các hộ gia đình bị thu hồi đất nông nghiệp đang sử dụng vượt hạn mức thì không được bồi thường

về đất nhưng được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại Chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí mà các hộ dân đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định thu hồi đất còn chưa thu hồi hết

Bồi thường về tài sản

Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với cây trồng thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

- Đối với cây hàng năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị sản lượng của vụ thu hoạch Giá trị sản lượng của vụ thu hoạch được tính theo năng suất của vụ cao nhất trong 03 năm trước liền kề của cây trồng chính tại địa phương và giá trung bình tại thời

điểm thu hồi đất; Đối với cây lâu năm, mức bồi thường được tính bằng giá trị hiện có của vườn cây theo giá ở địa phương tại thời điểm thu hồi đất mà không bao gồm giá trị quyền sử dụng đất; Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, phải trồng lại;

- Đối với cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trồng, quản lý, chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng Khi Nhà nước thu hồi đất mà gây thiệt hại đối với vật nuôi là thủy sản thì việc bồi thường thực hiện theo quy định sau đây:

- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất đã đến thời kỳ thu hoạch thì không phải bồi thường;

- Đối với vật nuôi là thủy sản mà tại thời điểm thu hồi đất chưa đến thời kỳ thu hoạch thì được bồi thường thiệt hại thực tế do phải thu hoạch sớm; trường hợp có thể di chuyển được thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại do di chuyển gây ra; mức bồi thường cụ thể do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định

Như vậy, căn cứ vào mục đích sử dụng đất của các hộ dân mà trong trường hợp nhà nước thu hồi đất nông nghiệp gây thiệt hại thì phải chịu trách nhiệm bồi thường về tài sản theo quy định của pháp luật

Thứ bảy, các hộ gia đình làm thế nào để bảo vệ quyền lợi của mình khi việc thu hồi

đất không đúng quy định pháp luật?

Căn cứ theo Điều 204 Luật đất đai 2013: "1 Người sử dụng đất, người có quyền lợi

và nghĩa vụ liên quan đến sử dụng đất có quyền khiếu nại, khởi kiện quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai; 2 Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu

nại quyết định hành chính, hành vihành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về khiếu nại Trình tự, thủ tục giải quyết khiếu kiện quyết định hành chính, hành vi hành chính về đất đai thực hiện theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính".

Như vậy, việc khiếu nại sẽ được thực hiện theo thủ tục hành chính theo đó trong trường hợp này, đối tượng khiếu nại tới là Ủy ban nhân dân huyện đã thu hồi đất nông nghiệp trong lần đầu, tiếp theo sẽ đến cơ quan thủ trưởng cấp trên trực tiếp là Ủy ban nhân dân tỉnh hoặc khởi kiện theo vụ án hành chính tại Tòa Cần căn cứ vào hồ sơ, giấy

tờ do các hộ gia đình cung cấp và hồ sơ địa chính cũng như xác định hiện trạng sử dụng đất để xác định loại đất để đưa ra kết luận và yêu cầu khiếu nại hợp lí nhất

1.2 Các bước tiến hành tư vấn

Công việc tư vấn sẽ được tiến hành theo các bước sau:

Bước 1: Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn

Bước 2: Thỏa thuận hợp đồng dịch vụ tư vấn

Bước 3: Xác định vấn đề pháp lý cần tư vấn

Bước 4: Xác định nguồn luật áp dụng

Bước 5: Trả lời tư vấn

2 Để tư vấn pháp luật được hiệu quả thì An sẽ phải sử dụng những kỹ năng cụ thể nào?

2.1 Tiếp xúc khách hàng, tìm hiểu yêu cầu tư vấn

Mục đích của giai đoạn này chính là nắm bắt được nội dung câu chuyện và biết được các hộ dân bị thu hồi đất đang mong muốn điều gì Để đảm bảo hiệu quả của buổi tiếp xúc khách hàng thì An cần chú trọng đến các kỹ năng như: Kỹ năng lắng nghe, kỹ năng giao tiếp, kỹ năng ghi chép, kỹ năng diễn giải và tổng hợp vấn đề, kỹ năng đặt câu

hỏi và tìm hiều vấn đề Đối với kỹ năng tiếp xúc với khách hàng, An cần chú ý: tỏ thái

độ lịch sự chào hỏi, giới thiệu thông tin cơ bản như tên tuổi của mình, văn phòng luật sư Tâm Đức nơi An đang làm việc, đồng thời tạo niềm tin nơi khách hàng bằng những câu nói mang tính bảo vệ giúp đỡ, thể hiện sự uy tín nhất định trong lòng của khách hàng Trong quá trình tìm hiểu yêu cầu tư vấn của 25 hộ dân, An cần phải biết đặt câu hỏi để gợi ý cho khách hàng đến đúng bản chất sự việc một cách vô tư, khách quan, nhằm xác định rõ bản chất sự việc và biết được khách hàng đang quan tâm đến vấn đề gì, yêu cầu khách hàng cung cấp tài liệu có liên quan đến vụ tranh chấp; Nắm một cách khái quát yêu cầu của khách hàng là gì; Xác định quan hệ pháp luật của vụ kiện, thời hiệu khởi kiện, thẩm quyền giải quyết vụ án, điều kiện khởi kiện; nhằm để giải quyết vấn đề cốt yếu là có nên kiện hay không, hay chỉ là thương lượng hoà giải, nếu có kiện thì phải làm như thế nào Cần xác định rõ một số vấn đề như sau: Loại tranh chấp? Các bên trong quan hệ tranh chấp gồm những ai, tư cách như thế nào? Nội dung của tranh chấp? Yêu cầu cụ thể của 25 hộ gia đình là gì? Tài liệu, chứng cứ do các hộ cung cấp là gì, đánh giá giá trị của chứng cứ đó

Những kỹ năng này không chỉ ảnh hưởng đến cảm nhận của 25 hộ dân về sự tôn trọng của An với những khó khăn mà khách hàng đang phải đối mặt mà còn ảnh hưởng đến việc ghi nhận, khai thác, tổng hợp các thông tin để sử dụng cho quá trình tư vấn tiếp theo

2.2 Hướng dẫn khách hàng cung cấp chứng cứ

Đối với các vụ án tranh chấp đất đai, vấn đề tìm ra chứng cứ và cung cấp chứng cứ

là rất quan trọng, vì trong nhiều vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất có nguồn gốc rất lâu đời, nên chứng cứ bị mất dần đi theo thời gian, việc thu thập chứng cứ là vô cùng khó khăn Hơn nữa, pháp luật của Việt Nam về đất đai thay đổi nhiều qua từng thời kỳ, việc quy định về vấn đề chứng cứ cũng thay đổi nhiều như: thời kỳ cải cách ruộng đất, trước

và sau giải phóng, trước và sau khi có các luật đất đai,

2.3 Thiết lập và nghiên cứu hồ sơ vụ việc

Bước đầu tiên trong khâu thiết lập và nghiên cứu hồ sơ tư vấn là phải phân tích để hiểu đúng, hiểu rõ về vụ việc; Xác định mấu chốt của mâu thuẫn, vi phạm; Xác định tài liệu, chứng cứ để chứng minh đồng thời yêu cầu khách hàng cung cấp thêm chứng cứ, tài liệu (nếu cần) Trong quá trình nghiên cứu hồ sơ vụ việc, có thể sẽ phát sinh thêm các vấn đề tư vấn ngoài, An có thể yêu cầu khách hàng có nhu cầu tư vấn thêm các vấn đề

đó Nếu khách hàng đồng ý thì An sẽ thực hiện tư vấn thêm các vấn đề đó còn nếu khách hàng không có nhu cầu tư vấn thêm thì An chỉ thực hiện tư vấn các yêu cầu đã thống nhất với khách hàng trước đó

2.4 Xác định vấn đề pháp lý

Thực chất của việc xác định vấn đề pháp lý của vụ việc là việc nghiên cứu kĩ lưỡng

và thấu đáo hồ sơ của khách hàng và tìm ra vấn đề mấu chốt để giải quyết Tùy trong giai đoạn tìm hiểu yêu cầu của khách hàng để nắm bắt được sự việc và đánh giá sơ bộ về hướng giải quyết hồ sơ nhưng việc nghiên cứu kĩ lưỡng cũng vô cùng cần thiết để có thể đặt ra được những chuỗi câu hỏi pháp lý có tính liên kết với nhau Vấn đề pháp lý của hồ

sơ thường là câu hỏi pháp lý mà câu trả lời sẽ giúp giải đáp được nguyện vọng của khách hàng

2.5 Xác định luật áp dụng

Để tìm ra câu trả lời cho những câu hỏi pháp lý cần dựa trên cơ sở những quy định của pháp luật Vì vậy, An cần tra cứu các văn bản có liên quan đến việc thu hồi đất của

25 hộ dân Chính sách đất đai của Nhà nước ta luôn có sự thay đổi qua các thời kỳ, chính vì vậy, khi tư vấn pháp luật về quyền sử dụng đất phải căn cứ vào thời điểm của

vụ việc xảy ra vào thời gian nào để có thể áp dụng các quy định của pháp luật đất đai ở thời điểm đó để trả lời cho khách hàng Mặt khác, nhiều vấn đề đất đai do lịch sử để lại,