luận văn thạc snghiên cứu công tác định giá tài sản tại ngân hàng thương mại cổ phần bưu điện liên việt (lienvietpostbank) và một số giải pháp

Sau khi phân tích, đánh giá, tác giả đưa ra những giải pháp cơ bản nhằm nângcao chất lượng quy trình và các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tạingân hàng thương mại cổ phần bưu

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tôi xin chân thành cảm ơn các Thầy Cô khoaKinh tế quốc tế, khoa Tài chính ngân hàng và khoa Sau đại học trường Đại họcNgoại thương Hà Nội đã trang bị cho tôi những kiến thức quý báu trong thời gianqua Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thị Thùy Vinh, ngườihướng dẫn khoa học của luận văn, đã tận tình hướng dẫn, đưa ra những góp ý xácđáng giúp tôi hoàn thành luận văn này

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ “Nghiên cứu công tác định giá tài sản tạiNgân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) và một sốgiải pháp” là công trình nghiên cứu của riêng tôi Các số liệu, kết quả trong luận văn

là hoàn toàn trung thực

Tác giả

Trần Việt Phương

TÓM TẮT KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU LUẬN VĂN

Để Nghiên cứu công tác định giá tài sản tại Ngân hàng thương mại cổ phầnBưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) và một số giải pháp, tác giả đã sử dụngphương pháp phân tích định tính Sau khi đưa ra cơ sở lý luận về các bước tiếnhành, các phương pháp thẩm định giá tài sản cụ thể, tác giả sử dụng tài liệu đượcthu thập từ ngân hàng đã thực hiện để đánh giá công tác thẩm định giá tài sản bảođảm tại ngân hàng

Việc phân tích, đánh giá thực trạng quy trình, phương pháp thẩm định giá tàisản vào việc thực hiện thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổphần Bưu điện Liên Việt như thế nào, thấy được sự khác biệt giữ lý luận và thực tế

Từ đó đánh giá những thành công, tồn tại đồng thời phân tích, tìm ra nguyên nhânnhững tồn tại đó Những giải pháp, kiến nghị này dựa trên thực trạng, những tồn tại

và nguyên nhân tồn tại trong dịch vụ thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàngthương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt, qua đó rút ra những hạn chế nhằm pháttriển hơn nữa công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổphần Bưu điện Liên Việt nói riêng và công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại cácngân hàng thương mại cổ phần nói chung

Sau khi phân tích, đánh giá, tác giả đưa ra những giải pháp cơ bản nhằm nângcao chất lượng quy trình và các phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tạingân hàng thương mại cổ phần bưu điện Liên Việt như: Nâng cao trình độ chuyênmôn của cán bộ định giá; Thống nhất các quy chế, quy định sử dụng trong ngânhàng LienVietPostBank; Nâng cao chất lượng công tác xây dựng hệ thống cơ sở dữliệu; Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát và tăng cường công tác nghiên cứu thịtrường, mặt khác cũng đưa ra những kiến nghị, đề xuất đối với Nhà nước, với Ngânhàng Nhà nước Việt Nam

LỜI MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Tại các Ngân hàng thương mại, hoạt động tín dụng là hoạt động chủ yếu,quyết định đến hiệu quả hoạt động kinh doanh và sự phát triển an toàn, bền vữngcủa ngân hàng Hoạt động tín dụng có nhiều nội dung, nhiều nghiệp vụ cụ thể khácnhau, trong đó công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm của khoản tín dụng khi xétcấp/ tài trợ đối với khách hàng là một nội dung quan trọng Công tác định giá tài sảnbảo đảm được thực hiện tốt sẽ góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng củaNgân hàng như: nâng cao năng lực cạnh tranh, kiểm soát và hạn chế được tín dụngxấu Thẩm định tài sản bảo đảm trong ngân hàng là một khâu trọng yếu trong vấn

để chống rủi ro trong tín dụng ngân hàng

Trên thực tế trong thời gian gần đây, một số ngân hàng đã chưa quan tâm đúngmức đến khâu thẩm định giá tài sản bảo đảm, dẫn đến những rủi ro tín dụng, hậuquả làm thất thoát hàng trăm tỷ cho Ngân hàng Từ hoạt động ngân hàng cho thấy,

có rất nhiều lý do làm cho tài sản, vốn là tài sản bảo đảm trở thành không đảm bảo(có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này như: do chất lượng thẩm định tạingân hàng không tốt, rủi ro đạo đức của các cán bộ; hay thậm chí do những bất ổn

về nền kinh tế, thiên tai dịch bệnh ), khiến ngân hàng gặp rủi ro cao gây nên mộtloạt hiện tượng sát nhập và khủng hoảng hàng loạt như hiện nay

Xuất phát từ yêu cầu trên, kết hợp quá trình nghiên cứu và làm việc tại Ngânhàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt, được sự giúp đỡ tận tình của các anhchị trong phòng Thẩm định tài sản bảo đảm thuộc ngân hàng và sự tìm hiểu, nghiêncứu của bản thân tôi đã chọn đề tài: “ Nghiên cứu công tác định giá tài sản tại Ngânhàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) và một số giảipháp“ làm đề tài cho luận văn của mình mong muốn được đóng góp một phần vàocải tiến hoạt động thẩm định giá tài sản bảo đảm của Ngân hàng thương mại cổphần Bưu điện Liên Việt

2 Tổng quan tình hình nghiên cứu

Đã có một số công trình nghiên cứu về công tác thẩm định giá tài sản bảo đảmtrong các ngân hàng thương mại như sau:

+ Lê Thị Hoàn, nghiên cứu công tác định giá tài sản đảm bảo tại Ngân hàng

TM TNHH MTV Đại Dương, năm 2018.

+ Lưu Thành Trung, nghiên cứu thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại chúng Việt Nam, năm 2018.

+ Phạm Đức Chính, nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo là bất động sản của Ngân hàng SHB, năm 2017.

+ Bùi Quang Tùng, nghiên cứu công tác thẩm định giá tài sản đảm bảo tại NHTMCP An Bình, năm 2016.

+ Nguyễn Khánh Toàn, nghiên cứu thực trạng công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại HDBank - Chi nhánh Hà Nội, năm 2014.

+ Nguyễn Thị Hồng Nhung, nghiên cứu thẩm định giá trị tài sản - bất động sản đầu tư từ nguồn vốn chủ sở hữu của Ngân hàng TMCP Quân đội, năm 2014 + Nguyễn Huyền Linh, nghiên cứu định giá tài sản đảm bảo trong thẩm định tín dụng tại Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VP Bank), năm 2014.

Qua các thông kê trên ta thấy, đã có một số nghiên cứu về công tác định giátài sản đảm bảo, thẩm định giá trị bất động sản là tài sản đảm bảo tại một số Ngânhàng như: Ngân hàng TM TNHH MTV Đại Dương; Ngân hàng thương mại cổ phầnĐại chúng Việt Nam; Ngân hàng SHB; NHTMCP An Bình; HDBank - Chi nhánh

Hà Nội; Ngân hàng TMCP Quân đội; Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng(VP Bank)

Tuy nhiên, chưa có bất cứ nghiên cứu nào đề cập đến công tác định giá tài sảnbảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt(LienVietPostBank), chính vì vậy việc nghiên cứu đề tài về công tác định giá tài sảntại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) là rấtcần thiết

Đề tài: “ Nghiên cứu công tác định giá tài sản tại Ngân hàng thương mại cổphần Bưu điện Liên Việt (LienVietPostBank) và một số giải pháp“ khái quát hóanhững nội dung cơ bản trong công tác thẩm định giá tài sản nói chung và công tácthẩm định tài sản bảo đảm nói riêng tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điệnLiên Việt (LienVietPostBank) Tuy nhiên, đề tài chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứuquy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm; các phương pháp thẩm định giá tài sản bảođảm và thực trạng việc áp dụng quy trình thẩm định giá tài sản bảo đảm; cácphương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưuđiện Liên Việt (LienVietPostBank).

3 Mục tiêu nghiên cứu

Nghiên cứu này phân tích, đánh giá công tác thẩm định giá tài sản bảo đảmcủa Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt để qua đó đưa ra một số giảipháp đối với hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàngthương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt Các mục tiêu cụ thể bao gồm:

- Thứ nhất: Nêu ra những nội dung cơ bản của thẩm định giá tài sản, tập trungchủ yếu vào quy trình và phương pháp Những nội dung cơ bản này là cơ sở lýthuyết để tiến hành thẩm định giá tài sản

- Thứ hai: Phân tích, đánh giá thực trạng quy trình và phương pháp thẩm địnhgiá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt Từnhững phân tích, đánh giá trên sẽ nêu lên được thành công và các hạn chế trong quytrình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổphần Bưu điện Liên Việt

- Thứ ba: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tàisản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt cũng như đưa ramột số kiến nghị đối với Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước

4 Phương pháp nghiên cứu

Trong Luận văn sử dụng phương pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sửlàm cơ sở phương pháp luận để xem xét vấn đề

Ngoài ra luận văn còn sử dụng các phương pháp khác như: phương pháp phântích, thống kê, so sánh, đối chiếu, phương pháp phân tích tình huống nhằm đánh giáthực trạng quy trình và phương pháp thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàngthương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt và từ đó đề xuất một số giải pháp và kiếnnghị nhằm hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngân hàng thươngmại cổ phần Bưu điện Liên Việt.

5 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

- Đối tượng nghiên cứu của luận văn là: hoạt động thẩm định giá tài sản bảođảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt

- Phạm vi nghiên cứu của luận văn là: quy trình và phương pháp thẩm định giátài sản bảo đảm tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt từ năm 2016đến 2018 Từ đó đưa ra các giải pháp đề xuất cho giai đoạn hiện tại

6 Kết cấu của Luận văn

Ngoài Lời mở đầu và Kết luận, Luận văn được chia thành 3 chương, cụ thểnhư sau:

Chương 1 : Các nội dung cơ bản về thẩm định giá tài sản

Chương 2: Thực trạng về công tác thẩm định giá tài sản bảo đảm tại Ngânhàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt

Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định giá tài sản bảo dảmtại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu điện Liên Việt

CHƯƠNG 1 CÁC NỘI DUNG CƠ BẢN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

1.1 Khái quát chung về tài sản

1.1.1 Khái niệm và phân loại tài sản

1.1.1.1 Một số khái niệm liên quan đến tài sản

a Tài sản

Theo Điều 105, Bộ luật Dân sự (BLDS) số 91/2015/QH13 ngày 24 tháng 11năm 2015 thì: “Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản Tài sản bao gồmbất động sản và động sản Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tàisản hình thành trong tương lai”

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) định nghĩa “Tài sản

là một khái niệm pháp lý bao gồm tất cả các quyền, quyền lợi, và lợi nhuận có liênquan đến quyền sở hữu, bao gồm quyền sở hữu cá nhân, nghĩa là chủ sở hữu đượchưởng một số quyền lợi, lợi ích nhất định khi làm chủ tài sản đó”

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 07 (TĐGVN 07) thì: Các tài sảnthẩm định giá phải là những tài sản hợp pháp trừ trường hợp pháp luật có quy địnhkhác Trường hợp hồ sơ, tài liệu chứng minh tính hợp pháp của tài sản bị mất, bịcháy, bị hủy hoại do địch họa hoặc lý do bất khả kháng khác thì dựa trên khai báo,cam kết, xác nhận của khách hàng (hoặc người chủ tài sản) hoặc dựa trên danh mụctài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để tiến hành thẩmđịnh giá

Quyền sở hữu tài sản là một nhóm những quyền năng được xác lập bởi phápluật cho người chủ sở hữu tài sản Mỗi quyền năng có thể tách rời với quyền sở hữu

và chuyển giao trong giao dịch dân sự Quyền sở hữu tài sản bao gồm các quyềnchiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt

Nếu có các quyền năng được xác lập cho cùng một tài sản khác nhau thì khoảnthu nhập có được từ tài sản đó cũng khác nhau Càng có nhiều quyền năng thì khảnăng thu được từ thu nhập do tài sản mang lại càng cao và giá trị tài sản càng cao Người sở hữu tài sản được hưởng tất cả các quyền gắn với tài sản cũng như tất

cả các khoản thu nhập do tài sản mang lại theo quy định của pháp luật

Cần phải phân tích đầy đủ các đặc điểm pháp lý của tài sản, nắm vững các quyđịnh của pháp luật liên quan để xác định đúng và đầy đủ quyền tài sản để có kết quảthẩm định giá chính xác

1.1.1.2 Phân loại tài sản

Tài sản có thể được phân chia theo các cách sau:

a Phân loại tài sản theo khả năng di dời

- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;

- Các tài sản khác theo quy định của pháp luật

* Động sản

Động sản là những tài sản không phải là bất động sản Động sản có đặc điểm

là không gắn cố định với một không gian, vị trí nhất định và có thể di dời được, vídụ: máy, thiết bị, phương tiện vận chuyển, dây chuyền công nghệ

b Phân loại tài sản theo đặc tính vật chất

+ Thuộc sở hữu của chủ tài sản;

+ Có thể trao đổi được;

+ Có thể mang giá trị vật chất hoặc tinh thần

+ Có thể nhận biết được và có bằng chứng hữu hình về sự tồn tại của tài sản

vô hình;

+ Có khả năng tạo thu nhập cho người có quyền sở hữu;

+ Giá trị của tài sản vô hình có thể định lượng được

- Tài sản vô hình gồm những loại chủ yếu sau đây:

+ Tài sản trí tuệ;

+ Quyền sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ;

+ Quyền mang lại lợi ích kinh tế đối với các bên được quy định cụ thể tại hợpđồng dân sự theo quy định của pháp luật;

+ Các mối quan hệ phi hợp đồng mang lại lợi ích kinh tế cho các bên, các mốiquan hệ với khách hàng, nhà cung cấp hoặc các chủ thể khác;

Giá trị của tài sản thực là giá trị dựa vào nội dung vật chất của nó, chính giá trịtạo ra tài sản hay giá trị của tài sản khi tham gia trực tiếp trong quá trình sản xuấthàng hóa - dịch vụ

* Tài sản tài chính

Tài sản tài chính là các loại tài sản không tham gia trực tiếp vào quá trình sảnxuất hàng hóa - dịch vụ Cụ thể hơn, tài sản tài chính là những tài sản có giá trịkhông dựa vào nội dung vật chất của nó mà dựa vào các quan hệ trên thị trường.Người chấp nhận thanh toán các tài sản tài chính trong tương lai gọi là người pháthành (thường là Chính phủ, các tổ cức và công ty) Người sở hữu các tài sản tàichính gọi là nhà đầu tư Giá trị của tài sản tài chính được gọi là vốn tài chính

Tài sản tài chính tạo thuận tiện cho việc luân chuyển vốn nhàn rỗi từ người cóvốn (nhà đầu tư) sang người không đủ vốn (người phát hành)

Tài sản tài chính bao gồm:

- Tiền mặt;

- Công cụ vốn chủ sở hữu của đơn vị khác Trong đó công cụ vốn chủ sở hữu

là hợp đồng chứng tỏ được những lợi ích còn lại về tài sản của đơn vị sau khi trừ đitoàn bộ nghĩa vụ của đơn vị đó

- Quyền theo hợp đồng để:

+ Nhận tiền mặt hoặc tài sản tài chính khác từ đơn vị khác;

+ Trao đổi các tài sản tài chính hoặc nợ phải trả tài chính với đơn vị khác theocác điều kiện có thể có lợi cho đơn vị;

- Hợp đồng sẽ hoặc có thể được thanh toán bằng các công cụ vốn chủ sở hữucủa đơn vị

Tài sản tài chính có thể là: trái phiếu Chính phủ, trái phiếu Kho bạc, trái phiếucông ty, các loại trái phiếu khác, hối phiếu, kỳ phiếu, tín phiếu, chứng chỉ tiền gửi,các khoản cho vay và phải thu, cổ phiếu phổ thông, cổ phiếu ưu đãi, hợp đồngquyền chọn, các giấy tờ có giá khác

1.1.2 Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp

- Đối với bất động sản: căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặcmột trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật vềđất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết địnhgiao đất, cho thuê đất, thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thẩm quyền theo quyđịnh hiện hành của pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản

án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về

sở hữu nhà ở

Nhận biết tính hợp pháp các loại bất động sản cụ thể như sau:

- Đối với đất đai: căn cứ vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc cácloại giấy tờ về quyền sử dụng đất đủ điều kiện để Nhà nước cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai

- Đối với công trình xây dựng: Giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở;Hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng theoquy định của pháp luật về nhà ở

- Việc nhận biết tính hợp pháp của động sản được căn cứ vào hồ sơ, tài liệu,chứng từ, hóa đơn mua bán, chứng từ nhập khẩu và các căn cứ khác của tài sản

Đối với động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…):căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… của tài sản

- Trường hợp hồ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do nguyênnhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhậncủa khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhấtcủa doanh nghiệp để xác minh

1.1.3 Giá trị và đặc tính của tài sản

a Giá trị tài sản

Giá trị là một khái niệm kinh tế đề cập đến mối quan hệ tiền tệ giữa các hànghóa và dịch vụ sẵn có để mua với những người mua và bán chúng Giá trị khôngphải là dữ kiện, mà là một ước tính về sự đánh giá các hàng hóa và dịch vụ tại mộtthời điểm nhất định phù hợp với một định nghĩa nhất định về giá trị

Theo Ủy ban Tiêu chuẩn Thẩm định giá Quốc tế (IVSC) năm 2017: Giá trị thểhiện qua giá cả của một hàng hóa hay dịch vụ đáp ứng như cầu Mức giá đó thể hiệnkhả năng lớn nhất đi đến thỏa thuận mua bán giữa bên mua và bên bán Giá trị đượctạo ra bởi khả năng sử dụng tài sản và bởi khả năng mà nó có thể làm thỏa mãn cácnhu cầu của chúng ta

Trong thực tế, có nhiều loại giá trị khác nhau, như: giá trị đánh giá, giá trị sổsách, giá trị sử dụng, giá trị tính thuế, giá trị thanh lý…

b Đặc tính của giá trị tài sản

Một hàng hóa và dịch vụ để có giá trị cần thiết phải có một số đặc tính pháp lý vàkinh tế sau đây: tính khan hiếm, tính hữu ích, có thể chuyển giao được, có yêu cầu

- Tính khan hiếm: là một khái niệm có tính tương đối, phải được xem xét trong

mối quan hệ cung cầu và cách sử dụng (hiện tại và tương lai) mà các hàng hóa vàdịch vụ có thể được đặt ra

- Tính hữu ích: Tính hữu ích được xác định như là khả năng cung cấp dịch vụ

hoặc làm thỏa mãn nhu cầu

- Có thể chuyển giao được: là một khái niệm pháp lý cần phải được xem xét

trong việc xác thẩm định giá trị tài sản Ngay cả khi có các đặc tính như tính hữuích, khan hiếm và có yêu cầu, nhưng nếu hàng hóa không thể chuyển giao đượctoàn bộ hoặc một phần thì giá trị thị trường của hàng hóa đó cũng không tồn tại.

- Có yêu cầu: là một khái niệm kinh tế ám chỉ sự cần thiết hiện có mà cũng ám

chỉ khả năng tiền tệ để đáp ứng yêu cầu đó

1.2 Cơ sở và nguyên tắc của thẩm định giá tài sản

1.2.1 Khái niệm và đặc trưng thẩm định giá tài sản

* Khái niệm thẩm định giá tài sản

Theo Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012: Thẩmđịnh giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằngtiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trườngtại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêuchuẩn thẩm định giá

* Đặc trưng của thẩm định giá tài sản

Những đặc trưng cơ bản của thẩm định giá là:

- Thẩm định giá là công việc ước tính: Việc ước tính giá trị của tài sản luônluôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụngtài sản của người mua

- Thẩm định giá là hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn: Thẩm định viên phảithực hiện công việc thẩm định giá với đầy đủ năng lực chuyên môn cần thiết, tinhthần làm việc chuyên cần, thận trọng, cân nhắc đầy đủ các dữ liệu thu thập đượctrước khi đề xuất ý kiến chính thức Do đó cần phải phải không ngừng nâng caokiến thức và nghiệp vụ chuyên môn cũng như kinh nghiệm trong hoạt động thựctiễn, trong môi trường pháp lý

- Giá trị của tài sản được tính bằng tiền: Giá trị của tài sản được hình thành bởi

sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khảnăng thanh toán Giá trị của tài sản sau khi thẩm định giá được ghi nhận bằng tiền

- Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào: tài sản thẩm định giá có rấtnhiều loại như: bất động sản, động sản, tài sản hữu hình, tài sản vô hình, tài sản tàichính và phải thỏa mãn là tài sản hợp pháp

- Xác định tại một thời điểm cụ thể: Việc xác định thời điểm cụ thể để thẩmđịnh giá là rất quan trọng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến kết quả thẩm định giá trịcủa tài sản Tại thời điểm khác nhau thì kết quả thẩm định giá trị của tài sản có giátrị khác nhau

- Xác định cho một mục đích nhất định: Việc xác định được mục đích thẩmđịnh giá để làm cơ sở cho việc xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá Mục đíchthẩm định giá phải phù hợp và liên quan trực tiếp đến việc lựa chọn cách thức tiếpcận và phương pháp định giá cần thực hiện

- Dữ liệu sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường: Giá trị tàisản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường và giá trị phi thị trường Giá trị thịtrường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh Giá trịphi thị trường là mức giá ước tính của một tài sản căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹthuật, chức năng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quátrình sử dụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trongđiều kiện hạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt

1.2.2 Cơ sở của thẩm định giá tài sản

Cơ sở giá trị tài sản có thể là giá trị thị trường hoặc giá trị phi thị trường Giátrị tài sản được ước tính trên cơ sở giá trị thị trường là giá trị thị trường và được xácđịnh bằng các cách tiếp cận theo quy định của hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giáViệt Nam

* Giá trị thị trường

Theo Điều 4 Luật giá số 11/2012/QH13 ngày 20 tháng 6 năm 2012: Giá thị trường là giá hàng hóa, dịch vụ hình thành do các nhân tố chi phối và vận động của

thị trường quyết định tại một thời điểm, địa điểm nhất định

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02): Giá trị thịtrường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá, giữamột bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong

một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động mộtcách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc.

Trường hợp có sự hạn chế đối với việc xác định giá trị thị trường của tài sản(thông tin, dữ liệu trên thị trường, điều kiện thẩm định giá hoặc các hạn chế khác),nêu rõ nguyên nhân, biện pháp khắc phục (nếu có) và thể hiện mức độ ảnh hưởngđến kết quả thẩm định giá do sự hạn chế này trong báo cáo kết quả thẩm định giá

* Giá trị phi thị trường:

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 (TĐGVN 03): Giá trị phi thị

trường là mức giá ước tính của một tài sản tại thời điểm, địa điểm thẩm định giá,

không phản ánh giá trị thị trường mà căn cứ vào đặc điểm kinh tế - kỹ thuật, chứcnăng, công dụng của tài sản, những lợi ích mà tài sản mang lại trong quá trình sửdụng, giá trị đối với một số người mua đặc biệt, giá trị khi giao dịch trong điều kiệnhạn chế, giá trị đối với một số mục đích thẩm định giá đặc biệt và các giá trị khôngphản ánh giá trị thị trường khác Giá trị phi thị trường bao gồm: giá trị tài sản bắtbuộc phải bán, giá trị đặc biệt, giá trị đầu tư, giá trị để tính thuế hoặc các giá trịkhác

1.2.3 Nguyên tắc kinh tế chi phối hoạt động thẩm định giá

Giá trị của tài sản được hình thành bởi sự tác động của nhiều yếu tố như giá trị

sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán Khi tiến hành thẩm địnhgiá, cần nghiên cứu, vận dụng các nguyên tắc cơ bản dưới đây để phân tích, đánhgiá các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản, từ đó đưa ra kếtluận về giá trị của tài sản

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 (TĐGVN 04) có các nguyêntắc thẩm định giá cơ bản như sau:

- Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất:

Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa

có thể cho phép về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh

tế - xã hội thực tế phù hợp và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản

Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụngtốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản đó.

- Nguyên tắc cung - cầu:

Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đótrên thị trường Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tàisản Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộctính của các tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản

- Nguyên tắc thay đổi:

Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tácđộng đến giá trị của nó

Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phảnánh hàng loạt các mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bảnthân các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị luôn luôn thay đổi Do đó, trong thẩm định giátài sản phải nắm được mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phảiphân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệuquả nhất

- Nguyên tắc thay thế:

Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình

sử dụng, thì giá trị của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tàisản này đến tài sản khác

Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấpnhất thì tài sản đó sẽ bán được trước Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướngđược thiết lập bởi chi phí mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điềukiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế Một người muathận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế trong cùng mộtthị trường và một thời điểm

- Nguyên tắc cân bằng:

Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt đượckhả năng sinh lời tối đa hay mức hữu dụng cao nhất Do đó, để ước tính mức sử dụngtốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự cân bằng của các yếu

tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá

- Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm:

Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định,sau đó mặc dù đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần

- Nguyên tắc phân phối thu nhập:

Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai,vốn, lao động, quản lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này Nếu việc phânphối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau khi

đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai

- Nguyên tắc phù hợp:

Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối

đa hoặc mức hữu dụng cao nhất Do đó, phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợpvới môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quảnhất

- Nguyên tắc cạnh tranh:

Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức

có thể làm giảm lợi nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận Đối với tài sản,mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài sảnnày với tài sản khác Khi tiến hành thẩm định giá, cần xem xét, đánh giá tác động củayếu tố cạnh tranh đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thunhập để xác định giá trị của tài sản

- Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai:

Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trongtương lai

Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của nhữngngười tham gia thị trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố nàycũng ảnh hưởng đến giá trị

Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợiích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua

1.3 Quy trình và các phương pháp thẩm định giá tài sản

1.3.1 Quy trình thẩm định giá tài sản

Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05 (TĐGVN 05) quy trình thẩmđịnh giá bao gồm các bước sau:

Bước 1 Xác định tổng quát về tài sản thẩm định giá và xác định giá trị thị

trường hoặc giá trị phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá, bao gồm:

a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản cầnthẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩmđịnh giá

b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kếtquả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩmđịnh giá (nếu có)

c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá: Mục đíchthẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản yêu cầu

thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, văn bản đề nghị thẩm định giácủa khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá.

d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá: Căn cứ vào mục đích thẩm địnhgiá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế - kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sảnthẩm định giá, xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giátrị phi thị trường của tài sản

e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt: có thể đưa ra giả thiết đối với nhữngthông tin còn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giátrong trường hợp không khắc phục được những hạn chế này Các hạn chế về thôngtin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặcđiểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thông tin khác ảnh hưởng đếnviệc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá

Bước 2 Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm:

a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung côngviệc, tiến độ thực hiện từng nội dung công việc và tiến độ thực hiện của toàn bộcuộc thẩm định giá

b) Nội dung kế hoạch bao gồm:

- Xác định mục tiêu, yêu cầu, phạm vi và nội dung công việc

- Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá

- Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập

về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh

- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy

và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá

- Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu,thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện

- Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phâncông và các cán bộ trợ giúp thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm

bảo việc áp dụng quy trình kiểm soát chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanhnghiệp

- Xác định nội dung công việc cần thuê chuyên gia tư vấn (nếu có)

Bước 3 Khảo sát thực tế, thu thập thông tin:

Các nguồn thông tin thu thập, phục vụ cho quá trình thẩm định giá bao gồm:thông tin do khách hàng cung cấp; thông tin từ kết quả khảo sát thực tế; thông tin từcác giao dịch mua bán tài sản trên thị trường; thông tin trên các phương tiện truyềnthông của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩmquyền; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, vềcác đặc tính kinh tế - kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hộicủa vùng, miền có liên quan đến tài sản

Đối với từng loại tài sản cụ thể cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trịcủa tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thông tin phù hợp với các yếu tố

đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn

Ngoài ra, phải thu thập các thông tin như các thông tin liên quan đến tính pháp

lý của tài sản; các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, chính sách thuế,thu nhập, các điều kiện giao dịch của tài sản thẩm định giá và tài sản so sánh (nếucó); các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, sở thích vàđộng thái người mua - người bán tiềm năng, tình hình lạm phát, các chỉ số giá đốivới nhóm tài sản cụ thể (nếu có)

Bước 4 Phân tích thông tin:

Là quá trình phân tích toàn bộ các thông tin thu thập được liên quan đến tàisản thẩm định giá và các tài sản so sánh để đánh giá tác động của các yếu tố đến kếtquả thẩm định giá cuối cùng Cụ thể:

a) Phân tích những thông tin về đặc điểm của tài sản (pháp lý, kinh tế - kỹthuật)

b) Phân tích những thông tin về thị trường của tài sản thẩm định giá: cầu; sự thay đổi của chính sách, pháp luật; sự phát triển của khoa học, công nghệ vàcác yếu tố khác.

cung-c) Phân tích về việc sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất

Phân tích khả năng sử dụng tốt nhất của tài sản nhằm bảo đảm sử dụng mộtcách hợp pháp, hợp lý trong điều kiện cho phép về mặt kỹ thuật, tài chính và manglại giá trị cao nhất cho tài sản

Khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản thẩm định giá khiđứng độc lập có thể khác biệt với khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất củatài sản đó khi được xem xét trong một tổng thể Khi đó cần cân nhắc đóng góp củatài sản đó cho giá trị chung của tổng thể Mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quảnhất của tài sản có thể khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản cần phân tích

và trình bày các khả năng sử dụng tài sản cho phù hợp với những yếu tố pháp lý, tựnhiên và tài chính để xác định mục đích sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tàisản

Để xác định tính khả thi về tài chính, phải ước tính tổng thu nhập trong tươnglai kỳ vọng có thể có được từ mỗi mục đích sử dụng tiềm năng Các khoản bỏ trống,thất thu, chi phí hoạt động và các chi phí cần thiết khác để áp dụng mục đích sửdụng tiềm năng được trừ vào thu nhập để có được thu nhập hoạt động thuần Nếulợi nhuận tạo ra từ việc sử dụng đủ để đáp ứng các tỷ lệ lợi nhuận trên vốn đầu tư vàmang lại lợi nhuận kỳ vọng thì việc sử dụng là khả thi về mặt tài chính

Tuy nhiên trong số các mục đích sử dụng khả thi về mặt tài chính thì mục đích

sử dụng tạo ra lợi nhuận cao nhất phù hợp với tỷ lệ lợi nhuận của ngành thì đó làmục đích sử dụng cao nhất và tốt nhất

Bước 5 Xác định giá trị tài sản thẩm định giá:

Căn cứ các cách tiếp cận thẩm định giá phân tích và lựa chọn các phươngpháp thẩm định giá phù hợp với mục đích thẩm định giá, cơ sở giá trị của tài sản,mức độ sẵn có của các dữ liệu, thông tin để áp dụng các phương pháp thẩm định giá

và phù hợp với các quy định của pháp luật liên quan (nếu có)

Bước 6 Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi

cho khách hàng, các bên liên quan:

- Báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá được lập theo quyđịnh

- Xác định thời điểm bắt đầu có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá: Thờiđiểm có hiệu lực của chứng thư thẩm định giá là ngày, tháng, năm ban hành chứngthư thẩm định giá

- Xác định thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá:

Thời hạn có hiệu lực của kết quả thẩm định giá được xác định trên cơ sở đặcđiểm pháp lý, kinh tế - kỹ thuật của tài sản thẩm định giá; biến động về pháp lý, thịtrường liên quan đến tài sản thẩm định giá và mục đích thẩm định giá nhưng tối đakhông quá 6 tháng kể từ thời điểm chứng thư thẩm định giá có hiệu lực

1.3.2 Các cách tiếp cận thẩm định giá tài sản

cơ sở nhu cầu của đối tượng thông thường tham gia thị trường tài sản thẩm định,không dựa trên các đặc điểm đặc biệt chỉ có giá trị đối với một số cá biệt đối tượngtham gia thị trường tài sản thẩm định giá

Để xác định giá trị phi thị trường, cần xác định giá trị tài sản thẩm định giátrên cơ sở các điểm đặc biệt của tài sản thẩm định giá, nhóm khách hàng (hoặc nhàđầu tư) cá biệt có nhu cầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt đó của tài sản Từ đó khảosát các giá giao dịch của các tài sản so sánh có các đặc điểm đặc biệt tương tự với

đối tượng tham gia thị trường là các khách hàng (hoặc nhà đầu tư) cá biệt, có nhucầu sử dụng các đặc điểm đặc biệt trên của tài sản thẩm định giá.

Theo cách tiếp cận từ thị trường, phương pháp thẩm định giá là phương pháp

so sánh và thường được áp dụng để thẩm định giá các tài sản thẩm định giá có giaodịch phổ biến trên thị trường

sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

Để xác định giá trị phi thị trường cần phản ánh được các đặc điểm đặc thù củađối tượng sử dụng đặc biệt, đặc điểm đặc biệt hoặc tính năng sử dụng đặc biệt củatài sản thẩm định giá

Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng trong trường hợp:

- Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận thị trường vàcách tiếp cận thu nhập

- Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mớiđược xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo

- Kiểm tra kết quả các cách tiếp cận thẩm định giá khác

Tùy vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm của tài sản và mức độ sẵn có của sốliệu, lựa chọn phương pháp chi phí thay thế hoặc phương pháp chi phí tái tạo trongcách tiếp cận chi phí để tiến hành thẩm định giá

1.3.2.3 Cách tiếp cận từ thu nhập

Cách tiếp cận từ thu nhập có thể được sử dụng để xác định giá trị tài sản thẩmđịnh giá theo cơ sở giá trị thị trường hoặc phi thị trường

Để xác định giá trị thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cần phảnánh được đặc điểm của đa số đối tượng tham gia thị trường tài sản thẩm định giá.

Cụ thể: thu nhập thuần, chi phí hoạt động, tỷ suất vốn hóa, tỷ suất chiết khấu và các

dữ liệu đầu vào khác cần được đánh giá trên cơ sở khảo sát thị trường trong quá khứcủa tài sản thẩm định, dự đoán tương lai, xem xét tình hình cung - cầu, triển vọngphát triển của thị trường ngành, lĩnh vực và các yếu tố khác ảnh hưởng đến việc dựbáo cũng cần xác định mục đích sử dụng tài sản để đáp ứng nguyên tắc sử dụng tốtnhất và hiệu quả nhất

Để xác định giá trị phi thị trường, việc áp dụng cách tiếp cận thu nhập cầnphản ánh được các đặc điểm đặc thù của đối tượng sử dụng đặc biệt hoặc tính năng

sử dụng đặc biệt của tài sản thẩm định

Cách tiếp cận thu nhập dựa trên nguyên tắc tài sản có giá trị vì tạo ra thu nhậpcho người chủ sở hữu Giữa giá trị tài sản và thu nhập mang lại từ việc sử dụng tàisản có mối quan hệ trực tiếp, vì vậy nếu những yếu tố khác không đổi, thu nhậpmang lại từ tài sản cho người sở hữu càng lớn thì giá trị của tài sản càng cao Cáchtiếp cận thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu,

có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóahoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp

Cách tiếp cận thu nhập gồm hai phương pháp chính: Phương pháp vốn hóatrực tiếp và Phương pháp dòng tiền chiết khấu

1.3.3 Các phương pháp thẩm định giá tài sản

1.3.3.1 Phương pháp so sánh

a Căn cứ

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tíchmức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thànhcông hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thườngvào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá để ướctính và xác định giá trị thị trường của tài sản

b Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp so sánh

Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêm yết

hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sản cầnthẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường Thẩmđịnh viên cần phải dựa trên các yếu tố cơ bản sau để so sánh:

- Tình trạng vật chất của tài sản

- Đặc điểm về vị trí hay địa điểm

- Tình trạng pháp lý

- Thời gian giao dịch

- Thông tin về tài sản so sánh

- Các điều khoản và các điều kiện giao dịch

Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tài

sản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá Để thực hiện tốt bước này, khikiểm tra và phân tích các giao dịch thị trường cần phải làm rõ: nguồn gốc, đặc điểm

và tính chất của các giao dịch thị trường

Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, so sánh

đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn Theo kinh nghiệm thường lấy từ 3 đến 6 tài sản

để so sánh

Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tài sản

cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh Cách điều chỉnh thông dụng là lấy tài sản mục tiêu làmchuẩn, thực hiện việc điều chỉnh đối với tài sản chứng cứ Nếu tài sản chứng cứ cócác yếu tố được đánh giá là tốt hơn tài sản mục tiêu thì điều chỉnh giảm giá trị giaodịch của tài sản chứng cứ xuống và ngược lại

Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh, rút ra

mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cần thẩm định

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

Đây là phương pháp phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực

tế vì xuất phát từ 3 ưu điểm cơ bản sau:

- Là phương pháp thẩm định giá ít gặp khó khăn về mặt kỹ thuật, vì không cócông thức hay mô hình cố định, mà chỉ dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thịtrường để cung cấp các dấu hiệu về giá trị

- Là phương pháp thể hiện sự đánh giá của thị trường - đó là các bằng chứng

rõ ràng - đã được thừa nhận trên thực tế về giá trị của tài sản Vì vậy, nó có cơ sởvững chắc để khách hàng và cơ quan pháp lý công nhận

- Là cơ sở của các phương pháp khác như: phương pháp chi phí và phươngpháp thặng dư

* Hạn chế

- Phải có các thông tin về sự giao dịch hay rao bán (rao mua) về các tài sảntương tự ở trong cùng một khu vực thì mới có thể sử dụng để so sánh được Nếu ít

có tài sản so sánh đáp ứng được các yêu cầu trên thì kết quả sẽ có độ chính xác kém

- Các thông tin thu thập được theo phương pháp này thường mang tính chấtlịch sử Nếu thị trường biến động, các thông tin nhanh chóng trở nên lạc hậu trongmột thời gian ngắn Khi đó tính chính xác sẽ thấp

- Phương pháp này đòi hỏi thẩm định viên phải có nhiều kinh nghiệm và kiếnthức thị trường thì mới có thể tiến hành thẩm định giá đạt được độ tin cậy cao

* Điều kiện áp dụng

- Phương pháp so sánh áp dụng để thẩm định giá các tài sản cần thẩm định giá cógiao dịch phổ biến trên thị trường

- Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được

- Thị trường phải ổn định, nếu thị trường có biến động sẽ có sai số lớn

- Thường dùng phương pháp so sánh trực tiếp trong các trường hợp: Các tàisản có tính tương đồng, các mảnh đất trống.

1.3.3.2 Phương pháp chi phí

a Căn cứ

Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo

ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá Với ý nghĩa như vậy, định giá tài sản theo phương phápchi phí là việc ước tính giá trị tài sản dựa trên các chi phí hợp lý tạo ra tài sản đó

b Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp chi phí

* Đối với bất động sản

Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi đó

là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác địnhgiá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế công

trình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảm

giá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị hao mòn

lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cách cộng

(+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

* Đối với máy, thiết bị

Bước 1: Đánh giá toàn diện về tình trạng máy, thiết bị cần thẩm định giá

Bước 2: Ước tính chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế để sản xuất và đưa máy,

thiết bị vào sử dụng, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà sản xuất, thuế, phí phải nộp theoquy định của pháp luật

Bước 3: Ước tính hao mòn hữu hình, hao mòn vô hình và giá trị hao mòn lũy

kế của máy, thiết bị

Bước 4: Ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách lấy kết quả bước 2 trừ (-)

- Phương pháp chi phí thích hợp khi định giá tài sản dùng cho các giao dịch vàmục đích riêng biệt

 Hạn chế

- Việc định giá theo phương pháp chi phí cũng phải dựa vào các dữ liệu thịtrường, cho nên những hạn chế của phương pháp so sánh trực tiếp cũng đúng vớiphương pháp chi phí

- Chi phí nói chung là không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị Phươngpháp chi phí phải sử dụng cách tiếp cận cộng tới, song tổng của nhiều bộ phận chưachắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính một số khoản giảm giá có thể trở nên rất chủ quan và khó thựchiện Trên thực tế chưa có một phương pháp ước tính giảm giá cụ thể nào được chấpnhận rộng rãi

- Để áp dụng phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có nhiều kinhnghiệm và đặc biệt là phải thành thạo về kỹ thuật xây dựng

* Điều kiện áp dụng

- Thẩm định giá những tài sản có mục đích sử dụng đặc biệt; những tài sảnchuyên dùng, những tài sản không đủ thông tin để áp dụng phương pháp so sánh

- Thẩm định giá tài sản phục vụ mục đích bảo hiểm; tính toán mức tiền hỗ trợ,bồi thường khi Nhà nước giải tỏa, đền bù

- Kiểm tra kết quả các phương pháp thẩm định giá khác

1.3.3.3 Phương pháp thặng dư

a Căn cứ

Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường củatài sản cần thẩm định giá được xác định căn cứ vào giá trị vốn hiện có bằng cách lấygiá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản (tổng doanh thu) trừ đi tất cảcác chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó

b Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thặng dư

Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu

quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính vàmang lại giá trị cao nhất cho dự án

Bước 2: Ước tính tổng doanh thu phát triển của dự án, chuyển đổi tổng doanh

thu đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 3: Ước tính chi phí đầu tư để tạo ra doanh thu phát triển của dự án,

chuyển đổi chi phí đầu tư đó về giá tại thời điểm cần thẩm định giá

Bước 4: Xác định giá đất căn cứ vào chênh lệch kết quả tính toán của bước 2

trừ (-) bước 3

Khi áp dụng phương pháp này, thẩm định viên cần lưu ý các điểm sau:

- Trường hợp dự án được nghiệm thu, quyết toán làm nhiều kỳ thì cần chiếtkhấu doanh thu, chi phí về giá tại thời điểm cần thẩm định giá Dự án có thểnghiệm thu, quyết toán theo số lẻ năm (ví dụ 1,5 năm (tương đương 18 tháng), 2,5năm (tương đương 30 tháng)… khi đó thẩm định viên phải quy đổi tỷ suất chiếtkhấu và số kỳ đầu tư theo đơn vị tính tương ứng

- Thời điểm nghiệm thu, quyết toán dự án vào đầu kỳ hay cuối kỳ để áp dụngcông thức phù hợp.

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

- Được sử dụng để đánh giá các tài sản có tiềm năng phát triển

- Đây là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá khi thực hiện đấu thầu

- Phương pháp này mô phỏng lại cách thức phân tích, đánh giá các cơ hộiđầu tư vào tài sản Vì vậy, nó có giá trị quan trọng để dịch vụ về chi phí xâydựng và tiền cho thuê khi thực hiện dự án phát triển BĐS

* Nhược điểm

- Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất

- Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tuỳ theo các điều kiện của thị trường

- Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán

- Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền

Phương pháp thu nhập: là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển

đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài

sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quátrình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá.Phương pháp thu nhập dựa trên giả thiết sau:

- Một tài sản có giá trị vì nó tạo ra thu nhập cho người chủ sở hữu Giữa giá trịtài sản và thu nhập từ tài sản có mối quan hệ trực tiếp Nếu những yếu tố kháckhông đổi, thu nhập mang lại từ tài sản cho người chủ càng lớn thì giá trị của tài sảncàng cao

- Giá trị thị trường của một tài sản bằng với giá trị hiện tại (giá trị tại thời điểmcần thẩm định giá) của các khoản thu nhập ròng có thể thu về trong tương lai từ tàisản

b Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp thu nhập

Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu

tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên có thể dựbáo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và và tính được tỷ suất chiết khấu phùhợp

Phương pháp thu nhập được chia thành 2 phương pháp:

- Phương pháp vốn hóa trực tiếp: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từ tàisản đầu tư qua các năm không thay đổi và số năm đầu tư là vô hạn

- Phương pháp dòng tiền chiết khấu: áp dụng đối với trường hợp thu nhập từtài sản đầu tư qua các năm khác nhau

Thẩm định viên về giá căn cứ vào loại hình tài sản (mang lại thu nhập), khảnăng thu thập thông tin của các tài sản so sánh trên thị trường để quyết định áp dụngphương pháp thẩm định giá thích hợp

* Phương pháp vốn hóa trực tiếp

- Nội dung: Vốn hoá trực tiếp là phương pháp sử dụng thu nhập để ước tính

giá trị tài sản bằng cách chuyển hoá lợi tức của một năm Việc chuyển hoá này thựchiện đơn giản bằng cách chia thu nhập cho tỷ suất vốn hoá thích hợp hay nhân với

hệ số thu nhập

- Công thức

Trong đó: V : giá trị tài sản

I : thu nhập ròng trong một năm, R: tỷ suất vốn hoá,

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)

- Các bước tiến hành:

Bước 1: Ước tính thu nhập do tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng với mỗi

loại tỷ suất vốn hoá thích hợp

Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hoá hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập Bước 3: Áp dụng công thức vốn hoá trực tiếp.

* Phương pháp dòng tiền chiết khấu (DCF)

- Nội dung: Phương pháp dòng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị

của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dòng tiền dự kiến phátsinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, có tính đến yếu tố lạm phát và không ổnđịnh của thu nhập

- Công thức

+ Trường hợp dòng tiền không đều

n n

t

r

V r

CF V

Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n,

n : Thời gian nắm giữ tài sản,

r : tỷ suất chiết khấu.

+ Trường hợp dòng tiền đều

n n

V r

CF V

Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.

Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản

Bước 3: Ước tính thu nhập ròng hay dòng tiền từ doanh thu và chi phí.

Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.

Bước 5: Ước tính tỷ suất vốn hoá thích hợp.

Bước 6: Xác định giá trị tài sản bằng công thức nêu trên.

c Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

- Xét về mặt lý thuyết, đây là phương pháp có cơ sở lý luận tương đối chặtchẽ, vì nó tiếp cận trực tiếp những lợi ích mà tài sản đem lại cho nhà đầu tư

- Ngoại trừ kỹ thuật chiết khấu dòng tiền thì đây là phương pháp đơn giản

- Có thể đạt được độ chính xác cao khi có chứng cứ về các thương vụ có thể sosánh được, khi các khoản thu nhập có thể dự báo trước với độ tin cậy cao

* Điều kiện áp dụng

- Phù hợp khi định giá tài sản có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổnđịnh và có thể dự báo trước một cách hợp lý

- Với tài sản có thu nhập không đều thì có thể sử dụng một dạng tương tự là DCF

- Thường áp dụng để dịch vụ cho các quyết định lựa chọn phương án đầu tư

1.3.3.5 Phương pháp lợi nhuận

a Căn cứ

Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá dựa trên khả năng

sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

Phương pháp lợi nhuận dựa trên giả định người đầu tư kinh doanh và ngườichủ sở hữu bất động sản là khác nhau, mặc dù trên thực tế có thể là một người duynhất Vì vậy, giá trị bất động sản là vốn hóa thu nhập thực (coi như tiền thuê) từ bấtđộng sản

Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản

mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủyếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản Loại hình tài sản chủ yếu áp dụngphương pháp này ví dụ như: rạp chiếu phim, nhà hát, khách sạn, nhà hàng, trạm xăng,sân gôn, trung tâm giải trí, sàn nhảy, khu thể thao, công viên…

b Các bước tiến hành thẩm định giá theo phương pháp lợi nhuận

Bước 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả

các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng

ký với cấp có thẩm quyền Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch

vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…

Bước 2: xác định tổng chi phí: bao gồm:

- Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tư:

Hàng hóa, nguyên liệu, vật tư mua cho kinh doanh như nguyên liệu, thựcphẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phínguyên liệu, vật tư… sẽ được trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuậnròng

- Chi phí lãi vay ngân hàng

- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cảtiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nước,điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trangthiết bị…

Bước 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.

Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thucác khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy địnhcủa pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tư

Bước 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản.

Thu nhập thực hàng năm

Giá trị thị trường của bất động sản = (1.5)

Tỷ suất vốn hóa

c Yêu cầu khi áp dụng phương pháp lợi nhuận

- Thẩm định viên về giá phải am hiểu những kiến thức về kế toán doanh nghiệp để xác định doanh thu, chi phí hợp lý phát sinh của loại hình kinh doanh trêntài sản

- Thẩm định viên về giá phải xem xét, phân tích báo cáo tài chính của doanhnghiệp 3 năm liền kề về trước, tính từ thời điểm cần thẩm định giá

- Thẩm định viên về giá phải tiến hành so sánh các chỉ tiêu lợi nhuận, tiền thuêmặt bằng của doanh nghiệp cần thẩm định giá với tỷ lệ lợi nhuận, tiền thuê phổthông trên thị trường của những doanh nghiệp tương tự (cùng loại hình doanhnghiệp, cùng ngành nghề kinh doanh, có địa điểm tương tự…)

d Ưu điểm, hạn chế và điều kiện áp dụng

* Ưu điểm

- Phương pháp này không đòi hỏi ước tính giá trị cụ thể của tài sản, nó thíchhợp với việc xác định giá trị tài sản không có giao dịch trên thị trường với cơ sở làthu nhập của một loại hình kinh doanh cụ thể đạt được trong đó có sự đóng góp từtài sản

1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến thẩm định giá tài

Có nhiều yếu tố riêng biệt ảnh hưởng đến việc xác định giá trị của tài sản, baogồm: Yếu tố chủ quan và yếu tố khách quan

1.4.1 Yếu tố chủ quan

Mục đích của thẩm định giá tài sản phản ánh nhu cầu sử dụng tài sản cho mộtcông việc nhất định Nó phản ánh những đòi hỏi về mặt lợi ích mà tài sản cần phảitạo ra cho chủ thể trong mỗi công việc hay giao dịch đã xác định trước Chính vìvậy, mục đích thẩm định giá được coi là một yếu tố quan trọng, mang tính chủ quan

và ảnh hưởng có tính quyết định tới việc xây dựng các tiêu chuẩn về giá trị đối vớitài sản được thẩm định.Trong nền kinh tế thị trường, mục đích thẩm định giá tài sảnthường là:

- Thẩm định giá trị tài sản để chuyển giao quyền sở hữu:

+ Để giúp người bán xác định giá bán có thể chấp nhận được;

+ Để giúp người mua quyết định giá mua;

+ Để xác định cơ sở cho sự trao đổi của tài sản này với tài sản khác

- Thẩm định giá trị tài sản cho mục đích tài chính và tín dụng:

+ Để sử dụng tài sản cho việc cầm cố hay thế chấp;

+ Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm

- Thẩm định giá trị tài sản để xác định số tiền cho thuê theo hợp đồng: Để giúpcho việc đặt ra mức tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê

- Thẩm định giá trị tài sản để phát triển và đầu tư:

+ Để so sánh với cơ hội đầu tư vào tài sản khác;

+ Để thực hiện quyết định, khả năng thực hiện đầu tư

- Thẩm định giá trị tài sản trong doanh nghiệp:

+ Để lập báo cáo tài chính hàng năm, xác định giá trị thị trường của vốn đầutư;

+ Để xác định giá trị doanh nghiệp;

+ Để mua bán, hợp nhất, thanh lý các tài sản của doanh nghiệp;

+ Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách DNNN

- Xác định giá trị tài sản nhằm đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý:

+ Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản;

+ Để xác định giá trị bồi thường;

+ Để tính thuế khi một tài sản được bán hoặc thừa kế;

+ Để tòa án quyết định phân chia tài sản khi xét sử các vụ án;

+ Để xác định giá sàn phục vụ cho việc đấu thầu, đấu giá các tài sản;

+ Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu, xung công quỹ

Trên thực tế các loại giao dịch về tài sản và các mục đích thẩm định giá cụ thểrất đa dạng Mỗi loại mục đích sẽ quyết định đến loại hay tiêu chuẩn về giá trị,quyết định đến quy trình và phương pháp mà sẽ sử dụng trong quá trình thẩm địnhgiá Vì vậy, một yêu cầu đối với là phải xác định rõ mục đích thẩm định giá.

1.4.2 Yếu tố khách quan

- Các yếu tố về tình trạng pháp lý

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khaithác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Tình trạng pháp lý của tàisản ảnh hưởng rất lớn đến giá trị tài sản, nhất là đối với bất động sản Thông thườngquyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị của tài sản càng cao

và ngược lại Tất nhiên, các quyền đó phải được sự bảo hộ của pháp luật Đó là cácquyền: được phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu,tặng, thừa kế, nghĩa vụ nộp thuế khi mua bán…

Để xác định giá trị tài sản một cách đúng đắn đòi hỏi phải nắm được nhữngquy định có tính pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể cóliên quan đến tài sản cần thẩm định Để có được những thông tin chính xác và tincậy về tình trạng pháp lý của tài sản, cần phải dựa vào các văn bản pháp lý hiệnhành, xem xét một cách cụ thể các loại giấy tờ làm bằng chứng kèm theo tài sản vàdựa vào tài liệu do các cơ quan kiểm toán có uy tín cung cấp

- Các yếu tố mang tính kinh tế

Đó là cung và cầu Hai yếu tố này tạo ra đặc tính khách quan của giá trị Haycòn gọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Giả thiết rằng tại một thời điểm, các yếu tốkhác là cố định, tài sản được mua bán trên thị trường Khi đó, giá trị tài sản phụthuộc vào quan hệ giữa cung và cầu, phụ thuộc vào độ co giãn hay còn gọi là độnhạy của cung và cầu trên thị trường Trên thực tế, tài sản được đánh giá cao khicung trở nên khan hiếm, nhu cầu và sức mua ngày càng cao, và ngược lại, tài sản sẽđược đánh giá thấp khi cung trở nên phong phú, nhu cầu và sức mua ngày càng sụtgiảm

Do vậy, đánh giá các yếu tố tác động đến cung và cầu, như: độ khan hiếm, sứcmua, thu nhập hay nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài

sản và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ quan trọnggiúp , trước hết xác định giá cả giao dịch có thể dựa vào thị trường hay cần phải dựavào giá trị phi thị trường Và sau nữa là có cơ sở dự báo và ước lượng một cách sátthực hơn GTTT của tài sản cần thẩm định.

Để có cơ sở đánh giá và ước lượng giá trị tài sản một cách hợp lý, trong hoạtđộng thẩm định giá nhất thiết phải tiến hành thu thập, lưu trữ các thông tin có liênquan đến giao dịch mua bán tài sản, hình thành nên các ngân hàng dữ liệu để phục

vụ cho chuyên ngành thẩm định giá Ngoài ra, các cán bộ thẩm định cần được trang

bị các kiến thức về kỹ thuật xử lý, phân tích và dự báo về sự biến động của giá cảthị trường, nhằm giúp cho có thể làm tốt vai trò tư vấn, đồng thời giảm thiểu rủi rođối với việc thẩm định giá

- Các yếu tố mang tính vật chất: Là những yếu tố thể hiện các thuộc tính hữu

dụng tự nhiên, vốn có mà tài sản có thể mang lại cho người sử dụng

Thông thường thuộc tính hữu dụng hay công dụng của tài sản càng cao thì giátrị tài sản sẽ càng lớn Tài sản được đánh giá cao hay không còn phụ thuộc vào khảnăng của mỗi người trong việc khai thác những công dụng hay thuộc tính hữu íchvốn có của tài sản Do vậy, bên cạnh việc dựa vào công dụng của tài sản, nhà thẩmđịnh cần phải xét đến mục tiêu của khách hàng để tiến hành tư vấn và lựa chọn loạigiá trị cần thẩm định cho phù hợp

- Các yếu tố khác

Những yếu tố đã nêu là những yếu tố thể hiện một cách trực quan và rõ ràngảnh hưởng đến giá trị tài sản Tuy nhiên, còn có những yếu tố khác, chẳng hạn nhưtập quán dân cư hay tâm lý tiêu dùng cũng ảnh hưởng một cách đáng kể tới giá trịtài sản Đòi hỏi phải có sự am hiểu về tập quán dân cư cũng như có sự phân tích vềyếu tố tâm lý trong một không gian văn hóa nhằm xác minh giá cả của giao dịch cóthể được coi là GTTT hay giá trị phi thị trường Do sự ảnh hưởng của yếu tố nàyđến tính chính xác của giá trị tài sản, đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghềthẩm định giá, các nước thường không cho phép các công ty cũng như các nước