ĐỒ án môn học KINH tế đầu tư PHÂN TÍCH dự án đầu tư xây DỰNG BIỆT THỰ CAO cấp VANH VANH

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:GVC.TS VŨ KIM YẾNCHƯƠNG MỞ ĐẦU Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản làcông trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trìn

Trang 1

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG

BỘ MÔN KINH TẾ XÂY DỰNG

ĐỒ ÁN MÔN HỌC KINH TẾ ĐẦU TƯ

PHÂN TÍCH DỰ ÁN ĐẦU TƯ “ XÂY DỰNG BIỆT THỰ

CAO CẤP VANH VANH ”

Sinh viên thực hiện: LÊ NGUYÊN VIỆT ANH

Mã sinh viên: 4463 Lớp quản lý: 63KT3 Lớp môn học: 63KT3 Giảng viên hướng dẫn: GVC.TS VŨ KIM YẾN

Hà Nội, 5/2021

TIEU LUAN MOI download : skknchat123@gmail.com moi nhat

Trang 2

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ GVHD:GVC.TS VŨ KIM YẾN

PHIẾU GIAO NHIỆM VỤ ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Họ và tên sinh viên: LÊ NGUYÊN VIỆT ANHLớp quản lý: 63KT3

Lớp môn học: 63KT3MSSV: 4463

Đánh giá thực hiện nhiệm vụ đồ án

1

2

3

4

Trang 3

CHƯƠNG MỞ ĐẦU

Đầu tư xây dựng là một hoạt động bỏ vốn ở hiện tại để tạo dựng tài sản làcông trình xây dựng, sau đó khai thác vận hành công trình đó, và các tài sản này cókhả năng sinh lợi hay thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó cho người bỏ vốntrong một thời gian nhất định trong tương lai Đầu tư xây dựng được hiểu là các dự

án đầu tư cho các đối tượng vật chất, mà đối tượng vật chất này là các công trìnhxây dựng ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

- Hoạt động đầu tư và xây dựng được xem là hoạt động đi trước một bước để trựctiếp tạo dựng ra cơ sở vật chất ( quy ước gọi là tài sản) cho toàn bộ các nghành kinh tế quốXDD cdân Sau đó các nghành KTQD mới khai thác công trình tạo ra của cải vật chất thoả mãn nhu cầu củacộng đồng xã hội

- Tạo cơ cấu kinh tế mới, làm xuất hiện các ngành sản xuất mới

- Góp phần phân công lao động xã hội một cách hợp lý, góp phần thúc đẩy sự tăng trưởng kinh tế và phát triển xã hội

- Qua đầu tư xây dựng cho phép giải quyết hài hoà các mối quan hệ nảy sinh trongnền kinh tế và trong xã hội như mối quan hệ giữa phát triển kinh tế với phát triển giáo dục, y tế, quốcphòng; phát triển kinh tế giữa trung ương và địa phương; phát triển kinh tế ở các vùng sâu, vùngxa…

- Đối với hoạt động kinh doanh thì hoạt động đầu tư đổi mới công nghệ là các hoạtđộng liên quan tới sự sống còn, đổi mới và phát triển của doanh nghiệp.- Đối với nước ta đang tronggiai đoạn quá độ lên chủ nghĩa xã hội, hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng, thúc đẩythực hiện nhanh công cuộc công nhiệp hoá, hiện đại hoá mà đảng và nhà nước đã đề ra Cụ thể là:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng phục vụ chomục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành phần kinh tế và phát triển

Trang 4

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

đầu tư (DAĐT) được lập theo quy định hiện hành của Nhà

nước là căn cứ để trình duyệt cấp có thẩm quyền Khi đã được phê duyệt thìDAĐT là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xemxét cơ hội dự kiến đạt được các mục tiêu kinh tế, xã hội, môi trường và tính hiệuquả của nó

DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua đó Nhà nước

có thể kiểm soát được một cách toàn diện các mặt như hiệu quả tài chính, hiệu quả

xã hội cũng như an ninh quốc phòng

DAĐT là hệ thống để triển khai, cụ thể hoá những ý tưởng và cơ hộichuyển hoá dần những biện pháp được đề xuất (về kỹ thuật, tài chính, kinh tế – xãhội) trở thành hiện thực

Nội dung được soạn thảo trong Dự án là cơ sở để giúp các nhà đầu tưxem xét tính khả thi của dự án Đặc biệt là xem xem xét về mặt hiệu quả tài chính

và hiệu quả về mặt kinh tế - xã hội từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay không?

Một dự án đầu tư được lập và phê duyệt là văn bản căn cứ pháp luật

Nó còn là một bản kế hoạch cụ thể để chủ đầu tư triển khai và thực hiện các côngviệc theo đúng dự kiến

Những chỉ tiêu được phê duyệt trong dự án đóng vai trò là ngưỡngkhống chế để tổ chức thực hiện và quản lý dự án

Thông qua dự án mà các cơ quan tài trợ vốn xem xét có tài trợ vốnhay không

DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đógiúp cho nhà quản lý rút kinh nghiệm thực hiện dự án tốt hơn

Thông qua việc thẩm định, phê duyệt trong dự án, Nhà nước kiểmsoát được các công việc: sử dụng đất, địa điểm, tài nguyên, môi trường và nhữngkhía cạnh khác đối với dự án,…

- Xác định các yếu tố đầu vào: căn cứ công nghệ sản xuất, định mức tiêu hao yếu tố đầuvào để xác định yếu tố đầu vào là bao nhiêu và ,mức yêu cầu hàng năm là bao nhiêu Từ đó đề xuấtcác giải pháp đáp ứng các yếu tố đầu vào Nội dung của báo cáo nghiên cứu khả thi gồm hai phầnsau:

Phần I: Phần thuyết minh

Mục tiêu: Trình bày các căn cứ, lập luận để khẳng định sự cần thiết phải đầu

Trang 5

tư cho dự án và xác định rõ mục tiêu của dự án là gì?

Nội dung chính:

1 Sự cần thiết phải đầu tư: đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tíchđiều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư của Dự án

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất

Phân tích và đề xuất hình thức đầu tư thích hợp cho Dự án (Đầu tư xây dựngmới, DAĐTXD cải tạo mở rộng…), mô hình doanh nghiệp và lựa chọn quy môcông suất của DA

3 Đưa ra phương án địa điểm

Đề xuất một số phương án địa điểm, phân tích, so sánh các điều kiện của từngđịa điểm, lựa chọn địa điểm tối ưu phù hợp với dự án

4 Trình bày phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có)

- Xác định khối lượng, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư

- Lập kế hoạch và tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mắt bằng và tái định cư

- Đề xuất bộ máy tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định

cư (nếu có)

5 Lựa chọn phương án công nghệ và kỹ thuật sản xuất

- Phân tích, đề xuất phương án công nghệ thích hợp cho Dự án (dựa trên quy môcông suất đã đề xuất, khả năng tài chính, tính hiện đại, yêu cầu về vấn đề bảo vệ môi trường…)

- Đề xuất, tổng hợp nhu cầu về thiết bị công nghệ và vật tư kỹ thuật

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

- Đề xuất chương trình hoạt động, đưa tài sản đó vào vận hành

- Công trình khai thác dự án: tiến độ huy động công suất của Dự án Dựa vào đặcđiểm riêng của công nghệ sản xuất, loại hình dự án, dự báo về khả năng tiêu thụ sản phẩm.Xác địnhsản lượng khai thác hàng năm

- Đề xuất chương trình tiêu thụ sản phẩm của Dự án, dự kiến giá bán của sản phẩm

7 Phương án tổ chức quản lý, khai thác và sử dụng lao động

- Đề xuất phương án tổ chức, loại hình tổ chức và cơ cấu tổ chức quản lý, điều hành, vận hành, khai thác Dự án

- Bố trí lực lượng lao động làm việc trong Dự án

- Đề xuất phương án trả lương cho lao động của dự án

4

Trang 6

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

- Đề xuất phương án quy hoạch mặt bằng, kiến trúc (nếu có), giải pháp kết cấu chính cho các công trình và hạng mục công trình

- Xác định tiến độ, khối lượng xây dựng chủ yếu của dự án

- Đề xuất phương án Tổ chức xây dựng

- Đánh giá mức độ tác động môi trường của dự án Đề xuất giải pháp bảo về môi trường

9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

- Đề xuất phương án nguồn vốn cho Dự án và cơ cấu nguồn vốn (vốn tự có, vốn đi vay, phần trăm vốn là bao nhiêu …)

- Tính toán đề xuất tổng mức đầu tư của dự án

- Kế hoạch tiến độ huy động vốn và tiến độ huy động vốn cho dự án

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án - Phân tích hiệu quả tài chính

- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

11 Đề xuất hình thức quản lý thực hiện Dự án và xác định các mốc thời gian chính

để thực hiện Dự án

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủyếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, baogồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình vớiquy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tácđộng; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ: giới thiệu tóm tắt phương án công nghệ và sơ đồcông nghệ; danh mục thiết bị công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu liênquan đến thiết kế xây dựng

c) Thuyết minh xây dựng:

- Khái quát về tổng mặt bằng: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tổng mặt bằng, cao

độ vàtoạ độ xây dựng; hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các điểm đấu nối; diện tích sửdụng đất, diện tích

xây dựng, diện tích cây xanh, mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, cao độ san nền và các nội dung cần thiết khác

- Đối với công trình xây dựng theo tuyến: giới thiệu tóm tắt đặc điểm tuyến

Trang 7

công trình, cao độ và tọa độ xây dựng, phương án xử lý các chướng ngại vật chínhtrên tuyến; hành lang bảo vệ tuyến và các đặc điểm khác của công trình nếu có;

- Đối với công trình có yêu cầu kiến trúc: giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của côngtrình với quy hoạch xây dựng tại khu vực và các công trình lân cận; ý tưởng của phương án thiết kếkiến trúc; màu sắc công trình; các giải pháp thiết kế phù hợp với điều kiện khí hậu, môi trường, vănhoá, xã hội tại khu vực xây dựng;

- Phần kỹ thuật: giới thiệu tóm tắt đặc điểm địa chất công trình, phương án gia cốnền, móng, các kết cấu chịu lực chính, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật của công trình, san nền,đào đắp đất; danh mục các phần mềm sử dụng trong thiết kế;

- Giới thiệu tóm tắt phương án phòng chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;

- Dự tính khối lượng các công tác xây dựng, thiết bị để lập tổng mức đầu tư và thời gian xây dựng công trình

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,

hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượngchủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng;

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Đối với các dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sản xuất kinhdoanh thì tuỳ theo tính chất, nội dung của dự án có thể giảm bớt một số nội dungthiết kế cơ sở nhưng phải bảo đảm yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, xác định đượctổng mức đầu tư và tính toán được hiệu quả đầu tư của dự án

5 Số lượng thuyết minh và các bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là

09

4.1 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư:

- Phân tích tài chính sự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chínhđứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư Phân tích tài chính dự án đầu tư là một trong cácnội dung quan trọng nhất của một dự án

- Thông qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư bỏ chi phí ra như thế nào, lợiích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư haykhông Ngoài ra, phân tích tài chính còn giúp cho chủ đầu tư có những thông tin & cơ sở cần thiết để

ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn

6

Trang 8

- Đối với các cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở

để xem xét chấp thuận hay không chấp thuận dự án, đồng thời là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư

- Khi lập, phân tích tài chính dự án đầu tư cần thực hiện những nội dung sau

đây:

a Tính toán, xác định toàn bộ các số liệu đầu vào dùng trong phân tích (chủ yếu là dòng tiền):

+ Xác định quy mô vốn đầu tư cho dự án: Tổng mức đầu tư

+ Doanh thu cho dự án trong các năm vận hành: Tổng giá trị hàng hoá, sản phẩm của dự án sản xuất ra được bán hoặc tiêu thụ trong các năm vận hành

+ Xác định giá trị thu hồi tài sản của dự án: phần thu nhập bất thường của

DA

+ Xác định chi phí hoạt động sản xuất kinh doanh gồm chi phí vận hành hàng nămcủa dự án, chi phí khấu hao tài sản cố định, tiền trả thuê đất ban đầu nếu có và tiền trả lãi vốn vay(chi phí động)

+ Xác định chi phí khấu hao tài sản cố định trong những năm vận hành

+ Các khoản thuê đất, lãi vốn vay tín dụng

+ Xác định nguồn vốn và cơ cấu vốn cho dự án

+ Lập kế hoạch huy động và sử dụng vốn cho dự án

+ Thời gian dùng để phân tích, đánh giá dự án

+ Xác định lãi suất dùng trong tính toán: lãi suất tối thiểu chấp nhận được hay ngưỡng hiệu quả định trước

b Tiến hành phân tích lãi - lỗ cho dự án, xác định hiện giá hiệu số thu chi (NPV) và xác định suất thu lời nội tại (IRR).

+ Đánh giá chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi (NPV) Nếu NPV ≥ 0 => dự án đáng giá

Nếu NPV < 0 => dự án không đáng giá+ Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại: Nếu IRR ≥ r => dự

án đáng giá

Nếu IRR < r => dự án không đáng giá

Trang 9

c Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của dự án qua hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả (tĩnh hoặc động).

*Nhóm các chỉ tiêu tĩnh:

Phân tích đánh giá hiệu quả tài chính theo chỉ tiêu tĩnh được quy ước là cácchỉ tiêu được tính toán cho một thời đoạn ngắn thường tính toán cho một năm màkhông xét đến giá trị của tiền theo thời gian

+ Chỉ tiêu lợi nhuận tính cho 1 đơn vị sản phẩm

+ Chi phí tính cho 1 đơn vị sản phẩm của dự án

Trang 10

Trang 11

Hiệu quả tài chính của dự án:

Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu NAV >= 0 => dự án đáng giáNếu NAV < 0 => dự án không đáng giáĐánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

= 0Nếu IRR >= r => dự án đáng giáNếu IRR < r => dự án không đáng giáĐánh giá hiệu quả tài chính bằng tỷ số thu chi

BCR = Nếu BCR >= 1 dự án đáng giáNếu BCR < 1 dự án không đáng giá

9

Trang 12

d Phân tích, đánh giá độ an toàn về mặt tài chính cho dự án.

Phân tích an toàn nguồn vốn

Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tư cáchpháp nhân nhà tài trợ vốn, uy tín của cơ quan đứng ra bảo lãnh vay vốn(nếu cần),

độ hấp dẫn của dự án đối với nhà tài trợ, tình hình ổn định cuả thị trường vốn và tỷgiá hối đoái Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay…

Phân tích an toàn theo điểm hoàn vốn

Xuất phát từ lý thuyết phân tích hoàn vốn, người ta thường sử dụng phântích điểm hòa vốn lãi lỗ để định giá độ an toàn về tài chính cho dự án

Điểm hòa vốn lãi lỗ là tại đó doanh thu bán hàng vừa đủ trang trải các chi phí bất biến, chi phí khả biến trong quá trình hoạt động, và lợi nhuận bằng 0

Tại điểm hòa vốn có thể xác định được doanh thu hòa vốn và sản lượng hòa vốn hoặc mức hoạt động hòa vốn

VC : chi phí biến đổi của dự án

P : giá bán 1 đơn vị sản phẩm

v : chi phí khả biến 1 đvspMức hoạt động hòa vốn:

Trang 13

Phân tích thời hạn hoàn vốnThời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

Thời hạn hoàn vốn là thời gian cần thiết để bù đắp số vốn đầu tư bỏ ra Thờihạn hoàn vốn có thể tính theo công thức ở dạng tĩnh hoặc có thể theo công thức ở dạng động như sau:

Trang 14

Kết luận: Dự án có độ an toàn càng caoTrong đó : Thq – thời hạn hoàn vốn được quy định trước

e Phân tích, đánh giá độ nhạy về mặt tài chính của dự án.

Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác vớichỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phântích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêuhiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảmbảo

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

+ Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

Độ nhạy của hiệu quả (Hn) được xác định theo công thức:

H bt – H x

Hn= H bt * 100

Hbt

Hn càng bé thì độ nhạy càng bé và độ an toàn càng cao

Hbt chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR…) được tính ở điều kiện bìnhthường như tính toán ban đầu

Hx chỉ tiêu hiệu quả đang xét ( NPV, IRR,…) được tính ở điều kiện bấtlợi so với điều kiện tính toán ban đầu

4.2 Nội dung phân tích kinh tế xã hội

Khác với phân tích tài chính, phân tích kinh tế - xã hội đánh giá dự án đứngtrên góc độ lợi ích của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, của toàn xã hội và cộng đồng.Phân tích kinh tế xã hội rất cần thiết vì:

- Trong nền kinh tế thị trường, tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp

tự quyết định xuất phát từ lợi ích trực tiếp của doanh nghiệp nhưng lợi ích đó không được trái vớipháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế - xã hội chung của toàn đất nước Lợi íchcủa Nhà nước và doanh nghiệp phải được kết hợp chặt chẽ Những yêu cầu này được thể hiện thôngqua phần phân tích kinh tế - xã hội của dự án đầu tư

- Phân tích kinh tế - xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phụcNhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các

Trang 15

ngân hàng cho vay vốn, thuyết phục nhân dân địa phương nơi đặt dự án ủng hộ chủ đầu tư thực hiện dự án

- Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế - xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt và cấp giấy phép đầu tư

- Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế - xã hội cũng là một căn cứ quantrọng để họ chấp thuận viên trợ nhất là các tổ chức viện trợ nhân đạo, viên trợ cho các mục đích xãhội, viên trợ cho việc bảo vệ môi trường

- Đối với dự án phục vụ lợi ích công cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phầnphân tích lợi ích kinh tế - xã hội đóng vai trò chủ yếu trong dự án Loại dự án này hiện nay ở nước takhá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn Vì vậy, việc phân tích kinh tế - xã hội của dự án luônluôn giữ một vai trò quan trọng

Phân tích, đánh giá hiệu quả kinh tế - xã hội cũng có thể được thực hiện nhưnội dung của phân tích hiệu qủa tài chính, nhưng các chỉ tiêu đầu vào phân tích làcác chỉ tiêu đứng trên quan điểm lợi ích kinh tế xã hội Từ đó tính ra chỉ tiêu đánhgiá hiệu quả dựa trên góc độ lợi ích KT-XH Cụ thể như sau:

a) Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dựán

b) Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

c) Mức thu hút lao động vào làm việc gồm:

+ Tổng số lao động được thu hút vào làm việc hàng năm

+ Tỷ lệ giữa số lao động vào làm việc trong dự án so với vốn dự án

c) Mức đóng góp của dự án vào ngân sách hàng năm & tính cho cả đời sự án

d) Thu nhập ngoại tệ hàng năm & cho cả đời dự án

e) Thu nhập của người lao động làm việc trong dự án

f) Các lợi ích & ảnh hưởng khác, …

QUY MÔ DỰ ÁN, MỤC ĐÍCH ĐẦU TƯ, GIẢI PHÁP XÂY DỰNG, TRANG THIẾT BỊ

Tên dự án: Dự án đầu tư xây dựng biệt thự cao cấp Vanh Vanh

Chủ đầu tư: Công ty đầu tư và xây dựng Ln.Vitt Địa điểm xây dựng: Quận Hà Đông – Thành phố Hà NộiQuy mô dự án: Dự án thuộc cấp III

13

Trang 16

Các hạng mục yêu cầu cần thể hiện trong tổng mặt bằng quy hoạch, baogồm:

Dự án bao gồm 31 hạng mục chính : 1 nhà A, 1 nhà B, 10 nhà C, 19 nhà D Trong đó :

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà.Các hạng mục khác

Diện tích xây dựng các công trình nhà A, B, C, D , nhà điều hành và các công trình phụ trợ: nhà bảo vệ, trạm bơm, trạm máy phát điện chiếm khoảng 30% đến 35% tổng diện tích khu đất của dự án.

Thời gian tính toán, đánh giá dự án:

- Thời gian phân tích dự án là 17 năm(gồm cả thơi gian xây dựng), trong đó thời gian xây dựng là 2 năm (Qúy II/2021 → Qúy I/2023)

- Thời gian trích khấu hao tài sản cố định: Căn cứ vào Thông tư

28/2017/TT-BTC của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 147/2016/BTC của

Bộ Tài chính ban hành ngày 13/10/2016, phụ lục I: Khung thời gian trích khấu hao các loại tài sản

cố định, mục G: Nhà cửa, vật kiến trúc, nhà cửa loại kiên cố Thì thời gian trích khấu hao tối thiểu:

25 năm, thời gian trích khấu hao tối đa 50 năm

Trang 17

=> Chọn thời gian trích khấu hao tài sản cố định 25 năm

Kinh doanh cho thuê diện tích ở, sinh hoạt và nghỉ dưỡngĐối tượng thuê là các tổ chức, cá nhân trong nước và ngoài nước

- Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại;

Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công( mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, ) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công( có kèmtheo thiết kê cơ sở, thiết kế hai bước);

Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạchTỷ lệ giữa diện

tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 37,8%;

Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêuchuẩn khách sạn quốc tế loại 3 sao (***)

15

Trang 18

CHƯƠNG 1 PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1 Xác định tổng mức đầu tư của dự án ( G TMĐT )

Nội dung xác định tổng mức đầu tư của dự án được căn cứ vào Nghị định68/2019/NĐ-CP về quản lý chi phí đầu tư xây dựng Theo mục 4, điều 4 Nghị định

này thì các chi phí của tổng mức đầu tư được quy định cụ thể như sau:

a) Chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư gồm chi phí bồi thường về đất, nhà,công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quyđịnh; các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất; chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗtrợ và tái định cư; chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có); chi phí chi trả cho phần hạtầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có) và các chi phí có liên quan khác;

b) Chi phí xây dựng gồm chi phí phá dỡ các công trình xây dựng, chi phí san lấpmặt bằng xây dựng, chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công trình, xây dựng công trình tạm,công trình phụ trợ phục vụ thi công;

c) Chi phí thiết bị gồm chi phí mua sắm thiết bị công trình và thiết bị công nghệ; chiphí đào tạo và chuyển giao công nghệ (nếu có); chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh; chi phí vậnchuyển, bảo hiểm; thuế và các loại phí, chi phí liên quan khác;

d) Chi phí quản lý dự án gồm các chi phí để tổ chức thực hiện các công việc quản lý

dự án từ giai đoạn chuẩn bị dự án, thực hiện dự án và kết thúc xây dựng đưa công trình của dự ánvào khai thác sử dụng;

đ) Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng gồm chi phí tư vấn khảo sát, lập Báo cáonghiên cứu tiền khả thi (nếu có), lập Báo cáo nghiên cứu khả thi, lập Báo cáo kinh

tế - kỹ thuật, chi phí thiết kế, chi phí tư vấn giám sát xây dựng công trình và các

chi phí tư vấn khác liên quan;

e) Chi phí khác gồm chi phí hạng mục chung như quy định tại Điểm đ Khoản 2 Điều

8 Nghị định này và các chi phí không thuộc các nội dung quy định tại các Điểm a, b, c, d và đ Khoảnnày;

g) Chi phí dự phòng gồm chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát

Trang 19

sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian thực hiện dự án

- Khi biết giá chuẩn xây dựng, số lượng giá cả thiết bị và chi phí khác thì Tổng mức đầu tư được xác định theo công thức (1) sau:

G TMĐT = G BT,TDC + G XD + G TB + G QL + G TV + G K + G DP (1)

GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án

GBT,TDC: Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

1.1 Xác định chi phí bồi thường.

Căn cứ vào Điều 4 Nghị định số 10/2021/NĐ-CP ban hành ngày 9/2/2021 về

Quản lý chi phí đầu tư xây dựng thì Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặtbằng, tái định cư gồm có:

Chi phí bồi thường về đất, nhà, công trình trên đất, các tài sản gắn liền với đất, trên mặt nước và chi phí bồi thường khác theo quy định;

Các khoản hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất;

Chi phí tái định cư; chi phí tổ chức bồi thường, hỗ trợ và tái định cư;

Chi phí sử dụng đất trong thời gian xây dựng (nếu có);

Chi phí chi trả cho phần hạ tầng kỹ thuật đã được đầu tư xây dựng (nếu có)Các chi phí có liên quan khác;

17

Trang 20

Khu đất của dự án là đất nông nghiệp trồng lúa, nên các nội dung của chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư gồm có:

Bồi thường cây trồng trên đất; Bồi thường đất;

Chi phí hỗ trợ chuyển đổi việc làm;

Chi phí tổ chức bồi thường, giải phóng mặt bằng;

Tiền sử dụng đất hoặc thuê đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng Các căn cứ xác định:

Diện tích đất sử dụng cho dự án : S = 13000 m2Căn cứ vào quy định hiện hành của Nhà nước về giá bồi thường, tái định cưtại địa phương nơi xây dựng công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc ban hành, cụ thể là theo bảng giá đất nông nghiệp kèm theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND cấp 31/12/2019 của UBND Thành phố Hà NộiCăn cứ vào quyết định đền bù, giải phóng mặt bằng hiện hành của địa phương Cụ thể là Quyết định 18/2019/QĐ-UBND ngày 14/10/2019 củaUBND Thành phố Hà Nội

Mức bồi thường hoa màu được lấy theo Thông báo số 7756/STC-BG ngày 30/12/2014 của UBND Thành phố Hà Nội về đơn giá bồi thường, hỗ trợ cácloại cây, hoa màu, vật nuôi trên đất có mặt nước phục vụ công tác GPMB trên địa bàn Thành phố Hà Nội năm 2015

Mức thuê đất hàng năm lấy theo Quyết định số 74/2017/QĐ-UBND ngày 01/06/2017 của UBND Thành phố Hà Nội về xác định đơn giá cho thuê đấttrên địa bàn Thành phố Hà Nội

Mức hỗ trợ chuyển đổi nghề, ổn định đời sống đối với người bị thu hồi đấtnông nghiệp được quy định tại Điều 22 Nghị định 47/2014/NĐ-CP do Chínhphủ ban hành ngày 15/05/2014 và Điều 21,22 Nghị định 23/2014/QD-UBNDThành phố Hà Nội ngày 20/06/2014

Đối với chi phí bồi thường tái định cư thì dùng phương pháp lập dự toán chi phí;

Chi phí sử dụng đất tính theo chi phí sử dụng đất hoặc chi phí thuê đất Ở

dự án này ta sử dụng đất nông nghiệp nên không có chi phí tái định cư;

Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng được tính bằng diện tích đất nhân với chi phí bồi thường cho 1 đơn vị diện tích;

Trang 21

Dự án phải tính tiền thuê đất cho thời gian xây dựng là 2 năm và tổng thời gian thuê đất là 17 năm

1.1.1 Xác định các chi phí bồi thường

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

GBTĐ = Gđ x S

Trong đó :

Gđ: giá bồi thường đất - đất dự án là đất nông nghiệp, lấy theo Bảng số 1 của

Quyết định số 30/2019 / QĐ-UBND ngày 31/12/2019 của UBND thành phố Hà

Nội về bảng giá các loại đất 05 năm (2020-2024) trên địa bàn tỉnh Hà Nội, giá đất

trồng lúa trên địa bàn vùng đồng bằng của huyện Hà Đông là 162.000 đ/m2

S : Tổng diện tích đất

G BTĐ = 0,162 x 13.000 = 2.106 ( triệu đồng )

1.1.2 Chi phí bồi thường hoa màu

Chi phí bồi thường đất được xác định bằng công thức :

G BTHM = G TS x S

Trong đó:

- GTS: giá bồi thường tài sản (lúa) – căn cứ theo phụ lục II quyết định số

7756/STC-BG ngày 30 tháng 12 năm 2014 của UBND thành phố Hà Nội về giá bồi thường cây lâu năm, cây

dài ngày, giá lúa ruộng các loại sắp thu hoạch là 7000 đ/m2 (lúa tẻ)

- S : Tổng diện tích đất trồng lúa

GBTHM = 0,007× 13.000 = 91 (triệu đồng)

1.1.3 Chi phí ổn định đời sống

- Theo khoản 1 điều 21 của Quyết định số 10/2017/QĐ-UBND của Ủy ban nhân dân

thành phố Hà Nội : Ban hành quyết định các nội dung thuộc thẩm quyền của Ủy Ban Nhân Dânthành phố Hà Nội về bồi thường,hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thànhphố Hà Nội của Ủy Ban Nhân Dân Thành phố Hà Nội quy định:

19

Trang 22

- Mức hỗ trợ ổn định đời sống cho 1 nhân khẩu theo quy định tại Điều 19 – Nghị định

số 47/2014/NĐ-CP: bồi thường hỗ trợ ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất của Chính phủ,đã được

sửa đổi bổ sung tại khoản 5 ,điều 4 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP về: sửa đổi ,bổ sung một số nghịđịnh quy định chi tiết thi hành luật đất đai của Chính phủ ngày 6/1/2017 của Chính phủ được tínhbằng tiền tương đương 30 kg gạo/tháng theo giá do Sở Tài chính công bố hàng năm ,chi trả 01( một)lần khi thực hiện chi trả tiền bồi thường,Giả thiết số hộ gia đình là 100 hộ,giá gạo là 15000đ/kg=0,015 triệu đ/kg hỗ trợ trong 12 tháng

1.1.4 Chi phí hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề

- Theo Khoản 2 Điều 22 của Quyết định 10/2017/QĐ-UBND về hỗ trợ đào

tạo, chuyển đổi nghề nghiệp và tìm kiếm việc làm khi bị Nhà nước thu hồi đất

G C Đ VL=¿ 2 x 2.106 = 4.212 ( triệu đồng )

1.1.5 Chi phí tổ chức để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư:

- Theo thông tư số 74/2015/TT-BTC của Bộ tài chính về :“ Hướng dẫn việc lập dự

toán,sử dụng và thanh quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường ,hỗ trợ ,tái định cư khi nhànước thu hồi đất’’ quy định tại khoản 1 điều 3:Nguồn và mức trích kinh phí bảo đảm cho việc tổchức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và cưỡng chế kiểm đếm, cưỡng chế thu hồi đất:

- Nguồn kinh phí bảo đảm cho việc tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được trích không quá 2% tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của dự án, tiểu dự án

- Chi phí tổ chứ để hỗ trợ, bồi thường và tái định cư được xác định như sau:

GCPTC = 0,015 x (GĐS + GCĐVL+GBTHM+ GBTĐ)

¿ 0,015 x (540+4.212+91+2.106)

Trang 23

→ Tổng chi phí bồi thường : 7.053,235 ( triệu đồng )

1.1.6 Chi phí thuê đất

- Giá thuê đất lấy theo quyết định số 30/2019/QĐ-UBND về Bảng giá các loại đấttrên địa bàn thành phố Hà Nội ( áp dụng từ ngày 1/1/2020 đến ngày 31/12/2024);

- Căn cứ vào Mục 5 Điều 10 của Quyết định số 15/2012/QĐ-UBND: Trường hợp

thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì tỷ lệ để tính đơn giá thuê đất một năm được tính bằng 1,5%giá đất theo mục đích sử dụng đất thuê do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định Mục đích sử dụng đất

thuê là sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Theo QĐ 30/2019/QĐ-UBND ngày 31/12/2019, giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đường Biên Giang Quận Hà Đông là: 6.109 triệu đồng/m2

- Giá thuê đất 1 m2trong 1 năm là :

Trang 24

Bảng 1.1.1 : Tổng hợp chi phí bồi thường, hỗ trợ, giải phóng mặt bằng :

Đơn vị : triệu đồng

VAT

và tái định cư

- Giá thuê đất 1 năm là 1.191,255( triệu đồng )

- Giá bồi thường,hỗ trợ và kinh phí tổ chức bồi thường ,hỗ trợ không bao gồm 2 năm xây dựng là : 7.053,235 (triệu đồng)

- Giả thiết thuê đất trong 25 năm ,số năm được khấu trừ không phải nộp tiền thuê đất

Trang 25

- Danh mục các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng;

22

Trang 26

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục công trình xây dựng thuộc dự án;

- Quyết định số 44/QĐ-BXD ngày 14/01/2020 của Bộ Xây Dựng:Công bố suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2018;

- Các chỉ số giá phần xây dựng do Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội cấp công bố `của các năm;

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (theo Luật thuế giá trị gia tăng do Quốc hội ban hành, căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 ngày 03 tháng 6 năm 2008

và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Thuế giá trị gia tăng số 31/2013/QH13 ngày 19 tháng

6 năm 2013 và theo thông tư số 219/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành 1 số điều của luật thuế giá trị gia tăng), Lấy thuế suất thuế giá trị gia tăng là 10 %, áp dụng theo mục 3 Điều 8,chương II, Luật thuế giá trị gia tăng số 13/2008/QH12 quy định và theo Điều 11: thuế suất 10 % của thông tư số 219/2013/TT-BTC hướng dẫn thi hành luật thuế giá trị gia tăng về loại hàng hóa, dịch vụ

áp dụng mức thuế 10% công bố ngày 31 tháng 12 năm 2013

Công thức xác định chi phí Xây dựng của dự án:

g i XD = S i ×P i

+ P i: Suất chi phí xây dựng ( chưa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1 đơn

vị công suất cả hạng mục thứ i

+ S i: Diện tích hay công suất thiết kế ở hạng mục thứ i ( có n hạng mục )

Đối với những hạng mục theo thiết kế riêng biệt thì g i XDtính như phương pháp lập dự toán chi biết hạng mục

- T XD VAT i : Thuế suất thuế giá trị gia tăng đối với sản phẩm hạnh mục xây dựngthứ i

Trang 27

1.2.2 Tính toán suất chi phí xây dựng

- Diện tích sàn xây dựng là diện tích tính theo mặt các tầng đo tính đến mép ngoài

đường bao có mái che, trong đó:

Nếu là diện tích sân phơi hay ban công thì tính là một nửa diện tích đó; Nếu là logia: tính diện tích như bình thường;

Nếu là cầu thang: không trừ đi phần rỗng, tính như bình thường

Bảng 1.2.1 Quy mô các hạng mục trong công trình

3 Đường giao thông

5 Vườn hoa, cây xanh, thảm cỏ

Trang 28

Trang 29

Trang 30

Mái 185 Tổng diện tích 19 sàn nhà D 13613,5

Tổng diện xây dựng 1A+1B+10C+19D 18.972,5

1.2.3 Xác định suất chi phí xây dựng công trình

- Dự án bắt đầu thực hiện vào quý II năm 2021 nhưng bộ XD mới chỉ ban

25

Trang 31

hành tập xuất vốn năm vào thời điểm đầu quý III năm 2020 theo Quyết

định số 65/QĐ-BXD của Bộ xây dựng thành phố Hà Nội nên phải quy

đổi về suất vốn năm 2021( dự kiến), thông qua chỉ số gía xây dựng bình

quân, việc tính toán thông qua công thức:

- P XD 2021 qúy II : Suất chi phí xây dựng quý II năm 2021;

- I bq quý : Bình quân chỉ số giá xây dựng công trình theo loại công trình của tối thiểu 3 năm gần nhất Ta lấy 3 năm gần với năm công bố gồm nhữg năm 2018,2019,2020;

- k: số quý kể từ sau thời điểm công bố tập suất vốn đầu tư đến thời điểm cần tính suất vốn đầu tư.Ở đây k=3 ( từ quý III/2020- quý II/2021)

I bq quý được tính toán theo số liệu trong bảng sau, các chỉ số giá xây dựng được lấy theo các

số liệu từ các văn bản đã công bố của Bộ Xây dựng và Sở Xây dựng thành phố Hà Nội.

Các chỉ số giá Xây dựng lấy gốc năm 2018=100%.

26

Trang 32

Các chỉ số giá xây dựng được lấy theo:

Quyết định số 196/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội ngày

13/04/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2018;

Quyết định số 443/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội ngày

20/07/2018 về việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2018;

Quyết định số 732/QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà Nội 12/10/2018 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 7, 8, 9 và quý III năm 2018;

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2018;

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2019;

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2019;

Quyết định số1188 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội 30/09/2019 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2019;

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 1, 2, 3 và quý I năm 2020;

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 4, 5, 6 và quý II năm 2020;

Quyết định số1255 /QĐ-SXD của Sở Xây Dựng Thành phố Hà nội 17/10/2020 về

việc công bố chỉ số giá xây dựng tháng 10, 11, 12 và quý IV năm 2020

Trang 33

Bảng 1.2.3 Chỉ số giá phần xây dựng 3 năm gần nhất từ quý I/2018 đến IV/2020

Trang 34

I bp quý = 121 x ( 100 + 100,1 + 100,06 + 100,06 + 99,81 + 100,18 + 99,97 + 99,96 + 99,79 + 99,04 + 100,10 + 100,28 ) = 99,95 %

28

Trang 35

Giả thiết thị trường nhà nước không thay đổi qua quý I năm 2021 do BXD

Hà Nội chưa cũng cấp chỉ số giá xây dựng quý I năm 2020 và không có biến động

bất ngờ

±∆ I XDCT : mức biến động bình quân của chỉ số giá xây dựng theo thời gian xây dựng

công trình so với mức độ trượt giá bình quân của đơn vị thời gian (quý, năm) đã

tính và được xác định trên cơ sở dự báo xu hướng biến động của các yếu tố chi

phí giá cả trong khu vực và quốc tế bằng kinh nghiệm chuyên gia

Chọn:

±∆ I XDCT =0.2% Chọn Ibqquý =100.15%= 1.0015

1.2.4 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng công bố suất

vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công

trình năm 2020 có suất chi phí xây dựng cho 1 m2 sàn là 8,310 triệu đồng

Suất chi phí xây dựng sau thuế:

SIXD2021 = 8.310×1,00153 = 8.347,4 (triệu đồng)Suất chi phí xây dựng trước thuế:

SIXD2021 (trước thuế) = 8.347,4 = 7.588.6 (triệu đồng)

1+0,1

 Tính toán chi phí nhà quản lý, nhà bảo vệ :

- Nhà quản lý biệt thự: nhà 1 tầng, căn hộ khép kín, kết cấu tường gạch chịu lực, mái

BTCT đổ tại chỗ Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, suất chi phí xây

dựng là 4,460 triệu đồng/ 1m2

SIXD2021 =4.460×(1,0015)3= ¿ 4.480,1 (triệu đồng)

SIXD2021 (trước thuế) = 41.840,1+0,1 = ¿ 4.072.8 (triệu đồng)

- Nhà bảo vệ khu biệt thự: nhà 1 tầng, tường bao xây gạch, mái tôn Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, suất chi phí xây dựng là 1.700 triệu đồng.

SIXD2021 =1.700×(1,0015)3= ¿1.707,7 triệu đồng

S IXD2021 (trước thuế) = 1.707,7 =¿1.552,4 triệu đồng.

1+0,1

1.2.5 Suất chi phí xây dựng cho hạng mục chính:

- Tính toán chi phí xây dựng với đường giao thông nội bộ và sân bãi đỗ

29

Trang 36

xe:

Theo Quyết định số 65/QĐ- BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với

đường cấp IV, nền đường rộng 9 m, mặt đường rộng 7 m, lề rộng 2 x 1m (trong

đó lề gia cố rộng 2x 0,5m ; đồng nhất kết cấu áo đường), mặt đường mặt đườngláng nhựa tiêu chuẩn 3Kg/m2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêuchuẩn, suất chí phí xây dựng là 13,880 triệu đồng /1km

SIXD2021 = 13.880×(1,0015)3=13.942,5 (triệu đồng)

S IXD2021 (trước thuế) = 13.942,5 =¿12.675 (triệu đồng)

1+0,1

Sân bãi đỗ xe lấy theo dự toán công trình tương tự là 1,200 triệu đồng/ m2

(chưa bao gồm thuế VAT)

- Hàng rào cao 1.8m, xây bằng tường gạch chỉ 110 có bổ trụ cao 0.6m, rào sắt cao 1.2 m, đơn giá xây dựng 1m dài hàng rào dự kiến tính theo các công trình tương tự là: 1,800 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm thuế VAT);

- Cổng ra vào sử dụng 2 cổng chính chi phí dự kiến là 120 triệu đồng/cổng (bao gồmtrụ cổng và cổng) và 2 cổng phụ chi phí dự kiến 60 triệu đồng/cổng (chưa bao gồm thuế VAT)

- Tính toán chi phí vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh

- Đơn giá cho 1 m2 vườn hoa, thảm cỏ dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự là 200,000 đồng /1m2 (chưa bao gồm thuế VAT);

- Dự kiến mỗi nhà đặt 5 cây cảnh trang trí, dự kiến tổng số cây cảnh sử dụng cho cácnhà là 145 cây Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 500,000 đồng /1 cây cảnh (chưa bao gồm thuếVAT);

- Cây xanh bao quanh dự án gồm cây xanh ven đường, trên vỉa hè Dự kiến khoảng4m /1 cây, dự kiến khoảng 400 cây Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 300,000 đồng / 1 cây xanh(chưa bao gồm thuế VAT)

- Tính toán chi phí xây dựng hệ thống kỹ thuật ngoài trời :

- Hệ thống cấp điện ngoài nhà: Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp điện ngoài nhà

là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT);

- Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà: Chi phí dự kiến lấy cho hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT)

Trang 37

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với:

Sân bóng chuyền, cầu lông, kích thước sân 24×15 m có suất chi phí xâydựng là 4,530 triệu đồng/m2 :

SIXD2021 = 4,530 ×(1,0015)3=4.550,4 (triệu đồng)

1+0,1

Theo Quyết định số 65/QĐ-BXD ngày 20/1/2021 của Bộ Xây Dựng, đối với

bể bơi kích thước 16 m×8 m, suất chi phí xây dựng là 8,200 triệu đồng/m2

SIXD2021 =8,200×(1,0015)3=8,237 (triệu đồng)

SIXD2021 (trước thuế) = 18,237+0,1 =7.488 (triệu đồng)

San nền bằng lớp cát đen dày 1m, chi phí dự kiến san nền lấy theo các công trình tương tự là 100,000 đồng /1 m2 (chưa bao gồm thuế VAT).

Trong dự án lấy dự kiến bằng 1% chi phí xây dựng hạng mục chính

Bảng 1.2.4 Suất chi phí xây dựng quy đổi sang quý II năm 2021

Trang 38

Trang 39

nền đường rộng 9 m, mặt đường rộng 7 m, lề rộng 2 x 1m (trong đó lề gia cố rộng 2x 0,5m ; đồng nhất kết cấu

áo đường), mặt đường mặt đường láng nhựa tiêu chuẩn 3Kg/m 2 trên lớp móng cấp phối đá dăm hoặc đá dăm tiêu chuẩn

phí dự kiến là 120 triệu đồng (bao gồm trụ cổng và cổng)

đồng/cổng (chưa bao gồm thuế VAT),

dự kiến tính theo các công trình có quy mô tương tự

dụng cho các nhà là 145 cây, Đơn giá dự kiến cho 1 cây cảnh là 500,000 đồng /1

32

Trang 40

cây cảnh (chưa bao gồm thuế VAT)

khoảng 4m 2 /1 cây, dự kiến khoảng 400 cây, Đơn giá dự kiến mua cây xanh là 300,000 đồng / 1 cây xanh (chưa bao gồm thuế VAT)

nhà là 2% chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa

bao gồm thuế VAT)

chi phí xây dựng các hạng mục chính (chưa bao gồm thuế VAT),

kết cấu tường gạch chịu lực, mái BTCT đổ tại chỗ

tôn, Theo quyết định Số:

1291/QĐ-BXD 12/10/2018 của Bộ Xây dựng

chung lấy theo đơn giá dự kiến ở các công trình tương tự

Tiêu đề	Phân Tích Dự Án Đầu Tư Xây Dựng Biệt Thự Cao Cấp Vanh Vanh
Tác giả	Lê Nguyên Việt Anh
Người hướng dẫn	GVC.TS Vũ Kim Yến
Trường học	Trường Đại Học Xây Dựng
Chuyên ngành	Kinh Tế Đầu Tư
Thể loại	đồ án
Năm xuất bản	2021
Thành phố	Hà Nội

Định dạng
Số trang	102
Dung lượng	230,35 KB

ĐỒ án môn học KINH tế đầu tư PHÂN TÍCH dự án đầu tư xây DỰNG BIỆT THỰ CAO cấp VANH VANH

ÁN KINH TẾ ĐẦU TƯ

Chi phí thẩm tra dự toán