ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ XÂY DỰNG BIỆT THỰ CAO CẤP VANH VANH ”

công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chínhtrên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có; - Đối với công trình có yêu

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ XÂY DỰNG BIỆT THỰ

CAO CẤP VANH VANH ”

Sinh viên thực hiện: LÊ NGUYÊN VIỆT ANH

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Họ và tên sinh viên: LÊ NGUYÊN VIỆT ANH

Đánh giá thực hiện nhiệm vụ đồ án

1

2

3

4

dự án đầu tư cho các đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các côngtrình xây dựng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước đểtrực tiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghànhkinh tế quốXDD c dân Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo racủa cải vật chất thoả mãn nhu cầu của cộng đồng xã hội

- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sựtăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinhtrong nền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với pháttriển giáo dục, y tế, quốc phòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương;phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùng xa…

- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là cáchoạt động liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đốivới nước ta đang trong giai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xâydựng có vai trò quan trọng, thúc đẩy thực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá,hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụcho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thànhphần kinh tế và phát triển xã hội

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đờisống vật chất, tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trìnhkiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng cáccông trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 VAI TRÒ CỦA DỰ ÁN TRONG QUẢN LÝ ĐẦU TƯ VÀ XÂY DỰNG

Dự án đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhànước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thì DAĐT

là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơhội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệu quả của

nó

DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước

có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả

xã hội cũng như an ninh quốc phòng

DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hộichuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xãhội) trở thành hiện thực

Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tưxem xét tính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính

và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật

Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các côngviệc theo đúng dự kiến

Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡngkhống chế để tổ chức thực hiện và quản lý dự án

Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốnhay không

DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đógiúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểmsoát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và nhữngkhía cạnh khác đối với dự án,…

3 NỘI DUNG CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG – DỰ ÁN KHẢ THI

- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu

tố đầu vào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm làbao nhiêu Từ đó đề xuất các giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào Nội dung củabáo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phần sau:

Phần I: Phần thuyết minh

Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu

tư cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

Nội dung chính:

1 Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường,phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựngmới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy môcông suất của DA

3 Đưa ra phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từngđịa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

4 Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có)

- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định

cư

- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và táiđịnh cư (nếu có)

5 Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất

- Giới thiệu công nghệ hiện có

- Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy

mô công suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đềbảo vệ môi trường…)

- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật

- Đề xuất phương án mua sắm

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành

- Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án Dựa vàođặc điểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năngtiêu thụ sản phẩm.Xác định sản lượng khai thác hàng năm

- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sảnphẩm

7 Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động

- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điềuhành, vận hành, khai thác Dự án

- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án

- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môitrường

- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấuchính cho các công trình và hạng mục công trình

- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án

- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng

- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án Đề xuất giải pháp bảo vềmôi trường

9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có,vốn đi vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …)

- Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án

- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính

- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11 Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gianchính để thực hiện Dự án

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kếchủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bướcthiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản

vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình vớiquy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tácđộng; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồcông nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liênquan đến thiết kế xây dựng

c) Thuyết minh xây dựng:

- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao

độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sửdụng đất, diện tích

xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ sannền và các nội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến

công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chínhtrên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ củacông trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởngcủa phương án thiết kế kiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phùhợp với điều kiện khí hậu, môi trường, văn hoá, xã hội tại khu vực xây dựng;

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia

cố nền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuậtcủa công trình, san nền, đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiếtkế;

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư vàthời gian xây dựng công trình

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹthuật chủ yếu

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,

hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượngchủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinhdoanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dungthiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định đượctổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án

5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là09

4 NỘI DUNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH, PHÂN TÍCH KINH TẾ XÃ HỘI

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tàichính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự ánđầu tư là một trong các nội dung quan trọng nhất của một dự án

- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào,lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đếnquyết định có đầu tư hay không Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu

tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là

cơ sở để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở đểcấp giấy phép đầu tư

- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sauđây:

a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):

+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sảnphẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành

+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường củaDA

+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàngnăm của dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có vàtiền trả lãi vốn vay (chi phí động)

+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án

+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hayngưỡng hiệu quả định trước

b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR).

+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV)

Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giáNếu NPV < 0 => dự án không đáng giá + Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại:

Nếu IRR ≥ r => dự án đáng giáNếu IRR < r => dự án không đáng giá

c Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).

*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là cácchỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm màkhông xét đến giá trị của tiền theo thời gian

+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

L d =P−C sd→max

P: giá bán một đơn vị sản phẩm,chưa có VAT đầu ra

C sd

: chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm

+ Lợi nhuận bình quân năm

Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua giá trị tương lai của hiệu số thu chi

NFV = Nếu NFV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NFV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu san đều của hiệu số thu chi

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giá

Nếu NAV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

= 0

Nếu IRR >= r => dự án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR = Nếu BCR >= 1 dự án đáng giá

Nếu BCR < 1 dự án không đáng giá

d Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.

 Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cáchpháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần),

độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷgiá hối đoái Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

 Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phântích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải cácchi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0 Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượnghòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn

N : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn

Doanh thu hòa vốn

FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự ánSản lượng hòa vốn của dự án

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm

v : chi phí khả biến 1 đvspMức hoạt động hòa vốn:

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

L

V

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao:

K L

B

K 

Bt: Nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm t bao gồm lợi nhuận dùng

để trả nợ, khấu hao, trích trả lãi trong vận hành

At: Số nợ phải trả trong năm t gồm cả gốc và lãi

K < 1 => dự án không có khả năng trả nợ

2 ≥ K ≥1 => dự án có khả năng trả nợ2< K ≤ 4 => dự án có khả năng trả nợ vững chắc

 Phân tích an toàn theo thời hạn hoàn vốn

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thờihạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ởdạng động như sau:

∑

t=0

Tn B t −C t (1+r) t=0

Tn: Thời hạn hoàn vốn được tìm ra bằng phương pháp tính thử dần từphương trình trên

Khi Th < Thq và Th -> Min

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng cao

Trong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác vớichỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phântích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêuhiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảmbảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10% + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

Hn=H bt – H x H bt

Hbt * 100

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bìnhthường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bấtlợi so với điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứngtrên góc độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng.Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanhnghiệp tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích

đó không được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế

-xã hội chung của toàn đất nước Lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp phải đượckết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thông qua phần phân tích kinh

tế - xã hội của dự án đầu tư

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyếtphục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các

ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủđầu tư thực hiện dự án

- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nướcxét duyệt và cấp giấy phép đầu tư

- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứquan trọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợcho các mục đích xã hội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thìphần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự ánnày hiện nay ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việcphân tích kinh tế - xã hội của dự án luôn luôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện nhưnội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích làcác chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánhgiá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dựán

b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:

+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án.d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

5 GIỚI THIỆU DỰ ÁN: TÊN DỰ ÁN, CHỦ ĐẦU TƯ, ĐỊA ĐIỂM XÂY DỰNG, QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ

 Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cao cấp Vanh Vanh

 Chủ đầu tư: Công ty đầu tư và xây dựng Ln.Vitt

 Địa điểm xây dựng: Quận Hà Đông – Thành phố Hà Nội

 Quy mô dự án: Dự án thuộc cấp III

 Các hạng mục yêu cầu cần thể hiện trong tổng mặt bằng quy hoạch, baogồm:

Dự án bao gồm 31 hạng mục chính : 1 nhà A, 1 nhà B, 10 nhà C, 19nhà D Trong đó :

- Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh;

- Hàng rào,cổng ra vào.Đường giao thông;

- Sân chung, sân chơi;

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà;

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.Các hạng mục khác

Diện tích xây dựng các công trình nhà A, B, C, D , nhà điều hành và các công trình phụ trợ: nhà bảo vệ, trạm bơm, trạm máy phát điện chiếm khoảng 30% đến 35% tổng diện tích khu đất của dự án.

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

- Thời gian phân tích dự án là 17 năm(gồm cả thơi gian xây dựng),trong đó thời gian xây dựng là 2 năm (Qúy II/2021 → Qúy I/2023)

- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào Thông tư

28/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông

tư 147/2016/BTC của Bộ Tài chính ban hành ngày 13/10/2016, phụ lục I:

Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản cố định, mục G: Nhà cửa, vậtkiến trúc, nhà cửa loại kiên cố Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu: 25năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm

=> Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm

- Mục đích đầu tư:

 Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt và nghỉ dưỡng

 Đối tượng thuê là các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước

- Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

 Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại;

 Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công( mặt bằng, mặt cắt, giải pháp

móng, ) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công( có kèm theo thiết kê cơ sở, thiết kế hai bước);

 Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạchTỷ lệ giữa diện

tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 37,8%;

 Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách sạn quốc tế loại 3 sao (***)

CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án ( G TMĐT )

Nội dung xác định tổng mức đầu tư của dự án được căn cứ vào Nghị định68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Theo mục 4, điều 4 Nghịđịnh này thì các chi phí của tổng mức đầu tư được quy định cụ thể như sau:

a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất,nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồithường khác theo quy định; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí táiđịnh cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trongthời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu

tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;

b) Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí sanlấp mặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xâydựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công;

c) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị côngnghệ; chi phí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thínghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vận chuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liênquan khác;

d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việcquản lý dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựngđưa công trình của dự án vào khai thác sử dụng;

đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáonghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh

tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và cácchi phí tư vấn khác liên quan;

e) Chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung như quy định tại Điểm đ Khoản

2 Điều 8 Nghị định này và các chi phí không thuộc các nội dung quy định tại cácĐiểm a, b, c, d và đ Khoản này;

g) Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát

sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

- Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổngmức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:

G TMĐT = G BT,TDC + G XD + G TB + G QL + G TV + G K + G DP (1)

- Trong đó:

 GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án

 GBT,TDC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

1.1 Xác định chi phí bồi thường.

Căn cứ vào Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ban hành ngày 9/2/2021 về

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặtbằng, tái định cư gồm có:

 Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền vớiđất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;

 Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;

 Chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

 Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

 Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có)

 Các chi phí có liên quan khác;

Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phíbồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:

 Bồi thường cây trồng trên đất;

 Bồi thường đất;

 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm;

 Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

 Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng.Các căn cứ xác định:

 Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 13000 m2

 Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cư tại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là theo bảng giá đất nông nghiệp kèm theo quyết định

số 30/2019/QĐ-UBND cấp 31/12/2019 của UBND Thành phố Hà Nội

 Căn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa

phương Cụ thể là Quyết định 18/2019/QĐ-UBND ngày 14/10/2019 của UBND Thành phố Hà Nội

 Mức bồi thường hoa màu được lấy theo Thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về đơn giá bồi thường, hỗ trợ các loại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2015

 Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 74/2017/QĐ-UBND ngày 01/06/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội

 Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đất nông nghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/05/2014 và Điều 21,22 Nghị định 23/2014/QD-UBNDThành phố Hà Nội ngày 20/06/2014

- Phương pháp xác định:

 Đối với chi phí bồi thường tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toánchi phí;

 Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất Ở

dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư;

 Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đấtnhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích;

 Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng là 2 năm và tổngthời gian thuê đất là 17 năm

1.1.1 Xác định các chi phí bồi thường

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

GBTĐ = Gđ x S

Trong đó :

Gđ: giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp, lấy theo Bảng số 1 của

Quyết định số 30/2019 / QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND thành phố Hà Nội

về bảng giá các loại đất 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Hà Nội, giá đất trồnglúa trên địa bàn vùng đồng bằng của huyện Hà Đông là 162.000 đ/m2

S : Tổng diện tích đất

G BTĐ = 0,162 x 13.000 = 2.106 ( triệu đồng )

1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

- Theo khoản 1 điều 21 của Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của Ủy ban

nhân dân thành phố Hà Nội : Ban hành quyết định các nội dung thuộc thẩm quyềncủa Ủy Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội về bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khinhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội của Ủy Ban Nhân Dân Thànhphố Hà Nội quy định:

- Mức hỗ trợ ổn định đời sống cho 1 nhân khẩu theo quy định tại Điều 19 –

Nghị định số 47/2014/NĐ-CP: bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi

đất của Chính phủ,đã được sửa đổi bổ sung tại khoản 5 ,điều 4 Nghị định số01/2017/NĐ-CP về: sửa đổi ,bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hànhluật đất đai của Chính phủ ngày 6/1/2017 của Chính phủ được tính bằng tiền tươngđương 30 kg gạo/tháng theo giá do Sở Tài chính công bố hàng năm ,chi trả01( một) lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thường,Giả thiết số hộ gia đình là 100hộ,giá gạo là 15000 đ/kg=0,015 triệu đ/kg hỗ trợ trong 12 tháng

 Chi phí hỗ trợ ổn định đời sống:

G ĐS= ¿ 100 x 30 x 0,015 x 12 = 540 (triệu đồng)

1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

- Theo Khoản 2 Điều 22 của Quyết định 10/2017/QĐ-UBND về hỗ trợ

đào tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà nước thu hồi đất

- Chi phí chuyển đổi nghề:

G C Đ VL= ¿ 2 x 2.106 = 4.212 ( triệu đồng )

1.1.5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:

- Theo thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về :“ Hướng dẫn việc

lập dự toán,sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường ,hỗtrợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất’’ quy định tại khoản 1 điều 3:Nguồn vàmức trích kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định

cư và cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất:

- Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ

trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án

- Chi phí tổ chứ để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định như

sau:

GCPTC = 0,015 x (GĐS + GCĐVL+GBTHM+ GBTĐ)

¿0,015 x( 540+4.212+91+2.106 )

¿104,235(triệuđồng)

→ Tổng chi phí bồi thường : 7.053,235 ( triệu đồng )

1.1.6 Chi phí thuê đất

- Giá thuê đất lấy theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loạiđất trên địa bàn thành phố Hà Nội ( áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày31/12/2024);

- Căn cứ vào Mục 5 Điều 10 của Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND: Trường

hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một nămđược tính bằng 1,5% giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dâncấp tỉnh quy định Mục đích sử dụng đất thuê là sản xuất kinh doanh phi nông

nghiệp Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Biên Giang Quận Hà Đông là: 6.109 triệu đồng/m2

- Giá thuê đất 1 m2trong 1 năm là :

G TĐ = 1,5% x 6,109 = 0,091635 ( triệu đồng / m2 ¿

- Chi phí thuê đất cho 2 năm xây dựng là:

G CPTĐXD= ¿0,091635 x 13000 x 2 = 2.382,51 (triệu đồng )

Bảng 1.1.1 : Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng :

Đơn vị : triệu đồng

4 Chi phí hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp 4.212,0 0% 4.212,0

Tổng chi phí bồi thường, GPMB,hỗ trợ

và tái định cư

- Giá thuê đất 1 năm là 1.191,255( triệu đồng )

- Giá bồi thường,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ không bao gồm

2 năm xây dựng là : 7.053,235 (triệu đồng)

- Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm được khấu trừ không phải nộp tiềnthuê đất là :

7.053,235 1.191,255=5,9năm

→Vậy sau 2 năm xây dựng, dự án được khấu trừ 5 năm 11 tháng tiền thuê đất và

dự án còn phải tri trả 18 năm 1 tháng tiền thuê

1.2 Xác định chi phí xây dựng ( G XD¿

1.2.1 Các căn cứ

- Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu tưxây dựng;

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án;

- Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây Dựng:Công bố suấtvốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấucông trình năm 2018;

- Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công

bố `của các năm;

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng

do Quốc hội ban hành, căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12

ngày 03 tháng 6 năm 2008 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của LuậtThuế giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng 6 năm 2013 và theothông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành 1 sốđiều của luật thuế giá trị gia tăng), Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10

%, áp dụng theo mục 3 Điều 8, chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hànghóa, dịch vụ áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 31 tháng 12 năm 2013

Công thức xác định chi phí Xây dựng của dự án:

+ P i: Suất chi phí xây dựng ( chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay

1 đơn vị công suất cả hạng mục thứ i

+ S i: Diện tích hay công suất thiết kế ở hạng mục thứ i ( có n hạng mục ) Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g i XDtính như phươngpháp lập dự toán chi biết hạng mục

- T VAT XD i : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạnh mục xây dựng thứ i

1.2.2 Tính toán suất chi phí xây dựng

- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt các tầng đo tính đến mép

ngoài đường bao có mái che, trong đó:

 Nếu là diện tích sân phơi hay ban công thì tính là một nửa diện tích đó;

 Nếu là logia: tính diện tích như bình thường;

 Nếu là cầu thang: không trừ đi phần rỗng, tính như bình thường

Bảng 1.2.1 Quy mô các hạng mục trong công trình

1.2.3 Xác định suất chi phí xây dựng công trình

- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2021 nhưng bộ XD mới chỉ ban

hành tập xuất vốn năm vào thời điểm đầu quý III năm 2020 theo Quyết

định số 65/QĐ-BXD của Bộ xây dựng thành phố Hà Nội nên phải quy đổi

về suất vốn năm 2021( dự kiến), thông qua chỉ số gía xây dựng bình quân, việc tính toán thông qua công thức:

P XD2021 quý II =P XD2020 ׿ (1)

Trong đó:

- P XD2021 qúy II : Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021;

- P XD2020 : Suất chi phí xây dựng 2020;

- I bq quý : Bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy 3 năm gần với năm công bố gồmnhữg năm 2018,2019,2020;

- k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời

điểm cần tính suất vốn đầu tư.Ở đây k=3 ( từ quý III/2020- quý II/2021)

I bq quý được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá xây dựng được lấy theo các số liệu từ các văn bản đã công bố của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.

Các chỉ số giá Xây dựng lấy gốc năm 2018=100%.

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

 Quyết định số 196/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội ngày

13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2018;

 Quyết định số 443/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội ngày

20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2018;

 Quyết định số 732/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 12/10/2018 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2018;

 Quyết định số 10/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 04/02/2019 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2018;

 Quyết định số 301/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 10/04/2019 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2019;

 Quyết định số 747/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 12/07/2019 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2019;

 Quyết định số1188 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội 30/09/2019 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2019;

 Quyết định số 305/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 22/04/2020 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2019;

 Quyết định số 306/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 22/04/2020 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2020;

 Quyết định số 697/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 15/07/2020 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2020;

 Quyết định số1255 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội 17/10/2020 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2020;

 Quyết định số 1998/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 30/12/2020 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2020

Bảng 1.2.3 Chỉ số giá phần xây dựng 3 năm gần nhất từ quý I/2018 đến IV/2020

Giả thiết thị trường nhà nước không thay đổi qua quý I năm 2021 do BXD

Hà Nội chưa cũng cấp chỉ số giá xây dựng quý I năm 2020 và không có biến độngbất ngờ

± ∆ I XDCT: mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo thời gian xây dựng công trình so với mức độ trượt giá bình quân của đơn vị thời gian (quý, năm) đã tính và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi phí giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia

Chọn:

± ∆ I XDCT=0.2% Chọn Ibqquý =100.15%= 1.0015

1.2.4 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng công bố suất

vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2020 có suất chi phí xây dựng cho 1 m2 sàn là 8,310 triệu đồng

Suất chi phí xây dựng sau thuế:

SI XD2021 = 8.310×1,00153 = 8.347,4 (triệu đồng)Suất chi phí xây dựng trước thuế:

SI XD2021 (trước thuế) = 8.347,41+0,1 = 7.588.6 (triệu đồng)

 Tính toán chi phí nhà quản lý, nhà bảo vệ :

- Nhà quản lý biệt thự: nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu

lực, mái BTCT đổ tại chỗ Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021

của Bộ Xây Dựng, suất chi phí xây dựng là 4,460 triệu đồng/ 1m2

SI XD2021 =4.460×(1,0015)3= ¿ 4.480,1 (triệu đồng)

SI XD2021 (trước thuế) =4.840,11+0,1 = ¿ 4.072.8 (triệu đồng)

- Nhà bảo vệ khu biệt thự: nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo

Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, suất chi phí

xây dựng là 1.700 triệu đồng

SI XD2021 =1.700×(1,0015)3 = ¿1.707,7 triệu đồng

SI XD2021 (trước thuế) = 1.707,71+0,1 = ¿1.552,4 triệu đồng

1.2.5 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính:

xe:

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với

đường cấp IV, nền đường rộng 9 m, mặt đường rộng 7 m, lề rộng 2 x 1m (trong

đó lề gia cố rộng 2x 0,5m ; đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường mặt đườngláng nhựa tiêu chuẩn 3Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêuchuẩn, suất chí phí xây dựng là 13,880 triệu đồng /1km

SI XD2021 = 13.880×(1,0015)3 =13.942,5 (triệu đồng)

SI XD2021 (trước thuế) = 13.942,51+0,1 = ¿12.675 (triệu đồng)Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán công trình tương tự là 1,200 triệu đồng/ m2

(chưa bao gồm thuế VAT)

- Tính toán chi phí xây dựng hàng rào, cổng:

- Hàng rào cao 1.8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0.6m, rào sắt

cao 1.2 m, đơn giá xây dựng 1m dài hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là: 1,800 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT);

- Cổng ra vào sử dụng 2 cổng chính chi phí dự kiến là 120 triệu đồng/cổng (bao gồm trụ cổng và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến 60 triệu

đồng/cổng (chưa bao gồm thuế VAT)

- Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh

- Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy

mô tương tự là 200,000 đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT);

- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho các nhà là 145 cây Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 500,000 đồng /1 cây cảnh (chưa bao gồm thuế VAT);

- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến khoảng 4m /1 cây, dự kiến khoảng 400 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh

là 300,000 đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)

- Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kỹ thuật ngoài trời :

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện

ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT);

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp,

thoát nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

- Tính toán chi phí xây dựng sân thể thao:

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đốivới:

 Sân bóng chuyền, cầu lông, kích thước sân 24×15 m có suất chi phí xây

dựng là 4,530 triệu đồng/m2 :

S I

XD2021 = 4,530 ×(1,0015)3 =4.550,4 (triệu đồng)

S I

XD2021 (trước thuế) = 4.550,41+0,1 =4.316,7 (triệu đồng)

- Chi phí xây dựng hồ nước:

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với

bể bơi kích thước 16 m×8 m, suất chi phí xây dựng là 8,200 triệu đồng/m2

S I

XD2021 =8,200×(1,0015)3 =8,237 (triệu đồng)

S I

XD2021 (trước thuế) = 1+0,18,237 =7.488 (triệu đồng)

- Tính toán chi phí xây dựng vỉa hè:

Chi phí xây dựng vỉa hè lấy theo đơn giá dự kiến là: 800,000 đồng/m2

- Tính toán chi phí san nền:

San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nền lấy theo các công trình

tương tự là 100,000 đồng /1 m 2 (chưa bao gồm thuế VAT).

 Chi phí cho các hạng mục khác :

Trong dự án lấy dự kiến bằng 1% chi phí xây dựng hạng mục chính

Bảng 1.2.4 Suất chi phí xây dựng quy đổi sang quý II năm 2021

ST

T TÊN HẠNG MỤC (MÔ TẢ) P XD2020 P XD2021 I bq quý =P XD2020 3 x

(sau thuế)

P XD2021 (trước thuế)

ngày 20/1/2021 của Bộ Xây

Dựng, đối với đường cấp IV,

đồng/m2

áo đường), mặt đường mặt

đường láng nhựa tiêu chuẩn

3Kg/m 2 trên lớp móng cấp

phối đá dăm hoặc đá dăm

tiêu chuẩn

2 Sân bãi đỗ xe:Lấy theo dự

toán xây dựng công trình

bổ trụ cao 0,6m, rào sắt cao

1,2m, đơn giá xây dựng 1m

dài hàng rào dự kiến tính

theo các công trình tương tự

6 Vườn hoa,thảm cỏ:Đơn giá

cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ

dự kiến tính theo các công

trình có quy mô tương tự

cây cảnh (chưa bao gồm

thuế VAT)

8 Cây xanh :bao quanh dự án

gồm cây xanh ven đường,

trên vỉa hè,,, Dự kiến

khoảng 4m 2 /1 cây, dự kiến

khoảng 400 cây, Đơn giá dự

kiến mua cây xanh là

300,000 đồng / 1 cây xanh

(chưa bao gồm thuế VAT)

đồng/120cây

9 Hệ thống cấp, thoát nước:

chi phí dự kiến lấy cho hệ

thống cấp, thoát nước ngoài

10 Hệ thống điện: chi phí dự

kiến lấy cho hệ thống cấp,

thoát nước ngoài nhà là 2%

11 Nhà quản lý khu biệt thự:

tường bao xây gạch, mái

tôn, Theo quyết định Số:

1291/QĐ-BXD 12/10/2018

của Bộ Xây dựng

đồng/m2

13 Sân thể thao:hi phí xây

dựng sân vườn, sân chơi

chung lấy theo đơn giá dự

kiến ở các công trình tương

tự

đồng/m2

14 Chi phí san nền:San nền

bằng lớp cát đen dày 1m ,

chi phí dự kiến san nền lây

theo các công trình tương tự

Thuếsuất