BÀI TẬP THỰC HÀNH NHÓM MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN

MỤC LỤCLỜI MỞ ĐẦU2CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ3BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ8I.Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá8II.Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá8III.Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá10IV.Kết luận:14V.Những hạn chế của kết quả thẩm định giá:14PHỤ LỤC 115PHỤ LỤC 217PHỤ LỤC 319PHỤ LỤC 424PHỤ LỤC 530HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ41

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

2 Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh.

3 Vũ Xuân Anh Thư.

4 Đoàn Hương Trà.

Lớp: 41K15.4 – CLC GVHD: Hà Xuân Thùy

Đà nẵng, ngày 15 tháng 11 năm 2017

MỤC LỤC

LỜI MỞ ĐẦU 2

CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ 3

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ 8

I Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá 8

II Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá 8

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của nhóm (loại) tài sản thẩm định giá 10

IV Kết luận: 14

V Những hạn chế của kết quả thẩm định giá: 14

PHỤ LỤC 1 15

PHỤ LỤC 2 17

PHỤ LỤC 3 19

PHỤ LỤC 4 24

PHỤ LỤC 5 30

HỢP ĐỒNG DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ 41

Mục đích định giá tài sản nói chung và định giá bất động sản nói riêng có thể phânthành rất nhiều loại: mục đích bảo toàn tài sản, mua bán bất động sản, chuyển đổiquyền sở hữu tài sản: thế chấp, tính thuế, thanh lý tài sản…

Qua quá trình học tập ngắn hạn tại lớp, chúng tôi đã có thêm nhiều kiến thức vềmôn Định giá tài sản Sau đây là bài trình bày báo cáo về môn định giá về bất động sảnvới những số liệu cụ thể kết hợp bài giảng làm cơ sở dữ liệu trong quá trình làm báocáo

Với kinh nghiệm thực tế còn ít và lượng kiến thức chưa được đây đủ nên bài viếtcủa chúng tôi không tránh khỏi những sai sót Chúng tôi rất mong nhận được những lờigóp ý của Thầy Cô để hoàn thiện kiến thức của mình

Vị trí của các thành viên trong nhóm:

1 Phạm Hồng Vân: Giám đốc

2 Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh: Thẩm định viên

3 Đoàn Hương Trà: Trợ lý thẩm định viên

4 Vũ Xuân Anh Thư: Chuyên viên kiểm soát

TÊN DOANH NGHIỆP

- Tên cơ quan/ tổ chức/ cá nhân: Phạm Đình Vững

- Địa chỉ: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận Thanh Khê, TP

Đà Nẵng

- Số điện thoại: 0905224605 Số fax: 04.39276181

- Số CMND:201689569 (Ngày cấp 21/05/2011)

2 Thông tin về tài sản thẩm định giá

Địa chỉ bất động sản: K147/2 Nguyễn Tri Phương, Phường Vĩnh Trung, Quận ThanhKhê, Thành phố Đà Nẵng

Bất động sản nằm ở vị trí gần trung tâm thành phố Đà Nẵng, gần sân bay, gần siêu thịBigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnh viện GiaĐình, gần các trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại học Duy Tân

- Khu dân trí cao, có nhà giáo viên dạy cấp 3 và bộ đội

- Bất động sản nằm ở trong hẻm lớn, ô tô có thể đi vào

- Xây dựng hoành thành năm 2001 và sử dụng đến nay

- Nhà hướng Đông Bắc.

- Loại nhà: Nhà trong kiệt

- Kiệt ra đường Nguyễn Tri Phương 22,70m

+ 1 bể cá cảnh: mua năm 2005 – giá 5 triệu đồng

+ Đèn chùm: mua năm 2003 – giá 7 triệu đồng

+ Lát sàn gạch men

+ Tường sơn

- Bếp + phòng ăn:

+ Diện tích: 20m2, ốp đá khu vực nấu ăn

+ Đồ dùng trong bếp: tủ bếp, chậu rửa bát, kệ đựng chén bát và nguyên liệu gia vị

- Phòng ngủ chính:

+ Diện tích: 25m2

+ Gồm có: 1 điều hòa: mua năm 2010, lát sàn gạch men

+ 1 cửa sổ hướng Đông Bắc ra ngoài đường: thông gió chiếu sáng tốt

- Phòng ngủ phụ 1:

- Sân phơi đồ:

+ Diện tích 10,16 m2

• Một số đặc điểm khác:

- Bếp có sửa lại so với ban đầu

- Cửa phòng ngủ phụ 1 khóa bị hư

3 Thời điểm thẩm định giá

6 Cơ sở giá trị của tài sản thẩm định giá

Giá trị thị trường của tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vàothời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là ngườibán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiệnthương mại bình thường

Giá trị thị trường của một tài sản là giá trị của tài sản mà thẩm định viên có thể tim rađược, tính toán được, ước tính được dựa trên các thông tin được cung cấp, được tìm thấy,

và có thể kiểm chứng được trên thị trường tại 1 thời điểm nhất định (thường là hiện tại)

Giá trị thị trường thể hiện mức gá hình thành trên thị trường công khai và cạnh tranh.Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồmnhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán.Giá trị thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những căn cứ khác với giáthị trường hoặc có thể được mua bán trao đổi theo các mức giá không phản ánh trên thịtrường như: giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị bảo hiểm,giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải bán, giá trị doanh nghiệp, giátrị tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế, giá trị để tính thuế…

7 Thực trạng Bất động sản: Phụ lục đính kèm.

8 Cách tiếp cận, phương pháp thẩm định giá

Cách tiếp cận từ thị trường là cách thức xác định giá trị của tài sản thẩm định giáthông qua việc so sánh tài sản thẩm định giá với các tài sản giống hệt hoặc tương tự đã cócác thông tin về giá trên thị trường

Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá, xác định giá trị của tài sảnthẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản so sánh để ước tính, xácđịnh giá trị của tài sản thẩm định giá Phương pháp so sánh thuộc cách tiếp cận từ thịtrường

9 Kết quả thẩm định giá

Trên cơ sở hồ sơ, tài liệu mà bên bán đã cung cấp; qua khảo sát thực tế hiện trạngbất động sản, tham khảo đơn giá xây dựng, đơn giá bán bất động sản trên thị trường; sửdụng các phương pháp thẩm định giá trong tính toán; Công ty cổ phần đầu tư bất độngsản LUCIPITER thông báo kết quả thẩm định giá như sau: Tổng giá trị thị trường quyền

sử dụng đất và quyền sở hữu nhà của ông: Phạm Đình Vững là 2,597,011,734 đồng (Hai

tỷ, năm trăm chín bảy triệu, mười một nghìn, bảy trăm ba mươi tư đồng)

10 Điều kiện ràng buộc:

 Phương pháp so sánh chủ yếu dựa vào các dữ liệu điều tra trên thị trường tạithời điểm thẩm định, vì vậy các dữ liệu có tính lịch sử dễ trở nên lạc hậu khi thịtrường biến động

 Giá cả vật liệu xây dựng được coi là ít thay đổi, tỷ lệ khấu hao nhà hàng nămcoi như không đáng kể

 Kết quả thẩm định giá trên được sử dụng làm cơ sở xác định giá bán, không sửdụng kết quả thẩm định giá vào mục đích khác

Chứng thư thẩm định giá được lập thành 3 bản có giá trị pháp lý như nhau, 2 bảngiao cho ông Phạm Đình Vững, 1 bản lưu tại hồ sơ định giá của công ty.

Mọi hình thức sao chép Chứng thư thẩm định giá không có sự đồng ý bằng văn bảncủa Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER đều là hành vi vi phạm pháp luật

THẨM ĐỊNH GIÁ

Họ tên

Số thẻ thẩm định viên về giá:

TÊN DOANH NGHIỆP

BÁO CÁO KẾT QUẢ THẨM ĐỊNH GIÁ

QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ CÔNG TRÌNH XÂY DỰNG GẮN LIỀN VỚI THỪA ĐẤT SỐ 159

TỜ BẢN ĐỒ SỐ 16 TẠI KHU PHỐ TỔ 45, PHƯỜNG VĨNH TRUNG, QUẬN THANH KHÊ,

THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

I Các thông tin về doanh nghiệp thẩm định giá

- Tên doanh nghiệp: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản LUCIPITER

- Giám đốc: Phạm Hồng Vân

- Thẩm định viên: Nguyễn Công Nữ Quỳnh Anh Trợ lý: Đoàn Hương Trà

- Chuyên viên kiểm soát: Vũ Xuân Anh Thư

- Địa chỉ doanh nghiệp: 583 Nguyễn Tất Thành, Quận Thanh Khê, Tp Đà Nẵng

- Số điện thoại: 0903522390

II Các thông tin cơ bản về cuộc thẩm định giá

1 Khách hàng yêu cầu : Ông Phạm Đình Vững

2 Thời điểm thẩm định giá : Tháng 10 năm 2017

3 Mục đích thẩm định giá : Tư vấn giá trị tài sản để khách hàng cá nhân làm cơ sở xemxét, quyết định thế chấp tài sản tại Ngân hàng Vietcombank theo quy định của phápluật hiện hành

4 Căn cứ pháp lý thẩm định giá : Phụ lục kèm theo

5 Cơ sở thẩm định giá : Giá trị thị trường

“Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trườngvào thời điểm thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên làngười bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch mua bán khách quan, độc lập, trong điềukiện thương mại bình thường” (TDDGVN)

6 Phương pháp thẩm định giá : Phương pháp so sánh

 Gần như phổ biến rộng rãi và sử dụng nhiều nhất trong thực tế

 Phương pháp này dựa trên lý luận cho rằng giá trị thị trường của một Bất độngsản có mối liên hệ mật thiết với giá trị của các Bất động sản tương tự có thể sosánh đã được mua, bán trên thị trường

 Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến nhất vì:

- Hầu như không gặp khó khăn về kỹ thuật

- Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường Vì vậy nó có cơ sở vững chắc đểđược cơ quan pháp lý công nhận

- Nó là cơ sở cho nhiều phương pháp thẩm định giá khác Thông thường nhà thẩmđịnh giá sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp kết hợp với các phương pháp khác đểthẩm định giá Bất động sản.

Tuy nhiên, phương pháp so sánh trực tiếp không có công thức hay mô hình cố định,

mà dựa trên kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành việc thẩm định giá mộtcách thích hợp Ngoài ra, Phương pháp so sánh trực tiếp đòi hỏi phải tìm kiếm các Bấtđộng sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành và tương đối giống so với Bấtđộng sản cần thẩm định giá, từ đó có điều chỉnh thích hợp để xác định giá trị Bất độngsản cần thẩm định giá Đối với Bất động sản thẩm định giá, các số liệu để tính toántheo phương pháp so sánh không nhiều và không tương đồng Phương pháp so sánhđược sử dụng là phương pháp tính toán thành phần

7 Đặc điểm tài sản thẩm định giá:

a) Đặc điểm kinh tế, kĩ thuật:

- Bất động sản nằm ở trong kiệt lớn, ô tô có thể đi vào

- Xây dựng hoành thành năm 2001 và sử dụng đến nay

- Nhà hướng Đông Bắc

- Kiệt ra đường Nguyễn Tri Phương 22,70m

ii Đặc điểm kỹ thuật:

- Xây dựng hoành thành năm 2001 và sử dụng đến nay

- Diện tích xây dựng: 80,30m2; Diện tích sử dụng: 152,21m2

- Kết cấu nhà kiên cố, vững chắc

b) Đặc điểm kinh tế - xã hội:

 Lô đất trong kiệt ra đường lớn 22,70m, thuận tiện cho hoạt động giao thông, vậntải Ngõ trước nhà rộng 4,5m ô tô có thể vào được, thuận tiện cho người sử dụngtheo xu hướng phát triển hiện nay là sử dụng đường rộng, có thể đậu xe ô tô Haiđầu của ngõ thông hai con đường lớn Lê Đình Lý và Nguyễn Tri Phương

 Đặc biệt, lô đất nằm gần trung tâm của Thành phố, gần sân bay, gần siêu thịBigC, gần chợ Tân Lập, gần Bệnh viện Hoàn Mỹ, Bệnh viện Quân Y 17, Bệnhviện Gia Đình, gần các trường tiểu học Hoa Lư, trường trung học Chu Văn An, đại

học Duy Tân… Nên thuận tiện cho mọi hoạt động thương mại, sự tiếp cận vớinhiều dịch vụ như: y tế, giáo dục, xã hội… là rất dễ dàng.

c) Đặc điểm pháp lý của bất động sản thẩm định:

- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Thanh Khê

8 Thực trạng bất động sản: Phụ lục kèm theo.

III Thông tin tổng quan về thị trường, các thông tin về thị trường giao dịch của

nhóm (loại) tài sản thẩm định giá

1 Thông tin khảo sát và phân tích những căn nhà có đặc điểm tương đồng với Bất độngsản mục tiêu:

Kết quả thu nhập về một số giao dịch bất động sản tại địa bàn Đà Nẵng trong thờigian gần đây có đặc điểm tương đồng với bất động sản mục tiêu như sau:

- Bất động sản so sánh 1: Căn nhà số 147/43 Nguyễn Tri Phương

+ Diện tích đất: 59,5m2 + Nhà 2 tầng, Chiều rộng 3,5m; chiều dài 17m.

5,5m, chiều dài 18m, bán tháng 3 năm 2017, giá bán là 2,5 tỷ

+ Khảo sát thực tế ngày 30/10/2017 Liên hệ 3.691.241 (ông Minh)

- Bất động sản so sánh 3: Nhà số 147/34 Nguyễn Tri Phương

+ Diện tích đất 77m2 + Nhà 1 tầng bao gồm 1 phòng ngủ, 1 phòng vệ sinh, 1 phòng khách, 1 bếp

Chiều rộng 3,5m, chiều dài: 22m, bán tháng 5 năm 2017 với giá 1,8 tỷ

+ Khảo sát thực tế ngày 30/10/2017.

Từ số liệu trên ta có bảng sau:

Tiêu chí so

sánh

BĐS cần định giá

Điều kiện bán Thị trường Thị trường Thị trường Thị trường

Điều kiện thanh

toán

lần, 50% ngay khi mua, 50%

Đà Nẵng

K147/43 đường Nguyễn Tri Phương, TP

Đà Nẵng

K147/6 đường Nguyễn Tri Phương, TP Đà Nẵng

K147/34 đườngNguyễn Tri Phương, TP ĐàNẵng

Hướng nhà Đông Bắc Tây Nam Đông Bắc Đông Nam

Được biết: Mức điều chỉnh theo thời gian bán được tính theo tỷ lệ lạm phát của

nền kinh tế Mức điều chỉnh theo bề rộng của mặt tiền và chiều ngang được tínhtheo phương pháp ước so sánh giá trị thị trường

2 Tiến hành điều chỉnh những thông tin đã thu thập từ Bất động sản so sánh với Bấtđộng sản mục tiêu:

2 Điều kiện bán Bán trên thị

trường Bán trên thịtrường Bán trên thịtrường Bán trên thịtrường

Tỷ lệ điều

593 1407

V Những hạn chế của kết quả thẩm định giá:

 Các thông tin thu thập được chủ yếu là do hỏi giá của những người đã bán Bất độngsản, tuy nhiên mức giá mà thực chất họ bán thực sự có thể không đúng như thế.Trong quá trình thương lượng, trả giá thì người mua vẫn có thể trả được giá thấphơn

 Phương pháp trên chưa tính đến giá trị khấu hao nhà mà ông Vững đã sử dụng Docăn nhà mới xây cách đây 16 năm, thời gian cũng còn ít so với tuổi thọ vật lý của

Tên văn bản Số, ngày ban hành

Bộ Luật dân sự 91/2015/QH13, ngày 24/11/2015

Luật giá 11/2012/QH13, ngày 20/06/2012

Luật Nhà ở 65/2014/QH13, ngày 25/11/2014

Luật Kinh doanh Bất động sản 66/2014/QH13, ngày 25/11/2014

Luật Xây dựng 50/2014/QH13, ngày 18/06/2014

2) Nghị định Chính phủ

Số, ngày ban hành Nội dung

Hướng dẫn thi hành Luật giá

Số 89/2013/NĐ-CP, ngày 06/08/2013 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật

giá về thẩm định giá

Số 177/2013/NĐ-CP, ngày 14/11/2013 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số

điều của luật giá

Hướng dẫn thi hành Luật đất đai

Số 43/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 Quy định chi tiết thi hành một số điều của luật

đất đai

Số 44/2014/NĐ-CP, ngày 15/05/2014 Quy định về giá đất

Hướng dẫn thi hành Luật nhà ở

Số 99/2015/NĐ-CP, ngày 20/10/2015 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành luật nhà

Hướng dẫn thi hành Luật xây dựng

Số 32/2015/NĐ-CP, ngày 25/03/2015 Quy định về quản lý chi phí đầu tư xây dựng

Số 37/2015/NĐ-CP, ngày 22/04/2015 Quy định chi tiết về hợp đồng xây dựng

Số 46/2015/NĐ-CP, ngày 12/05/2015 Quy định về quản lý chất lượng và bảo trì công

trình xây

Số 59/2015/NĐ-CP, ngày 18/06/2015 Quy định về quản lý dự án đầu tư xây dựng

3) Văn bản quy phạm pháp luật của Trung Ương

Tên văn bản Số, ngày ban hành Nội dung

Bộ Tài chính

Thông tư Số 205/2014/TT-BTC,

ngày 24/12/2014 Sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số127/2012/TT-BTCThông tư Số 127/2012/TT-BTC,

ngày 8/8/2012 Hướng dẫn về tiêu chuẩn, điều kiện và quy trình thủ tục công nhận tổ chức cung cấp dịch

vụ xác định giá trị doanh nghiệp

Thông báo Số 19/TB-BTC, ngày

08/01/2016 DN và TĐV về giá đủ điều kiện 2016Thông tư Số 56/2014/TT-BTC,

ngày 28/04/2014 Hướng dẫn thực hiện Nghị định 177/201/NĐ-CP ngày 14.11.2013Thông tư Số 38/2014/TT-BTC,

ngày 28/03/2014 Hướng dẫn một số điều của nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 8 năm 2013Thông tư số 158/2014/TT-BTC,

ngày 27/10/2014 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 01, 02, 03 và 04Thông tư số 28/2015/TT-BTC, ngày

06/03/2015 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 05, 06 và 07Thông tư số 126/2015/TT-BTC,

ngày 20/08/2015 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 08, 09 và 10Thông tư Số 145/2016/TT-BTC,

ngày 06/10/2016 Ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá việt nam số 11Thông tư Số 162/2014/TT-BTC

ngày 06/11/2014 Quy định chế độ quản lý, tính hao mòn tài sảncố định trong các cơ quan nhà nước, đơn vị sự

nghiệp công lập và các tổ chức có sử dụng ngân sách nhà nước

Bộ Tài nguyên và môi trường

ngày 10/03/2016 Quy định về phân cấp công trình xây dựng và hướng dẫn áp dụng trong quản lý hoạt động

đầu tư xây dựng

Tên văn bản Số, ngày ban hành Nội dung

Quyết đinh Số 1161/QĐ-BXD, ngày

15/10/2015 Công bố Suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu

công trình năm 2014

Quy chuẩn Số QCVN 03:2012/BXD,

ngày 28/12/2012 Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nguyên tắc phân loại, phân cấp công trình dân dụng, công

nghiệp và hạ tầng kỹ thuật đô thị

4) Văn bản quy phạm pháp luật của Thành phố

HỒ SƠ PHÁP LÝ TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

hành Nội dung văn bản đơn vị cung Cơ quan

cấp

124/2010/HĐDVNgày24/10/2017

Thỏa thuận giữa công ty Cổ phần đầu

tư BĐS LUCIPITER và ông Phạm Đình Vững

Công ty Cổphần đầu tưBĐSLUCIPITER

Đặc điểm pháp lý của Bất động sản thẩm định:

- Có đủ giấy tờ: bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà

- Tờ khai nộp thuế sử dụng đất

- Bản đồ hiện trạng, vị trí của mảnh đất

BĐS định giá

- Không có tranh chấp liên quan đến BĐS

- Có giấy phép xây dựng của căn nhà do UBND Quận Thanh Khê

PHỤ LỤC 3 HÌNH ẢNH HIỆN TRẠNG TÀI SẢN THẨM ĐỊNH GIÁ

1 Bất động sản cần định giá:

- K147/2 Nguyễn Tri Phương; Hướng Đông Bắc; 2 tầng; Chiều rộng 5,5m; Chiều dài:15m