Tổng quan về đất đô thị và quản lý đất đô thị
Đất đô thị
1 Khái niệm và phân loại đất đô thị Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là t liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trờng sống, là địa bàn phân bố dân c, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng Đất đai đô thị lại có giá trị to lớn hơn do chức năng và tính chất sử dụng nó Ngày nay trong cơ chế thị trờng việc khai thác đất đai càng có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế quốc dân, nhất là khu vực đất đai đô thị.
Vào ngày 18/4/1992, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam được ban hành, khẳng định rằng đất đai là tài sản của Nhà nước và thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước có trách nhiệm thống nhất quản lý toàn bộ đất đai, và tổ chức cũng như cá nhân có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
Luật đất đai sửa đổi năm 1993 đã xác định rõ ràng tại Điều 11 Chương I về phân loại đất, trong đó đất đô thị được công nhận là một trong sáu loại đất do nhà nước quản lý, bao gồm đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư nông thôn, đất đô thị, đất chuyên dùng và đất chưa sử dụng.
Đất đô thị được định nghĩa là loại đất có hệ thống cơ sở hạ tầng đồng bộ hoặc đã được quy hoạch và đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng từng bước một.
Trên phơng diện hành chính, đất đô thị chia ra: Đất nội thành, nội thị, thị trấn, thị tứ.
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đô thị được phân thành các loại sau: đất ở, đất chuyên dùng, đất nông, lâm, nghiệp đô thị, và đất chưa sử dụng.
2 Đặc điểm của đất đô thị
2.1 Những đặc trng chung của đất đô thị
- Đất đô thị thuộc sở hữu nhà nớc Điều 17 và Điều
Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định rằng đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước có trách nhiệm thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, nhằm đảm bảo sử dụng đúng mục đích và hiệu quả.
Đất đô thị là tài nguyên sản xuất đặc biệt với những đặc điểm nổi bật như diện tích hạn chế, không thể di chuyển, không đồng nhất về chức năng và vị trí, đồng thời không bị hao mòn Mặc dù thuộc sở hữu nhà nước, đất đô thị vẫn được người dân sử dụng, mua bán, trao đổi và chuyển nhượng, tạo nên sự đa dạng trong từng thành phố.
Giá trị của lô đất chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, bao gồm chức năng của các lô đất xung quanh Chủ yếu, giá trị đất phụ thuộc vào chức năng kinh tế và vị trí Quy luật chung cho thấy đất ở trung tâm đô thị có giá cao hơn so với đất ở xa trung tâm Đất có vị trí thuận lợi cho giao thông thường có giá trị cao hơn so với đất xa các trục giao thông Ngoài ra, đất có thể sử dụng cho kinh doanh, thương mại, hoặc đặt các công sở có giá trị cao hơn so với đất chỉ phục vụ cho mục đích ở hoặc xây dựng nhà máy Từ góc độ toán học, giá đất được xem như một hàm số phụ thuộc vào các biến số là đặc điểm của đất.
- Trên cùng mảnh đất có thể có nhiều đối tợng cùng hởng lợi: chủ đất, chủ cửa hàng…
Việc sử dụng đất đô thị cần tuân thủ quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi cơ quan có thẩm quyền, đồng thời phải tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường và mỹ quan đô thị.
- Đất đô thị phải đợc xây dựng cơ sở hạ tầng khi sử dụng nhằm nâng cao hiệu quả xây dựng, tránh phá đi làm lại gây tốn kém.
Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cao là yếu tố quan trọng phân biệt đô thị với nông thôn, bao gồm giao thông, cấp nước, thoát nước, điện, thông tin liên lạc, và xử lý rác thải Đây là điều kiện cần thiết cho sự phát triển bền vững của đô thị.
Năm 1993, yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật cho đất xây dựng đã được đặt ra Tại Việt Nam, có hai hệ thống phát triển đất và nhà ở: hệ thống chính thức và không chính thức Hệ thống chính thức bắt đầu từ việc phân lô đất, xây dựng hạ tầng kỹ thuật, sau đó mới đến việc xây dựng nhà ở, và cuối cùng là người dân tiếp nhận và sử dụng hoặc tự xây dựng nhà cửa sau khi hạ tầng đã hoàn thiện.
Hệ thống không chính thức bao gồm các khu vực dân cư tự phát, nơi con người chiếm dụng đất và xây dựng nhà ở mà không có quy hoạch rõ ràng Những khu vực này thường thiếu hệ thống hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, dẫn đến nhiều vấn đề về an toàn và chất lượng cuộc sống.
Mức sử dụng đất cho các công trình xây dựng phải tuân thủ quy định của chính phủ và các tiêu chuẩn kỹ thuật Chính phủ xác định diện tích tối đa cho mỗi hộ gia đình dựa trên từng đô thị và khu vực cụ thể.
2.2 Đặc điểm đất đô thị nớc ta và những vấn đề đặt ra trong công tác quản lý sử dụng đất đô thị a Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu
Việt Nam hiện có tỷ lệ dân số đô thị thấp, chỉ khoảng 23%, nhưng tốc độ đô thị hóa đang gia tăng nhanh chóng, dẫn đến sự gia tăng cả dân số đô thị chính thức và phi chính thức Sự gia tăng này đang tạo ra áp lực lớn lên cơ sở hạ tầng đô thị, trong khi điều kiện hạ tầng phát triển chậm Để phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, cần có diện tích đất đai đủ cho sự mở rộng Tuy nhiên, việc mở rộng đất đai gặp nhiều giới hạn, bao gồm quỹ đất hiện có, địa hình và quy mô phát triển đô thị, làm gia tăng mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai tại các đô thị Việt Nam.
Quản lý sử dụng đất đô thị
1 Các nội dung quản lý sử dụng đất đô thị
1.1 Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính Điều tra, khảo sát, lập bản đồ địa chính là biện pháp đầu tiên phải thực hiện trong công tác quản lý đất đô thị Thực hiện tốt công tác này giúp cho ta nắm đợc số lợng, phân bố, cơ cấu chủng loại đất đai.
Việc điều tra và đo đạc đất đai thường dựa trên bản đồ hoặc tài liệu gốc có sẵn, từ đó xác định mốc giới và hình dạng của lô đất trên thực địa Quá trình này bao gồm việc cắm mốc giới, lập biên bản mốc giới, và kiểm tra độ chính xác về hình dáng và kích thước thực tế của từng lô đất Sau khi thu thập các hồ sơ kỹ thuật, bản đồ địa chính sẽ được xây dựng dựa trên tài liệu có sẵn và kết quả điều tra đo đạc.
1.2 Quy hoạch xây dựng đô thị và lập kế hoạch sử dụng đất đô thị a Quy hoạch xây dựng đô thị
Quy hoạch đô thị là một phần quan trọng của quy hoạch không gian, tập trung vào phát triển và xây dựng đô thị, cũng như các điểm dân cư kiểu đô thị Nó liên quan đến nhiều lĩnh vực khoa học để giải quyết các vấn đề về tổ chức sản xuất, đời sống vật chất và tinh thần của người dân, đồng thời tổ chức hệ thống hạ tầng kỹ thuật và nghệ thuật kiến trúc, tạo lập môi trường sống đô thị Sự phát triển đô thị hóa dẫn đến gia tăng dân số đô thị và nhu cầu về đất đai xây dựng Chức năng và hoạt động của đô thị ngày càng đa dạng, với nhu cầu con người không ngừng tăng cao và đổi mới Do đó, quy hoạch đô thị cần định hướng các hoạt động tác động vào không gian kinh tế, xã hội và môi trường, nhằm đáp ứng nhu cầu của cộng đồng Công tác quy hoạch đô thị cần đạt được ba mục tiêu chính.
- Tạo lập tối u cho việc sử dụng các điều kiện không gian cho quá trình sản xuất mở rộng của xã hội.
- Phát triển toàn diện tổng hợp những điều kiện sống, điều kiện lao động và những tiền đề phát triển nhân cách, quan hệ cộng đồng của con ngời.
- Tạo lập tối u quá trình trao đổi giữa con ngời với thiên nhiên, khai thác và bảo vệ tài nguyên môi trờng
Quy hoạch đô thị thường trải qua 2 hoặc 3 giai đoạn chính: xây dựng quy hoạch sơ đồ cơ cấu phát triển đô thị, quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết Quy hoạch sơ đồ phát triển cơ cấu đô thị định hướng cho sự phát triển trong 25-30 năm, trong khi quy hoạch tổng thể xác định cấu trúc đô thị trong 10-15 năm Cuối cùng, quy hoạch chi tiết cụ thể hóa hình khối không gian, đường nét, màu sắc và kiến trúc của các khu vực như trục phố, trung tâm khu ở, sản xuất, nghỉ ngơi và giải trí.
Việc phân chia đất đai sử dụng vào xây dựng đô thị có thể chia thành các nhóm chính sau đây :
Đất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp tập trung bao gồm các khu vực dành cho xây dựng công trình sản xuất, kho tàng, và các xí nghiệp dịch vụ Những khu vực này phục vụ cho hoạt động sản xuất, hành chính quản lý, đào tạo, nghiên cứu, cũng như giao thông, nhằm hỗ trợ cho công việc và di chuyển của người lao động.
Trong khu đất công nghiệp, có thể bố trí các công trình dịch vụ công cộng, thể thao, nghỉ ngơi và giải trí Đối với đất các khu ở, bao gồm cả khu ở mới và cũ, cần thiết kế các công trình dịch vụ công cộng, đất cây xanh, thể dục thể thao và giao thông phục vụ cho cư dân.
Bên cạnh đó, khu vực này còn được bố trí các cơ sở sản xuất không độc hại, sử dụng đất hiệu quả, cùng với các cơ quan hành chính, sự nghiệp, và các cơ sở nghiên cứu khoa học, thực nghiệm, cũng như tiểu thủ công nghiệp.
Đất khu trung tâm đô thị bao gồm các khu vực như trung tâm đô thị, các trung tâm phụ và trung tâm chức năng Những khu vực này được sử dụng để xây dựng các công trình hành chính, chính trị, dịch vụ cung cấp hàng hóa vật chất, văn hóa, giáo dục đào tạo, nghỉ dưỡng du lịch và các công trình giao thông.
Có thể bố trí nhà ở khách sạn, công trình nghỉ ngơi giải trí, và các cơ sở sản xuất không độc hại chiếm ít diện tích trong các khu đất trung tâm đô thị, cùng với các cơ sở làm việc cao tầng.
Đất cây xanh thể dục thể thao bao gồm các khu vực như vườn hoa, công viên ven sông, hồ, các mảng rừng nhỏ, khu vườn trồng cây và đất xây dựng cho các công trình thể dục, thể thao đô thị.
Trong khu đất, có thể bố trí cây xanh, khu vực thể dục thể thao, các công trình dịch vụ công cộng, nhà ở, nhà nghỉ dưỡng, khu cắm trại nghỉ mát, cùng với các cơ sở sản xuất nông, lâm nghiệp đô thị.
Đất giao thông bao gồm các loại đất phục vụ cho việc xây dựng các tuyến đường chính, đường khu vực, đường đi bộ lớn, tuyến đường sắt, bến bãi giao thông tĩnh, ga đỗ xe và các công trình dịch vụ kỹ thuật giao thông Trong quy hoạch đất giao thông, cần chú ý đặc biệt đến việc dành đất cho các công trình ngầm như hệ thống cấp thoát nước, đường dây điện và dây thông tin.
Đất đô thị bao gồm các khu đất đặc biệt không thuộc quản lý trực tiếp của đô thị, như khu ngoại giao đoàn, doanh trại quân đội, khu nghỉ dưỡng và các cơ quan đặc biệt của nhà nước.
1.3 Giao đất, cho thuê đất a Giao đất
Nhà nước cam kết giao đất lâu dài và ổn định cho hộ gia đình và tổ chức kinh tế, dựa trên hiệu quả kinh tế Việc giao đất phải đảm bảo công bằng và bình đẳng trong quan hệ đất đai, với mọi lô đất trong thành phố được quy hoạch rõ ràng và xác định chức năng, mục đích sử dụng.
Các tổ chức và cá nhân có nhu cầu sử dụng đất đô thị cần chuẩn bị hồ sơ xin giao đất cho mục đích đã được phê duyệt.