Luận Văn Định giá tài sản

CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTT 2 1. Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích. 2 2. Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích 2 3. Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng. 2 4. Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích 3 5. Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? 4 6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích). 4 7. Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ) 6 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8 1. Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?) 8 2. Khái niệm thị trường BĐS, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, vd) 9 3. Các phương pháp định giá bất động sản: 10 Phương pháp so sánh trực tiếp 10 Phương pháp thu nhập 12 Phương pháp chi phí 13 Phương pháp thặng dư 15 CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP. 16 1. Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 16 2. Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp 17 3. Sự khác nhau giữa TS DN và TS thông thường (bất động sản?) Phân tích? 17 4. Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 18 Phương pháp giá trị tài sản thuần 18 Phương pháp định giá chứng khoán 20 Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần 21 Phương pháp PER 23

M c l c ụ ụ

CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN

KTTT 2

1 Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích 2

2 Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích 2

3 Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng 2

4 Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích 3

5 Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? 4

6 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) 4

7 Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ) 6

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 8

1 Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?) 8

2 Khái niệm thị trường BĐS, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, vd) 9

3 Các phương pháp định giá bất động sản: 10

Phương pháp so sánh trực tiếp 10

Phương pháp thu nhập 12

Phương pháp chi phí 13

Phương pháp thặng dư 15

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 16

1 Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 16

2 Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp 17

3 Sự khác nhau giữa TS DN và TS thông thường (bất động sản?) Phân tích? 17

4 Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 18

Phương pháp giá trị tài sản thuần 18

Phương pháp định giá chứng khoán 20

Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần 21

Phương pháp PER 23

Phương pháp định lượng goodwill 24

CH ƯƠ NG 1: KHÁI NI M C B N VÀ NGT C Đ NH GIÁ TRONG N N Ệ Ơ Ả Ắ Ị Ề KTTT

1 Khái ni m v ệ ề tài s n ả , đ c tr ng c a tài s n, phân tích ặ ư ủ ả

Khái niệm:

 Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những hoạt động trong

quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý

 Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày 31/12/2001: Tài sản

là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương laicho doanh nghiệp

 Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọi chung lànguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu

 Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai

Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài sản Quyền

sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt

 Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng công dụng lợi ích của tài sản,Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại

 Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản

 Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó

 Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà TS mang lại nhất thiết phải xem xét đến quyền chủ thể

2 Khái ni m v ệ ề giá tr tài s n ị ả , phân tích

Khái niệm: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ

thể nào đó tại một thời điểm nhất định

Đặc điểm:

 Được đo bằng đơn vị tiền tệ

 Xác định tại một thời điểm nhất định

 Gắn liền với Chủ thể

 Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai tháccủa chủ thể

 Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

3 Khái ni m ệ th m đ nh giá ẩ ị , phân tích đ c tr ng ặ ư

 Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao

 Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

 Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ yếu là bất độngsản

 Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định

 Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định

 Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá giá trị tài sản liênquan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường

Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,

Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,…

4 Khái ni m ệ giá tr th tr ị ị ườ , gi i thích khái ni m Cho ví d , phân tích ng ả ệ ụ

Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch và thương

vụ so sánh?

Khái niệm: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thời điểm thẩm định

giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là người mua sẵn sàng mua, sau 1 quátrình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùng hành động 1 cách khách quan, hiểu biết vàkhông bị ép buộc

Giải thích khái niệm:

 Số tiền trao đổi:

 Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vị tiền tệ

 Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việc trao đổi, mua bán tài sản chứkhông phải dựa trên các cơ sở khác mà ước tính

 Ước tính: là số tiền dự báo có thể sẽ được thanh toán vào thời điểm giao dịch, không phải là

số tiền được quy định từ trước

 Thời điểm: giá trị của 1 tài sản xác định mang tính chất thời điểm, đến thời điểm khác có thể

sẽ không còn phù hợp nữa

 Người bán sẵn sàng bán:

 Là người muốn bán tài sản nhưng không phải là người nhiệt tình quá mức với việc bán haymuốn bán tài sản với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiện giao dịch thôngthường trên thị trường

 Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường công khai sau 1 quátrình tiếp thị

 Người mua sẵn sàng mua:

 Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàng mua với bất cứ giá nào, màkhông cần tính đến những điều kiện giao dịch thông thường trên thị trường

 Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người sẽ mua với giá thấp nhất

có thể được

 Sau 1 quá trình công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu, trưng bày 1 cách côngkhai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất qua trao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộcvào điều kiện cụ thể của từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các khách hàng.Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá

 Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:

 Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ phụ thuộcnào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổigiữa các bên mua bán độc quyền khách quan.

 Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều được thông tin đầy đủ về đặc điểm,bản chất của tài sản, giá trị sử dụng thực tế và tiềm tàn của tài sản, đặc điểm của thị trường vàthời gian thời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết rằng các bên đều hành động thận trọng

và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếm mức giá mua hoặc bán hợp lý nhất trongthực tế, biểu hiện của khôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành động phùhợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thời điểm đó

 Không bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào từ bên ngoài ảnh hưởngđến quyết định mua và bán

 Các tình huống bị coi là ép buộc:

- Ép bán với giá thấp:do khó khăn về tc, sức khỏe không tốt, thực hiện di chúc, phát mãi tàisản, trưng thu đất

- Ép mua với giá cao: vì yếu tố tình cảm, không còn sự lựa chọn nào khác, mua của ngườiđồng sở hữu

5 Khái ni m ệ giá tr phi th tr ị ị ườ ? M t s khái ni m th ng ộ ố ệ ườ ng dùng?

Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên đánh giá

yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng có thể mua bán tài sản trên thịtrường

Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:

 Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho một mục đích nhấtđịnh và do đó không liên quan đến thị trường

 Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất định cho một dự

 Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý làmcăn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước

 Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa để phục hồi, sửdụng nữa

 Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều kiệnthời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thịtrường người bán chưa Sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán

 Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản này liên kết vớimột tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặc lợi ích kinh tế

6 Các y u t nh h ế ố ả ưở ng đ n ế giá tr tài s n ị ả (nêu y u t , phân tích tác đ ng c a nó ế ố ộ ủ

đ n giá tr tài s n, cho ví d phân tích) ế ị ả ụ

Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài

sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định

Nhóm nhân tố chủ quan

 Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện quá trình chuyểngiao quyền sở hữu, là căn cứ giúp người bán xác định được giá bán, người mua quyết địnhđược giá mua và là cơ sở để trao đổi mua bán

 Phục vụ tài chính và tín dụng: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vay

Giá trị tài sản là cơ sở để thực hiện các hoạt động tài chính và tín dụng

 Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản là căn cứ để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê,

tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê, các điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng

 Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa chọn phương án đầu

 Yếu tố pháp lý:

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộctính của tài sản trong quá trình sử dụng Thông thường quyền khai thác các thuộc tính của tàisản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao và ngược lại (điều này đúng nhất đối với tài sản

và bất động sản) Nhà nước thường bảo hộ các quyền đó trước pháp luật, đó là quyền đượcphép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viêncần nắm được các quy định về mặt pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch

cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định

 Yếu tố kinh tế:

Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay còn gọi là tính kinh tế củagiá trị tài sản Thông thường giá trị của tài sản luôn tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịchđối với yếu tố Cung Đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu: như độ khan hiếm, sức mua,thu nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản và dự báo sự thayđổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ để thẩm định viên xác định được giá cả giaodịch dựa vào giá trị thị trường và giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thựcgiá trị thị trường của tài sản cần thẩm định

 Yếu tố khác:

Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán,tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa,…

là những yếu tố mang tính vùng miền địa phương

Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài sản đồng thời nhằm giảmthiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước thường không cho phép các công ty cũng như

các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có

sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước

7 Các nguyên t c đ nh giá ắ ị (5 nguyên t c): Nêu nguyên t c (n i dung, c s , tuân th ắ ắ ộ ơ ở ủ nguyên t c chi ph i nh th nào đ n ho t đ ng c a th m đ nh viên? Ví d ) ắ ố ư ế ế ạ ộ ủ ẩ ị ụ

1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Cơ sở nguyên tắc

Dựa trên quan điểm, quan niệm sử dụng tài sản của con người luôn có xu hướng khai thácmột cách tối đa lợi ích mà tài sản có thể mang lại nhằm bù đắp chi phí phải bỏ ra Vì vậy giátrị tài sản theo nguyên tắc này chỉ được xác định hay thừa nhận trong điều kiện sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất

Nội dung nguyên tắc:

 Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những lợi ích khác nhau chochủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác định trong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất

và hiệu quả nhất

 Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn đồng thời 3điều kiện cơ bản theo IVSC:

 Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực;

 Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý Ngoài ra, mặc dù ko hẳn cótính pháp lý, song những quy ước có tính thông lệ, hay tập quán xã hội cũng cần phải đượctôn trọng;

 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

 Một người mua thận trọng nếu có đầy đủ thông tin một cách chi tiết hợp lý về một tài sản nào

đó sẽ không bao giờ chấp nhận bỏ ra một khoản tiền nhiều hơn để vẫn có thể có một tài sảntương tự như vậy để thay thế

Nội dung nguyên tắc:

 Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản theo nguyên tắc này được xác định bằng tổng chiphí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một tài sản tương đương thay thế

Hay nói cách khác giá trị của một tài sản sẽ không vượt quá chi phí phải bỏ ra để có một tàisản tương đương thay thế (giá trị tài sản bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra)

Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau

Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc:

 Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về loại tài sản Cần thay thếcũng như tài sản Cần thẩm định

 Thẩm điện viên cần phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giữa cácloại tài sản với nhau nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được về giá cả, chi phí, giá thànhsản xuất làm cơ sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định

 Thẩm định viên cần nắm được các diễn biến của thị trường tại thời điểm thẩm định, phân tíchđược sự biến động của các của cung cầu ảnh hưởng đến giá trị giá cả của tài sản Cần thẩmđịnh cũng như các tài sản thay thế

3 Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai

Nội dung nguyên tắc

 Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai mà tài sảnmang lại cho chủ thể, vì vậy phải dự kiến được các khoản lợi ích này để làm cơ sở ước tínhgiá trị TS

Ví dụ

Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc

 Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết phản phảidựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản

 Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ có ý nghĩathực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền

 Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể cácthông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệ chiết khấu, thời hạn đầu tư và các độngthái của thị trường để tiến hành so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sảnCần thẩm định

Nội dung nguyên tắc

 Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản luôn bị phụ thuộc vào sựhiện diện hay không nhận diện của bộ phận kết cấu tài sản đó sẽ làm cho giá trị của tài sảntăng lên hay giảm đi

Ví dụ:

Yêu cầu khi vận dụng

 Không được cộng dồn những bộ phận riêng lẻ của tài sản để ước tính giá trị tài sản mà tiếpcận bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộ phận tài sản hiệndiện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản

5 Nguyên tắc cung cầu

Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đối với giao dịch

trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản Cầnthẩm định nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường

CH ƯƠ NG 2: PH ƯƠ NG PHÁP Đ NH GIÁ B T Đ NG S N Ị Ấ Ộ Ả

1 Khái ni m ệ b t đ ng s n ấ ộ ả , đ c đi m ch y u (6 đ c đi m: nêu, phân tích tác đ ng ặ ể ủ ế ặ ể ộ

c a đ c đi m đ n giá tr b t đ ng s n, ví d , chú ý khi đ nh giá?) ủ ặ ể ế ị ấ ộ ả ụ ị

 Các tài sản khác gắn liền với đất đai

 Các tài sản khác do pháp luật quy định

Đặc điểm của bất động sản:

 BĐS có tính cố định về vị trí

Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xét khoảng cách từ các vị trí

đó đến các trung tâm Khoảng cách này càng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao vàngược lại, vì vậy trong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét và gắn liềnvới từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lời của bất động sản… Ngoài ra giátrị và khả năng sinh lời của bất động sản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường:chính trị, kinh tế, văn hóa, xã hội Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tác động của nhữngyếu tố này và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị của bất động sản càng cao bấy nhiêu (baogồm hạ tầng kinh tế và hạ tầng xã hội)

 BĐS có tính bền vững

 Được thể hiện trên hai yếu tố: tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế là khoảng thời gian mà bấtđộng sản tồn tại hoặc mang lại hiệu quả kinh tế Theo lý thuyết tuổi thọ của công trình xâydựng được chia thành 4 loại: loại 1 có tuổi thọ >= 100 năm, loại 2 >= 75 năm, loại 3 >= 40năm, loại 4 >= 20 năm

 Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vì giá trị đầu tư được tínhtoán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh tế mà tài sản mang lại Vì vậy trong thẩm địnhgiá cần phải xem xét tính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phù hợp

 Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động sản mỗi vị trí đều có

những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theo mục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn Vìvậy trong thẩm định giá nhất thiết không được so sánh rập khuân giữa các bất động sản vớinhau để ước tính giá trị tài sản Trong đầu tư xây dựng phát triển bất động sản phải chú ý khaithác những đặc điểm khác biệt của bất động sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khácbiệt về giá giữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản với nhau

 Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên cạnh đó một số yếu tố

khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khảnăng thanh toán, các động Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khanhiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao Trong thẩm định giá đối vớinhững hàng hóa mang tính khan hiếm như BĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệcung cầu, giá cả của tài sản Cần Thẩm định Bên cạnh đó nhà nước cần có những chính sách

chống đầu cơ đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS đúnghướng

 Tính có giá trị lớn : BĐS là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là những tài sản có giá trị lớn

hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi NhàĐầu Tư phải có lượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư Trong ông có thể đầu

tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuận cao, rủi ro đi kèm nhiều Vì vậyphải tính đến những rủi ro trong quá trình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu

tư vì sự thay đổi thị trường của các tham số trong quá trình tính toán đối với những tài sản cógiá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn

 Tính ảnh hưởng lẫn nhau : Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng bởi sự ra đời của một

bất động sản khác Ảnh hưởng đó có thể là tích cực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trịcủa bất động sản trên hai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế Bên cạnh đóbất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậy tính ảnh hưởng cũng ảnhhưởng trong thời gian dài Vì vậy trong định giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnhhưởng nếu như có các công trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trình đầu

tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình xây dựng đó trong khoảng thời gian ngắn

2 Khái ni m ệ th tr ị ườ ng b t đ ng s n ấ ộ ả , đ c đi m ch y u (5 đ c đi m, nêu, phân ặ ể ủ ế ặ ể tích, ví d ) ụ

Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản được thực hiện

thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ

Đặc điểm:

 Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

 Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưa hàng hóa đến nơi giaodịch được

 Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểm tra thực địa - đăng

ký pháp lý

 Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thay đổi về giá, pháp lý,Điều kiện môi trường)

 Yêu cầu:

 Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi

 Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn

 Là Thị trường mang tính khu vực

 Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc độ phát triển kinh tế vănhóa xã hội

 Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng, địa phương nhất định, íthoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địa phương khác

 Yêu cầu:

Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bất động sản trong mối quan hệvới các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hội của địa phương đó

 Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

 Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến

 Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối

 Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh

 Ít người tgia thị trường BĐS và họ cũng thường là người ít có kinh nghiệm mua bán BĐS

 Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được, không phải ai cũng nắmbắt được

 Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh Người Bán Luôn có khuynh hướngđặt giá độc quyền Khi tăng giá, yếu tố độc quyền của người bán càng tăng (do đất đai khanhiếm và cố định nên tình trạng cạnh tranh bán là rất ít)

 Cung và cầu về BĐS ít co giãn

 Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu tư xây dựng, cây trồng,vật nuôi lâu dài

 Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản Việc kéo Giá bất động sản xuốngbằng cách tăng cung là rất hạn chế

 Một mặt bằng giá mới cao sẽ hthành và tồn tại lâu dài Đó là lý do của tình trạng đầu cơ BĐS

 Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

 Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnh tranh không hoàn hảo thiếu tính hiệu quả

- Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất động sản, đảm bảo cho thịtrường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thị trường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro,bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư

b) Các bước tiến hành

Bước 1 : Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong thời gian gần đây có

thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá

Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệu cần so sánh từ đóphân loại theo tiêu chí cụ thể:

Đặc điểm pháp lý của đất, công trình xây dựng trên đất

 Tiền sử dụng đất phải nộp: được tính như sau, miễn không phải nộp tiền đối với diện tích đấttrong hạn mức nhà nước cho phép, phần vượt hạn mức nhà nước cho phép được tính bằng100% giá đất do Nhà nước quy định

 Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùng quy hoạch của Nhà nước

 Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất ở và đất vườn ao liền kề khi chuyển đổi đấtvườn ao song đất ở tiền chuyển mục đích sử dụng đất được tính bằng: 50% chênh lệch giá giữhai loại đất cần chuyển quyền

Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểm thẩm định giá

Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năng tài chính, phương thứcthanh toán, điều kiện người bán tự nguyện bán, người mua tự nguyện mua

Thông tin về quy hoạch:

Bước 2: kiểm tra và phân tích thông tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được với bất

động sản mục tiêu cần thẩm định, vì vậy cần phải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc các giao dịch vàcác tính chất giao dịch trên thị trường

Bước 3: phân tích và điều chỉnh

Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình viên khi tìm các bất động sản so sánhngười thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống và khác với bất động sản mục tiêu và quantrọng là các yếu tố khác nhau vì các yếu tố này ảnh hưởng lớn làm tăng hoặc giảm giá trị củabất động sản mà người ta dựa vào các yếu tố khác nhau để điều chỉnh

Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn có 2 cách điều chỉnh: điều chỉnh tuyệt đối và điềuchỉnh phần trăm Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốt hơn BĐS mục tiêu thì trừ đi và ngượclại

Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệt đối sau:

Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh quy được cụthể bằng tiền ví dụ điều chỉnh thanh toán, chi phí pháp lý, trnag bị nội thất,

Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh, không thể thươnglượng hóa được bằng tiền như môi trường, cảnh quan, phong thủy,…

Tỷ lệ điều chỉnh % =

Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có)

Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh

Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh

Phương pháp này thường được áp dụng để tư vấn trong các quyết định lựa chọn các phương

án đầu tư

c) Các bước tiến hành

Bước 1: ước Tính thu nhập hàng năm của bất động sản

Bước 2: ước tính chi phí hàng năm mà BĐS tạo ra thu nhập hàng năm

Bước 3: ước tính thu nhập ròng hằng năm dựa vào chênh lệnh giữa thu nhập hàng năm và chi

phí hàng năm (= bước 1 – bước 2)

Bước 4: Xác định tỷ lệ lãi thích hợp dùng để tính toán

Cách 1: lấy lãi suất trong diều kiện không rủi ro + phụ phí

Cách 2: lấy WACC: chi phí sử dụng vốn bình quân làm tỷ suất chiết khấu

Cách 3: xác định tỷ lệ chiết khấu theo TSSL trung bình của các loại hình kinh doanh trên thịtrường

Bước 5: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào công thức vốn hóa cơ bản.

CT:

d) Các dạng định giá bằng phương pháp thu nhập

Phương pháp vốn hóa trực tiếp

Được áp dụng đối với trường hợp thu nhập BĐS qua các năm không đổi và số năm đầu tư là vôhạn

Bước 1 : ước tính thu nhập hoạt động ròng hằng năm mà BĐS tạo ra:

Thu nhập hoạt động ròng =

Thu nhập tiềm năng

-Thất thu do không sử dụng hết công suất hoạt động

-Chi phí hoạt động (duy

tu, tu sửa, bảo

dưỡng)

Bước 2: xác định tỷ lệ lãi thích hợp để tính toán

Bước 3: ước tính giá trị BĐS mục tiêu cần thẩm định dựa vào các khoản thu nhập bình quânhàng năm ổn định tương lai