Bài tiểu luận Luật đất đai về Giá đất

MỤC LỤC MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 I Cơ sở lý luận chung 2 1 Khái niệm về giá đất 2 2 Những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất 2 II Bình luận các quy định hiện hành về giá đất 2 1 Giá đất của Nhà nư.

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU 1

NỘI DUNG 2

I Cơ sở lý luận chung 2

1 Khái niệm về giá đất 2

2 Những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất 2

II Bình luận các quy định hiện hành về giá đất 2

1 Giá đất của Nhà nước quy định trong sự so sánh với giá đất trên thị trường 3

2 Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất 4

III Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành 4

1 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất 4

2 Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể 5

3 Tư vấn xác định giá đất 6

IV Thực trạng và kiến nghị 7

1 Thực trạng 7

2 Kiến nghị đổi mới chính sách 8

KẾT LUẬN 11

TÀI LIỆU THAM KHẢO 12

MỞ ĐẦU

Đất đai luôn là nguồn tài nguyên quý của mọi quốc gia, bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người Đồng thời, đất đai là nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp

Về bản chất, đất không phải là hàng hóa song trong quá trình phát triển của xã hội, con người đã xác lập quyền sở hữu đất đai và đất trở thành hàng hóa Xoay quanh về quyền sử dụng đất đai, bên cạnh các vấn đề về Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đai, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất thì các quy định về giá đất luôn là vấn đề thu hút sự quan tâm của dư luận, bởi

nó liên quan thiết thực đến quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất Để

hiểu rõ hơn về nội dung này, em xin lựa chọn đề tài nghiên cứu: “Anh/chị hãy bình luận các quy định hiện hành về giá đất Đánh giá thực trạng quy định về giá đất ở Việt Nam hiện nay, từ đó đề xuất một số kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định về vấn đề này”.

NỘI DUNG

I Cơ sở lý luận chung

1 Khái niệm về giá đất

Khoản 19 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.

“Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định” (Khoản 20

Điều 3 Luật đất đai năm 2013)

“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất” (Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai năm

2013)

2 Những quy định của pháp luật hiện hành về giá đất

Nhà nước ta đã ban hành một loạt các văn bản quy phạm pháp luật để tạo

cơ sở pháp lý đối với giá đất Bên cạnh Luật đất đai năm 2013 (Mục về giá đất được quy định từ Điều 112 đến Điều 116), còn có một số văn bản pháp luật khác như: Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất Thông tư 02/2015/TT-BTNMT hướng dẫn Nghị định 44/2014/NĐ-CP Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Quyết định 1351/QĐ-BTNMT năm 2015 đính chính Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Thông tư liên tịch 87/2016/TTLT-BTC-BTNMT hướng dẫn việc thẩm định dự thảo bảng giá đất của Hội đồng thẩm định bảng giá đất, thẩm định phương án giá đất của Hội đồng thẩm định giá đất Phụ lục các phương pháp định giá các loại đất mới

nhất theo quy định tại Thông tư 36/2014/TT-BTNMT Nghị định

104/2014/NĐ-CP quy định về khung giá đất…

II Bình luận các quy định hiện hành về giá đất

Xây dựng và hoàn thiện chính sách pháp luật về đất đai là nhiệm vụ trọng tâm của công tác quản lý đất đai qua các thời kỳ, theo định hướng của Đảng Những năm qua, công tác quản lý đất đai đạt được những thành tựu quan trọng Các quy định đất có giá đã tạo điều kiện để đất đai trở thành nguồn lực quan trọng trong phát triển kinh tế, ổn định xã hội, nâng cao chất lượng cuộc sống và thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước Mặc dù đạt được nhiều thành tựu, song công tác quản lý đất đai vẫn còn nhiều bất cập, đặc biệt là những quy định của Nhà nước về giá đất

1 Giá đất của Nhà nước quy định trong sự so sánh với giá đất trên thị trường

Việc quản lý tài chính về đất đai và thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất phát triển trong thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế Công tác định giá đất vẫn chưa đáp ứng được yêu cầu quy định giá sát với giá thị trường Cơ quan quản lý vẫn chưa tổ chức được hệ thống theo dõi giá đất trên thị trường để làm cơ sở định giá đất phù hợp Công tác thẩm định giá đất còn một số hạn chế, đội ngũ cán bộ định giá đất chưa được đào tạo cơ bản, hoạt động còn mang tính kiêm nhiệm, nghiệp dư Bên cạnh đó, sự phát triển của thị trường quyền sử dụng đất đôi khi còn mang tính tự phát, bị các yếu tố đầu cơ chi phối, tạo nên những biến động thị trường một cách cực đoan, đặc biệt tại các khu vực đô thị, khu công nghiệp và những nơi mà sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đang diễn

ra mạnh mẽ Tại khu vực nông thôn, thị trường quyền sử dụng đất chưa phát huy được hết tiềm năng

Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng thu nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất

Theo quy định, Chính phủ sẽ ban hành khung giá đất và trên cơ sở khung giá đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng

cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Kể từ ngày Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định

về giá đất Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất Tuy nhiên, giá đất thực tế ở các địa phương, ngay cả ở các thành phố lớn cũng chỉ đạt mức thấp hơn so với giá của thị trường Bởi lẽ, nguyên tắc định giá đất tuy là điểm mới được quy định trong luật nhưng chúng cũng chỉ là những tư tưởng chỉ đạo mang tính chung chung Để xác định được giá của từng loại đất ở từng vị trí cho phù hợp thực tế phải mất nhiều thời gian, tiến hành qua nhiều bước, nhiều thủ tục So với các nước, hiện nay chúng ta vẫn chưa có cơ quan chuyên trách định giá đất tại trung ương cũng như tại các địa phương nên rất khó theo dõi sát, nắm bắt kịp thời diễn biến của giá đất trong quá trình biến động của thị trường, nhất là trước xu hướng tất yếu Nhà nước thừa nhận 3 quyền sử dụng đất là một trong những loại hàng hóa được tham gia vào thị trường bất động sản

2 Giá đất của Nhà nước trong việc áp dụng để bồi thường cho người bị thu hồi đất

Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi thu hồi đất, giá đất áp dụng để bồi thường cho người có đất bị thu hồi là giá do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố trong bảng giá đất, nghĩa là theo giá đất của Nhà nước Trong khi

đó, giá đất của Nhà nước lại thấp hơn rất nhiều so với giá đất thực tế trên thị trường nên người được bồi thường bao giờ cũng cảm thấy quyền lợi của mình bị thiệt thòi

III Đánh giá các quy định về giá đất theo pháp luật hiện hành

1 Nguyên tắc, phương pháp định giá đất

Theo quy định tại Điều 112 Luật Đất đai 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất phải bảo đảm theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; theo thời hạn sử dụng đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá

quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau Nguyên tắc này giúp cho việc định giá đất sát thực tế, tránh tình trạng xuất hiện nhiều mức giá đất trên thị trường Đồng thời,

5 phương pháp xác định giá đất phổ biến trên thế giới được quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất, đó là: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chiết trừ, phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất Việc

áp dụng các phương pháp này hiệu quả sẽ giúp việc định giá đất được chính xác hơn so với trước kia chỉ sử dụng hai phương pháp so sánh trực tiếp và thu thập

Do đó, giá trị thực của thửa đất được xác định phù hợp với thị trường và khả năng sinh lời Giá đất hình thành trên thị trường là một quy luật tất yếu, đó là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất khách quan trên thị trường Việc Nhà nước quy định hoặc quyết định giá đất phù hợp giá đất trên thị trường cũng là một bước đổi mới tiến bộ, tạo ra một môi trường hoạt động kinh tế bình đẳng

2 Quy định về khung giá đất, bảng giá đất và giá đất cụ thể

Nếu như Luật Đất đai 2003 quy định giá đất cho nhiều mục đích khác nhau dẫn đến không dung hòa giữa các chủ thể, thiệt thòi cho người sử dụng đất thì Luật Đất đai 2013 quy định cụ thể về: khung giá đất (Điều 113); Bảng giá đất và giá đất cụ thể (Điều 114) được áp dụng cho từng mục đích nhất định Chính phủ quy định khung giá đất định kì 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng để định hướng cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất tại địa phương Bổ sung quy định đối với trường hợp các địa phương không thống nhất được giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì báo cáo Thủ tướng Chính phủ quyết định Khi giá đất thị trường tăng hoặc giảm trên 20%, Chính phủ điều chỉnh khung giá đất, giá đất chuẩn cho phù hợp Việc quy định về khung giá đất, điều chỉnh khung giá đất được quy định cụ thể tại các điều 6, 7, 8, 9 Nghị định số 44/2014/ NĐ-CP của

chính phủ, mang tính định hướng cụ thể, nhờ có những định hướng này mà bảng giá đất được xây dựng cụ thể đối với từng địa phương nhất định Luật Đất đai

2013 bỏ quy định bảng giá đất ban hành và công bố vào ngày 1/1 hàng năm

Theo đó “Bảng giá đất được xây dựng định kì 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kì” đây là quy định tạo ra tính ổn định của giá

đất Nhờ có tính ổn định này, bảng giá đất được sử dụng để xác định các nghĩa

vụ tài chính quy định cụ thể tại khoản 2 Điều 114 Luật Đất đai 2013 Bảng giá đất được thường xuyên cập nhật, điều chỉnh khi giá đất thị trường có biến động tăng hoặc giảm 20% so với bảng giá đất Bảng giá đất chỉ áp dụng đối với một

số trường hợp thay cho việc áp dụng cho tất cả các mục đích như quy định trước đây Trường hợp chưa điều chỉnh kịp bảng giá đất, định giá đất cụ thể để tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại thời điểm định giá để áp dụng đối với các trường hợp cụ thể quy định tại khoản 4 Điều 114 Luật Đất đai 2013 Giá đất cụ thể đóng một vai trò quan trọng đối với việc thực hiện nghĩa vụ tài chính cụ thể, đồng thời đây là căn

cứ quan trọng để tính tiền bồi thường đất khi Nhà nước thu hồi sao cho phù hợp nhất với giá đất thực tế Đối với những nơi chưa có giá đất chuẩn thuộc khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố, việc xây dựng giá đất tại khu vực giáp ranh thực hiện theo hướng dẫn của cơ quan có chức năng xây dựng khung giá đất Việc quy định giá đất khu vực giáp ranh nhằm góp phần giải quyết một trong những bất cập lớn hiện nay, là giá bồi thường tại các khu vực giáp ranh có điều kiện gần tương tự nhau nhưng giá đất bồi thường lại có sự chênh lệch lớn dẫn đến khiếu kiện phức tạp

3 Tư vấn xác định giá đất

Luật Đất đai hiện hành bổ sung quy định về cơ quan thẩm định giá đất, vị trí của tư vấn giá đất trong việc xác định giá đất và việc thuê tư vấn để xác định giá đất cụ thể (Điều 115, 116 Luật đất đai năm 2013) Đồng thời Nghị định 44/2014/ NĐ-CP còn quy định cụ thể điều kiện, nội dung, vai trò của tư vấn giá đất theo hướng đơn vị sự nghiệp công của Nhà nước, hoặc các doanh nghiệp có

đủ điều kiện, năng lực theo quy định của pháp luật thì được tham gia hoạt động dịch vụ về tư vấn giá đất Kết quả tư vấn giá đất sẽ là cơ sở quan trọng để Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất Khi người dân hay cơ quan Nhà nước không thỏa mãn với giá đất đưa ra, có thể thuê tổ chức tư vấn giá đất độc lập Với tư cách độc lập trong việc định giá đất, tổ chức này sẽ tham vấn cho người dân và cơ quan Nhà nước về giá đất Đây là những quy định thiết thực, đáp ứng nhu cầu của người dân đồng thời đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất, quyền lợi của Nhà nước, chủ đầu tư và đảm bảo ổn định xã hội, phù hợp với quá trình thực hiện sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước

IV Thực trạng và kiến nghị

1 Thực trạng

Mặc dù Luật Đất đai đã quy định giá đất của Nhà nước phải phù hợp giá thị trường, nhưng thực tế hiện nay, cả khung giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh đều thấp hơn giá đất trên thị trường khá nhiều Tuy nhiên, nhiều địa phương nhất là các thành phố lớn đều cho rằng không thể đưa bảng giá đất lên cao hơn vì khung giá do Chính phủ quy định là thấp Hơn nữa, chưa có hành lang pháp lý đối với quá trình hình thành quyết định giá đất phù hợp thị trường Cụ thể là chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục định giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường, cơ quan nào có thẩm quyền quyết định giá đất, cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về giá đất và cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết khiếu nại về giá đất Đây chính là những nguyên nhân chính gây nên tình trạng thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng kéo dài, làm tổn hại về kinh tế trong quá trình đầu tư phát triển, làm mất tính hấp dẫn của môi trường đầu tư vào Việt Nam, làm tăng lượng khiếu kiện của dân về giá đất

Do chưa có quy định cụ thể về quy trình xác định giá đất nên mỗi địa phương cấp tỉnh đưa ra cách giải quyết khác nhau, đại đa số trường hợp đều có biểu hiện nặng về áp đặt giá đất theo quyết định hành chính, thiếu phù hợp với các quy luật kinh tế của cơ chế thị trường Tại hầu hết các dự án đều chưa đạt

được tính đồng thuận của những người bị thu hồi đất về giá đất áp dụng để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Hoạt động cung cấp dịch vụ định giá đất phát triển khá mạnh trong thời gian gần đây nhưng chưa có hành lang pháp lý để quản lý thống nhất Hiện nay, Bộ Xây dựng và Bộ Tài chính cùng có thẩm quyền quản lý dịch vụ này theo những khung pháp luật khác nhau và các quy định cụ thể khác nhau

Có thể thấy rất rõ giá đất trên thị trường ở nước ta thường không được ghi nhận đúng trên các giấy tờ giao dịch chính thức Trên hợp đồng chuyển nhượng, giá đất chỉ ghi khoảng 4/10 giá thực Các trung tâm, doanh nghiệp định giá thường phải ghi nhận giá thị trường qua thông tin gián tiếp từ các trung tâm môi giới, trên các trang báo quảng cáo bất động sản hoặc tự tới mặc cả giá với các chủ muốn bán… Tình trạng này gây ra trước hết là Nhà nước thất thu thuế và các rủi ro rất lớn trong giao dịch bất động sản

Giá đất quá cao so với giá các hàng hóa khác Đây là hoàn cảnh rất bất lợi cho phát triển kinh tế, chuyển dịch đất đai phục vụ công nghiệp hóa, đô thị hóa và giải quyết nhà ở cho người lao động Nhà nước hiện nay sử dụng chính sách quy định giá đất thấp để hạn chế bớt những khó khăn do giá đất cao, không áp dụng các chính sách điều tiết khác như tác động vào quan hệ cung - cầu hoặc đánh thuế hợp lý Cách quy định giá đất của Nhà nước thấp luôn tạo nên nguy cơ tham nhũng trong quản lý đất đai và khiếu kiện của dân có liên quan tới thu hồi đất ngày càng tăng

2 Kiến nghị đổi mới chính sách

Từ những nghiên cứu ở trên có thể đặt ra việc đổi mới khung pháp lý về quản lý giá đất như sau:

Một là, để tránh thất thoát nguồn lực tài chính thu từ đất đai, Nhà nước cần

tiếp tục đổi mới chính sách tài chính về đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu, nhằm bảo đảm xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường có sự điều tiết của Nhà nước Chính phủ chỉ quy định nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để Uỷ ban nhân dân cấp

tỉnh ban hành bảng giá đất và quyết định giá đất theo cơ chế thị trường Bảng giá đất được xây dựng chi tiết hơn theo vị trí, vùng, mục đích sử dụng đất và điều chỉnh kịp thời khi thị trường có biến động lớn và đồng thời làm căn cứ để xác định nghĩa vụ tài chính, tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất và các mục tiêu khác trong quản lý đất đai Trong trường hợp chưa kịp điều chỉnh bảng giá đất, Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể Có như vậy mới khắc phục được tình trạng tham nhũng từ đất đai và tình trạng khiếu kiện về đất đai tồn tại dai dẳng từ nhiều năm qua

Hai là, bảo đảm sự đồng bộ và thống nhất cao với tầm nhìn dài hạn về quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất của quốc gia, cấp tỉnh, cấp huyện và lĩnh vực quốc phòng- an ninh, từ đó Nhà nước đẩy mạnh thu hồi đất theo quy hoạch, tạo quỹ

đất "sạch" để đấu giá Thực hiện đấu thầu các dự án có sử dụng đất, hạn chế tối

đa tình trạng giao đất, cho thuê đất theo phương thức chỉ định nhằm bảo đảm tính công khai, minh bạch, bình đẳng trong việc tiếp cận đất đai đối với các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất…Song song với việc định giá đất sát với giá thị trường, việc chống thất thu từ đất phải được chú trọng để khắc phục tình trạng các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chủ yếu kiếm lời từ chênh lệch giá đất, có cơ chế buộc người chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải khai báo trung thực giá đất chuyển nhượng Trong trường hợp Nhà nước không mua thì giao dịch mới được tiến hành tiếp Như vậy sẽ không có việc khai báo gian dối giá trị hợp đồng để trốn thuế Trong hoàn cảnh Việt Nam hiện nay, quyền này chỉ nên áp dụng tại các đô thị phát triển (loại 3 trở lên) và vùng quy hoạnh thành

đô thị phát triển để tránh đi các phức tạp trong triển khai tại những nơi dân trí còn thấp

Ba là, tạo hành lang pháp lý đối với việc định giá đất phù hợp thị trường

trong những trường hợp không áp dụng giá đất do Nhà nước quy định Hiện nay, Chính phủ đã quy định 5 phương pháp định giá đất như đã đề cập ở phần trên, Bộ Tài chính đã ban hành Tiêu chuẩn quốc gia về định giá đã quy định thêm 2 phương pháp định giá nữa là phương pháp chi phí và phương pháp