LUẬN văn THẠC sĩ HAY nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố vĩnh yên, tỉnh vĩnh phúc giai đoạn 2014 2018​

Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS Nguyễn Thu Thùy

Thái Nguyên - 2020

LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong Luận văn này là trung thực

và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một luận văn nào

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Vũ Đăng Quang

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Nguyễn Thu Thùy - Giảng viên Khoa Quản lý tài nguyên - Trường đại học Nông lâm Thái Nguyên đã hướng dẫn, giúp đỡ rất tận tình, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn thạc sĩ

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các thầy, cô giáo trong Ban giám hiệu nhà trường, phòng Quản lý sau đại học, khoa Quản lý tài nguyên và các phòng ban trong Trường đại học Nông Lâm đã giảng dạy, đóng góp ý kiến, tạo điều kiện để tôi hoàn thành luận văn

Tôi xin chân thành cảm ơn đến các cán bộ phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Vĩnh Yên; Ban địa chính các xã, phường thuộc thành phố Vĩnh Yên; Lãnh đạo Sở, cán bộ, các phòng, trung tâm thuộc Sở tài nguyên và môi trường Vĩnh Phúc, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tỉnh Vĩnh Phúc

đã giúp đỡ và tạo điều kiện cho tôi trong quá trình thu thập tài liệu thực hiện đề tài

Cuối cùng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình và những người bạn, những người đã cùng tôi chia sẻ những khó khăn trong thời gian học tập, đặc biệt là trong thời gian thực hiện đề tài này

Thái Nguyên, ngày tháng năm 2020

Tác giả luận văn

Vũ Đăng Quang

MỤC LỤC

MỤC LỤC iii

DANH MỤC CÁC BẢNG v

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT vii

MỞ ĐẦU 1

1 Tính cấp thiết của đề tài 1

2 Mục tiêu của đề tài 3

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài 3

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài 3

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài 3

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4

1.1 Tổng quan về đất và thị trường đất đai 4

1.1.1 Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai 4

1.1.2 Thị trường đất đai 7

1.2 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 8

1.2.1 Khái niệm về giá đất 8

1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất 8

1.2.2.1 Khái quát chung về giá đất 11

1.2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 11

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 14

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam 18

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới 18

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam 22

1.3.3 Công tác định giá đất tại tỉnh Vĩnh Phúc 28

1.4 Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu 29

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30

2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 30

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 30

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu 30

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu 30

2.3 Nội dung nghiên cứu 30

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất đai của

thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018 30

2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018 30

2.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 31

2.3.4 đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc 31

2.4 Phương pháp nghiên cứu 31

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 31

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 31

2.4.3 Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu 32

2.4.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 32

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 33

3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng nghiên cứu 33

3.1.1 Điều kiện tự nhiên 33

3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Vĩnh Yên 36

3.2 Tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018 38

3.2.1 Tình hình sử dụng đất đai 38

3.2.2 Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Vĩnh Yên 40

3.2.3 Giá đất quy định trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc và Thành phố Vĩnh Yên 43

3.3 Giá đất thị trường và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 47

3.3.1 Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người 47

3.3.2 Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất 48

3.3.3 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất 60

3.3.4 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 64

3.3.5 Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất 65

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 78

1 Kết luận 78

2 Kiến nghị 79

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3 1 Một số đặc trưng khí hậu đo tại trạm khí tượng Vĩnh Yên 35

Bảng 3 2 Tình hình sử dụng đất qua các năm 38

Bảng 3 3 Kết quả cấp giấy chứng nhận QSD đất của thành phố Vĩnh Yên 41

Bảng 3 4 Giá đất áp dụng cho địa bàn nghiên cứu từ năm 2014 đến 2018 45

Bảng 3 5 Tình hình biến động dân số và GTGT (thực tế) 47

Bảng 3 6 Giá đất của các đường phố nhóm I 49

Bảng 3 7 Giá đất của các đường phố nhóm II 53

Bảng 3 8 Giá đất của các đường phố nhóm III 57

Bảng 3 9 Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất của tuyến đường Trần Phú 62

Bảng 3 10 Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất 64

Bảng 3 11 Đặc điểm của một số khu dân cư 65

Bảng 3 12 Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Gáo 66

Bảng 3 13 Giá đấu giá QSD đất khu đất dịch vụ Đồng Cửa Quán 67

Bảng 3 14 Giá đất của các khu dân cư xung quanh trước và sau khi thực hiện dự án 68

DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ

Hình 3 1 Bản đồ hành chính Thành phố Vĩnh Yên- Tỉnh Vĩnh Phúc 33 Hình 3 2 Biểu đồ cơ cấu loại đất Thành Phố Vĩnh Yên Năm 2018 40 Hình 3 3 Biểu đồ thể hiện phần trăm diện tích đã và chưa cấp GCN 42 Hình 3 4 Biểu đồ phần trăm số diện tích chưa được cấp GCN tại từng xã, phường 42 Hình 3 5 Con đường trục chính của Phố Ngô Quyền 46 Hình 3 6 Đồ thị thể hiện sự gia tăng dân số qua từng năm của TP Vĩnh Yên 47 Hình 3 7 Biểu đồ giá đất mặt tiền trung bình trên thị trường các đường phố nhóm I 50 Hình 3 8 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 1 tuyến phố 52 Hình 3 9 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm II 55 Hình 3 10 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 01 tuyến phố 56 Hình 3 11 Biểu đồ giá đất thị trường vị trí mặt tiền của đường phố nhóm III 58 Hình 3 12 Biểu đồ mức chênh lệch giá đất giữa vị trí mặt tiền và các vị trí đất băng sau trong cùng 01 tuyến phố 59 Hình 3 13 Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa khung giá nhà nước và giá trên thị trường tại các lô đất vị trí mặt tiền 60 Hình 3 14 Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giữa giá đất các lô vị trí mặt tiền và các lô trong ngõ, ngách 63 Hình 3 15 Trục đường chính trên Phố Trần Phú 64 Hình 3 16 Khu đất dịch vụ Đồng Gáo đang được mở cửa chào bán 66 Hình 3 17 Biểu đồ thể hiện sự chênh lệch giá đất thời điểm trước và sau khi có thông tin về dự án trên cùng một vị trí đất 69 Hình 3 18 Những dãy nhà cao tầng và tuyến đường mới chạy trên khu đất trước đây là Đồng Cửa Quán – Xã Thanh Trù 70

MỞ ĐẦU

1 Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của từng hộ gia đình, cá nhân, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tối thiểu đảm bảo cho quá trình tái sản xuất giúp xã hội không ngừng mở rộng Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế thị trường đã từng bước hình thành, các thành phần kinh tế phát triển mạnh và một xu thế tất yếu là mọi nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ

Đất nước ta đang trong thời kỳ đổi mới mạnh mẽ về mọi mặt nhờ những bước tiến dài trên tiến trình hội nhập Vì vậy, vai trò của đất đai đối với quá trình phát triển kinh tế

- xã hội ngày càng được nhìn nhận đầy đủ, toàn diện và khoa học, đặc biệt trong thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, việc phân bố hợp lý quỹ đất đai vào trong các mục đích sử dụng đang được Đảng, Nhà nước, các ngành các cấp hết sức quan tâm Đất đai ngày càng trở nên quan trọng và có giá trị do nhu cầu sử dụng đất có sự đầu tư ngày càng cao của con người

Để phát huy tối đa nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp hữu hiệu không thể thiếu, mặt khác, giá đất là công cụ quản lý vĩ mô của Nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách Nhà nước và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu Mặt khác, giá đất là một công cụ quản lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế Mục tiêu quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong

chính sách tài chính đất đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước,

sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Định giá đất là một trong những nội dung quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai, định giá đất có vai trò quan trọng và rất cần thiết với nhiều mục đích khác nhau như tính thuế, bồi thường, giải quyết tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất trên thị trường

Do tính chất phức tạp của thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng của rất nhiều yếu tố khác nhau Xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên thị trường là vấn đề quan trọng của Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với cơ sở khoa học và thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Thành phố Vĩnh Yên có hệ thống giao thông thuận lợi với tuyến đường sắt Hà Nội - Lào Cai và quốc lộ 2 chạy qua nối liền giữa thủ

đô Hà Nội với các tỉnh phía bắc (cách Hà Nội 55km và sân bay Quốc tế nội bài 25km về

phía Nam, cách thành phố Việt Trì 25km về phía Tây), tạo điều kiện cho thành phố Vĩnh

Yên phát triển công nghiệp, thương mại, giao lưu hàng hoá và tiếp cận nhanh các thành tựu khoa học kỹ thuật, văn hoá thông tin trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước Thành phố Vĩnh Yên cũng là trung tâm kinh tế, chính trị, khoa học kỹ thuật, văn hoá xã hội của tỉnh với tiềm năng tự nhiên dồi dào, phong phú đa dạng để phát triển kinh

tế xã hội cùng nhiều chính sách ưu đãi thông thoáng trong việc phát triển, thành phố Vĩnh Yên có đủ điều kiện để hội nhập kinh tế khu vực và quốc tế Trong những năm gần đây, tại các phường, xã thuộc thành phố Vĩnh Yên có tốc độ đô thị hóa rất nhanh, vấn đề quản

lý nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong công tác bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất

để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Những bất cập trên dẫn đến tình trạng thắc mắc, khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất đai

và gây nên những khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương

Xuất phát từ thực tế trên và để góp phần làm sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, giúp công tác định giá đất phù hợp với giá thị trường, là mục tiêu của đề tài

nghiên cứu “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố

Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018”

2 Mục tiêu của đề tài

- Khái quát được thực trạng của giá đất tại địa bàn thành phố Vĩnh Yên, giai đoạn

3 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài

3.1 Ý nghĩa khoa học của đề tài

Kết quả nghiên cứu sẽ góp phần cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng và công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung của địa bàn nghiên cứu

được tốt hơn

3.2 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài

- Bổ sung, hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi cũng như khó khăn của công tác định giá đất trong thực

Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU

1.1 Tổng quan về đất và thị trường đất đai

1.1.1 Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai

Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị sử dụng), con người

có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua bán Mỗi loại mô hình kinh

tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác nhau Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu Đất đai chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho đầu tư, phát triển Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS bao gồm đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa

là một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế

- Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội Đặc tính tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện tích, không thể tái sinh; không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài không phải “khấu hao” Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể´ thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất

Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế đáng chú

ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán tương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch, giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của bất kỳ một quá trình phát triển nào

- Vai trò của đất đai + Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất xã hội:

C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động như là một tư liệu sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ một phạm vi hoạt động”, (Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động)

+ Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân cư lao động

và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Âu, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong những của cải quý nhất của loài người Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực vật, động vật và của con người trên mặt đất”

+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN:

Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư bản"cho rằng:

“nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của mỗi quốc gia Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”

Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang phát triển, BĐS chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia Ở các nước phát triển tỷ lệ này có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%”, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường BĐS, NXB Bản đồ) Giá trị đất đai có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản không mất

đi, đó cũng là đặc điểm của tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng giá trị của nó Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn phòng, khách sạn Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền SDĐ

và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) trên thị trường BĐS;

Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai không bị cầm giữ, trái lại người mang đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như SXKD, để ở

Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất đai, giúp các chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng đối với sản xuất và đời sống con người, giữ vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội, chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn lực tài chính

Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là chức năng

“vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật (vật kiến trúc, đường

sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất

và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị

Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho thuê, thừa

kế, thế chấp ) Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội;

Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia, thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán

1.1.2 Thị trường đất đai

Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi Thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhấ định trong một khoảng thời gian nhất định, là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường Thị trường đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra kích thích tăng trưởng kinh tế; góp phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều kiện hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất; góp phần vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội

Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị trường đất đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị trường sơ cấp về đất đai

Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về đất đai

Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho thuê đất với các

tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội Người SDĐ tham gia vào thị trường gồm các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định Nhà nước có các chính sách liên quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các chủ SDĐ khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất

Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất đai, tại

đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất Đây là yếu tố cơ bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các chủ SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ

Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất

1.2 Giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

1.2.1 Khái niệm về giá đất

1.2.1.1 Giá đất, giá trị đất

Giá đất - giá trị đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu

là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai, hay giá đất là giá bán quyền sở hữu đất (Lê Phương Thảo, 2007)

Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất, mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất đai là

vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác Do vậy, khó thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế

xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản

lý, sử dụng đất đai (Lê Phương Thảo, 2007)

Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:

* Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:

Đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó Cho nên giá cả đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất Giá đất bị chi phối không hoàn toàn bởi yếu tố kinh

tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hoàn cảnh còn bị chi phối bởi yếu tố tâm

lý Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để hình thành giá đất cũng là khác nhau

* Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành:

Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn, lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng lâu dài từ quá khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau Như vậy, giá đất được hình thành

là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử, chiến lược QH, phát triển kinh

tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả năng để sản xuất mặt hàng thiết yếu phục

vụ duy trì cuộc sống cho con người cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái

(Nguyễn Hải An, 2013)

* Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai:

Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định Đất đai không phải là sản phẩm lao động

của con người, cho nên không có giá thành sản xuất Giá đất không phản ánh giá thành

sản xuất mà chỉ phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư

* Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định:

Đối với hàng hoá thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản ánh mối quan hệ cung cầu của hàng hoá đó

Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con người có thể

sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất cũng rất nhỏ Ngược lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát triển kinh tế, sự gia tăng của dân số Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung về đất, nên giá cả của đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu về đất của xã hội về đất đai

* Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:

Đất có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ khu vực này đến khu vực kia,

từ vị trí này đến vị trí kia Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực Trong cùng một khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau Chính yếu tố cá biệt của thửa đất tạo nên tính cá biệt của giá đất (Nguyễn Hải An, 2013)

Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực và tính

cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số Vì vị trí có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá, nhất thể hoá trong việc định giá đất

* Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:

Đối với hàng hóa thông thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm

Nhưng đối với đất, đất đai không những không có hiện tượng khấu hao, mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự phát triển kinh tế và

nhu cầu của xã hội

Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử dụng ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó quyền SDĐ cũng sẽ hạ xuống Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời gian hẹp, đối với những chủ thể SDĐ tại thời gian đó Nhưng về bản chất, mảnh đất đó vẫn không hề mất

đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất đai không thể sinh sôi, nảy nở thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng Chính mâu thuẫn này khiến đất đai ngày càng

có xu hướng gia tăng giá trị, không giống các loại hàng hoá thông thường là bị giảm dần giá trị theo thời gian sử dụng

* Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng:

Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai tăng gấp đôi sau

10 năm Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng thái tăng lên

Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo QH, kế hoạch Giá đất được quy định là giá QSDĐ “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy

định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”, (Quốc hội, 2003)

Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau:

- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này

- Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất

- Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp cổ phần bằng QSDĐ”, (Quốc hội, 2003)

* Giá đất ở: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất định, cho mục đích

sử dụng đất làm đất ở

1.2.1.2 Giá đất Nhà nước và giá đất thị trường

Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy định và giá đất hình thành trên thị trường Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước Cả 2 loại giá đất có quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định

ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động

Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia định và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch Giá đất được

quy định là giá quyền sử dụng đất Tại điều 4 Luật đất đai 2013 nêu rõ: “Giá quyền sử

dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất” (Luật Đất đai, 2013)

1.2.2 Khái quát chung về giá đất và cơ sở khoa học hình thành giá đất

1.2.2.1 Khái quát chung về giá đất

Đất đai là sản phẩm của tự nhiên tạo ra, bản thân nó không có giá trị Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình sử dụng, mua bán, có thể coi là địa tô được tư bản hoá Nói cách khác giá cả đất

đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao hay thấp ở một khoảng thời

gian nào đó Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp

Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán quyền

sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định (Nguyễn Hải An, 2013)

1.2.2.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất

Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị Do đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô Như vậy, có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu

(Cù Thị Mai Chi, 2006)

a Địa tô

* Lý thuyết địa tô của Các Mác

Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai C Mác

đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành giá đất” Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển” địa tô” là một dạng hình thái đặc trưng của thu nhập

mà chủ sở hữu đất đai nhận được Đó là sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở hữu về ruộng đất Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng

Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và công nhân nông nghiệp Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ

có quyền định đoạt, SDĐ theo ý muốn của mình Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê Muốn sử dụng ruộng đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất theo hợp đồng Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản hay chủ ruộng đất

mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh tế Khoản tiền đem nộp

đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu đất đai của địa chủ Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra Lượng giá trị thặng dư chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện

về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho người sở hữu đất Phân loại địa tô của Các Mác Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa tô thành:

- Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những mảnh đất

có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận bình quân Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II

+ Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản và lao

động ngang nhau trên cùng diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được khác nhau

Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai vì phần lợi nhuận siêu ngạch

đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại

+ Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của nhà tư

bản kinh doanh nông nghiệp

Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện của địa

tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có

cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra

- Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù ruộng đất

tốt hay xấu Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ta ngoài lợi nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường cao hơn giá cả sản xuất chung

do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội

Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu ruộng đất

b Lãi suất ngân hàng

Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng Đó là lý do ta cần xét tới lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời gian tương đối dài

Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng

Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định được giá cả Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh BĐS luôn mang lại lợi nhuận

Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi suất ngân hàng

c Quan hệ cung, cầu

Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng Trong mối quan hệ đó thể hiện

sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả

Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường khác Vì vậy quan

hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp

1.2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất

Giá đất hình thành do nhiều nhân tố phức tạp chi phối Khi tiến hành định giá bất động sản, cần phải hiểu rõ và nắm chắc các nhân tố hình thành giá Các nhà định giá đã tổng hợp và đưa ra các nhân tố chủ yếu (Cù Thị Mai Chi, 2006)

1.2.3.1 Yếu tố thông thường

Nhân tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất

a Yếu tố hành chính

Nhân tố hành chính chủ yếu là chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất bằng các chính sách pháp luật và quy hoạch đất đai nhằm mục đích nâng cao hiệu quả sử dụng đất tổng thể Nhân tố hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:

- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu đất và chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ

khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá cả đất

- Chế độ nhà ở, kiến trúc: Nhà ở và kiến trúc nhà ở bộ phận quan trọng trong bất

động sản do vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng nhiều tới giá đất

- Quy hoạch đô thị: Quy hoạch quyết định tới mục đích sử dụng đất của các thửa

đất cụ thể Cùng một mảnh đất nhưng mục đích sử dụng khác nhau thì giá đất có khác biệt rất lớn Do vậy, việc quy định mục đích sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng to lớn đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối ưu củahiệu ích sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp giữa hiệu ích xã hội và hiệu ích kinh tế trong sử dụng đất

- Chính sách thuế: Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất của bất động sản vì thuế tăng thì

tích lũy trong xã hội giảm, từ đó giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp

Lúc này các nguồn đầu tư bị thu hẹp khiến cho nhu cầu đất giảm, nên giá cả đất giảm

Ngược lại, giảm thuế thì tích lũy tăng, giá cả đất tăng lên

- Ngoài ra các chính sách về giá đất, những thay đổi về hành chính cũng có những tác động tới giá đất

b Yếu tố nhân khẩu

Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội Ảnh hưởng của nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình Khi nhân khẩu tăng cao, nhu cầu về đất tăng, gây tác động tăng giá đất Tố chất nhân khẩu thường có tương quan với trình độ giáo dục, tố chất văn hoá của nhân khẩu và tỉ lệ thuận với nhu cầu và giá đất loại này

Sự thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống, ảnh hưởng của đô thị hoá khiến kết cấu gia đình nhỏ đi, lấy đôi vợ chồng làm trung tâm Sự thay đổi này làm tăng nhu cầu đối với nhà ở nhỏ và căn hộ cho thuê một cách tương ứng

c Yếu tố xã hội

Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất Nhân tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:

- Tình trạng ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định

của cục diện chính trị trong nước, quyết định việc đầu tư tài sản và đất, mức độ rủi ro

và khả năng thu hồi vốn bỏ ra cùng với lợi nhuận đúng thời hạn Khi lòng tin của nhà đầu tư lớn sẽ kéo theo giá đất tăng lên, và ngược lại

- Tình trạng trị an xã hội: Thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn sẽ

thuyết phục người mua sẵn sàng đầu tư, mua bán, cư trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên

- Đầu cơ nhà đất: Đầu cơ nhà đất là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự

biến động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận Nhân tố này có ảnh hưởng đột xuất tới giá đất

- Tiến trình đô thị hóa: Sự phát triển của quá trình công nghiệp hóa thúc đẩy quá

trình đô thị hóa Mật độ nhân khẩu đông đúc và tỉ lệ nhân khẩu tăng cao khi đô thị hoá kéo theo mức độ và tốc độ tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực thông thường

d Yếu tố quốc tế

Với xu thế hội nhập như hiện nay, sự phát triển và hoàn thiện của thị trường nhà đất không thể tách rời của hoàn cảnh quốc tế Tình hình kinh tế, chính trị quốc tế sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến kinh tế, chính trị xã hội trong nước và nguồn đầu tư nước ngoài

Khi đó, lượng cầu về đất đai cũng thay đổi và gây tác động tới giá đất

e Yếu tố kinh tế

Kinh tế là nền tảng phát triển của mỗi quốc gia Sự diễn biến của tình hình kinh tế

có tác động quan trọng đối với quốc tế dân sinh và ảnh hưởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia Trong quá trình phát triển, kinh tế cũng có tác động chi phối giá đất qua các chỉ tiêu:

- Tình trạng phát triển kinh tế: có mối quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân

Thu nhập quốc dân thể hiện trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn thịnh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng do đó tổng thu cầu về đất tăng tác động làm giá đất tăng lên Xu thế biến động về nhu cầu đất tương đối thống nhất với xu thế của chu kì kinh tế

- Mức độ dự trữ và đầu tư: Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận

với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu tư cũng tăng tương ứng Như vậy, phân tích sự ảnh hưởng của mức độ dự trữ và đầu tư đối với giá đất, có thể khái quát bằng sự phân tích ảnh hưởng của mức độ dự trữ đối với mức giá đất Mức độ dự trữ nhiều hay

ít, hành vi dự trữ của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trường nhà đất tác động qua lại với nhau

- Mức lãi suất: có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư vì phần lớn số tiền đầu tư trong

thị trường bất động sản là các khoản vay hoặc đem tài sản nhà đất thế chấp ngân hàng

do thu nhập của nhà đầu tư thông thường không thể có khả năng chi trả ngay một khoản lớn Vì vậy nhà đầu tư và nhân viên định giá cần nắm được tình hình vốn đầu tư trong

cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là tình hình về biến động mức lãi suất

- Ngoài ra các yếu tố như: tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ, trình độ thu nhập

và tiêu dùng của dân cư, biến động vật giá cũng góp phần ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu về đất đai và giá đất

f Yếu tố khu vực

Yếu tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có đất, những đặc tính địa phương do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hưởng quyết định đến mức giá cả địa sản trong địa phương đó

- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất thông qua vị trí kinh tế đối với các

khu vực khác

- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng ảnh hưởng tới giá đất chủ yếu

bao gồm thiết bị hạ tầng và thiết bị phục vụ, đó là: đường nước ngầm, điện lực, điện thoại, khí đốt, hơi nước sưởi ấm cho đến nhà trẻ, trường học, công viên, bệnh viện

Ngoài ra còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và cự ly

- Chất lượng môi trường: Có ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ và đời sống của

cộng đồng Đặc biệt đối với khu dân cư thì yếu tố môi trường cũng góp phần quyết định đến giá đất

- Nhân tố quy hoạch: ảnh hưởng tới giá đất qua tính chất sử dụng đất trong khu

vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng đất, chế độ quản lý giao thông

Mức độ ảnh hưởng đến giá đất khu vực có tương quan trực tiếp với tính chất của phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đô thị

1.2.3.2 Yếu tố cá biệt

Yếu tố cá biệt là chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân thửa đất, nên cũng gọi là nhân tố thửa đất Ảnh hưởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng thửa đất của mỗi loại

- Diện tích: Diện tích loại đất cần vừa phải, lớn quá hay nhỏ quá đều không dễ

dàng sử dụng, nên ảnh hưởng đến giá cả

- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền quá hẹp ảnh hưởng đến việc sử dụng, hiệu quả

trưng bày và thu lợi nên ảnh hưởng đến giá đất

- Chiều dài: Thửa đất quá ngắn hoặc quá dài so với mặt phố đều khó sử dụng nên

- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá

biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất

- Vị trí đất: Thửa đất nằm tại địa điểm nào cụ thể trong khu đất, cách bao xa để

đến bến xe, trường học, công viên, bách hóa Thửa đất nằm đầu đường hay góc phố đều có ảnh hưởng rất lớn đến giá đất

- Thời hạn sử dụng đất: Nhân tố này quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi

từ thửa đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến giá đất

1.3 Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam

1.3.1 Công tác định giá đất trên thế giới

Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định Định giá là một nghệ thuật khoa học xác định giá trị tài sản cho một mục đích nhất định trong một thời điểm xác định Đất đai hay bất động sản cũng là một tài sản nên định giá đất cũng như định giá một tài sản nhưng nó mang tính chất đặc thù về vị trí nên yếu tố quan trọng được lưu tâm trong quá trình định giá là vị trí địa lý (Nguyễn Vũ Kiên, 2005)

Hoạt động định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khác nhau ở các nước Ở Anh, dịch vụ định giá tài sản đã được phát triển hơn 200 năm, ở Úc khoảng 100 năm, Mỹ khoảng 70 năm, Singapore gần 80 năm Một số nước khác trong khu vực như Thái Lan, Malaysia, Indonexia cũng đã có những bước dài về kinh nghiệm định giá bất động sản Tuỳ theo những quy định của hệ thống luật pháp mỗi nước lại có quy định

cụ thể về định giá đất Ở các nước phát triển và nhiều nước đang phát triển trên thế giới,

hệ thống lý luận và thực nghiệm về định giá đất được chú trọng đầu tư, đồng thời đã

từng bước đi vào ổn định Sau đây chúng ta cùng xem xét công tác định giá đất ở một

số nước điển hình trên thế giới với những nét tương đồng với Việt Nam

* Thái Lan:

- Tổ chức

Hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại một cấp trung ương gọi là: “Cơ quan định giá Trung ương” viết tắt là CVA, cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan định giá

- Chức năng và nhiệm vụ Chức năng xác định giá đất đai cho mục đích thu phí, thu thuế và lệ phí trước bạ liên quan đến đăng ký, chuyển nhượng quyền sử hữu đất đai thuộc Cục địa chính

- Đối tượng

Ở Thái Lan các cơ quan định giá bất động sản chỉ định giá các tài sản thuộc đối tượng điều chỉnh của Luật bất động sản Việc định giá được tiến hành theo từng thửa đất hoặc từng bất động sản Riêng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp việc định giá được thực hiện đối với từng khu vực lớn

- Nguyên tắc Trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản, thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong cả nước, hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm;

cơ quan định giá trung ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ chức nhà nước gọi là “Ủy ban định giá trung ương”

Ủy ban định giá trung ương là một tổ chức liên ngành hoạt động độc lập có tính chất thời vụ Trong hoạt động định giá bất động sản, các cơ quan định giá bất động sản

có mối liên hệ trực tiếp thường xuyên với cơ quan đăng ký đất trong việc tiếp nhận các thông tin về bất động sản như: bằng khoán đất, tình trạng pháp lý của các thửa đất, lô đất, hồ sơ kỹ thuật thửa đất kèm theo bản đồ địa chính làm nền cho bản đồ giá

- Phương pháp

Để có thể tiếp cận được với các phương pháp định giá quốc tế, các nhà định giá ở Thái Lan đã có hợp tác rộng rãi với các tổ chức định giá của nhiều nước trên thế giới như Mỹ, Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông, v.v… Các nhà định giá của Thái Lan

nghiên cứu các mô hình định giá của các tổ chức của Mỹ như Viện nghiên cứu định giá (AI), Ủy ban tiêu chuẩn định giá quốc tế (IVSC) từ đó biến đổi áp dụng cho Thái Lan

Phương pháp xác định giá đất được sử dụng từ thẩm định theo đơn vị hành chính nhỏ (trước đây) sang thẩm định giá đất theo từng thửa đất và từng lô đất với hệ thống

dữ liệu đất đai, bản đồ hiện nay… Chính vì thế, kết quả xác định giá đã chính xác hơn, phản ánh đúng hơn giá trị thị trường của đất đai

* Malasia

- Tổ chức Malaysia là Nhà nước liên bang, hệ thống cơ quan định giá của nhà nước về bất động sản được tổ chức tại cả 3 cấp; bang và quận

Tại trung ương (Liên bang): Cơ quan định giá có tên gọi là: “Cục dịch vụ định giá bất động sản” gọi tắt theo tiếng Malaysia là JPPH JPPH trực thuộc Bộ Tài chính, giám đốc JPPH do Bộ trưởng Bộ Tài chính bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

Tại cấp bang (Malaysia có 13 bang): Mỗi bang có một chi nhánh của JPPH Giám đốc chi nhánh do Tổng giám đốc của JPPH bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc vè toàn bộ hoạt động của cơ quan mình

Tại cấp quận (huyện): Có một số ít quận (huyện) được JPPH đặt văn phòng định giá, còn hầu hết là thành lập các văn phòng định giá vùng, mỗi văn phòng chịu trách nhiệm quản lý nhà nước và làm dịch vụ định giá BĐS một vùng, bao gồm một số quận (huyện) nhất định, Giám đốc văn phòng định giá đất do giám đốc chi nhanh JPPH bang

bổ nhiệm

- Chức năng JPPH của Malaysia ngoài chức năng chính nói trên, còn được giao thêm chức năng thực hiện một số dịch vụ liên quan tới việc định giá bất động sản, quản lý và tư vấn các giao dịch mua bán bất động sản

- Có 4 nhiệm vụ chính sau Thực hiện công tác định giá bất động sản phục vụ mục đích thu thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật, gồm: Định giá bất động snr có sự tăng, giảm về giá trị trong năm; Định giá bất động sản định kỳ; Đánh giá doanh thu hàng năm từ bất động sản hỗ trợ việc đánh thuế thu nhập

Thực hiện các việc định giá tư vấn về bất động sản cho các mục đích sau: Tích tụ đất đai, Cho thuê bất động sản; tín dụng nhà ở; Bảo hiểm bất động sản; Chuyển đổi mục đích sử dụng đất; Xây dựng đường điện; Tư nhân hóa và hợp tác hóa bất động sản; Xây dựng các dự án khả thi về bất động sản; Quản lý tài sản; Môi giới bất động sản

Đào tạo cán bộ định giá bất động sản ở trình độ đại học và trên đại học

Dịch vụ thông tin về: Đánh giá hàng năm về thị trường bất động sản những bất động sản giá trị trên 1 triệu RM (đồng tiền Malaysia); Bán đất đai; Các chuyển nhượng bất động sản; Bảng danh mục về giá nhà: Thông tin về bất động sản có giá trị trên 1 triệu

RM

- Cơ chế hoạt động

Cơ quan định giá bất động sản tại bốn nước là những cơ quan độc lập về tổ chức

và quản lý chuyên môn trực tuyến Người đứng đầu cơ quan định giá trung ương do Bộ trưởng bổ nhiệm và chịu trách nhiệm trược Bộ trưởng về toàn bộ hoạt động quả lý nhà nước về định giá bất động sản của cơ quan mình

Trong một số lĩnh vực chuyên môn như: phê duyệt quy trình quy phạm định giá bất động sản; thẩm định và phê duyệt lần cuối bảng giá trị bất động sản hàng năm của các địa phương trong vả nước; hoặc giá trị những bất động sản mới phát sinh trong năm,

cơ quan định giá trung ương về bất động sản còn chịu sự chi phối của một tổ chức nhà nước gọi là “Ủy ban Định giá trung ương”

* Mỹ

- Các tổ chức thẩm định Thẩm định thực tế tại Mỹ được quy định bởi các quốc gia khác nhau Các tổ chức tài chính Cải cách, phục hồi và thi hành luật Các nước khác nhau và các tòa án liên bang

đã thông qua USPAP cho tranh chất bất động sản và tất cả các nhà quản lý cho vay liên bang thông qua USPAP thẩm định tài chính thế chấp

- Mục đích của việc thẩm định giá: Thẩm định giá của bất động sản là cần thiết trong các trường hợp sau:

+ Trong trường hợp trao đổi mua bán, tặng, biếu, hoặc trao đổi trong giao dịch

+ Trong trường hợp sát nhập hoặc các loại biện pháp tái thiết lập cảu các thưc thể công ty

+ Trong trường hợp mua lại doanh nghiệp

+ Trong trường hơp xác định giá trị của bất động sản + Trong trường hợp tài sản thuế sẽ được nộp hồ sơ hoặc cho các mục đích ấn định thuế tài sản

+ Trong trường hợp khoản vay được giải ngân của các tổ chức trên sức mạnh của thế chấp đối với bất động sản

+ Trong trường hợp giá gốc đã xác định với mục đích xác định lợi nhuận đầu tư

+ Trong trường hợp cơ quan Thuế thu nhập đã bắt đầu thủ tục mua lại theo XXA chư của Luật Thuế thu nhập

1.3.2 Công tác định giá đất tại Việt Nam

Ở Việt Nam, theo Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã quy định 2 phương pháp xác định giá đất là (1) phương pháp so sánh trực tiếp và (2) phương pháp thu nhập (Nghị định 188, 2004)

Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007, về việc sửa đổi,

bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư (Nghị định 123, 2007)

Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ "quy định về giá đất"

thay thế Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-

CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ, và Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định 5 phương pháp định giá đất là (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư, (5) hệ số điều chỉnh

giá đất (Nghị định 44, 2014), (Thông tư 36, 2014)

Như vậy, để ước tính giá trị của bất động sản, người ta có thế sử dụng các phương pháp định giá bất động sản nói trên Tuy nhiên, trong hoạt động định giá ta không thể sử dụng độc lập một phương pháp nào mà giữa chúng có mối quan hệ qua lại kiểm tra lẫn nhau Thông thường sẽ có phương pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy nhiên các phương pháp khác vẫn được được sử dụng với mục đích kiểm tra Để đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản (Nguyễn Ngọc Anh - 2017)

- Tổ chức

Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá đất

có thẩm quyền bao gồm: Phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ tài nguyên môi trường; Sở tài nguyên môi trường của các tỉnh thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất Các thành viên định giá đất là những người được các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng

có trách nhiệm định giá đất phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể

- Chức năng và nhiệm vụ

Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước

Giá đất tuân thủ quy luật thay thế Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự

áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể

Nguyên tắc này cho rằng: giá trị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng

bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với những thưa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá

cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó

+ Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất

Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dai, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn Trong số nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dingj vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác định Loại

sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá sự dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất,

sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định

+ Nguyên tắc biến động Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng

* Định giá đất tại Thành phố Hà Nội:

Tại Hà Nội qua thực tế triển khai thực hiện giá đất do UBND thành phố ban hành theo khung giá tùy theo từng khu vực mới chỉ đạt 40% - 70% giá chuyển nhượng thực

tế (Bộ Tài chính, 2005)Nguyên nhân chủ yếu là trong các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật đất đai vẫn chưa làm rõ được các cách xác định giá chuyển quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện “bình thường” dẫn đến việc xác định giá đất dựa chủ yếu vào kết quả điều tra mà chưa tính đến các điều kiện, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của từng

địa phương Một nguyên nhân khác là do các phương pháp xác định giá đất chủ yếu tập

trung vào việc định giá cho thửa đất riêng lẻ (chỉ phù hợp với thửa đất của tổ chức, cá

nhân có nhu cầu thẩm định giá để giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường), trong khi

đó rất khó áp dụng trong trường hợp xác định giá đất hàng loạt Ví dụ, chỉ mới điều tra được giá chuyển nhượng trên thị trường đối với đất ở, còn đối với các loại đất khác do có rất ít hoặc không có chuyển nhượng trên thị trường nên không có đủ thông tin để xác định

giá của các loại đất này (Nguyễn Mạnh Hải, 2007)

* Định giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh:

Tại thành phố Hồ Chí Minh, cũng tương tự như tại Hà Nội, giá đất được đánh giá cũng chỉ mới bằng khoảng 40 - 60% giá thị trường Tại đây, việc xác định giá đất của một tuyến đường chủ yếu dựa vào thông tin dữ liệu giao dịch phổ biến trên thị trường

để xác định giá bình quân của tuyến đường vì số lượng các tuyến đường trên địa bàn thành phố rất lớn, đồng thời thông tin khảo sát chưa có độ tin cậy cao do đó khi xác định mức giá bình quân, không thể áp dụng các phương pháp điều chỉnh của phương pháp so sánh trực tiếp một cách đơn thuần, còn phương pháp thu nhập chỉ có thể áp dụng đối với các loại đất có thu nhập hàng năm như đất nông nghiệp nhưng việc xác định theo Nghị định và Thông tư hướng dẫn lại khá phức tạp trong khi các thông tin dữ liệu trên thị

trường rất hạn chế (Nguyễn Mạnh Hải, 2007)

* Định giá đất tại tỉnh Đắk Lắk:

Tại tỉnh Đắk Lắk, giá đất được xác định chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, không sử dụng phương pháp thu nhập, và còn sử dụng phương pháp so sánh giá trị sử dụng các loại đất để xác định giá các loại đất mà hầu như không diễn ra chuyển nhượng như giá đất lâm nghiệp, đất sông ngòi… Nguyên do là tỉnh không sử dụng phương pháp thu nhập vì ở đây chủ yếu là đất đỏ Bazan vốn thích hợp cho việc trồng trọt một số cây công nghiệp dài ngày nên mỗi năm lãi suất trông cây này khá cao Do vậy, nếu áp dụng theo phương pháp này thì sẽ khác xa với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường Mặt khác, theo phương pháp thu nhập thì hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất, trong hai loại cây khác nhau có mức sinh lợi khác nhau thì giá đất khác nhau là không hợp lý Một khó khăn đối với tỉnh là khi xác định giá đất đối với đất có vườn ao trong khu dân cư hoặc đất có ít giao dịch khi thực hiện giá đất theo phương pháp so sánh rất khó khăn bởi vì nguyên tắc áp dụng

phương pháp này phải mang tính phổ biến (Nguyễn Mạnh Hải, 2007)

* Định giá đất tại Nghệ An:

Đối với tỉnh Nghệ An, để xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh chia đất ra làm nhiều nhóm đất khác nhau và ứng với mỗi nhóm đất thì áp dụng một phương pháp xác định giá đất riêng Cụ thể như sau: nhóm đất nông nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp thu nhập; nhóm đất phi nông nghiệp được xác định chủ yếu dựa trên mức giá đất ở và được

xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp (Nguyễn Mạnh Hải, 2007)

Như vậy, việc áp dụng các phương pháp xác định giá của quyền sử dụng đất có thể đã nói lên phần nào yêu cầu về việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn về các phương pháp đã có, hoặc cần phải mở rộng đưa vào áp dụng các phương pháp thích hợp khác nữa để đáp ứng các trường hợp khác nhau trong thực tế

Để kịp thời hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về giá đất, Bộ Tài nguyên

và Môi trường đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số

44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất, Nghị định số 104/2014/NĐ-44/2014/NĐ-CP ngày

14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất; xây dựng, ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất

Ngoài ra Bộ Tài chính cũng ban hành thông tư số 28/2015/TT-BTC ngày 06/3/2015 quy định về Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 05, 06 và 07 [3] Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý đồng bộ cho công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương Đồng thời đã có văn bản hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo ban hành theo quy định của Luật Đất đai (Công văn số 1001/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 25 tháng 3 năm 2014 và Công văn số 5072/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18 tháng 11 năm 2014) Bên cạnh đó, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất tại địa phương (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015)

Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từ đầu tháng 7 năm 2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từ đất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phưong 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01

năm 2015 theo đúng quy định của pháp luật

- Tại thành phố Hà Nội: năm 2015, giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành phố

đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực, cụ thể: mức giá cao nhất là 162.000.000 đồng/m2 tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm), tăng gấp

2 lần so với năm 2014; giá đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3.960.000đồng/m2 tại phường Dương Nội (quận Hà Đông) (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015)

- Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng

lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162.000.000 đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai ; mức giá thấp nhất tại các quận là 1.500.000 đồng/m2 Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m2, cao nhất là 150.000.000 đồng/m2 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015)

tăng 17,13% Thành phố Hạ Long (tỉnh Quảng Ninh) điều chỉnh tăng 19,44%; thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố Nam Định (tỉnh Nam Định) điều chỉnh tăng 20,0%; thành phố Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế) điều chỉnh tăng 25,0%; thành phố Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%; thành phố Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) điều chỉnh tăng 33,33%; thành phố cần Thơ điều chỉnh tăng 5,88% và thành phố Đà Nẵng điều chỉnh tăng 163,48% Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m2 Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An)

có mức giá đất ở đô thị cao nhất là 51.000.000 đồng/m2; thành phố Đà Lạt là địa phương

có mức giá đất ở đô thị tối đa thấp nhất 18.144.000 đồng/m2 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015)

giá đất tại phần lớn các đô thị đều giữ nguyên mức giá đất ở so với năm 2014 Mức giá đất ở bình quân tại các đô thị loại này là 22.868.100 đồng/m2, giảm 15,70% so với năm

2014 Trong đó, thành phố Hải Dương (tỉnh Hải Dương) có mức giá đất ờ cao nhất là 36.000.000 đồng/m2, bằng 72% mức giá tối đa trong khung giá đất do Chính phủ quy định Thành phố Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) có giá đất ở thấp nhất 9.240.000 đồng/m2, bằng 20,53% so với mức giá đất ở tối đa của loại đất tương ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015)

loại III tại 34 tỉnh là 15.616.590 đồng/m2, tăng 5,38% so với năm 2014 Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại IV tại 36 tỉnh là 8.963.560 đồng/m2, tăng 13,82%

so với năm 2014 Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại V tại 57 tỉnh là 6.666.770 đồng/m2, tăng 26,89% so với năm 2014 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015)

Như vậy, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2015 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường tại địa phương Giá đất trong Bảng giá đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương đã được điều chỉnh, rà soát trong quá trình xây dựng bảng giá đất các địa phương Nhiều địa phương đã xây dựng bảng giá đất gắn với hồ sơ địa chính (bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch sử dụng đất), một số địa phương đã xây dựng giá đất chi tiết đến từng thừa đất tại một số đơn vị hành chính trong tỉnh để đáp ứng yêu cầu quản lý tài chính về đất đai

Tuy nhiên, một số tỉnh chưa khắc phục được những tồn tại, hạn chế của bảng giá đất ban hành trong các năm trước đây, như còn quy định thiếu chi tiết; mới quy định theo vùng, vị trí đất nên chưa xây dựng, cập nhật được cơ sở dữ liệu về giá đất trong cơ sở

dữ liệu đất đai Số mẫu điều tra hạn chế nên ảnh hưởng đến chất lượng của bảng giá đất

Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá

để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn

định giá đất chưa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá

1.3.3 Công tác định giá đất tại tỉnh Vĩnh Phúc

Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc điều chỉnh giá các loại đất theo quy định tại Điều

14, Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất

Đề ra bảng giá đất 5 năm (2015 – 2019) được áp dụng trên địa bàn toàn tỉnh, đi kèm Quyết định số 61/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND Tỉnh Vĩnh Phúc

Giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2015-2019 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến đường, khu vực cho phù hợp với tình hình thực tế thị trường trong địa bàn tỉnh

Tuy nhiên, tỉnh chưa khắc phục được những tồn tại, hạn chế của bảng giá đất ban hành trong các năm trước đây, như còn quy định thiếu chi tiết; mới quy định theo vùng,

vị trí đất nên chưa xây dựng, cập nhật được cơ sở dữ liệu về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai Số mẫu điều tra hạn chế nên ảnh hưởng đến chất lượng của bảng giá đất Quy định của pháp luật về đất đai liên quan đến việc áp dụng các phương pháp định giá để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với điều kiện thực tiễn của các địa phương như thiếu thông tin giá đất thị trường, đội ngũ tư vấn định giá đất chưa đủ để đáp ứng yêu cầu của công tác định giá

1.4 Đánh giá chung về tổng quan nghiên cứu

Trên cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý và thực tiễn, tổng quan các vấn đề về giá đất trên thế giới và của Việt Nam của đề tài, tác giả nhận thấy việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất là rất cần thiết Đặc biệt thành phố Vĩnh Yên - Tỉnh Vĩnh Phúc

là thành phố trẻ, tách tỉnh năm 1997, tình hình quản lý đất đai trên địa bàn còn nhiều có vướng mắc, bất cập trong khâu quản lý và thực hiện các chính sách quản lý nhà nước về đất đai

Đề tài “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành

phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2014 - 2018” rất thiết thực, đề tài có ý nghĩa

thực tiễn Dựa trên các nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất của các tỉnh lân cận và các nghiên cứu đến giá đất trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên những năm trước đó

để tìm ra những giải pháp tối ưu nhất để góp phần quản lý tốt giá đất trên địa bàn

Chương 2 ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 2.1 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu

2.1.1 Đối tượng nghiên cứu

- Giá đất ở theo quy định của nhà nước trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc

- Giá đất ở trên thị trường và sự biến động của giá đất ở trên thị trường trong giai đoạn 2014 - 2018

- Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, Tỉnh Vĩnh Phúc trong giai đoạn 2014 - 2018

2.1.2 Phạm vi nghiên cứu

- Phạm vi không gian: 07 phường (Liên Bảo, Ngô Quyền, Đồng Tâm, Hội Hợp,

Tích Sơn, Khai Quang, Đống Đa) và 2 xã (Định Trung, Thanh Trù) thuộc địa bàn thành phố Vĩnh Yên - tỉnh Vĩnh Phúc

- Phạm vi thời gian: Từ năm 2014 đến năm 2018

2.2 Thời gian và địa điểm nghiên cứu

- Thời gian nghiên cứu: Từ 1/12/2019 đến 26/2/2020

- Địa điểm nghiên cứu:

+ Phòng tài nguyên thành phố Vĩnh Yên

+ Văn phòng đăng ký, cấp GCN chi nhánh Thành phố Vĩnh Yên

+ Sở Tài nguyên và Môi trường Tỉnh Vĩnh Phúc

+ Phòng quy hoạch – Chi cục Quản lý đất đai Tỉnh Vĩnh Phúc

2.3 Nội dung nghiên cứu

2.3.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình sử dụng đất đai của thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018

- Điều kiện tự nhiên

- Tình hình phát triển kinh tế - xã hội

- Tình hình quản lý và sử dụng đất của thành phố Vĩnh Yên

2.3.2 Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 –

2018

- Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của nhà nước trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên

- Tình hình giá đất ở trên thị trường của thành phố Vĩnh Yên

- So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại thành phố Vĩnh Yên trong giai đoạn 2014 – 2018 (giá đất qua các năm; So sánh qua các vị trí)

2.3.3 Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên giai đoạn 2014 - 2018

- Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người

- Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất

- Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất

- Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất

- Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch đến giá đất

2.3.4 đề xuất một số giải pháp nhằm giảm thiểu sự chênh lệch của giá đất Nhà nước quy định và giá thị trường trên địa bàn thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc

2.4 Phương pháp nghiên cứu

2.4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu

- Thu thập số liệu, tình hình sử dụng đất qua các năm trong địa bàn tình tại Phòng Tài nguyên Môi trường thành phố Tình hình cấp GCN quyền sử dụng đất trên địa bàn

07 phường 02 xã của thành phố Vĩnh Yên tại Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Vĩnh Yên

- Tình hình gia tăng dân số, GDP tính trên đầu người, bảng giá đất hàng năm…tại Phòng Thống kê

- Thu thập các số liệu và tài liệu về lĩnh vực đánh giá đất trên thế giới cũng như các tỉnh, thành ở Việt Nam qua mạng Internet… để tổng hợp các thông tin liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế - xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và các tài liệu liên quan đến giá đất ở khu vực nghiên cứu

2.4.2 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu

Căn cứ vào giá quy định của UBND tỉnh Vĩnh Phúc năm 2014 đến năm 2018 và điều kiện thực tế thành phố Vĩnh Yên Tác giả đã chọn 12 đường phố có tính chất đại diện, phản ánh được sự phát triển kinh tế, xã hội của thành phố và giá đất của các đường có nhiều biến động và chia làm 03 khu vực

Thu thập số liệu thực tế theo mẫu phiều điều tra, mỗi vị trí tại từng tuyến đường điều tra từ 3 - 5 phiếu tùy vào điều kiện thực tế số trường hợp chuyển nhượng