đồ án kinh tế đầu tư phân tích tài chính,kinh tế dự án đầu tư xây dựng biệt thự khách sạn cho thuê

Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm

ĐỒ ÁN KINH TẾ ĐẦU TƢ

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH,KINH TẾ DỰ ÁN ĐẦU TƢ

“XÂY DỰNG BIỆT THỰ KHÁCH SẠN CHO THUÊ”

MỞ ĐẦU 1.Vai trò của đầu tư (ĐTXD) xây dựng trong nền kinh tế quốc dân

Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, đều coi việc phát triển cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong nền kinh tế quốc dân là nhiệm vụ quan trọng Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động

ĐTXD có vai trò quan trọng được thể hiện qua các đặc trưng sau:

- ĐTXD là hoạt động chủ yếu tạo dựng các công trình, cơ sở hạ tầng, TSCĐ phục

vụ cho mục tiêu phát triển công nghiệp xây dựng, phát triển các ngành, các thành

phần kinh tế và phát triển xã hội

- ĐTXD đáp ứng ngày càng cao nhu cầu con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hoá, tôn tạo các công trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến môi trường sinh thái

- ĐTXD đóng góp đáng kể vào công tác an ninh quốc phòng xây dựng các công trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia

2 Vai trò của dự án đầu tư (DAĐT) trong quản lý đầu tư xây dựng

DAĐT còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thông qua nó nhà nước có thể kiểm soát được một cách toàn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước)

và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng

DAĐT là cơ sở so sánh kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản

lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn

3 Nội dung của dự án đầu tư

Nội dung của dự án đầu tư xây dựng công trình gồm hai phần sau:

Phần I : Phần thuyết minh của dự án

1 Sự cần thiết phải đầu tư : đưa ra các căn cứ pháp lý, phân tích thị trường, phân tích điều kiện tự nhiên, xã hội, mục tiêu đầu tư

2 Lựa chọn hình thức đầu tư và quy mô công suất Đề xuất hình thức đầu tư, mô hình doanh nghiệp và quy mô công suất

3 Lựa chọn phương án kỹ thuật công nghệ

4 Phương án địa điểm

5 Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư ( nếu có )

6 Chương trình sản xuất và các yếu tố phải đáp ứng

7 Phương án quản lý, khai thác và sử dụng lao động

8 Các phương án về kiến trúc giải pháp xây dựng và đánh giá tác động môi trường

9 Xác định vốn đầu tư và phương án nguồn vốn

10 Phân tích hiệu quả đầu tư của dự án

- Phân tích hiệu quả tài chính

- Phân tích hiệu quả kinh tế xã hội

Phần II : Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

Nội dung thiết kế cơ sở của dự án

1 Nội dung phần thiết kế cơ sở của dự án phải thể hiện được giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo, bao gồm thuyết minh và các bản vẽ

2 Thuyết minh thiết kế cơ sở được trình bày riêng hoặc trình bày trên các bản vẽ để diễn giải thiết kế với các nội dung chủ yếu sau:

a) Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế; giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng

b) Thuyết minh công nghệ

c) Thuyết minh xây dựng

3 Các bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm:

a) Bản vẽ công nghệ thể hiện sơ đồ dây chuyền công nghệ với các thông số kỹ thuật chủ yếu

b) Bản vẽ xây dựng thể hiện các giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu,

hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ thuật công trình với các kích thước và khối lượng chủ yếu, các mốc giới, toạ độ và cao độ xây dựng

c) Bản vẽ sơ đồ hệ thống phòng chống cháy, nổ

4 Số lượng thuyết minh và bản vẽ của thiết kế cơ sở được lập tối thiểu là 09 bộ

4.1 Phân tích tài chính tài chính dự án đẩu tư:

a Xác định các yếu tố đầu vào

 Tính toán vốn đầu tư và kế hoạch huy động vốn

 Xác định doanh thu cho các năm vận hành căn cứ vào chương trình khai thác dự án

 Xác định chi phí vận hành dự án cho các năm

 Lập khấu hao tài sản cố định

 Lập kế hoạch trả nợ và xác định lãi vay trong vận hành

 Lợi nhuận trước thuế LNTT = DT – CPHĐSXKD

 Lợi nhuận ròng LNR = LNTT – Thuế TNDN

c Phân tích các chỉ tiêu hiệu quả tài chính

 Nhóm các chỉ tiêu tĩnh

1 Mức doanh lợi một đồng vốn đầu tư

M = L bq V

Lbq: lợi nhuận bình quân năm

V: vốn đầu tư

2 Mức doanh lợi một đồng vốn cố định M cd= bq

cd

L V

 Nhóm các chỉ tiêu động Hiệu quả tài chính của dự án:

 Đánh giá hiệu quả tài chính thông qua chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi

Nếu N PV < 0 => dự án không đáng giá

 Đánh giá hiệu quả tài chính bằng chỉ tiêu suất thu lợi nội tại

0 (1 R )

n

t t t t

d Phân tích an toàn tài chính và độ nhạy

 Phân tích an toàn nguồn vốn Phân tích căn cứ pháp lý nguồn vốn, uy tín, năng lực tài chính, tƣ cách pháp nhân nhà tài trợ vốn Sự hợp lý về mặt cơ cấu vốn của dự án giữa vốn tự có và vốn vay

 Phân tích thời hạn hoàn vốn

N



Nhv t, : Nguồn hoàn vốn ở năm t

 Phân tích điểm hòa vốn Doanh thu hòa vốn

1

h

FC R

VC R





FC : chi phí cố định của dự án

VC : chi phí biến đổi của dự án

R : doanh thu của dự án

Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận

 Phân tích độ nhạy của dự án về mặt tài chính

Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực

tế đạt đưọc khi thực hiện dự án Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiêu quả dự

án biến đổi về phía bất lợi 10-20% và tính toán lại các chỉ tiêu hiệu quả này.Sau khi tính toán mà vẫn đảm bảo thì coi phương án đề ra được đảm bảo

Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5% 10%

Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10%

4.2 Phân tích kinh tế xã hội dự án đầu tư

- Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án

- Giá trị sản phẩm gia tăng bình quân tính cho một đồng vốn dự án

- Mức thu hút lao động vào làm việc

- Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời

dự án

- Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án

- Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh

tế

o Các chỉ tiêu xã hội: Cải thiện điều kiện lao động cho công nhân, tăng thu

nhập cho công nhân, giả quyết thất nghiệp

o Ngoài ra cón có một số chỉ tiêu ngoài dự án như : Bảo vệ môi truờng sinh thái, nâng cao trình độ văn hoá giáo dục cho nhân dân

V.GIỚI THIỆU VỀ DỰ ÁN

 Tên dự án :

Dự án đầu tư xây dựng khu biệt thự và khách sạn cho thuê “DREAM HOUSE”

 Địa điểm xây dựng: Khu ven đô Thành phố Hà Nội

(Khu đất nông nghiệp huyện Đông Anh thành phố Hà Nội )

 Quy mô của dự án:

Gồm 28 hạng mục chính: 11 nhà A, 4 nhà B, 9 nhà C, 4 nhà D

Thời gian xây dựng các hạng mục: T xd =2.0 năm (Quý 4/2012 -> Quý 3/2014)

Thời gian để chuẩn bị thực hiện đầu tư xây dựng: 6 tháng (Quý 4/2012 & 1/2013)

Ngoài ra còn các hạng mục khác:

 Sân bãi đỗ xe, đường giao thông

 Hàng rào, tường bao, cổng ra vào

 Vườn hoa, thảm cỏ, cây xanh, cây cảnh

 Hệ thống cấp điện ngoài nhà

 Hệ thống cấp, thoát nước ngoài nhà

 Thời gian tính toán, đánh giá dự án: n da = 15 năm .(thời gian phân tích dự án là

17 năm kể cả 2 năm xây dựng)

 Mục đích đầu tư : Xây dựng khu biệt thự cho người trong nước hoặc người nước ngoài thuê dài hạn dùng để ở, sinh hoạt hoặc làm văn phòng

 Giải pháp xây dựng tổng thể & trang thiết bị:

- Thiết kế xây dựng theo kiểu biệt thự hiện đại

- Giải pháp thiết kế kỹ thuật thi công (mặt bằng, mặt cắt, giải pháp móng, …) được thể hiện ở hồ sơ bản vẽ thiết kế kỹ thuật thi công (có kèm theo thiết kế cơ sở, thiết

kế hai bước)

- Giải pháp quy hoạch được thể hiện ở bản vẽ quy hoạch

- Tỷ lệ giữa diện tích xây dựng so với tổng diện tích chiếm đất là: 35%-40%

- Tiêu chuẩn cấp hạng công trình: Nhóm II

- Phần xây dựng và trang thiết bị có chất lượng tương đương & đạt tiêu chuẩn khách

sạn quốc tế loại ba sao ( * * * )

Chương I: PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng công trình được xác định theo công thức:

GTMĐT = GXD + GTB + GMB + GQL + GTV + GK + GDP

Trong đó :

GTMĐT: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình

GXD: Chi phí xây dựng của dự án

GTB: Chi phí thiết bị của dự án

GMB: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và hỗ trợ tái định cư

GQL: Chi phí quản lý dự án

GTV: Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng

GK: Chi phí khác của dự án

GDP: Chi phí dự phòng 1.1 Xác định chi phí xây dựng

1.1.1 Căn cứ xác định

- Danh mục các công trình, hạng mục xây dựng thuộc dự án

- Quy mô xây dựng các công trình, hạng mục (m2, md…)

- Suất đầu tư xây dựng tính cho một đơn vị quy mô xây dựng (quyết định số 725/QĐ-BXD ngày 09/08/2012)

- Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành (đối với công tác xây lắp, mức thuế VAT: 10%)

1.1.2 Xác định các chi phí xây lắp các hạng mục

 Chi phí xây dựng được tính theo công thức sau:

∑ ) Trong đó:

: Chi phí xây dựng trước thuế giá trị gia tăng của công trình, hạng mục thứ i

n: Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án

Đối với những hạng mục thông dụng thì đƣợc tính nhƣ sau:

= Si x Pi

Si: Diện tích hay công suất thiết kế của hạng mục thứ i

Pi: Suất đầu tƣ (chƣa gồm VAT) tính theo 1 đơn vị diện tích hay 1đơn vị công suất của hạng mục thứ i

: Thuế suất giá trị gia tăng với sản phẩm xây lắp

 Xác định diện tích xây dựng cơ bản

BẢNG DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠ BẢN VÀ DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CÁC NHÀ

Tầng 3 4*(12,895*9,5-1,8*1,39-1,5*2,61-3*2,53-1,2*(3,915-0,11)) 423,31

Tổng diện tích sàn xây dựng

FXD = 11 x Fxd A + 4 x Fxd B + 9 x Fxd C + 4 x Fxd D = 11 x 423,20 + 4 x 386,71 + 9 x 306,56 + 4 x 1.401,53 = 14.567,20 (m2) Diện tích chiếm đất:

11 nhà A có diện tích chiếm đất là: Scđ = 11 FA = 11 x 23 x 11 = 2.783 m2

4 nhà B có diện tích chiếm đất là: Scđ = 4 FB = 4 x 7.5 x 16 = 480 m2

9 nhà C có diện tích chiếm đất là: Scđ = 9 FC = 9 x 12,22 x 10,02 = 1.102 m2

4 nhà D có diện tích chiếm đất là: Scđ = 4 FD = 4 x 32 x 22,6 = 2.892,8 m2Tổng diện tích chiếm đất là: SCĐ = 2.783 + 480 + 1.102 + 2.892,8 = 7.257,8 m2Diện tích khu đất là 20.000 m2, ta có mật độ xây dựng là:

 Tổng chi phí các hạng mục công trình như sau:

- Chi phí xây dựng các hạng mục công trình nhà chính:

Dự án lấy suất vốn đầu tư xây dựng công trình nhà ở biệt thự từ 2-3 tầng kết cấu khung chịu lực bê tông cốt thép, tường bao xây gạch, sàn mái BTCT đổ tại chỗ với

suất vốn đầu tƣ tính nhƣ sau:

Dự án bắt đầu thực hiện vào quý IV năm 2012 Bộ Xây Dựng mới chỉ ban hành tập suất vốn năm vào thời điểm đầu quý IV năm 2011 theo quyết định số 725/QD-BXD ngày 9/8/2012 của BXD nên phải quy đổi về suất vốn năm 2012:

SXD 2012= + 1,00274 = 7.517.002,216 (đồng) Vậy lấy SXD 2012 = 7.520.000 đồng (chƣa tính thuế VAT)

có VAT)

Chi phí trước thuế

5 Tổng chi phí xây dựng hạng mục công trình chính GXDCT = 115.870.491 127.457.540

6 San lấp mặt bằng m2 20.000,00 100 2.000.000 2.200.000 Nền cát đen, dày 1,0m

11 Đường giao thông m2 8.732,57 1.200 10.479.084 11.526.992 Giao thông nội bộ, 7m

13 Nhà điều hành m2 70,00 4.630 324.100 356.510 Nhà khép kín, 1 tầng

1.2 Xác định chi phí thiết bị cho dự án (không bao gồm các dụng cụ, đồ

dùng không thuộc tài sản cố định)

1.2.1 Chi phí mua sắm thiết bị

 Căn cứ xác định:

 Căn cứ nhu cầu về trang thiết bị dùng trong dự án bao gồm các trang thiết

bị trong các nhà ở, các trang thiết bị dùng trong quản lý điều hành dự án…

 Căn cứ vào giá thiết bị tính tại hiện trường xây lắp bao gồm giá mua, chi phí vận chuyển, kho bãi, bảo quản, bảo dưỡng thiết bị tại kho bãi hiện trường

 Thuế giá trị gia tăng cho từng loại thiết bị theo quy định hiện hành

 Tính chi phí mua sắm thiết bị theo công thức sau :

) 1

(

1

TB VAT i

m

j i

TB Q M T



Trong đó:

Qi: Số lượng (cái) hoặc trọng lượng (T) thiết bị (hoặc nhóm TB) thứ i

Mi: Giá tính cho 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ I : Mi = mi + ni + Vi + Ki + hi

mi: Giá gốc của thiết bị thứ i tại nơi mua hoặc tại cảng VN

ni: Chi phí vận chuyển 1 cái hoặc 1 tấn thiết bị thứ i

Vi: Chi phí bảo quản, bảo dưỡng… tại hiện trường

Ki: Chi phí lưu kho, lưu bãi, lưu container…

hi: Thuế và phí bảo hiểm

BẢNG TÍNH SỐ PHÒNG TRONG TỪNG HẠNG MỤC

STT Tên phòng Nhà A

(11)

Nhà B (4)

Nhà C (9)

Nhà D (4) Tổng số

14 P Xông hơi 1 0 0 4 27

19 P Phó giám đốc 1

20 P Giám đốc 1

21 P Tài vụ 1

22 P.Tiếp tân 1

 Ghi chú:

- Phòng bảo vệ gồm có 2 phòng, 1 phòng ở cổng chính và 1 phòng ở cổng phụ

- Phòng quản lý đặt ở cổng chính bên cạnh phòng bảo vệ

- Các phòng còn lại đều đã đc bố trí trên mặt bằng các nhà A,B,C,D

 Trang thiết bị đối với từng phòng:(Theo TTLB số 1192/TT-LB ngày 29-12-93 và quyết định 02/2001/QĐ_TCDL)

1 Phòng khách (40 phòng): 1 bộ salon to, 1 telephone, 1 TV 42 inch, 1 radiocatsette, 1 điều hòa

2 Phòng bếp (40 phòng): 1 tủ bếp, 1 máy hút mùi, 1 bếp gas, 1 tủ lạnh 100l, 1 bồn rửa

3 Phòng ăn (40 phòng ): 1 điều hoà, 1 bàn ăn, 1 TV màu 42 inch và có cây cảnh

4 Phòng ngủ (164 phòng): 1 giường đệm, 1 tủ áo và trang điểm, 1 điều hoà nhiệt độ, 1 TV màu 32 inch, 1 telephone, 1 tủ lạnh 50l, 1 radiocatsette

5 Phòng vệ sinh (188 phòng): 1 bình nóng lạnh, 1xí bệt, 1 vòi hoa sen, 1 bồn rửa mặt

6 Phòng tắm(31 phòng) : 1 bình nóng lạnh, 1 bồn tắm, 2 chậu rửa mặt, 1 xí bệt, 1 vòi hoa sen

7 Phòng giúp việc (27 phòng): 1 giường, 1 tủ đứng, 1 telephone

8 Phòng sinh hoạt chung (26 phòng): 1 telephone, 1 TV màu 42 inch, 1 radiocatsette, 1 bộ salon to, 1 điều hòa

9 Phòng quần áo và thay đồ (42 phòng): 1 tủ đứng có gương, 1 gương soi toàn thân

10 Phòng thờ (31 phòng): 1 bộ bàn để thờ, 2 bình hoa to

11 Phòng giặt (20 phòng): 1 máy giặt

12 Phòng thể thao (16 phòng): dụng cụ phục vụ thể dục thể thao

13 Gara + kho (71 phòng)

14 Phòng xông hơi: (27 phòng): 1 buồng xông hơi

15 Quầy bar(11 phòng ): 1 tủ bar, 1 tủ lạnh 100l, 1 telephone, 1 bộ ghế

16 Phòng thư viện (20 phòng): 1 tủ tài liệu đứng kê sách, 1 bộ bàn ghế đọc, 1 computer

17 Phòng quản lý (1 phòng): 2 telephone, 1 bàn ghế, 2 computer, 1 điều hoà, 1 máy fax, 1 tủ tài liệu, 1 salon nhỏ, 1 phòng vệ sinh

18 Phòng bảo vệ (2 phòng): 1 giường, 1 tủ đứng, 1 telephone, 1 bàn ghế, 1 phòng vệ sinh, 1 TV 32 inch

19 Phòng Giám đốc(1 phòng): 1 điều hòa, 1 bộ bàn ghế, 1 telephone, 1 tủ tài liệu, 1 computer

20 Phòng phó giám đốc (1 phòng): 1 điều hòa, 1 bộ bàn ghế, 1 telephone, 1 tủ tài liệu, 1 computer

21 Phòng tài vụ (1 phòng): 1 telephone, 1 bàn ghế, 1 computer, 1 máy fax, 1 tủ tài liệu, 1 điều hòa

22 Reception _ Phòng lễ tân(1 phòng): 1 computer, 1 telephone, 1 máy fax, 1 telex, 1 quầy lễ tân

BẢNG 1.2 CHI PHÍ MUA SẮM THIẾT BỊ

Đơn vị: 1000 đồng

STT Loại thiết bị Đơn vị Số lượng

Đơn giá (trước VAT)

Chi phí trước thuế Thuế VAT Chi phí sau thuế

17 Máy tập thể dục bộ 16 2.000 32.000 3.200 35.200

32 TV 32 inch Toshiba Regza 32CV700V cái 166 7.170 1.190.220 119.022 1.309.242

33 TV 42 inch Toshiba Regza 42RV600T cái 106 16.200 1.717.200 171.720 1.888.920

 Thiết bị quản lý và phục vụ chung:

- Căn cứ khối lƣợng công tác lắp đặt thiết bị (hoặc) giá trị thiết bị cần lắp đặt

- Căn cứ vào đơn giá lắp đặt thiết bị (hoặc) tỷ lệ chi phí lắp đặt so với giá trị

thiết bị cần lắp đặt

- Thuế giá trị gia tăng cho công tác lắp đặt

- Chi phí lắp đặt thiết bị

1 Chi phí mua sắm thiết bị 18.560.964 1.856.096 20.417.060

2 Chi phí lắp đặt thiết bị 106.994 10.699 117.693 TỔNG 18.667.958 1.866.796 20.534.754

1.3 Chi phí bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, tái định cư

 Chi phí bồi thường giải phóng mặt băng, tái định cư gồm các khoản

- Chi phí bồi thường nhà cửa vật kiến trúc, cây trồng trên đất

- Chi phí tái định cư

- Chi phí tổ chức bồi thường giải phóng mặt bằng

- Chi phí sử dụng đất, thuế sử dụng đất trong thời gian xây dựng

 Căn cứ xác định

- Diện tích đất sử dụng cho dự án 20.000 m2

- Khối lượng giải phóng mặt bằng theo thực tế

- Chế độ chính sách Nhà nước và địa phương về bồi thường, đơn giá bồi thường,

bảng giá đất của địa phương (Hà Đông, thành phố Hà Nội)

 Phương pháp xác định

Ở dự án này, ta sử dụng mặt bằng xây dựng là đất nông nghiệp ở ngoại thành Hà Nội

Vì vậy chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư bao gồm :

Chi phí bồi thường + Chi phí thuê đất trong thời gian xây dựng

- Giá đất đền bù ( đất dự án là đất ruộng trồng lúa hàng năm thuộc địa bàn Hà Nội) lấy gi = 206.000 đồng/ m2

- Giá đền bù lúa hoa màu, lấy theo đơn giá đền bù lúa tẻ trên đất nông nghiệp của

1.4 Xác định chi phí quản lý dự án, chi phí tƣ vấn đầu tƣ xây dựng và chi

phí khác (chƣa kể trả lãi trong thời gian xây dựng)

5 Chi phí khảo sát thiết kế

6 Chi phí thẩm tra thiết kế

7 Chi phí thẩm tra dự toán công trình

8 Chi phí tƣ vấn đấu thầu xây dựng và tƣ vấn cung cấp lắp đặt thiết bị

9 Chi phí giám sát xây dựng và giám sát lắp đặt thiết bị

10 Chi phí kiểm định sự phù hợp về chất lƣợng công trình

11 Chi phí thẩm tra phê duyệt quyết toán

12 Chi phí kiểm toán quyết toán

13 Chi phí bảo hiểm công trình

- Căn cứ vào khối lƣợng và đơn giá của từng hạng mục công trình

- Căn cứ theo Công văn số 957/BXD-VP ngày 29/9/2009 của Bộ Xây dựng

- Căn cứ vào mức thuế suất giá trị gia tăng (TGTGT =10%), bảo hiểm theo quy định

1.4.2 Tính toán

BẢNG 1.6 CHI PHÍ QUẢN LÝ DỰ ÁN, TƯ VẤN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ CHI PHÍ KHÁC

Đơn vị: 1000đ

STT Loại chi phí Phương pháp tính trước thuế Chi phí

Thuế suất VAT

Chi phí sau thuế

1 Chi phí quản lý dự án GQLDA = MQLDA x (GXD + GTB) x Kđc 2.614.429 2.614.429

2 Chi phí lập dự án khả thi GLDA = MLDA x (GXD + GTB) x Kđc 453.981 10% 499.379

3 Chi phí thẩm tra tính khả thi, hiệu

6 Chi phí thẩm tra thiết kế GTTTK = MTTTK x GXD x Kđc

7 Chi phí thẩm tra dự toán

GTTDT = MTTDT x GXD x Kđc

12 Chi phí quyết toán kiểm toán GTQT = MTQT x TMĐT(tạm tính) 434.107 10% 477.517

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

BẢNG CHI PHÍ THẨM TRA THIẾT KÊ

Đơn vị: 1000đ

STT Nội dung Đơn vị Quy mô Đơn giá Chi phí XD Kđc Định mức lượng Số Chi phí trước

thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

BẢNG CHI PHÍ THẨM TRA DỰ TOÁN

Đơn vị: 1000đ

STT Nội dung Đơn vị Quy mô Đơn giá Chi phí XD Kđc Định mức lượng Số Chi phí trước

thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

BẢNG CHI PHÍ GIÁM SÁT THI CÔNG XÂY DỰNG

Đơn vị: 1000đ

STT Nội dung Đơn vị Quy mô Đơn

giá Chi phí XD Định mức

Số lượng

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

1.5 Dự trù vốn lưu động ban đầu cho dự án

1.5.1 Căn cứ xác định Căn cứ vào dự trù vốn lưu động trong khâu dự trữ, trong sản xuất và trong lưu thông hoặc căn cứ vào chi phí vận hành hàng năm và tỉ lệ vốn lưu động so với chi phí vận hành, hoặc tính theo tỉ lệ % so với doanh thu bán sản phẩm Trong dự án này sử dụng theo tỉ lệ % so với doanh thu cho thuê diện tích

Doanh thu cho thuê diện tích, số vòng quay trong năm hoặc tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với doanh thu cho thuê diện tích trong 5 năm

Tỷ lệ % nhu cầu vốn lưu động so với chi phí hoạt động trong năm (10%-15%) Diện tích sàn trong doanh thu hàng năm tính bằng

Diện tích sàn Công suất Diện tích Đơn giá

Doanh thu cho thuê diện tích

Tỷ lệ vốn lưu động so với doanh thu

Nhu cầu sử dụng vốn lưu động

1.5.3 Vốn lưu động dùng cho mua sắm trang thiết bị nhỏ BẢNG NHU CẦU SỬ DỤNG VỐN LƯU ĐỘNG TRANG THIẾT BỊ NHỎ

Đơn vị: 1000đ

STT Loại thiết bị Đơn vị lượng Số Đơn giá

Chi phí trước thuế

Thuế VAT

Chi phí sau thuế

6 Nệm trải giường chiếc 166 1.200 199.200 19.920 219.120

7 Ga trải giường chiếc 166 200 33.200 3.320 36.520

11 Chăn len chiếc 332 800 265.600 26.560 292.160

12 Rido che cửa chiếc 332 80 26.560 2.656 29.216

13 Thảm chân giường chiếc 166 30 4.980 498 5.478

14 Thảm chùi chân chiếc 748 30 22.440 2.244 24.684

15 Ấm chén uống nước bộ 164 200 32.800 3.280 36.080

25 Mắc treo quần áo chiếc 1.000 8 8.000 800 8.800

27 Tranh treo tường chiếc 113 500 56.500 5.650 62.150

So sánh 1.346.048.000 đồng < 130.265.729.000 đồng

Nghĩa là: Vốn lưu động dùng cho mua sắm thiết bị (nhỏ) nhỏ hơn vốn lưu động tính theo doanh thu

Vì vậy ta dùng kết quả của bảng tính vốn lưu động tính theo doanh thu để tính toán

1.6 Tổng hợp vốn đầu tư chưa tính lãi vay trong thời gian xây dựng và dự

phòng BẢNG 1.8 TỔNG HỢP VỐN ĐẦU TƯ CHƯA TÍNH LÃI VAY TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG VÀ DỰ PHÕNG

Đơn vị: 1000đ

trước thuế Thuế VAT

Chi phí sau thuế

3 Chí phí bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư 25.374.726 25.374.726

4

Chi phí quản lý dự án, chi phí

tư vấn đầu tư xây dựng và chi phí khác

Trả nợ vốn vay để đầu tư ban đầu theo phương thức trả đều bao gồm cả gốc cả lãi trong thời hạn 5 năm kể từ năm hoạt động đầu tiên

Phần vốn lưu động tăng trong năm so với vốn lưu động ban đầu sẽ vay ngắn hạn của ngân hàng thương mại với lãi suất 12% năm

Lãi suất thực tính theo quý là: √ - 1 = 2,87%

1.7.2 Kế hoạch huy động vốn của dự án

Thời gian thực hiện

Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 5 Quý 6 Quý 7 Quý 8

 Lập bảng kế hoạch huy động vốn Chú ý:

- Trong kế hoạch huy động vốn nêu dưới đây, phần chi phí khác chưa bao gồm lãi vay trong thời gian xây dựng

- Trong kế hoạch huy động vốn nêu trên chưa tính đến chi phí dự phòng

BẢNG 1.9 KẾ HOẠCH HUY ĐỘNG VỐN TRONG THỜI GIAN XÂY DỰNG (Đơn vị tính: 1000đ)

STT Nội dung chi phí Tổng Thời

án 67.290 1 67.290

2 Chuẩn bị thực hiện đầu tư Giải phóng mặt bằng 25.374.726 3 8.458.242 8.458.242 8.458.242 Chi phí khảo sát thiết kế 588.207 1 588.207 Chi phí thiết kế 1.960.689 1 1.960.689 Chi phí thẩm tra thiết kế 154.782 1 154.782 Chi phí thẩm tra dự toán 151.454 1 151.454 Bảo hiểm công trình 347.611 1 347.611

3 Xây dựng các hạng mục Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng 119.878 1 119.878 Chi phí xây dựng các hạng mục 144.344.154 4 36.086.038 1.835.148 34.250.890 36.086.038 36.086.038 Chi phí giám sát thi công các hạng mục 3.528.323 4 882.081 882.081 882.081 882.081

4 Mua sắm, lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp thiết bị 55.577 1 55.577 Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị 18.667.958 3 6.222.653 6.222.653 6.222.653 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 116.732 3 38.911 38.911 38.911

5 Quản lý dự án 2.614.429 8 326.804 326.804 326.804 326.804 326.804 326.804 326.804 326.804

6 Công việc khác Kiểm định sự phù hợp về chất lượng 1.275.769 2 637.885 637.885 Thẩm tra, phê duyệt quyết toán 286.669 2 143.335 143.335 Quyết toán kiểm toán 434.107 1 434.107

7 Huy động vốn lưu động ban đầu 7.551.636 1 7.551.636

TỔNG 848.075 0 9.373.252 0 10.745.735 0 9.558.771 0 37.350.500 0 1.835.148 42.359.222 0 44.337.705 0 51.685.564 TỔNG CHI PHÍ

(Chưa có dự phòng) 208.093.972 848.075 9.373.252 10.745.735 9.558.771 37.350.500 44.194.371 44.337.705 51.685.564

Dự phòng 1 20.809.397 84.807 937.325 1.074.573 955.877 3.735.050 4.419.437 4.433.771 5.168.556 TỔNG 932.882 10.310.578 11.820.308 10.514.648 41.085.550 48.613.808 48.771.476 56.854.120

1.7.3 Chi phí dự phòng

GDP = GDP1 + GDP2 Trong đó:

GDP1 = 10% x (GXD + GTB + GMB + GQLDA + GTV + GK)

GDP2 căn cứ vào tiến độ huy động vốn đã bao gồm dự phòng 1, chỉ số giá xây dựng (hoặc hệ số trƣợt giá xây dựng) để tính ra

BẢNG KẾ HOẠCH PHÂN BỔ VỐN ĐÃ BAO GỒM CHI PHÍ DỰ PHÒNG 1

Đơn vị: 1000đ

STT Nội dung Tổng

chi phí

Thời gian

Thời gian thực hiện Quý 1 Quý 2 Quý 3 Quý 4 Quý 5 Quý 6 Quý 7 Quý 8

án 74.019 1 74.019

2 Chuẩn bị thực hiện đầu tư 0 Giải phóng mặt bằng 27.912.199 3 9.304.066 9.304.066 9.304.066 Chi phí khảo sát thiết kế 647.027 1 647.027 Chi phí thiết kế 2.156.758 1 2.156.758 Chi phí thẩm tra thiết kế 170.260 1 170.260 Chi phí thẩm tra dự toán 166.600 1 166.600 Bảo hiểm công trình 382.373 1 382.373

3 Xây dựng các hạng mục 0 Chi phí tư vấn đấu thầu xây dựng 131.866 1 131.866 Chi phí xây dựng các hạng mục 158.778.569 4 34.742.157 4.952.485 39.694.642 39.694.642 39.694.642 Chi phí giám sát thi công các hạng mục 3.881.155 4 970.289 970.289 970.289 970.289

4 Mua sắm, lắp đặt thiết bị 0 Chi phí tư vấn đấu thầu cung cấp thiết

bị 61.135 1 61.135 Chi phí mua sắm và lắp đặt thiết bị 20.534.754 3 6.844.918 6.844.918 6.844.918 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị 128.405 3 42.802 42.802 42.802

5 Quản lý dự án 2.875.872 8 359.484 359.484 359.484 359.484 359.484 359.484 359.484 359.484

6 Công việc khác 0 Kiểm định sự phù hợp về chất lượng 1.403.346 2 701.673 701.673 Thẩm tra, phê duyệt quyết toán 315.336 2 157.668 157.668 Quyết toán kiểm toán 477.517 1 477.517

7 Huy động vốn lưu động ban đầu 8.306.800 1 8.306.800

TỔNG 932.882 0 10.310.578 0 11.820.308 0 10.514.648 0 36.133.064 4.952.485 0 48.613.808 0 48.771.476 0 56.854.120 TỔNG CHI PHÍ

(đã có dự phòng 1) 228.903.369 932.882 10.310.578 11.820.308 10.514.648 41.085.550 48.613.808 48.771.476 56.854.120

1 Chi phí đầu tƣ chƣa có