Tài liệu định giá tài sản

Mục lụcCHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC21.Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.22.Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích23.Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng.34.Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích35.Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?56.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).67.Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)7CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN111.Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)112.Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ)133.Các phương pháp định giá bất động sản:14Phương pháp so sánh trực tiếp15Phương pháp thu nhập17Phương pháp chi phí19Phương pháp thặng dư21CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.241.Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp242.Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp243.Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?) Phân tích?254.Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp25Phương pháp giá trị tài sản thuần25Phương pháp định giá chứng khoán27Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần28Phương pháp PER29Phương pháp định lượng goodwill31 Mục lụcCHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC21.Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích.22.Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích23.Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng.34.Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm. Cho ví dụ, phân tích35.Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng?56.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích).67.Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ)7CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN111.Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?)112.Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ)133.Các phương pháp định giá bất động sản:14Phương pháp so sánh trực tiếp15Phương pháp thu nhập17Phương pháp chi phí19Phương pháp thặng dư21CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP.241.Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp242.Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp243.Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?) Phân tích?254.Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp25Phương pháp giá trị tài sản thuần25Phương pháp định giá chứng khoán27Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần28Phương pháp PER29Phương pháp định lượng goodwill31

M c l c ụ ụ

Mục lục 1

CHƯƠNG 1: KHÁI NIỆM CƠ BẢN VÀ NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ TRONG NỀN KTTC 2

1.Khái niệm về tài sản, đặc trưng của tài sản, phân tích 2

2.Khái niệm về giá trị tài sản, phân tích 2

3.Khái niệm thẩm định giá, phân tích đặc trưng 3

4.Khái niệm giá trị thị trường, giải thích khái niệm Cho ví dụ, phân tích 3

5.Khái niệm giá trị phi thị trường? Một số khái niệm thường dùng? 5

6.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản (nêu yếu tố, phân tích tác động của nó đến giá trị tài sản, cho ví dụ phân tích) 6

7.Các nguyên tắc định giá (5 nguyên tắc): Nêu nguyên tắc (nội dung, cơ sở, tuân thủ nguyên tắc chi phối như thế nào đến hoạt động của thẩm định viên? Ví dụ) 7

CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 11

1.Khái niệm bất động sản, đặc điểm chủ yếu (6 đặc điểm: nêu, phân tích tác động của đặc điểm đến giá trị bất động sản, ví dụ, chú ý khi định giá?) 11

2.Khái niệm thị trường bất động sản, đặc điểm chủ yếu (5 đặc điểm, nêu, phân tích, ví dụ) 13

3.Các phương pháp định giá bất động sản: 14

Phương pháp so sánh trực tiếp 15

Phương pháp thu nhập 17

Phương pháp chi phí 19

Phương pháp thặng dư 21

CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ TRỊ DOANH NGHIỆP 24

1.Khái niệm doanh nghiệp, nhu cầu xác định giá trị doanh nghiệp 24

2.Các yếu tố tác động đến giá trị doanh nghiệp 24

3.Sự khác nhau giữa tài sản doanh nghiệp và tài sản thông thường (bất động sản?) Phân tích? 25

4.Các phương pháp chủ yếu xác định giá trị doanh nghiệp 25

Phương pháp giá trị tài sản thuần 25

Phương pháp định giá chứng khoán 27

Phương pháp hiện đại hóa dòng tiền thuần 28

Phương pháp PER 29

Phương pháp định lượng goodwill 31

CH ƯƠ NG 1: KHÁI NI M C B N VÀ NGUYÊN T C Đ NH GIÁ TRONG N N KTTC Ệ Ơ Ả Ắ Ị Ề

1 Khái ni m v tài s n, đ c tr ng c a tài s n, phân tích ệ ề ả ặ ư ủ ả

 Khái niệm:

− Theo chuẩn mực kinh tế quốc tế: Tài sản là nguồn lực, là kết quả của những

hoạt động trong quá khứ mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể

dự kiến trước một cách hợp lý

− Theo chuẩn mực kinh tế Việt Nam ban hành kèm theo QĐ số 149 ngày

31/12/2001: Tài sản là nguồn lực doanh nghiệp Kiểm soát được và dự tính đem

lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp

− Theo chuyên ngành thẩm định giá: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần gọichung là nguồn lực có giá trị đối với chủ sở hữu

− Có một khoản lợi ích mà nó có thể mang lại cho chủ thể trong tương lai

 Quyền sở hữu là một quy phạm pháp luật quy định quyền của chủ thể đối với tài sản Quyền sở hữu bao gồm: quyền sử dụng, quyền chiếm hữu, quyền định đoạt

− Quyền sử dụng là quyền khai thác những công việc ứng dụng công dụng lợi íchcủa tài sản, Quyền được khai thác những lợi ích mà tài sản mang lại

− Quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ, quản lý tài sản

− Quyền định đoạt là quyền chuyển giao quyền sở hữu tài sản hoặc từ bỏ quyền

sở hữu đó

 Để đánh giá đúng mức độ lợi ích mà tài sản mang lại nhất thiết phải xem xét đến quyền chủ thể

2 Khái ni m v giá tr tài s n, phân tích ệ ề ị ả

 Khái niệm: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định

 Đặc điểm:

− Được đo bằng đơn vị tiền tệ

− Xác định tại một thời điểm nhất định

− Gắn liền với Chủ thể

− Chịu tác động của hai nhóm nhân tố: công dụng hay thuộc tính hữu ích và khả năng khai thác của chủ thể

− Tiêu chuẩn đánh giá là các khoản thu nhập bằng tiền

3 Khái ni m th m đ nh giá, phân tích đ c tr ng ệ ẩ ị ặ ư

 Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định

 Đặc trưng:

− Sai số thẩm định giá 5 - 10%  Mang tính chất chính xác tương đối

− Thẩm định giá hỏi tính chuyên môn cao

− Giá trị của tài sản được tính bằng tiền

− Đối tượng của Thẩm định giá có thể là bất kỳ một loại tài sản nào xong chủ yếu là bất động sản

− Thẩm định giá là việc ước tính giá trị tài sản tại một thời điểm nhất định

− Thẩm định giá là một công việc xác định cho một mục đích nhất định

− Thẩm định giá là những dữ liệu, những thông tin được sử dụng để định giá giá trị tài sản liên quan một cách trực tiếp hoặc gián tiếp đến thị trường Trực tiếp: mạng,người xung quanh, thị trường,

Gián tiếp: thị trường vật liệu nhân công,…

4 Khái ni m giá tr th tr ệ ị ị ườ ng, gi i thích khái ni m Cho ví d , phân tích ả ệ ụ

Các tình huống bị coi là ép buộc? Yêu cầu đối với việc phân tích các giao dịch

và thương vụ so sánh?

 Khái niệm: giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về 1 tài sản vào thờiđiểm thẩm định giá giữa 1 bên là người bán sẵn sàng bán với 1 bên là ngườimua sẵn sàng mua, sau 1 quá trình tiếp thị công khai mà tại đó các bên cùnghành động 1 cách khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc

 Giải thích khái niệm:

− Số tiền trao đổi:

 Giá trị thị trường được đo đếm, tính toán định lượng từng đơn vịtiền tệ

 Số tiền này có nguồn gốc, được ước tính dựa trên cơ sở của việctrao đổi, mua bán tài sản chứ không phải dựa trên các cơ sở khác

 Là người sẽ bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thịtrường công khai sau 1 quá trình tiếp thị

− Người mua sẵn sàng mua:

 Là người muốn mua nhưng không nhiệt tình quá mức để sẵn sàngmua với bất cứ giá nào, mà không cần tính đến những điều kiệngiao dịch thông thường trên thị trường

 Là người không trả giá cao hơn giá trị thị trường yêu cầu, là người

sẽ mua với giá thấp nhất có thể được

− Sau 1 quá trình công khai: có nghĩa là tài sản phải được giới thiệu,trưng bày 1 cách công khai, nhằm có thể đạt mức giá hợp lý nhất quatrao đổi,mua bán Thời gian tiếp thị phụ thuộc vào điều kiện cụ thểcủa từng thị trường, nhưng phải đủ để thu hút sự chú ý các kháchhàng Thời gian tiếp thị phải diễn ra trước thời gian thẩm định giá

− Khách quan, hiểu biết và không bị ép buộc:

 Khách quan: các bên mua, bán trên cơ sở không có quan hệ phụthuộc hay quan hệ phụ thuộc nào có thể gây ra 1 mức giá giả tạo.Giá trị thị trường giả thiết hình thành thông qua trao đổi giữa cácbên mua bán độc quyền khách quan

 Hiểu biết: các bên ra quyết định mua bán trên cơ sở đều đượcthông tin đầy đủ về đặc điểm, bản chất của tài sản, giá trị sử dụng

thực tế và tiềm tàn của tài sản, đặc điểm của thị trường và thời gianthời gian tiến hành thẩm định giá Giả thiết rằng các bên đều hànhđộng thận trọng và khôn ngoan vì lợi ích của mình, nhằm tìm kiếmmức giá mua hoặc bán hợp lý nhất trong thực tế, biểu hiện củakhôn ngoan và hiểu biết là người mua và người bán sẽ hành độngphù hợp với thông tin về thị trường mà anh ta nhận được tại thờiđiểm đó

 Không bị ép buộc: cả 2 bên đều không chịu bất cứ sự ép buộc nào

từ bên ngoài ảnh hưởng đến quyết định mua và bán

5 Khái ni m giá tr phi th tr ệ ị ị ườ ng? M t s khái ni m th ộ ố ệ ườ ng dùng?

 Khái niệm: Giá trị Phi thị trường của TS là số tiền ước tính của 1 tài sản dựa trên đánh giá yếu tố chủ quan của giá trị nhiều hơn là dựa vào khả năng

có thể mua bán tài sản trên thị trường

 Giá trị phi thị trường bao gồm một số khái niệm như sau:

− Giá trị đang sử dụng là giá trị một tài sản khi nó đang được sử dụng cho một mục đích nhất định và do đó không liên quan đến thị trường

− Giá trị đầu tư là giá trị của tài sản đối với một hoặc một số nhà đầu tư nhất định cho một dự án đầu tư nhất định

− Giá trị doanh nghiệp là biểu hiện bằng tiền về các khoản thu nhập mà doanhnghiệp mang lại cho nhà đầu tư trong quá trình sản xuất kinh doanh

− Giá trị bảo hiểm là số tiền bồi thường được ước tính trên cơ sở những chi phí thay thế tài sản khi xảy ra trách nhiệm bồi thường chứ không xem trọngđến việc xác định giá trị thị trường của tài sản là bao nhiêu

− Giá trị tính thuế là số tiền thể hiện giá trị tài sản được quy định trong các văn bản pháp lý làm căn cứ để ra số tiền thuế phải nộp cho nhà nước

− Giá trị còn lại là giá trị của những tài sản không còn được tiếp tục sửa chữa

để phục hồi, sử dụng nữa

− Giá trị tài sản bắt buộc phải bán là số tiền có thể thu về từ việc bán tài sản trong các điều kiện thời gian giao dịch quá ngắn so với thời gian bình thường cần có để giao dịch theo giá trị thị trường người bán chưa Sẵn sàng bán và người mua biết rõ sự bất lợi đó của người bán

− Giá trị đặc biệt là giá trị tài sản vượt quá Giá trị thị trường khi một tài sản này liên kết với một tài sản khác tạo ra sự cộng hưởng về mặt kỹ thuật hoặclợi ích kinh tế

6 Các y u t nh h ế ố ả ưở ng đ n giá tr tài s n (nêu y u t , phân tích tác ế ị ả ế ố

đ ng c a nó đ n giá tr tài s n, cho ví d phân tích) ộ ủ ế ị ả ụ

 Theo quan điểm TĐG Việt Nam: giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về nhữnglợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại 1 thời điểm nhất định

 Nhóm nhân tố chủ quan

− Chuyển giao quyền sở hữu: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện quá trình chuyển giao quyền sở hữu, là căn cứ giúp người bán xác định được giá bán, người mua quyết định được giá mua và là cơ sở để trao đổi mua bán

− Phục vụ tài chính và tín dụng: cầm cố, thế chấp, bảo lãnh, đảm bảo tiền vayGiá trị tài sản là cơ sở để thực hiện các hoạt động tài chính và tín dụng

− Cho thuê theo hợp đồng: Giá trị tài sản là căn cứ để xác định thời hạn cho thuê, giá cho thuê, tỷ suất sinh lời của hoạt động cho thuê, các điều kiện điều khoản cho thuê theo hợp đồng

− Phát triển tài sản đầu tư: giá trị tài sản là cơ sở về giá trị quyết định lựa chọn phương án đầu tư

− Định giá doanh nghiệp: giá trị tài sản là cơ sở của giá trị để thực hiện các hoạt động liên quan đến doanh nghiệp như sáp nhập, hợp nhất, chia tách hoặc phá sản của doanh nghiệp

− Định giá theo pháp luật: Nhà nước định giá tài sản để tính thuế do đó phải biết giá trị tài sản là bao nhiêu

− Trong quá trình thi hành án thì giải quyết các tranh chấp, Khiếu nại, Kiện tụng

 Nhóm nhân tố khách quan

− Các yếu tố mang tính vật chất:

Công dụng thuộc tính sở hữu vốn có của tài sản, thông thường công dụng của tài sản càng cao thì giá trị tài sản càng lớn Ngoài ra nó còn bị phụ thuộc vào khả năng khai thác của chủ thể đối với những công dụng thuộc tính của tài sản đó Vì vậy đối với mỗi tài sản cụ thể, bên cạnh việc lựa chọn các yếu tố chính ảnh hưởng trực tiếp hoặc Phản ánh giá trịtài sản, thẩm định viên cần phải tính đến quan điểm giá trị của khách hàng để quyết định loại giá trị Cần thẩm định cho phù hợp

− Yếu tố pháp lý:

Tình trạng pháp lý của tài sản quy định quyền của con người đối với việc khai thác các thuộc tính của tài sản trong quá trình sử dụng Thông thường quyền khai thác các thuộc tính của tài sản càng rộng thì giá trị

bất động sản) Nhà nước thường bảo hộ các quyền đó trước pháp luật,

đó là quyền được phép hay không được phép mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, biếu ,tặng,… Thẩm định viên cần nắm được các quy định về mặt pháp lý về quyền của các chủ thể đối với từng giao dịch cụ thể liên quan đến tài sản cần thẩm định

− Yếu tố kinh tế:

Cung và cầu là hai ở tố phản ánh đặc tính khách quan của giá trị hay còngọi là tính kinh tế của giá trị tài sản Thông thường giá trị của tài sản luôn tỉ lệ thuận với yếu tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố Cung Đánh giá các yếu tố tác động đến cung cầu: như độ khan hiếm, sức mua, thu nhập, nhu cầu có khả năng thanh toán của các giao dịch mua bán tài sản

và dự báo sự thay đổi của các yếu tố này trong tương lai là căn cứ để thẩm định viên xác định được giá cả giao dịch dựa vào giá trị thị trường

và giá trị Phi thị trường để dự kiến, ước tính một cách xác thực giá trị thịtrường của tài sản cần thẩm định

− Yếu tố khác:

Khoảng cách vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, tốc độ phát triển vùng miền, phong tục tập quán, tâm lý tiêu dùng, thu nhập, khả năng thanh toán, tốc độ gia tăng dân số, tốc độ đô thị hóa,… là những yếu tố mang tính vùng miền địa phương

Do sự ảnh hưởng của các yếu tố khác đến tính chính xác của giá trị tài sản đồng thời nhằm giảm thiểu rủi ro cho nghề thẩm định giá các nước thường không cho phép các công ty cũng như các thẩm định viên nước ngoài hoạt động một cách tự lập trên lãnh thổ quốc gia mà không có sự liên doanh với một tổ chức nào ở trong nước

7 Các nguyên t c đ nh giá (5 nguyên t c): Nêu nguyên t c (n i dung, c s , ắ ị ắ ắ ộ ơ ở tuân th nguyên t c chi ph i nh th nào đ n ho t đ ng c a th m ủ ắ ố ư ế ế ạ ộ ủ ẩ

 Nội dung nguyên tắc:

− Một tài sản có thể được sử dụng vào nhiều mục đích và đem lại những lợi ích khác nhau cho chủ thể nhưng giá trị của tài sản chỉ được xác địnhtrong điều kiện nó được sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

− Để một tài sản có thể sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất phải thỏa mãn đồng thời 3 điều kiện cơ bản theo IVSC:

 Tài sản được sử dụng trong bối cảnh tự nhiên, có thực

 Tài sản được sử dụng trong điều kiện được phép về mặt pháp lý

 Tài sản sử dụng phải đặt trong điều kiện khả thi về mặt tài chính

 Ví dụ mảnh đất

 Yêu cầu vận dụng

− Thẩm định viên cần phải chỉ ra được các tình huống của việc sử dụng tàisản, các cơ hội sử dụng tài sản phân biệt được các giả định tình huống được phép hay không được phép sử dụng tài sản, đảm bảo khả năng tài chính hay không thỏa mãn, tài sản tồn tại thực hay không tồn tại

− Thẩm định viên Phải khẳng định được trong các tình huống sử dụng tài sản tình huống nào được coi là sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

2 Nguyên tắc thay thế

 Cơ sở nguyên tắc:

Một người mua thận trọng nếu có đầy đủ thông tin một cách chi tiết hợp lý về một tài sản nào đó sẽ không bao giờ chấp nhận bỏ ra một khoản tiền nhiều hơn

để vẫn có thể có một tài sản tương tự như vậy để thay thế

 Nội dung nguyên tắc:

Giới hạn cao nhất về giá trị của một tài sản theo nguyên tắc này được xác định bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra để tạo ra một tài sản tương đương thay thế Hay nói cách khác giá trị của một tài sản sẽ không vượt quá chi phí phải

bỏ ra để có một tài sản tương đương thay thế (giá trị tài sản bằng tổng chi phí thị trường phải bỏ ra)

 Ví dụ lấy cùng một sản phẩm nhưng của các khác nhau

 Yêu cầu khi sử dụng nguyên tắc:

− Thẩm định viên cần phải được trang bị các kiến thức, sự hiểu biết về loại tài sản Cần thay thế cũng như tài sản Cần thẩm định

− Thẩm điện viên cần phải được trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh

sự khác biệt giữa các loại tài sản với nhau nhằm đảm bảo tính chất có thể so sánh được về giá cả, chi phí, giá thành sản xuất làm cơ sở hợp lý cho việc ước tính giá trị tài sản Cần thẩm định

− Thẩm định viên cần nắm được các diễn biến của thị trường tại thời điểmthẩm định, phân tích được sự biến động của các của cung cầu ảnh

hưởng đến giá trị giá cả của tài sản Cần thẩm định cũng như các tài sản thay thế

3 Nguyên tắc dự kiến Các khoản lợi ích tương lai

 Cơ sở lý luận:

Xuất phát trực tiếp từ Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về

những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó Tại một thời điểm nhất định

Bản chất của Thẩm định giá là công việc mang tính ước tính, dự kiến Các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản mang lại cho chủ thể, là căn cứ để ướctính giá trị của tài sản

 Nội dung nguyên tắc

Giá trị của một tài sản luôn được quyết định bởi những lợi ích trong tương lai

mà tài sản mang lại cho chủ thể, vì vậy nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị các tài sản Cần thẩm định

 Ví dụ

 Yêu cầu khi vận dụng nguyên tắc

− Thẩm định viên phải dự kiến được những lợi ích mà tài sản mang lại và nhất thiết phản phải dựa vào các khoản lợi ích này để ước tính giá trị của tài sản

− Nguyên tắc này có thể được vận dụng để ước tính với bất cứ tài sản nào nhưng sẽ có ý nghĩa thực tiễn hơn khi áp dụng để thẩm định giá đối với những tài sản tạo ra thu nhập bằng tiền

− Thẩm định phải thu thập được các thông tin liên quan đến tài sản Cần thẩm định cụ thể các thông tin về giá cả, mức giá bán, giá cho thuê, tỷ lệchiết khấu, thời hạn đầu tư và các động thái của thị trường để tiến hành

so sánh, phân tích, điều chỉnh và ước tính giá trị của tài sản Cần thẩm định

4 Nguyên tắc đóng góp

 Cơ sở nguyên tắc

Xuất phát trực tiếp Định nghĩa giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về lợi ích

mà tài sản mang lại cho chủ thể

Theo thuyết hệ thống thì tổng giá trị của tài sản bao giờ cũng sẽ có giá trị cao hơn tổng bộ phận các tài sản đơn lẻ cộng lại

 Nội dung nguyên tắc

 Ví dụ:

Giá trị của một tài sản hay của một bộ phận cấu thành một tài sản luôn bị phụ thuộc vào sự hiện diện hay không nhận diện của bộ phận kết cấu tài sản đó sẽ làm cho giá trị của tài sản tăng lên hay giảm đi

 Yêu cầu khi vận dụng

Thẩm định viên khi ước tính giá trị tài sản dựa trên nguyên tắc đóng góp nhất thiết không được cộng dồn những bộ phận tài sản để ước tính giá trị tài sản màtiếp cận bằng cách ước tính giá trị tổng thể trước với vốn trừ lùi đối với các bộphận tài sản hiện diện hay không hiện diện trong tổng thể tài sản

5 Nguyên tắc cung cầu

 Nội dung

Giá cả trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo là sự thừa nhận có tính khách quan

về giá trị thực của tài sản Trên các thị trường khác, dưới sức ép của cung cầu giá cả có khoảng cách xa so với giá trị thực Định giá một tài sản phải đặt nó trong sự tác động của các yếu tố cung cầu

 Cơ sở: căn cứ chủ yếu và phổ biến nhất của việc thẩm định giá trị tài sản là dựa vào giá trị thị trường Giá trị thị trường của tài sản lại tỷ lệ thuận với yếu

tố cầu và tỉ lệ nghịch đối với yếu tố cung Hai yếu tố này luôn thay đổi theo thời gian

 Yêu cầu: Thẩm định viên phải đánh giá được tác động của yếu tố cung cầu đốivới giao dịch trong quá khứ và dự báo ảnh hưởng của chúng trong tương lai nhằm xác minh tài sản Cần thẩm định nên được đánh giá trên cơ sở Giá trị thị trường hay giá trị Phi thị trường

CH ƯƠ NG 2: PH ƯƠ NG PHÁP Đ NH GIÁ B T Đ NG S N Ị Ấ Ộ Ả

1 Khái ni m b t đ ng s n, đ c đi m ch y u (6 đ c đi m: nêu, phân tích ệ ấ ộ ả ặ ể ủ ế ặ ể tác đ ng c a đ c đi m đ n giá tr b t đ ng s n, ví d , chú ý khi đ nh ộ ủ ặ ể ế ị ấ ộ ả ụ ị giá?)

− Các tài sản khác gắn liền với đất đai

− Các tài sản khác do pháp luật quy định

 Đặc điểm của bất động sản:

− BĐS có tính cố định về vị trí

Khi nói đến tính cố định về vị trí của bất động sản thường xem xétkhoảng cách từ các vị trí đó đến các trung tâm Khoảng cách nàycàng ngắn thì giá trị của bất động sản càng cao và ngược lại, vì vậytrong thẩm định giá để xác định giá trị tài sản cần phải xem xét vàgắn liền với từng vị trí cụ thể để ước tính giá trị và khả năng sinh lờicủa bất động sản… Ngoài ra giá trị và khả năng sinh lời của bất độngsản thường chịu sự tác động của các yếu tố môi trường: chính trị,kinh tế, văn hóa, xã hội Vì vậy giá trị của tài sản luôn bị chịu tácđộng của những yếu tố này và càng thỏa mãn bao nhiêu thì giá trị củabất động sản càng cao bấy nhiêu (bao gồm hạ tầng kinh tế và hạ tầng

 Trong đầu tư tuổi thọ nào ngắn hơn sẽ quyết định tới sự tồn tại đó vìgiá trị đầu tư được tính toán dựa trên giá trị lợi ích hay hiệu quả kinh

tế mà tài sản mang lại Vì vậy trong thẩm định giá cần phải xem xéttính bền vững của bất động sản để ước tính giá trị bất động sản phùhợp

− Tính khác biệt được thể hiện ở tính cố định về vị trí của bất động

sản mỗi vị trí đều có những điểm thuận lợi và bất thuận lợi tùy theomục đích sử dụng của chủ thể để lựa chọn Vì vậy trong thẩm địnhgiá nhất thiết không được so sánh rập khuân giữa các bất động sảnvới nhau để ước tính giá trị tài sản Trong đầu tư xây dựng phát triểnbất động sản phải chú ý khai thác những đặc điểm khác biệt của bấtđộng sản (hay còn gọi là tính dị biệt) để tạo ra sự khác biệt về giágiữa các vận động bất động sản này hoặc giữa các bất động sản vớinhau

− Tính than hiếm: do tổng quỹ đất của mỗi quốc gia là không đổi bên

cạnh đó một số yếu tố khác thường xuyên thay đổi như: tốc độ giatăng dân số, tốc độ đô thị hóa, nhu cầu có khả năng thanh toán, cácđộng Thái thị trường,… luôn thay đổi làm cho bất động sản đã khanhiếm càng trở nên khan hiếm và đẩy giá bất động sản lên cao Trongthẩm định giá đối với những hàng hóa mang tính khan hiếm nhưBĐS đặc biệt phải giải quyết được mối quan hệ cung cầu, giá cả củatài sản Cần Thẩm định Bên cạnh đó nhà nước cần có những chínhsách chống đầu cơ đối với thị trường bất động sản nhằm thúc đẩyphát triển thị trường BĐS đúng hướng

− Tính có giá trị lớn: BĐS là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng là

những tài sản có giá trị lớn hoặc chi phí để tạo ra giá trị tài sản lớn.Việc đầu tư vào các tài sản có giá trị lớn đòi hỏi Nhà Đầu Tư phải cólượng vốn vừa đủ vừa đảm bảo khả năng có thể đầu tư Trong ông cóthể đầu tư trong đầu tư đối với những tài sản có giá trị lớn, lợi nhuậncao, rủi ro đi kèm nhiều Vì vậy phải tính đến những rủi ro trong quátrình đầu tư và xác định các tham số trong quá trình đầu tư vì sự thayđổi thị trường của các tham số trong quá trình tính toán đối với nhữngtài sản có giá trị lớn sẽ kéo theo một số tuyệt đối bằng tiền lớn

− Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Sự tồn tại của 1 BĐS bị chịu ảnh hưởng

bởi sự ra đời của một bất động sản khác Ảnh hưởng đó có thể là tíchcực hoặc tiêu cực tác động trực tiếp tới giá trị của bất động sản trênhai khía cạnh: ảnh hưởng vật chất và ảnh hưởng kinh tế Bên cạnh đóbất động sản thường tồn tại trong một khoảng thời gian dài, Vì vậytính ảnh hưởng cũng ảnh hưởng trong thời gian dài Vì vậy trongđịnh giá bất động sản phải tính đến khả năng ảnh hưởng nếu như cócác công trình, bất động sản khác ra đời tránh lãng phí trong quá trìnhđầu tư, Tránh tình trạng lạc hậu của công trình xây dựng đó trongkhoảng thời gian ngắn

2 Khái ni m th tr ệ ị ườ ng b t đ ng s n, đ c đi m ch y u (5 đ c đi m, ấ ộ ả ặ ể ủ ế ặ ể nêu, phân tích, ví d ) ụ

 Khái niệm: Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất độngsản được thực hiện thông qua quan hệ hàng hóa tiền tệ

 Đặc điểm:

− Tính tách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch

 Do bất động sản có tính cố định về vị trí vì vậy người ta không thể đưahàng hóa đến nơi giao dịch được

 Giao dịch thường kéo dài qua ba khâu: đàm phán tại nơi giao dịch - kiểmtra thực địa - đăng ký pháp lý

 Giao dịch bất động sản thường kéo dài, dễ gặp các biến động (khi có thayđổi về giá, pháp lý, Điều kiện môi trường)

 Yêu cầu:

• Thẩm định viên phải có kiến thức chuyên môn giỏi

• Thẩm định viên phải có bề dày kinh nghiệm để làm tốt vai trò tư vấn

− Là Thị trường mang tính khu vực

 Vì có sự không đồng đều giữa các vùng về tự nhiên, trình độ và tốc

độ phát triển kinh tế văn hóa xã hội

 Giá cả bất động sản thường chỉ ảnh hưởng trong phạm vi của vùng,địa phương nhất định, ít hoặc chậm ảnh hưởng đến các vùng địaphương khác

 Yêu cầu:

Khi đánh giá giá trị bất động sản phải xem xét quan hệ cung cầu bấtđộng sản trong mối quan hệ với các điều kiện kinh tế - văn hóa - xã hộicủa địa phương đó

− Là dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo

 Thông tin về bất động sản và thị trường bất động sản không phổ biến

 Tiêu chí đánh giá bất động sản là tương đối

 Không sẵn có các bất động sản cùng loại để so sánh

 Ít người tham gia thị trường bất động sản và họ cũng thường là người

ít có kinh nghiệm mua bán bất động sản

 Thị trường yêu cầu vốn lớn nên không phải ai cũng tham gia được,không phải ai cũng nắm bắt được

 Giá cả bất động sản không hoàn toàn là giá cạnh tranh Người BánLuôn có khuynh hướng đặt giá độc quyền Khi tăng giá, yếu tố độcquyền của người bán càng tăng (do đất đai khan hiếm và cố định nêntình trạng cạnh tranh bán là rất ít)

 Yêu cầu:

• Việc tham gia vào thị trường khó khăn cả với người bán và ngườimua Để giao dịch thành công cần phải có người môi giới

• Khi định giá, Nếu dựa vào các dữ liệu thị trường, cần cân nhắcthận trọng nhằm xác minh các chứng cứ giao dịch có đáp ứng đượctiêu chuẩn So sánh hay không

− Cung kém nhạy cảm khi cầu thay đổi

 Do đất đai tự nhiên có hạn, khó chuyển đổi mục đích, thời gian đầu

tư xây dựng, cây trồng, vật nuôi lâu dài

 Các nhân tố làm tăng cầu sẽ tạo cơn sốt Giá bất động sản Việc kéoGiá bất động sản xuống bằng cách tăng cung là rất hạn chế

 Một mặt bằng giá mới cao sẽ hình thành và tồn tại lâu dài Đó là lý

do của tình trạng đầu cơ bất động sản

− Phụ thuộc vào sự kiểm soát của Nhà nước

 Do thị trường bất động sản là dạng điển hình của loại thị trường cạnhtranh không hoàn hảo - thiếu tính hiệu quả

 Mục đích can thiệp: tạo cơ chế thị trường trong kinh doanh bất độngsản, đảm bảo cho thị trường hoạt động lành mạnh, thúc đẩy các thịtrường khác cùng phát triển, giảm thiểu rủi ro, bảo vệ lợi ích cho cácnhà đầu tư

ép cung

3 Các ph ươ ng pháp đ nh giá b t đ ng s n: ị ấ ộ ả

Nêu khái niệm, các bước thực hiện, nêu công thức nếu có (giải thích công thức), ưu nhược điểm của phương pháp?

b) Các bước tiến hành

Bước 1: Tìm kiếm thông tin về những bất động sản được giao dịch trong

thời gian gần đây có thể so sánh với bất động sản mục tiêu cần định giá.Thẩm định viên phải tiến hành thu thập thông tin,kiểm tra thông tin, số liệucần so sánh từ đó phân loại theo tiêu chí cụ thể:

 Đặc điểm pháp lý của đất, công trình xây dựng trên đất

 Tiền sử dụng đất phải nộp: được tính như sau, miễn không phảinộp tiền đối với diện tích đất trong hạn mức nhà nước cho phép,phần vượt hạn mức nhà nước cho phép được tính bằng 100% giáđất do Nhà nước quy định

 Đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, không nằm trong vùngquy hoạch của Nhà nước

 Tiền chuyển mục đích sử dụng đất: Riêng đất ở và đất vườn aoliền kề khi chuyển đổi đất vườn ao song đất ở tiền chuyển mụcđích sử dụng đất được tính bằng: 50% chênh lệch giá giữ hai loạiđất cần chuyển quyền

 Thuế, phí và lệ phí

 Đặc điểm kinh tế kỹ thuật: kích thước, quy mô, lô đất, hình dáng, vị trí

lô đất, khả tiếp cận môi trường xung quanh

 Các công trinh xây dựng: là các ngôi nhà chính, các hạng mục xâydựng khác như (gara, nhà phụ, đường đi, tường rào, phong cảnh, câyxanh, sân chơi, bể bơi)

 Thời điểm giao dịch: ngày, tháng, năm giao dịch sát với thời điểmthẩm định giá

 Các điều kiện và tính chất giao dịch trên thị trường bao gồm: khả năngtài chính, phương thức thanh toán, điều kiện người bán tự nguyện bán,người mua tự nguyện mua

 Thông tin về quy hoạch:

Bước 2: kiểm tra và phân tích thông tin nhằm đảm bảo tính chất có thể so

sánh được với bất động sản mục tiêu cần thẩm định, vì vậy cầnphải kiểm tra, làm rõ nguồn gốc các giao dịch và các tính chất giaodịch trên thị trường

Bước 3: phân tích và điều chỉnh

 Vì bất động sản thường đa dạng và nhiều loại hình viên khi tìm các bấtđộng sản so sánh người thẩm định viên phải chỉ ra được điểm giống vàkhác với bất động sản mục tiêu và quan trọng là các yếu tố khác nhau

vì các yếu tố này ảnh hưởng lớn làm tăng hoặc giảm giá trị của bấtđộng sản mà người ta dựa vào các yếu tố khác nhau để điều chỉnh

 Thường lấy BĐS mục tiêu làm chuẩn có 2 cách điều chỉnh: điều chỉnhtuyệt đối và điều chỉnh phần trăm Nếu BĐS so sánh có các yếu tố tốthơn BĐS mục tiêu thì trừ đi và ngược lại

 Nguyên tắc: điều chỉnh tuyệt đối trước và điều chỉnh theo tỷ lệ tuyệtđối sau:

 Điều chỉnh tuyệt đối là điều chỉnh áp dụng đối với chênh lệch các yếu

tố so sánh quy được cụ thể bằng tiền ví dụ điều chỉnh thanh toán, chiphí pháp lý, trnag bị nội thất,

 Điều chỉnh theo tỷ lệ % áp dụng đối với chênh lệch các yếu tố so sánh,không thể thương lượng hóa được bằng tiền như môi trường, cảnhquan, phong thủy,…

Tỷ lệ điều chỉnh % =

Mức điều chỉnh = Đơn giá x Tỷ lệ điều chỉnh x Tỷ trọng (nếu có)

Đơn giá bán của tài sản so sánh = Đơn giá + Mức giá điều chỉnh

Bước 4: ước tính giá trị của BĐS mục tiêu trên cơ sở các BĐS đã điều chỉnh