Luận văn thạc sỹ - Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

. Tính cấp thiết của đề tài Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 đến nay, các quốc gia vẫn chưa thoát khỏi tình trạng trì trệ. Ở Việt Nam, suy thoái kinh tế khiến cho sự yếu kém của hệ thống các Ngân hàng thương mại càng thêm trầm trọng. Nhiều chính sách hỗ trợ cho hoạt động của các ngân hàng thương mại đã được đưa ra như: tái cơ cấu lại hệ thống ngân hàng thương mai, cho phép cơ cấu nợ đối với một số khách hàng đủ điều kiện, thành lập công ty mua bán nợ (VAMC),… Tuy nhiên, tình hình hoạt động của ngân hàng thương mại cũng chưa được cải thiện và vẫn phải đối mặt với rất nhiều khó khăn. Khó khăn lớn nhất vào thời điểm hiện tại mà các ngân hàng thương mại phải đối mặt là xử lý các khoản nợ xấu. Nợ xấu tăng cao do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân lớn nhất bắt nguồn từ định giá tài sản đảm bảo cao hơn giá trị thực. Tài sản đảm bảo có thể là bất động sản, máy móc thiết bị, phương tiện giao thông vận tải,…Trong đó bất động sản luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản được ngân hàng nhận thế chấp. Giá trị định giá tài sản đảm bảo là căn cứ quan trọng để ngân hàng ra quyết định trong việc cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng. Thực tế cho thấy, công tác định giá tài sản đảm bảo trong các Ngân hàng thương mại khá bất cập. Điều này dẫn đến những rủi ro và gây ra thiệt hại lớn cho Ngân hàng. Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội trước đây là Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, Chi nhánh Cầu Giấy có tỷ lệ nợ xấu khá cao. Công tác xử lý nợ xấu gặp phải rất nhiều khó khăn do giá trị của tài sản đảm bảo giảm xuống khá nhiều so với thời điểm định giá ban đầu. Chính vì những thực tế này, rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản đang được ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đặc biệt quan tâm. Quy trình định giá đối với tài sản đảm bảo là bất động sản đã được hoàn thiện hơn nhằm giảm thiểu rủi ro cho Ngân hàng, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề chưa hợp lý. Xuất phát từ nhận thức trên, tôi đã quyết định chọn đề tài : “Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ này. 2. Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài 2.1. Mục tiêu nghiên cứu Trên cơ sở lý thuyết và phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại đơn vị nghiên cứu. Luận văn đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. 2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu Căn cứ vào mục tiêu nghiên cứu của đề tài nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài bao gồm: - Hệ thống hóa lý luận về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại. - Phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. - Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm tằng cường Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 3.1. Đối tượng nghiên cứu: Lý luận và thực tiễn về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng thương mại. 3.2. Phạm vi nghiên cứu: - Phạm vị nội dung: Quản trị rủi ro theo hoạt động định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại. - Phạm vi không gian: Nghiên cứu tại Ngân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. - Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội từ năm 2008 đến 2013. 4. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu chung như: Logic, lịch sử, toán thống kê, phương pháp sơ đồ, biểu đồ, phương pháp so sánh, nghiên cứu định tính, nghiên cứu định lượng, nghiên cứu mô tả, nghiên cứu phân tích. 5. Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan Luận văn thạc sỹ của Vũ Thị Hiền (2012) “Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện tài chính. Luân văn nghiên cứu khái quát về rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Qua đó, tác giả đưa ra các giải pháp nâng cao công tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. Luận văn thạc sỹ của Cao Thanh Hà (2012) “Quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện Ngân Hàng. Luân văn nghiên cứu về rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng thương mại. Tác giả đánh giá thực trạng quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội. Tác giả cũng đưa ra các giải pháp nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng. Như vậy chưa có một luận văn, luận án, công trình khoa học nào nghiên cứu vấn đề: Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội. 6. Những đóng góp của luận văn: - Trên phương diện lý luận: Tổng quan có chọn lọc về cơ sở lý luận quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng của Việt Nam nói chung và tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng. - Trên phương diện thực tiễn: phân tích, đánh giá được thực trạng quản lý rủi ro trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội. Chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như các hạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế đó. Từ đó đã đưa ra được một số đề xuất định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác quản lý rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản. Luận văn có thể sử dụng như một chuyên đề đào tạo, tập huấn tại ngân hàng hiện nay. 7. Kết cấu luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luận văn được chia làm 3 chương: Chương 1: Lý luận về quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mại Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội.

ĐỖ THẾ THÀNH

QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN SÀI GÒN -

HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH THƯƠNG MẠI

Người hướng dẫn khoa học:

GS.TS HOÀNG ĐỨC THÂN

HÀ NỘI - 2015

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của tôi Toàn bộ số liệu, kết quảbáo cáo kinh doanh được đề cập trong luận văn là trung thực và chưa từng được aicông bố trong bất kỳ công trình nào khác Tôi xin hoàn toàn chịu trách nghiệm vềnghiên cứu của mình.

Tác giả

Đỗ Thế Thành

Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo Trường Đại học Kinh

tế Quốc dân, Khoa sau Đại học đã tạo điều kiện cho việc thực hiện đề tài luậnvăn tốt nghiệp thạc sĩ của tôi Tôi xin chân thành cảm ơn thầy giáo GS.TS HoàngĐức Thân đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo trong suốt thời gian thực hiện luận vănnày Trong quá trình triển khai, học tập, nghiên cứu đề tài và những gì đạt đượchôm nay là nhờ các thầy cô trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã giảng dạy,hướng dẫn tận tình cho tôi

Qua đây, tôi cũng mong muốn được gửi lời cảm ơn chân thành đến các banlãnh đạo, nhân viên các phòng ban của Ngân hàng Thương mại Cổ phần Sài Gòn –

Hà Nội nói chung và tại chi nhánh Tây Hà Nội nói riêng đã tạo điều kiện giúp đỡ,cung cấp các số liệu và tài liệu cần thiết để tôi có thể hoàn thiện đề tài một cách đầy

đủ và chính xác nhất Đồng thời với những gợi ý nhiều ý tưởng liên quan đến thực

tế làm việc của các nhân viên đã giúp cho đề tài của tôi trở nên thiết thực hơn.Mặc dù đã cố gắng hoàn thành luận văn trong phạm vi và khả năng cho phépnhưng chắc chắn không tránh khỏi những thiếu sót Rất mong nhận được sự cảmthông và đóng góp ý kiến của các thầy cô, các chuyên gia và những ai quan tâm đến

đề tài

Xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày tháng năm 2015

Đỗ Thế Thành

LỜI CẢM ƠN

MỤC LỤC

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

DANH MỤC BẢNG, BIỂU, HÌNH, SƠ ĐỒ

MỞ ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN VỀ QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 5

1.1 Vai trò của định giá BĐS và những rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại 5

1.1.1 Bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản 5

1.1.2.Sự cần thiết và vai trò của định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại 6

1.1.3 Những rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại 7

1.2 Nội dung quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân hàng Thương mại 9

1.2.1 Xác định phương pháp và quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại 9

1.2.2 Tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân hàng Thương mại 15

1.2.3 Quản trị thông tin và giám sát TSĐB là bất động sản 17

1.2.4 Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại NHTM 19

1.2.5 Xử lý TSĐB khi phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại NHTM 19

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến quản trị TSĐB là BĐS tại Ngân hàng thương mại 20

1.3.1.Các nhân tố chủ quan 20

1.3.2.Các nhân tố khách quan 22

HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI 24 2.1 Thực trạng rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội 24

2.1.1 Đặc điểm hoạt động của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánhTây Hà Nội 242.1.2 Phân tích kết quả hoạt động tín dụng của ngân hàng SHB Tây Hà Nội giaiđoạn 2009-2014 272.1.3 Thực trạng cho vay có TSĐB là BĐS tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội 332.1.4 Thực trạng nợ xấu có tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng SHBTây Hà Nội 35

2.2 Thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014 37

2.2.1 Thực trạng phương pháp và quy trình định giá TSĐB là BĐS tại ngânhàng SHB Tây Hà Nội 372.2.2 Thực trạng tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro trong định giá TSĐB là BĐStại ngân hàng SHB Tây Hà Nội 392.2.3 Thực trạng quản trị thông tin và giám sát TSĐB là BĐS tại ngân hàngSHB Tây Hà Nội 442.2.4 Thực trạng kiểm soát định giá TSĐB là BĐS tại ngân hàng SHBTây Hà Nội 46

2.3 Đánh giá thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010-2014 48

2.3.1 Những kết quả đạt được trong quản trị rủi ro định giá là tài sản đảm bảo làbất động tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội 482.3.2 Những hạn chế về quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất độngsản tại ngân hàng SHB Tây Hà Nội 512.3.3 Nguyên nhân của hạn chế 52

NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI 55

3.1 Phương hướng phát triển kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội tới năm 2020 55

3.1.1 Mục tiêu và phướng hướng phát triển kinh doanh của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội 55

3.1 2 Dự báo xu hướng thị trường Bất động sản 2015 – 2020 56

3.2 Giải pháp hoàn thiện công tác quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội 61

3.2.1 Các giải pháp về con người 61

3.2.2 Nâng cao năng lực quản trị theo hướng ngân hàng hiện đại 63

3.2.3 Giải pháp về thông tin 64

3.2.4 Giải pháp về quản lý hoạt động đảm bảo cho vay 65

3.2.5 Xây dựng đồng bộ có hệ thống nghiệp vụ quản trị rủi ro trong định giá TSBĐ là BĐS 65

3.2.6 Trong công tác thẩm định TSBĐ là bất động sản 66

3.2.7 Trong công tác quản trị rủi ro định giá TSBĐ là bất động sản 67

3.3 Kiến nghị 68

3.3.1 Kiến nghị đối với NHNN 68

3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, CN Tây Hà Nội 69

KẾT LUẬN 74

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75

Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn của SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014

27

Bảng 2.2: Tình hình phát triển số dư nợ của SHB Tây Hà Nội 29

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh SHB Tây Hà Nội 31

Bảng 2.4: Tỉ trọng LNTT của chi nhánh so với toàn ngân hàng SHB giai đoạn 2010 -2014 32

Bảng 2.5: Tình hình tài sản thế chấp tại SHB Tây Hà Nội 33

Bảng 2.6 Tỷ lệ nợ xấu có TSĐB là BĐS trong tổng số nợ xấu của chi nhánh 35

Bảng 2.7 Quy định định giá với đất ở đô thị tại ngân hàng 40

BIỂU: Biểu đồ 2.1: Tỷ lệ tài sản đảm bảo là BĐS trên tổng giá trị TSĐB 34

HÌNH: Hình 1.1 Mô hình tổ chức quản trị rủi ro trong NHTM 15

Hình 2.1 Sơ đồ nhận TSBĐ là BĐS tại SHB – Chi nhánh Tây Hà Nội 45

SƠ ĐỒ: Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức bộ máy chi nhánh SHB Tây Hà Nội 25

Sơ đồ 2.2: Tổ chức bộ phận định giá tại ngân hàng 39

Sơ đồ 2.3: Quy trình xử lý rủi ro TSBĐ là BĐS tại ngân hàng SHB Tây HN 47

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Kể từ cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới năm 2008 đến nay, các quốc gia vẫnchưa thoát khỏi tình trạng trì trệ Ở Việt Nam, suy thoái kinh tế khiến cho sự yếukém của hệ thống các Ngân hàng thương mại càng thêm trầm trọng Nhiều chínhsách hỗ trợ cho hoạt động của các ngân hàng thương mại đã được đưa ra như: tái cơcấu lại hệ thống ngân hàng thương mai, cho phép cơ cấu nợ đối với một số kháchhàng đủ điều kiện, thành lập công ty mua bán nợ (VAMC),… Tuy nhiên, tình hìnhhoạt động của ngân hàng thương mại cũng chưa được cải thiện và vẫn phải đối mặtvới rất nhiều khó khăn Khó khăn lớn nhất vào thời điểm hiện tại mà các ngân hàngthương mại phải đối mặt là xử lý các khoản nợ xấu

Nợ xấu tăng cao do nhiều nguyên nhân nhưng nguyên nhân lớn nhất bắtnguồn từ định giá tài sản đảm bảo cao hơn giá trị thực Tài sản đảm bảo có thể là bấtđộng sản, máy móc thiết bị, phương tiện giao thông vận tải,…Trong đó bất độngsản luôn chiếm tỷ trọng cao trong tổng tài sản được ngân hàng nhận thế chấp Giátrị định giá tài sản đảm bảo là căn cứ quan trọng để ngân hàng ra quyết định trongviệc cung cấp các sản phẩm dịch vụ cho khách hàng Thực tế cho thấy, công tácđịnh giá tài sản đảm bảo trong các Ngân hàng thương mại khá bất cập Điều này dẫnđến những rủi ro và gây ra thiệt hại lớn cho Ngân hàng

Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây

Hà Nội trước đây là Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội, Chi nhánh Cầu Giấy có tỷ lệ

nợ xấu khá cao Công tác xử lý nợ xấu gặp phải rất nhiều khó khăn do giá trị củatài sản đảm bảo giảm xuống khá nhiều so với thời điểm định giá ban đầu Chính vìnhững thực tế này, rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản đang đượcngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội (SHB) đặc biệt quan tâm Quy trình định giáđối với tài sản đảm bảo là bất động sản đã được hoàn thiện hơn nhằm giảm thiểurủi ro cho Ngân hàng, tuy nhiên vẫn còn nhiều vấn đề chưa hợp lý Xuất phát từ

nhận thức trên, tôi đã quyết định chọn đề tài : “Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” làm đề tài nghiên cứu cho luận văn thạc sỹ này.

2 Mục tiêu và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài

2.1 Mục tiêu nghiên cứu

Trên cơ sở lý thuyết và phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trongđịnh giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại đơn vị nghiên cứu Luận văn đề xuấtgiải pháp, kiến nghị nhằm tăng cường Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo

là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

2.2 Nhiệm vụ nghiên cứu

Căn cứ vào mục tiêu nghiên cứu của đề tài nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứucủa đề tài bao gồm:

- Hệ thống hóa lý luận về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bấtđộng sản tại Ngân hàng thương mại

- Phân tích, đánh giá thực trạng Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo

là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

- Đề xuất giải pháp, kiến nghị nhằm tằng cường Quản trị rủi ro trong định giátài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánhTây Hà Nội

3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

3.1 Đối tượng nghiên cứu:

Lý luận và thực tiễn về Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bấtđộng sản tại các ngân hàng thương mại

3.2 Phạm vi nghiên cứu:

- Phạm vị nội dung: Quản trị rủi ro theo hoạt động định giá tài sản đảm bảo

là bất động sản tại Ngân hàng thương mại

- Phạm vi không gian: Nghiên cứu tại Ngân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội,Chi nhánh Tây Hà Nội

- Phạm vi thời gian: Phân tích thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sảnđảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây

Hà Nội từ năm 2008 đến 2013

4 Phương pháp nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chung như: Logic, lịch sử, toán thống kê, phươngpháp sơ đồ, biểu đồ, phương pháp so sánh, nghiên cứu định tính, nghiên cứu địnhlượng, nghiên cứu mô tả, nghiên cứu phân tích

5 Tổng quan các công trình nghiên cứu có liên quan

Luận văn thạc sỹ của Vũ Thị Hiền (2012) “Giải pháp nâng cao hiệu quả

công tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện tài chính Luân văn nghiên cứu khái quát về

rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng thương mại Qua đó, tác giảđưa ra các giải pháp nâng cao công tác quản trị rủi ro tín dụng tại Ngân hàng TMCPSài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

Luận văn thạc sỹ của Cao Thanh Hà (2012) “Quản trị rủi ro tín dụng tại

Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội – Chi nhánh Tây Hà Nội” bảo vệ tại Học viện

Ngân Hàng Luân văn nghiên cứu về rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro tín dụng tạiNgân hàng thương mại Tác giả đánh giá thực trạng quản trị rủi ro tín dụng tại Ngânhàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội Tác giả cũng đưa ra các giảipháp nhằm hạn chế rủi ro trong quá trình hoạt động kinh doanh tại Ngân hàng

Như vậy chưa có một luận văn, luận án, công trình khoa học nào nghiên cứuvấn đề: Quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàngTMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội

6 Những đóng góp của luận văn:

- Trên phương diện lý luận: Tổng quan có chọn lọc về cơ sở lý luận quản trịrủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại các ngân hàng của ViệtNam nói chung và tại ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nộinói riêng

- Trên phương diện thực tiễn: phân tích, đánh giá được thực trạng quản lý rủi

ro trong công tác định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại ngân hàng TMCP SàiGòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội Chỉ rõ những kết quả đạt được cũng như cáchạn chế còn tồn tại và nguyên nhân của những hạn chế đó Từ đó đã đưa ra được

một số đề xuất định hướng và các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tácquản lý rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản Luận văn có thể sửdụng như một chuyên đề đào tạo, tập huấn tại ngân hàng hiện nay.

7 Kết cấu luận văn

Ngoài phần mở đầu, kết luận, tài liệu tham khảo, phụ lục, nội dung của luậnvăn được chia làm 3 chương:

Chương 1: Lý luận về quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất

động sản tại Ngân hàng thương mại

Chương 2: Thực trạng quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất

động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, Chi nhánh Tây Hà Nội

Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện quản trị rủi ro trong định

giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội,Chi nhánh Tây Hà Nội

1.1.1 Bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản

1.1.1.1 Khái niệm bất động sản và định giá bất động sản

Khái niệm bất động sản:

Điều 181 của Bộ Luật Dân sự quy định: “BĐS bao gồm: đất đai, nhà ở, côngtrình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trìnhxây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”

Khái niệm về định giá tài sản là bất động sản:

Theo từ tiển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của mộttài sản”, “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh”

Theo Ông Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sảnAustralia (AVO): “Định giá giá trị BĐS là việc xác định giá trị của BĐS tại mộtthời điểm có tính đến bản chất của BĐS và mục đích của định giá giá trị của BĐS

đó Do đó, định giá giá trị BĐS là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhàđịnh giá BĐS thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêucầu định giá để hình thành giá trị của chúng”

Điều 4, Luật kinh doanh BĐS được quốc hội thông qua ngày 29 tháng 06năm 2006 quy định: “Định giá BĐS là hoạt động tư vấn, xác định giá cả của mộtBĐS cụ thể tại một thời điểm xác định”

Theo Giáo sư A.F Milington - Chủ nhiệm khoa kinh doanh và kinh tế đấtđai, Trường Hawkerbury, New South Wales: Định giá có thể được định nghĩa là

“nghệ thuật bày tỏ quan điểm dưới dạng tính toán để đạt được một mối quan tâm cụthể về một lĩnh vực nhất định BĐS ở một thời điểm cụ thể”

Từ các quan điểm trên ta thấy, định giá BĐS là việc ước tính giá trị của BĐSbằng hình thái tiền tệ, cho mục đích xác định cụ thể, tại một thời điểm cụ thể, cótính đến các đặc điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trườngBĐS, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư

1.1.1.2 Những yếu tố ảnh hưởng tới giá trị của bất động sản

Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với giá trị của bất động sản

Yếu tố tự nhiên: Vị trí bất động sản, kích thước, hình thể, diện tích thửa đất,Địa hình bất động sản tọa lạc, hình thức (kiến trúc) bên ngoài bất động sản…

Yếu tố kinh tế: Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản, những tiện nghi

từ bất động sản mang lại

Yếu tố về pháp luật: Quy hoạch sử dụng đất gắn với bất động sản, tình trạngpháp lý của bất động sản, qui định về xây dựng kiến trúc, các hạn chế quyền sửdụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác

Yếu tố về tâm lý – xã hội: Tình hình kinh doanh của người đang sử dụng bấtđộng sản, tình trạng những người sống trong cùng một nhà ở

Các yếu tố liên quan đến thị trường:

Tính hữu ích của bất động sản

Nhu cầu loại bất động sản trên thị trường

Tình trạng khan hiếm loại bất động sản trên thị trường

Quyền chiếm hữu và khả năng chuyển giao được của bất động sản

Các yếu tố chung bên ngoài

từ thu nhập của khách hàng gặp rủi ro Hiện tại, trong số những tài sản có thể thếchấp đảm bảo tại ngân hàng thương mại, các ngân hàng ưu tiên nhận tài sản là bấtđộng sản.

Như vậy, định giá bất động sản tại Ngân hàng thương mại đang là mộtnghiệp vụ vô cùng quan trọng Nó ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanhcủa Ngân hàng Khi Ngân hàng thực hiện tốt việc định giá bất động sản thì quyềnlợi của Khách hàng sẽ được đảm bảo đồng thời Ngân hàng cũng tránh được rủi ro.Qua đó thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế cho Quốc gia

Vai trò của định giá bất động sản: Định giá BĐS là căn cứ, nền tảng cần thiết

để thực hiện quản lý tài sản có hiệu quả bao gồm từ việc sử dụng tài sản đến việcmua các tài sản mới và chuyển nhượng các tài sản hiện dang sử dụng Định giá BĐS

là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng, định giá đất, và công trình trên đất

Chính từ việc nhận thấy tầm quan trọng của việc định giá BĐS mà Chínhphủ đã quy định tại pháp lệnh giá: “Kết quả định giá có thể được sử dụng là mộttrong định giá TSĐB vay vốn ngân hàng, mua bảo hiểm, cho thuê, chuyển nhượng,bán, góp vốn, cổ phần hóa, giải thể doanh nghiệp và sử dụng vào các mục đích khác

đã được ghi trong hợp đồng thẩm định giá” ( Điều 17 – Pháp lệnh)

1.1.3 Những rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại

Rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thươngmại là việc giá trị định giá của bất động sản được xem xét không sát với giá trị thực

tế của bất động sản đó tại thời điểm định giá Điều này dẫn tới quyết định cho cấptín dụng dựa trên giá trị định giá là không thực sự hiệu quả

1.1.3.1 Về phía Ngân hàng

- Rủi ro từ quy trình định giá Hiện tại, các ngân hàng xây dựng quy trình vàcác tiêu chuẩn định giá dựa theo tiêu chuẩn số 05 của Hệ thống tiêu chuẩn thẩmđịnh giá Việt Nam Tuy nhiên, thực tế hiện nay mỗi ngân hàng thương mại ViệtNam khác nhau, cùng một BĐS nhưng ở mỗi ngân hàng cho một kết quả định giákhác nhau Không ít ngân hàng đã đưa ra kết quả định giá quá khác so với giá trị

thật của BĐS Qua đó dẫn tới quyết định cấp tín dụng đối với khoản vay dùngTSĐB là BĐS đó là chưa thực sự hiệu quả

- Rủi ro từ đạo đức của nhân viên thẩm định giá: Trong quá trình định giá, đôikhi vì lợi ích cá nhân giá trị định giá được thẩm định viên đưa ra là cao hơn so vớigiá trị thực tế của bất động sản tại thời điểm định giá Giá trị này có thể do kháchhàng yêu cầu thẩm định viên hoặc thẩm định viên tự đưa ra với mục đích làm sailệch giá trị thực qua đó dẫn tới sự thiếu chính xác khi ra quyết định đối với khoảnvay, có nguy cơ dẫn tới nợ xấu cao và đặc biệt là khó xử lý khi nợ xấu xảy ra

- Rủi ro từ hệ thống tổ chức hoạt động định giá, năng lực cạnh tranh và nhữngvấn đề nội tại của Ngân hàng Một số Ngân hàng nhỏ do năng lực cạnh tranh khôngcao buộc phải đơn giảm bớt khâu định giá đồng thời đưa ra giá trị BĐS cao hơn đểthúc đẩy quá trình kinh doanh Chính điều này khiến cho giá trị định giá của BĐSthường bị bóp méo so với giá trị thực tế

- Rủi ro từ thông tin thiếu chính xác: Nguồn thông tin mà các thẩm định viênthường sử dụng trong quá trình định giá là các thông tin lấy qua Website Đôi khicác giao dịch thành công được đưa lên Website thiếu chính xác và chưa được kiểmchứng thực tế Thông tin này được dùng để so sánh và đưa ra giá trị định giá choBĐS cần định giá rất dễ bị sai lệch với thực tế

1.1.3.2 Về phía khách hàng

Khách hàng cố ý lừa đảo Ngân hàng: Thực tế cho thấy, không ít trường hợpNgân hàng bị khách hàng lừa đảo trong quá trình thẩm định giá trị bất động sản Córất nhiều hình thức lừa đảo của khách hàng như:

Bất động sản trên thực tế thẩm định không phải bất động sản trên giấy chứngnhận: Đây là trường hợp dễ xảy ra nhất, trong quá trình định giá bất động sản,Khách hàng có thể dẫn thẩm định viên tới một bất động sản khác mà không phải bấtđộng sản được ghi nhận trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Nếu không pháthiện được điều này, giá trị định giá của thẩm định viên đưa ra rất có thể khác xa sovới giá trị của bất động sản cần định giá theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là không có thật, do khách hàng làm giả:Rất nhiều trường hợp đã xảy ra đối với các Ngân hàng thương mại, đó là Giấychứng nhận quyền sử dụng đất đang được Ngân hàng lưu giữ trong kho là loại giấy

tờ giả và không có giá trị

1.2 Nội dung quản trị rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân hàng Thương mại

1.2.1 Xác định phương pháp và quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng Thương mại

1.2.1.1 Phương pháp định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại NHTM

Định giá là một hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tínhpháp lý, vừa mang tính xã hội, là một khoa học – nghệ thuật về ước tính giá trị tàisản Trên thực tế khi xác định giá trị của BĐS, các thẩm định viên thường thiếunhững căn cứ vững chắc rõ ràng để có thể cho kết quả chính xác một cách tuyệt đối.Kết quả định giá luôn chứa đựng yếu tố chủ quan của thẩm định viên và đó là mộtyếu tố hết sức nhạy cảm Có 3 phương pháp định giá tài sản đảm bảo là BĐS màcác Ngân hàng thương mại thường dùng, đó là:

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp chi phí

Phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập

- Phương pháp so sánh trực tiếp:

Khái niệm: Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ

sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giaodịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mạibình thường vào thời điểm cần thẩm định giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm địnhgiá để ước tính và xác định giá trị thị trường của tài sản

Phương pháp này đòi hỏi phải tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thịtrường hiện hành và tương đối giống với tài sản đối tượng cần định giá Tiến hànhphân tích giá bán hoặc cho thuê của các tài sản có thể so sánh được và làm nhữngđiều chỉnh thích hợp để phản ánh bất kỳ sự khác nhau nào giữa chúng và tài sảnmục tiêu, từ đó xác định ra giá trị của tài sản mục tiêu cần định giá

Phương pháp so sánh thường được sử dụng để định giá BĐS trong các chung

cư, các dãy nhà được xây dựng cùng một kiểu, các ngôi nhà riêng biệt và bán riêngbiệt, các nhóm văn phòng, các nhóm cửa hiệu,…và các mảnh đất trống

Các bước tiến hành

- Bước 1: Nghiên cứu thị trường để có thông tin về giá giao dịch, giá niêmyết hoặc giá chào bán và các yếu tố so sánh của những tài sản tương tự với tài sảncần thẩm định giá, đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường

- Bước 2: Thu thập, kiểm tra thông tin, số liệu về các yếu tố so sánh từ các tàisản cùng loại hoặc tương tự có thể so sánh được với tài sản cần thẩm định giá đãgiao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm cần thẩmđịnh giá hoặc gần với thời điểm cần thẩm định giá

- Bước 3: Lựa chọn đơn vị so sánh chuẩn và xây dựng bảng phân tích, sosánh đối với mỗi đơn vị so sánh chuẩn

- Bước 4: Phân tích, xác định các yếu tố khác biệt giữa tài sản so sánh và tàisản cần thẩm định giá từ đó thực hiện điều chỉnh giá của các tài sản so sánh theo sựkhác biệt về các yếu tố so sánh so với tài sản cần thẩm định giá, tìm ra mức giá chỉdẫn cho mỗi tài sản so sánh

- Bước 5: Phân tích tổng hợp các mức giá chỉ dẫn của các tài sản so sánh,rút ra mức giá chỉ dẫn đại diện để ước tính và xác định mức giá của tài sản cầnthẩm định

- Phương pháp chi phí:

Khái niệm: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ

sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để xác định giá trị thịtrường của tài sản đẩn thẩm định giá

Chi phí là số tiền cần thiết đã chi ra để mua, xây dựng nên BĐS

Phương pháp này chủ yếu dựa trên nguyên tắc thay thế, mà giả định rằng giátrị BĐS hiện có có thể được đo bằng chi phí làm ra một BĐS tương tư như là mộtvật thay thế

Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng đối với những BĐS có mục đích

sử dụng đặc biệt, những BĐS chuyên dùng và không đủ thông tin để áp dụngphương pháp so sánh như: Bệnh viện, trường học,…

Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính riêng giá trị của lô đất thuộc bất động sản bằng cách coi

đó là đất trống đang được sử dụng trong điều kiện tốt nhất và hiệu quả nhất theonguyên tắc xác định giá đất quy định tại Luật Đất đai và các phương pháp xác địnhgiá đất theo quy định của Chính phủ và hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan,

Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

- Bước 2: Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng mới, để tái tạo, thay thế côngtrình xây dựng hiện có trên đất, bao gồm cả lợi nhuận cho nhà thầu và thuế, phí phảinộp theo quy định của pháp luật

- Bước 3: Xác định hao mòn và ước tính giá trị hao mòn lũy kế (mức độ giảmgiá) của công trình xây dựng hiện có trên đất

- Bước 4: Ước tính giá trị của công trình xây dựng bằng cách trừ giá trị haomòn lũy kế (mức giảm giá) khỏi chi phí xây dựng mới hiện hành của công trình

- Bước 5: Ước tính giá trị của bất động sản cần thẩm định giá bằng cáchcộng (+) kết quả bước 1 và kết quả bước 4

Hạn chế của phương pháp chi phí:

- Phải có thông tin

- Thông tin mang tính lịch sử

- Chi phí không bằng với giá trị

- Chi phí không tạo ra giá trị

- Tổng của nhiều bộ phận chưa chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ

- Việc ước tính hao mòn tích lũy có thể là chủ quan và khó thực hiện do sựkhác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ

- Không có một phương pháp được chấp nhận rộng rãi riêng biệt nào để ướctính khấu hao

- Phương pháp đầu tư hay phương pháp thu nhập:

Khái niệm: Phương pháp thu nhập là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ

sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khaithác tài sản thành giá trị hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi

là quá trình vốn hóa thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩmđịnh giá

Quá trình vốn hòa thu phập có thể thể hiện mỗi liên hệ cơ bản giữa thu nhậpvới giá trị qua công thức sau:

R

Trong đó: V: là giá trị tài sản

I: thu nhập ròng trong một nămR: tỷ suất vốn hóa

GI: hệ số thu nhập (GI = 1/R)Các bước tiến hành:

- Bước 1: Ước tính thu nhập cho tài sản mang lại Mỗi loại thu nhập ứng vớimối loại tỷ suất vốn thích hợp

- Bước 2: Tìm tỷ suất vốn hóa hoặc hệ số thu nhập thích hợp với loại thu nhập

- Bước 3: Áp dụng công thức vốn hóa trực tiếp

Hạn chế của phương pháp thu nhập: Luồng thu nhập trong tương lai rất khó

dự báo, không chính xác do sự biến động của thị trường Và có nhiều yếu tố rủi rokhông thể tính hết ảnh hưởng tới tỷ suất vốn hóa.

1.2.1.2 Xây dựng quy trình định giá TSĐB là BĐS tại NHTM

Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản được coi là quá trình cótính hệ thống và logic, thể hiện trình tự hành động cũng như các nội dung công việccủa người định giá trong quá trình thực hiện định giá tài sản đảm bảo là bất độngsản Quy trình định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thương mạiđược thể hiện qua 6 bước sau:

- Bước 1: Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở định giá

Xác định bất động sản cần định giá

Tìm hiểu các yếu tố về lịch sử, xã hội,…

Các yếu tố về mặt pháp lý như giấy tơ, hồ sơ liên quan đến bất động sảnCác yếu tố pháp lý bên ngoài như vùng đó được quy hoạch như thế nào, cácgiới hạn về quyền của người sở hữu, sử dụng bất động sản đó

Xác định thời điểm định giá

Xác định loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trườnghay giá trị phi thị trường Việc xác định giá trị làm cơ sở phải phù hợp với nhữngquy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quannhà nước có thẩm quyền ban hành

- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá

Lên danh mục những công việc phải thực hiện và chỉ rõ kết quả mang lại,đồng thời phải làm rõ được làm thế nào để thực hiện những công việc đó

Phải xây dựng được thời gian thực hiện mỗi khâu công việc đó

Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin

Khảo sát hiện trường

Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các

mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản

Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản bao gồm: diện tích đất và công

trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễnthông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạngduy tu, sửa chữa,…

- Bước 3: Thu thập thông tin

Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động tháingười mua – người bán tiềm năng

Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản

Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị,những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tàisản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận

Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mụcđích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hànhchính, cơ sở hạ tầng, )

- Bước 4: Phân tích thông tin

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường bất động sản

Phân tích những đặc trưng của thị trường của những người tham gia thịtrường (bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đinh, mức độ thu nhập, )

Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu nhất của bất động sản

- Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá

Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phươngpháp thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm của bất động sản

Khi đưa ra giá trị định của tài sản cần định giá phải nêu rõ các phương pháp

áp dụng, phương pháp nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương phào nàođược sử dụng để kiểm tra chéo

- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư kết quả thẩm định giá

Báo cáo kết quả thẩm định giá phải thể hiện những thông tin đúng theo thực

tế, mang tính mô tả và dựa trên bằng chứng cụ thể để thuyết minh về mức giá củatài sản qua thẩm định giá Những thông tin này phải được trình bày theo một trình

tự lô-gíc, hợp lý, từ mô tả về tài sản đến những yếu tố tác động tới giá trị thị trườngcủa tài sản, phân tích những dữ liệu thu thập trên thị trường để có được kết quảthẩm định giá Báo cáo kết quả phải thể hiện được những lập luận, cách thức,phương pháp được áp dụng trong quá trình thẩm định và giải thích một cách rõ ràngtất cả những vấn đề có tác động đến giá trị tài sản.

1.2.2 Tổ chức hệ thống kiểm soát rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại Ngân hàng Thương mại

Hình 1.1 Mô hình tổ chức quản trị rủi ro trong NHTM

Ủy ban QLRR tín dụng

P.QLRR thị

trường tại TSC

P.QLRR hoạt động tại TSC

P.QLRR tín dụng tại TSC

Cấp

độ một

Bộ phận kinh doanh trực tiếp, các đơn vị kinh doanh thực hiện quản lý rủi ro

ở tầm vi mô Họ là người trực tiếp tiếp nhận rủi ro theo các quy định của Ngânhàng Ở cấp độ này tất cả các nhân viên được yêu cầu phải luôn đảm bảo rủi rođược quản lý một cách hiệu quả trong phạm vi trách nhiệm trực tiếp của mình

*Cấp độ thứ hai:

Ban điều hành thực hiện các nhiệm vụ được Hội đồng quản trị giao Tráchnhiệm của Ban điều hành như sau: Thực hiện các chiến lược và chính sách đã đượcHội đồng quản trị phê duyệt; Xây dựng các quy trình nhằm xác định, đo lường,giám sát và kiểm soát rủi ro phát sinh trong hoạt động của ngân hàng; Duy trì một

cơ cấu tổ chức phân công rõ chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm báo cáo để tránhnhững trường hợp mâu thuẫn về quyền lợi; Bảo đảm những chức năng nhiệm vụđược phân công được thực hiện một cách hiệu quả Ủy ban quản lý rủi ro trực thuộcban điều hành, có nhiệm vụ giám sát một cách tích cực quá trình quản lý rủi rotrong ngân hàng; Chịu trách nhiệm xây dựng khung quản lý rủi ro

Phòng QLRR trụ sở chính: hỗ trợ ban điều hành, giúp ban điều hành chứngminh với các cơ quan quản lý, cơ quan kiểm toán và các cấp quản lý cao hơn rằngcông tác QLRR đã được thực hiện; Làm đầu mối chủ động triển khai vào thực tế,đến các bộ phận, các chi nhánh, đơn vị phòng ban các khâu trong quá trình QLRRcủa ngân hàng Phòng QLRR chi nhánh: Giúp ban giám đốc chi nhánh thực hiệnQLRR, thực hiện báo cáo liên quan đến QLRR, Triển khai hoạt động QLRR tại chinhánh dưới sự hướng dẫn, giám sát của phòng QLRR Trụ sở chính

* Cấp độ thứ ba

Hội đồng quản lý rủi ro trực thuộc Hội đồng quản trị Hội đồng quản lý rủi robao gồm chủ yếu là các thành viên của Hội đồng quản trị, có nhiệm vụ định hướngrủi ro chiến lược Hội đồng quản trị chịu trách nhiệm cuối cùng và quyết định vềmức độ rủi ro mà Ngân hàng có thể chấp nhận được Để làm điều này, Hội đồngquản trị Hội đồng quản trị cần phải:

-Phê duyệt các chiến lược kinh doanh tổng thể và các chính sách giới hạn ềquản lý rủi ro của ngân hàng và định kỳ xem xét đánh giá lại

-Chủ động theo dõi tình hình thực hiện và danh mục rủi ro của ngân hàng

-Định kỳ rà soát thông tin để nắm bắt và đánh giá tất cả các loại rủi ro

-Xây dựng cơ cấu tổ chức phù hợp

-Đảm bảo ban điều hành thực hiện đầy đủ các bước cần thiết để xác định,định lượng, giám sát và quản lý rủi ro

Bộ phận kiểm toán nội bộ độc lập với Ủy ban quản lý rủi ro, nhằm kiểm tratính hiệu quả của chính sách và khung quản lý rủi ro Chức năng của ban kiểm toán

là thực hiện xem xét lại quy trình quản lý rủi ro và phương pháp đo lường nhằmđảm bảo: tính tuân thủ quy trình quản lý rủi ro và chất lượng nội dung các phươngpháp và kết quả các phương pháp đó

1.2.3 Quản trị thông tin và giám sát TSĐB là bất động sản

Quản trị thông tin và giám sát TSĐB là BĐS được hiểu là quá trình theo dõi,kiểm tra đánh giá nhằm bảo đảm tài sản và các loại giấy tờ vẫn đang trong tìnhtrạng bình thường hoặc kịp thời phát hiện các sự cố liên quan làm giảm giá trị củaTSBĐ hoặc các loại giấy tờ liên quan so với các dự kiến nêu tại hợp đồng bảo đảm

Nếu TSBĐ được lưu giữ tại kho của ngân hàng cho vay thì thủ kho của ngânhàng và cán bộ tín dụng phải chịu trách nhiệm chính trong suốt quá trình quản lýTSBĐ và những giấy tờ liên quan Ngân hàng cũng cần thực thi các biện pháp thíchhợp ngay khi phát hiện khách hàng hoặc bên thứ ba vi phạm các cam kết tại hợpđồng bảo đảm

Trước khi tiến hành công tác định giá TSBĐ, Tổ định giá của ngân hàng phảitiến hành kiểm tra tài sản thế chấp Nội dung kiểm tra bao gồm:

- Kiểm tra bản chính giấy tờ về tài sản thế chấp để xác định nguồn gốc QSDđất, nguồn gốc các giấy tờ nhằm khẳng định tính hợp pháp, hợp lệ cuả tài sản, đốichiếu với quy định của ngân hàng xem có phù hợp không Trường hợp giấy tờkhông rõ ràng hoặc có những nghi vấn thì phải xác minh tại nơi đã cấp giấy tờ đó

- Xác định các đồng sở hữu của tài sản thế chấp (nếu có), đảm bảo tất cả cácđồng sở hữu đều đồng ý thế chấp tài sản và cùng ký tên vào các giấy tờ thế chấp,tuyệt đối không bỏ sót tránh rắc rối sau này Đối với các cá nhân, hộ gia đình, việcxác định đồng sở hữu phải dựa vào sổ hộ khẩu và tình trạng hôn nhân của người thế

chấp, có những trường hợp trên giấy tờ sở hữu chỉ đăng ký tên một người nhưng tàisản vẫn thuộc sở hữu chung của nhiều người.

- Kiểm tra tại hiện trường: tất cả các tài sản trước khi nhận thế chấp phảiđược kiểm tra tại hiện trường Việc kiểm tra tại hiện trường nhằm xác định lạiđịa chỉ, thực trạng về quy mô, kết cấu, chất lượng còn lại của tài sản, xem cótranh chấp, có thuộc diện quy hoạch hay không Khi kiểm tra hiện trường có thểkết hợp gặp gỡ dân xung quanh hoặc chính quyền sở tại để có thông tin đầy đủhơn về tài sản

Khi nhận hồ sơ TSBĐ, cán bộ tín dụng phải lập “Biên bản giao nhận hồ sơtài sản bảo đảm” Niêm phong giấy tờ về TSBĐ, ghi lại chi tiết các loại giấy tờ vàchuyển về cất giữ tại Quỹ của ngân hàng theo quy định quản lý tài sản ngoại bảng

- Khi TSBĐ được giải chấp, cán bộ tín dụng căn cứ vào việc phê duyệt củaGiám đốc ngân hàng, giao lại giấy tờ của tài sản thế chấp cho khách hàng và ghivào “Biên bản giao nhận hồ sơ tài sản bảo đảm”

- Đối với giấy tờ của tài sản bảo đảm, ngân hàng phải yêu cầu khách hàngnộp bản gốc

- Trường hợp cầm cố, thế chấp tài sản cho khoản vay hợp vốn, ngân hàng

và các tổ chức tín dụng khác tham gia hợp vốn có văn bản thoả thuận và cử đại diệnquản lý tài sản và giấy tờ của tài sản bảo đảm tiền vay

- Khi thế chấp tài sản, tài sản thế chấp do khách hàng vay hoặc bên bảo lãnhchịu trách nhiệm quản lý, sử dụng và bảo quản tài sản, trừ trường hợp các bên thoảthuận giao cho ngân hàng hoặc bên thứ ba giữ

- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn tàisản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm tra ítnhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình sản xuấtkinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm phát hiệncác trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng xuống cấp, cáctrường hợp xảy ra tranh chấp để có biện pháp xử lý kịp thời

- Trong các trường hợp ngân hàng chỉ giữ hồ sơ về tài sản thế chấp, còn tài

sản thế chấp là do khách hàng vay giữ: cán bộ tín dụng phải định kỳ đi kiểm tra ítnhất 06 tháng/lần, cùng với việc kiểm tra mục đích sử dụng vốn, tình hình sản xuấtkinh doanh của khách hàng để xem xét tình trạng tài sản thế chấp nhằm phát hiệncác trường hợp mua bán trái phép, các trường hợp tài sản bị hư hỏng xuống cấp, cáctrường hợp xảy ra tranh chấp để có biện pháp xử lý kịp thời

1.2.4 Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại NHTM

Kiểm soát định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng thươngmại là việc trưởng phòng định giá xem xét giá trị định giá do chuyên viên định giáđưa ra dựa trên những thông tin khách quan từ thị trường và các quy định về khunggiá đất do Ngân hàng ban hành

Các thông tin khách quan từ thị trường: là những thông tin liên quan tới cácgiao dịch đã thành công, tình hình thị trường cung cầu bất động sản,…

Khung giá đất do Ngân hàng ban hành: Mỗi ngân hàng có một chính sách,định hướng phát triển riêng dẫn đến quy định khung giá đất làm căn cứ cho định giábất động sản cũng khác nhau Trưởng phòng định giá phải dựa trên khung giá đấtban hành này để so sánh, kiểm tra tính phù hợp của giá trị định giá chuyên viên địnhgiá đưa ra

1.2.5 Xử lý TSĐB khi phát sinh rủi ro từ định giá tài sản đảm bảo là BĐS tại NHTM

Trực tiếp bán TSBĐ cho người mua (trừ trường hợp TSBĐ là QSD đất vàcác tài sản khác mà pháp luật có quy định phải được bán tại tổ chức bán đấu giáchuyên trách) Trên cơ sở đã thỏa thuận giá bán tối thiểu, người đi vay có thể tìmngười mua để bán tài sản; trường hợp này xảy ra khi người vay có thiện chí muốntrả nợ vay ngân hàng; hoặc ngân hàng tìm người mua để bán tài sản áp dụngphương pháp này sẽ giảm chi phí đấu giá lại rút ngắn thời gian phát mại giúp ngânhàng nhanh chóng thu hồi nợ và khách hàng không phải trả thêm lãi phạt quá hạn

Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm :Nhận chính TSBĐ để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm là việcngân hàng cho vay trực tiếp nhận TSBĐ, lấy giá TSBĐ được định giá khi xử lý làm

cơ sở để thanh toán nợ gốc, lãi vay, lãi quá hạn của khách hàng vay sau khi trừ đicác chi phí khác (nếu có) và được tiếp nhận tài sản đó theo quy định của pháp luật.

Bán TSBĐ thông qua các tổ chức dịch vụ bán đấu giá như trung tâm bán đấugiá và doanh nghiệp bán đấu giá Phương pháp này thường được áp dụng với QSDđất và tài sản gắn liền với đất hoặc các tài sản khác mà ngân hàng không muốn bántrực tiếp hoặc nhận tài sản để thay thế nghĩa vụ trả nợ

Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho bênbảo đảm: Nhận các khoản tiền, tài sản mà bên thứ ba phải trả hoặc phải giao chobên bảo đảm là việc ngân hàng cho vay trực tiếp nhận khoản tiền hoặc tài sản màbên thứ ba phải trả hoặc phải giao cho ngân hàng cho vay và khách hàng vay/bênbảo lãnh theo các thủ tục quy định của pháp luật

Yêu cầu tòa án cho phép phát mại TSBĐ để trả nợ vay ngân hàng: Đối vớiQSD đất và tài sản gắn liền với đất ngân hàng có thể đua tài sản bán đấu giá hoặckhởi kiện tại tòa án Ngoài ra, nếu TSBĐ có tranh chấp thì việc phát mại tài sảncũng phải thông qua quyết định của tòa án Trong những trường hợp nêu trên, ngânhàng cần đệ đơn yêu cầu sự can thiệp của tòa án

Lựa chọn phương pháp phát mại tối ưu là rất quan trọng cho cả ngân hàng vàkhách hàng đi vay Phương pháp được lựa chọn không những tiện lợi cho cả hai bên

mà còn phải thích hợp ở từng địa phương và hợp với những quy định của pháp luậthiện hành Ở nước ta theo luật định thì bán đấu giá là phương pháp cơ bản được ápdụng nếu trong hợp đồng không có thỏa thuận khác

1.3 Nhân tố ảnh hưởng đến quản trị TSĐB là BĐS tại Ngân hàng thương mại

1.3.1 Các nhân tố chủ quan

1.3.1.1 Trình độ chuyên môn và đạo đức của cán bộ định giá tài sản đảm bảo

Nhân tố con người có tác động rất lớn đến hoạt động nghiệp vụ cũng nhưhoạt động quản trị của NHTM Trong công tác quản trị TSBĐ là bất động sản cũngvậy, nếu không có đội ngũ cán bộ giỏi về chuyên môn, có tư cách, đạo đức nghềnghiệp thì không thể hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình từ việc thẩm định giá trị tàisản, quản lý tài sản cũng như xử lý TSBĐ Đặc biệt, khi TSBĐ là đất đai, một loạitài sản có giá trị lớn nhưng lại rất nhạy cảm vói sự biến động của thị trường bất

động sản cũng như các chính sách quy hoạch của Nhà nước thì ảnh hưởng lớn nhấtnhân tố con người chứ không phải là nhân tố công nghệ.

Nhiều cán bộ tín dụng nhận định chưa đúng, chưa đầy đủ về khách hàng;việc mở rộng mạng lưới hoạt động ngân hàng va tốc độ tăng trưởng quá nhanh,không tương xứng với việc nâng cao kiểm soát rủi ro Một số cán bộ ngân hàng cònchấp hành quy chế cho vay, bảo lãnh chưa nghiêm túc, gia hạn nợ tùy tiện, chạytheo thành tích, dẫn đến khách hàng lợi dụng gây ra việc thất thoát tài sản Một sốcán bộ năng lực cán bộ còn yếu kém, đặc biệt ở khâu thẩm định cho vay cũng làmảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động quản trị rủi ro của ngân hàng

1.3.1.2 Quy định về tài sản đảm bảo của Ngân hàng

Ngân hàng cho vay không chỉ cần thực hiện ký lưỡng và chính xác theo cácquy định pháp lý khi đặt sự bảo đảm mà phải giám sát cụ thể các đảm bảo trong thờigian lưu hành của tín dụng Từ khi xem xét cho vay cho đến khi thu hồi hết nợNgân hàng phải luôn là người nắm chắc mọi diễn biến của hoạt động kinh tế củangười vay, trạng thái của các TSBĐ để trong bất cứ trường hợp nào cũng chủ độngđưa ra những biện pháp ứng xử thích hợp nhất bảo vệ quyền lợi của mình

1.3.1.3 Vấn đề thông tin về tài sản đảm bảo

Môi trường kinh doanh có ổn định và an toàn hay không chịu sự ảnh hưởngrất lớn của thông tin Nên không có những luật định về thông tin thì trong nền kinh

tế xã hội mọi hoạt động đều có thể bị xuyên tạc, bóp méo trong khi chúng ta đangcần có những phân tích, đánh giá, nhận định đưa ra các giải pháp cho các hoạt độngkinh tế thật chính xác và có hiệu quả điều này chỉ có thể thực hiện được với cácthông tin đầy đủ, chính xác và kịp thời

Các thông tin về đảm bảo khoản vay của Ngân hàng có liên quan đếm cácmối quan hệ về phương diện được đề cập Đó là các thông tin về người vay, về tàisản, về người bảo lãnh, về các bên đối tác v.v…Nguồn thông tin đa dạng như vậy,nhưng hiện nay độ chính xác rất hạn chế Chưa có cơ sở thống nhất để xác định giớihạn của việc cung cấp cũng như công khai hóa các thông tin đối với tất cả các tổchức ngân hàng, đặc biệt là các tài sản có vấn đề Trách nhiệm thông tin của các bêntham gia mối quan hệ nhằm tạo cơ sở pháp lý, tránh gian lận vì lợi ích chung của

quốc gia cũng còn thiếu rõ ràng.

Hiện nay rất nhiều tổ chức tín dụng vẫn còn dựa trên các hệ thống và thủ tụctín dụng trước đây, không phản ánh được những thực tiễn của thị trường mới Nhiềuđảm bảo cho vay có thể được thành lập chắc chắn hơn, một tỷ lệ lớn các khoản vay

nợ quá hạn có thể tránh được nếu có một hệ thống thông tin phù hợp

1.3.2 Các nhân tố khách quan

1.3.2.1 Các khuôn khổ pháp lý cho bảo đảm cho vay

Một trong những đặc trưng của hoạt động ngân hàng trong bối cảnh kinh tếhiện nay là kinh doanh tiền tệ là một trong những loại kinh doanh gặp nhiều rủi ronhất Do đó, điều rất quan trọng là phải có một khuôn khổ pháp lý cần thiết để làmcho các đảm bảo cho vay có hiệu lực trong đời sống kinh tế Chỉ có trên cơ sở đómới thực hiện được công tác quản trị tài sản bảo đảm một cách có hiệu quả nhất

Sự chuyển biến về phương diện này trong những năm qua đã tạo ra môi trường chohoạt động bảo đảm tiền vay đang dần được củng cố ổn định hoàn chỉnh phù hợp với

sự phát triển ngày càng phức tạp và đa dạng của quan hệ vay vốn

Đặc biệt đối với TSBĐ là bất động sản thì công tác quản trị loại TSBĐ nàykhông chỉ liên quan đến các văn bản pháp luật của ngành Ngân hàng mà còn liênquan đến luật Dân sự, luật Đất đai, luật Doanh nghiệp, luật hôn nhân và gia đình…Tuy rằng khuôn khổ pháp lý đã có nhiều thuận lợi hơn nhưng thực tế môi trườngthực hiện quan hệ tín dụng vẫn còn nhiều cản trở cho việc mở rộng khả năng tạo lập

và tăng mức độ đảm bảo cho vay, bảo vệ quyền lợi hợp pháp giữa người vay vàngười cho vay

1.3.2.2 Thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và tài sản gắn liền với đất

Đối với tài sản bảo đảm là bất động sản thì thủ tục đăng ký giao dịch đảmbảo ảnh hưởng rất lớn đến khâu nhận bất động sản làm TSBĐ vì không phải lúc nàothủ tục cũng dễ dàng và thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng Pháp luật về bảođảm đã tạo ra cơ sở pháp lý quan trọng cho các doanh nghiệp và quan hệ vay mượn,tác động lớn đến hệ thống ngân hàng Tuy đã có khá nhiều quy định nhưng cả ngườivay và người cho vay đều nhận thức có nhiều vấn đề chưa ổn và chưa thật sự tintưởng Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSD đất và tài sản gắn liền với đất

được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2005-BTP-BTNMTngày 16/06/2005 Nhưng trong quá trình thực hiện thông tư này, các tổ chức tíndụng vẫn gặp nhiều vướng mắc vể thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh của hộgia đình, cá nhân; về hồ sơ đăng ký; về việc đăng ký giao dịch bảo dảm đối với tàisản bảo đảm là quyền sử dụng đất thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tíndụng v.v

1.3.2.3 Đặc trưng của bất động sản và thị trường bất động sản

Bất động sản có một số đặc trưng cơ bản sau:

- Chi phí của mua bán giao dịch cao: So với các hàng hóa thông thườngkhác, chi phí mua bán giao dịch bất động sản là khá cao, thời gian mua, bán, giaodịch dài, do vậy khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt

- Khả năng co giãn của cung cầu bất động sản kém: Nhìn chung cung cầu bấtđộng sản là không thay đổi theo các thay đổi giá do tổng cung toàn bộ về đất đai là

cố định Ngoài ra việc cung ứng đất đai còn chịu sự hạn chế về quy hoạch và chịugiới hạn với mục đích sử dụng đất riêng biệt

- Chịu sự can thiệp và quản lý của Nhà nước chặt chẽ: Do tính chất quantrọng của bất động sản cụ thể là đất đai đối với đời sống kinh tế, chính trị, xã hộinên Nhà nước thường có những quy định và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng

và chuyển giao bất động sản

Giá trị BĐS trong thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá trịBĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng, hiệuquả sử dụng, tính khan hiếm của loại hàng hoá này, tâm lý tiêu dùng và nhiều yếu tốkhác Hơn nữa, những biến động trên thị trường bất động sản không những ảnhhưởng đến công tác định giá mà còn tác động đến cả công tác xử lý TSBĐ là bấtđộng sản để thu hồi nợ Do có những đặc trưng riêng khác với các loại TSBĐ khácnhư vậy nên công tác quản trị loại TSBĐ này đòi hỏi một số yêu cầu riêng với ngânhàng cũng như cán bộ tín dụng Do vây, các cán bộ ngân hàng cần nắm được điềunày để thực hiện tác nghiệp sao cho đạt hiệu quả cao

CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG QUẢN TRỊ RỦI RO TRONG ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN ĐẢM BẢO LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG TMCP SÀI GÒN – HÀ NỘI, CHI NHÁNH TÂY HÀ NỘI

2.1 Thực trạng rủi ro trong định giá tài sản đảm bảo là bất động sản tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội

2.1.1 Đặc điểm hoạt động của Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội

Ngân hàng TMCP Sài Gòn – Hà Nội, chi nhánh Tây Hà Nội (viết tắt là SHBTây Hà Nội) là một trong 54 chi nhánh của SHB trên toàn quốc và là một trong 12chi nhánh của SHB tại Hà Nội Ngân hàng SHB, chi nhánh Tây Hà Nội đượcchuyển đổi từ Ngân hàng Habubank, chi nhánh Cầu Giấy do việc sát nhập năm

2012 giữa SHB và Habubank Sau hơn 2 năm sát nhập, mô hình kinh doanh và cơcấu nhân sự của SHB Tây Hà Nội đã có sự thay đổi đáng kể để phù hợp với môhình chung của SHB

Sơ đồ tổ chức của chi nhánh SHB Tây Hà Nội được tổ chức như sau:

Sơ đồ 2.1: Mô hình tổ chức bộ máy chi nhánh SHB Tây Hà Nội

(nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh chi nhánh SHB Tây Hà Nội năm 2014)

Bộ máy hoạt động của chi nhánh được tổ chức tương đối gọn nhẹ gồm các

bộ phận kinh doanh ( Phòng dịch vụ khách hàng, Phòng quan hệ khách hàng doanhnghiệp và cá nhân), Khối Back( gồm Tổ Công nghệ thông tin, Phòng Kế toán,Phòng Hỗ trợ tín dụng, Phòng Thanh toán Quốc tế, Phòng Thẩm định…) Đứng đầu

P KH

CÁ

NHÂN

P KH DOANH NGHIỆP

P THẨM

ĐỊNH

TỔNG HỢP

NH-P DV KHÁCH HÀNG

P.HỖ TRỢ TÍN DỤNG

PHÒNG TTQT

TỔ CNTT

P NGÂN QUỸ

P XỬ LÝ NỢ

P KẾ TOÁN

MARKET ING VÀ CSKH

BAN TÍN DỤNG CHI NHÁNH

CÁC PHÒNG GIAO DỊCH

mỗi Phòng/Tổ là các Trưởng phòng hoặc Tổ trưởng.

Theo quyết định số 509/QĐ-TGĐ quy định về việc ban hành quy trình cấptín dụng đối với khách hàng, tham gia vào công tác định giá tài sản đảm bảo sẽ là

Tổ định giá tài sản đảm bảo thuộc Phòng Thẩm Định tại các chi nhánh nói chungcũng như tại SHB Tây Hà Nội nói riêng Và chịu sự quản lý chung của Bộ phậnThẩm Định tài sản là Trung tâm thẩm định tài sản thuộc Hội sở

Chức năng của SHB Tây Hà Nội:

- Trực tiếp kinh doanh tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và các hoạt độngkinh doanh khác có liên quan vì mục tiêu lợi nhuận theo phân cấp của Ngân hàng

- Tổ chức điều hành kinh doanh, kiểm tra, kiểm soát nội bộ theo ủy quyềncủa Hội đồng quản trị và Tổng giám đốc

- Thực hiện các nhiệm vụ khác của Hội đồng quản trị hoặc Tổng Giámđốc giao

Nhiệm vụ của SHB Tây Hà Nội :

* Huy động vốn:

- Khai thác, nhận tiền gửi của các tổ chức, cá nhân và tổ chức tín dụng kháctrong nước và nước ngoài dưới các hình thức tiền gửi không kỳ hạn, có kỳ hạn vàcác loại tiền gửi khác bằng đồng việt Nam và ngoại tệ

- Vay vốn các tổ chức tài chính, tín dụng khác khi được Tổng giám đốc chophép bằng văn bản

* Cho vay:

- Cho vay ngắn hạn, trung, dài hạn và các khoản vay theo quy định của Ngânhàng SHB

- Kinh doanh ngoại hối

- Huy động vốn và cho vay, mua, bán ngoại tệ, thanh toán quốc tế, bảo lãnh,chiết khấu, tái chiết khấu bộ chứng từ và các dịch vụ về ngoại hối

- Cung ứng các dịch vụ thanh toán và ngân quỹ gồm:

- Cung ứng các phương tiện thanh toán

- Thực hiện các dịch vụ thanh toán trong nước cho khách hàng.

- Thực hiện các dịch vụ thu và phát tiền mặt cho khách hàng

Ngoài ra ngân hàng SHB Tây Hà Nội còn nhiều nhiệm vụ khác như:

- Cầm cố, chiết khấu thương phiếu và các giấy tờ có giá ngắn hạn khác theoquy định của SHB

- Thực hiện đồng tài trợ, đầu mối tài trợ cấp tín dụng theo quy định và thựchiện các nghiệp vụ tài trợ thương mại khác

- Bảo lãnh vay, thanh toán, thực hiện hợp đồng, dự thầu, đảm bảo chất lượngsản phẩm…

- Tư vấn tài chính tín dụng cho khách hàng

- Thực hiện hạch toán kinh doanh, phân phối thu nhập theo quy địnhcủa SHB

- Thực hiện kiểm tra, kiểm soát, kiểm toán nội bộ việc chấp hành thể lệ, chế

độ nghiệp vụ trong phạm vi quản lý

- Thực hiện công tác tổ chức, đào tạo cán bộ, lao động tiền lương, thi đua,khen thưởng theo phân cấp, ủy quyền của SHB

- Chấp hành đầy đủ các báo cáo, thống kê theo quy định

- Thực hiện các nhiệm vụ khác do Hội đồng quản trị, Tổng giám đốc giao

2.1.2 Phân tích kết quả hoạt động tín dụng của ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn 2009-2014

2.1.2.1 Trực trạng huy động vốn của ngân hàng SHB Tây Hà Nội giai đoạn

Chỉ tiêu huy động vốn là chỉ tiêu quan trọng trong báo cáo hoạt động của chinhánh qua các năm Vốn được huy động từ thị trường 1 (từ các tổ chức kinh tế vàcác cá nhân, phát hành trái phiếu cho doanh nghiệp) và thị trường 2 (tổ chức tíndụng, ngân hàng nhà nước…) Trong đó chủ yếu nguồn vốn của các chi nhánh huyđộng được từ thị trường 1 Ta có thể thấy tình hình huy động vốn của chi nhánhSHB Tây Hà Nội giai đoạn 2010 – 2014 không ổn định Nguồn vốn được huy độngqua các năm nhìn chung có xu hướng tăng nhưng lại bị sụt giảm mạnh ở năm 2012

Năm 2011, số vốn huy động được là 812,965 tỷ đồng tăng 7.07% so với năm

2010 Mặc dù lãi suất thị trường trong năm 2011 biến động mạnh, rất nhiều ngânhàng gặp khó khăn về thanh khoản nhưng hoạt động nguồn vốn của SHB Tây HàNội vẫn đảm bảo thanh khoản, nguồn vốn đáp ứng nhu cầu sử dụng và ổn định chohoạt động kinh doanh

Năm 2012 là năm sáp nhập của ngân hàng SHB và ngân hàng Habubank.SHB đã tiếp nhận nợ xấu của Habubank đồng thời phải tái cơ cấu tổ chức, gây ranhiều xáo trộn cùng với tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn, tình trạng nợ xấucủa các ngân hàng tăng cao, tâm lý e ngại của người gửi nên tổng nguồn vốn huyđộng năm 2012 sụt giảm, tốc độ tăng trưởng từ 7,07% năm 2011 xuống âm 2,5%năm 2012

Năm 2013 và 2014 nền kinh tế Việt nam đã có dấu hiệu phục hồi cùng vớiviệc quản lý tập trung, áp dụng các cơ chế chính sách linh hoạt và phù hợp để đẩymạnh huy động vốn; tình hình huy động vốn rất khả quan Tốc độ tăng trưởng tổng

số vốn huy động năm 2013 vượt bậc so với các năm trước, đạt hơn 1.174 tỷ đồng vàduy trì đà tăng trưởng đến cuối năm 2014 là hơn 1.354 tỷ đồng

2.1.2.2 Thực trạng dư nợ cho vay của chi nhánh SHB Tây Hà Nội giai đoạn

Trị giá (triệu Đồng)

Tỷ trọng (%)

Trị giá (triệu Đồng)

Tỷ trọng (%)

Trị giá (triệu Đồng)

Tỷ trọng (%)

Trị giá (triệu Đồng)

Tỷ trọng (%) Tổng

hạn 71.945 14.26 106.474 18.01 92.500 19.23 135.209 16.27 149.862 17.24Dài hạn 27.497 4.46 16.731 2.86 12.603 2.62 30.002 3.61 28.077 3.23

nợ xấu 4.693 14.722 43.485 63.575 62.346

(nguồn: Báo cáo dư nợ SHB Tây Hà Nội qua các năm)

Nhận xét:

Với mục tiêu tăng trưởng bền vững, phù hợp với quy mô chi nhánh Năm

2010, tổng dư nợ cho vay tại chi nhánh đạt: 504,523 tỷ đồng Chi nhánh theo đuổimục tiêu tăng trưởng tín dụng từ 15 – 25% Năm 2011, tổng dư nợ cho vay tại SHBTây Hà Nội đạt 591,194 tỷ đồng, tăng 17,18% so với năm 2010 Như vậy, chinhánh đã đạt được mục tiêu tăng trưởng trong khoảng 15-25% đã đề ra Tuy nhiênnền kinh tế đất nước bắt đầu khó khăn rõ nét nhất kể từ cuối năm 2011 và khủnghoảng nặng nề vào năm 2012, hàng loạt doanh nghiệp đóng cửa, tuyên bố phá sản,bất động sản đóng băng, các doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc tiêu thụ sảnphẩm dẫn đến tồn kho lớn khiến hoạt động tín dụng của chi nhánh gặp nhiều khókhăn, có những thời điểm tỷ lệ nợ quá hạn của chi nhánh lên tới vài chục phần trăm,chi nhánh hầu như không có khách hàng mới Tổng dư nợ của chi nhánh trong năm

2012 giảm xuống còn 487,020 tỷ đồng, tỷ lệ giảm 17.62 % so với năm 2011 Tổng

dư nợ giảm đáng kể là do chiến lược trong chính sách tín dụng của chi nhánh trongnăm 2012 là: duy trì số lượng khách hàng hiện tại, tập trung vào thu hồi nợ Trongnăm 2012 số lượng khách hàng mới chỉ có 5 khách hàng doanh nghiệp và 13 kháchhàng cá nhân Trong khi đó số khách hàng cũ tất toán khoản vay là 10 khách hàngdoanh nghiệp và 26 khách hàng cá nhân Đến năm 2013, thực sự là một bước thayđổi đáng kể đối với lĩnh vực tín dụng Lãi suất cho vay giảm sâu so với năm 2011

và 2012 (trung bình vào khoảng 12-14%/năm, năm 2011 và 2012 trung bình vàokhoảng 20-24%/năm) Tổng dư nợ năm 2013 đạt: 831,037 tỷ đồng, tăng tới 70,64%

so với năm 2012 đưa hoạt động của chi nhánh đi lên Và tiếp tục đà tăng trưởng đó,tổng dư nợ năm 2014 đạt 869,271 tỷ đồng, tăng 4,6% so với năm 2013

2.1.2.3 Kết quả kinh doanh của chi nhánh SHB Tây Hà Nội

Cùng với sự lớn mạnh của Ngân hàng SHB nói chung và chi nhánh SHB Tây

Hà Nội nói riêng, kết quả kinh doanh của chi nhánh ngày càng khởi sắc, điều đóđược thể hiện qua báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh

Bảng 2.3: Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh SHB Tây Hà Nội

(đơn vị: nghìn đồng)

Chỉ tiêu Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014

1 Thu nhập lãi và các khoản thu nhập tương tự 289.649 474 309.037.472 363.119.029Trong đó: Thu lãi điều vốn 133.495.196 240.023.004 282.027.146

2 Chi phí lãi và các khoản thu nhập tương tự 253.140.184 236.824.921 277.085.157

3 Thu nhập từ hoạt động dịch vụ 2.190.818 2.936.267 3.492.904

II Lãi/lỗ thuần từ hoạt động dịch vụ 1.999.296 2.338.586 2.757.013III Lãi/lỗ thuần từ hoạt động kinh doanh ngoại hối 65.970 659.059 1.014.375

IX Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh trước

XV Lãi cơ bản trên cổ phiếu

(nguồn: các báo cáo kết quả hoạt kinh doanh chi nhánh SHB Tây Hà Nội)

Năm 2012, chi nhánh đạt thu nhập lãi thuần là 36.509 tỷ nhưng do chi phí đểtái cơ cấu và xử lý nợ xấu cao nên lợi nhuận trước thuế của chi nhánh bị lỗ 19.359

tỷ đồng Năm 2012 là năm khó khăn chung của cả ngân hàng SHB sau sáp nhập vàmức lỗ 95,5 tỷ đồng của cả ngân hàng đã được ban lãnh đạo dự báo từ trước vàtrong lộ trình cho phép

Năm 2013 là một năm thành công của SHB nói chung và của chi nhánh Tây

Hà Nội nói riêng Năm 2013 là năm đầu tiên SHB hoạt động trên nền tảng vừa nhậnsáp nhập ngân hàng HBB Do đó ngay từ đầu năm, ưu tiên hàng đầu của chi nhánh

là ổn định bộ máy, tổ chức, hoạt động an toàn, kinh doanh hiệu quả Nhiều lợi thếcủa SHB Tây Hà Nội sau sáp nhập đã được khai thác, phát huy và từng bước thuđược những kết quả khả quan Với mục tiêu hoạt động của năm 2013 là nâng cao